1、绵阳市高新区永兴中央商务区产城融合项目商业投资计划书2022.11.01Investment Advice城市介绍目录Investment Advicecontents1市场调研2项目概况3核心优势45营销展望6投资分析7回款计划城市介绍Investment Advice1城市介绍1四川省经济副中心、我国唯一科技城绵阳市，地处西南地区北部，人口约600万，2021年GDP3300亿，全省第二，是四川省经济副中心，成渝经济圈核心城市。绵阳科教发达，产业兴盛，是我国重要的国防军工和科研生产基地，拥有中国工程物理研究院、中国空气动力研究与发展中心、中国燃气涡轮研究院等国家级科研院所18家，西南科技大2、学等高等院校14所，国家重点实验室8个，国家工程技术研究中心5家，国家企业技术中心6家，我国唯一科技城。党中央、国务院和四川省委、省政府高度重视绵阳发展和科技城建设。国务院成立了由科技部、国家发改委等18个部委组成的科技城建设部际协调小组，在政策、项目和资金方面给予科技城强力支持。四川省赋予科技城19项省级经济管理权限，专门出台关于加快推进绵阳科技城建设的指导意见和支持绵阳科技城加快建设政策措施10条，明确对科技城土地利用实行单列管理，规划建设科技城新区。双300发展规划计划到2030年绵阳市主城区面积300平方公里，人口300万。2021绵阳GDP产值超3350亿元，排名全川第二城市介绍113、618亿上半年GDP领跑各市经济发展潜力巨大GDP代表一个地方的经济发展的竞争力、经济活力以及购买能力，反应出绵阳经济的各个方面都有着良好的形式，在面对复杂严峻的经济形势和疫情多点散发带来的双重考验下，绵阳市经济运行实现了良好开局。特别是房地产开发投资增长20.2%。商品房施工面积增长7.0%。城市介绍1绵阳共建成渝地区双城经济圈项目投资“开门红”17个重大项目完成投资31.5亿元绵阳市深度参与成渝地区双城经济圈建设，是绵阳必须完成的政治任务和国家使命，也是绵阳把握新发展阶段、贯彻新发展理念、融入新发展格局、推动高质量发展的重大机遇和战略任务，为绵阳深度参与成渝地区双城经济圈建设奠定了基础。城4、市介绍1“一带一路”和长江经济带结合部、连接线上的重要支点城市：绵阳位于成都、重庆、西安“西三 角”腹心地带，南距成都98公里，东距重庆300公里，北距西安580公里，是西部重要交通枢纽城市。四川省第二大城市：2020年，绵阳生产总值突破3000亿元。到2025年，地区生产总值突破4500亿元，力争达到5000亿元，实现高质量发展，力争率先建成全省经济副中心；成都平原经济区的重要支点：推进形成成都“主干”和“环成都经济圈”一支协同发展，以成渝发展主轴和成德绵眉乐发展中轴为支撑的“一核一圈、两轴三区”空间发展格局。成渝城市群区域七大区域中心之一成渝城市群市场概况Investment Advice5、2市场概况24月-一季度经济增长一季度GDP约785亿增长6.6%，房地产开发投资增长约20%，商品房施工面积增长约7%5月-绵阳市政府促进房地产业健康发展的若干措施，包括公积金使用正常、人才补贴政策、三孩政策、预售资金监管政策。5月-中共四川省十二大提出支持绵阳加快建成川北省城经济副中心5月-科技城百强榜2022中国绵阳科技城位列全国第七中西部地区排名第一1月-产业投资增长拟开工亿元以上重大项目110个，总投资约760亿元。2月-政府工作报告坚持以建设”双300“型大城市为目标，促进房地产业良性循环和健康发展，力争房地产开发投资增长10%。3月-城镇化率2021年末常驻人口488万，比2026、0年城镇人口增加约10.2万，城镇化绿增长约2%，达到53.63%。A、2022年1-6月上半年绵阳市宏观楼市重要政策市场概况2B、2022年1-8月住宅市场供销情况23.337.2913.7615.5212.820.821.429.3215.3516.2616.8611.7214.1718.723.2218.9305101520251月2月3月4月5月6月7月8月新增供应量（万）成交面积（万）1-8月总计新增供应量124.24万，总计销售量135.25万，总计销售12500套（月均成交量16.9万、月均销售1562套）。进入下半年自6月起连续三个月销售量接近19万平米，提现出逐月上升的向上发7、展的趋势。市场概况2C、2022年1-8月住宅市场价格情况8776878688138998886287438402930310100020003000400050006000700080009000100001月月2月月3月月4月月5月月6月月7月月8月月2018年年-2022年上半年住宅市场供销存情况年上半年住宅市场供销存情况销售均价（元销售均价（元/）整体均价较为平稳，体现向上的趋势。截止8月均价为9303元，超越2021年9043元，为历年来新高市场概况22022年上半年成交量93.1万，供应量前三的板块为：经开区17.7万，小枧板块17.6万，总部经济试验区板块15.1万。项目所在的永8、兴片区以11.1万领跑第二梯队，反映出该区域较强的市场需求力。D、2022年1-8月区域住宅销量情况市场概况22022年上半年成交量均价8819元/，成交均价前三的板块为：总部经济试验区板块9738元/、园艺板块9572元/、仙海板块9549元/。项目所在的永兴片区以8200元排名靠后，但呈上升趋势，反映出该区域未来价格上溢空间。E、2022年1-8月区域住宅价格情况市场概况2124.241250015.5316.91562135.259303总供应量（万）总销售套数（套）月均供应量（万）月均销售量（万）月均销售套数（套）总销售量（万）月均销售套数（元/）F、去化大于供给，均价高于2021年99、043元，整体市场稳中有升市场概况2相较2021年销量去化有所下行，但近三个月稳步回升均价超越2021年达到新高整体市场规模依然庞大预计2022年全年销售量约180-200万平米（省内前三）项目概况Investment Advice3项目概况3A、项目背景 2022年由王府井集团同绵阳高新区管委会签署合作协议，拟投资开发“永兴中央商务区产城融合项目”，项目用地共计286亩，均为净地。其中包含由王府井集团和高新投平台公司自主开发运营，运营载体为王府井购物中心，约86亩。剩余约165亩住宅、35亩商业，可联合进行开发。项目概况3A、地块基本情况绵阳高新区永兴片区-项目位置项目地块位于绵阳市高新区永10、兴片区，G5、成绵高速的城市核心枢纽，是通往成渝经济圈的城市西大门，是政府极力打造的“产城融合”区域。地块紧靠永兴片区（成熟生活配套），周边市政路网发达，通过G5可接驳G93成渝环线、S1成万等多条高速。九州体育馆（体育休闲园区）、绵阳师范学院、绵阳实验高中西校区、科技城会展中心等市政级配套资源。两条城市主动脉贯穿全城：飞云大道2分钟直达成绵广高速磨家出入口、10分钟直抵万达广场、20分钟即达南郊机场；绵兴西路5分钟直达永兴商业圈、10分钟直抵火车站、20分钟即达临园口和人民公园。ABCDEF至成都（G5）至安州、北川（科技城新区）至主城区项目概况3主要地块指标A地块：纯商业-57567.1311、（86.3亩）容积率：3.1 建筑密度：50%限高：80mB地块：商业兼容住宅-23547.62（35.3亩）商业占比不低于50%容积率：3.5 建筑密度：50%限高：80mC地块：二类居住用地-36320.23（54.5亩）容积率：2.6 建筑密度：22%限高：80mD地块：二类居住用地-47195.59（70.8亩）容积率：2.8 建筑密度：22%限高：60mE地块：二类居住用地-26391.23（39.5亩）容积率：3.0 建筑密度：22%限高：80mF地块：12班幼儿园-4230.59（6.34亩）建成后无偿移交给属地教育行政主管部门。ABCDEF总用地面积：195252.38（约2912、3亩）项目总用地面积约19.52万平米，由A、B、C、D、E、F共六个地块组成并进行不同的功能定位，其中A为纯商业用地（王府井购物中心）由高发投投资建设，王府井运营管理，B为商业兼容住宅用地，C、D、E、F为二类居住用地，另配建F地块规划为12班幼儿园。项目概况3地块红线图核心优势Investment Advice4核心优势4区域优势、高点发力项绵阳市高新区，1992年国务院首批国家级高新技术产业开发区，人口约35万，项目所在地永兴镇为其所辖范围。是“全国知识产权示范园”、“全国科技体系服务试点园区”、“全国十佳电子商务园区”。在全国157个高新区中排名第44位，西部非省会成市排名第一、20213、0中国制造业百强园区。高新区独具的产业、区位、环境、人口资源优势为项目的实施创造了高起点条件。高新区市政风貌实拍核心优势4政企合作、产城融合高新区是绵阳产城融合度最高的区域，京东方、长虹布局河边镇，重汽、新晨、威马等汽车产业布局绵安线，加速绵阳产业大城西移，发展会展新城。政府主导的产城融合是城市发展的趋势及新方向，依托政府平台及产城融合的资源优势，为项目的商业开发运营奠定了优势。“政企合作”协调推进绵阳高新产城融合发展核心优势4品牌加持、引擎助力 占地86亩的王府井购物中心强势入驻，是绵阳城西首个大型高端购物中心，将填补该区域购物、消费、休闲娱乐的需求空白，同时也将完善整个绵阳商业中心的品牌丰14、富度及力度。同时依托王府井购物中心综合体，可为项目引流聚势，提升住宅产品的配套资源，享受一线城市的一站式人居生活方式，极大提升住宅的附加值及投资价值、增强营销条件。顶级商业配套，一站式人居生活新方式核心优势4会展新城、生态人居 项目所在区域位于会展新城核心区，将是绵阳下一个高品质人居区域，目前已有在开发别墅项目“溪涪和院”及 相关配套再建。未来项目将成为区域的代表性作品。同时项目地块紧靠绿化面积高达135亩的天然大氧吧-九州体育休闲园区，并有自然河流绕地块而过，为项目打造舒适宜居的高品质住宅产品提供了良好的资源资源。山水畔的繁华中心繁华中的宜居臻品项目位置会展新城必将成为绵阳的“国际会展集聚区15、和生态示范先行区”营销展望Investment Advice5l 165亩住宅地块l 35亩商业地块营销展望5A、整体定位项目地块稀缺，拥有城市顶级优越配套，依托会展新城优势规划，具有顶级的商业价值及人居资源。为地块打造成绵阳城西中央核心跨时代地标项目提供了优先条件。会展新城“首席生态大宅”l165亩住宅地块（C、D、E）森林城市、庭院森林 营销展望5B、开发策略l165亩住宅地块生活方式差异化类第四代住宅高附加值差异化30%高赠送率配套差异化社区体育中心防疫差异化防疫六大场景景观差异化景观、功能互融户型差异化6.4米错挑，森林庭院安防差异化人脸识别、机器人巡更差异化产品竞争力7大营销展望5C16、产品建议根据三个住宅地块位置价值建议打造改善大平层及品质高层产品+底商配套。D地块：T2瞰景板式生态大平层C+E地块：T4品质高层ABCDEF王府井购物中心T2T4T4165亩住宅范围营销展望5D、价格预判高新区整体住宅均价约8200元/，周边暂无直接竞品，为项目可树立价格标准。唯一在售别墅项目价格在11000-12000元/。本项目住宅均价可参考区域主力价格水平，瞰景大平层改善产品可大幅进行溢价。改善瞰景大平层（T2大平层）：9500万/品质刚改高层（T4）:8000元/保守预计住宅整盘销售销售均价8500元ABCDEF王府井购物中心T2T4 8K165亩住宅范围9.5KT4 8K营销展望17、5E、整体定位项目地块紧邻王府井商业地块，作为王府井集中商业的补充，打造特色外商业街、星级酒店、公寓、无限系大平层等产品。l35亩商住地块（B）高新之芯、城西金地ABCDEF王府井购物中心35亩商住地块营销展望5F、开发策略l35亩住宅地块物业形态组合以销定产配套差异化城市购物中心防疫差异化防疫六大场景景观差异化首层架空、建景相融户型差异化无室内墙体，大平层安防差异化人脸识别、机器人巡更差异化产品竞争力6大营销展望5G、打造亮点首层架空100%景观覆盖单元门厅泛会所营销展望5H、打造亮点全屋无室内墙体，自由百变投资分析Investment Advice6投资分析6A、SWOT分析SWOT稀缺区18、位、商业价值、生态资源优势劣势机会威胁商业偏高、成熟度弱、周边环境打造标杆、临王府井、区域发展市场下行、体量较大、预期稍高投资分析6B、投资评估根据政府相关设计文件规划，目前165亩综合容积率为2.8，35亩地块容积率为3.5，总计计容面积约39.7万，其中高住宅约23.3万、洋房住宅约9万、商业约6万。售价预测：高层住宅均价按8000元/测算，按80%销售率，销售收入约18.6亿元；洋房住宅均价按9000元/测算，按90%销售率，销售收入约9亿元；商业按1.2万/测算，按50%销售率，销售收入约3亿元，总计销售收入约27.6亿元（未含车位）总投资约20亿，总收入约27亿，利润5-6亿投资回报19、率约30%投资分析6C、销售周期产品类型销售价格预测销售周期住宅1期8000元/6个月住宅2期8500元/6个月住宅3期9000元/6个月临王府井街区商业12000元/24个月车位60000元/个24个月ABCDEF王府井购物中心住宅1期住宅2期住宅3期商业投资分析6D、项目测算投资分析6回款计划Investment Advice7A、节点安排集中排号：2个月左右开盘期：3个月，预计达到20%左右去化。强销期：12个月，预计达到60%左右去化。持续热销期：6个月，达到80%左右去化。尾盘期：3个月，预计达到90%左右去化。回款计划2个月 3个月 12个月 6个月 3个月20%60%80%90%7B、资金回笼回款计划回开盘资金笼计划销售比例20%50%15%5%销售时间3个月12个月6个月3个月销售面积6万15万4.5万1.5万销售额5.4亿1.35亿计划共24个月，累计销售面积约30万，资金共回笼约27亿元13.5亿4亿7 谢谢！THANKS