1、项目产业办公定价报告,第一部分,项目战略定位,宏观背景分析项目本体分析战略定位,Part.01宏观背景分析-上海,上海近10年坚持经济稳增长与调结构并重，经济发展质量效益提高，GDP呈上升趋势；2012年开始GDP突破2万亿元，2015年实现GDP2.5万亿元，2016年达到2.7万亿，同比增长6.8%；,资料来源：上海统计年鉴,经济：整体稳中有升，产业结构以第三产业现代服务业为主，第二产业为支撑,2011-2016年上海市经济总量及增速,从产业结构看：三次产业结构呈现良性互动。2016年，三次产业增加值结构比例为0.4:29.1:70.5。其中，第一产业生产总值同比降低6.6%，第二产业生产2、总值同比提高1.2%，第三产业生产总值同比提高9.5%。,2016年上海市三大产业发展情况,确保完成2020年基本建成国际经济、金融、贸易、航运中心和社会主义现代化国际大都市的国家战略。,规划：“十三五”时期上海将加快向具有全球影响力的科技创新中心进军,“十三五”期间上海将全面提升整体水平,2020年基本建成社会主义国际化大都市,2040年成为令人向往的创新之城、人文之城、生态之城,“四个中心”与“科技创新中心”建设,现代化国际大都市,“令人向往的卓越的全球城市”,国际经济中心,国际金融中心,国际贸易中心,国际航运中心,全球科创中心,文化交流中心,Part.01宏观背景分析-上海,中心城区,大3、浦东区,郊区,现代服务业的集聚地,包括浦东新区、南汇和奉贤，是上海“两大中心”载体，即国际金融中心和国际航运中心,提升上海经济实力水平的主战场，为降低商务成本试验区，并定位于先进的制造业基地,上海市“十三五”规划中，上海被分成了四大功能区域：,上海郊区功能定位：,格局：城市规划明确，松江成为上海先进制造承载区,Part.01宏观背景分析-上海,崇明三岛,打造国家生态文明建设示范区,Part.01宏观背景分析-松江,松江主要产业经济指标对比（2010vs2016）,2016年松江、闵行、嘉定、青浦规上工业产值对比,2016年松江、闵行、嘉定、青浦规上工业利润对比,产业经济：松江工业产业整体大而不4、强，主导产业动力不足，亟待变革,松江GDP呈逐年上升趋势，但工业发展在上海郊区排名靠中，并呈下降趋势，规模工业企业利润有待提升,未来应根植本地制造业，聚焦高端、智能制造业领域及相关的产业配套、技术研发功能，打造先进制造业产业集群，支撑全球科创中心建设。,一城五区布局,产业经济：但松江比较优势在于制造业基础较好，产业发展潜力较大,Part.01宏观背景分析-松江城市格局,创新经济：松江科技创新支持力度欠缺，嘉定闵行相比还有差距,Part.01宏观背景分析-松江,松江“科学技术支出2.47亿元，主要安排推进两化融合发展专项、落实中小型企业创新以及重大科技专项等支出。”嘉定“2015年区本级科技支出5、58684万元，主要用于鼓励和引导天使基金投资参与企业科技创新，支持园区二次开发，对引进高层次创新创业和急需紧缺人才进行补助2016年科学技术支出60067万元”闵行“转方式、调结构专项资金安排11 亿元，同比增长37.5%，主要用于区级产业、科技、人才等扶持政策兑现。”,2016年松江、嘉定、闵行用于科技支出的财政预算,2016年区本级财政收入预算,131.7亿元,206.7亿元,231.6亿元,2016年区本级财政支出预算,159.0亿元,127.5亿元,159.6亿元,创新经济：但松江大学城高质量人才供给的通路，为科技创新提供了良好的人才基础,Part.01宏观背景分析-松江,松江大学城6、位于上海松江新城区西北角，占地约8000亩，是目前上海规模最大最成熟的大学城。大学城为区域产学研的协同发展、人才的引进培养提供了先天条件,松江大学城内聚集近10万在校生，年近2万毕业生7个上海市重点学科1个国家重点实验室12个国家级和部级重点实验室、工程中心和检测中心2个国家“111”引智基地,松江新城总部研发功能区,研发设计和运营结算中心、区域总部等功能性总部,松江新城国际生态商务区,商务办公、酒店会展、生活居住等商业商务功能,国家级松江经济技术开发区,成套设备制造、新材料产业,国家级松江出口加工区,电子信息代工企业转型、出口型先进制造业企业等,松江大学城双创集聚区,众创空间、孵化器等创新创7、业平台,松江电子商务和现代物流园区,制造业嵌入式物流、电子商务和等现代物流配套功能区,松江西部科技园区,核心器件与新材料、集成电路高端装备制造等,临港松江科技城板块,企业总部、拥有自主知识产权的高成长科技型中小企业,总部研发,高端制造,生产服务,从“松江制造”到“松江创造”，不同板块职能将协同培育科创产业成为松江新经济引擎,1,2,3,4,5,6,7,8,1,2,3,4,5,6,7,8,G60科创走廊规划,G60：上海松江科创走廊以制造业为主，贡献了松江90%以上的工业产值,Part.01宏观背景分析-G60,围绕G60上海松江科创走廊的空间形态、产业业态及城市生态等特殊禀赋，构建了九大产业功8、能板块,G60：区域内规上企业占比高，产业基础已较为扎实,主要代表企业,Part.01宏观背景分析-G60,区域内有实体型企业3000多家，其中规模以上企业近800家，占到全区的六成。区域内世界500强企业约有40余家，还集聚了一批国内行业龙头企业。,Part.01宏观背景分析-周边园区,启迪漕河泾科技园,定位：功能定位为集智造、研发、生产、办公为一体的智能工业专业产业园区,星月大业领地,定位：集展示、研发、贸易、财务结算于一体的低密度、智能化、生态型花园总部群落,佘山环球企业中心,定位：集商务办公、休闲娱乐、生态居住为一体的现代产业综合体,派米雷佘山智地,定位：以智慧安防产业为主题，集智慧安9、防研发总部、高端智能制造、专项创业孵化、园区配套于一体的国际化智慧安防产业基地,派米雷乐都,定位：以智慧城市产业为先导、文化创意为特色，形成集创业孵化服务、智慧科技创新、智慧生活体验于一体的智慧科创产业社区,漕河泾开发区新经济园,定位：以“新经济、新思维、新形象”为文化内涵的创新园区。主要功能是：工业、商务房产开发、建设、经营；科技产业化服务和现代服务业管理；民营企业注册、管理,周边园区：部分园区定位从生产制造开始向综合型的园区转变,Part.01宏观背景分析总结,上海经济整体向好，科技创新中心建设为项目发展提供宏观利好；松江面临产业结构调整，但是整体产业基础优厚，为项目的发展提供良好基础；G10、60走廊地打造，串联了项目周边产业发展，利于项目与周边区域协同发展；,总结,Part.01项目本体分析,内部区位具有一定地理优势,外部区位挑战与机遇并存,上海视角在面临上海中心城区产业外移的趋势下，松江产业吸附力不明显，直面来自同为上海郊区的闵行、嘉定、青浦的竞争,沪浙视角松江由G60带来沪浙产业相互转移与协同发展的机遇，但同时面临由于环境与成本压力带来的优质产业企业流失风险,项目地处上海松江区中山工业园，为上海104工业板块之一，中山工业园隶属国家级开发区松江经济开发区东区紧邻G60沪杭昆高速，是上海西南通往浙江要道；临近虹桥高铁及空港交通枢纽，距虹桥国际机场25公里、徐家汇27公里、上海市11、中心36公里、浦东国际机场68公里,项目位置：先天地理优势明显，同时通过不断提升环境竞争力，与周边城区协同竞合发展,项目周边交通情况:距G60仅1公里，距G60新桥出口约4.5公里，距规划中G60出口约1公里；距松江万达广场约3.5公里，待建轨道交通12号线可直达；距松江大学城约5公里，待建轨道交通二号线可直达地铁9号线松江大学城站；距松江新城约6.5公里，待建轨道交通二号线可直达地铁9号线松江新城站；距上海虹桥约23公里，经嘉闵高架、G60至项目约30分钟车程；,交通面临机遇,12号地铁延长线、松江轨道交通T2有望贯通，为人才流动提供便利沪松公路即将面临改造，完成后将成为联通上海市中心的交通12、动脉已在规划建设的G60沪昆高速松江东匝道口（位于中凯路上）距离园区仅约1.5公里。,Part.01项目本体分析,公共交通：目前出行尚不便捷，待轨道交通12号线和有轨电车建成通行，将大大改善项目公共交通体系,地块资源：项目域内“一带一路”交汇，串联各版块工业区，区位发展空间优越,一路：沪松公路，承载传统制造业基础一带：广富林路，串联各版块创新企业和科创园区主要交通要道,地块：“一带一路”交汇,资源：制造业核心阵地总部研发区核心（松江产业功能）沿G60沪昆高速已形成完善的工业区氛围,Part.01项目本体分析,本案,巨人网络,麦考林,海鸥,中联重科,启迪漕河泾,永联购物中心,工厂区,地块东南永联13、购物广场（小范围唯一商业）,400M,地块东新格路实景（即工厂区）,Part.01项目本体分析,周边配套：项目周边配套集中在广富林路西段，周边除永联街铺外基本无生活配套,项目,地块5公里配套圈,Part.01项目本体分析,基础数据：,总建筑面积：24万 可销售面积：12万 可售总货值：18亿（暂估）已销售面积：未售已销售金额：未售总自持面积：12万（其中人才公寓1.6万，配套商业及服务设施2万，产业办公8.4万）预计年产值：22亿预计年税收：1.57亿吸引就业数：2万人吸引入企业：200-300 家2018年销售目标：5000万（目前正在与政府沟通，予以销售政策支持）2018年租赁目标：20014、0平米（项目展厅针对海尔内部产业）,Part.01项目本体分析,基础数据：,分期情况：一期：1#楼二期：2#-26#楼三期：27#-34#楼业态：/出售型办公(二期及三期圆点标注，600平米-1300平米/层/产证，或者3000-6500平米/栋/产证；目前按层或按栋分割不明确)/自持型办公/展厅/专家人才公寓/服务配套,Part.01战略定位,项目基地与周边条件,上海及松江宏观环境,通过SWOT分析总结项目的核心竞争力,Part.01战略定位,对政府 科创驱动下由“松江制造”迈向“松江智造”的旗舰项目,对企业 作为海尔扎根上海的首个规模化园区，打造产城融合新典范,对城市 G60科创走廊的产业15、明珠和上海科创中心的生力军,根据swot分析及企业高度，制定项目整体战略定位，定位符合项目产品气质及海尔集团形象；项目优劣势明显且市场共性点较多；,总结,Part.01项目本体分析及战略定位总结,第二部分,项目产业定位及客群分析,外部机遇产业内部基础产业产业定位项目客群分析,Part.02项目产业定位,可能的产业门类智能硬件智能机器人3D打印物联网安防智慧智能电网卫星导航车联网虚拟现实可穿戴设备新一代信息技术物联网云计算大数据高端服务业,项目产业定位,外部产业机遇,基于全国产业趋势,基于上海产业导向,基于松江产业规划,内部产业基础,基于全球产业热点,Part.02项目产业定位-外部机遇产业,德16、国：工业4.0,美国：工业互联网,日本：U-JAPAN,制造流程和技术的智能化以提高效率,人机共存的未来工厂传感器控制驱动系统云端运算人工智能3D打印,强化先进材料先进制程大数据与设计等产业互通工业与互联网,智慧工厂物联网终端对终端工业流程整合垂直整合制造,以互联网的大数据等改造工业,强调未来智能化的技术,工业基础：自动化设备、工控设备、工业软件、数据安全、工业通信、传感器、机器人等,物联网：智能电网、智能仪器仪表、二维码、智能安防等,智能产品：智能可穿戴设备、智能汽车、智能家居等,生产新模式：3D扫描、3D打印,服务互联网：智能物流、生产服务化、开放设计服务等,IOT,Tencent VR：17、2015年12月21日下午，腾讯在北京举行的Tencent VR开发者沙龙上正式公布了Tencent VR SDK及开发者支持计划，首次系统的阐述了腾讯在虚拟现实领域的规划。阿里巴巴VR战略：3月17日阿里巴巴宣布成立VR（虚拟现实）实验室，并首次对外透露集团VR战略。Facebook十年战略：2016年4月12日，全球最大社交网络Facebook发布了十年战略规划图，未来Facebook将会专注于连接、人工智能和虚拟现实技术三项事情。Google年度公开信：2016年4月29日，谷歌发布年度公开信，表示未来会专注人工智能等6大业务领域。,全球：第五经济浪潮发展迅猛，智慧产业风口凸显,Part18、.02项目产业定位-外部机遇产业,“中国制造2025”，代表了中国在由制造大国向制造强国转型过程中的顶层设计和路径选择。,中国制造2025规划纲要,新一代信息技术与制造技术融合，将给世界范围内的制造业带来深刻变革互联网、物联网、云计算、大数据等泛在信息促进定制化生产将取代大批量流水线生产虚拟化技术、3D打印、工业互联网、大数据等技术将重构制造业技术体系基于信息物理系统的智能工厂将成为未来制造的主要形式,“十三五”规划布局智能制造,工业和信息化部部长苗圩表示：“十三五”期间，工信部将聚焦高端装备制造业、战略性新兴产业和传统产业的改造升级，加快建设制造强国。“习近平在党的十八届五中全会上就“十三五19、”规划建议起草的有关情况向全会作说明：“在航空发动机、量子通信、智能制造和机器人、深空深海探测、重点新材料、脑科学、健康保障等领域再部署一批体现国家战略意图的重大科技项目。”,国家：中国制造2025规划引领“中国工业4.0”产业发展方向,Part.02项目产业定位-外部机遇产业,国家：十三五国家科技创新规划高起点占位，全链条推进,【总体目标】迈进创新型国际行列【指导思想】创新、协调、绿色、开放、共享【基本原则】1.坚持把支撑国家重大需求作为战略任务；2.坚持把加速赶超引领作为发展重点；3.坚持把科技为民作为根本宗旨；4.坚持把深化改革作为强大动力；5.坚持把人才驱动作为本质要求；6.坚持把全球20、视野作为重要导向,Part.02项目产业定位-外部机遇产业,奋斗目标,产业关键词,“十三五”时期，继续深化“十二五”期间“四大中心”的建设，并将上海建设为具有全球影响力的科技创新中心,国际经济中心,国际金融中心,国际贸易中心,国际航运中心,全球科技创新中心,综合性开放型科技创新中心全球创新网络的重要枢纽全球重要的创新城市国际性重大科学发展、原创技术和高新科技产业的重要策源地之一,实施“互联网”行动计划加快推动信息感知和智能应用建造更多开放便捷的众创空间扶持“四新”企业发展支持跨国公司在沪设立研发中心,上海：定位全球科技创新中心，占位工业4.0国家发展中心,Part.02项目产业定位-外部机遇产21、业,上海：建设科创中心，以四新经济为导向，高端产业策源地,“四新”经济是依托战略性新兴产业和高新技术，以市场为导向，以技术、应用和模式创新为内核的新型经济形态,“上海十三五科创规划”,智能制造与高端装备制造,机器人大飞机,智慧服务,导航与遥感大数据与云计算,健康产业,民航发动机燃气轮机,高端核心芯片,绿色产业,智能电网新能源汽车,新一代核能智能汽车,高性能医疗设备,重大新药移动医疗,Part.02项目产业定位-外部机遇产业,宏观产业发展机遇丨立足全球产业发展大势，综合全国产业战略，思考上海产业导向，选出未来项目可能发展的产业门类,科技创新,智慧智能,融合跨界,外部机遇产业,智能制造,新一代信息22、技术,智能测控设置、智能装备关键基础零部、工业机器人与工作站、智能加工装备、智能物流装备、智能农机装备、增材制造（3D 打印）,下一代通信网络、物联网、三网融合、新型平板显示、高性能集成电路和以云计算为代表的高端软件,两大产业门类,传统产业：松江二产低速增长，占GDP比重逐渐降低，产业结构正在转变,Part.02项目产业定位-内部基础产业,2010-2016年松江五大主导产业总产值变化,2016年全区五大主导产业实现工业总产值2547.86亿元。其中，电子信息业实现产值1551.53亿元，现代装备业实现产值742.10亿元，精细化工实现产值180.96亿元，新材料实现产值59.52亿元，生物医23、药实现产值13.75亿元。,2012-2016年松江二产情况,2016年，松江区战略新兴产业（制造业部分）实现工业总产值781.19亿元，占全区工业产值的比重为22.1%，所占比重比上年提高3.0%。2017年1-10月，松江区战略新兴产业（制造业部分）实现工业总产值779.46亿元，同比增长8.4%。,Part.02项目产业定位-内部基础产业,新兴产业：松江区战略新兴产业发展态势良好，2016年占全区工业产值中占比20%,2016年松江区战略新兴产业（制造业部分）发展情况,Part.02项目产业定位-内部基础产业,第三产业：成为拉动全区经济增长主动力，信息服务产业规模和增速居首位,2015年24、松江区规模以上社会服务业分门类产出情况,2015年上海郊区县第三产业增加值增速及比重,松江2010年三产结构,松江2016年三产结构,Part.02项目产业定位-内部基础产业,第三产业：随着产业结构的调整，生产性服务业逐渐入驻各园区中,项目,星月大业领地,平高世贸中心,佘山环球企业中心,启迪漕河泾中山科技园,名企公馆,政策焦点：（1）进一步提升电子信息、现代装备和都市工业三大传统优势产业；（2）大力发展智能智造、新材料等六大战略新兴产业；（3）加快发展生产性服务业，形成区域总部经济优势；（4）依托产业优势实现产城融合，打造示范基地。,聚焦G60科创走廊建设，并出台相对应产业支持政策，探索走出一25、条市郊制造业转型发展的新路。,松江区信息化和工业化融合专项资金管理暂行办法（沪松府办201160号）实施细则（沪松府办2015123号）关于推动创新创业促进松江经济转型升级的若干意见（沪松府办2015121号）关于加快建设G60上海松江科创走廊的六十条政策松江区关于加快推进G60上海松江科创走廊建设的规划土地政策实施办法（试行）（沪松府办201675号）,产业政策汇总,Part.02项目产业定位-内部基础产业,政策：松江区聚焦本土优势制造业，政策支持3+6产业发展,Part.02项目产业定位-内部基础产业,高端装备制造（智能制造）,新能源,新材料,生物医药,电子信息业,现代装备也,都市型工业,26、（一）推进制造强区建设,（二）加快发展生产性服务业,（三）加快推动四新经济发展,3D打印,云计算,物联网,智能穿戴设备,大数据,1、优先发展总部经济、研发设计、检验检测、电子商务与信息化服务、供应链管理与服务等；2、加快发展总集成总承包服务、非银行金融服务、专业中介服务、节能与环保服务等3、加快文化创意产业发展，如工业设计、时尚创意、影视传媒等,松江“十三五”产业规划二三并进,松江G60产业规划先进制造业强区和质量强区并重,电子信息业现代装备业都市型工业,安防智慧机器人新能源（智能电网、新能源汽车）新材料生物医药（精准医疗）节能环保,推动三大传统优势产业转型提升,加大六大战略新兴产业引进培育,27、构建新型产业体系,加强发展生产性服务业对制造业的支撑能力,总部经济总集成总承包检验检测,G60：松江科创走廊提优引智，打造高端、智能、关键制造产业集群,新一代信息技术,节能环保,Part.02项目产业定位-内部基础产业,产业基础总结丨松江未来产业发展，以创新驱动，转型发展,高端化,智能化,服务化,内部基础产业,七大产业方向,高端装备制造,新能源,新材料,生物医药,生产性服务业,节能环保,高端工程机械及施工设备、高档数控机床及功能部件、智能仪表与控制系统,智能电网、新能源汽车,总部经济、研发设计、检验检测、电子商务与信息化服务、供应链管理与服务,新一代信息技术,集成电路、计算机、通信和网络设备、28、汽车电子、新型显示,Part.02项目产业定位-产业定位,工业4.0概念下重点投资方向,【工业基础】自动化设备、工控设备、工业软件、数据安全、工业通信、传感器、机器人等【物联网】智能电网、智能仪器仪表、二维码、智能安防等【智能产品】智能可穿戴设备、智能汽车、智能家居等【生产新模式】3D扫描、3D打印【服务互联网】智能物流、生产服务化、开放设计服务等,中国制造2025十大重点突破领域,新一代信息技术产业高档数控机床和机器人航空航天装备海洋工程装备及高技术船舶先进轨道交通装备,节能与新能源汽车电力装备农机装备新材料生物医药及高性能医疗器械,上海四新经济的三类抓手型行业,【工业+工业】智能机器人、329、D打印、新型显示、工业物联网、再制造等【工业+服务】卫星导航、车联网与智能汽车、健康互联网、智慧照明、智能绿色家居、智能穿戴等【服务+服务】互联网金融/教育、云计算和大数据、移动互联网、智能语音交互、网络视听、检验检测服务等,松江G60战略新兴产业导向,【机器人】工业机器人；智能交互、远程看护等服务机器人等【新材料】3D打印耗材、石墨烯、新一代生物医用、特种光纤等【安防智慧】探测技术、识别技术(生物识别、RFID识别、智能识别)、安防测评技术等【新能源】智能电网、新能源汽车、储能电站、充电设施、太阳能光伏等【生物医药】精准医疗、微创器械、有源数字化大型诊疗设备等【节能环保】高效节能、先进环保和30、资源循环利用关键技术及装备研发、能源监测等【生产性服务业】总部经济、总集成总承包、检验检测,松江产业基础,【五大主导产业】电子信息业、现代装备业、精细化工、新材料、生物医药【战略新兴产业】新一代信息技术（物联网）、新材料、高端装备、新能源（智能电网）、生物医药、节能环保,外部机遇产业,内部基础产业,项目产业方向,在工业4.0主题下，智能制造与工业互联成为推动战略新兴产业发展关键产业形式。围绕松江优势产业，确定重点产业研究方向：智能制造（智能硬件）电子信息（新一代信息技术）,Part.02项目产业定位-产业定位,【产业体系】,智慧型、创新型、服务型,以智能硬件、下一代信息技术 为先导以高端现代服31、务业为基础,Part.02项目产业定位-产业分析,智能制造产业是基于新一代信息技术，贯穿设计、生产、管理、服务等制造活动各个环节，其发展需要经历四个阶段,自动化,信息化,互联化,智能化,自动化生产线集成,自动化装备,工业信息化,工业互联/物联网,智能生产,关键产品,关键技术,企业类型,自动化生产线系统集成智能工厂总包,机器人数控机床其他自动化集成装备,工业软件数据库,工业以太网传感器RFID,3D打印机器视觉,系统集成及自动化生产解决方案,机器人方案智能装备方案,信息采集技术信息处理技术,网络传输技术传感识别技术,3D打印技术图像摄取处理技术,系统集成商工业智能化解决方案提供商,机器人制造商零32、部件生产商,数据硬件开发云计算软件开发,无线传输技术生产企业传感器厂商射频生产商,3D打印生产制造商图像摄取装置厂商图像处理软件开发,智能制造,Part.02项目产业定位-产业分析,其中，智能硬件产品是智能制造产业发展的基础和实现产业发展的载体,其他,3D打印,健康医疗,可穿戴设备,智能家居,智能机器人,智能交通,智能硬件产品门类,智能飞行器智能玩具,3DP技术FDM熔融层积成型技术SLA立体平版印刷技术SLS选区激光烧结技术,健康监测临床医疗,手环手表类头戴类设备追踪导航,家具类家电类安全检测类,机器人语音识别系统,搭乘工具汽车配件整车,亿航智能飞机、Ollie智能遥控车、Smart Pla33、ne智能遥控飞机、Petcube宠物互动玩具等,MakerBot3D打印机、极光尔沃3D打印机、Cube3D打印机等,智能血压计、智能血糖仪、帕金森勺、智能胰岛素贴片、智能手术机器人等,Apple Watch、小米手环、Google Glass、LiveMap智能头盔、智能防丢器、智能鞋垫等,智能灯泡、智能音响、智能电视、智能冰箱、智能路由器、智能门禁、智能安防系统等,智能交互机器人、家用机器人、极限作业机器人等,智能体感车、智能自行车、智能电动滑板、智能行车记录仪、智能导航仪、智能汽车等,智能制造,Part.02项目产业定位-产业分析,目前迈入智能硬件市场启动期，市场规模不断扩大，并持续高速34、增长,中国进入智能硬件市场启动期。预计中国智能硬件市场规模今年将接近9000亿元，并持续高速增长投融资额爆发式增长，其中智能家居和可穿戴设备成最大热点，其次是3D打印,智能制造,Part.02项目产业定位-产业分析,松江区坚持创新举措，积极推动智能制造产业集聚发展,上海市经济信息化委关于上海加快发展智能制造助推全球科技创新中心建设的实施意见正式实施,发展重点,以应用为抓手,以装备为支撑,以网络为纽带,以平台为载体,以数据为驱动,聚集汽车、钢铁、石化、机械、航空、航天、电子信息、船舶、冶金、轻工、纺织领域,机器人、高档数控机床、3D打印装备、智能专用加工装备,工业互联网软件开发平台、创新中心、检35、验检测中心、众创空间、产业供需信息服务、人才实训基地等服务平台,规划布局“一廊九区”，加快建设G60上海松江科创走廊。着力打造洞泾智能机器人产业园区等重点园区，核心投资项目科大智能总部机器人产业园项目正式开工，该公司专注于工业机器人、服务机器人、电力和新能源领域的产品研发及应用。此外，库卡柔性、中建材凯盛机器人等成熟智能制造企业增资扩产项目有序推进；积极接洽音锋机器人、约肯机器人等项目。从存量和增量两方面不断推进智能制造产业集聚。国家级松江经济技术开发区作为先进制造业板块，也正以正泰、龙工、比亚迪、中联重科等企业为龙头，进一步布局和集聚成套设备关键制造、高端装备制造等产业。松江区拥有智能制造相36、关重点企业86家，建成3家院士专家工作站、7家市级企业技术中心、15家区级企业技术中心、1家工程技术研究中心，1个公共服务平台。,松江,智能制造,Part.02项目产业定位-产业分析,电子信息产业主要由制造业和信息服务业两大分类组成,电子信息产业成为中国国民经济重要的支柱产业。其关键技术是指从产业链的角度出发，体现电子信息产业竞争优势、核心价值、发展潜力的技术，主要包括微电子技术、计算机技术、网络技术、通信技术、软件技术和显示技术等。依据电子信息产业行业分类注释，电子信息产业包括雷达工业行业、通信设备工业行业、广播电视设备工业行业、电子计算机工业行业、软件产业、家用视听设备工业行业、电子测量仪37、器工业行业、电子工业专用设备工业行业、电子元件工业行业、电子器件工业行业、电子信息机电产品工业行业、电子信息产品专用材料工业行业，12个行业、产业。,电子信息,Part.02项目产业定位-产业分析,其中新一代信息技术，是松江传统信息技术产业向“互联网+”改造的必经之路,2012-2016年松江新一代信息术产业产值及增速,新一代信息技术产业作为松江六大战略新兴产业之一，正处于发展起步阶段，产业发展波动较大,电子信息,Part.02项目产业定位总结,综合考量外部机遇型产业、松江G60区域内部产业基础及发展趋势，本案产业定位将聚焦智能制造（智能硬件），电子信息（新一代信息技术）；智能硬件类中主导产业38、为：机器人、智慧健康/家居、可穿戴设备；新一代信息技术类中将以信息服务业为主导，包含各类软件产品系统和集成制造软件信息服务等相关产业；,总结,【代表企业】智能机器人,Part.02项目客群分析,【代表企业】3D打印,Part.02项目客群分析,【代表企业】物联网、安防智慧、智能电网,Part.02项目客群分析,【代表企业】卫星导航、车联网,Part.02项目客群分析,【代表企业】虚拟现实、可穿戴设备,Part.02项目客群分析,【代表企业】云计算和大数据,Part.02项目客群分析,主导产业一：智能硬件,场地需求：目前公司在上海以研发、总部为主，自建的生产基地在常州。因此具体场地需求以办公为主39、，面积不超过1000平米场地规格：普通的办公楼标准即可主要关注点：（1）交通方便。太偏远的地方不利于人员招聘和团队稳定；（2）场地可租可买，价格要合适，售价看品质，不能超1.8万/平米；（3）最好能有独立展示面，悬挂企业logo；（4）园区环境要干净整洁，不能太乱；（5）对企业是否有相应的优惠政策。,公司主要从事伺服驱动器、伺服电机的研制和销售工作。主要产品有：大功率交流伺服电机（0.5KW-240KW）和大功率伺服驱动器（IXM、IXP、IXN）、低压伺服驱动器（IXL系列），被广泛应用于伺服压力机、码垛机器人、移动式（AGV）机器人、瓦楞机械设备等。公司研发团队包含博士、硕士20余人，累计40、获得国家专利、软件著作权25项，获得了上海市“专精特新”企业、“博士后创新实践基地”等荣誉，入选上海市经济信息化委评选的“2016年上海最具投资潜力50佳创业企业”等。公司注册资本705万，年销售额5000万以上。,同毅自动化,Part.02项目客群分析,主导产业二：新一代信息技术,场地需求：现在办公楼是租的，面积大概1000不到普通的办公楼标准即可主要关注点：（1）办公面积不需要多大，但条件得好。因为我们都是高学历，所以讲求格调，我们是不会想去不好的办公楼的，如果办公楼的标准是1A到5A，我们至少也得3A以上（2）对网络和供电要求特别高，因为我们都是在线作业，断电是绝对不允许发生的（3）物业41、管理服务要好，我们就最怕麻烦，希望专心做事，不被一些外在杂事影响,银联智惠是中国银联旗下子公司，成立于2012年，依托中国银联在中国及海外的庞大数据资源，建立并不断完善基于消费数据的商户一站式服务平台，为银联集团及合作伙伴提供行业分析、经营决策、数字营销、商业策略、投研咨询、市场研究等多方面的大数据应用产品及解决方案。银联智惠现设数字营销、智慧金融两大核心业务。,银联智惠,Part.02项目客群分析,产业领域：智能制造、可穿戴设备、系统集成、机械控制部件企业规模：30-100人,产品需求：智能装备组装、轻生产类企业存在层高要求，多为需求厂房，根据机械条件不同，一般为7.2米，荷载2吨左右，对于42、研发办公，可多层研发楼，办公实际需求空间为4.2米左右组装类及机器人企业电力需求较大，100W/平为及格线配置需求面积段根据企业不同，一般总部或研发在700-1200平，人均工位约15-20平/人部分企业因焊接等工艺需求，存在天然气利用需求部分企业存在生产上楼需求，建议适当加大二楼物业承载主要集中在700-1200平，企业对总价敏感度高，一般控制在1500万左右如果有产权服务、技术研发等公共平台属于加分项，受企业欢迎,“但是这样的企业的研发中心，更多的是在工业区，他是要带一些生产功能的，偏向于生产、研发、制造、办公、会议等功能复合化的场地空间。（物业功能需求）例如美的，由于招工难的问题，现在生43、产线也在改造，还有一些汽车企业，也都在使用机器人生产（企业升级需要）现在生产线也在改造，使用机器人生产，所以现在园区也有一些机器人生产企业入驻，研发的，系统集成的一般需要3000-5000的面积（物业面积需求）”招商项目服务部主管徐先生,漕河泾新经济园,代表类企业大致需求访谈,与漕河泾新经济园主管人员的访谈结果，代表了大部分目标企业的大致产品需求,Part.02项目客群分析,具体参见附件访谈内容,目标客群关注点除常规的交通、面积价格外，更多关心产业聚集度、园区品质环境、服务配套。,Part.02项目客群分析,汇集种子-天使-瞪羚-小巨人-龙头企业的全生命周期企业生态圈,以瞪羚和小巨人企业作为中44、坚力量重点发挥龙头企业带动上下游企业聚集的效应重点孵化培育一批创新创业小天使类企业面积以大企业为主，数量以小企业为主,小巨人,瞪羚,种子/小天使,旗舰,行业龙头，具有绝对的领先地位，可引进其区域总部、研发中心在核心技术及重大产品自主创新方面居于国内外领先水平，面积需求较大中小企业规模，效益较好、成长性好、具有跳跃发展态势有创新想法和个人（小团队）能力，极具活力，快速发展期，数量占比将最多,Part.02项目客群分析,配套服务商家,产业配套企业,协会服务机构,Part.02项目客群分析,汇集海尔内部资源，主导产业范畴的项目客群预判,Part.02项目客群分析总结,整体客群定位以打造全生命周期企业45、生态圈为方向，小巨人和瞪羚型企业将是中坚；龙头企业在项目前期对项目整体品牌打造及产业聚集程度起到决定作用，海尔集团具有资源优势；相关客群需求中，有研发生产需求的面积需求较大（800-2000平较为集中），办公类需求面积相对较小（1000平以下为主流）对于园区品质感、相关服务配套、产业聚集程度是客群较为关心的问题。,总结,第三部分,竞品对标及借鉴,竞品及相关案例参考,对标项目：1、选择同工业用地属性、规模及品质相近的G60走廊板块的项目；2、目前启迪漕河泾科技园、名企公馆、启迪正泰智电港项目与本项目可以进行对标比较；3、其中启迪漕河泾科技园项目距离本项目仅1公里左右，产品相近，尤其是二期产品，参46、考价值最高。,Part.03周边区域内对标项目简析,上海启迪（中山）科技园集智造、研发、生产、办公为一体的智能工业专业产业园区,Part.03周边案例参考-上海启迪（中山）科技园,启迪漕河泾,项目分3期开发，目前开发至一期，二期，园区一期建筑面积7万平米，由23幢独栋研发楼组成，预留花架与挑空个性设计空间，为企业带来全新的科研、生产、办公体验，项目整栋面积为2500-3500，可按层出售和出租，单层面积430-700。目前尾盘阶段,企业梳理,园区入驻企业里，科技型企业占比78%；配套及其他类企业占比22%。企业主要集中在智能制造产业内的各个细分领域，形成软件服务硬件、硬件带动软件的整体态势，集47、群式推进创新发展。,Part.03周边案例参考-上海启迪（中山）科技园,1、一期面积整体不大，单层430-700平，其中533、660平占比77%，占了绝对主力。6-7层独栋占比27%，高层办公楼占比34%2、整栋面积2500-3500平米，区隔不大。,一期产品配比,Part.03周边案例参考-上海启迪（中山）科技园,启迪二期规划：,1、二期共有22幢建筑，分六种不同户型。其中：2幢12层高层办公楼，单层面积1000至1500，每间办公室面积约为200，层高底层5.4米、标准层3.9米；其他20幢独立研发楼单栋面积2000至6800，单层面积400至1000不等，层高底层5.4米，标准层4.248、米。2、承重一层500公斤，二层300公斤；3、毛坯交付。4、花园办公均价均价1.35万元/平米，平层1.2万元/平米。年均去化2万方左右。,Part.03周边案例参考-上海启迪（中山）科技园,1、从面积配比看，5层独栋占比39%，6-7层独栋占比27%，高层办公楼占比34%2、独栋办公单层主力面积段391-866平米，整栋面积段1925-5128平米（主要是2000-2600平米）。,二期产品配比,Part.03周边案例参考-上海启迪（中山）科技园,启迪特点：1、二期在售独栋办公产品均价为1.35万元/平米。2、办公对外租赁均价1.2-1.3元/平米。3、从一期、二期面积配比变化看，二期增加49、了单层和整栋面积范围，但主力面积段仍然集中在单层400-800平米，整栋2000-3000平米。4、层高底层5.2-5.4米，标准层3.9-4.2米。5、配置客货两用梯或一客一货梯。6、厂房柱网以8.4*8.4和8.4*10.2为主。,Part.03周边案例参考-上海启迪（中山）科技园,Part.03周边案例参考-名企公馆,名企公馆以双拼和多层办公产品为主，打造以创意研发、信息科技为主的产业园区,名企公馆,项目分3期开发，目前开发至三期，三期产品主要定位为创意研发、信息科技、文化艺术为主要的产业目标，2幢为生产辅助用，其中生产研发楼以双拼产品为主。三期产品以1100-1500双拼产品为主，多层50、办公面积在2700，共7层，单层面积在390。年均去化1.5-2万方左右，包销模式,企业梳理,入驻企业分布较为分散，主要以江浙、福建、上海为主的企业居多，入驻行业较杂，包含科创、机电、物流、贸易、机械等，面积需求在1000为主。项目总结：项目以分层出售为主，主要的使用面积以600-800为主。,Part.03周边案例参考-名企公馆,Part.03周边案例参考-正泰启迪智电港,启迪联合正泰集团、协信在松江的另一个重点项目,销售模式为独栋按栋销售，其余产品可分层销售，统一打开销售到50%为界限，达到界限后剩余部分为自持资产。相关配套及前期意向企业多为开发商自有资源，如启迪的科创服务、金融平台，正泰51、的电气资源企业等,正泰启迪,项目总结：17年年中刚进入市场，整体推广上并未有太大动作，目前主要依靠相关渠道及资源企业拓展，并无明确行业限制。主要去化房源多为研发类底层7米高产品和独栋，客户关注度主要在价格便宜，性价比较高，而且启迪的服务配套也较为完善。,企业梳理,Part.03周边案例参考-正泰启迪智电港,1、周边园区类项目进入阶段密集开发阶段，整体体量庞大；2、大多数项目以办公为主，部分兼顾生产类；3、产业定位基本依托区域产业导向和开发企业自有资源；4、科创、电子信息、智能制造为松江最为核心的产业，但传统制造、器械设备、生物医药等企业在区域内仍有不少需求；5、办公类400-800平米面积段市52、场接受度最高，生产型集中在1000-2300平米；,总结,第四部分,项目运营策略,招商前置、龙头企业带动,提前启动二期招商工作，建议在一期预售期同步开展二期招商，租售并举。海尔华东区总部、COSMOPlat以及其他业内龙头作为第一批进驻用户，带动产业聚集。,Part.05项目运营策略,全平台运营,通过COSMOPLAT、海创会、产业基金、展示体验中心等各类创新平台的互动，构建产业服务体系，集聚创新要素，引导园区主导产业的进入和发展,Part.05项目运营策略,核心业务,九大服务体系,驱动企业创新,加速创客孵化,云社区物业,政务大厅,搭建智慧云平台，构建智慧园区、智慧家庭、智能制造相融合的生态圈53、。,全平台运营,Part.05项目运营策略,海尔展厅,实施构想-先期引入海尔生态圈资源，撬动产业链聚集,COSMOPlat展示中心智慧家庭展示中心,海尔金控旗下企业，海创汇等企业助推服务机构,海尔地产/GEA/斐雪派克/卡萨帝/U-HOME/向日葵来了/巨商汇/智能装备等,展示中心,金融服务,总部企业,海尔战略合作企业/上下游智能企业,GE/安利/蓝海汇科技/科思创/和而泰/V领地/SmartX/思科/海尔其他供应商,海尔相关科技智能类企业,全平台运营,Part.05项目运营策略,全链条孵化,构建从创业苗圃、孵化器、加速器到产业集群的全功能空间，对创新项目实施全链条孵化，目标建立起健康稳定的产54、业生态体系。,Part.05项目运营策略,全方位配套,商业：以社区商业为招商重点，快餐店、便利店、咖啡店、银行等，满足园区商务及生活需求。公寓：全配菁英公寓，满足园区及周边人群的居住需求；组织社群互动，激发人际交往和创新。金融服务：整合海尔内部资源，引入国外强势服务型机构，打造独具特色服务平台,Part.05项目运营策略,孵化、配套服务平台建议-海尔资源整合，国际性服务机构引入,海尔金融服务机构,创业孵化器,基金投行,优选内部资源，同时引入对科技、智能制造、电子信息类较感兴趣的专业孵化机构及投行,Part.05项目运营策略,项目招商建议,充分利用海尔的平台资源和产业内的号召力，吸引产业链上下游55、的企业入驻充分利用政府招商资源和政策，吸引重点招商项目落户园区大力开拓社会招商渠道和网络，实施全民招商加强项目宣传和推广，扩大项目影响力,Part.05项目运营策略,工程节点,Part.05项目运营策略,2018工作计划招商节点,时间跨度,1月-3月,1月-3月,1月-3月,1月-3月,工程节点,1月-3月,1月-3月,1月-3月,10月-12月,1月-3月,4月-6月,7月-9月,展厅开放,开工奠基,暂无,整体开工,招商阶段,推广主题,启动期,筹备期,预热期,入园签约大会,海尔智谷落地上海,海尔生态圈联盟大会,智能制造高峰论坛,推广期,重点工作,1、重点工作2、重点工作3、重点工作,重点工作56、,重大活动,入园签约大会,奠基仪式举办,参加各类高峰论坛,海尔生态圈联盟大会,推广主题,世界智能制造第三极,海尔智谷落地上海,海尔集团“产城创”,海尔产城创生态圈,重点工作,1、海尔产业导入2、奠基仪式筹备3、工地围挡包装4、企划推广物料,1、海尔生态圈企业梳理及导入2、上海山东商会对接，及山东大型企业进沪事宜沟通3、德国新兴技术企业协会对接,1、明星企业、大型企业梳理及导入2、异地推荐会3、智能高峰论坛4、产业基金搭建及投向对接5、精装招商手册,1、展厅开放仪式2、产品发布会暨产业招商大会3、入园企业签约4、异地企业G60科创走廊考察参观4、G60政策宣讲会5、客户联谊酒会,重点任务,预订启57、动,地块获取,集团产业进驻跟踪,生态圈企业跟踪,任务指标,客户拓展,客户拓展,销售去化5000万招商面积2000平,品牌提升,Part.05项目运营策略,任务计划全周期预判,Part.05项目运营策略,第五部分,项目价格判定,86,集团指导价格：项目拿地前，总部研判全周期价格在1.4-1.6万/平米左右。成本加价定价：本项目楼盘综合成本约7900元/平米，总体成本低主要来源楼盘地价低，约700元/楼盘。以成本加价，在对照市场价格，利润可观，但因要持有50%，将导致整体利润降低；市场比较法：本项目与启迪科技园、启迪正泰港性质相近，自持50%，销售50%，因此可以用市场比较法来进行定价，在结合集团58、指导价格进行综合判断,1、定价原则,Part.05项目价格判定,2、产业办公销售价格预判,分析：1、可以对标的三个项目，目前有3个项目有花园办公；2、经过多维度对比打分本项目花园办公毛坯销售均价建议为14040元/平米（取整数）,花园办公定价,Part.05项目价格判定,3、产业办公销售价格预判,分析：1、可以对标的三个项目，目前有2个项目有平层办公；2、经过多维度对比打分本项目平层办公毛坯销售均价建议为12480元/平米（取整数）,平层办公定价,Part.05项目价格判定,4、总体周期预判,分析：1、整个项目预估销售周期为5年，年均去化2.4万方，超越市场去化速度；2、总产值预估为18亿，整盘均价15000元/，超越市场价格；,Part.05项目价格判定,汇报结束，谢谢！,