1、项目名称：XX公寓楼房地产开发项目申请报告建设单位：XX市XX实业发展有限公司编写单位：编写日期：目 录第1章 项目概况及申报单位概况21.1 项目概况21.2 项目申请单位情况71.3 项目研究结论8第2章 发展规划、产业政策及行业准入分析102.1 房地产业总体发展规划102.2 房地产业政策142.3 行业准入分析23第3章 资源开发及综合利用分析253.1 资源开发方案253.2 资源开发利用方案273.3 资源节约措施28第4章 节能方案分析294.1 建筑用能标准和节能规范294.2 能耗状况和能耗指标分析294.3 节能措施和节能效果分析31第5章 建设用地、征地拆迁及移民安置分2、析335.1 项目选址及用地方案335.2 土地利用合理性分析335.3 征地拆迁和移民安置规划方案34第6章 环境和生态影响分析356.1 环境和生态现状356.2 生态环境影响分析356.3 生态环境保护措施366.4 地质灾害影响分析376.5 特殊环境影响分析37第7章 经济影响分析387.1 项目投资估算387.2 资金筹措417.3 盈利能力分析41第8章 社会影响分析428.1 社会影响效果分析448.2 社会适应性分析458.1 社会风险及对策分析46第一章 项目概况及申报单位概况1.1项目概况1.1.1项目名称XX市XX实业发展有限公司XX公寓楼房地产开发项目。1.1.2 项3、目建设单位XX市XX实业发展有限公司。1.1.3 项目建设地点XX区碧水居D区1号商业街5-12户。1.1.4 项目建设背景XX市XX实业发展有限公司按照建设项目立项及申请用地程序，于2007年04月17日办理有两份建设用地规划许可证，；2007年05月12日取得两份国有土地使用证，项目用地坐落在XX区碧水居D区1号商业街5-12户。临沿江西路及水宝路，本地块属于XX市城市发展规划区域。 所处区位交通便利，附近有沿江西路及宝源桥。现有商业繁华程度一般， 区域周围大部份正在建设施工,周边有威利斯花园、碧水居、滨江金利大酒店、假日酒店及市经委工业园等。公共配套设施正在完善。据目前发展趋势可预测，该4、区域未来居住生活环境规划良好。项目土地红线内已平整,达五通一平,建设进场条件成熟,项目的早日建设可以使土地实现其价值尽快地得到实现。1.1.5 建设内容及规模XX市XX实业发展有限公司委托长沙雨花建筑设计院XX分院对XX公寓楼房地产开发项目进行设计，设计方案经报XX市规划建设局审批同意，项目拟建共一栋联体公寓式商住楼，层高为九至十层，其中地下一层为停车场；第一至三层为商场及商场配套用房、四层以上为住宅，主要经济技术指标如表：主要经济技术指标表1-1 项目单位指标总用地面积平方米3499.10建筑占地面积平方米1995.35总建筑面积平方米21835.46其中其中计入容积率面积住宅总建筑面积平方5、米13586.15商铺总建筑面积平方米5995.21不计入容积率面积地下车库面积平方米2254.10容积率5.60绿化率覆盖率%57.02总户数户249层数层9/10总车位数个76其中地上停车位数个地下停车位数个761.1.6工程技术方案1、项目定位本项目以开发商丰富的开发建设经验及市场开拓经验,拟建设高品质的集商业、公寓住宅及停车为一体的综合性小区商住楼,以实现产品市场认可度高、项目利润最大化、资源利用最大化的战略目标。2、目标客户及市场价格定位项目开发结合其实际地理位置及地块周围环境因素,分析项目的目标客户主要定为XX市未婚或新婚人士、外来定居XX的单身人士、工厂工人或管理人事。本项目位于6、XX区碧水居D区1号商业街5-12户，属于XX市城市规划发展方向，区域附近已建或正在建设的商住楼较多，未来有着良好的景观与规划，本项目销售定位根据区域市场定价的原则，结合本项目的自身位置、市场定位、区域发展等相关因素，选择项目区域附近同期同类档次的物业作为定价参照，同时参考目标客户对项目销售价格的感受分析，建议项目以“低开高走”的渗透模式为定价策略，项目商铺售价建议5000元/平方米，住宅售价建议2300元/平方米,停车场售价建议4万元/个。项目房地产销售期内，价格调整可在10%20%。4、项目开发进度根据本项目实际情况,项目总开发面积21835.46平方米,开发面积较大, 及区域内类似开发项7、目较多，且考虑到XX市房地产业的迅速发展，该项目应遵循审慎、加快的开发原则，方案建议快速开发，总开发期为16个月(约1.3年)。1.1.7 主要设备选型及配套工程1）、电气设计本项目属民用建筑项目。根据其电负荷运作特点和电器品质的要求，遵循安全性、可靠性、经济性和灵活性的四个原则，设计供配电方案。设计依据：建筑电气设计手册；民用建筑电气设计规范 JGJ/T16-92；供电系统设计规范 GB50052-95；低压配电设计规范 GB50054-95；建筑物防雷设计规范 GB50057-94；火灾自动报警系统设计规范 GB50116-98。供电设计：1供电电源及电压：采用10KV环网供电，采用电缆沿8、城市电缆沟暗敷引至；装设380/220V应急式柴油发电机组作为一级负荷的备用电源。2供电系统：10KV系统采用单母线接线，放射式馈至各台变压器；低压系统采用单母线分段接线，正常时各变压器独立运行，变压器之间设低压联络。3配变电所：在地下室设一座配变电所，变压器总装设容量4800KVA；装设一台柴油发电机组，容量为500KW。4室外工程：所有室外高、低压电缆均采用直埋或电缆沟敷设。5防雷与接地：配变电所在工作及保护接地系统与建筑物防雷接地系统共用接地装置。为防止雷电波沿高压电缆侵入形成过电压而损坏电气设备，10KV供电系统装设避雷器。电力、照明及自动控制设计：1电源、电压和配电系统：电力、照明配9、电电源由本配变电所引接，采用380/220V中性点接地TN-S系统。照明系统则采用放射式与树干式相结合的配电方式。2用电指标：建筑按50-70VA/M2的用电标准进行设计。3接地故障保护：本建筑电源总进线进行总等电位联结：所有用电设备的金属外露部分均与PE专用接地线连接。2）、给排水设计设计依据：室外给水设计规范 GBJ13-86；室外排水设计规范 GBJ14-87；建筑给水排水设计 GBJ15-86。设计方案：1、城市居民用水量标准。本工程用水量估算见表1-2。表1-2 城市居民用水量标准地域分区日用水量(L/人d)适用范围一80135黑龙江、吉林、辽宁、内蒙古二85140北京、天津、河北、10、山东、河南、山西、陕西、宁夏、甘肃三120180上海、江苏、浙江、福建、江西、湖北、湖南、安徽四150220广西、广东、海南五100140重庆、四川、贵州、云南六75125新疆、西藏、青海注：1表中所列日用水量是满足人们日常生活基本需要的标准值。在核定城市居民用水量时，各地应在标准值区间内直接选定。2城市居民生活用水考核不应以日作为考核周期，日用水量指标应作为月度考核周期计算水量指标的基础值。3指标值中的上限值是根据气温变化和用水高峰月变化参数确定的，一个年度当中对居民用水可分段考核，利用区间值进行调整使用。上限值可作为一个年度当中最高月的指标值。4家庭用水人口的计算，由各地根据本地实际情况自11、行制定的管理规则或办法。5以本标准为指导，各地视本地情况可制定地方标准或管理办法组织实施。 生活给水系统：本建筑给水水源采用XX市自来水。全天用水总量约55800M3，给水、污水和雨水就近与小区路上的城市管道连接。建议给水管分别从两条道路上引入，以实现双路供水。三层及其以下为低区供水，由城市管网保证其水量和水压。三层以上又成一区，由一组变频机组供水。污水和雨水排放：地段内污雨水分流。本设计中排出的污水主要是生活污水，室外设化粪池，待处理后，排入城市污水管道，雨水有组织外排，裙房屋顶雨水有组织内排水，在室外集中后排入城市雨水管。1.1.8 投资规模及资金筹措经估算,本项目所需建设资金4121.012、7万元(详见7.1.3项目投资总估算)，由开发公司自有资金投入1500万元，占总估算投资的36.40%；其余2621.07万元可通过银行贷款或其他渠道融资。1.2 项目申报单位概况单位名称: XX市XX实业发展有限公司机构地址: XX市XX区碧水居D区1号商业街5-12户法人代表: 郑文德股东构成: 郑文德、郑文豪注 册 号: 4416002000481企业类型: 有限责任公司成立日期: 2007年02月28日注册资本: 人民币捌佰万元经营范围：房地产开发经营（凭有效资质证书经营）；销售建筑材料。资产负债:根据开发商提供资料所知，XX市XX实业发展有限公司截止2007年10月30日,2007年13、资产负债见表1-3:表1-3 资产负债表 单位:元资产负债及所有者权益1流动资产合计18853853.92流动负债合计12061570.002长期投资0.00长期负债0.003固定资产674570.91所有者权益7466854.834无形及递延资产0.005其他资产0.006资产总计:19528424.83负债及所有者权益总计19528424.83主要投资项目:XX公寓楼现有生产能力: 根据自筹资金验资报告（河晟师验字2007第17号）：XX市XX实业发展有限公司截至2007年3月19日止，累计实缴注册资本为人民币800万元，及位于XX区碧水居D区1号商业街5-12户的一宗3499.10平方米14、土地,15900000.00元。合计为33611295.00元。1.3 项目研究结论1.3.1 投资估算和资金筹措1、投资估算项目总投资由建设投资和建设期利息两部分组成。经估算，本项目总投资为4121.07万元人民币，其中建设投资为3887.25万元，建设期利息233.82万元。详见项目总投资估算表（表7-3及表7-4）。2、资金筹措本项目所需建设资金4121.07万元，由开发公司自有资金投入1500万元，占总估算投资的36.40%；其余2621.07万元可通过银行贷款或其他渠道融资。1.3.2 项目综合评价结论本项目是属于中型开发项目，项目的开发将对XX市新市区基础设施建设、城市功能的改善起15、到积极的推动作用，本项目的开发价值也随着项目综合功能的完善、产品的高品质与高附加值、功能多样性而得以提升。1.3.3 财务评价1、当平均收益率ic取16%时，项目财务净现值（NPV）为587.37万元，大于0，表明该项目的获利能力达到并超过了平均收益率的要求，在财务上是可以接受的。2、项目财务内部收益率（IRR）=35.04%16%(目标收益率)7.47%（贷款利率），且水平较高，表明项目盈利能力较好，抗风险能力较强。3、静态投资回收期Pt为1.27年小于1.33年,表明项目可行。上述经济指标是根据目前的市场形势对预期目标利润估算的结果。第二章 发展规划、产业政策及行业准入分析2.1房地产业总16、体发展规划2.1.1XX城市发展与规划XX市位于广东省东北部、东江中上游。其范围是东经114度14分至115度36分，北纬23度10分至24度27分。东接梅州市、汕尾市，南邻惠州市，西连韶关市、惠州市，北与江西省交界。全市面积1.58万平方公里。XX市是京九入粤第一市，又是广东省拥有铁路最长的城市市；京九铁路、广梅汕铁路、105国道、205国道、河惠、河梅、粤赣高速公路构筑了XX四通八达的交通网络，是粤东北重要的交通枢纽。1、XX市总体城市功能定位XX是广东经济北上，向内地梯度推进的接力站、支撑点，是南接珠三角，北接闽、浙、赣的重要通道，是广东省优质生态环境基地和生态屏障。XX市是国务院19817、8年1月7日批准设立的地级市，管辖XX区、东源县、龙川县、紫金县、连平县、和平县共五县一区。全市原有119个乡镇和街道办事处，截止至2006年末全市现设有98个乡镇，4个街道办事处，1个农场，1251个村委会和154个社区居委会，全市总面积1.58万平方公里，总人口324.9万人。2、XX城市经济发展规划 根据XX市国民经济和社会发展十一五规划到2010年，全市生产总值达到420亿元，年均增长16%；人均生产总值达13330元（约合1646美元，按8.1元：1美元折算），年均增长15%；第二产业增加值达到220亿元，年均增长23%，其中工业增加值达到173亿元，年均增长22%，三次产业增加值比18、重达到125236；地方财政一般预算收入达21亿元，年均增长20%；县域经济发展取得新突破，县区生产总值年均增长15%以上。3、XX城市社会发展规划XX市以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，以深入贯彻党的十六精神为动力，以加快发展为第一要务，全面落实科学发展观。以打造“四个XX”、争创“五个城市”、实现“五大发展”为目标,全力推进交通、能源、工矿骨干项目、农业龙头企业、水资源开发、旅游资源开发、城市化、社会主义新农村、教育文化、生态环保等“十大工程”建设。XX在最近召开的全市城乡规划建设管理工作会议上提出：经过10年左右的努力，初步形成以中心城市（市区）为龙头，以县城和中心镇为骨干，以一19、般建制镇和中心村为依托的城镇化发展的新格局，力争到2010年全市城镇化水平达到40%。根据XX市总体规划，确定城市发展方向为重点向北发展，适当向南和江东扩展。建设开发时序，遵循重点建设东埔，合理开发白田，完善老城区，远期东江的原则。努力建设成为经济繁荣、社会文明、环境优美，最适宜居住和创业的粤东北陆路交通枢纽和山水园林城市。4、XX城市环境发展规划构建绿色XX以实施绿色广东战略为契机，严格控制各类污染源，强化中心城区更新建设，确保XX生态优质标准，努力构建环境友好型和资源节约型社会，全力打造“既要金山银山，又要绿水青山”的绿色XX，把XX建成优美的山水园林城市,促进经济发展与人口、资源、环境可20、持续发展。5、XX城市产业发展规划重大工程项目是实施“十一五”规划的重要载体，也是实现规划目标的强大支撑。“十一五”期间，XX市重点建设“十大工程”，规划建设重大项目193项，计划总投资380亿元，“十一五”期间计划投资359.7亿元。其中:规划建设交通项目19项，“十一五”期间计划总投资24.9亿元。高速公路建设。重点建设广河高速公路XX段及汕昆高速公路龙川至连平段。规划建设能源项目22项，“十一五”期间计划总投资78.4亿元。规划建设工矿企业项目40项，“十一五”期间计划总投资94.5亿元。规划建设新农村工程项目4项，“十一五”期间计划总投资8.3亿元。规划建设农业龙头企业项目19项，“十21、一五”期间计划总投资31.6亿元。规划建设水资源开发工程项目14项，“十一五”期间计划总投资31.2亿元。规划建设旅游资源开发工程项目11项，“十一五”期间计划总投资20.3亿元。公共卫生体系。重点建设好市人民医院、市妇幼保健院、市中医院等公共卫生工程。文化教育设施。重点建设市职业技术学院二期、市技工学校二期、市职业技术学校、市第二中学、市图书馆、市广播电视中心及广播电视数字化等项目。体育设施。重点建设市体育场和市体校改造工程。（十）生态环保工程规划建设生态、环保工程项目16项，“十一五”期间计划总投资10.5亿元。环境保护。加快建设城市和县城污水处理设施生态环境建设。环卫设施。规划建设城市密22、闭式垃圾中转站，改造和建设公共厕所。生态环境建设。重点建设水土流失综合治理及江河整治工程。2.1.2项目情况分析XX公寓楼房地产开发项目位于XX区碧水居D区1号商业街5-12户,总用地面积3499.10平方米，总建筑面积21835.46平方米,规划总户数为249户,共一栋层高为9、10层,其中地下一层为地下停车场、第一至三层为商场及商业配套用房、四层以上为公寓住宅,该项目属于中型房地产开发项目。近年,XX市房地产发展迅速,开发面积增大、开发品质提高及商品价格上涨速度快等特点。XX市XX实业发展有限公司根据XX市房地产发展情况,结合区域规划发展方向,及整个XX市房地产发展特点,规划拟建一栋集停车23、商业、住宅为一体的综合性商住楼。规划地下一层为停车场、第一至三层为商场、三层以上为小面积公寓式住宅楼。小面积公寓式住宅楼的建成不仅弥补XX市小面积公寓楼的市场空缺, 降低消费者购房压力,满足了单身人士购房的需要。还促进XX市居住功能发展完善,符合XX市新市区规划发展发向,改善了XX市新市区城市环境,促进XX市旅游业的发展,带动城市经济发展。2.2 房地产业政策2.2.1房地产业发展现状1、 基本情况及特点1）、房地产投资开发情况2006年新批准立项房地产开发项目51个，预期建设总建筑面积217.07万平方米，项目计划总投资约30.86亿元。2006年实际完成房地产开发投资总额11.68亿元，24、占项目计划投资的37.85%，同比增长51.89%（2005年完成7.69亿元）。市区房地产开发投资占市区（含市直和XX）全社会固定资产投资额（44.89亿元）比重为26%。2）、房地产施工、竣工面积2006年施工项目63个（含往年未竣工项目），累计施工面积194.24万平方米，同比增长60.94%，其中2006年新开工项目31个,新开工面积117.62万平方米，同比增长136.71%。市区2006年商品房竣工面积52.22万平方米，同比增长25%。3）、批准商品房预售项目情况2006年112月共批准商品房预售项目45个,批准预售面积80.91万平方米，同比增长37.14。其中住宅批准预售面积25、71.33万平方米，同比增长42.72；住宅批准预售套数5799套，同比增长32。商业营业用房批准预售面积9.58万平方米，同比增长6.2。4）、区域分布及主要楼盘情况2007年开发热点主要集中在两江四岸、建设大道周边、永和路两旁及新市区，其中2007年拟建地块附近沿江两岸主要楼盘有：雍雅豪苑、明珠华庭、碧水居、威利斯花园等。5）、商品房供应结构情况2006年XX市房地产开发企业在商品房供应上以单套住房建筑面积在90144平方米之间、户型为三房二厅二卫和四房二厅二卫的普通住宅为主，约占批准预售面积的48%，单套住房建筑面积在90平方米以下和144平方米以上分别占批准预售面积的24%和28%。而26、根据商品房用途划分，供应结构为：普通型住宅占商品房供应量的63%，高档豪华型住宅占商品房供应量的15%，别墅占商品房供应量的10%，商业营业、办公等用房占商品房供应量的12%。 2、 房地产需求情况1）、商品房预（销）售情况2006年预(销)售商品房5048套，同比增长30%；预(销)售面积63.81万平方米，同比增长26%，商品房预(销)售金额13.91亿元，同比增长51%。其中住宅预(销)售套数4566套、面积56.49万平方米，同比分别增长34.57%和30.49%；商业营业、办公等用房预(销)售482套数，预(销)售面积7.32万平方米，同比增长1.7%。 2）、存量房（二手房）交易情27、况2006年国家加强了二手房交易环节的税收管理，加大了二手房交易的成本，降低了炒房利润空间，存量房（二手房）交易市场趋淡。二手房交易总面积30.93万平方米，同比下降2，成交2044套，同比下降2.34，交易金额为2.44亿元，同比增长8。其中存量住宅交易面积为27.64万平方米、成交1825套，同比分别增长31.37和31.01%，二手商业用房交易面积为3.29万平方米、成交219套，同比下降68.76和68.71%。3）、房地产抵押登记情况2006年预购商品房贷款抵押2570套，占总预售套数的60.9%，其中预购住宅抵押2456套，占住宅预售套数的61.58%，预购商品房贷款抵押面积34.28、21万平方米，占总预售面积的63.56%，预购商品房贷款抵押登记金额4.36亿元，占预售金额的38%。2006年现房贷款抵押4820套，其中住宅4121套，抵押登记面积165.2万平方米，抵押贷款金额16.33亿元；其中住宅抵押登记面积90.03万平方米，抵押贷款金额6.81亿元。4）、房屋租赁情况据不完全统计，2006年房屋出租16884套，面积约126.63万平方米，房屋出租价格上涨幅度趋缓，不同区域、类型的房屋租金水平相差较大。如商业繁华的人民路，商铺月租金接近每平方米100元，广晟广场、兴源路平均月租金约每平方米50元，其他偏僻路段商铺月租金每平方米不到20元；市区带家具公寓式住宅月租29、金为300400元/套，普通不带家具的成套住宅租金：一房一厅月租金为300元/套，二房一厅月租金为400元/套，三房一厅月租金为500元/套；而新江路、源西片区每套住宅平均月租金比上述区域低50100元。写字楼月租金在每平方米1525元之间。5）、商品房价格情况XX市新建的商品住宅根据销售价格水平可以分高、中、低三个档次，根据2006年商住楼开发及销售情况，高档商品住宅代表楼盘有：长城世纪华府、碧海名居等，这类小区布局合理、环境优美、户型结构舒适实用、交通便利、公共基础设施完善，市场交易价格在20003000元/M2之间；中档商品住宅代表楼盘有：文雅苑、三友邨等，这类小区规模适中、环境优美、公30、共基础设施基本完善，但与已形成的商业中心相对较远，市场交易价格在18002500元/M2之间，低档商品住宅代表楼盘有：静逸居、宝华商住楼、安逸苑等，这类小区规模相对较小、地理位置相对较偏、小区园林绿化较少，市场交易价格在11001800元/M2之间。别墅平均交易价格为每平方米3654元，同比上涨12%。商业营业用房平均交易价格为每平方米3871元，同比上涨17.96%。受新建商品房价格上涨的影响，二手住宅平均交易价格为每平方米788元，同比上涨10%。3、 产业生命周期分析根据产业生命周期分析图可知,住宅(房地产)产业正处于生命的成长期,产业处于上升阶段,市场剩余容量较大,产业风险较小。4、行31、业结构与竞争格局2007年XX市的房地产企业主要以实力强大的行业和区域龙头企业为主体的并购重组将成为该行业的趋势，在这种趋势背后，是优势企业对土地、资金、市场的新一轮整合，XX市的房地产行业在未来数年内将重新洗牌，优胜劣汰将进一步推动有限的资源加速流向资质高、资信好、开发业绩良好、品牌效应明显的房地产企业。资源重新配置所带来的规模效益将强化消费者、投资者、供应商、政府部门及金融机构对优势企业的信心，从而使企业获得更多的土地和资金资源。随着行业整合的加剧，房地产行业必然由“诸侯割据”、“群雄并起”的历史时代向“春秋五霸”、“战国七雄”的时代演变，并最终促进一批房地产巨头的出现，这些房地产巨头将占32、据XX市房地产大部份的市场，他们的经营方式、开发理念将对城市的社会经济生活产生巨大影响，对其他中小型公司进入市场形成实际的壁垒。5、主要企业分析目前XX新市区已有一批企业正在投入生产，如华盛制衣有限公司、宝嘉服装有限公司、嘉太医保有限公司、三星电子、XX市制药厂等等。新市区引入项目及企业的前提为以无污染或低污染为主，入驻企业主要以电子元件、服装、模具、通信设备及部件为主。随着大量企业的进注XX市区,以完善企业的配套工程,该区房地产业也飞速的发展。目前较大的房地产开发公司主要有:万隆房地产开发有限公司、京华房地产开发有限公司、XX市广晟投资有限公司等;主要有:万隆公园一号、华清苑、广晟凯旋城等建33、设项目。6、房地产业供需分析从近些年看，一个全新的XX正崛起在珠三角北部，优越的投资环境和政府的政策支持使众多的投资商看好XX。目前，XX市已初步形成诸多工业园：以高新技术为主的高新技术产业开发园区、以汽车组装及配套为主的银龙汽车工业园、以模具行业世界五强之一香港龙记集团为龙头的模具工业园、早期开发建成的明珠工业园、以日用小家电产品为主的美平工业园、韩国IT工业园、精密电子和陶瓷工业园，还有正在火速建设的临江工业区的等等。根据XX市城市总体规划（20012020年）,XX市中心新区将向建设大道及高新区发展,随道大量投资商进军XX市,必然会带来XX房地产业的发展,扩大该区商品房的销量,基于对目标34、客户的分析综合。拟建项目区域周围的置业心理主要有: 区域本地单身新建小家庭的需要、用于商业投资及住宅租需要、外地工厂工人或管理层人士,工作方便考虑。2.2.2房地产业发展前景1、总体发展前景据有关调查中2006年内计划购买商品房的客户比例占总调查人数的61%，说明市场购买力比较充足，市区居民购房的潜在市场比较乐观。同时，随着我市经济的高速增长，外来从业人员的增加，在一定程度上将促进市区商品房的需求增长。XX市作为后发城市，近年来国民经济保持平稳较快发展，据市统计局最新统计资料显示：2006年全市实现生产总值（GDP）263.99亿元，比上年增长27.3，增速居全省各市首位；全市完成地方财政一般35、预算收入12.54亿元，比上年增长47.2。全市国民经济呈现“速度快、结构优、效益好、后劲强”的良好态势。城乡居民的收入不断提高， 2006年城镇在岗职工年均工资17004元,比上年增长5.4，居民人均可支配收入在9532.5元，比上年增长7.1。经济的快速发展必将促进房地产业的稳步发展。2、潜在市场通过对居民住房状况调查分析，住房需求的主要原因还是为了改善居住条件，约占总调查人数的60%，新建家庭住房需求占20%左右，投资、拆迁等其他需求约占总需求量的10%。而对100个潜在商品房购买客户的调查中，2007年有计划购买比例占总调查人数的90%。同时，随着我市经济的高速增长，外来从业人员的增加36、，在一定程度上将促进市区商品房需求的增长。根据XX市近期建设规划(20062010)及XX市区住房解困的相关要求， 2007年住房建设年度目标为：商品住房建设6330套，建筑面积约62万平方米，政策性住房建设230套，建筑面积约18850平方米。从各种因素和数据分析，可以说明2007年市区商品房需求潜在市场比较乐观。3、购房人群户籍地域有扩大的趋势随着XX交通网络的完善，高新区落户企业的增长，XX市区房地产的价格相对低廉和区域环境优势，将吸引更多的外地投资置业者到XX购房，市区购房人群户籍地域有扩大的趋势，外地客户的需求将为XX市区房地产提供良好的发展空间。同时，市区一些较大的房地产开发项目也37、有意识地选择深圳等地品牌商品房营销队伍，为珠江三角洲有意到XX投资置业的客户群提供方便、优质服务，促进商品房的营销。4、2007年XX市房地产仍将稳步发展2006年国家虽然先后出台了“国六条”和“十五条细则”等宏观调控政策，但房地产业作为一个重要支柱产业地位未发生改变，国家仍将引导和促进房地产业持续稳定健康发展。根据XX市房管局对市场走势调查结果，57%的受调查人看好XX市2007年的市场，认为房价会上涨，17%的受调查人认为房价与2006年基本持平，认为房价会下跌的占总调查人数的21%，认为房价走势很难判断的仅占5%。另一方面，由于XX市经济保持良好发展势头，高新开发区周边工业园区高速发展将38、带来人口的增长和较大住房潜在消费需求。事实证明：2007年XX市商品房价格有较大幅度的上涨，甚至还将会继续上涨。但开发投资、开发规模及房价的上涨也将会带来一定的市场风险。2.2.3项目发展前景XX公寓楼开发项目位于XX区碧水居D区1号商业街5-12户，项目位置较好。属新市区城市发展方向区域。临沿江西路及水宝路，承接宝源桥及XX大道。拟开发区域已建或拟建楼盘较多。本开发项目以质高低价为开发原则，市场价格定位适中，可以带来较好的市场回应；项目开发有户型主要为一房一厅一卫，该户型住宅楼的建成不仅为该区域人员切身实际考虑，弥补了市场的空缺降低消费者购房压力,满足了低收入人士购房的需要,定能受到消费者的39、青睐。 总体而言，XX公寓楼地理位置优越、区域规划景观较好、交通便利、设计功能布局合理，项目的市场前景广阔。2.2.4发展的原因与动力据有关部门测处算，1996至2005年，我国商品房供应年平均增长为13.9%要满足未来10年99亿平方米的住户需求，商品房供应年复合增长率必须达到13.2%，要实现这个供应速度，并不乐观。 其主要原因是土地供应长期偏紧。我国保护18亿亩农田是底线，不容突破。统计数据显示，我国耕地面积已经减至18亿亩。保护农田已经到了“一分一厘算账，而不是一分一亩算”。土地供应偏紧，使得未来建设有地量、建设用地占有耕地比，都将大幅下降。 专家预测，在两年之内，我国建设用地供应处在40、严重的短缺状态。而购房需求巨大，而土地供应有限，这对矛盾的长期存在，使得我国房地产市场空间巨大。中国经济发展进入高速期，社会结构进入转型期，居民购买力和购买意向增强，新的施政纲领等等，都为房地产行业发展提供强劲动力。专甚至认为，房地产业还将拥有20年的快速发展时期。近年来，XX市人民政府出台了一系列的政策，对房地产行业进行正确地引导，加强城市规划，注生城市功能的配套，及随着XX二次置房热潮的到来及XX外商投资企业不断增多，这都为XX市房地产行业发展提供充足的动力。2.2.5政策影响分析2007年房地产行业是相关宏观调控政策深入执行的一年，受宏观调控影响，房地产行业准入壁垒进一步提高，但同时为优41、势企业带来新的发展机遇。相关部门政策包括通过：税收政策、规范土地市场、强化金融监管、调整供求关系等措施，以达到调整结构、稳定房价和加强住房保障等目的。土地和金融方面的紧缩，带来的是房地产行业准入壁垒的提高。这对大部分实力不强的房地产企业意味着市场空间的收缩，而对实力强大的房地产企业来说，行业整合加剧给他们带来了难得的发展机遇。房地产调控政策在平抑房价的同时，将引导房地产市场向有序、健康、集约化方向发展，规范市场的结果将促进规模和实力并存的房地产企业加速发展。2.2.6风险分析项目目前开发条件基本成熟，同时随着区域经济强劲发展，会带来较大的城市与区域发展效应，但房地产业作为一个重要支柱产业，为规42、范我国房地产业的市场，国家虽然先后出台了“国六条”和“十五条细则”等宏观调控政策，及2007年全国房地产市场价格均有所上涨。尽管市场的发展前景良好，但政策的调整、开发投资与规模的扩大及房价的上涨也将会带来一定的市场风险。本报告对市场走势的判断是基于对区域产业规划以及产业发展前景的理解，开发商在开发过程中需要切实追踪市场变化，妥善安排分期开发的策略，以最大可能的规避市场风险。2.3 行业准入分析2.3.1项目法人资格XX公寓楼房地产开发项目是由XX市XX实业发展有限公司独立开发, XX市XX实业发展有限公司成立于2007年02月28日, 机构地址位于XX市中山大道华怡小区陶阁101号，注 册 号43、:4416002000481,注册资本为人民币捌佰万元,XX市XX实业发展有限公司规模较大，注册资本较雄厚，符合本次房地产开发条件。2.3.2市场需求分析通过对市场购房客户的调查, 新市区同类商品房在单价方面,普遍客户能承受的商品房交易单价在17002500元/M2之间，商铺交易单价在35005500元/M2之间、停车位交易单价在3500060000元/个之间、写字楼交易单价在35005000元/M2之间。在户型、面积方面: 根据2006年市场销售情况和本次市场调查相比较，新市区客户对购房面积的需求以单套住房建筑面积在80140平方米为主，而对住房户型的需求则以四房二厅二卫和三房二厅二卫为主,44、但对购置一房一厅一卫类型户型主要为单身人士,且需求比例有所上涨。90%消费者睛莱于具有特色的小区景观;人车分流、功能分区明显、体现以人为本的区域规划为首选。在公共设施配套方面,被调查人认为:临近市场、超市、学校及医院的住宅是人们的首选。本项目交通非常便利、单位户型较小、价格较适中、公共设施配套较完善、规划以人为本、定能受到广大客户的青睞。适合市场需求。第三章 资源开发及综合利用分析“资源”在辞海中的解释是“资财的来源。一般指自然的财源”。资源可以分为“自然资源”及“社会资源”，其中自然资源是自然界中人类能够开发利用的物质和条件。如光、热、水、土地、大气、窨、矿产、海洋、森林等；而社会资源是人类45、通过 自身劳动，在开发利用自然资源的过程中形成 的物质与精神财富。如人力资本、资金、技术、信息、知识及文化等。资源是人类社会生存和发展的重要物质基础，也是我们全面建设小康社会、加快推陈出新进社会主义现代化的重要物质基础。坚持节约资源的基本国策，加快建设资源节约型、环境友好型社会，促进经济发展与人口、资源、环境相协调，是贯彻落实科学发展观、走新型工业化道路的必然要求，是实现可持续发展、保障经济安全和国家安全的必然要求，我们必须以对国家和人民高度负责，对子孙后代高度负责的精神，把节约能源资源工作放在更加突出的战略位置，切实做到节约发展、清洁发展、安全发展、可持续发展，坚定不移地走生产发展、生活富裕46、生态良好的文明发展道路。合理开发利用资源是贯彻落实科学发展面的需要，是建设节约型社会的需要，也是建立循环经济体系的需要。3.1 资源开发方案3.1.1资源利用基本情况目前我国资源利用率偏低,根据中指出:在世界59个主要国家的资历源绩效水平的调查排序，中国资历源绩效居倒数第6位。2005年全国能源效率为34.1%，比发达国家低约10个百分点，钢、水泥、纸和纸板的单位产品综合能耗比国际先进水平高40%、45%和120%；矿产资源的总回收率大概是30%，比国处先进水平低20个百分点；工业用水重复利用率只有60%，比发达国家低15至25个百分点。3.1.2XX市资源概况1、土地资源XX市土地总面积147、.58万平方公里，其中耕地总面积196.268万亩，人均占有耕地约0.62亩。处于粤东北山区与珠江三角洲平原地区的结合部，属山地丘陵地区。山岭与盆地相间，境内地势由东北向西南倾斜，东江、新丰江纵贯全境。在山间和东江河边，分布着冲积小平原和宽广的谷地，土层深厚，土壤肥沃，适宜种植粮食作物、蔬菜、甘蔗、亚热带水果等。2、矿产资源XX市素有粤东宝库之称。矿产资源品种已发现56种，具有种类多、分布广、品位高、规模大等特点，其中铁、钛、钨、锡、稀土、萤石、高岭土、陶瓷土、矿泉水和地热是XX市的优势矿产资源。铁矿主要产地有连平大顶、紫金宝山嶂等地；大顶铁矿是广东省第一大型的铁矿，也是国内罕见的量大质好、易48、采易选的铁矿区，总储量达1亿多吨。钨矿主要分布于连平县和紫金县，连平锯板坑钨矿为目前全省最大型钨矿。3、水资源XX市位于广东省东北部，东江中上游，距离广州、深圳、香港等大城市仅100多公里，是下游地区的饮用水水源地，境内满目青翠，绿水长流，空气清净，环境优美，被誉为东江河畔的“绿色明珠”。XX市水资源丰富，素有“粤东宝库”之称。新丰江水库在其境内，蓄水量达139亿立方米，水库面积达370平方公里。 4、生物资源XX市有丰富的动植物资源。动物种类200种，其中有水鹿、苏门羚及白鹇、穿山甲等国家二级保护动物。植物种类近千种，境内主要野生植物有树木、山竹、经济林、花草、中草药等五大类。XX是全省重点49、林业基地之一，全市除松树、杉树外，还有较为珍贵的用材林赤黎、白黎、白稠、黄稠、黄樟、山杜英等等。新丰江库区内有著名的森林基因库和国家级珍稀动物自然保护区-大叶山自然保护区，面积近14500公顷，1993年国务院批准在此建立新丰江国家森林公园。3.1.3项目利用资源规模分析项目总用地面积3499.10平方米，建筑占地面积1995.35平方米，总建筑面积21835.46平方米，拟建层数为9、10层。位于XX区碧水居D区1号商业街5-12户地段。是XX市市区黄金地段，是XX市规划发展区域，该项目用地符合XX市城市总体规划方向。房地产开发项目占用土地面积不大，且利用较合理，不存在于浪费土地资源的现象。50、开发公司充分利用本地块的优势、相合周围环境及市场因素，发挥土地的潜在优势，开发房地产，尽快的使之产生经济效益、社会效应和环境效益。3.2资源开发利用方案XX公寓楼房地产开发项目，根据项目开发技术方案，项目消耗资源主要有土地资源、人力资源、资金、技术、信息等。项目对其它资源不利用或极少利用，拟建项目为9、10层，层高不高，故项目基础对地下水等其它资源没有不利影响。3.3资源节约措施1、为了合理利用能源和节约能源，专业物业管理公司制定节能管理措施，对能源工作进行统一布置和管理。各入驻企业和单位应相应建立能源管理部门，并配备专职和兼职人员。2、各企业、单位都应独立安装水表和电表，单独计量核算。各企业51、内部较大型的用电设备，也应按有关要求安装分表，实分独立计量和考核。各居民家庭也应实行每户一表，提倡节能光荣。3、在区内的各企业、单位，应合理地选用节能型的生产设备和空调、通风等动力设备，居民家庭在选用家用电器时也应优先选用节能型产品。4、市政供电部门的配电房和各企业、单位的二次配电房均应合理配备无功补偿装置或设备，保证变配电设备的功率因数达0.93以上。5、通风、空调设备的冷却用水，均应循环使用。6、区内的照明路灯以及企业的办公场所的照明灯具，应采用高效节能型的金属卤化灯具和荧光灯具，以节省电能。第四章 节能方案分析4.1 建筑用能标准和节能规范项目用能及节能主要设计依据： 1.绿色建筑评价标52、准GB/T50378-2006 2.绿色建筑技术导则(建科【2005】199号)3.夏热冬暖地区居住建筑节能设计标准JCJ75-2003 4.采暖通风与空气调节设计规范GB50019-20035.通风与空调工程施工质量验收规范GB50243-2002 6.外墙外保温工程技术规程JGJ144-20047.民用建筑热工设计规范GB50176-93 8.建筑照明设计标准 GB50034-2004 9.建筑采光设计标准 GB/T 50033-2001 10.城市道路照明设计标准 GJJ45-91 11.民用建筑电气设计规范 JGJ/T16-92 12.空调通风系统运行管理规范 GB50365-200553、4.2 能耗状况和能耗指标分析4.2.1 中国建筑规模及其能耗规模截止2005年底，全国城乡房屋建筑面积约为420亿M2，城镇房屋建筑面积165亿M2，其中住宅建筑面积108亿M2。近年来，房屋建筑特别是住宅建筑持续保持快速增长的态势，全国城乡房屋建筑队每年竣工建筑面积达18-120亿M2，全国每年新增城镇压住宅量约10亿M2，据预测，由于居民生活质量改善和城镇压化进程的加快，房屋快速增长的趋势还将持续15年左右。2010年全国城乡房屋建筑面积将过到500亿M2，城镇房屋建筑面积约200亿M2，其中住宅建筑面积约130亿M2。2005年我国建筑物使用过程中消耗能源共计约6.1亿吨标准煤，约占当54、年社会终端能耗的27.5%，根据发达国家发展经验在工业化、城市化快速发展阶段，建筑能耗总理及建筑能耗占全社会终端能源清费的比例均将呈上升趋势4.2.2建筑能耗内容和构成建筑能耗一般是指建筑物使用过程式中的能耗电量，主要包括建筑采暖、空调、热水供应、电气、炊事等方面的能耗，电气中主要包括照明、电梯等。我国建筑能耗主要是采暖和空调制冷，约占三分之二。我国建筑能耗构成比例建筑能耗构成采暖空调热水供应电气炊事各部分所占比例（%）65151464.2.3 项目能耗指标围护结构传热系数围护结构传热系数是衡量建筑热工性能的主要指标，按照民用建筑热工设计规范GB50176-93，项目围护结构传热系数取值参见下55、表：国内外居住建筑标准中围护结构传热系数限值的比较 单位：W/(m2.oc)国家和地区屋顶外墙外窗中国北京居住建筑0.45(四层及以下)0.60(五层及以上)0.45(四层及以下)0.60(五层及以上)2.80夏热冬冷地区（长江中下游建筑）0.8-1.01.0-1.52.5-4.7英国0.160.352.0德国0.200.20-0.302.0美国（相当于北京采暖度日数）0.190.32(内保温)0.45(外保温)2.04瑞典（南部）0.120.172.004.3 节能措施和节能效果分析4.3.1节能措施1积极利用自然光及自然通风。重点在设计上，首先优化设计。2改进建筑物的热工性能技术手段目的适56、应地区保温措施提高墙体、屋顶、窗的热阻值降低采暖负荷、降低制冷负荷严寒、寒冷、夏热冬冷地区隔热措施提高墙体、屋顶的热隋性指标降低制冷负荷寒冷、夏热冬暖、夏热冬冷地区遮阳遮阳设施降低制冷负荷寒冷、夏热冬暖、夏热冬冷地区3提高采暖、空调系统能效，集中供热系统应全面采用温控和计量措施。4推广高效照明系统和其他高效照明产品。5积极采用可再生能源。6加强建筑物能耗管理，逐步实行：全部建筑能耗统计制度，明确统计报告责任；推广能源管理模式等。项目住宅平均单位建筑能耗为24.6Kg标煤/ M2，低于发达国家水平面，德国为33.6 Kg标煤/ M2，美国为3.6 Kg标煤/ M2，生活耗电量仅为美国的1/6-157、/3。与发达国家住宅单位能耗对比地区中国德国美国南方地区（XX市）北方采暖地区单位建筑面积耗电量（KWh/ M2）10-20-60单位建筑面积建筑能耗（Kg标煤/ M2）10.238.433.630.6由于项目地区气候特点，人民生活水平面及消费模式等，通过与部分发达国家对比，项目能耗用量比发达国家较少，节能效果较好，我国居民生活耗电量电量仅为美国的1/6-1/3。第五章 建设用地、征地拆迁及移民安置分析5.1 项目选址及用地方案该项目用地坐落在XX区碧水居D区1号商业街5-12户地段。项目于2007年05月12日取得两份国有土地使用证，证号使用权面积2099.90平方米，土地类型为商住用地，使58、用权类型为出让，终止日期2052年12月29日;及证号为使用权面积1399.20平方米，土地类型为商住用地，使用权类型为出让，地号为120312403，终止日期2052年12月29日。项目于2007年04月17日办理有建设用地规划许可证，编号为XX分局2007123。根据XX市城市总体规划提出重点建设东城区、“两江四岸”、建设大道两侧及高新区，项目位于XX区碧水居D区1号商业街5-12户，位于沿江两岸，属XX市城市规划发展方向。根据市场调查及相关资料,本项目不占用农田，项目不压覆矿床及文物等,项目西临东江,但项目用地与东江对防洪及排涝不造成负面影响;项目附近无军事基地及空运场地,对军事及通航等59、设施不造成影响。5.2 土地利用合理性分析项目用地坐落在XX区碧水居D区1号商业街5-12户。属于XX市市区商业中心位置。所处区位交通便利，已建或拟建商住楼房较多，附近人流量不大，现有商业繁华程度一般，现有区域周围景观规划一般。项目周围地块大部分已建设或部分规划拟建设及正在建设, 现有建筑物有：碧水居、威利斯花园、滨江金利大酒店及部份筹建商住楼等。项目位于未来XX区人民医院及XX区附近，随着周边商住楼盘建设完善，周围公共配套设施完备程度进一步的提高，该项目居住生活环境将会进一步优化。故项目区域建设条件已成熟,在该区域建设商住楼,能最大的体现其土地价值及商业价值。1、本项目建设用地不需要报国务院60、批准，但已办理有建设用地规划许可证，建设规划征得XX市建设部门的同意。2、按照本项目建设用地符合XX市城市土地利用总体规划。3、项目用地的建设对地质灾害不存在危险性，据有关部门的探测：项目用地没有矿床等重要资源。4、项目用地符合因地制宜、集约用地、少占耕地、减少拆迁移民的原则。5.3 征地拆迁和移民安置规划方案项目用地区域规划为XX市新市区发展用地,此项目不涉及征地拆迁工作。 第六章 环境和生态影响分析6.1 环境和生态现状6.1.1 XX市生态环境情况XX市旅游城市初具规模。新丰江与东江在市区交汇，碧水绕城，花团锦簇，空气清新，污染度低，是全国13个大气环境质量达到国家一类标准的城市之一，也61、是广东省环境保护教育基地，被誉为珠江三角洲和香港的“后花园”。市内旅游资源丰富，景区景点遍布城乡。这些景区景点，以及筹建中的高尔夫球场和恐龙世界公园等，这些景区景点，都是以“青山绿湖碧水城”创建中国优秀旅游城市的具体内涵。投资开发优势明显。XX市是东南沿海进入内陆的必经之地，属于港澳和广东珠三角经济发达地区与次发达地区的结合部，成为不可多得的同时享受国家、省对山区和沿海开放区优惠政策的特殊地区。6.1.2 项目自然环境条件建设项目用地面积3499.10平方米。临沿江西路及水宝路，所处区位交通便利，现有商业繁华程度一般，区域周围现有景观规划一般,西面朝向东江，景观较好。周围公共设施配套完备程度较62、高。随着周边有威利斯花园、碧水居、滨江金利大酒店及等商住楼盘。 项目地块周围大部分正在建设或规划拟建设,周围无工业污染和其他污染源，环境现状良好。6.2 生态环境影响分析6.2.1 项目建设期环境影响因子识别1、施工队伍进入现场，排放少理的生活污水和生活垃圾的污染。2、施工机械运作、清洗、漏油等排放少量的含油和悬浮物废水。3、基坑开挖和降低地下水位等操作排放含泥沙废水。4、施工的扬尘。5、建筑施工噪声，如打桩机、混凝土搅拌机和推土机等发出的声音。6、施工人员的生活垃圾（1kg/人）、生活污水（150L/人/d）。6.2.2 项目建成后环境影响因子的识别1、居民的生活污水、生活废水。2、居民的生63、活垃圾、废弃物。3、汽车尾气和居民生活产生的废气。4、交通噪声及商业噪声等。项目建设过程中或建成后，对水环境、声环境、大气环境产生的影响较少。6.3 生态环境保护措施项目建设期:1、分时施工，22：007：00；13：0014：30禁止施工，防止噪声扰民；2、施工人员生活垃圾收集后随建筑垃圾送至市政垃圾场；3、施工人员生活污水排入市政下水道，无市政下水道地点要通过化粪池处理再排放；4、渣土建筑材料运送车应加盖，防止扬尘。项目运营期：1、生活污水就地处理后，经市政管网送污水处理厂；2、生活垃圾收集于垃圾站后统一送往市政垃圾场，有条件的居住区可建垃圾处理设施；3、尽量生产成品房，防止住宅二次装修造64、成的环境污染；4、种植绿化隔离带，增大绿地率，合理配置绿化，增大绿树率，以减少交通噪声及扬尘的污染，营造良好的小区域气候。6.4 地质灾害影响分析在新篇的地震裂度区划图中，XX市属度,震级6.1级。地震区地震呈东北-西南走向,怊武大断裂带通过XX的两侧，由断裂带引起的地震对XX市有一定的影响。震中在XX城区与新丰水库大坝之间. 但项目选址与新丰水库大坝较远,且建筑物高度约60米,符合房屋设计规范,项目不会诱发地震地灾害性事故。6.5 特殊环境影响分析XX市历史悠久，是东江流域客家人的聚居中心，形成了丰富多彩的客家文化。境内主要有飞龟峰、越王石、苏区革命旧址群、热水温泉、祥云岩寺、神农庙摩岩石刻65、文阁塔、新丰江水库等人文自然景观。项目选址位于XX市新市区，项目离上述场所较远，不对历史文化遗产、自然遗产、风景名胜和自然景观等特殊场所造成影响。第七章 经济影响分析7.1项目投资估算7.1.1 实施进度建议项目实施时期亦称投资时期，是指从正式确定建设项目（批准项目申请报告）到项目竣工交付使用这段时间。项目实施进度规划总原则是精心组织、充分准备，在保证建设质量同时，尽量缩短建设时间。项目实施进度考虑以下几个个因素：1、省建设厅粤建房字20012号文件关于调整我省商品房预售项目工程形象进度条件的通知，预售商品房项目形象进度条件调整为“七层以下（含本数）的商品房预售项目，已完成结构工程并封顶；七66、层以上的商品房预售项目必需完成结构工程的2/3。根据本项目的具体情况，本项目房屋预售时间至少应完成建设结构工程的2/3时计起。2、项目的资金筹措能力。3、商品房预售转向现楼销售。4、拟建项目属于高层商住楼，开发的建筑物层高分别为九至十层。7.1.2 项目进度计划 工程进度计划见项目实施进度表（附表1）。7.1.3 项目招投标根据广东省政府办公厅转发国务院办公厅印发国务院有关部门实施招投标活动行政监督的职责分工意见的通知的有关精神，广东省发改委负责指导和协调全省招投标工作，广东省各有关行政主管部门具体负责对本行业领域的招投的监督执法工作。本项目根据中华人民共和国招投标投标法的有关规定，组织进行招67、投标投标活动。根据上述文件精神及1999年9月24日广东省第九届人民代表大分常务委员会第十二次会议修订的广东省建设工程招投标管理条例，本项目的招标范围为：勘察、设计、施工、监理以及重要设备、材料的采购。招标方式为公开招标。通过公开招标，可以在较广的范围内择优选择信誉良好、技术过硬、具有专业特长及丰富经验的设计单位、监理公司、施工企业和设备、材料供应商，以保证工程的质量和降低工程造价，提高工程项目的社会效益和影响。招标组织形式拟采用委托招标方式，委托具有相应资质的中介机构代理招标。按照招标投标法的招标人和投标人均需遵循招标法律和法规的规定进行招标投标活动，招标程序分别为：申请招标、准备招标文件、68、发布招标广告、进行资格预审、确定投标人名单、发售招标文件、组织现场考察、召开标前会议发送会议记录、接受投标书、公开开标、审查标书、澄清问题、评标比较、评标报告、定标、发出中标通知书、商签合同、通知未中标人。项目招标的基本情况见表7-1招标基本情况表表7-1 建设项目名称:XX公寓楼房地产开发项目招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式招标估算金额(万元)备注全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察设计建筑工程安装工程监理设备重要材料其他情况说明:建设单位盖章年 月 日注:情况说明在表内填写不下,可附另页。7.1.3 项目总投资估算1、投资估算内容及方法建设投资包括土地费用、前期工69、程费、建筑安装工程费、管理费、税费、不可预见费等其他费用。l各种税费按XX市目前的取费标准计取。整个项目按中、高水平计算。银行13年中长期贷款年利率按7.47%计取。2、建设投资估算1)建筑工程费由于本工程没有提供地质勘察报告，无法知道本场址的工程地质情况，因此，建议在下一阶段设计工作开始之前，应进行较详细的工作地质勘察工作，进一步查明场址的工作地质条件，以便最终确定各建筑物采用相适宜的基础型式或处理措施。建筑工程投资估算表7-1。建筑工程投资估算表表7-1 项目建筑面积（M2）单价(元/M2)工程造价(万元)备注桩基础21835.4680174.68 土建工程6501419.30 合计21870、35.467301593.99 2)销售收入和经营税金及附加费用本项目经营收入为住宅收入，销售收入计征营业税，按销售收入的5%计提；销售收入计征城市维护建设费，按营业税的7%计提；销售收入计征教育附加，按营业税的3%计提；销售收入计征堤围费，按销售收入的0.12%计提。流转税、费计征合计按销售收入的5.62%计提，销售收入与经营税金表及附加估算表见下表。 销售收入和经营税金表及附加估算表 表7-2 序号项 目合计预售现售2008年1012月2009年13月1销售收入（万元）5691.73 2845.86 2845.86 1.1商铺收入（万元）2637.89 1318.95 1318.95 销售71、面积5275.78 2637.89 2637.89 单价(元/平方米)500050005000销售比例100%50%50%1.2住宅收入（万元）2749.84 1374.92 1374.92 销售面积11955.81 5977.91 5977.91 单价(元/平方米)230023002300销售比例100%50%50%1.4车位收入（万元）304.00 152.00 152.00 销售面积763838单价(万元/个)4442营业税及附加（万元）371.10 185.55 185.55 3减税费收入（万元）5320.63 2660.31 2660.31 注：XX目前的公共分摊面积系数约为12%，72、故本次计算销售面积以套内面积计价，取套内面积为建筑面积的88%。3)销售收入和经营税金及附加费用项目建设投资估算表表7-3 单位：万元序号项目内容计价依据投资额备注占总投资比例（%）1建设投资3887.25 1.1土地费用3499.104820元1686.57 43.39 1.2前期工程费及市政建设配套费前期工程费以建安工程费的6%计，城市基础设施配套费按建安工程总造价4.5%计算。187.43 4.82 1.3建筑安装工程费1785.00 45.92 1.3.1建筑工程费见建筑工程投资估算表1593.99 1.3.2水电和消防工程费按建筑面积65元/平方米计算131.01 1.3.3电梯及安73、装费按20万元/部计算60.00 1.54 1.4开发管理费按销售收入的2%计113.83 2.93 1.5税费按建安工程的3.41%60.87 1.57 1.6不可预见费以建安工程的3%计取53.55 1.38 3、建设期利息估算 建设期利息包括土地费用利息、前期工程费利息及其它费用利息,详见表7-4:建设期利息估算表7-4 单位：万元序号利息内容计算过程计算结果备注1土地费用利息1686.57（1+7.47%/12）13-1141.702前期工程费利息187.43（1+7.47%/12）13-115.753其它费用利息（1785+113.83+60.87+53.55）（1+7.47%/1274、）12/2-176.37建筑安装工程费、项目管理费、税费、不可预见费等4合计233.824、总投资估算项目总投资由建设投资和建设期利息两部分组成。经估算，本项目总投资为4121.07万元人民币，其中建设投资为3887.25万元，建设期利息233.82万元。详见项目总投资估算表（表7-3及表7-4），更详细的投资计划可能随设计及实施的改变而调整。 总投资估算表表7-5 单位：万元序号费用内容金额备注1建设投资费用3887.252建设期利息233.82合计4121.077.2资金筹措本项目所需建设资金4121.07万元，由开发公司自有资金投入1500万元，占总估算投资的36.40%；其余2621.75、07万元可通过银行贷款或其他渠道融资。7.3 盈利能力分析若不考虑资金时间价值，项目在计算期内预计销售收入为5691.73万元，营业税及附加费用为371.10万元，减税销售收入为5320.63万元，项目盈利能力强。7.3.1 项目投资现金流量表 项目投资现金流量表见附表2。7.3.2 财务净现值（NPV）与财务内部收益率（IRR） 根据项目投资现金流量表可计算出全部投资的财务净现值和财务内部收益率。 1、计算财务内部收益率当i1=35%时，累计净现值NPV1为0.98万元；当i2=36%时，累计净现值NPV2为-26.27万元。则财务内部收益率：IRRi1|NPV1|（i2- i1）/（|NP76、V1|+|NPV2|）= 35%|0.98|（36%-35%）/（|0.98|+|-26.27|）=35.04%2、计算财务净现值根据相关调查，XX现时的房地产开发平均收益率在12%20%之间，当平均收益率ic取16%时，财务净现值NPV的计算公式为：nNPV= （CI-CO）t（1+ic）-tt=0根据项目投资现金流量表可知财务净现值为587.37万元。3、计算动态投资回收期房地产开发平均收益率取16%时，项目在2009年3月时累计净现金流量现值出现正值，则：Pb16-1（上期累计净现值的绝对值/当期净现值） （16-1）139.62/ 726.99 15.19个月(约1.27年)即：动态投77、资回收期为15.19个月(约1.27年)。由上述计算可知，项目财务净现值（NPV）0，表明该项目的获利能力达到并超过了平均收益率的要求，在财务上是可以接受的;项目财务内部收益率（IRR）= 35.04%16%(目标收益率)7.47%（贷款利率），且水平较高，表明项目盈利能力较好，抗风险能力较强。财务评价结论：项目可行。第八章 社会影响分析8.1社会影响效果分析1、对XX市居民收入的影响。本次建设项目的实施过程，增加了对项目所在地建设材料和劳动力的需求，带动项目所在地周边的文化、服务业的发展与繁荣，最终将提高项目所在地的国民生产总值；间接增加居民收入且不会扩大贫富的差距。2、对XX市居民生活水平78、与生活质量的影响。本次建设项目的建设有利于提升XX市的政府形象，提高为当地居民的办事效率，对提高地区居民的文化生活水平和生活质量有一定的间接促进作用。但应指出的是项目施工期间由于大量的施工人员、材料、机械等会对施工周围环境造成一定负面影响，如噪章、灰尘等，所以应注意施工管理，将负面影响减至最低。3、对XX市居民就业的影响。项目实施将会间接指导市民创造就业机会。从宏观政策上把握、引导、解决再就业问题。对增加就业起到一定的推动作用。4、对不同利益群体的影响。项目的建设会提高从事该项目建设的有关材料供应商、施工方、运输行业及建设用地周围商家等收入。5、对XX市弱势群体的影响。帮助社会弱势群体减轻来自79、经济、社会和心理的巨大压力，不仅是各级政府部门的责任，而且也是全社会的义务，其中社会强者应尽更多的义务。以减少来自在承受力最低的社群体身上爆发的社会风险，所以帮助提高弱势群体的生存能力将起到稳定社会、减少风险，促进社会发展的作用。项目建成后，对妇女、儿童、残疾人等没有任何不利影响。项目建成当地的妇女、儿童、残疾人员的自身素质的提高将起到积极的促进作用。6、对XX市文化、教育、卫生的影响。项目建设对于XX市的文化、教育、卫生起到积极的推动作用。另外、该项目无法污染，卫生方面无负面影响。因此，项目建成，将促进社会经济稳健快速发展，对于普及市的文化教育水平、卫生健康和人文环境具有正面影响。7、对XX80、市基础设施、服务容量和城市化进程的影响。本次建设项目建筑面积21835.46平方米，建设地点位于XX区碧水居D区1号商业街5-12户，具有充足的水电供应，就总体规划看，不会产生较大影响。项目建成将促进XX经济的发展，加快城市化进程的步伐。8、对XX市少数民族风俗习惯和宗教的影响。XX市是东江流域客家人的聚居中心。上古时期，这一带居民属瑶、苗、高山等少数民族。“百越”时期，来自江浙一带的越民散居于少数民族这中，对开发粤地起了重要作用。秦平百越后，迁陕陇之民居粤，带来了黄河文化。这些南迁之民与当地土著民族相互同化，逐步形成了客家文明。所以，客家人既有北方人的豪放、热情，又有南方人的机灵、幽默。本项81、目的建设将严格执行民族、宗教政策，尊重民族习惯。项目建设将促进各民族文化、民俗交流，利于经济发展和民族团结，促进社会安定。同时，以民族旅游经济带动社会经济的发展，创造更大的社会效益。综上所述，本项目的主要影响见项目社会影响分析表8-1。项目社会影响分析表8-1序号社会因素影响范围、程度可能出现后果措施建议1对居民收入影响正面影响，可提高居民长远收入水平，但程度较小提高生活水平，增加居民收入有关部门注意引导2对居民生活水平与生活质量的影响建成后正面影响，程度较小。但建设期内有一定负面影响建设期对施工场地周围居民生活产生负面影响，可能出现噪音、粉尘污染加强施工期间管理，文明施工3对居民就业的影响带82、动经济发展正面影响，程度较小。短期培训后，增加就业机会，提高个人收入水平加强岗前培训、指导4对不同利益群体的影响建设期内建设会提高从事该项目建设的有关材料供应商、施工方、运输行业及建设用地周围商家等的收入会不同程度地影响建设工期和施工环境有关部门应做好宣传，合理引导5对弱势群体利益的影响对于妇女、儿童、残疾人员有正面影响，程度大增加就业门路，增强自身的发展加有关部门注意引导扶持6对地区文化、卫生的影响对文化、卫生属正面影响，项目运营对卫生无负面影响促进社会经济健康发展，利于社会安定团结加强同有关部门的协商与沟通7对地区基础设施、服务容量和城市化进程的影响对基础设施有一定负面影响，程度小；有利于83、城镇中心工业化进程，程度大对供水、供电等基础设施的使用可能出现紧张严格招待民族、宗教政策8对少数民族风俗习惯和宗教的影响促进经济发展，利于民族团结发展经济，促进社会安定团结8.2社会适应性分析项目建设得到了政府等有关部门的大力支持，并在交通、电力、通信、供水等基础市政设施方面得一有力的保障和支持，原材料、设备、产品销售等各种条件也得到充分的保证。该项目的建设将会产生良好的社会效益，与XX市的经济和社会发展形成良性互动，相互促进，相互发展。社会对项目的适应性和可接受程度分析见表8-2。社会对项目的适应性和可接受程度分析表8-2序号社会因素适应程度可能出现的问题措施建议1不同利益群体适应并不同程度84、支持工程施工建设将给当地居民生活带来不便有关部门做好解释、引导工作2当地组织机构全力支持交通、电力、通信、供水等基础设施条件的配合有关管理部门应积极协调解决问题3当地技术条件适应并支持产业技术水平将有较大的提高加快各类优秀的技术、管理人才的引进及培养根据表中的分析，本次建设项目符合地区各利益群体的关系，得到各类组织的支持，适合现有的技术条件和地区文化条件，具有很好的社会合适性。8.3 社会风险及对策分析本项目建设对于充分发挥XX市政府机关的各项职能有重要的推进作用，具有显著的社会效益，基本上不存在社会风险。不会产生或者引发民族矛盾、宗教矛盾。但应做好项目施工和运营业员期的管理工作，尽量减少对周边居民日常生活的影响，处理好由此产生的各种矛盾，以避免由此产生的社会风险。