1、东桥农贸批发城项目调研报告,报告结构,区域宏观环境分析,第一部分,任何现代商业的发展，均取决于商业所处区域的人口基数、交通组织、政府城镇规划等宏观大环境条件制约,安化县，隶属于湖南省益阳市，位于资水中游，湘中偏北，雪峰山北段，东与桃江、宁乡接壤，南与涟源，新化毗邻，西与溆浦、沅陵交界，北与常德、桃源相连。安化古称“梅山”，是梅山文化的发祥地。安化属亚热带季风气候区，钨、金、锑、钒等矿产资源丰富。安化总面积4950平方公里，是湖南省第三个面积最大的县，山地面积达82%，又是典型的山区县、库区县，有林地面积536万亩，森林覆盖率76.51%。,黑茶之乡 资源丰富,坚持发展高速，畅通路网，拓宽进出口2、通道，实施“走出去”的大交通战略，形成以铁路为动脉、以高速公路为骨架、以干线公路为支撑、以农村公路为脉络的现代铁路、公路、水运结合的交通网络体系。一是构建好快速交通。即争取建设好1条铁路（安张衡），2个水运港区（东坪、柘溪），3条高速公路（二广、益溆、银北）；二是建设改造207国道安化段、东坪至武潭、东坪至平口、东坪至梅城、东坪至益溆高速木子互通、仙溪至大福、长塘至宁乡沩山、S225安化段、S217安化段、S311安化段等10条干线公路；三是完善农村公路路网，实施通畅工程3462公里。,未来交通物流组织便利,构筑新型城镇化格局。抓住安张衡铁路、二广高速、益溆高速等重点项目建设契机，抓紧抓好沿线3、沿边乡镇建设规划修编，抓好生产要素布局调整，促进沿线沿边乡镇率先突破，形成“一心四副三轴三区”的城镇空间结构，构筑新型城镇化格局，“一心”指县城东坪镇这个核心；“四副”指安化县的四个次中心，即梅城镇、平口镇、大福镇、小淹镇；“三轴”指以S308、S225、二广高速安化段沿线的城镇发展为支撑，带动县域经济发展；“三区”指以县城为中心的中部经济区，以平口为中心的西部经济区，以梅城为中心的东部经济区。,经济先导的新型城镇化格局规划,2014年，安化全年全县实现地区生产总值162.84亿元，增长10.6%，2010年至2014年5年间，安化县国民生产总值一直处于稳定高速增长状态。,经济发展 稳定 高4、速 持续,百万人口大县 自然增长率高,消费市场繁荣稳定 人均可支配收入高增长,项目区位可直接覆盖辐射35万人口,根据区域批发市场30公里商贸圈的经济学理论，定位于农贸批发业态的东桥农贸批发城，可直接覆盖县城城区，即东坪镇10万人口；往西辐射拓溪镇、马路镇、南金乡、奎溪镇等乡镇组团约10万人口；往东辐射田庄乡、江南镇、龙塘乡、小淹镇等乡镇组团约15万人口。,区域宏观经济环境小结,安化县作为湖南省第三个面积最大的县，山区县、百万人口县。黑茶产业、林业与自然资源旅游业发展迅速，近年来整体经济发展呈稳定、高速、持续的态势。高速增长的经济环境与103万的人口基础，形成了良好的商业发展态势，2014年，全5、县社会商品零售总额达73.63亿元。政府规划中的安张衡铁路、二广高速、益溆高速等交通路网的建设与拉通，是安化经济整体向外发展的关键点，立体交通路网一旦成型，势必将引发新的一轮经济高速增长。根据安化县城及各乡镇区位人口分布，定位于农贸批发业态的东桥农贸批发城可直接覆盖辐射至35万常住居民。,安化农贸产品市场现状与发展趋势,第二部分,农贸市场呈整体过剩发展趋势,约8000m2经营面积,约7000m2经营面积,约5000m2经营面积,在不计算本项目面积的情况下，安化县城现有生鲜农贸产品经营面积为约15000m2，已知在建即将开业的另有约5000m2，合计20000m2。以城区常住10万居民计算，人均6、拥有农贸市场、生鲜超市面积高达0.2m2，超过北京、上海等大型都市标准的人均拥有0.1m2。安化县城区农贸市场发展已经严重过剩。,人气最旺老市场湘资市场,湘资市场是安化县城东坪镇最大的一家综合贸易市场，占地面积6600平方米，建筑面积22000平方米，经营面积18000平方米，场内分日用工业品经营区、鞋帽服装经营区、南杂副食经营区、鸡、肉、鱼、禽经营区、农副鲜活产品经营区，其中农贸产品经营面积约2000平方米。,以干货、调味品为核心品类,市场涉及农贸产品经营的门面与摊位共计116家，涉及9个农贸产品经营品类，其中以干货/调味品为主导。,批零兼营 餐饮业/单位食堂采购为主,湘资市场内干货调味品经7、营者，所经营面积均在15-20m2左右，经营方式皆为批零兼营，其批发所面向渠道多为：县城内餐饮行业与企事业单位食堂采购。,进货渠道主要为：长沙、益阳,承接大码头拆迁的新市场萸江市场,萸江市场是为承接原大码头市场拆除，农贸产品经营商户搬迁而由政府主导兴建的一个新综合型农贸市场，涉及蔬菜、活禽、水产、水果、熟食、鲜肉等数十个农贸产品经营品类。市场经营面积约3000平方米。,近邻型综合性农贸市场,萸江市场共98个摊位与门面，涉及8个农贸产品经营品类，从其市场规模与品类分布来看，该市场为主要以周边常住居民日常零售销售为主的近邻型综合农贸市场。,市场外围形成的水果批发街区,萸江市场外围聚集形成了由15家8、水果商门店形成的水果街，批零兼营模式，目前安化县城区范围后大部分水果游击商贩与社区小型摊点所零售水果产品均从该市场进货。,中间渠道商批发模式 未见产地直供,访谈中发现，此部分水果批发商，虽然是安化县城内各零散水果商贩的进货源头，但其自身进货的源头依然在长沙的红星大市场。即，属于上级代理/中间渠道商批发模式，并无产地直供批发渠道形成。,在建即将开业的资江一号,典型社区零售型生鲜市场,资江一号生鲜市场共设门面加摊位108个，其中门面72个，门面31个，专柜5个，涉及农贸产品14个品类。从其目前品类规划与分布来看，属于典型的社区零售型生鲜市场。,市场物业细节设计存在一定缺陷,市场内摊位台面无污水导流9、孔设计、摊位根部污水导引设置不合理，易扩散污染地面。作为全封闭的室内农贸市场，未为所引进活禽业态设置专门的独立通风系统及活禽宰杀分割区。可预见的是，在未来活禽区所产生的气味及活禽宰杀所产生的大量异味将完全污染整个市场的空气环境。市场内未设置冷冻库区，也无合适场地提供商户自建冷库。,对本项目零售业态产生较大冲击,资江一号生鲜市场，在区位上相对本项目更靠近中心城区，且已兴建完成，开业时间必将早于本项目。根据农贸产品零售市场的消费者就近购买原则，那就意味着，资江一号将大量拦截与分流居住在项目西线的零售消费客群。,与本项目具有关联共生关系,相邻地块、相同行业的商业投资共生关系：资江一号与本项目地块相邻10、，且都为农贸产品市场定位，开业时间又早于本项目。那么，一旦资江一号生鲜大市场开业后，遭遇商业运营失败，将迅速引发投资人对本项目地块及农贸产品市场定位的投资回报质疑，这一点将直接营销项目销售。,未来还将出现的农贸市场,北区中心农贸市场东桥农贸批发城,区域批发商深度访谈,受访人：安化商会 秘书长渠道大批发商，去门店化 区别于市场内的小批发商还需兼顾零售，安化经营农贸产品大型的渠道批发商已经步入“去门面化、渠道直接配送至各市场各乡镇”时代。,区域批发商深度访谈,市场小批发商，渠道扁平化 在现有湘资市场、萸江市场的各干货、水果、蔬菜等批发商，目前均采用长沙各批发市场自取自提的进货方式，即渠道扁平化，跳11、过本地渠道大批发商环节。,产品品种繁多，产地直供难实现 农贸行业产品品种繁多，仅干货调味品一个品类下就可分为近200类品种，而其中畅销品种也有近20类，完全跳开渠道商，产地直供难以实现。,区域批发商深度访谈,区域批发商深度访谈,外地渠道商 难进入本地市场 本项目在操作上，若完全跳开本地渠道商，引进外地大渠道商，如长沙行业大型批发商，一则引进成本过高，二则即使引进，扁平化渠道成本降低可吸引部分小批发商，但势必引发本地大渠道上的集体抵制与对抗，得不偿失。,安化农贸产品市场现状与发展趋势小结,安化县城区人均拥有农贸市场、生鲜超市面积高达0.2m2，超过北京、上海等大型都市标准的人均拥有0.1m2。安12、化县城区农贸市场发展已经严重过剩。即将开业的资江一号生鲜市场，对本项目零售消费客户产生直接拦截，迫使本项目必须以专业农贸产品批发为核心定位。受物业与市场规模限制，湘资市场与萸江市场各自的代表性批发业态，均属于本地小批发商，都存在着规模不足、品类丰富度不高、物流配送未成体系、渠道受上级中间渠道商控制等不同程度的缺陷。以上市场最大的优势在于，1、区位属县城中心，便利。2、多年购物习惯已形成，短期难纠正。本项目定位与农贸产品批发，那么首先锁定农贸产品中利于形成市场型批发的品类，如：干货、调味品、水果、南杂、粮油、副食、面食、冷冻冷鲜肉食品等将是业态规划的第一圈定层级。尤其在干货与水果批发业态上，必须13、建立本项目的独特批发优势，区域与现有市场的批发条件。如：产地直供、大仓储面积、冷库提供等。同时，还必须根据县城区内餐饮业与企事业单位采购的特性来设置项目业态规划，并有目的的强化一些品类以加强餐饮业采购的吸引力，如：半成品肉食加工批发、面食批发等。项目定位于农贸产品专业批发市场，首先必须形成市场农贸产品批发的发展前景价值，方可确定项目门面的商业投资回报价值。那么，本项目与本地商会的紧密深度合作是不可或缺的，甚至可以说是决定成败的关键。,农贸产品批发业态分析,透析产业现状，把握未来趋势,安化作为县级市场，在农贸产品供应链上属二级批发市场，在产业供应扁平化的趋势下，本项目的市场机会和着力点应该如何结14、合现实和未来的平衡？,农贸产品供应链格局,农户,农户,农户,产地,加工,工厂,一级批发商,二级批发商,菜贩,一级批发商,零售商,零售商,零售商,零售商,消费者,消费者,消费者,消费者,消费者,消费者,消费者,行业采购：单位采购，餐饮采购,菜贩,农业合作社,二级批发商,当前现状,一级批发商需要根据自身经验判断走势，承担的风险较高运办理费用占成本比重过大菜价波动大，损耗过高批发商需要根据自身经验判断走势，承担的风险较高二级批发商需要判断进货品种及数量，赚取差价80%来自一级批发商20%来自产地采购农贸市场摊贩投入风险较低，收益有限成本主要来自租金利润来自人工,农贸产品供应链未来格局,生产集中化、流15、通简洁化、零售规模化将成为产业趋势。随着信息的快速流转，生产集约化和农村合作社、农业公司等集中化组织的兴起，渠道叠加价格的阻碍因素将逐渐成为农产品流通交易的阻碍，而销售终端的超市将成为农庭消费的主体场所，逐渐由现有“两头小，中间大”的格局向“两头大，中间小”的方向发展。,农户,农户,农户,产地,生鲜加工中心,农业合作社,连锁超市,连锁超市,连锁超市,消费者,消费者,消费者,消费者,消费者,消费者,消费者,行业采购：单位采购，餐饮采购,农业公司,农业合作社,产地,产地,物流配送中心,销地批发市场,二级批发市场,批发市场的仍然将存在相当长的时间。区域化供应仍然需要中间商进行组织。二级批发市场应着眼16、于信息流、产品流的集中化管控，压缩流通环节成本，加快农贸产品流通周期，形成区域核心竞争力。以行业采购、餐饮产购为主体的批发市场，面向超市、连锁企业提供货品组织服务。,本项目批发行业品类,水果。粮油。南杂。食品。干货。调味品。肉食品加工、冷库。,品类划分与市场组织,品类与市场划分,以项目规划为基础，结合安化批发行业现状，“成行成市、前店后仓”的销售组织模式。,品类,水产活禽,428m2,1-2F：粮油南杂食品,2500m2,3-4F:仓库,2500m2,1F:水果，1000m22F:蔬菜，800m23F:仓库，800m2,1F:餐饮，614m22F:调味品干货，614m2,自产自销，632m2,肉食品加工，632m2,