1、标杆房企工期管理2工期目标如何落地1制定标准工期三大维度目录CONTENTS01制定标准工期三大维度1.制定标准工期三大维度标准工期建立在各项工作标准化的基础上，对以往的项目实施经验进行归纳总结，所形成的一套标准。不同的房企，由于所处阶段不同，以及内部标准制度完善程度不同，制定标准工期的依据也有差别。不过，以下几个因素，是在制定标准工期时需要考虑的。（1）拿地模式影响开工前的工期（2）不同类别的产品对应不同工期（3）不同施工方式对应不同工期标准u按照项目开发流程，标准工期涵盖几个阶段：拿地至开工的标准周期、拿地至具备开盘条件的标准周期、开工至竣工的标准周期、竣工到入伙的标准周期。每个周期里面，2、又可进一步细分。u从拿地到开工这一阶段的用时长短，取决于前置工作的开展程度。而不同的拿地模式，决定了前置工作开展的便利度，进而影响了拿地到开工所花费的时间，影响总工期长短。u当前房企拿地模式主要有三类：招拍挂、收并购、勾地。这三种方式获得的土地，从拿地到开工的周期通常为勾地收并购招拍挂。拿地模式影响开工前的工期拿地模式影响开工前的工期勾地模式由于在获取地块之前，项目方案已提前跟政府充分沟通，双方对项目的进度、功能等达成一致，摘地时设计方案已完成，可以立即进入报批报建环节，办证也会快很多，拿地到开工的周期明显缩短。有些勾地的项目甚至拿地即开工。右边是某top10房企拿地至首开阶段的标准工期，其中3、，勾地及收并购模式下，标准工期为2个月开工，5个月开盘；拿地模式影响开工前的工期收并购模式较为复杂，但在协议签署阶段，可以完成大部分设计前置工作。土地获取之后，设计的周期不会太长，从拿地到开工的进度也比较快。招拍挂模式下，摘地到开工的时间一般更长些。土地信息公布至摘牌需30-35天，摘地之后，先进入设计环节，继而才是报批报建环节。招拍挂模式下，标准工期为4个月开工，7个月开盘。在制定标准工期的时候，首先要考虑所涉及的拿地模式。如果拿地多样化，却用同一套工期标准，也是不现实的做法。不同类别的产品对应不同工期l 标准工期建立在标准产品的基础上。这几年头部房企纷纷对旗下产品进行梳理，形成一条条标准的4、产品线。l 最早将产品标准化做到极致的是万科。以户型为例，曾经，万科在深圳出售的几个项目只有三种标准户型。万科建了一个售楼处，同时供三四个项目共用。l 产品定型之后，0以上的工程高度标准化，对应的，项目工期也更容易实现标准化。l 以万科为例，万科的标准工期包括几个部分：土方及基坑支护、基础结构施工、地下结构施工（至出正负零）、地上结构（结构封顶）、主体结构封顶至外装饰工程完工外架落完、毛坯房落完外架至完成交付、精装修工期。l 其中，土方及基坑部分，考虑到桩基础、土方及支护工程受地质影响，工期难以统一，各项目可根据实际情况将工期设置在30-120天内。基础结构施工及主体结构，则按照别墅、多层、小5、高层、高层、超高层进行划分。同时，针对各地限制条件，工期也有一定的调整。以基础垫层砼施工至出正负零部分的标准工期为例，深圳区域及上海区域的分别如下：不同类别的产品对应不同工期不同类别的产品对应不同工期l有的房企还进一步细化，采用集团标准化产品设计的是一套标准工期；采用新的产品设计的，则对应另一套标准工期。l例如蓝光规定，采用复制方案的销售中心及景观，总施工工期为93天；采用新设计的，施工工期可延长至119天。亮相标准工期计算模型3、不同施工方式对应不同工期标准采用的施工工艺或施工技术不同，对项目整体工期也有一定影响。例如主体、砌筑和内装采用穿插施工，整体工期可比传统施工缩短。再如桩基形式、建筑6、主体结构形式，都可造成工期差异化。在制定标准工期时，须作为考虑因素。下面是龙湖的工期计算表。其划分出了三种地基处理方式，以及框架和框剪两种主体结构形式下各自的工期标准。02工工期期目目标标如如何何落落地地2.工期设置合理，标准才能落地l 标准工期是理想状态下的工期。正如俗话所说的，理想很丰满，现实往往很骨感。在实际落地过程中，常常计划赶不上变化，出现工期延误、工期松紧不均等情况。l 合理的工期，是公司内部的标准化工作项，叠加地域差异化工作项，以及特殊增加工期项，所得出来的最终成果。1.设置工期上下浮动限值2.充分结合当地的审批条件3.内外部配套条件必须到位4.外部不可控因素造成附加工期1、设置7、工期上下浮动限值l 制定标准化工期的主要目的，是将工程建造速度控制在合理范围内，防止一线过度抢工，或者窝工怠工。l 例如，万科规定，在采取相应技术措施的情况下，实际工期可适当进行调整，但如果计划工期或实际工期比标准工期缩短了10%以上，集团就会重点关注，当季第三方质量评估会出示红牌警告，并将风险评估等级升级。l 有房企则规定，当工期压缩量大于定额工期的25%，或有可能造成工程赶工费、措施费大量上涨时，项目公司应组织集团相关职能部门召开专题会审议。l 当然，工期延误也有处理措施，如以亮红灯的方式进行节点预警。延误超过一定期限，启动相应的处罚及补救措施。例如碧桂园规定，里程碑节点被亮黄灯（延迟时间8、在3天及以内）或红灯（延迟时间超过3天）警告，由区域总裁牵头组织区域各方资源（必要情况下，可以寻求集团的资源支持）确保延误节点尽快完成。项目开发的工期，主要涉及四条线，设计线、工程线、报建线、招采线。其中，差异最大，不确定性最高的是报建线。各地审批流程、审批效率迥异，获批及取证的周期也有出入。蓝光在其工期标准文件中，曾对重庆、北京、杭州、云南、青岛、长沙、武汉等地的报规报建流程进行总结梳理，并制定了这几个地区报规报建线的标准工期。例如重庆地区，以收到报规方案文本为起点，到取得盖章总平图工期为32天；以取得规划方案审查批复为起点，到获取施工许可证工期为44天；2、充分结合当地的审批条件2、充分结9、合当地的审批条件北京地区，以收到报规方案文本为起点，取得规划意见复函工期为35天，比重庆多3天；同样以取得规划意见复函为起点，到取得施工许可证工期需要62天，足足比重庆地区多出半个月有余。l 项目开发过程是资源高度整合的过程。房企内部各职能线的配合度，外部供应商以及材料设备是否及时到位等等，都影响到最终工期实现。l 比如住宅拿地后3个月内要出施工图。需要哪些前置条件？不同业务线之间如何协调？这就涉及到各职能线之间的职权分配，以及绩效考核指标。l 再如，如何通过合理的工序搭接，让标准工期得以实现？在编制工期标准时应同步说明。3.内外部配套条件必须到位l万科在编制标准工期时，对于主体与砌筑、砌筑抹10、灰之间的工序搭接，同步做了详细的描述。l以33层的建筑为例，简单概括：1.砌筑开始介入时间为主体7层；2.砌筑完成17层的时候抹灰开始流水；3.外墙涂料最早开始时间为外墙抹灰完成14天（养护7天，干燥7天），涂料施工一层3天。l再如外部因素，例如总包进场时间也需要考虑。龙湖的规定，如果总包单位不能在桩基、土方施工期间提前进场，则增加15天的施工准备期。4.外部不可控因素造成附加工期在工程建造过程，存在很多“意外情况”干扰正常施工的进行。在制定工期标准时，应尽可能的规范这些“不可预见”因素，让工期合理化。比如南方地区夏季施工可能遇到台风暴雨天气，一般年份中台风影响会有几次？影响时长多长？再如工期跨越春节，需要预留几天的停工期？北方有冻土期，如何通过开工时间规范，避开冻土期对地下工程的影响？等等。诸如此类的问题，在合理工期设置里面，都应有一定的弹性空间。单击此处添加副标题内容T H A N K S