1、南方XX城项目建议书法 人 代 表 王 楚 权总 经 理 方 继 雄总 工 程 师 肖 明 福项 目 负 责 人 罗 寿 彪目 录1 概 论11.1项目名称11.2建设单位及其基本情况11.3项目概况21.4主要技术经济指标32 项目建设的必要性52.1项目背景52.2xx市经济社会和养老服务现状92.3项目建设的必要性103 市场前景分析143.1养老服务的内容143.2养老服务业发展面临的机遇154 拟建地点及建设条件174.1建设地点174.2建设条件175 建设内容与拟建规模195.1建设内容195.2拟建规模195.3建设目标206 建设进度初步安排217 投资估算与资金筹措227.2、1投资估算227.2资金筹措方案227.3投资计划228 财务分析258.1财务评价依据说明258.2收入、税金及附加估算258.3成本估算288.4损益分析298.5现金流量分析298.6清偿能力分析298.7财务评价结论与建议299 社会效益分析3110 结论与建议3210.1结论3210.2建议32附表：附表1 老年公寓销售收入表；附表2 老年公寓出租收入表；附表3 收入合计表；附表4 总成本费用估算表；附表5 利润及利润分配表；1 概 论1.1项目名称南方XX城（暂用名）1.2建设单位及其基本情况南方XX城项目拟按照“政府搭台，企业唱戏”的原则，通过招商，吸引社会力量投资建设。（1）建3、设单位：xx市XX区人民政府xx市XX区辖区面积150平方公里，年末户籍总人口为13.63万人，其中非农业人口7.68万人，农业人口5.95万人。常住人口为14.33万人。2006年，XX区生产总值为36.58亿元，增长13.4%。其中：第一产业增加值1.99亿元，增长5.1%；第二产业增加值16.48亿元，增长16%；第三产业增加值18.11亿元，增长12%。按常住人口计算，人均生产总值为26411元，增长12.7%，比上年增加2977元，按汇率折算人均为3382美元。财政总收入90047万元，增长20.4%。其中一般预算收入4.79亿元，增长18.9%。全社会固定资产投资43.19亿元，增4、长24.5。社会消费品零售总额12.75亿元，增长16.6%。全年引进内外资项目83个，实际利用市外境内资金24亿元，增长31.7%。（2）投资单位：xxXX科技有限公司xxXX科技有限公司是XX国际集团（香港）投资有限公司在xx登记注册的外商独资企业，注册资金1800万元（港币），法定代表人陈怡春。该公司拟在xx投资老年产业，并带项目进入欧洲工业园，此举获得xx高新技术产业开发区管理委员会主要领导的承诺和支持。1.3项目概况（1）拟建地点：xx市XX区。（2）建设内容：老年公寓、老年医疗保健康复中心（含老年医院）、老年文体娱乐中心（包括小礼堂、歌舞厅、京剧院、阅览室、图书室、棋牌室、游艺室、5、门球场、室内外游泳场馆、小型高尔夫练习场等）、老年大学、老年书法院、老年托管托送护理中心、老年家政服务中心、老年购物中心、老年休闲中心（包括钓鱼基地、种植养殖园等）、行政办公和服务用房、员工宿舍、后勤服务中心（包括食堂、锅炉房、浴室、洗衣房等），附属设施（供配电室、污水处理、垃圾站等）以及配套基础设施（围墙、道路、绿化）等。（3）拟建规模：规划总用地面积66.6667公顷（约1000亩），拟建总建筑面积805500。其中：老年公寓700000、老年医疗保健康复中心（含400张病床的老年医院）40000、老年文体娱乐中心40000（包括小礼堂3000、歌舞厅2000、京剧院1000、阅览室1006、0、图书室1000、棋牌室1000、游艺室1000、门球场5000、室内游泳馆2000、室外游泳馆3000、小型高尔夫练习场20000等）、老年大学5000、老年书法院3000、老年托管托送护理中心10000、老年家政服务中心2000、老年购物中心15000、老年休闲中心（包括钓鱼基地50亩、种植养殖园等）、行政办公和服务用房6000、员工宿舍4000、后勤服务中心6000（包括食堂、锅炉房、浴室、洗衣房等）、附属设施1500（供配电室、污水处理、垃圾站等）以及配套基础设施（围墙、道路、绿化）等。（4）估算总投资：21.168亿元（5）建设总工期：5年。分三期实施。1.4主要技术经济指标项目主7、要技术经济指标详见表1-1：表1-1 主要技术经济指标表序号指标名称单位指标值备 注1总用地面积公顷66.6667约1000亩2总建筑面积8055002.1老年公寓7000002.2老年医疗保健康复中心400002.2.1老年人医院张400病床2.3老年文体娱乐中心130002.3.1小礼堂30002.3.2歌舞厅20002.3.3京剧院10002.3.4阅览室10002.3.5图书室10002.3.6棋牌室10002.3.7游艺室10002.3.8门球场室外50002.3.9室内外游泳馆50002.3.9.1室内游泳馆20002.3.9.2室外游泳馆室外30002.3.10小型高尔夫练习场28、00002.4老年大学50002.5老年书法院30002.6老年托管托送护理中心100002.7老年家政服务中心2000续表1-1序号指标名称单位指标值备 注2.8后勤服务中心60002.8.1食堂30002.8.2锅炉房5002.8.3浴室10002.8.4洗衣房5002.8.5邮政、电信、储蓄等10002.9老年购物中心150002.10老年休闲中心2.10.1钓鱼基地亩50人工湖（水面）2.10.2种植园亩502.11附属设施15002.11.1供配电室2002.11.2其他用房300污水处理、垃圾站等2.12行政办公和服务用房60002.13员工宿舍40002.14基础设施围墙、道路、9、绿化等3定员人9603.1保健医务人员人1803.2行政管理人员人803.3工勤人员人7004估算总投资亿元21.1685建设工期年5分三期实施6预计总收入万元3052077投资利润率%3.128投资利税率%4.879财务内部收益率%5.86所得税前10财务净现值万元2937所得税前11静态投资回收期（含建设期）年13.08所得税前2 项目建设的必要性2.1项目背景本项目属于养老服务范畴。自人类社会开始，就一直存在着养老服务，养老服务是家庭事务和社会事业的一部分。20世纪70年代以后，随着人口老龄化的加速，面对不断扩大的老年群体和不断增多的老年人需求，传统的单纯的依靠家庭养老或依靠国家养老的方10、式已日益势单力薄，于是社会化、市场化、产业化的养老服务模式便开始产生。中国是世界上人口最多的国家，也是世界上老年人口最多的国家。近三十年来，随着社会经济的迅速发展，人民生活水平的不断提高，医疗卫生保健事业的逐步改善，加之计划生育政策的实施，人口老龄化进程逐步加快。据全国老龄工作委员会最近发布的研究报告指出，中国已于1999年进入老龄社会。2004年底全国60岁及以上的老年人口为1.43亿人，占总人口的11%。预计到2020年将达到2.4亿，占当时总人口的16%左右。65岁以上的老年人占总人口的比例从7%增长到14%，发达国家大多用了45年以上的时间，而中国只用了27年，中国的老龄化速度进入了世11、界最快国家之列。目前我国的老龄化呈现出以下特点：A）老年人口数量多，增长速度快。我国老年人口数量，1953年第一次全国人口普查时60岁及以上老年人口为4214万人，1982年第三次人口普查，老年人口达到7675万人，1990年第四次人口普查时增加到9723万人；2000年第五次人口普查时达到1.3亿人，占全国总人口的10.3%。目前，我国老年人口已达到1.43亿，占总人口数的10.97%，而且每年以3%以上的速度增长，预计到2020年，老年人口将达到2.48亿，老龄化水平将达到17.17%，其中，80岁以上老年人口将达到3067万人，占老年人口的12.37%。到2050年，老年人口总量将超过412、亿，老龄化水平推进到30%，其中，80岁及以上老年人口将达到9448万，占老年人口的21.78%。我国人口年龄结构从成年型进入老年型，前后仅仅只有18年左右时间，而法国用了115年，瑞士用了85年，美国历经60年，英国为45年，就连发达国家中老龄化速度最快的日本也用了将近25年。这无疑是对我国现行社会养老保障制度和老龄产品与服务状况的严峻考验，我国老龄产业的发展面临着更多更大的压力，同时也将产生更多的发展空间和市场潜力。据有关专家预测，60岁及以上人口在总人口中的比例2010年比2000年将增加2.24个百分点，2020年比2010年将增加4.37个百分点，中国的人口老龄化高潮将在未来二三十年13、即将到来。表2-1 中国人口老龄化趋势年份总人口（亿）60岁以上65岁以上80岁以上人口（亿）占总人口比例（%）人口（亿）占总人口比例（%）人口（亿）占总人口比例（%）2010202020302040205013.7614.7215.2415.4315.211.732.453.554.094.3812.5416.6123.3026.5228.761.151.742.443.243.328.3811.8315.9820.9821.810.210.300.430.641.0012.2312.0712.0715.6422.91湖南省是人口大省，目前有6700多万人，居全国第七位。人口自然增长率7.514、以内，预计到2035年前后，全省人口达到7450万峰值时人口总量才会慢慢回落。随着社会进步、生活改善，湖南省人均寿命不断提高。第五次人口普查显示，湖南2000年人口出生时的平均人口平均预期寿命为72.38岁，与1989年比，10年人口平均预期寿命提高4.42岁。城市人口的平均寿命已接近世界发达地区的水平。出生率的有效控制和寿命的延长，加速了人口老龄化趋势。从1996年起，湖南省60岁及其以上的老人比重超过了10，比全国总体水平提前4年进入老龄化社会，是全国第六个进入老龄化阶段的省份。“十五”期间，湖南60岁及其以上老年人口平均增长3.2，65岁及其以上老年人口平均增长4.8，每年新增老年人口215、5万人左右，远远高于总人口增长率。2004年，全省60岁及以上老年人口达806万人，占总人口的12，比2000年提高0.8个百分点；65岁及以上的老年人口近570万人，占总人口的8.5，比2000年提高1个多百分点。预计到2010年，60岁及以上老年人口达1000万人，占总人口的14，到2020年达20左右，65岁及以上的老年人口达11左右。特别是80岁以上老年人增长更快，呈现高龄化特征。此外，由于工业化、城镇化的推进，农村劳动力主要是青壮年劳动力加快转移，农村实际老龄化程度将比城市更快发展。B）高龄人口增长明显。80岁以上老年人口是60岁以上老年人口中增长最快的年龄组，平均以5%左右的速度增16、长。1982年第三次人口普查时80岁及以上老年人口占60岁及以上人口的比重达到9.2%。中国老年学会会长张文范将目前我国高龄老人的特征描述为“七多七少”：女性多男性少；文盲半文盲多，受教育年限少；丧偶多，身边子女少；经济供养依靠子女多，获得社会保障少；日常照料子女多，社会提供帮助少；闲暇时间多，精神文化生活少；带病多，完全自理少。我国高老人的快速增长无疑将相对加重我国人口老龄化的实际程度。C）人口老龄化的区域发展不均衡。从地区来看，我国目前绝大多数的老年人居住在农村。2002年人口普查的结果显示，全国1.38亿60岁以上的老年人中，有8555万人居住在农村，占老年人口总数的70%。在区域上，东17、部沿海经济发达地区的人口老龄化速度要明显快于西部经济欠发达地区，上海、北京、天津、江苏、浙江、辽宁、山东、广东等省市，都已成为老年型省市。上海早在1980年就进入老龄化社会，先于全国19年，而青海、宁夏则要到2010年左右才能到达，相差约30年。D）人口老龄化发展与经济发展的不同步。发达国家的人口老龄化是伴随工业化、城市化的发展，在经济发展水平较高的情况下到来的，而中国则是在市场经济体制尚未完备，经济实力尚不够发达的情况下迅速到来的。世界上发达国家65岁及以上老年人口比重达到7%时的人均国民生产总值一般在一万美元以上，而我国仅有一千美元左右。可以说，发达国家是先富后老，而我国是“未富先老”。218、005年，我国城镇居民消费水平为9393元，农村只有2531元。而且由于社会保障制度的不健全，我国农村的绝大部分老年人都没有养老保险。目前，不仅在农村，就是在城镇仍有相当部分的老年人生活存在一定的经济困难。显然，我国相对落后的经济发展水平和社会保障水平，与中国老龄化的快速发展显得不相适应。表2-2 中国老年人口数量及比例年份总人口（万人）60岁以上65岁以上80岁以上绝对数（万人）占总人口比重（%）绝对数（万人）占总人口比重（%）绝对数（万人）占总人口比重（%）195319641982199020002004567456945810039111305112658312998841544225719、664969713012154907.326.087.638.5810.311.9225042458492762998811107304.413.534.915.576.968.25185181505768120015554.464.296.597.299.210.042.2xx市经济社会和养老服务现状xx市地处湖南省的东部，辖荷塘、芦淞、XX、石峰四区和xx县、醴陵市、攸县、茶陵县、炎陵县，总面积11272平方公里，总人口376.9万，其中xx市城区人口79.3万。xx是国家重点支持建立起来的工业城市，也是湖南省重要的工业基地。冶金、机械、化工、建材企业在行业中占有较重要的地位。xx自19520、1年建市，经过半个多世纪的发展，已实现了从一个7000人口十几个手工作坊到拥有近80万人口、年GDP605亿元的历史性跨越。随着长株潭经济一体化战略的实施，xx将建成百万人口的大型城市。2006年，全市生产总值达605.3亿元，增长12.3%。第一产业增加值75.5亿元，第二产业增加值311.8亿元，第三产业增加值218亿元，分别增长5.3%、13.6%和13.2%。按常住人口计算，人均GDP为16526元，比上年增加2029元；按汇率折算人均为2120美元。全年财政总收入52.5亿元，增长21.3%。全社会固定资产投资额203.2亿元，增长26.5%。城镇居民人均可支配收入12455元，增长21、10.9%。全年社会消费品零售总额达208.5亿元，增长15.1%。扣除价格上涨因素，实际增长13%。生活消费性支出9777元，增长17.1%；人均住房面积21.1，增长6.7%；城镇居民家庭恩格尔系数30.4%，降低3.9个百分点。城镇单位在岗职工人平工资18343元，增长10.7%。农民人均纯收入4366元，增长10.3%；人均消费性支出3427元，增长15.7%；人均住房面积54.3，增长6.3%；农村居民家庭恩格尔系数43.6%，降低4.2个百分点。xx市2006年年末户籍总人口376.9万人，比上年增加4.7万人，其中市区79.3万人。常住人口367.4万人。计划生育率达95.72%22、，人口自然增长率5.01，比上年降低个0.79千分点。各类福利院拥有床位5406张，增长10.5%；扩改建乡镇敬老院24所。现有养老服务设施大多为各级民政部门和社区主办的敬老院，档次较低，服务设施简单。2.3项目建设的必要性养老产业是为老年提供产品和服务的特殊产业。发展养老产业，从社会的角度而言，它有利于满足老人的社会需求，有利于形成健康老龄化社会，具有巨大的社会效益；从经济的角度而言，它有助于产业结构的调整和升级，有助于缓解就业压力，有助于减轻政府的社会保障负担。因此，加快发展养老产业，具有极其重要的意义。2.3.1发展养老服务产业有助于提高老年人的物质文化生活质量老年人由于生理、心理的变化23、，有着与其他年龄段人群不同的特殊需求。概括来说，集中反映在物质需求、精神需求和医疗需求三个方面。长期以来，由于我国经济基础比较薄弱，不管是在思想认识上还是老年服务的供给上，都主要集中在经济赡养方面。伴随着生育政策的实施，人口老龄化形势日趋严重，人们才开始关注老人的其他需求问题，提出了“老有所养、老有所医、老有所为、老有所学、老有所乐”的养老思想。与此同时，老年人自身的养老观念也发生了很大的变化，他们已不满足于能够吃饱穿暖的低层次生活需要，而是希望能够享受经济社会发展的成果，使生活过得更充实、更有意义，使自己能够不断地完善提高，以实现自我价值。追求幸福、追求生命质量是当今老年人共同的目标。要满足24、老年人的这些需求，仅仅依靠政府这一单一主体，政府干预这一激励效应有限的机制，是难以实现的，而必须靠发展养老产业来解决。在西方发达国家，老龄产业的市场化、社会化和产业化发展，为老人提供了丰富的、适合其需求的物质、精神产品和各种服务，对满足老年人的各种消费需求，提高老年人的生活质量，增进晚年生活的幸福奠定了基础。可见，要满足老人日益增长的物质、精神需求，提高老人生活质量，就得大力发展老年产业。2.3.2发展养老服务产业有助于增进社会的文明程度和推进社会的进步对老年人关爱程度、老年人生活状况是社会文明和进步的重要标志。在西方发达国家，政府所以推行国家福利化制度，健全社会保障制度体系，大力推进社会福利25、的市场化、产业化，是其社会文明和社会进步的必然要求。我国从建国以来一直致力于社会福利制度的改革和完善，也是社会文明和进步的无形推动。老年人作为社会的重要群体，他们的生活状况、社会地位直接关系到社会文明和进步的程度。改革开放以来，随着我国经济的快速发展，现代化的大力推进，人民生活水平得到了飞速地提高。在这种快速发展的背后，老年人的物质和精神需求并没有得到应有的满足，社会对于老年问题的关注程度低，社会对老年人提供服务的能力很弱，相当一部分老年人特别是农村老年人的养老保障状况堪忧。很显然是与现代文明和社会进步的要求极不相称的。加快养老服务的产业化发展，就能使社会最大限度地满足老年人的各种特殊需求，使26、老年人平等地享受经济社会发展的成果和充分参与社会生活的权利，从而达到人人平等、老少共融。2.3.3.发展养老服务产业有助于促进国民经济的较快发展人的需求是刺激经济活动的重要因素。我国老年人口数量大且增长快，即便维持现有的、较低消费水平，社会对老年产品及服务的需求也会不断扩大，从而形成一个庞大的老年消费市场。随着社会养老保障制度的逐步完善，老年人消费水平的进一步提高，老年人需求的范围不断扩大，需求层次的不断提高，使老年市场蕴藏着巨大的商机，老年产业的市场份额将不断上升，从而成为国民经济新的增长点。老龄产业对国民经济的促进作用主要表现为：一是养老产业发展使服务领域不断扩展，市场范围将不断拓宽，有助27、于市场的繁荣；二是养老产业发展将会带来关联和连锁效应，必定促进与之相关的其他产业发展；三是养老产业发展将促进产业结构的调整发生相应的变化。加上产业连带效应带来相关其他产业的发展，必将促进产业结构的优化整合和升级，并最终促使经济可持续发展。2.3.4发展养老服务产业有助于扩大就业领域，缓解就业压力要解决就业问题，就需要创造就业岗位。养老服务产业涉及的领域广，如家政服务、医疗保健服务、文化娱乐服务等，与之相关的行业有商业、金融保险业、旅游业、教育产业、房地产业、信息咨询业等，属于劳动密集型产业范畴。加快发展养老产业，有助于扩大就业领域，缓解就业压力。2.3.5发展养老服务产业有助于减轻政府的养老保28、障负担在计划经济体制下，我国城市的养老完全是由政府出资建设养老机构和政府承担养老保险基金。上世纪八九十年代，伴随着经济体制改革的深入，养老体制也开始了尝试性改革，一方面我国政府出台了新的养老保险政策，实行部分积累与现收现付相结合的混合模式的基本养老保险制度；另一方面在养老服务方面提出社会化、产业化发展方向，在国家继续增加财政投入的同时，鼓励社会民间资本投资兴办养老服务机构和服务设施。本项目拟在政府引导下，由政府负责项目前期工作，招商引资，鼓励社会主体参与为老服务机构的经营，有利于政府减少对养老设施的财政投入，从而减轻国家在养老上的财政压力。3 市场前景分析3.1养老服务的内容养老服务的内容十分29、广泛，主要有以下几个方面：医疗保健服务。目标群体是所有老年医学，内容包括定期体检、家庭病床、紧急救护和康复医疗等。在部分大中城市，医院开始提供家庭门诊和家庭病床服务，为就医有困难的老年人定期或不定期上门巡诊。日常生活照料服务。目标群体是空巢家庭中的老年人和孤寡老人以及所有困难的老年人，以老年公寓和日间托老所为组织依托，提供包括家庭饭桌、做家务、代购物品、帮助出行、协助联系老年人的亲属等日常照料服务。在大多数地区，这项服务尚处于起步阶段。有偿家务劳动服务。由老年人或老年人的家庭成员为老年人购买所需的服务如小时工、家庭保姆等。文化娱乐。目标群体是所有老年人，为其提供活动场所和必要的活动经费，如老年30、活动中心、老干部活动中心等。室内设有座位，有茶、有棋牌，条件好的，还有电视、报纸，也有请剧团、歌舞团献艺表演，说书唱戏，还可提供午餐服务，承担起托老所的部分作用，组织老年人的精神文化生活。终生教育。目前全国已经有26000多所老年大学（学校），入学学员有230多万人。老年大学的课程，基本上围绕着丰富老年人晚年生活而设置的，包括健身舞、书法、绘画、烹调、吹拉弹唱等内容。老年大学既是老年人扩大自己知识的课堂，同时也是老年人进行社会交往的场所。此外，还有维护老年人权益的服务、老人自我服务、志愿人员为老人服务等等。3.2养老服务业发展面临的机遇庞大的老年群体，老龄化的快速增长，巨大的市场潜力，对养老服31、务业的发展是一个大好的机遇。3.2.1人口老龄化发展迅速目前，中国已有21个省（区、市）成为人口老年型地区。自1982年第三次人口普查到2004年的22年间，中国老年人口平均每年增加302万，年平均增长速度为2.85%，高于1.17%的总人口增长速度计。2004年底，中国60岁及以上老年人口达到1.43亿，占总人口的10.97%。中国的老年人口占全球老年人口总量的五分之一，并且继续呈现快速增长的发展趋势。到2050年，预计将达到4亿多。3.2.2老年市场潜力巨大老年夫妇家庭及“空巢”家庭日益增多，家庭养老的功能逐渐弱化，社会养老的需求急剧膨胀。据相关统计数据显示，目前我国老年人市场年需求非常保32、守的估计也超过4000亿元，到2010年将达到1万亿元。但在目前市场上，专门为老年人提供的产品和服务尚不足1000亿元，与巨大的市场潜力相比，我国目前养老产业的服务与开发远远落后于市场的需求。中国老龄事业发展基金会会长李宝库指出，我国的养老产业整体上还处在认识和起步阶段。3.2.3养老服务需求多样化随着经济的快速发展，人民收入水平和生活水平的大幅度提高，老人对养老服务需求将呈多样化、迅速增长态势。生活照料、家政服务、医疗护理、文化娱乐等需求日益增多。养老服务内容将随各式各样的需求进一步细分，高龄老人、单身老人、空巢老人、居家的病残老人等规模不断增大的各种特殊老年人群体，将会对社会提出更多的养老33、服务需求。3.2.4政府对养老业发展日益重视2006年初，国务院转发了全国老龄办公室、国家发改委等10个部门联合下发的关于加快发展养老服务业的意见，提出了建立公开、平等、规范的养老服务业准入制度，鼓励社会资金以独资、合资、合作、联营、参股等方式兴办养老服务业的指导意见。湖南省政府办公厅关于加快发展养老服务业的意见出台了地方鼓励发展养老服务业的政策措施，为老龄事业发展提供了日益完善的法律保障和政策支持。4 拟建地点及建设条件4.1建设地点南方XX城拟选址于xx市XX区天台路以南凿石片区一带。4.2建设条件4.2.1自然条件xx市属亚热带季风湿润型气候，四季分明，光热充足，雨水充沛，最高气温40.34、3，最低-3.7，年平均气温为18，年平均降雨量12001600mm。风向冬季多西北风，夏季多正南风。项目用地依山傍水。山为典型的南方小丘陵。水为自南向北的湘江及区域内的水湖、水塘等。项目地质条件稳定，历史上未发生过6级以上的地震，属地震稳定地带，无大面积的滑坡、塌方、泥石流等自然灾害，地基土壤持力层厚，承载力较高，宜于工程建设。4.2.2区位与交通项目所在地处于xx市河西新城区的南部，距xx市炎帝广场约2Km，距湘江XX大桥约3Km，距长沙约50Km。距湘潭约35Km。项目的区位优势突出，交通条件良好。更重要的是，项目区域环境幽静，景色秀美，特别适合老人生活、休闲。4.2.3公用设施4.2.35、3.1给排水城市供水干管和排水干管已到达项目用地东端珠江南路。4.2.3.2供电项目用地西面1Km处现有110KV变电站1座（株西庙坡变电站）,可供本工程用电。4.2.3.3燃气项目用地东临珠江南路有“西气东输”的天燃气输送管道及设施，可用作燃气气源。其他城市基础设施如长江西路等将根据项目进展情况逐步到位。综上所述，项目的选址综合考虑了城市规划、环境、交通、外部协作条件等各方面的要求，所以项目的选址科学可行。5 建设内容与拟建规模5.1建设内容南方XX城项目的建设内容为老年公寓、老年医疗保健康复中心（含老年医院）、老年文体娱乐中心（包括小礼堂、歌舞厅、京剧院、阅览室、图书室、棋牌室、游艺室、门36、球场、室内外游泳场馆、小型高尔夫练习场等）、老年大学、老年书法院、老年托管托送护理中心、老年家政服务中心、老年购物中心、老年休闲中心（包括钓鱼基地、种植养殖园等）、行政管理服务用房、后勤服务中心（包括食堂、锅炉房、浴室、洗衣房等），附属配套设施（供配电室、污水处理、垃圾站、围墙、道路、绿化等）等。5.2拟建规模南方XX城项目规划总用地面积66.6667公顷（约1000亩），拟建总建筑面积805500。其中：老年公寓700000、老年医疗保健康复中心（含老年医院）40000、老年文体娱乐中心40000（包括小礼堂3000、歌舞厅2000、京剧院1000、阅览室1000、图书室1000、棋牌室1037、00、游艺室1000、门球场5000、室内游泳馆2000、室外游泳馆3000、小型高尔夫练习场20000等）、老年大学5000、老年书法院3000、老年托管托送护理中心10000、老年家政服务中心2000、老年购物中心15000、老年休闲中心（包括钓鱼基地50亩、种植养殖园50亩等）、行政办公和服务用房6000、员工宿舍4000、后勤服务中心6000（包括食堂、锅炉房、浴室、洗衣房、小卖部等）、附属配套设施1500（供配电室、污水处理、垃圾站等）以及配套基础设施（围墙、道路、绿化等）。5.3建设目标项目参照国家一级福利机构的标准进行规划，结合亮丽高雅的园林度假村公寓设计，严格按照国家颁布的老年38、人建筑物设计规范、方便残疾人使用的城市道路和建筑物设计规范、城市居民区规划设计规范的要求来进行建设，建设一座大型、高标准、综合性、多功能的养老服务建筑群。6 建设进度初步安排 南方XX城项目按照“一次规划，分期实施”的原则实施建设，总工期5年，其建设进度初步安排如下：（1）2007年12月底完成施工前期准备工作，包括项目立项、可行性研究、土地报批、勘探、设计等；（2）2008年1月第一期工程开工，主要建设配套基础设施（道路、供配电、给排水等）、200000 老年公寓、老年医疗保健康复中心（含老年医院）、后勤服务中心（包括食堂、锅炉房、浴室、洗衣房、小卖部等）；（3）2009年6月底完成第一期工39、程项目，并开始接受老年客户入住。同时开始第二期工程，主要建设300000 老年公寓、老年大学、老年书法院、老年托管托送护理中心、老年家政服务中心、老年休闲中心（包括钓鱼基地、种植养殖园等）、行政办公和服务用房、员工宿舍等；（4）2010年12月底完成第二期工程项目，同时开始第三期工程，主要建设200000 老年公寓、老年文体娱乐中心（包括小礼堂、歌舞厅、京剧院、阅览室、图书室、棋牌室、游艺室门球场、室内游泳馆、室外游泳馆、小型高尔夫练习场等）老年购物中心等；（5）2012年6月底以前工程全部竣工。7 投资估算与资金筹措7.1投资估算根据项目筹建计划，依据近期xx市同类工程费用水平及有关收费标准40、，本项目投资估算详见表7-1。7.2资金筹措方案本项目估算总投资为21.168亿元。资金筹措方案如下：建设单位自筹16.168亿元；申请国家商业银行贷款5亿元。7.3投资计划第1年投资4亿元，第2年投资5亿元，第3年投资5亿元，第4年投资5亿元，第5年投资2.168亿元。表7-1 投资估算表 单位：万元序号费用名称计算依据金 额备 注一土建工程1011801老年公寓700000800560002老年医疗保健康复中心4000030000含400张病床老年人医院3老年文体娱乐中心300008800建筑物130003.1小礼堂300020006003.2歌舞厅200020004003.3京剧院10041、020002003.4阅览室100010001003.5图书室100010001003.6棋牌室100010001003.7游艺室100010001003.8门球场50004002003.9室内外游泳馆50003.9.1室内游泳馆400020003.9.2室外游泳馆100030003.10小型高尔夫练习场20000100020004老年大学500010005005老年书法院300010003006老年托管托送护理中心100008008007老年家政服务中心20008001608后勤服务中心60005808.1食堂300010003008.2锅炉房5001000508.3浴室100010001042、08.4洗衣房5001000508.5邮政、电信、储蓄等1000800809老年购物中心150001200180010老年休闲中心60010.1钓鱼基地300人工湖（水面）10.2种植园300续表7-1序号费用名称计算依据金 额备 注11附属配套设施150016011.1供配电室50060010011.2其他用房100060060污水处理、垃圾站等12行政办公和服务用房60002000120013员工宿舍4000700280二基础设施130001道路6000车道、步行道2停车场10003供配电30004给排水3000三附属配套工程70001消防20002人防20003围墙10005景观100043、广场、小品等6绿化1000四设备及安装110001老年康复器具30002文、体、娱乐器材50003车辆、中央空调20004其他设备1000锅炉、洗衣设备等五其他费用530001土地费用100040400002前期工作费用2000勘察、设计、立项等3相关报建费用80550012090004管理费用2000六建设期利息500007%517500七预备费7000八流动资金2000合 计2116808 财务分析8.1财务评价依据说明（1）本项目财务评价依据国家计委颁发的建设项目经济评价方法与参数（第三版）及国家现行有关的财税制度；（2）项目的计算期为20年，其中建设期为5年。8.2收入、税金及附加估算44、项目的收入分为：老年公寓销售收入、老年公寓出租收入以及配套设施的营业收入。8.2.1老年公寓销售收入南方XX城项目中老年公寓建筑700000，将按照70%出售、20%保本销售、10%服务的比例操作。老年公寓预计于2010年开始预售，2016年。各功能用房销售价格综合周边楼盘情况以及其它省市老年公寓的价格进行设定。详见下表：序号功 能建筑面积（单位：）销售价（单位：元）备 注1老年公寓4900002850商品公寓销售 均价2老年公寓1400002100保本销售 均价合 计630000项目总收入为169050万元，销售税金及附加9298万元，详见附表1老年公寓销售收入表。8.2.2老年公寓出租收入45、老年公寓预计于2013年开始出租，出租面积70000，约2000套（35/套），按800元/月出租计；项目投入运营第一年按照30%计，第二年按50%计，第三年按80%，第四年按100%计。计算期内出租总收入26112万元（未考虑出租收入的税费），详见附表2老年公寓出租收入表。8.2.3配套设施的营业收入南方XX城项目中设置有老年医疗保健康复中心（含老年医院）、老年文体娱乐中心（包括小礼堂、歌舞厅、京剧院、阅览室、图书室、棋牌室、游艺室、门球场、室内外游泳场馆、小型高尔夫练习场等）、老年大学、老年书法院、老年托管托送护理中心、老年家政服务中心和老年休闲中心（包括钓鱼基地、种植养殖园等）。老年医疗46、保健康复中心老年医疗保健康复中心分为老年医院和康复中心。老年医院共设置病床400张，每床收费按照2000元/年估算（含床位费和生活费），计算期病床平均利用率按80%计估算。康复中心共设置1000床，每床收费按照1200元/年估算（含护理费和生活费），计算期病床平均利用率按90%计估算。计算内两者收入合计2064万元。老年文体娱乐中心老年文体娱乐中心分为普通文化娱乐设施（歌舞厅、京剧院、阅览室、图书室、棋牌室、游艺室、门球场）、室内外游泳场馆和小型高尔夫练习场。普通文化娱乐设施的收费按照会员制和门票制。会员为350元/年，预计年会员10000人。门票为10元/次，预计年20000人/次。计算期内47、年销售收入370万元。室内外游泳场馆：室内游泳收费为10元/每人次，天消费1000人次，室外游泳收费为20元/每人次，天消费1500人次，计算期内年销售收入360万元（按3个月考虑）。小型高尔夫练习场按照40元/时收费，预计每天消费8小时，共70人次，计算期内年销售收入784万元（按350天考虑）。上述三部分计算期内合计销售1514万元。老年大学和老年书法院老年大学按照生均3500元/年收费，预计6000人。老年书法院按照生均800元/年收费，预计4000人。上述两部分计算内合计销售收入2420万元。老年托管托送护理中心老年托管托送护理中心按500个床位考虑，每床按1200元/年计（托老费和生48、活费）。预计年收入720万元。老年家政服务中心老年家政服务中心按照250个服务人员计，按平均收费25元/小时计，每个护理人员每天工作4小时。预计年收入700万元（按350天考虑）。老年休闲中心老年休闲中心包括钓鱼基地、种植养殖园等，钓鱼基地的收费实施会员制和门票制。会员为400元/年，预计年会员1000人。门票为10元/次，预计年70000人/次。计算期内年销售收入180万元。预计计算期内配套设施的年收入7593万元。详见附表3收入合计表。8.3成本估算8.3.1经营成本估算本项目的经营成本包括水电费、工资及福利费、耗材修理费、销售费用以及其它费用。1）水电费用。正常运营年水电力消耗260万元49、。2）工资及福利费。本项目预计新增未来职工人数控制在960人内，其中医务人员80人，年工资及福利等按2.5万元计；护理人员100人，年工资及福利等按1.5万元计；行政管理人员80人，年工资及福利等按4万元计；工勤人员700人（其中100人为志愿者），年工资及福利等按1.8万元计。正常运营年工资费用1730万元。3）耗材修理费。耗材修理费按照固定资产折旧费的1%计算，年41万元。4）其它费用。包括销售费用、办公用品采购支出、差旅、管理方面的费用以及老年托管托送护理中心和老年医疗保健康复中心生活费用。正常运营年其它费用418万元。正常年份经营成本2449万元。详见附表4总成本费用估算表。8.3.250、固定资产折旧费固定资产折旧费用仅考虑项目自营部分，固定资产总值121982万元，按30年平均法计提折旧，无残值，年固定资产折旧费4066万元。详见附表4总成本费用估算表。8.4损益分析经测算计算期内项目年均利润9860万元，年均净利润6606万元。根据损益计算指标如下：静态投资利润率=年均净利润/总投资100%=3.12%静态投资利税率=年均净利润/总投资100%=4.87%详见附表5利润及利润分配表。8.5现金流量分析项目投资现金流量分析见附表。从表中可见，所得税前项目财务内部收益率为5.86%，项目财务净现值10959万元（折现率=5%），投资回收期为13.08年。详见附表6项目财务现金流51、量表。8.6清偿能力分析项目长期贷款50000万元，以项目的部分利润、折旧费偿还。8.7财务评价结论与建议财务评价指标汇总表序号项 目单位数值备 注1总投资万元2116802总收入万元3052073投资利润率%3.124投资利税率%4.875财务内部收益率%5.86所得税前6财务净现值万元2937所得税前7静态投资回收期（含建设期）年13.08所得税前从以上财务指标可见项目投资财务内部收益率、投资回收期与行业基准收益率持平，净现值大于零，具备偿债能力，在财务上可行。本项目作为社会公益设施项目，其盈利能力一般，财务评价不能完全反映出它的效益,对于本项目更重要的是其产生的社会效益。建议项目建设单位52、大力拓展业务，确保项目预测收入的实现；严格控制项目建设成本；加强费用的管理、控制；作好投入运行前的各项准备和财务测算，以减少投入运行初期可能出现的亏损。9 社会效益分析我国已步入人口年龄结构老龄化阶段，60岁以上的老年人口已达1.43亿，占总人口的11%。人口老龄化给我国经济社会发展带来了一系列深刻的影响。与西方发达国家相比，我国人口老龄化发展速度快，是在经济尚不发达、社会保障体系正在建立健全、解决问题的思想和人才准备不足、物质基础和法律保障都不够充分的情况下出现的。我国人口“未富先老”所带来的问题已引起党和国家的高度重视，养老的问题提上了各级党委、政府的重要议事日程，尤其是如何深化养老服务产53、业体制建设已成为各级各有关部门领导、专家、学者和各方面人士研究的重要课题。在构建社会主义和谐社会的新形势下，老年人是构建和谐社会的组成部分，发展养老产业是促进社会和谐发展的重要举措。根据xx市委、市政府提出的“构建和谐xx”的要求，xx市养老服务产业体制建设要适应社会主义市场经济发展的要求，改革现行养老服务产业体制的弊端，创新养老服务产业投资体制、管理体制、运行机制、政策体系、人才队伍建设，使养老服务产业走一条由政府宏观管理、社会力量兴办、社会福利机构自主经营的社会化、产业化、市场化发展的路子，逐步建立与经济发展和社会需求相适应的社会养老服务体系、管理体制和运行机制，实现养老服务产业健康有序快54、速发展。南方XX城项目，按照“政府搭台，企业唱戏”的原则，吸引社会力量投资建设，专业团队经营管理，是建立与经济发展和社会需求相适应的社会养老服务体系、管理体制和运行机制的大胆尝试。本项目将立足于长株谭，面向湖南省，辐射中南地区，建设一座大型、多功能、高品位、现代化的养老服务基地。项目建成后，可提供8900套不同类型的老年公寓，将为广大的老年人提供全方位、高质量的社会养老服务。与此同时，可直接为社会提供近1000个就业岗位，创造相关产业的就业岗位2000个以上。10 结论与建议10.1结论综上所述，南方XX城项目的建设是十分必要的，而且从项目的市场前景分析、建设条件、建设进度、投资估算及资金筹措55、社会效益和经济效益分析等方面综合论证，该项目是可行的，建议批准立项。10.2建议按照“政府搭台，企业唱戏”的原则，政府在项目前期，在土地征用、基础设施配套、报建费用减免等方面给予支持。在建设和营运期给予增加贷款规模、税收优惠等方面扶持。通过招商，吸引社会力量投资建设，专业团队经营管理，实现社会效益和经济效益的双赢。附表1 销售收入与经营税金及附加估算表 单位：万元序号项 目建设期生 产 经 营 期201020112012201320142015201620171销售收入5700114001140011400114005700001.1可销售面积(平方米)200004000040000400056、04000020000001.2平均售价(元/平方米)285028502850285028502850001.3销售比例(%)10.00%20.00%20.00%20.00%20.00%10.00%0.00%0.00%1.4销售面积200000200000200000200000200000200000002销售收入0826516530165301653016530826502.1可销售面积(平方米)029000580005800058000580002900002.2平均售价(元/平方米)028502850285028502850285002.3销售比例(%)010.00%20.00%20.57、00%20.00%20.00%10.00%0.00%2.4销售面积029000029000029000029000029000029000003销售收入021042042042042021003.1可销售面积(平方米)010002000200020002000100003.2平均售价(元/平方米)021002100210021002100210003.3销售比例(%)010.00%20.00%20.00%20.00%20.00%10.00%0.00%续附表1序号项 目建设期生产经营期201020112012201320142015201620173.4销售面积0100001000010000158、0000100001000004销售收入002730546054605460546027304.1可销售面积(平方米)001300026000260002600026000130004.2平均售价(元/平方米)002100210021002100210021004.3销售比例(%)0010.00%20.00%20.00%20.00%20.00%10.00%4.4销售面积001300001300001300001300001300001300005销售收入合计570019875310803381033810281101393527306经营税金及附加313.51093.1251709.4185959、.551859.551546.05766.425150.15附表2 出租收入与经营税金及附加估算表 单位：万元序号项 目合计生产经营期2013201420152016-20271租金收入26112576960153619201.1可出租面积(平方米)020002000200020001.2单位租金(元/平方米)096009600960096001.3出租率(%)0.00%30.00%50.00%80.00%100.00%附表3 收入合计表 单位：万元序号项 目合计建设期生产经营期201020112012201320142015201620172018-20271老年公寓销售收入1652005660、00195203044033040330402744013520260002出租收入2611200057696015361920192019203自营收入00007593759375937593759375933.1老年医疗保健康复中心309600002064206420642064206420643.2文化娱乐227100001514151415141514151415143.3老年大学315000002100210021002100210021003.4老年书法院48000003203203203203203203.5老年家政服务中心131250008758758758758758753.61、6老年托管托送护理中心108000007207207207207207203.7老年休闲中心27000001801801801801801804收入合计30520756001952030440412094159336569230331211395135经营税金及附加90863081074167418171817150974414305.1公寓销售的税金9086308107416741817181715097441430附表4 总成本费用估算表 单位：万元序号项 目建设期生产经营期201020112012201320142015201620172018-20271外购燃料及动力费0002602662、02602602602601.1老年医疗保健康复中心0006565656565651.2文化娱乐0007373737373731.3老年大学书法院0003535353535351.4老年家政服务中心0005353535353531.5老年托管托送护理中心0002424242424241.6老年休闲中心0001010101010102工资及福利费0001528152817301730173017302.1老年医疗保健康复中心0002402403003003003002.2工勤人员0001008100810801080108010802.3管理人员0002802803503503503503耗材修63、理费0004141414141414其它费用561953047347376845504444184.1销售费用561953043303302741352604.2办公费用0004848484848484.2.1老年医疗保健康复中心000101010101010续附表4序号项 目建设期生产经营期201020112012201320142015201620172018-20274.2.2文化娱乐0008888884.2.3老年大学和老年书法院0007777774.2.4老年家政服务中心0001313131313134.2.5老年托管托送护理中心0005555554.2.6老年休闲中心000555564、554.3生活费用0003543543543543543544.3.1老年医疗保健康复中心0002642642642642642644.3.2老年托管托送护理中心0009090909090904.4其他费用0002581216165经营成本561953042563256627152581247524496折旧费0004066406640664066406640667总成本费用合计56195304662966326781664765416515附表5 利润与利润分配表 单位：万元序号项 目合计建设期生产经营期201020112012201320142015201620172018-20271总收65、入3052075600195203044041209419533656920161211395132总成本费用05619530466296632678123033654165153经营税金及附加03081074167418171817150974414304利润总额05236182512846132763331442827915643542929987所得税017286023939210812109379332516217929898净利润0350812228190692195122206189471048136382009附表6 项目财务现金流量表(全部投资) 单位：万元序号项 目合计建设期66、生产经营期200820092010201120122013201420152016201720182019-202620271现金流入3681970056001952030440412094159336569230331211395139513725031.1收入305207005600195203044041209415933656923033121139513951395131.2回收固定资产余值0000000000000609901.3回收流动资金000000000000020002现金流出2563154000050000508645163022049262243804075345927242475244924492.1固定资产投资2096804000050000500005000019680000000002.2流动资金投入00050050050050000000002.3经营成本00056195304256325662715258124752449244924492.4经营税金及附加000308107416741817181715097441430003所得税前净现金流量（1-2）0-40000-50000-45264-3211083913858737213324941957493897038706470054