1、设计管理部产研组2018.10内部资料 严禁外传强排的定义：建筑设计中所指的强排方案就是根据地块的规划指标排布建筑的基本方案，按照建筑强制性规范尽可能布置建筑轮廓。内部资料 严禁外传强排的目的：货值最大化内部资料 严禁外传一、强排工作流程二、设计怎么做强排三、强排设计指引四、优秀案例分析目录内部资料 严禁外传投拓项目联系单+投拓提资强排工作流程针对项目二次修改，如果基础条件有重大变化（例如产品线变更），需重新提交工作联系单投拓专用邮箱：投拓专用邮箱：bgyzj_内部资料 严禁外传看提资做方案算指标出图强排的步骤：内部资料 严禁外传1.1 户配与户型选择1.2 场地周边环境1.3 用地规划条件强2、排设计指引1.关于投拓提资2.总图规划2.1 住宅排布2.2 日照间距2.3 综合楼及凤凰优选排布2.4 展示区及板房2.5 地库范围3.指标测算3.1 楼栋数估算3.2 指标精算4.输出标准内部资料 严禁外传1.1 户配与户型选择关于投拓提资内部资料 严禁外传关于投拓提资1.1.1 户配是否合理开始强排工作应首先确认投资给的户配是否合理。主要看两点：1.面积段是否合理一般情况下为了迎合市场，保证产品去化，产品面积会呈现出几个梯度，一般以20左右为一个梯度。如果投资给的面积段很接近梯度不明显，则应与投资确认。2.面积段与建筑高度的关系越高的楼得房率越低，33层的140与18层的115的套内使用3、面积只相差了13个左右，无形中降低了产品溢价，因此原则上小面积户型应做尽量做高，大面积户型尽量做低。如提资户配中出现相反情况，则应与投资确认。内部资料 严禁外传关于投拓提资1.1.2 户型选择投资户配表中有房型一栏，对该面积户型是几房几厅有要求。在选择户型户型块时应尤其注意115及125是要求几房几厅。89为刚需产品都是小面宽，而140为改善产品，基本上都会要求4面宽。而115及125这个面积段根据区域或者竞品情况的不同，3房（小面宽）4房（大面宽）都有可能出现。有时户配表中会直接给出户型建议，则只需要找到该户型的块进行强排即可。强排时须选用入库户型！注：同一地块中，原则上不应出现同一面积段的4、两种产品。比如不应同时有18层与33层的140，或者同时有3面宽和4面宽的140出现在一个地块内。内部资料 严禁外传1.2 场地与周边环境总图布局内部资料 严禁外传关于投拓提资1.2.1 景观资源投拓提资文件中应包含现场实景图或航拍，若地块附近存在景观资源，比如公园、河道、海岸，则应与投资确认该景观资源是否有利用价值。江景-可利用海景-由于景观不好且海岸堤坝的标高高于地块，无利用价值内部资料 严禁外传关于投拓提资1.2.2 场地周边现有建筑强排前还应与投资确认场地周围是否存在现有建筑，例如住宅、学校、工厂等。特别是周边存在现有住宅建筑的地块，应确认现有住宅建筑的高度，在日照计算中将其纳入计算范5、围，看其是否会对强排有日照影响或强排建筑对其是否产生影响。若投资提资时无法提供或对场地强排产生影响的现有建筑提资，在强排完成输出时应告知投资并给出风险提示。内部资料 严禁外传关于投拓提资1.2.2 场地周边现有建筑若地块周边存在学校，则应考虑对其日照影响。若地块周边有规划的教学用地，则应预留充分的日照空间。教学楼规划幼儿园用地内部资料 严禁外传关于投拓提资1.2.3 场地高差遇到场地高差大的地块，应询问投资场地的大致情况，并仔细研究投资提供的场地实景照片。然后进行高差整理，划分成几个不同标高的抬地。如左图所示，场地内高差有十几米，最终整理为3个标高。高差的整理非常重要，若处理不当，对土方开挖填6、埋以及地库车位造成较大的影响，影响成本造价。反之，如处理得当，则会减少成本开支，提高地块的经济效益。内部资料 严禁外传1.3 用地规划条件关于投拓提资内部资料 严禁外传关于投拓提资1.3.1 用地性质一般来讲设计条中的用地性质为上图的两种情况。当用地性质为二类居住用地R2时，应与投资确认该地块可否做凤凰优选。内部资料 严禁外传关于投拓提资1.3.2 用地与建设用地设计条件中如有代征道路面积，在算计容面积时，应用规划建设用地面积乘以容积率去算。若没有单独提醒，强排成果必定是满容积率排布。内部资料 严禁外传关于投拓提资1.3.3 建筑限高设计条件中会给出建筑限高，有时候也会有限低，在计算建筑高度时7、应确认，当地的建筑高度是算到檐口还是女儿墙。内部资料 严禁外传关于投拓提资1.3.4 建筑退线设计条件的建筑设计要求中会给出建筑退线，一般情况下会直接写明退多少米。在设计条件最后的附图中会有该地块的详规图，该图中会有退线后的地块红线图。强排时的退线可参照这张图来执行。内部资料 严禁外传关于投拓提资1.3.5 交通规划设计条件中会对地块的车行、人行出入口做相应的要求，在强排方案中应落实。停车配套有些地块会按照当地的管理技术规定执行，有些地块会按照浙江省的省标执行，有些地块会直接给出停车系数，以上提到的三种停车系数存在较大差异，对地下室的面积计算会产生较大影响，因此在研读设计条件中应予以确认。内部8、资料 严禁外传关于投拓提资1.3.5 交通规划浙江省内户型面积段一般控89、139的原因也就是减少车位配比来减小地库开挖面积。内部资料 严禁外传关于投拓提资1.3.6 建筑单体设计在某些地块的设计条件中，会对阳台设备平台等作出想相应的规定，例如衢州当地对阳台长度占建筑面宽有一个比例上的限制，绍兴规定高层必须做封闭阳台。有些地块因为地处城市景观大道或景观河道旁，设计条件中会对建筑面宽做相应的规定。阳台的做法对户型选择及成本计算都有一定的影响，面宽限制则直接影响总图排布，因此在读设计条件时应注意这些问题。内部资料 严禁外传关于投拓提资1.3.7 配套设施按照省标所有地块都应配备总建面0.7%的物业9、管理用房（其中3%物业管理办公用房以及4%物业管理经营用房）和该项目总住宅面积0.2%的养老用房，具体的指标应参照地块的设计条件。有些地块还会要求配建社区用房以及居家养老服务用房，在研读设计条件时应予以确认。在强排设计阶段我们还应当考虑配电房、开闭所、消控室以及集团要求的凤凰优选。凤凰优选和养老用房都应设置在一层，若养老用房设置在二层则需无障碍设计，会影响成本，同时应考虑社区用房大开间交付的要求。内部资料 严禁外传2.1 住宅排布总图规划内部资料 严禁外传2.1.1 结合利弊因素统筹布局结合投资提供的场地周边信息，将大户型优先设置在能享受到景观资源的一侧，提高产品溢价。在景观资源好的地块可适当10、扭转建筑角度以利于景观最大化，在不关注朝向的地区住宅朝向应以景观资源为主，同时应减少住宅相互对视。江景市政公园青山总图规划内部资料 严禁外传2.1.1 结合利弊因素统筹布局若地块周边有不利因素，如工厂，噪音，高速路等，应将面积小、溢价低的产品配置在其一侧，保证地块内高货值产品的溢价。总图规划内部资料 严禁外传2.1.2 住宅朝向总图布局时，带地库的塔楼，建筑偏转角度接近时（非日照或其他特殊原因）尽量调整为相同偏转角度，以便地库设计更高效。前后排住宅在水平方向应错位较小（非日照或其他特殊原因），尽量以一侧为准调整到同一纵向线上，有利于地库柱网规整。住宅朝向的确定一般应综合考虑以下因素：地域居住习11、惯、风俗和风水、景观资源利用、日照、采光、通风、不利因素的视线避让、视觉卫生等因素综合确定。总图规划内部资料 严禁外传2.1.3 住宅拼接低层联体住宅的拼接时，单体拼接数量几拼接方式尽量统一，减少单体设计。高层住宅拼接后，面宽须符合当地技术管理规定要求，拼接单元数量及型号也应尽量规整统一，减少建筑单体设计。总图规划内部资料 严禁外传2.1.4 关于消防强排中在设置沿街商铺或者裙房时，应注意当建筑物沿街道部分的长度大于150m或总长度大于220m时，应设置穿过建筑物的消防车道。确有困难时，应设置环形消防车道。当住宅端头底部设置商业服务网点、总高度（建筑层高之和）不高过7.8m的变配电房时，其与住12、宅交接部位长度不应大于10m。10m总图规划内部资料 严禁外传2.1.4 关于消防虽然只是强排阶段，但在做条件比较严苛的地块强排时，还是应当注意下一些基本的消防规范，提高总图的合理性。总图规划内部资料 严禁外传2.2 日照及建筑间距总图规划内部资料 严禁外传日照间距-日照间距指前后两排南向房屋之间，为保证后排房屋在冬至日（或者大寒日）底层获得不低于2或3小时的满窗日照而保持的最小间隔距离。总图规划内部资料 严禁外传2.2.1 日照标准总图规划大寒日是全年最冷的一天，对应住宅。冬至日全年日照时间最短,夜晚最长的一天，要求更严格，对应养老设施、文教、卫生建筑。内部资料 严禁外传2.2.1 日照标准13、总图规划日照标准应参照浙江省工程建设标准DB33/1050。在投拓提资时首先应与其确认地块所在的城市、县镇的日照要求是大寒日几小时。其次根据面积和房间数确认是1个居室还是2个居室达到日照标准。幼儿园日照为冬至日3小时，养老设施日照为冬至日2小时。中小学教学楼为冬至日2小时。办公、酒店、公寓无日照要求。场地周边现有的居住建筑，若无拆迁规划的，则应考虑其日照。现有居住建筑如已达到当地日照标准的，在强排后进行日照计算时，应保证其依旧达到当地日照标准。现有居住建筑如本身没有达到当地日照标准，则强排后进行日照计算日，不应恶化其现有的日照时间。内部资料 严禁外传日照标准日和有效时间带按日照标准确定，大寒日14、为8：0016：00（真太阳时），冬至日为9：0015：00（真太阳时）。日照计算时间的统计方式按累积计算，可计入的最小的连续日照时间不应小于10 min。时间间隔不应大于5min。采样点间距应根据计算方法和计算区域的大小合理确定，窗户宜取0.30m0.60m；建筑宜取0.60m1.00m；场地宜取1.00m5.00m。日照计算基准面的计算高度，建筑以有日照要求的楼层开始起算，为各楼层地面以上0.9m；场地为地面标高。总图规划内部资料 严禁外传2.2.1 日照标准总图规划周边场地日照提资要求：已建建筑：建筑实测图在建建筑：建筑施工图已批未建建筑：建筑施工图规划拟建建筑：报批图一切日照资料以登记15、的产权为准。不要想当然去判断建筑物的类别（住宅或公建）内部资料 严禁外传2.2.2 建筑间距总图规划房屋前后间距1、当地规划管理技术规定2、日照设计规范要求房屋左右间距1、当地规划管理技术规定2、消防规范设计要求屋面板房与高层的间距是9米内部资料 严禁外传2.2.2 建筑间距总图规划每个地方的建筑间距计算法则都会有些不一样，具体的计算公式应参考当地的城市规划管理技术规定。一般低、多层建筑为同一种计算方式，高层建筑为另一种计算方式。有些地方间距的计算还与建筑面宽有关。有些地方的间距从建筑外边缘开始算，有些地方（如绍兴）当建筑物达到一定要求时，可忽略建筑的突出部分并按建筑外墙计算建筑间距。具体的计16、算方式还请仔细研读当地的规范。强排阶段不建议把建筑间距和日照（尤其是日照）卡的太死。条件严苛的地块强排完成输出时，若建筑间距或日照卡的不留余地，应向投资给出强排风险提示。内部资料 严禁外传2.3 综合楼及凤凰优选总图规划内部资料 严禁外传2.3.1 关于综合楼总图规划为实现展示区完美开放，在强排阶段时应使用集团发布的综合楼标准模块。内部资料 严禁外传2.3.1 关于综合楼总图规划目前集团发布的综合楼标准施工图有一字型、转角型两种，每种综合楼有4种装修风格，总计共8款。标准综合楼的高度可按当地规范进行调整，其他不可调整。内部资料 严禁外传2.3.2 综合楼位置总图规划投拓提资的联系单中，若已表明17、综合楼的意向位置则应尽量满足，若没有表明意向位置，强排开始前应询问投资是否有综合楼的意向位置。强排过程中，如果无法满足要求综合楼的位置应与投资及时沟通，确认新的综合楼位置。综合楼应具有较好的展示面，且面向人流量大的方向，一般建议设置在交叉路口。另外为助力展示区完美开放，综合楼应设置在现有道路上。内部资料 严禁外传2.3.3 关于凤凰优选总图规划根据集团要求，所有地块都应设置1000平米的凤凰优选。设计条件中没有商业指标的，应与投资确认。物业经营用房的面积可算在1000平内。内部资料 严禁外传2.3.3 关于凤凰优选总图规划凤凰优选应设置在小区人行主入口处的第一个商铺，且应设置在一层。凤凰优选上18、若要骑楼，则凤凰优选内部受塔楼影响的最窄处宽度不应小于8米。凤凰优选可设置在综合楼内。内部资料 严禁外传2.4 展示区及板房总图规划内部资料 严禁外传2.4.1 板房的设置总图规划根据集团发布的综合楼标准块文件，一字型综合楼上可设置两个板房，转角型综合楼上可设置三个板房。板房设置时应考虑板房到建筑的间距需符合消防规范。内部资料 严禁外传2.4.2 关于展示区范围总图规划总图排布时应尽量将所有户型都设置板房。高层户型不建议设置实体板房，10层以下的建筑可设置实体板房。展示区范围内应包含所有板房，且除非营销强烈要求否则不设置泳池。泳池应用集团发布的标准泳池模块，共有13款。展示区范围内优先不挖地下19、室。内部资料 严禁外传2.5 地库范围总图规划内部资料 严禁外传2.5.1 地库范围总图规划强排阶段应给出地库范范围示意，地库范围尽量不与展示区范围重叠。地库应考虑经济型，尽量减少转折。总图上还应标出地库出入口出入口的个数根据车位数而定。内部资料 严禁外传3.1 楼栋数估算指标测算内部资料 严禁外传3.1.1 楼栋数估算指标测算第一部分计算指标时请使用区域设计管理部提供的EXCEL表格。表格如果左图所示分为3个部分。楼栋数估算时，只需更改第一部分中的用地面积、容积率、商业面积、配套设施面积以及户型面积、层数，然后根据投资期望的户配填楼栋数。这个阶段，主要是根据户配快速的算出栋数，然后将相应的户20、型块放入地块中，看这个户配是否可行。如果计算得出的栋数无法全部摆入地块，则说明有可能是户型选的不够出容，那么需要跟投资沟通，换成高容的户型；也有可能是户配需要调整，也需要跟投资沟通讨论。第二部分第三部分内部资料 严禁外传3.1.2 指标精算指标测算确认户配可行后，应近一步细化指标。例如住宅骑在裙房上，住宅要折损；商业面积在满足1000凤凰优选的后应尽量做小；在投资可接受的户配范围内，尽量做大货值；在计算层高的时候应按照集团发布的层高标准计算。内部资料 严禁外传3.1.2 指标精算指标测算方案确认输出时，需注意绿化率，停车效率，人防面积以及户型面积和户数的更改。有地下夹层的地块需在表格中添加地下21、夹层这一项并填写面积。内部资料 严禁外传3.1.2 指标精算指标测算关于停车效率，参上表执行，但各个地区停车效率会略有不同，建议询问投资同事，当地的停车效率一般为多少（因为关系到地库面积，需要询问确认）。人防区域的占比也会因为地区一样而略有不同，也需与投资确认。内部资料 严禁外传3.1.2 指标精算指标测算通过第三部分的表格可以得出地块所需的车位数。这个表格中需按照各地块设计条件中的要求更改机动车与非机动车的停车系数。内部资料 严禁外传输出标准4.1 出图标准内部资料 严禁外传浙江区域强排图面输出标准LEARN MORE楼间距及计算公式12375649312345678标准综合楼、配套用房、凤22、凰优选机动车出入口与人行出入口位置地库轮廓线（虚线DASH，宽度0.5;索引6号洋红色）建筑控制线（虚线DASH;宽度0.5；索引1号红色）规划用地红线（红色实线）展示区范围线（虚线DASH;宽度0.5；索引2号黄色）板房位置，户型颜色89经济技术指标表10日照分析图（另附）内部资料 严禁外传LEARN MORE楼间距及当地楼间距距离计算公式内部资料 严禁外传LEARN MORE圆圈为标注的板房位置（也可画出板房轮廓进行）凤凰优选位置标注配套用房位置标注内部资料 严禁外传LEARN MORE机动车出入口与人行出入口内部资料 严禁外传LEARN MORE地库轮廓线（虚线DASH，宽度0.5;索引23、6号洋红色）内部资料 严禁外传LEARN MORE规划用地红线（红色实线）与建筑红线（虚线DASH;宽度0.5；索引1号红色）同时注意标注出建筑红线退线距离）内部资料 严禁外传LEARN MORE黄色虚线代表展示区范围线内部资料 严禁外传LEARN MORE浙江区域出图标准经济技术指标内部资料 严禁外传LEARN MORE浙江区域出图户型色块参考内部资料 严禁外传LEARN MORE浙江区域日照图出图标准内部资料 严禁外传LEARN MORE浙江区域拿地风险提示表（若提资不完整，注意出图附上风险提示指标表）内部资料 严禁外传4.1.2 输出文件要求指标测算输出文件应包含：1.最终的总图PDF文24、件（其中包括总图、日照分析、总图中用到的户型平面图）2.CAD文件3.计算指标表的EXCEL文件4.包含总图中用到的户型平面图的文件夹将以上四个文件打包且命名为“xxxxxx地块强排设计完成稿Vx”发送到强排对接邮箱bgyzj_内部资料 严禁外传优秀强排案例分析强排案例分析内部资料 严禁外传推导前提要达到开发经济测算所需的设计支持，强排工作有四个方面问题需宏观思考：1.满足当地规划部分及土地出让方所要求的条件（日照、退界、容积率、建筑间距和限高）这些条件需同时满足土地出让条件和当地规划要求的条件，并要留有一定的余地。这是保证经济测算准确性的首要条件。2.经济技术测算指标表提供完整且尽量详细的经25、济技术指标表用于货值测算3.提出多产品组合方案的比较结果，进行货值比较。根据前策同事进行的初步的市场调研所反馈的户型情况，可排出多产品组合方案，并对这些方案的货值进行比较，选出最大货值方案。4.强排目标：实现货值最大化（做满容是前提）优秀强排案例分析内部资料 严禁外传1.根据投资提供的城市地图、地块信息简报和景观资源图及地块航拍视频，强排人员需对地块的价值由高到低进行排序，充分利用综合价值最高的区域布置溢价最高的产品。（地块价值排序需与前策沟通确认）2.与投资确认好该地块是否有特殊的规划要求，地块需满足的日照条件等问题，避免后期出现方向性问题造成图纸重大修改。优秀强排案例分析内部资料 严禁外传26、1.根据投资提供的联系单进行初步指标计算，其中重点关注的几个指标包括：用地指标（亩）、计容面积、容积率、限高要求、户型面积段及户配比，以及其他在提资单中附件的注意事项。2.强排人员需对提资单中的户型面积段及户配这一项进行重点排查，看看是否违背强排设计的一些基本原则，例如：户型面积差值一般以20左右为一个梯度且小面积户型应做尽量做高，大面积户型尽量做低优秀强排案例分析内部资料 严禁外传1.强排进行之前需要详读地块规划设计条件以及当地城乡规划条件，了解当地规划设计要点及注意事项。应做到图纸上每画一笔都能回归规范，有理有据。优秀强排案例分析内部资料 严禁外传提前与投资确认好是否存在提资时无法提供或对27、场地强排产生影响的现有建筑提资，在强排完成输出时应告知投资并给出风险提示。整理投资提供的地块CAD图纸，清理不需要的图纸信息，保持图面整洁，做好图层分类管理。优秀强排案例分析内部资料 严禁外传1.强排基本逻辑如右图所示:在满足建筑横向纵向间距以及日照条件的情况下，我们可以在图上初步测算出可以排布的最大数量的楼栋。2.排布总图时要考虑地块内部和周边的景观资源带来的产品溢价，把最好卖的户型放置在最好的位置。3.总图排布尽量规整，横平竖直，逻辑清晰，结构严谨。优秀强排案例分析内部资料 严禁外传容积率做不足和超过要求的情况下，我们可以采用以上思路进行产品的调整。优秀强排案例分析内部资料 严禁外传1.通28、常，给定的一定数值的容积率，会对应一定的产品形式，但是，由于种种需要，在满足其他指标的前提下，对给定的容积率进行分解，从而在一个项目里面形成不同的产品形式。常见的住宅项目容积率与产品对应关系参考如图，可帮助我们在强排前期进行地块初判和快速定位。优秀强排案例分析内部资料 严禁外传1.基于前面所做的初步构思和定位，右图即为输出的强排方案，强排思路为：地块初判满足规划条件最大化货值排布。2.考虑到我司的特殊要求，需要考虑凤凰优选的排布位置和大小，同时还应该关注出入口位置，综合楼，展示区，配套用房，地库范围等细节方面的设置。优秀强排案例分析内部资料 严禁外传详细的经济技术指标表能方便投资测算根据经验值29、推算出的强排地下车库单位面积计算表优秀强排案例分析内部资料 严禁外传1.日照分析是一个相当重要的版块，需要与投资提前沟通确认好地块是否有特殊的日照时长的要求。2.需要与投资提前确认好场地周围是否存在现有建筑，例如住宅、学校、工厂等。特别是周边存在现有住宅建筑的地块，应确认现有住宅建筑的高度，在日照计算中将其纳入计算范围，看其是否会对强排有日照影响或强排建筑对其是否产生影响。优秀强排案例分析内部资料 严禁外传货值：13.2E货值：13.5E货值：13.8E6F180叠墅4F180叠墅4F160叠墅27F90+110产品11F130产品18F高层产品18F高层产品优秀强排案例分析内部资料 严禁外传地块规划条件：总用地面积：48320容积率：2.5总建筑面积:161800计容建筑面积:120800要求设置500的市政配套用房（不计容）社区养老用房面积：700（计容）社区办公用房面积：800（计容）地下室面积：40000问图中指标是否符合要求？课堂提问内部资料 严禁外传解析：总建筑面积=计容建筑面积+非计容建筑面积所以：161800=120800+非计容建筑面积（500+地下室面积）所以：地下室面积=161800-120800-500=4050040000课堂提问