1、 目目 录录 一、总 则.1(一)编制目的.1(二)适应范围.1(三)编制思路.1(四)控制原则.1(五)指标说明.1(六)成本口径说明.2(七)产品模型假设条件.6 二、产品线成本限额指标.7(一)总成本限额指标.7(二)地上建安成本指标限额.8(三)地下建安成本指标限额.8(四)环境景观工程成本指标.8(五)单项工程限额指标.9(六)敏感性分析.13 三、产品线设计标准.14(一)产品线建筑安装工程设计标准.14(二)产品线精装修工程设计标准.22 四、产品线成本对标.25(一)A1 档产品单项工程地上建安成本对标.25(二)B1 档产品单项工程地上建安成本对标.26(三)写字楼产品线 V2、2.0 的 T1 档与 V1.0 的 A 档建安成本对标.27(四)写字楼产品线 V2.0 的 A1 档与 V1.0 的 B 档建安成本对标.28 五、附 录.29(一)精装修工程产品配置参考及模块化分析.29(二)外装饰工程产品配置参考及模块化分析.34 1 深圳大区写字楼产品线标准 V2.0 一、一、总总 则则(一一)编制目的编制目的 为继续完善深圳大区写字楼产品线标准，推进公司写字楼产品的快速开发、复制，成本、设计及写字楼组通力协作修订了写字楼产品线标准，并相应地修订了成本限额指标。(二二)适应范围适应范围 适应于深圳大区管辖范围内的所有新建持有型写字楼项目的开发。(三三)编制思路编制思3、路 首先针对写字楼产品线标准手册 V1.0收集各项目在使用过程中遇到的问题及不足，其次筛选、确立对标项目，然后整理对标项目的产品标准、成本指标，并实地考察对标项目及与开发团队交流，解决在产品标准、成本指标数据整理、分析过程中出现的疑问，完善 V1.0 的不足。在总结对标项目产品标准的基础上，结合深圳大区的项目特点及代表性楼盘在客户关注点（主要是外立面、公共区域精装修）方面的产品标准，拟定了本产品线初稿，初稿经过与各专业讨论、修改后形成产品线成果稿，并建立了相应的模型进行成本测算。(四四)控制原则控制原则 客户导向性原则：在写字楼产品线 V1.0的基础上，本产品标准细化了客户关注的外饰面、公共区4、精装修、综合机电工程等，形成大区可操作性的细化文件。在实际项目执行中，可以依据项目的特点进行适配。产品标准与成本匹配原则：成本限额与对应的产品标准相匹配，当产品标准变化时，相对应的成本应进行调整。成本控制性原则：本产品标准中各项指标不应超出对应档次的成本限额。(五五)指标说明指标说明 产品线档次：为区分置地总部下发的销售型写字楼成本指标管理指引的档次设置，将深圳大区写字楼划分为 T1、A1、B1 三个档；深圳大区写字楼产品线标准 V2.0 2 建筑面积单方成本：写字楼地上建筑面积的成本指标，地上/地下建筑安装工程费与总建筑面积比值；基础设施费：含红线内市政工程费、环境景观工程、红线外市政工程；5、外饰面单方：写字楼外饰面工程成本与外立面展开面积的比值；园林景观工程单方：园林景观工程成本与园林景观面积的比值；大堂精装修单方：写字楼大堂及首层电梯厅精装修工程成本与大堂及首层电梯厅地面铺贴面积的比值；标准电梯厅精装修单方：写字楼标准层电梯厅精装修工程成本与标准层电梯厅地面铺贴面积的比值；标准层走道精装修单方指标：写字楼标准层走道精装修工程成本与标准层走道地面铺贴面积的比值；电梯轿厢装修限额值：指一个独立的轿厢空间六面装修超出电梯战略采购标准配置的装修成本，以个为单位核算；综合机电工程单方指标：写字楼综合机电工程成本与地上/地下建筑面积的比值。*为便于数字的整理及记忆，计容单方、地上及地下建面6、单方个位数都往前进位取整。(六六)成本口径说明成本口径说明 1、成本口径 科目名称科目名称 成本口径说明成本口径说明 前期费用 包含咨询调研费、勘查设计费、前期及后期手续费、前期及后期其他费。按地上建筑面积分摊。前期工程 包含三通费、施工场地平整费、临时建设工程费。按地上建筑面积分摊。土石方及基础处理工程 包含土方工程、护坡工程及降水、地基处理工程、桩基础、非桩基础，全部归集于地下室。土建工程 包含结构工程、粗装工程、屋面工程、保温工程、人防设施工程、白蚁防治工程、施工措施费。1.按实归集，屋面工程计入塔楼；人防设施工程全部归集到地下室；2.大堂成本及建筑面积均归集至塔楼；3 深圳大区写字楼产7、品线标准 V2.0 3.落入裙楼及地下室的塔楼核心筒成本归集于塔楼，核心筒建筑面积分别归集于裙楼及地下室。4.防水保护层与防水工程一并归集至防水工程科目内。外装饰工程 含外窗工程、幕墙工程、外墙饰面工程（含基层、基层抹灰成本）、栏杆工程、建筑物泛光照明、其他外装饰工程（含占用外立面面积的广告牌、LOGO）。门类工程 包含防火门、防火卷帘门。精装修工程 包含电梯厅及公共区精装工程、大堂精装工程、后勤区精装工程、卫生间区域精装工程、租户区精装工程。归集到塔楼。地下室电梯厅装修归集到地下部分。强电工程 包括动力部分、照明部分、防雷接地。地上地下建筑单方一致，按地下、地上建筑面积权重大小分别归集。空调8、通风工程 包括冷源机房工程、热源机房工程、空调风系统工程、空调冷热水系统工程。分别归集到地上单体和地下室。给排水工程 包括排水工程及虹吸雨水工程。地上地下建筑单方一致，按地下、地上建筑面积权重大小分别归集。消防工程 消防水、电：地上地下建筑单方一致，按地下、地上建筑面积权重大小分别归集；消防风、砌体灭火：地上地下建筑单方一致，按地下、地上建筑面积权重大小分别归集；弱电工程 1.停车场管理系统归集到独立地下室的地下车库。2.LED 大屏幕归集至通讯自动化系统之“信息查询及发布,包括大屏幕设备”科目中。燃气工程 写字楼不考虑燃气工程。电梯工程 直梯全部归集至地上单体。标识工程 包含不占外立面面积的9、商业广告牌、logo、室外标识、室内标识、地下室标识系统。按实分别归集到塔楼和地下室。基础设施费 包含红线内市政工程费、环境景观工程、红线外市政工程费，按地上建筑面积分摊。不可预见费 指在项目实施过程中可能发生的变更、涨价等预留的费用。地上与地下室划分 以地下室顶板为分界面，顶板及以下为地下室，顶板以上为地上工程。2、面积口径：总建筑面积包含地上单体和地下室建筑面积，地上部分建筑面积分以下三种深圳大区写字楼产品线标准 V2.0 4 情况：a.独立写字楼 包括0.00 以上写字楼建筑面积，如图 1 建筑面积示意图中所示；b.写字楼位于底商或购物中心之上裙楼部分为写字楼功能 包括0.00 以上写字10、楼建筑面积，含裙楼写字楼建筑面积，如图 1 建筑面积示意图中所示；c.写字楼位于底商或购物中心之上裙楼部分为底商/购物中心功能 地下室部分写字楼核心筒面积不计入写字楼建筑面积，计入独立地下室建筑面积；裙楼部分写字楼大堂面积计入写字楼建筑面积，核心筒建筑面积不计入写字楼建筑面积，计入底商/购物中心建筑面积；裙楼屋面之上塔楼建筑面积全部计入写字楼建筑面积，包含裙楼屋面之上有架空层时架空层的建筑面积。如图 1 建筑面积示意图中和所示。图 1 建筑面积示意图 5 深圳大区写字楼产品线标准 V2.0 3、成本归集原则 成本科目编码成本科目编码 成本科目名称成本科目名称 成本归集原则成本归集原则 单体外单11、体外 地下室地下室 写字楼地上写字楼地上 2 房地产开发成本 2.1 前期及后期费用 2.2 建筑安装工程费 2.2.1 前期工程 2.2.2 土石方及基础处理工程 2.2.3 土建工程 2.2.4 外装饰工程 2.2.5 门类工程 2.2.6 精装修工程 2.2.7 机电工程 2.2.8 消防工程 2.2.9 弱电工程 2.2.10 燃气工程（不适用）-2.2.11 电梯工程 2.2.12 标识工程 2.2.13 溜冰场（不适用）-2.2.14 特殊设备 2.2.15 其他工程费 2.3 基础设施费 深圳大区写字楼产品线标准 V2.0 6 (七)(七)产品模型假设条件 产品模型假设条件 深圳12、大区写字楼 T1、A1、B1 档产品标准按以下模型测算，实际应用中，若新项目与假设条件差异较大时应进行相应换算。分项 T1（250m 高）A1（250m 高）B1（250m 高）地震烈度 七度 七度 七度 风压（kN/m2）0.75 0.75 0.75 场地类型/建筑面积（m2）116,000 116,000 116,000 核心筒面积（m2）500 500 500 建筑高度 250 250 250 地上层数 58 58 58 地下室建筑面积（m2）27,840 27,840 27,840 地下室层数 3 3 3 标准层面积（m2）2000 2000 2000 大堂和首层电梯厅面积（m2）1013、00 1000 1000 地下电梯厅面积（m2）72 72 72 标准层电梯厅面积（m2）50 50 50 标准层公共走道面积（m2）185 185 185 标准层卫生间面积（m2）40 40 40 标准层消防疏散面积（m2）57 57 57 电梯台数 26 26 26 墙地比 0.52 0.48 0.44 7 深圳大区写字楼产品线标准 V2.0 二、二、产品线成本限额指标产品线成本限额指标(一)(一)总成本限额指标 总成本限额指标 深圳大区写字楼 T1、A1、B1 档成本限额计容单方指标 指标分项 计容面积单方（元/m2）建筑屋面高度 H T1 A1 B1 100mH150m 6200 5614、00 5100 150mH200m 6600 6000 5500 200mH250m 7700 7000 6600 250mH300m 8800 8400 7900 指标说明：1、指标=（地上+地下建安总成本+环境景观总成本）/计容面积 深圳大区写字楼 T1、A1、B1 档成本限额建面单方指标 指标分项 总建筑面积单方（元/m2）建筑屋面高度 H T1 A1 B1 100mH150m 5000 4500 4100 150mH200m 5300 4800 4400 200mH250m 6200 5600 5300 250mH300m 7100 6800 6400 指标说明：1、指标=（地上+地下15、建安总成本+环境景观总成本）/总建筑面积 深圳大区写字楼产品线标准 V2.0 8 (二)(二)地上建安成本指标限额 地上建安成本指标限额 深圳大区写字楼 T1、A1、B1 档成本限额指标 指标分项 地上建筑面积单方（元/m2）建筑屋面高度 H T1 A1 B1 100mH150m 5000 4400 3900 150mH200m 5400 4900 4300 200mH250m 6500 5900 5500 250mH300m 7700 7300 6800 指标说明：1、指标=地上建安总成本/地上建筑面积 (三)(三)地下建安成本指标限额 地下建安成本指标限额 深圳大区写字楼 T1、A1、B116、 档成本限额指标 地下建筑面积单方（元/m2）T1 /A1 /B1 限额成本 4600 指标说明：1、指标=地下建安总成本/地下建筑面积 (四)(四)环境景观工程成本指标 环境景观工程成本指标 深圳大区写字楼 T1、A1、B1 档成本限额指标 地上建筑面积单方（元/m2）T1 A1 B1 限额成本 55 40 30 指标说明：1、指标=环境景观总成本/地上建筑面积 9 深圳大区写字楼产品线标准 V2.0(五)(五)单项工程限额指标 单项工程限额指标 1、深圳大区写字楼 T1、A1、B1 档地上成本单项工程指标如下：序号 限额指标 地上建筑面积单方（元/m2）成本科目 T1（250m 高）A1（17、250m 高）B1（250m 高）1 前期工程 36 36 36 2 土建工程 2600 2600 2600 3 外装饰工程 1130 850 700 4 门类工程 8 8 7 5 精装修工程 590 437 320 6 机电工程 1105 1015 825 6.1 强电工程 215 210 210 6.2 空调及通风系统 665 640 450 6.3 采暖工程 60-6.4 给排水工程 165 165 165 7 消防工程 225 225 225 8 弱电工程 140 130 125 9 燃气工程-10 电梯工程 626 605 605 11 标识工程 35 35 35 12 特殊设备 318、0 30 30 13 其他工程费 40 40 40 14 基础设施费 395 380 370 深圳大区写字楼产品线标准 V2.0 10 2、深圳大区写字楼 T1、A1、B1 档地下成本单项工程指标如下：序号 限额指标 地下建筑面积单方（元/m2）成本科目 T1(三层地下)A1(三层地下)B1(三层地下)1 土石方及基础处理工程 1886 1886 1886 2 土建工程 2000 2000 2000 3 外装饰工程-4 门类工程 7 6 5 5 精装修工程 14 13 12 6 机电工程 390 390 390 6.1 强电工程 280 280 280 6.2 空调及通风系统 30 30 3019、 6.3 采暖工程-6.4 给排水工程 80 80 80 7 消防工程 270 270 270 8 弱电工程 16 16 16 9 燃气工程-10 电梯工程-11 标识工程 15 15 15 12 特殊设备-13 其他工程费 40 40 40 11 深圳大区写字楼产品线标准 V2.0 3、地上土建工程成本指标为：地上建面单方（元/m2）成本科目 T1（250m 高）A1（250m 高）B1（250m 高）结构工程 2200 2200 2200 粗装工程 142 142 142 屋面工程 5 5 5 保温工程-白蚁防治工程 3 3 3 施工措施费 250 250 250 总计 2600 260020、 2600 4、地下土建工程成本指标为：地下建面单方（元/m2）成本科目 T1（250m 高）A1（250m 高）B1（250m 高）结构工程 1530 1530 1530 粗装工程 100 100 100 人防设施工程 103 103 103 保温工程-白蚁防治工程 3 3 3 施工措施费 266 266 266 总计 2002 2002 2002 深圳大区写字楼产品线标准 V2.0 12 5、外装饰工程中成本指标为：施工面积单方（元/m2）成本科目 T1（250m 高）A1（250m 高）B1（250m 高）玻璃幕墙 2000 1800 1500 铝板幕墙 1000 1000 1000 石21、材幕墙 2000 1800 1500 铝格栅及百叶 1500 1500 1400 玻璃门 5000 4000 4000 雨篷 2000 2000 2000 装饰线条（元/m）150 150 150 玻璃栏杆 1500 1000 1000 泛光照明 60 40 40 外饰面单方（元/m2）2200 1700 1500 6、精装修工程中成本指标为：地面铺贴面积（元/m2）成本科目 T1（250m 高）A1（250m 高）B1（250m 高）标准层电梯厅精装修工程 6000 5000 4000 标准层走道精装修工程 2250 1800 1500 标准层卫生间精装修工程 6600 4600 3600 22、首层大堂及电梯厅精装修工程 7200 6000 4500 地下大堂及电梯厅精装修工程 6000 5000 4000 后勤区装修工程 600 500 400 租户区精装修工程 750 640 0 客梯轿厢精装修工程（元/个）5 万 4 万 3 万 13 深圳大区写字楼产品线标准 V2.0 7、环境景观工程中成本指标为：景观面积单方（元/m2）成本科目 T1（250m 高）A1（250m 高）B1（250m 高）景观工程 1500 1000 800 (六)(六)敏感性分析 敏感性分析 1、当建筑高度发生变化时，主要对结构、施工措施费、电梯及消防的成本影响较大，经分析单方成本对应增减金额如下表（单位23、：元/m2）。建筑高度增减-20m +20m +40m 地上建面单方增减金额-64 125 240 结构工程-23 77 154 施工措施费-21 28 42 电梯工程-20 20 45 2、当地下室增加层数时，主要对地下结构、施工措施费、土石方及基础处理工程的成本影响较大，经分析单方成本对应增减金额如下表（单位：元/m2）。地下室层数变化 减少一层 增加一层 地下建面单方增减金额 80-60 结构工程+110-110 施工措施费-20+30 土石方及基础处理工程-10+20 深圳大区写字楼产品线标准 V2.0 14 三、三、产品线设计标准产品线设计标准(一)(一)产品线建筑安装工程设计标准 24、产品线建筑安装工程设计标准 1、建筑主体部分设计标准 设计标准控制指标 T1 A1 B1 销售型售价（a）/独立净利润率（b）a40,000/b25%25,000a40,000/b20%15,000a25,000/b15%K 值 K1 标准层办公区净高（mm）2800 2800 备注 层高（mm）4450/4300 4250/4100 梁高（mm）统一按 700 计算，如梁高不为此数值，层高相应的增加或降低 同左 水电空调管线高度（mm）VAV/FCU+PAU VAV/FCU+PAU 550/400 550/400 吊顶高度（mm）统一按照 50 计算 统一按照 50 计算 架空地板高度（mm25、）150 150 二级指标：K2 标准层办公区层高 3950/3850 备注 办公区净高（mm）2700 梁高（mm)统一按 700 计算，如梁高不为此数值，层高相应的增加或降低 水电空调管线高度（mm）FCU+PAU/VRV 400/300 吊顶高度（mm）统一按照 50 计算 架空地板高度（mm）100（可不做）K3 窗地比 0.52 0.5 0.48 K4 墙地比 0.52 0.5 0.48 15 深圳大区写字楼产品线标准 V2.0 设计标准控制指标 T1 A1 B1 K 值 二级指标：K5 主要柱网尺寸（mm）9000 8400或9000或105008400 或 9000 K6 钢筋含26、量(kg/m2)按高度分档 150m/200m/250m/300m 95/120/113/160 K7 钢结构含量(kg/m2)0/10/97/190 K8 混凝土含量(kg/m2)0.46/0.48/0.55/0.55 K9 模板含量(kg/m2)2.9/2.5/2.6/2.6 标准层公共区域净高 办公区净高、电梯厅净高、走道净高设置原则 办公区净高电梯厅净高走道净高 三级指标：电梯厅净高（mm）2800 2800 设备（如新风机）及管线尽量上翻，利用梁高空间解决 2600 设备（如新风机）及管线尽量上翻，利用梁高空间解决 三级指标：走道净高 走道净高（mm）2650 2600 2450 走27、道是否做网络地板 是（150）否 否 电梯门净高（mm）2600 2600 2400 三级指标：标准卫生间室内净宽(mm）不小于走道净高2650，设备（如新风机）及管线尽量上翻，利用梁高空间解决 不小于走道净高2600，设备（如新风机）及管线尽量上翻，利用梁高空间解决 不小于走道净高2450，设备（如新风机）及管线尽量上翻，利用梁高空间解决 标准层公共区域净宽 三级指标：走道净宽(mm)1800 1800 1700 三级指标：电梯厅净宽(mm)单排开 3000a3300(如电梯厅相同位置在其余楼层为卫生间，电梯厅净宽为3000)3000a3300(如电梯厅相同位置在其余楼层为卫生间，电梯厅净宽28、为 3000)3000a3300(如电梯厅相同位置在其余楼层为卫生间，电梯厅净宽为 3000)双排开(对开)32003400 32003400 30003200 大堂 单个大堂面积（）半层整层 半层 400 大堂层高（m）不小于两层 不小于两层，不大于三层，（建议 812m）不高于两层，6m 深圳大区写字楼产品线标准 V2.0 16 设计标准控制指标 T1 标 A1 标 B1 标 结构 建筑材料（是否限制）不做限制 可适当采用钢管或者钢骨,不宜采用纯钢结构 尽量用纯混凝土结构实现，不宜采用钢结构 结构选型 结构形式应根据用地范围，建筑条件另行召开专题会议确定 同左 同左 活荷载 主要柱网尺寸（29、mm）9000 8400 或 9000 8400 或 9000 标准层活荷载 办公区（kg/)2.5/2.0 2.5/2.0 2.5/2.0 走道（kg/)2.5 2.5 2.5 电梯厅 2.5 2.5 2.5 疏散楼梯 3.5 3.5 3.5 卫生间 2.5 2.5 2.5 屋面活荷载 普通上人屋面 2.0 2.0 2.0 屋顶花园 3.0 3.0 3.0 避难层活荷载 设备区 7.0 7.0 7.0 避难区 3.5 3.5 3.5 地下室设备房活荷载 制冷机房 10.0 10.0 10.0 水泵房 10.0 10.0 10.0 变配电房 10.0 10.0 10.0 发电机房 10.0 130、0.0 10.0 三级指标：卫生间及附属空间配置 标准层 VIP 卫生间 设置 高区配备，低区不配备 不设置 首层卫生间(是否设置)为便于管理及避免异味，首层不设置卫生间 同左 同左 清洁间(是否设置)不应设置在卫生间内。考虑到保洁员中女性居多，清洁间宜临近女卫生间。大小 11.5 同左 同左 茶水间(是否设置)依据城市实际市场情况选择性设置 同左 同左 公共淋浴间 若地下层设置非机动车停放区，建议就近设置淋浴间 同左 同左 残疾人卫生间配置 残疾人蹲位结合普通蹲位设置，尽量不做或少做残疾人卫生间和残厕位，不应另设独立的残疾人卫生间；首层设单独残卫后标准层可不设置残卫的除外；与万象城结合可考虑31、与万象城首层的残疾人卫生间共用。同左 同左 卫生间厕位配置 厕位总数量与核心筒的设计和相关规范有关 厕位总数量与核心筒的设计和相关规范有关 厕位总数量与核心筒的设计和相关规范有关 标准层男卫洁具数量 1500 及以下，2 个蹲位+2 个小便斗+2 个面盆；15002000，3 个蹲位+3 个小便斗+2 个面盆 同左 同左 标准层女卫洁具数量 1500 及以下，3 个蹲位+2 个面盆；15002000，4 个蹲位+2 个面盆 同左 同左 疏散楼梯、各类前室、设备间及管井 满足规范及各专业技术要求即可 同左 同左 17 深圳大区写字楼产品线标准 V2.0 2、外装饰部分设计标准 设计标准控制指标 32、T1 A1 B1 外 立 面 幕 墙 体 系 大堂幕墙 拉索幕墙/全玻璃幕墙/框架幕墙 拉索幕墙/全玻璃幕墙/框架幕墙 全玻幕墙/框架幕墙 二级指标：幕墙塔冠高度 建筑确定 建筑确定 不应在屋面以上有拓展空间，塔冠高度3 米。政府对高度另有要求的情况除外。幕墙系 统形式 裙楼 单元式/构件式 单元式/构件式 单元式/构件式 塔楼 单元式 单元式 构件式单元式（建筑高度 120 米以上）龙骨表面处理 室外：氟碳喷涂 室内：氟碳喷涂/阳极氧化/粉末喷涂 室外：氟碳喷涂/阳极氧化 室内：氟碳喷涂/阳极氧化/粉末喷涂 室外：氟碳喷涂/阳极氧化 室内：阳极氧化/粉末喷涂 饰面 材料 玻璃 超白玻璃/夹胶33、中空玻璃/LOW-E 单银（双银）玻璃 超白玻璃/LOW-E 单银（双银）玻璃 LOW-E 单银玻璃 石材 进口/国产 开放式系统（加防水背板）进口/国产 开放式系统（加防水背板）/封闭式系统（打胶）国产 封闭式系统（打胶）铝板 3mm（氟碳喷涂或阳极氧化）3mm（氟碳喷涂）3mm（氟碳喷涂）其他 可选铜板、陶土板、不锈钢 陶土板、不锈钢（局部线条）不建议采用价格较高的表面装饰材料 经济 尺寸 玻璃（宽 X高)12001500 x18003000 同左 同左 石材（宽 X 高)600900 x8001200 同左 同左 铝板（宽 X高)10001460 x20003600 同左 同左 五金及配34、件 诺托（集采进口品牌）诺托（集采进口品牌）和合（集采国产品牌）深圳大区写字楼产品线标准 V2.0 18 3、机电部分设计标准 设计标准控制指标 T1 A1 B1 二 级 指 标 ：电 梯 系 统 客梯 办公区人员密度 （/人）12 12 12 出勤率 100%90%80%5 分钟运载率 12%1112%1011%平均等候时间（s）30 35 40 电梯载重(kg)1600,1800,2000 1600,1800 1350/1600 电梯数量 根据计算确定 根据计算确定 根据计算确定 电梯速度（m/s）根据计算确定 根据计算确定 根据计算确定 穿梭梯 5 分钟运载率 15%15%可不设（25035、m 以下不设，250m 以上13%）平均等候时间（s）30 35 可不设 转换梯(地下车库至办公大堂)单梯荷载(kg)根据实际情况确定 根据实际情况确定 根据实际情况确定 速度（m/s）根据实际情况确定 根据实际情况确定 根据实际情况确定 数量（个）不少于 2 部（成组布置）建议 2 部（成组布置）2 部或可不设 电梯控制方式 建议采用目的楼层控制系统或群控 建议采用目的楼层控制系统或群控 建议采用目的楼层控制系统或群控 货梯（兼消防梯、服务梯）单梯荷载(kg)以 1600kg、1800kg、2000kg为主，同时兼顾超高层建筑中存在变压器维修问题设置大吨位运送变压器用电梯 和客梯荷载相同或大36、 1 个等级且不超过 1800 公斤；同时兼顾超高层建筑中存在变压器维修问题设置大吨位运送变压器用电梯；为了满足货运需求，其中 1 部货梯轿厢净高等于办公区净高 同左 速度（m/s）满足消防要求 同左 同左 数量（个）不少于 2 部 2 部 同左 19 深圳大区写字楼产品线标准 V2.0 3、机电部分设计标准（续）设计标准控制指标 T1 A1 B1 给 排 水 供水量参考指标（升/人日）50 50 50 供水方式 重力供水为主，部分区域变频供水 同左 同左 强电 系统 电源回路要求 双路供电，100%互为备用 同左 双路供电 开闭所 根据项目所在地供电部门要求 同左 同左 变配电所 独立专用 37、同左 同左 公共区域智能照明控制 设置 设置 设置 用电负荷指标W/m 含地下室用电分摊至办公的部分 办公区 80100 7080 7080 照明照度指标（Lux)办公区 500 500 500 门厅、大堂 200 200 150200 客用电梯厅 200 200 200 公共走廊 150 150 150 公共卫生间 150 150 150 楼梯间 75 75 75 地下停车场（车道/车位）75 75 75 备用发电机 配置备用发电机及标准 有 有 有 预留金融类大租户发电机安装位置及条件 有，24 台/100000m2，400kVA/台 有，12 台/100000m2，400kVA/台 无 38、租户应急容量（w/m2）1520 1015 10 深圳大区写字楼产品线标准 V2.0 20 3、机电部分设计标准（续）设计标准控制指标 T1 A1 B1 弱 电 系 统 综合布线系统 办公区 数据点 1-2 个/10 1 个/10 1 个/10 语音点 1-2 个/10 1 个/10 1 个/10 语音主干 光纤 光纤 光纤 数据主干 光纤 光纤 光纤 楼宇自控 建筑设备监控 设置 设置 设置 电力监控 设置 设置 设置 安全防范系统 视频监控 设置 设置 设置 防盗（门禁和入侵报警）设置门禁，入侵报警根据租户需求预留 设置门禁，入侵报警根据租户需求预留 可根据需要设置 道闸（大堂电梯厅闸机）39、建议设置并配服务台、配置访客自助登记系统 可根据需要设置并配服务台 可根据需要设置 无线对讲机系统 设置 设置 设置 巡更 设置 设置 设置 背景音乐 仅大堂设置 仅大堂设置 不设置 消防广播 设置 设置 设置 卫星接收 若写字楼设计有金融贸易楼层考虑预留，若无贸易楼层不考虑卫星通讯 若写字楼设计有金融贸易楼层考虑预留，若无贸易楼层不考虑卫星通讯 不设置 信息发布 设置 可根据需要设置 可根据需要设置 停车 管理 停车管理收费系统 设置 设置 设置 停车引导系统 设置 设置 可根据需要设置 21 深圳大区写字楼产品线标准 V2.0 3、机电部分设计标准（续）设计标准控制指标 T1 A1 B1 40、服务 配套 车位比 依当地规范要求而定 同左 同左 机动车位平均面积（/辆）4043 同左 同左 二 级 指 标 ：空 调 系 统 空调系统形式 VAV/FCU VAV/FCU FCU/VRV 室内设计温度（）夏季：大堂/办公区 24；冬季：大堂 18、办公区 20 同左 同左 办公区域供暖 严寒、寒冷地区 有 有 有 夏热冬冷地区 有 有 有 夏热冬暖地区 有（或根据实际情况确定）无 无 办公大堂供热形式 严寒、寒冷地区 空调供热辅以地板采暖 空调供热辅以地板采暖 空调供热，地板供热可选 夏热冬冷地区 空调供热辅以地板采暖 空调供热，地板供热或延幕墙边低位热风采暖可选 空调供热，延幕墙边低位41、热风采暖可选 夏热冬暖地区 无 无 无 最小新风量（M3/h/人）36 3036 30 24 小时机房空调系统散热容量（W/m2)15 15 15 采用VRV系统可不另行设置 深圳大区写字楼产品线标准 V2.0 22 (二)(二)产品线精装修工程设计标准 产品线精装修工程设计标准 设计标准 T1 A1 B1 室 内 精 装 修 公 共 区 域 装 修 大 堂 墙面材质 进口石材 进口石材/国产优质石材 国产优质石材 地面材质 进口石材 进口石材/国产优质石材 国产优质人造石/仿石砖 吊顶 石膏板装饰吊顶/铝板 石膏板装饰吊顶/铝板 石膏板装饰吊顶/铝板 服务台 配置 配置 不配置 LCD 多媒42、体 配置 配置 配置 水牌 配置 配置 配置 休息区 不配置 不配置 不配置 软装（艺术雕塑）配置 配置 配置 空调 配置 配置 配置 标准 层电 梯厅 墙面材质 进口石材 进口石材 国产优质人造石/仿石砖 地面材质 进口石材 进口石材 国产石材/国产优质人造石/仿石玻化砖 吊顶 石膏板装饰造型/铝板 石膏板装饰造型/铝板 石膏板装饰造型/铝板 其它配置 楼层标识+租户公司名牌 楼层标识+租户公司名牌 楼层标识+租户公司名牌 标准 层走 道 交付标准 精装交付 精装交付 精装交付 墙材质 防火板/墙布 乳胶漆/壁纸 乳胶漆 地面材质 架空地板+地毯 仿石玻化砖/块毯 仿石玻化砖/块毯 吊顶 石43、膏板/铝板 石膏板/铝板 石膏板/矿棉板 其它配置 配置监控 配置监控 配置监控 23 深圳大区写字楼产品线标准 V2.0（二）产品线精装修工程设计标准（续）（二）产品线精装修工程设计标准（续）设计标准 T1 A1 B1 室 内 装 修 公 共 区 域 装 修 公 共 卫 生 间 卫生间洁具配置 感应+壁挂式手动冲水阀马桶 感应+壁挂式手动冲水阀马桶 壁挂式手动冲水阀马桶 感应冲水阀小便斗 感应冲水阀小便斗 手动冲水阀小便斗 感应式龙头 感应式龙头 手动龙头 感应式泡沫皂液器龙头 感应式泡沫皂液器龙头 泡沫皂液器头 台下盆 台下盆 台下盆 镜柜（含一站式配置）镜柜（含一站式配置）嵌入一体式纸巾44、盒/垃圾桶 厕位内配挂钩、纸巾盒、垃圾桶、座垫纸、消毒液 厕位内配挂钩、纸巾盒、垃圾桶、座垫纸 厕位内配挂钩、纸巾盒、垃圾桶 墙面材质 进口石材 进口石材/国产优质石材 国产石材 地面材质 进口石材 进口石材/国产优质石材 国产优质人造石/仿石砖 吊顶 防水防潮石膏板吊顶 防水防潮石膏板吊顶 防水防潮石膏板吊顶/矿棉板 卫生间洁具品牌 原装进口品牌+战略品牌（高端系列）原装进口品牌+战略品牌（高端系列）战略品牌（中高端系列）卫生间隔断 原装进口品牌+战略品牌（高端系列）+五金进口 原装进口品牌+战略品牌（高端系列）+五金进口 成品隔断 女卫生间配置储物柜 配置化妆镜、全身镜 配置化妆镜、全身镜45、 配置化妆镜 卫生间密码锁 不配置 不配置 不配置 行 政 卫 生 间 配置标准 所有楼层配置行政卫生间 中高区配置行政卫生间 不建议配置 卫生间洁具配置 壁挂式手动冲水阀马桶 壁挂式手动冲水阀马桶 感应冲水阀小便斗 感应冲水阀小便斗 感应式龙头 感应式龙头 感应式泡沫皂液器龙头 感应式泡沫皂液器龙头 台下盆 台下盆 嵌入一体式纸巾盒/垃圾桶 嵌入一体式纸巾盒/垃圾桶 配置纸巾盒、垃圾桶、座垫纸、消毒液 配置纸巾盒、垃圾桶、座垫纸 配置淋浴间 在行政卫生间内一并配置 深圳大区写字楼产品线标准 V2.0 24 （二）产品线精装修工程设计标准（续）（二）产品线精装修工程设计标准（续）设计标准 T146、 A1 B1 室 内 装 修 公 共 区 域 装 修 清洁间 配置标准 吊柜、地柜、洗手盆、拖把池、挂钩等 吊柜、地柜、洗手盆、拖把池、挂钩等 吊柜、地柜、洗手盆、拖把池、挂钩等 墙面材质 墙砖 墙砖 墙砖 地面材质 地砖 地砖 地砖 吊顶 防水防潮石膏板吊顶 防水防潮石膏板吊顶 防水防潮石膏板吊顶 拖把池及龙头 配置 配置 配置 其他 办公室门 不锈钢门套+玻璃防火门 不锈钢门套+玻璃防火门 不锈钢门套+玻璃防火门 办 公 区 精装修 交付标准 提供材料 提供材料 毛坯 墙面 白色乳胶漆 白色乳胶漆 白色乳胶漆 地面 架空地板 架空地板 素混凝土面 吊顶 铝板 铝板 铝板 电 梯 电 梯 电47、梯轿 厢配置 墙面材质 不限制材料类型，根据风格而定 不限制材料类型，根据风格而定 不限制材料类型，根据风格而定 地面材质 石材 石材 石材 吊顶 不限制材料类型，根据风格而定 不限制材料类型，根据风格而定 不限制材料类型，根据风格而定 LED 电视屏 双 LED 电视屏 单 LED 电视屏 单 LED 电视屏 音响 配置 配置 配置 电梯扶手 配置 配置 配置 残疾人操纵盘 配置一个 配置一个 配置一个 空调 配置 配置 配置 楼层到站显示 配置 配置 配置 电梯品牌 原装进口品牌+战略品牌（高端系列）原装进口品牌+战略品牌（高端系列）战略品牌（中高端系列）25 深圳大区写字楼产品线标准 V48、2.0 四、四、产品线成本对标产品线成本对标(一)(一)A1 档产品单项工程地上建安成本对标 A1 档产品单项工程地上建安成本对标 序号 成本科目 A1 产品线（150-200m）重庆 T1 写字楼（219m 高）建筑安装工程费单方（元/m2）4900 5034 1 前期工程 36 54 2 土石方及基础处理工程-3 土建工程 1700 1730 4 外装饰工程 850 751 5 门类工程 8 3 6 精装修工程 446 558 7 机电工程 935 683 8 消防工程 180 239 9 弱电工程 130 203 10 燃气工程-11 电梯工程 515 496 12 标识工程 35 5549、 13 特殊设备 25 7 14 其他工程费 40 255 备注：以上均为地上建面单方。深圳大区写字楼产品线标准 V2.0 26 (二)(二)B1 档产品单项工程地上建安成本对标 B1 档产品单项工程地上建安成本对标 序号 成本科目 B1 产品线（100-150m）南宁西写字楼（170m 高）大涌商务中心（170m 高）建筑安装工程费单方（元/m2）3900 3510 4241 1 前期工程 36 21 40 2 土石方及基础处理工程-3 土建工程 1400 1190 1537 4 外装饰工程 687 612 763 5 门类工程 7 28 17 6 精装修工程 300 726 270 7 机50、电工程 700 360 910 8 消防工程 160 93 190 9 弱电工程 120 82 87 10 燃气工程-2 11 电梯工程 400 316 321 12 标识工程 30 17 0 13 特殊设备 20 17 7 14 其他工程费 40 48 97 备注：以上均为地上建面单方。27 深圳大区写字楼产品线标准 V2.0(三)(三)写字楼产品线 V2.0 的 T1 档与 V1.0 的 A 档建安成本对标 写字楼产品线 V2.0 的 T1 档与 V1.0 的 A 档建安成本对标 写字楼产品线 V2.0 V1.0 总成本限额指标（计容面积）6325 8100 地上建安指标（地上建面）51251、5 7100 地下建安指标（地下建面）4600 4584 地上建安成本对标：序号 成本科目 V2.0（100-150m 高）V1.0（170m 高）1 前期工程 36 42 2 土石方及基础处理工程-3 土建工程 1512 1772 4 外装饰工程 1131 1365 5 门类工程 8 18 6 精装修工程 583 1470 7 机电工程 1000 1418 8 消防工程 165 273 9 弱电工程 140 116 10 燃气工程-2 11 电梯工程 450 486 12 标识工程 35-13 特殊设备 25 7 14 其他工程费 40 113 备注：以上均为地上建面单方。深圳大区写字楼产品52、线标准 V2.0 28 (四)(四)写字楼产品线 V2.0 的 A1 档与 V1.0 的 B 档建安成本对标 写字楼产品线 V2.0 的 A1 档与 V1.0 的 B 档建安成本对标 写字楼产品线 V2.0 V1.0 总成本限额指标（计容面积）5725 6900 地上建安指标（地上建面）4525 5950 地下建安指标（地下建面）4600 4584 地上建安成本对标：序号 成本科目 V2.0（100-150m 高）V1.0（170m 高）1 前期工程 36 42 2 土石方及基础处理工程-3 土建工程 1512 1684 4 外装饰工程 844 1050 5 门类工程 8 18 6 精装修工程53、 400 1155 7 机电工程 900 1135 8 消防工程 165 241 9 弱电工程 130 95 10 燃气工程-2 11 电梯工程 430 419 12 标识工程 35-13 特殊设备 25 7 14 其他工程费 40 102 备注：以上均为地上建面单方。29 深圳大区写字楼产品线标准 V2.0 五、五、附附 录录(一)(一)精装修工程产品配置参考及模块化分析 精装修工程产品配置参考及模块化分析 1、标准层卫生间精装修工程 1.1 产品配置参考 1.1.1 洁具 设计标准控制指标 T1 标 A1 标 B1 标 洁具 成本限额 （元/m2）2200 1750 1500 品牌选择 原54、装进口品牌+战略品牌（高端系列）战略品牌（高端系列）战略品牌（中高端系列）科勒、TOTO 杜拉维特、TOTO、仕龙、申普 TOTO 残疾人厕位 无 行政厕所 每层设一个 高区设置，地区不设置 无 其他配置 带锁储藏柜、垃圾桶、厕位内配挂钩、消毒液。垃圾桶、厕位内配挂钩、消毒液。洁具配置标准洁具配置标准 洁具 个数 图例 个数 图例 个数 图例 马桶 7 7 7 小便斗 3 3 3 龙头 4 4 4 皂液器 4 4 4 洗手台 4 4 4 洗手盆 4 4 4 卫生纸架 7 7 7 银镜 2 2 2 深圳大区写字楼产品线标准 V2.0 30 自动烘手器 2 2 2 1.1.2 墙面装修选材参考 设55、计标准控制指标 T1 标 A1 标 B1 标 墙 面 成本限额（元/m2）1400 1200 1000 主材选择 进口石材 进口/国产优质石材 国产优质人造 石/仿石砖 主材单价（元/m2）900 700 500 1.1.3 地面装修选材参考 设计标准控制指标 T1 标 A1 标 B1 标 地面 成本限额（元/m2）1200 850 600 主材选择 进口石材 进口/国产优质石材 国产优质人造石/仿石砖 主材单价（元/m2）1000 700 500 31 深圳大区写字楼产品线标准 V2.0 1.1.4 天花装修选材参考 设计标准控制指标 T1 标 A1 标 B1 标 天花 成本限额（元/m2）56、300 250 220 类型 轻钢龙骨石膏板防水乳胶漆 主材选择 12mm 厚防水石膏板 9mm 厚防水石膏板 主材单价（元/m2）50 40 30 1.2 模块化分析：卫生间吊顶及地面材质对于成本影响 表 1 材质对于吊顶成本的影响 材质 供应单价（元/m2）安装单价（元/m2）综合单价（元/m2）石膏板 30 165 195 金属吊顶 200 135 335 差价 170-30 140 表 2 材质对于地面成本的影响 材质 供应单价（元/m2）安装单价（元/m2）综合单价（元/m2）地砖 350 80 430 石材 500 160 610 差价 150 80 230 深圳大区写字楼产品线标57、准 V2.0 32 2、标准层公共走道精装修工程 2.1 产品配置参考 2.1.1 墙面装修选材参考 设计标准控制指标 T1 标 A1 标 B1 标 墙面 成本限额 （元/m2）450 350 150 主材选择 墙布 壁纸 乳胶漆 主材单价（元/m2）350 250 35 2.1.2 地面装修选材参考 设计标准控制指标 T1 标 A1 标 B1 标 地面 成本限额 （元/m2）900 450 350 主材选择 架空地板+进口地毯 仿石玻化砖/国产地毯 仿石玻化砖/块毯 主材单价 （元/m2）670 280 280 2.1.3 天花装修选材参考 设计标准控制指标 T1 标 A1 标 B1 标 天58、花 成本限额 （元/m2）800 800 600 类型 铝板天花+防水乳胶漆 铝板天花+防水乳胶漆 轻钢龙骨石膏板防水乳胶漆 主材选择 铝板/石膏板 铝板/石膏板 石膏板/矿棉板 主材单价 （元/m2）350 350 150 33 深圳大区写字楼产品线标准 V2.0 2.2 模块化分析 材质对于地面成本的影响 材质 供应单价（元/m2）安装单价（元/m2）综合单价（元/m2）仿石玻化砖 220 230 450 架空地板+地毯 670 230 900 差价 390 0 400 3、标准层电梯厅精装修工程 3.1 产品配置参考 3.1.1 墙面装修选材参考 设计标准控制指标 T1 标 A1 标 B59、1 标 墙面 成本限额 （元/m2）1800 1500 1200 主材选择 进口石材 进口石材 国产石材 主材单价 （元/m2）1200 900 600 3.1.2 地面装修选材参考 设计标准控制指标 T1 标 A1 标 B1 标 地面 成本限额 （元/m2）1600 1200 900 主材选择 进口石材 进口石材 国产石材 主材单价 （元/m2）1200 900 600 深圳大区写字楼产品线标准 V2.0 34 3.1.3 天花装修选材参考 设计标准控制指标 T1 标 A1 标 B1 标 天花 成本限额（元/m2）800 800 600 类型 铝板天花+防水乳胶漆 铝板天花+防水乳胶漆 轻钢60、龙骨石膏板防水乳胶漆 主材选择 铝板 铝板 石膏板/矿棉板 主材单价（元/m2）350 350 150 (二)(二)外装饰工程产品配置参考及模块化分析 外装饰工程产品配置参考及模块化分析 1、产品配置参考 1.1 玻璃幕墙 设计标准控制指标 T1 A1 B1 玻璃幕墙工程 成本限额（元/m2）2000 1800 1500 幕墙系统形式 裙楼 单元式/框架式 单元式/框架式 框架式 塔楼 单元式 单元式/框架式 框架式 骨架 表面处理方式 氟碳喷涂 氟碳喷涂 氟碳喷涂/阳极氧化/粉末喷涂 铝含量（kg/m2）23 23 18 五金及配件 进口品牌（诺托、格屋、吉斯、斯基利亚）进口或国产优质品牌（61、诺托、格屋、吉斯、斯基利亚、坚朗）国产优质（坚朗、杨式立兴、和合）主材 玻璃类型 超白玻璃/夹胶中空玻璃/LOW-E 玻璃 超白中空玻璃/LOW-E玻璃 中空 LOW-E 玻璃 玻璃单价（元/m2）650 500 360 图示 节点图例 35 深圳大区写字楼产品线标准 V2.0 1.2 石材幕墙 设计标准控制指标 T1 A1 B1 石材幕墙 成本限额（元/m2）2000 1800 1500 幕墙系统形式 干挂式 干挂式 干挂式 骨架 骨架类型 钢骨架 钢骨架 钢骨架 钢含量（kg/m2）25 25 25 饰面材料 石材类型 进口石材/人造石 进口石材 国产石材 主材单价（元/m2）1000 862、00 600 图示 节点图例 1.3 铝板幕墙 设计标准控制指标 T1 A1 B1 铝板幕墙 成本限额（元/m2）1000 1000 1000 骨架形式 钢骨架 钢骨架 钢骨架 铝板表面处理 氟碳喷涂 氟碳喷涂 氟碳喷涂 饰面材料 主材选择 单层铝板/蜂窝铝板 单层铝板/蜂窝铝板 单层铝板/蜂窝铝板 主材单价（元/m2）400 400 400 图示 深圳大区写字楼产品线标准 V2.0 36 1.4 铝格栅及百叶 设计标准控制指标 T1 A1 B1 铝格栅及百叶 成本限额（元/m2）1500 1500 1400 铝板表面处理 氟碳喷涂 氟碳喷涂 氟碳喷涂 铝含量 30 30 26 图例 1.5 雨篷 设计标准控制指标 T1 A1 B1 雨棚 成本限额（元/m2）2000 2000 2000 饰面材料 主材选择 氟碳铝板/夹胶玻璃 氟碳铝板/夹胶玻璃 氟碳铝板/夹胶玻璃 主材单价（元/m2）300/420 300/420 300/420 图例 1.6 玻璃栏杆 设计标准控制指标 T1 A1 B1 玻璃栏杆 成本限额（元/m2）1500 1000 1000 框架材质 不锈钢 铝合金包边 铝合金包边 饰面材料 面层材料 钢化夹胶玻璃 钢化夹胶玻璃 钢化夹胶玻璃 主材单价（元/m2）275 275 275