1、未 来 已 来 解读“未来社区”2019.10政策研究01概念解读02实践案例03未来社区概念课题组组建课题预开题试点申报准备2018.09 提出未来社区概念，形成省长专报关于未来社区建设的思考和建议2018.10.22 省长批示：先启动试点，大胆探索2018.10.30 第1次课题例会，形成1+9课题研究框架，各单位确定课题研究方向2018.12.5-8 课题组雄安、深圳考察调研2018.12.09 第7次课题例会（开题会），浙江大学圆正启真酒店（浙大院）2018.12.29 第8次课题例会，汇报人本化、生态化、数字化三化体系，中国美院加入开展生态化研究2019.03.20 发改委试点申报发2、文，发布一中心、三化、九场景指标2019.04.09 第9次课题例会，试点实施方案编制工作研讨会2019.04.20 第10次课题例会，试点申报工作推进会2019.05.10 试点方案申报提交（共计申报51个）2019.06.28 公布24个试点名单试点申报139指标体系发规院：总报告、人文价值研究华勘院：资金平衡、数字化规划建设、运营管理研究省建筑院：空间开发强度研究中国联合：全生活功能链研究省直、绿城：科技创新应用研究省交通院：未来社区出行研究省电力院：能源资源系统研究浙大公管：社区治理体系研究浙大院：指标体系研究课题研究历程政策研究：政策背景建设未来社区推动高质量发展 创造高品质生活省内3、大背景：大湾区大花园大通道大都市区建设2019年年初政协十二届二次会议政府工作报告中首次提出3月20日浙江省政府发布了浙江省未来社区建设试点工作方案（浙政发20198号）标志着未来社区正式进入启动建设阶段2019.06.19国务院常务会议提出“推进城镇老旧小区改造”2019.08.22 袁家军讲话共建未来社区美好生活国内国外省内党的十九大提出人民对美好生活的向往。城市治理要像“绣花一样”，在科学化、精细化、智能化上下功夫。新加坡“居者有其屋”计划、政府组屋：突出社区性、多样性、可持续性。日本“5.0社会”:数据驱动万物，建设超智能社会。“两个高水平”建设目标要求倒逼。四大建设，大湾区十大标志性4、工程之一。浙江社区建设有基础、有需求、有条件。政策研究：主要政策浙政发【2019】8号浙发改基综【2019】138号提出了总体要求（指导思想、基本原则和工作目标）、主要任务（九大场景）、组织实施（试点选择、资金平衡、建设要求）、保障措施（组织领导、平台支撑、要素保障、氛围营造）提出了浙江省未来社区建设试点实施方案参考大纲（概况、定位、功能、场景、空间形态、数字化、建设实施、运营组织、资金平衡、后期保障等）浙江省未来社区试点创建评价指标体系（试行）九大场景，33项指标，70个约束性指标和77个引导性指标建设未来社区推动高质量发展 创造高品质生活政策研究：建设计划和路径1 宁波鄞州划船社区2 杭州5、江干采荷荷花塘社区3 杭州上城始版桥社区4 宁波鄞州白鹤社区5 台州椒江心海城社区6 温州龙湾富春社区7 丽水莲都灵山社区8 衢州柯城礼贤社区浙江省首批未来社区试点创建项目建议名单未来社区建设的目标任务，我们考虑分三个阶段：一是试点启动阶段，目前已经选定的首批24个省级试点，要努力“干一个、成一个”，打造成为全省未来社区的样板示范。二是增点扩面阶段，到2021年底培育省级试点100个左右，形成一批可复制可推广的经验做法。三是全面推广阶段，2022年开始全面复制推广，改善大民生、拉动大投资、发展大产业、驱动大创新的红利持续释放。一要以改造更新为主，重点推进城镇老旧小区改造。改造更新类鼓励全拆重建6、。划新建类则要严格落实房地产调控要求，按照“系统设计、去房地产化”的原则进行，推进房地产开发模式从“造房子”向“造社区、造生活”转型，以未来社区建设引领房地产业转型提升。二要市场化方式推进，更好发挥政府引导作用。探索带方案土地出让方式，优先采取“全过程咨询+工程总承包”模式，引入总承包商、全过程咨询师、综合服务运营商等新兴主体，实现建设运营全过程有序可控。三要深化央地务实合作，实现互利共赢。充分发挥优势互补作用，促进资源协同、技术协同、人才协同。政策研究：建设方式 未来社区的建设方式为更新改造和新建两个类别，主要是更新改造类为主，包含旧城改造、城中村改造、厂房（工业区）改造、混合改造等。1 宁7、波鄞州划船社区（旧改）2 杭州江干采荷荷花塘社区（旧改）3 杭州上城始版桥社区（旧改工业混合）4 宁波鄞州白鹤社区（旧改）5 台州椒江心海城社区6 温州龙湾富春社区（城中村改造）7 丽水莲都灵山社区（城中村改造）8 衢州柯城礼贤社区（旧改城中村混合）9 杭州萧山瓜沥七彩社区（城中村改造）10 温州永嘉雅林社区（高铁新城）11 金华开发区山嘴头社区12 绍兴上虞鸿雁社区13 温州鹿城集新社区（旧改城中村混合改造）14 台州高新区创享社区15 温州瓯海南湖社区（城中村）16 金华永康田川社区17 嘉兴南甪里民北社区（旧改厂房改造混合）18 湖州南浔頔塘社区（旧城改造，全拆重建模式）19 杭州钱塘新8、区云帆社区（新建）20 杭州西湖之江社区（新建）21 金华义乌下车门社区（旧城改造）22 舟山定海城西社区（旧城改造）23 杭州拱墅瓜山社区24 杭州萧山亚运社区（新建）老旧小区改造鼓励“全拆重建”政策研究：开发模式各方需求主体政府未来社区建设需求项目策划资本金筹措政府实施主体剩余资金筹措资金使用路径市场如何有效配置资源安置和公共配套如何开展土地资源资产化合规合法开展项目明文规定“不得违法违规举借债务筹措政府投资资金”筹措方式政府部门平台公司引入社会投资人符合各类资源要素的开发管理、资金使用管理、预算法等相关规定资金合规合法使用模式一：政府主导F+EPC（委托代建）+O 政府负责完成项目的拆迁9、，形成净地后，政府平台公司合规拿地，平台公司招投标引入全过程咨询单位、EPC总包单位来进行建设运营，总承包单位进行融资借款开展项目建设。建管可分离也可合并。平台公司通过全过程咨询单位对于项目的策划咨询、前期可研、工程设计、招标代理、造价咨询、工程监理、施工前期准备、施工过程管理、竣工验收及运营保修等阶段的管理服务，从而有利于政府对于项目全流程把控和优化把握项目工期、质量。政策研究：开发模式模式二：政企合作（平台公司主导，一、二级分开）合作开发模式 政府授权平台公司与社会资本签订合作协议成立项目公司，项目公司负责完成项目的拆迁形成净地后，项目公司通过带条件招拍挂方式获取土地，进行开发运营。政府通10、过全过程咨询单位对于项目的策划咨询、前期可研、工程设计、招标代理、造价咨 询、工程监理、施工前期准备、施 工过程管理、竣工验收及运营保修 等阶段的管理服务，从而有利于政府对于项目全流程把控和优化把握项目工期、质量。政策研究：开发模式模式三：企业主导开发 F+EPC+O（投融资+总承包+运营）政府方通过合规方式选定社会投资人，授予社会投资人在本项目区域范围内的排他性投资开发运营权，包括项目拆迁安置、规划设计、土地二级开发及社区运营。社会投资人牵头组建项目公司，政府方可选择参股或不参股。项目公司承继社会投资人对于本项目的全部权益，负责本项目的具体实施。政府通过全过程咨询单位对于项目的策划咨询、前期11、可研、工程设计、招标代理、造价咨 询、工程监理、施工前期准备、施 工过程管理、竣工验收及运营保修 等阶段的管理服务，从而有利于政府对于项目全流程把控和优化把握项目工期、质量。企业主导模式政策研究：开发模式模式四：房地产开发运营模式 政府负责完成项目的拆迁形成净地后，社会资本通过带条件招拍挂方式获取土地，社会投资人牵头组建项目公司进行开发运营。政府通过全过程咨询单位对于项目的策划咨询、前期可研、工程设计、招标代理、造价咨询、工程监理、施工前期准备、施 工过程管理、竣工验收及运营保修 等阶段的管理服务，从而有利于政府对于项目全流程把控和优化把握项目工期、质量。地产开发运营模式政策研究：开发模式政策12、研究01概念解读02实践案例03139 顶层设计 我们要创建的未来社区，是以满足人民美好生活向往为中心，聚焦人本化、生态化、数字化三维价值，突出高品质生活主轴，有归属感、舒适感、未来感的新型城市功能单元。它是未来邻里、教育、健康、创业、建筑、交通、低碳、服务、治理等九大场景创新有机统一的新人居空间，要打造成为绿色低碳智慧的“有机生命体”、宜居宜业宜游的“生活共同体”、资源合理配置的“社会综合体”。1 3 9综合指标：直接受益居民数（主要指回迁安置人数）和引进各类人才数。综合指标人数是未来社区试点申报的排序标准，也称之为核心指标。九大场景：邻里未来邻里指标邻里特色文化约束性 打造社区特色文化公园13、 明确社区特色文化主题 丰富社区文化设施 构建社区文化标志引导性 改造更新类注重历史记忆的活态保留传承 规划新建类发掘、传承优秀传统文化价值，引入社区新文化等邻里开放共享约束性 优化设置“平台+管家”管理单元 社区封闭式管理空间单元不大于80米80米引导性 提升“5分钟生活圈”服务配套 建立多形式邻里服务与交往空间，鼓励多主体参与建设共享生活体系邻里互助生活约束性 构建贡献、声望等积分体系，明确以积分换服务、参与社区治理等机制 制定社区邻里公约引导性 引导建立邻里社群社团组织 鼓励居民积极参与邻里活动 促进居民互助资源共享等九大场景：邻里社区封闭式管理空间单元不大于80米80米 比如：社区封闭14、式管理空间单元边长不大于80米（平台+管家管理单元），这将影响到社区的形态和居民的活动模式。提升“5分钟生活圈”服务配套 按照GB 50180-2018城市居住区规划设计标准，5分钟生活圈（步行距离300米）应配建社区服务站、文化活动站、小型多功能运动（球类）场地、室外综合健身场所、幼儿园、老年人日间照料中心、社区商业网点（超市、药店洗衣店、美发店等）、再生资源回收点、生活垃圾收集站、公共厕所等建立多形式邻里服务与交往空间 健全综合服务设施运行管理制度，探索建立综合服务设施社会化运作机制，倡导资源整合、一室多用，提高社区服务设施和场地的使用效益小型绿地5min10min15min菜场幼儿园小学15、室内体育设施儿童活动设施大型超市社区卫生设施社区管理服务设施家小型商业社区公园社区文化设施老人日常设施圈儿童日常设施圈上班族日常设施圈800-1000m 500m 300mp痛点问题重地产轻人文，邻里关系淡漠，缺少文化交流载体平台。九大场景：教育未来教育指标托育全覆盖约束性配置3岁以下养育托管点，设施完备，安防监控设备全覆盖专业托育员持证上岗引导性通过公建民营、幼托一体等方式，引入公益性、高端性等多层次托育机构探索家庭式共享托育等新模式幼小扩容提质约束性做好与社区外义务教育资源衔接扩大优质幼小资源覆盖面引导性推行小班化教学打通社区与中小学近远程交互学习渠道幸福学堂全龄覆盖约束性配置功能复合型社16、区幸福学堂，满足多龄段需求建立分时段课程制度，提升活跃度、参与度的运营机制引导性社区与兴趣培训机构建立合作依托智慧平台建立项目制跨龄互动机制，组织艺术创作、公益帮扶等活动知识在身边约束性打造数字化学习平台，设置专业技能等各类社区达人资源库构建学习积分、授课积分等共享学习机制引导性引进书屋、共享图书馆等依托智慧平台对接社区周边博物馆、美术馆等场馆资源，拓宽社区学习地图九大场景：教育配置3岁以下养育托管点：设置社区儿童活动空间、引进幼托机构配置功能复合型社区幸福学堂，满足多龄段需求：老有所学，终身学习引进书屋、共享图书馆等：终身学习设置容纳各个年龄层学习活动的一些公共空间p痛点问题托育难、入幼难；17、课外教育渠道有限；优质教育资源稀缺，覆盖人群少。九大场景：健康未来健康指标活力运动健身约束性15分钟步行圈内配置健身场馆、球类场地等场所设施5分钟步行圈配置室内、室外健身点引导性慢跑绿道成网成环配置智能健身绿道、全息互动系统等智能设施建立运动社群组织、运动积分机制智慧健康管理约束性15分钟步行圈内打造社区卫生服务中心、服务站“升级版”建立居民电子健康档案，完善家庭医生服务引导性推广社区健康管理O2O模式，个人或家庭终端与区域智慧健康平台数据互联提供定制化健康膳食服务优质医疗服务约束性社区卫生服务中心与三级医院合作合营建立医联体，提供远程诊疗、双向转诊等服务引入中医保健服务引导性鼓励发展社会办全18、科诊所、智能医务室、Medical mall（医疗商场）等应用人工智能（AI）等先进技术社区养老助残约束性配建适老化住宅15分钟步行圈内配置街道级、社区级居家养老服务设施对社会养老机构给予租金减免等政策支持引导性养老机构对标五星级配置护理型床位推广适老化智能终端应用培育乐龄老人自组织跨代合租、时间银行等新模式落地九大场景：健康15分钟步行圈内配置健身场馆、球类场地等场所设施 健身场馆、球类场地服务半径不宜大于1000米；综合健身馆建筑面积不小于36平方米/千人，游泳池（馆）建筑面积不小于16平方米/千人，球类运动场所用地面积不小于140平方米/千人；提供多样化、15分钟可达的健身休闲空间，覆盖19、全龄段需求，从基础健身到专业训练等各类全民健身需求5分钟步行圈配置室内、室外健身点 室内、室外健身点服务半径不宜大于300米；室内、室外健身点用地面积不小于300平方米/处；结合公园、街区空地、楼群间空地等公共空间配置，提供无处不在的社区休闲健身空间，促进全民健身意识和健康水平提升。p痛点问题养老设施与服务缺失，健康服务多元化需求难以满足。九大场景：健康配建适老化住宅 住宅在符合安全、健康、适用、卫生、经济、环保等要求的同时，符合老年人人体尺度、满足老年人生理特征、尊重老年人心理需求、适应老年人生活行为特征；户型设计预留按照无障碍设计规范实施适老化改造的条件；老年人居住建筑配置适老化智能家居；20、公共区域实施无障碍设计，设置担架梯15分钟步行圈内配置街道级、社区级居家养老服务设施 街道级、社区级居家养老服务设施服务半径不宜大于1000米；街道级、社区级居家养老服务设施建筑面积不小于120平方米/千人，日间照料中心建筑面积不小于40平方米/千人，老年活动室建筑面积不小于60平方米/千人；可结合社区裙房布置，考虑交通、生活配套的便利性，相对独立；提供家政、送餐、老年食堂、上门护理、出门陪护、心理疏导、法律咨询、紧急救助、家庭病房、接送服务等，可配置3-5个过夜床位新加坡海军部社区：公寓内部处处可见为年长者设计的无障碍设施：平滑的进门坡道（替代门槛）、扶手、防滑瓷砖、伸缩式晾衣架等。客厅和卫21、生间靠墙位置还设有紧急拉绳，住户一旦发生紧急状况拉动拉绳后，不论是白天还是晚上都将有乐龄中心的工作人员前来处理。考虑到年长者的各种需求，海军部村庄在三楼、四楼设有医疗中心，可提供门诊治疗、日间手术、复健、眼科、骨外科、泌尿科等医疗服务。二楼的小贩中心可提供一日三餐，且每个摊位须保障有售价2.8元新币的餐食提供。入驻村庄的超市必须在空间上满足轮椅的通行需求，也会在价格上给予年长者3%左右的折扣。九大场景：创业未来创业指标创新创业空间约束性配建300平方米以上社区双创空间，提供弹性共享的办公空间、复合优质的生活服务空间等功能空间引导性因地制宜建设社区双创空间，根据社区布局、业态等条件灵活设计空间产22、品打造高性价比办公场所创业孵化服务及平台约束性依托智慧平台搭建创业者服务中心功能模块，提供全方位的创业指导、咨询服务等完善创业服务机制引导性搭建社区众筹融资服务平台建立社区创客学院促进社区资源、技能、知识等全面共享人才落户机制约束性建立住房租售“定对象、限价格”的特色人才落户机制配建人才公寓规划新建类出售均价不高于周边均价引导性建立创新人才落户绿色通道引进年青高层次人才落户打造各类特色人才社区九大场景：创业配建300平方米以上社区双创空间，提供弹性共享的办公空间、复合优质的生活服务空间等功能空间 结合社区公共服务设施设置社区双创空间，发展嵌入式创新空间，为小微企业提供低成本办公场所，配置共享办23、公室、共享会议室等功能。配建人才公寓 根据各设区市人才落户需求，配建相应规模的租赁型人才公寓和住宅型人才公寓。p痛点问题缺乏适宜创业的办公设施与环境，人才公寓供给不足，初始创业成本高。九大场景：建筑未来建筑场景CIM数字化建设平台应用约束性建立统一的社区数字化信息平台，实现社区规划设计、建设施工、运营管理全生命周期智慧管理引导性CIM平台功能向城区拓展，运用到城区的联片开发建设空间集约开发约束性TOD导向开发强度梯级分布、“疏密有致”空间布局、功能复合、地上地下综合利用、地下管廊集约规划布局建设，基本实现资金平衡引导性公共服务设施与交通站点无缝衔接充分开展地下空间开发建设建筑特色风貌约束性采用24、地面、平台与屋顶、垂直绿化相结合的方式，打造立体多层次复合绿化系统引导性基于地方风貌基底与城市肌理，建立完整风貌控制体系打造社区文化标志建筑物（含构筑物）装配式建筑与装修一体化约束性应用装配式建筑、绿色建材、建筑装修一体化提供模块化户型组合和菜单式个性装修等定制服务引导性对标国家绿色建筑评价标准、美国LEED绿色建筑认证等指标水平，提高绿色建筑建设标准建筑公共空间与面积约束性建设综合型社区邻里中心分散配置街坊共享空间规划新建和全拆重建类通过建筑底层架空开放等形式，创造开放共享空间引导性采用套内建筑面积计算方法推广建筑弹性可变房屋空间模式九大场景：建筑TOD导向开发强度梯级分布、“疏密有致”空间25、布局、功能复合、地上地下综合利用、地下管廊集约规划布局建设p痛点问题土地集约利用效率低，建筑品质不高，建筑风貌缺乏特色，公共场所与开放空间不足。九大场景：建筑采用地面、平台与屋顶、垂直绿化相结合的方式，打造立体多层次复合绿化系统九大场景：建筑建设综合型社区邻里中心；分散配置街坊共享空间规划新建和全拆重建类通过建筑底层架空开放等形式，创造开放共享空间九大场景：交通未来交通场景交通出行约束性家门口步行10分钟到达公交站点规划新建和全拆重建类做到“小街区、密路网”，路口间距不超过300米引导性社区路网空间全支路可达社区对外公交站点慢行交通换乘设施全覆盖建立交通信息发布系统和平台提供定制公交等个性化出26、行服务智能共享停车约束性建立智能停车系统，提供车位管理、停车引导等功能通过共享停车提高车位利用率，实现5分钟取停车引导性应用自动导引设备（AGV）智能停车技术等供能保障与接口预留约束性车位预留充电设施安装条件引导性插花式改修建鼓励开展停车位充电设施改造预留车路协同建设条件，如无人驾驶、智能交通运行等社区慢行交通约束性社区内部封闭式管理空间实现人车分流引导性提高社区慢行交通网络密度，达到14公里/平方公里以上配置社区风雨连廊等物流配送服务约束性设立智能快递柜、物流服务集成平台等智能物流设施实现30分钟包裹由社区配送到户配置物流收配分拣和休憩空间引导性采用智能配送模式，如末端配送机器人等九大场景：27、交通规划新建和全拆重建类做到“小街区、密路网”居住街坊尺度应小于300米，路网密度应大于8公里/平方公里；商业区与就业集中的中心区，路口间距宜为100200米，路网密度宜为1O20公里/平方公里；城市居住街坊内道路应优先设置为步行与非机动车专用道路。截止2017年底，36个城市道路网总体平均密度为5.89km/km2，距离中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见提出的“到2020年，城市建成区平均道路网密度提高到8公里平方公里”仍有较大差距。“窄马路、密路网”的意义1、提高道路网承受交通压力的弹性。2、为单向交通组织提供必备的道路条件，提高交通组织效率。在密路网的条件下，采取28、单行交通组织和绿波交通管理将有效提高交通组织效率。3、关注街道生活、丰富道路功能、实现“完整街道”目标。“完整街道”概念就是将原有的交通功能和适宜的街道生活有机的结合到一起，充分发挥道路空间的积极作用，实现“以人为本”的城市建设目标。p痛点问题停车难，公共交通出行不便，物流配送服务不完善。九大场景：交通车位预留充电设施安装条件 鼓励使用新能源车，100%预留充电设施安装条件，包括配电线路通道和充电设备位置，并适当预留相关变配电设备设置条件社区内部封闭式管理空间实现人车分流 社区封闭式管理空间内部平时禁止车辆进入；外部通过专用道路连接地下车库；减少人行交通和车行交通的交叉，保证人行安全和车辆进出29、的便捷配置社区风雨连廊 提高步行环境的舒适性，鼓励步行出行设立智能快递柜、物流服务集成平台等智能物流设施配置物流收配分拣和休憩空间 社区设立智能物流设施，将社会物流配送资源在社区最后一公里配送端进行整合，共享配送，实现规模化、集成化、精益化，提高物流配送效率。结合物业管理设施、架空层或其他公共配套设置物流分拣空间及快递分拣人员休憩场所。九大场景：低碳未来低碳指标多元能源协同供应约束性建设“光伏建筑一体化+储能”的供电系统规划新建和全拆重建类实现集中供热（暖）供冷引导性保留建筑进行集中供热（暖）供冷改造采用“热泵+蓄冷储热”技术提高可再生能源利用比重预留氢能和燃料电池技术应用接口构建近零碳能源利30、用体系社区综合节能约束性进行互利共赢能源供给模式改革，规划新建和全拆重建类引入综合能源资源服务商搭建智慧集成的管理及服务平台提高社区综合节能率引导性创新能源互联网、微电网技术利用布局智慧互动能源网推广应用近零能耗建筑资源循环利用约束性生活垃圾源头减量生活垃圾分类全覆盖绿化等公共用水采用非传统水源采用节水型洁具引导性促进垃圾分类和资源回收体系“两网融合”提高垃圾资源化利用率促进分质供水提高雨水和中水资源化利用九大场景：低碳生活垃圾分类全覆盖 住宅每个单元室外配置垃圾分类收集设施；公建每个单体室外、每个自然层室内设置垃圾分类收集设施。绿化等公共用水采用非传统水源 绿化灌溉、车库及道路冲洗，洗车用水31、采用非传统水源的用水量占其总用水量的比例不低于65%。提高雨水和中水资源化利用 根据社区海绵城市规划与设计方案，提升下凹式绿地、雨水花园等有调蓄雨水功能的绿地和水体的面积；在严格保障水质的基础上，引导使用中水用于冲厕及景观补水。通过海绵城市建设，综合采取“渗、滞、蓄、净、用、排”等措施，最大限度地减少城市开发建设对生态环境的影响，将70%的降雨就地消纳和利用。p痛点问题能源供给方式单一、综合利用效率不高、资源利用方式粗放。九大场景：服务未来服务指标物业可持续运营约束性依托智慧平台构建“平台+管家”物业服务模式合理确定供物业经营用房占比，提出全生命周期物业运营资金平衡方案,实现基本物业服务居民零32、付费引导性除基本物业服务外，提供房屋增值服务、O2O服务等增值物业服务社区商业服务供给约束性引入优质生活服务供应商，发展社区商业O2O模式，建立社区商业服务供应商遴选培育机制配置与居民日常生活密切相关的基本服务功能引导性注重创新型生活服务，引入专业化物业服务供应商，提供定制化、高性价比生活服务社区应急与安全防护约束性建立完善的社区消防、安保等预警预防体系及应急机制构建无盲区安全防护网，应用人脸识别等技术，推广数字身份识别管理引导性通过智慧平台预警救援、地图定位、一键式求助、联动报警等功能，实现突发事件零延时预警和应急救援九大场景：服务合理确定供物业经营用房占比，提出全生命周期物业运营资金平衡方33、案,实现基本物业服务居民零付费 根据各设区市经营用房收益情况编制详细的运营资金平衡方案，平衡方案中需明确物业经营用房规模配置与居民日常生活密切相关的基本服务功能 配置小超市、便利店、菜市场或生鲜超市等基本商业服务功能；小超市服务半径不大于300米；便利店单个规模50100平方米，每1000人至少设置一处；菜市场或生鲜超市服务半径不大于500米。p痛点问题老旧小区物业服务不足，物业收费与服务品质不匹配，便民惠民服务设施覆盖不全。九大场景：治理未来治理指标社区治理体制机制约束性建立社区党建引领的治理机制深化社区治理体制改革，构建社区综合运营体系居委会、社区边界统一引导性社区各单位权责明晰、服务优良34、管理优化，群众满意度高吸引社会力量参与社区事务，社区事务多元化参与治理体系健全社区居民参与约束性建立有效可行的社区自治机制配置社区议事会、社区客厅等空间载体，建设服务性、公益性、互助性社区社会组织和志愿者队伍建立联合调解机制引导性社会组织活跃，居民参与踊跃，居民社区认同感、归属感强因地制宜创新社区参事议事模式，建设线上线下结合的参事议事模式精益化数字管理平台约束性依托智慧平台，促进“基层治理四平台”整合优化提升，建设一定规模的社区服务大厅，设置无差别受理窗口引导性推进精益化政务流程，实现社工任务清单化九大场景：治理建立有效可行的社区自治机制 建立社区居民自治章程或居民公约，设立社区议事协商机35、制，社区实行政务、事务、财务、服务“四公开”制度；按时成立社区居民代表大会和社区议事协商会等群众自治组织；按时成立业主委员会，并依法履职，建立居民对业委会工作监督评价体系，居民对业委会工作满意率达到90%以上；设立社区“绿色基金”，推动社区环保活动。配置社区议事会、社区客厅等空间载体，建设服务性、公益性、互助性社区社会组织和志愿者队伍 在社区配套用房配套面积中设立社区议事会、社区客厅专用场所，建筑面积不小于80平方米；建设服务性、公益性、互助性社区社会组织，拥有不少于10个各类社区社会组织；社区拥有不少于5支结构合理、素质优良的社区志愿者队伍，开展经常性的志愿服务活动，注册社区志愿者人数不少于36、社区居民总数的10%。依托智慧平台，促进“基层治理四平台”整合优化提升，建设一定规模的社区服务大厅，设置无差别受理窗口 社区服务大厅服务半径不大于1000米；结合智慧平台建设综治工作、市场监管、综合执法、便民服务四个功能性工作平台；在社区配套用房配套面积中设立社区服务大厅，建筑面积不小于100平方米，设置无差别受理窗口。责任感参与感归属感综治工作综合执法市场监管便民服务智慧平台p痛点问题社区居委会、业委会、物业公司矛盾突出，社区治理效率不高。核心指标：回迁安置人数人才引进数量九大场景：约束性指标 不打折扣地实现引导性指标 选择性实施未来社区的建设与运营政府主导：政策支持引导设计实施：建筑技术集37、成居民参与：生活方式改变多方合作：社会资源整合全生活链图景全功能链对接新型建筑产业链预制构建生产装配式建筑建筑新材料规划设计工业化内装BIM平台装饰材料3D打印建筑光伏产品地源热泵综合能源管理服务智慧供电智慧照明智慧供气智慧供热新型能源产业链环境监测设备膜材料膜技术雨水收集处理设备垃圾处理设备中水回用设备新型环保产业链智能安防智能家居传感器芯片无人机智能机器人新型装备产业链可穿戴设备智慧物流全产业链支持绿色低碳智慧的“有机生命体”宜居宜业宜游的“生活共同体”资源合理配置的“社会综合体”让人民生活更美好、城市现代化未来社区土地出让方式课题研究重点问题土地出让方式政府委托招标代理机构依法采用邀请招38、标方式、通过评定分离办法，择优选择设计、咨询单位按照评审意见进一步优化、深化方案编制报批方案文件与初步设计文件（须申报政府职能部门联合审查并通过）方案+初步设计连同未来社区系统设计指标要求，设置条件的土地招标公告评审小组评定招标投标书以综合得分最高者为中标单位最终确定中选单位土地成交价格为本次土地报价中标单位在项目所在地成立项目公司技术项运营项商务项第一环节：落实方案优化、深化和设计单位第二环节：方案+初步设计联合审批通过第三环节：确定土地受让人及建设运营单位方案需通过由未来社区专家组的意见优化落实面向有意愿的优质企业，并符合业绩与资质的准入要求“带方案、带建设、带运营”招标出让方式资金平衡问39、题课题研究重点问题项目前期投入 VS 项目建设期收入前期费用、安置费用、税费、建安费用 VS 住宅、商业、人才公寓、车位销售款等资金平衡问题回迁安置住宅人才公寓商品住宅（约束性）配套公共空间（指导性）配套空间居民安置限制性销售可售多不可租售可租（用于运营阶段平衡物业费用）常规安置房造价：建安造价+市政配套未来社区造价：建安造价+市政配套+精装标准+立体绿化+数字化+集中供能资金平衡问题九大场景要求面积初步测算：社区必须配建面积约占总建筑面积的2%相当于占地上建筑面积的 2.8%此部分面积大多不可出售、不可出租（双创空间除外）较常规项目面积占比增加约1.8%（常规地上0.7%的物业+约0.3%社40、区）为满足后期运营满足“0”物业费需求：社区配建可运营出租面积约占总建筑面积的4%相当于占地上建筑面积的 5.7%（部分面积与必配重复）此部分面积因运营方案不同会有差异 地上建筑面积：地下建筑面积 7/3落地实施流程课题研究重点问题落地实施流程全过程工程咨询（可含施工图设计，从落地方案编制阶段后开始）全过程工程咨询（早于立项的某一阶段介入，不含设计）全过程工程咨询（不含设计）规划阶段申报阶段深化阶段立项阶段实施阶段验收阶段空间规划行动计划未来社区申报方案未来社区落地方案项目立项建设运营未来社区CIM平台课题研究重点问题未来社区CIM平台管理部门实施主体勘察设计单位EPC/建设单位全过程咨询单位综合服务应用商动态评估督查社区居民数字化征迁规划分析决策建设情况监管数字资产累积基地数据三维正向设计BIM应用数字建设管理建设信息上报监督BIM质量指导BIM应用BIM跨阶段协同社区智慧运营数字化征迁选房/装修试点申报方案设计初步设计施工图设计施工运营