1、疫情之下商办楼宇如何开展数字化运营2020.02.28引言：面对疫情，写字楼都在做些什么防疫工作：体温监测、清洁、通风等1租金减免：减半/全免等2增值服务：物业类、生活类3数字化营销：线上招商等4CONTENTS疫情后写字楼面临的挑战和机会01写字楼的线上招商该怎么做更加有效楼宇数字化营销的尝试02解析线上自助服务03智慧物联及其他方面的应用04哪些楼宇的日常业务正在线上化疫情给租户行为和楼宇管理带来哪些影响哪些物联网应用正在受到重视，其他还有哪些尝试1-疫情后写字楼面临的挑战和机会疫情对租户行为造成的影响对网上的选址的接受度提高经营压力加大，考虑退、减租对线上办事的依赖度加强现金流收紧，放缓2、扩张速度对环境安全的重视度提高楼宇管理面临着哪些挑战市场及政府对楼宇的环境安全管理要求提高环境安全业务办理及服务开展方式趋于网络化服务手段退租风险租户外拓扩张计划放缓，导致招商难度加大招商压力中小租户承租能力下降，面临退/减租风险面对“危”和“机”，写字楼的应对策略面临问题影响趋势分析应对策略招商人员招商难度加大，租户流失风险提高运营人员收缴难度加大，部分租户远程办公物业人员安全管理要求提高，监控工作难度加大短期影响：租户的承租能力、计划中期影响：活跃客户的行业结构长期影响：租户的选址方式、关注点短期影响：防疫措施中期影响：楼宇增值服务长期影响：环境安全、服务线上化做好租户分析，提前进行招商储3、备扩大线上招商推广方式及时了解竞品招商策略加强防疫及其他环境安全工作加强楼宇设施管理，特别是通风系统线上服务受理，扩展增值服务加强收缴管理，降低坏账风险建立线上办事服务的渠道短期影响：中小租户的现金流中期影响：租户稳定性长期影响：线上沟通、远程办事对遇到困难的优质租户适度扶持带来的一些数字化场景的考虑写字楼体温监测、防疫信息登记智能化办公线上自助服务线上结算、办事受理物联网及5G应用环境管理（消毒、清洁等）线上推广租户楼宇线上接受服务及商品订单在线看房线上招商外部合作方数字化营销自助服务平台其他防疫相关应用物联网及5G应用2-楼宇数字化营销的尝试写字楼开展线上招商所面临的一些问题私域流量私域流4、量运营团队运营团队中介平台中介平台借助企业自身的网站、公众号平台传播，受限于关注群体的规模，触达面有限多数仅通过微信进行图文信息的转发扩散，缺乏有方式方法，内容卖点不足通过线上中介平台发布信息，同质化信息的竞争大，且存在佣金利益的影响底层思维基础：正确理解线上招商曝光招商信息的有效触达 建立私域流量的入口，让关注客群能够逐渐沉淀为楼宇自身的资源 及时对有效商机进行跟踪，通过快速响应决胜市场 盘活老客户资源，增加续租、扩租的可能，“肥水不流外人田”引流获得关注客群的信息 线上招商信息是作为捕获线上群体的方式，重在传播推广 需保持多元化的传播渠道：新媒体渠道、传统中介平台等 增加信息的有效曝光，将5、楼宇卖点在各方合作资源视线中强化那么，如何有效地开展数字化营销？营销内容话题营销：改变传统思路，以热点话题作为线上营销的切入点内容媒介：从传统的图文推介，转为借助视频、直播等多媒体资源科技赋能：引入全景看房、VR看房等方式，提升体验感营销渠道平台借力：借助微信、抖音、大众点评、今日头条等平台分发信息流量触达：合理使用传播渠道的特征，扩大信息的流量触达打通渠道：信息与第三方中介网络平台的集成营销方式人设经营：理解互联网思维，做好营销者的人设经营（品牌标签）粉丝经营：提升线上运营的能力，增加粉丝的关注与互动入口经营：在媒体资源上将第三方平台的流量引导至自身平台STEP 1：内容管理定义话题1.分析6、目标群体：捕捉兴趣点+迎合信息接受习惯2.切合热点话题：引起共鸣+用户主动传播3.分析产品卖点：卖点价值+与热点的结合性4.设计话题分支：能够植入产品卖点的话题分支选择媒介1.传统图文形式：一目了然，易于传播2.短视频：形式生动，容易获得关注度和观众记忆3.直播带看：交互性强，类似于线下互动4.全景/VR看房：用户体验感强，适合高意向客户1.设计出发点：话题特点+媒介特征2.结构化逻辑：客户问题-产品方案-获取渠道3.手法应用：吸引眼球+强化记忆点4.卖点植入：价值优势+竞争优势设计剧本传统图文形式朋友圈公众号文章微信群/QQ群海报/H5页面自有平台/第三方平台图文内容媒介的多样化-短视频中规7、中矩的楼宇介绍视频：面向已经有承租意向的客户 决策者在对比楼宇条件时使用 搜索渠道、或从楼宇方/中介方获取推介型吸引型生动活泼的主题型宣传视频：面向对话题感兴趣的大众群体适合在寻找潜在客户过程传播通过各种新媒体渠道传播Who？When？Where？项目招商人员进行直播带看发起直播，并在线直播互动内容媒介的多样化-直播带看科技赋能-VR看房STEP 2：传播触达第三方中介平台百思微空间楼宇管理者（自有平台营销）楼宇管理者（外部平台营销）流量分发租客（私域流量）租客（平台流量）流量分发线上预约 自建平台 房源发布 日常运营推广触达线上预约分发触达分发触达分发触达中介引流借力第三方平台-中介网站2 8、经纪人机构的线上平台a、五大行（仲量联行/戴德梁行等）b、本土经纪人1 互联网办公租赁平台a、好租b、点点租c、58同城d、链家e、房天下f、安居客.房源委托审核发布佣金结算带客成交业主委托平台发布租赁信息1 1经纪人/业主自行使用平台2 2业主与平台进行数据对接3 3借力第三方平台-新媒体渠道的应用兴趣流量点评类：资讯类：推荐流量微信、QQ微博小红书知乎根据流量来源的渠道分类搜索流量抖音、快手、火山、微视抖音、快手、火山、微视斗鱼、虎牙等斗鱼、虎牙等大众点评大众点评今日头条今日头条目的性群体：百度、谷歌、360等视频/直播类：一些新媒体营销的玩法-微信小程序公众号朋友圈微信群 常见误区：轰炸9、式的广告传播 正确做法：理解规则，树立人设标签 常见误区：自嗨型运营 正确做法：注意内容质量、频次 常见误区：私域流量的广告传播 正确做法：运营客户粘性，加强互动 常见误区：照搬C端的商城方式 正确做法：作为引流的入口，配合线下跟进一些新媒体营销的玩法-抖音&快手女性 60%一、二线城市52%本科以上学历60%活跃时段：晚8-11点三四线64%多数学历偏低活跃时段：晚6-9点男:女=54:46用户画像掌握平台规则善用辅助工具如:DOU+上热门、快手作品推广，关注平台相关公众号内容决定成败如:自行制作或借助第三方MCN公司如:完播率、关注量、评论量、转发量等，提高流量分发入口导流，经营私域流量将10、外部流量导入自有平台，转变为私域流量对目标客群展示更加详细的房源信息意向客户预约直播带看或线下看房STEP 3：跟踪转化客户预约客户预约直播带看 or 线下带看 强化卖点、深挖需求方式初次看房报价微信场景/时间/反馈/电话见面地点/目的/效果/反馈/.STEP01STEP 02STEP 03STEP 04 洽谈带看报价商务产品认可度+价格接受度 客户承租能力分析及时锁定意向，避免流失掌握进展及时掌握跟踪管理的过程预约信息直播带看洽谈跟进意向锁定商务报价商机分配借助科技手段开展数字化营销的价值流量导入 促进商机跟踪转化随时随地 多种方式看房租房直播带看 强化线上互动效果3-解析线上自助服务过往写11、字楼对线上自助服务方面的不同观点自助服务是未来的趋势，应该减少人工参与以提高办事效率积极派消极派由物业客服人员点对点业务受理，网站及公众号仅作为信息发布窗口，通常方式如下：网站/公众号上的办事、服务信息多采用预留电话的方式更加关注对物业客服人员的工作管理及考核 对优质客户应当提供更加贴心的服务，有温度的沟通更为重要积极推进自助服务的数字化转型，但部分工作仍受到种种限制，例如：部分企业需要盖章件作为请款、结算的凭据一些办事流程上要求双方签字确认 疫情推动下，对自助服务的接受度有所提升写字楼面临线下管理的难度客观条件科技应用疫后减少外出开展远程办公企业延迟复工租户倾向于减少接触的方式聚合支付、电子12、发票、电子签章等技术，加速了线上自助服务的场景化应用移动互联网聚合支付技术电子发票/签章等如何有效地进行线上租费结算电子账单是否可以作为租户的请款凭证？对公账户如何进行线上支付、线上渠道的手续费问题如何处理？交完款之后，发票如何获取？租户业主采用电子签章或其他租户接受的形式PC与移动支付结合，约定好手续费处理方式线上开具电子发票或申请增值税专票如何有效地进行线上租费结算线上支付支付到账账单推送开票申请电 子发 票线上结算的闭环管理租户平台小程序缴费查询租户平台公众号线上租费结算的数字化应用电子账单聚合支付开票申请缴费查询水电预缴还有哪些日常业务正在被线上自助办理VS日常办公办事通知公告、办事申13、请、访客预约、门禁通行、停车缴费各类增值服务送水、送餐、装修、保洁、维修、物资采购、咨询培训等物业管理报事报修、工单状态、满意度调查等日常的办事办公门禁申请访客预约通知公告办事申请车位承租办事申请门禁申请物业管理报事报修物业跟进结果通知租户确认满意度调查各类增值服务楼宇线上服务平台的总体设计租赁系统物业系统门禁系统发票系统支付平台停车场系统收费管理账单管理账单管理停车缴费停车缴费收款管理收款管理水电预存水电预存服务收费服务收费发票管理发票管理物业管理通知发布通知发布客户诉求客户诉求回访调查回访调查业务受理业务受理工单跟进工单跟进通行管理通行管理物业自助报事报修报事报修状态查询状态查询满意度调查14、满意度调查结算自助电子账单电子账单线上缴费线上缴费开票申请开票申请运营自助通知公告通知公告办事申请办事申请资料上传资料上传办公自助访客预约访客预约门禁通行门禁通行停车缴费停车缴费服务自助服务订单服务订单活动参与活动参与卡券使用卡券使用门户及微信后台功能对接系统增值服务服务商城服务商城订单管理订单管理活动管理活动管理供应商管理供应商管理会员积分会员积分卡券管理卡券管理会员系统电子签章百思租户平台产品框架图4-智慧物联及其他方面的应用疫情期间所新生的物联网应用红外测体温病例进入/离开警报喷洒消毒弥雾热成像自动测温仪防疫弥雾消杀机器人无线门磁警报电子围栏扩展应用：百思防疫卫士疫情推动下，关注度提升的15、智慧物联技术环境安全楼宇监控无人化场景应用自助售卖机、无人便利店、机器人送餐/送货、清洁机器人等环境监控及改善方面的应用得到广泛的关注通过基于物联网自动监控的建设，减少依赖物业人员进行巡检的工作环境安全方面的应用实时监测楼宇室内的PM2.5/PM10、温湿度、甲醛、二氧化碳、VOC、一氧化碳、氧气、氨气。对暖通系统进行调节景观水+生活水水质监测温湿度及PM值联动空气监测酸碱及水分比人工土质监测装修等照应人工噪音监测光污染监测人工光照监测垃圾站及厕所人工气味监测环境健康管理公区办公室水、空、土、音、光、味等环境监测清洁绿化清洁机器人定时清扫清扫满溢报警清洁报事清运垃圾AI识别清洁报事垃圾新风滤芯16、清洁服务空调新风人脸识别垃圾投递垃圾分类保洁、绿化服务保洁绿化楼宇及设备监控方面的应用根据设备运行数据、能耗数据自动进行趋势分析，对超过危险阈值或离线的设备进行报警；根据环境异常情况的监测，对漏水、烟气等问题及时报警；通过云端巡视安全消防事件、人群聚集事件、冲突事件等穿越识别误报去重推送周界安全陌生人人员追溯AR识别巡防安全报警去重AI分析推送设备安全AI危险分析语音提醒电梯安全阴燃/明火监测消防报警消防安全楼宇及设备管理监控巡检公区办公室楼宇安全设备运行物联传感+实时上传+异常告警设备AI+远程巡逻异常报警事件工单通知AI逻辑自动推送就近调度物管监控中心销项反馈业主发现问题对讲报事租户智慧物17、联应用的设计思路联接办公网络云数据中心物联网敏捷网络边缘计算综合安防智慧停车设施管理公共服务环境管理物业管理能效管理智慧应用招商服务统一访问入口（统一大屏指挥、统一门户Web网站、APP、微信公众号）智能运营中心IOC(综合态势、分析预警、指挥调度、决策支持)运营管理共享办公生活服务人员通行停车场管理系统车位引导及反向寻车门禁及人行通道管理云对讲系统访客系统梯控系统一卡通系统出入管理BA系统远程抄表系统智能照明系统能源管理系统环境监控系统能源及设备管理信息发布系统背景音乐系统智能家居系统空间共享系统5G巡逻5G智能储物柜智能充电桩交互体验商业导航系统综合大屏展示系统智能应用楼宇基础设施视频监控18、系统入侵报警系统电梯五方通话系统5G+AR单兵系统紧急报警系统无线对机系统安防管理巡更管理系统物联网基础智能家居清洁机器人智慧营销系统智慧办公系统5G在数字化运营上的其他一些受关注点受疫情对市场的影响，以及接下来市场新增供应入市的挑战，许多企业都越来越关注对现有租户的维系，并通过技术手段及时掌握市场及客户的外部数据内部应用内部应用 写字楼会员管理（企业/员工/访客）多经业务管理（广告位/临时场地/服务等）写字楼会员管理（企业/员工/访客）多经业务管理（广告位/临时场地/服务等）外部数据外部数据 RPA应用1-银行款项到账通知、财务票据核销 RPA应用2-竞品数据对标、租户合作风险 RPA应用119、-银行款项到账通知、财务票据核销 RPA应用2-竞品数据对标、租户合作风险百思空间针对写字楼数字化运营的体系结算及租费收缴、确收物联网外部协同智慧集成基础数据工作流BI分析测算及估值内部管理智慧服务用户感知财务金融环境、安全等能耗、设备等智能停车RPA机器人Wifi定位人脸识别金税、电子发票聚合支付物业管理及费用支出企划及会员管理招商及租赁合同管理在线招商平台对账缴费平台物业服务平台营销协同平台会员服务平台共享办公平台为楼宇战胜疫情、提升资产价值保驾护航办公商业资产组合配套租户品牌经纪人合作资源租金预算租赁政策物业服务租赁合同设备设施管理佣金管理账单管理投资测算收入核算租金及费用计算未来收入预测业主收益计算估值及回报计算意向审批资产规划及管理投资（并购、自建、租入）规划（预算、政策）经营（租赁、物业）结算（对账、收款）退出（基金、大宗交易）收付款管理支出管理销售额、能耗