1、深圳项目一期公寓启动会汇报 非标准化项目 一、项目运营思路 二、方案报批承诺 三、产品定位篇 四、设计方案篇 五、目标成本篇 六、工程策划篇 七、客服风险篇 八、物业服务篇 九、税务筹划篇 十、项目承诺 项目概况及分期示意本期开发节奏整体运营节奏评审意见及落地情况1 项目运营思路 项目整体鸟瞰 展示区展示区 用地面积：3.33万 总建筑面积：22.14万 可售面积：13.74万 返还公寓面积：2万 商业、绿地商业、绿地 700米塔米塔 办公、酒店、乐园办公、酒店、乐园 一期 用地面积：32.19万 总建筑面积：180万 计容建筑面积：127万 全项目 公寓（一期）16.1万（20182021）2、公寓（二期）15.9万（20192022）商业、绿地 2.1万（20182020）幼儿园、学校 3.8万（20192021）公交首末站、公建 1.8万（20192022）338米办公（三期）16.7万（20222027）商业、250米办公（一期）30万（20192024）商业、200/150米办公（一期）20.3万（20192024）700米办公、酒店、乐园、SONY（一期）35.2万（20182027）展示展示区区 1.2项目开发节奏 1.2.1项目开发节奏 一期公寓 地块 产品形态 开工 预售时间 竣备时间 交付时间 西地块 公寓1#、2#2019/3/1 2019/8/30 2021/13、0/30 2021/11/15 2021/12/30 公寓5#、6#2019/9/30 2021/11/30 公寓3#、4#2019/10/30 1#2#3#4#5#6#7#8#9#第一批 第三批 第二批 可售商业：总面积6800，总货值6.12亿，预计预售时间为2020年初。1.全盘运营计划：地块总货值80.81亿，利润率12.04%，销售周期1.5年。2019年供货74.69亿，签约50.66亿，回款41.39亿，销售净利率10%；2020年供货6.12亿，签约30.15亿，回款38.8亿，销售净利率15.3%。2.拿地特殊要求：根据土地协议全项目部分办公、公寓、商业需自持10年（详见后表4、），另外全年期自持不计容地下商业90000、持有国际学校产权9000，需返还公寓20000、办公10000（本期含返还公寓20000）。3.操盘/并表：100%操盘并表。1.3整体运营思路 1.3.1整体运营思路 1.3整体运营思路 1.3.1整体运营思路 1.3整体运营思路 1.3.1整体运营思路 配套细项目录配套细项目录 序号序号 物业类型物业类型 建筑面积（）建筑面积（）独立占地面积（）独立占地面积（）备注备注 1 2727班国际学校班国际学校 9000 12204 面积下限要求 2 1212班幼儿园班幼儿园 3200 3600 面积下限要求 3 户外剧场户外剧场 0 2000 4 小型5、美术馆小型美术馆/艺术展厅艺术展厅 2000 0 5 演艺中心演艺中心/剧院剧院 3500 0 6 其他公共管理与服务设施其他公共管理与服务设施 10000 5000 2处合计面积，其中1处独立占地 7 会议展览中心会议展览中心 20000 0 8 图书馆图书馆 5000 0 9 青少年活动中心青少年活动中心 2000 0 10 其他交通设施其他交通设施 500 0 11 公交首末站公交首末站 6600 0 12 公厕公厕 240 0 2处合计面积 13 社区管理用房社区管理用房 300 0 14 社区服务中心社区服务中心 1500 0 15 文化活动中心文化活动中心 8000 0 16 社区6、健康服务中心社区健康服务中心 1000 0 17 社区体育活动场地社区体育活动场地 0 3000 18 小型汽车充电站小型汽车充电站 2200 0 2处合计面积 19 社会停车场社会停车场 0 0 2处分别车位280个和210个 合计合计 7504075040 2580425804 注：另需于绿地下附设建面4500的变电站，不计容。4.土地成本分摊（以下仅含土地出让金）：全周期自持土地成本按10000元/分摊(地上商业176000、地下商业90000、国际学校9000)；10年自持可售部分按18000 元/分摊(办公432572、公寓27700、酒店50000）；剩余的土地成本分摊至全项目可售7、部分，可售单方28855元/，其中一期分得土地成本39.63亿。5.不可售建造成本分摊：返还公寓部分（20000）的建造成本分摊至一期公寓分期（本期）。返还配套部分（66040各类公建配套及4500不计容变电站）建造成本预估约5亿元，按建筑面积分摊至所有可售部分+自持10年部分+全周期自持部分，建筑单方约400元/，其中一期分摊约6000万。按照以上成本分摊方式，本期利润率为12.04%。建议按副主席会议决策及各分期的土地属性分摊地价。1.3整体运营思路 1.3.1整体运营思路 1.7运营预审会意见及落地情况 序号 运营预审会意见 落地情况 1 建议细化展示区位置、参观动线，如展示区为整个项目8、共用请说明 已增加专项说明，本展示区为全项目公用 2 燃气费用是否含在目标成本中？燃气费用已含在目标成本中 3 客服篇提示的分批交付请在工程篇中体现 分批交付已考虑并在工程和客服风险篇统一 4 请项目明确还建的部分是否可以抵税 可以抵税 5 请重点说明成本分摊的规则 已调整 方案报批情况 2 方案报批承诺 1、项目详蓝及规划方案分别于4月16号、5月22号与区规划局领导沟通汇报；5月15号、5月18号与区长等相关领导沟通汇报；2、5月2号、5月19号与市长等相关部门领导沟通汇报，再次深化的方案市长已认可。2.方案报批承诺 2.1.1方案报批承诺 一一 期期 3 产品定位篇 评审意见及落地情况 9、产品前期定位 价格规划 营销效率 序号 产品定位预审会意见 落地情况 1 总平：最大化利用景观资源，下沉式会所设置；已调整 2 产品：投资型产品面积控制在40-90，资产配置型产品面积控制在90-250，合理优化各户型布局规划；已调整 3.1产品定位预审会意见及意见落地情况 3.2.1土地属性分析 3.2产品前期定位 项目位于深圳市龙岗副中心大运新城核心区位，规划红利逐渐释放，交通及生活配套日趋完善，“产学研”格局已基本形成，项目土地属性为“新城商务”,正处于由快速上升阶段向成熟阶段发展 评判指标 板块相关发展的描述 规划发展 产业发展 产业规划能级；产业类型；大型企业/500强进驻 以工业为10、代表的第二产业占主导，产值超亿元的重点企业近400家，世界500强企业2家 规划 规划能级 深圳副中心，东部中心 交通 交通枢纽、轨道 深圳东站、地铁3号线 14、16号线（规划）人口 人口密度；人口流向 5517人/km，人口净流入 资源和配套 商业、教育、医疗、景观、文体 教育、医疗、景观及文体配套齐全，商业配套相对较薄弱 市场发展 市场容量 新房成交规模；标杆房企进驻情况 近三年公寓年均成交量15万 万科、恒大、中粮、星河、卓越等众多标杆房企已经进驻 房价水平 新房均价 公寓均价3.8万元/房价涨幅 新房价格涨幅 近三年年均涨幅23%需求层次 需求层次 刚需类；中低端投资需求 地房价比 11、地房价比 1：2.2 开发空间 可供土地 可供土地体量较大 龙岗副中心龙岗副中心 3.2.2项目定位前提 3.2产品前期定位 一、项目类型：1.1 项目类型 城市级别 一线城市 项目区位 新城核心 土地属性 新城商务 发展周期 快速发展期 定位类别 非标准化 产品线标准 经营目标 品质为主，流速为辅 项目类别 全新市场新项目 二、本体分析（首期公寓）：2.1 地块指标 用地面积 33299 计容面积 151200 实际可售面积 130555 建筑密度 23%容积率 4.83 2.2 规划 限制条件细项 20000公寓作为返还公寓。限制条件 地块图示 3.2产品前期定位 四、市场格局：4.1 市12、场格局 市场类型 外生型市场 竞争格局 全市竞争 供求基调 供过于求 市场容量 约71万（2017全市公寓去化体量）在售库存 约130万 去化周期 约22个月 潜在新增供应 约191万(2018-2019年)期间实际竞争体量 4.2 供求结构 面积段 20以下 20-40 40-60 60-80 80-100 100-120 120-140 140-160 160-180 180以上 说明 供应情况 1%36%26%14%12%4%7%0%0%0%全市公寓市场发展态势良好，2017年市场表现供不应求，但由于库存量较大，整体去化周期维持在较高水平；供求结构以80作为分界线，供求情况整体以80以下13、投资型产品为主，其中80以上产品成交情况良好。成交情况 0%14%32%18%18%5%7%1%0%5%3.2.2项目定位前提 3.2产品前期定位 四、市场格局：4.3 龙中-大运主要竞品 项目名称 竞品户型 面积 占比 单价（万）总价（万）赠送 2017年去化率 流速 去化能力 价格年增长率 产品亮点说明 恒大城市之光 1房 35 12.50%3.5 约122.5 0%100%52套/月 2017单盘去化约5.06万 0%带精装、小户型、龙岗首个情景式空中乐活街区 1房 39 50.00%3.4 约132.6 0%73.08%152套/月 1房 48 25.00%3.4 约163.2 0%614、7.63%70套/月 2房 71 12.50%3.3 约234.3 0%21.79%11套/月 中粮祥云 1房 30-38 23.70%3.5 约119 0%73.96%71套/月 2017单盘去化约5.11万 0%带精装、小户型、城市综合体 1房 48 17.78%3.5 约168 0%69.91%50套/月 1房 50-55 32.02%3.4 约178.5 0%62.47%81套/月 2房 66-67 20.58%3.3 约237.6 0%27.20%22套/月 3房 89 5.93%3.2 约284.8 0%19.44%5套/月 启迪协信科技园 1房 56 5.10%3.3 约184.15、8 0%100%5套/月 2017单盘去化约5.85万 0%带精装，集产业、创业、商业、社区于一体产城综合体 2房 66 14.90%3.5 约231 0%96.05%9套/月 2房 73 19.61%3.5 约255.5 0%94.00%11套/月 3房 92-100 60.39%3.4 约326.4 0%63.64%24套/月 3.2.2项目定位前提 3.2产品前期定位 三、客群落位：3.2 竞品客群 资产配置型项目 嘉里前海中心、前海金融中心、深圳中心天元、华润前海中心 关内（前海、福田）主要以资产配资型客户为主，关外（龙岗、龙华、宝安等）主要以投资增值型客户为主 投资增值型项目 恒大城16、市之光、中粮祥云、启迪协信科技园 3.3 客群调研 客户分类 资产配置客户 投资增值客户 分析落位 客户占比 60%40%功能需求 1-4房 1-2房 3.2.2项目定位前提 3.2产品前期定位 四、市场格局：4.3 市区-典型竞品 项目名称 竞品户型 面积 占比 单价（万）总价（万）赠送 2017年去化率 流速 去化能力 价格年增长率 产品亮点说明 瑧湾汇 3+1房 260 73%11.6 约3039 3%-5%100%50套/月 2017单盘去化约7.73万 0%（2017年 全部售罄）超大型 城市综合体 3+1房 310 27%11 约3410 100%35套/月 卓越前海壹号 1房 817、2-96 38%10.8 约980 0%100%10套/月 2017单盘去化约4.6万 1%1、天际公寓 2、WELL健康认证公寓 2房 100-132 32%10.9 约1300 0%100%10套/月 3房 145-207 17%11 约1800 0%95%8套/月 4房 260-286 5%11 约3000 0%45%6套/月 4.4 市场综述 市区供应产品主要以资产配置型产品为主，受区域配套成熟度较高及住宅“限购”政策影响，2017年公寓成交表现较为良好；深圳市区入市产品主要以100以上的户型产品为主，项目所处区域均为深圳市核心区位，价格在10万元/以上。3.2.2项目定位前提 3.218、产品前期定位 3.2.3项目定位逻辑 1、新城核心土地（项目成熟初期）+资产配置型客户为主，投资增值型客户为辅+竞争市场供过于求；2、核心地段+稀缺资源，定位为品质型项目，结合货值目标及地块较差资源，投资型产品作为补充。3.2产品前期定位 3.2.4项目最终定位建议 公寓产品 户型区间面积 户型区间套数 户型区间套数占比 户型区间总面积 户型区间积占比 目标客户 资产配置型公寓 260 88 6.40%22995.72 17.61%资产配置型客户 180 108 7.85%19278.1 14.77%160 104 7.56%16526.38 12.66%125 54 3.92%6693.4419、 5.13%93 104 7.56%9644.83 7.39%合计 458 33.28%75138.47 57.55%投资增值型公寓 40 255 18.53%10218.38 7.83%投资增值型客户 60 459 33.36%27930.54 21.39%85 204 14.83%17267.25 13.23%合计 918 66.72%55416.17 42.45%总计 1376 130554.64 1#、2#（90-184户型）高层：13248（1#）超高层：19614（2#）总货值:18.73亿 预计2019年8月供货 第二批 第一批 第三批 3.3价格规划 3.3.整体推盘情况 5#20、6#（41-88户型）超高层：55416（5-6#）5-6#总货值:30.48亿 预计2019年9月供货 3#、4#（260-262）超高层：42277（3-4#）总货值:25.48亿 预计2019年10月供货 1#2#3#4#5#6#7#8#9#第一批 第三批 第二批 可售商业：总面积6800，总货值6.12亿，预计预售时间为2020年初。2019年8月首开公寓一期第一批次（1#、2#），总货值18.73亿；第一批次目标当年去化16.86亿，去化率约90%，利润率约10%；第一批次预计当年去化高层90，超高层90%。3.3价格规划 2019年首批推盘 批次 产品类型 楼栋 套数 总面积 单21、价 总价 去化 目标 利润率 第一 批次 高层 1#84 13248 57000 6.8 16.86 10%超高层 2#156 19614 57000 10.06 合计 240 32862 16.86 汇总 3.3.2首年首批推盘情况 1#2#3#4#5#6#7#8#9#第一批 第三批 第二批 年度 销售面积 销售签约金额 亿元 分业态签约 销售时间 均价 元/销售净利润率 2019年 90019 50.66 高层 11923 2019.08 57000 10%超高层 78096 2019.08 56164 2020年 47334 30.15 高层 1325 2020.01 57000 15.22、3%超高层 39211 2020.01 59356 底商 6800 2020.01 90000 3.3.3分年度利润率 3.3价格规划 3.3价格规划 3.3.目标分解 销售目标分解：项目从2019年8月开始发售，2020年年末发售完毕，共计1年5个月，预计总货值80.81亿元 80.81亿，利润率 12.04%总目标 2020年 供货：6.12亿 签约：30.15亿 回款：38.81亿 利润率：15.3%2019年 供货：80.81亿 签约：50.66亿 回款：41.39亿 利润率：10%3.4营销效率 3.4.1营销效率 类别 计算方法 费率 总计 2019年 2020年 年度产品销售额（23、单位：万）-808078 506585 301493 销售相关费用（含企划费用、代理佣金、中介佣金）-2.90%26101 15383 10719 营建成本（营销设施建造费）比例 营建成本/销售相关费用 0.60%5093 3001 2091 运营费用 展示区运营相关费用 企划费用比例 企划费用/销售相关费用 0.60%5093 3001 2091 代理、分销佣金 佣金/销售相关费用 0.50%3183 1876 1307 转介佣金 关外较远区域渠道转介费用 1.20%12732 7504 5229 3.5精装定位 3.5.1市场精装对标 分类 区域 项目 主力户型 销售均价 万元/对外装修 24、报价 实际装修成本 具体装修情况 40-80 南山 塘朗城二期 31-86 6.5 3000元/2000元/品牌：耶鲁、汉斯格雅、霍尼韦尔、TOTO、国产西门子、德曼等；类型：外墙、入户门锁五金、墙面地板天花、灯具、厨电、卫浴洁具、卧室衣柜、空调、可视对讲系统等；福田 宝树台 43-57 8 5000元/2200元/品牌：TOTO、汉斯格雅、西门子、进口德曼、伊莱克斯等；类型：外墙、入户门锁五金、墙面地板天花、厨电、灯具、卫浴洁具、卧室衣柜、空调、可视对讲门禁等；龙岗 恒大城市之光 35-71 3.5 4000元/2000元/品牌：TOTO、小米、亚太天能、格力、德曼等 类型：入户门锁五金、墙25、面地板天花、灯具、厨电、卫浴洁具、卧室衣柜、家电；名居广场 32-87 3.6 3000元/1500元/品牌：西门子、圣象、TOTO、欧普、科勒等；100-200 南山 卓越前海壹号 110-286 11 10000元/6000元/品牌：Warendorf、Miele、Honeywell、德国高仪等 类型：外墙、智能定制入户门、墙面地板天花、厨电、卫浴洁具、卧室衣柜、中央空调、智能灯光、定制智能家居系统；悦玺公寓 122-210 10000元/6000元/品牌：Miele、Dombracht当代、汉斯格雅、艾特、TOTO、进口西门子等；类型：外墙、智能入户门、墙面地板天花、厨电、卫浴洁具、卧室26、衣柜、灯具、新风系统、中央空调、可视智能门禁等；福田 东海国际公寓 115-250 12 10000元/5000元/品牌：美国KOHLER、德国进口西门子、日本DAIKIN大金等；类型：外墙、入户门锁五金、墙面地板天花、厨电、卫浴洁具、卧室衣柜、灯具、中央空调；250 南山 深圳湾一号 209-614 20 20000元/10000元/品牌：GARDESA、DORNBRACHT、FRANK、VILLEROYBOCH或其他同级品牌电器、进口石材；类型：外墙、装甲门、墙面地板天花、地漏、厨电、卫浴洁具、灯具灯饰、卧室衣柜、中央空调、泰创定制智能家居系统；瑧湾汇 250-310 13 10000元/27、7000元/品牌：德国进口GAGGENAU、博世、博朗高、日本Rinnai、进口三菱、Honeywell霍尼韦尔等 类型：入户门锁五金、墙面地板天花、厨电、卫浴洁具、灯具、卧室衣柜、外墙 中心天元 210-550 10000元/8000元/品牌：POGGENPOHL、GAGGENAU、比利时BUCALUS、唯宝（V&B）、KOHLER等 类型：外墙、入户门锁五金、墙面地板天花、厨电、卫浴洁具、地漏、灯具、卧室衣柜、ipad集成控制智能家居系统 3.5精装定位 3.5.1精装定位 公寓一期精装配置建议 户型面积 对应楼栋 精装修成本 建议(元/）定位 41-88 5#、6#2500 投资型公寓：28、注重收纳和实用，适当控制成本，提供一定软装，便于投资客返租 90-184 1-2#、4#5000 舒适型公寓：注重品质感受，选用国际一线厨卫品牌；260-262 3#7000 楼王公寓：注重特色化定制及国际一线设计师风格，选用顶级厨卫。1#2#3#4#5#6#7#8#9#第一批：41-88 第三批：90-184 第二批：41-88 3.6展示区定位 营销 中心 展示区及看楼通道 临时样板房：41、64、88各一套。实体样板房：1#、2#、3#共计8套样板房，面积90-262不等。车行看楼动线：客户驾车通过大运路、青春路等到达项目停车场，通过主入口及景观展示区到达售楼处。人行看楼动线：客户通过青29、春路通过主入口及景观展示区到达售楼处。内部看楼动线：客户到达售楼处登记介绍区域沙盘项目沙盘去往售楼处三层参观异地样板房（小户型）看房车去往地块三层实体样板房（中大户型）返回售楼处一层洽谈区。大运路 黄阁路 青春路 龙飞达道 4 设计方案篇 评审意见及落地情况 项目经济总览 产品研发 展示区设计 4.1设计方案预审会意见及意见落地情况 序号 设计方案预审会意见 落地情况 1 1.T3 户型（1）转角套2-F 客厅与主卧位置对调（2）北侧2-G 户型优化，次卧面积压缩，客厅扩大，餐厅独立 2.T4 户型 北侧小户型2-D 衣帽间适当压缩，书房扩大 3.户型应满足集团功能空间模块最小尺寸要求；已修改30、并确认 2 规划（1）核算各项经济技术指标，明确可售比、停车效率、得房率（2）点式与大户型公寓注意分区设计，互不干扰 已完善 3 补充深化设计内容 a.竖向设计及分析 b.补充首层入户方式的设计 c.人行、车行、消防车道结合景观进一步优化 d.补充地库平面，考虑超大车位设计 e.补充相应配套用房设计 d.立面意向补充优化 已补充，并将在未来继续深化 4.2项目经济总览 总图及总经济技术指标 技术经济指标 项目 一期（02-03）备注 用地面积 33299 容积率 4.83 建筑面积 221439.88 其中 地上 160799.88 其中 商业 6800.00 销售公寓 130554.64 返31、还公寓 20645.24 配套 2800.00 社区管理用房300、社区服务中心1500、社区健康服务中心1000、变电与垃圾 地下 60640.00 其中 非人防机动车库设备 59175.52 非机动车库 1464.48 按2/辆估算 机动车 1574 其中 地上 89 地下 1485 非机动车 814 三类区域，公寓1辆/100，商业1.5辆/100 其中 地上 81 地下 733 停车效率 37.84 可售比 62.03%不含返还公寓和配套 万平米塔楼投影面积 14.75 建筑密度 23.42%绿地率 35.00%4.3产品研发 产品研发说明 产品规划：以下沉会所为核心，四栋大户型公寓依32、托景观形成相对独立的岛式居住空间，具有封闭性、私属性和品质性；四栋主楼错落有致，以理性灵动的朝向获取最佳景观视野。根据不同视野资源，不同高度资源，布置九十至两百六户型，挖掘户型溢价。同时两栋小户型公寓位于北侧，互不干扰，形成围合空间。4.3产品研发 产品研发说明 视觉角度分析 4.3产品研发 产品研发说明 视觉高度分析 4.3产品研发 产品研发说明 视觉高度分析 4.3产品研发 产品研发说明 视觉高度分析 4.3产品研发 出入口、交通、消防分析 登高场地 消防车道 4.3产品研发 地库分析 地下会所 地下 60640.00 其中 非人防机动车库设备 59175.52 非机动车库 1464.4833、 按2/辆估算 机动车 1574 其中 地上 89 地下 1485 非机动车 814 三类区域，公寓1辆/100，商业1.5辆/100 其中 地上 81 地下 732 停车效率 39.84 超大车位 户型分布示意图 4.3产品研发 小户型公寓 返还公寓 5#6#74m(22F)户型配比指标 大户型公寓 户型区间面积 户型细分面积 户型区间套数 户型区间套数占比 户型区间总面积 户型区间积占比 户型细分套数 户型细分套数占比 户型细分总面积 户型细分面积占比 形式 260 260.48 88 6.40%22995.72 17.61%44 3.20%11461.12 8.78%T2,180m，层高34、3.6m 262.15 44 3.20%11534.6 8.84%T2,180m，层高3.6m 180 175.84 108 7.85%19278.1 14.77%28 2.03%4923.52 3.77%T3,100m，层高3.3m 175.1 28 2.03%4902.8 3.76%T3,100m，层高3.3m 184.12 26 1.89%4787.12 3.67%T4转T3,145m，层高3.3m 179.41 26 1.89%4664.66 3.57%T4转T3,145m，层高3.3m 160 159.67 104 7.56%16526.38 12.66%39 2.83%6227.135、3 4.77%T4,145m，层高3.3m 157.91 39 2.83%6158.49 4.72%T4,145m，层高3.3m 160.14 13 0.94%2081.82 1.59%T4转T3,145m，层高3.3m 158.38 13 0.94%2058.94 1.58%T4转T3,145m，层高3.3m 125 122.2 54 3.92%6693.44 5.13%28 2.03%3421.6 2.62%T3,100m，层高3.3m 125.84 26 1.89%3271.84 2.51%T4转T3,145m，层高3.3m 93 89.72 104 7.56%9644.83 7.39%36、39 2.83%3499.08 2.68%T4,145m，层高3.3m 95.62 39 2.83%3729.18 2.86%T4,145m，层高3.3m 89.98 13 0.94%1169.74 0.90%T4转T3,145m，层高3.3m 95.91 13 0.94%1246.83 0.96%T4转T3,145m，层高3.3m 合计 458 33.28%75138.47 57.55%458 33.28%75138.47 57.55%小户型公寓 40 41.35 255 18.53%10218.38 7.83%153 11.12%6326.76 4.85%层高3m 38.15 102 7.37、41%3891.62 2.98%层高3m 60 60.15 459 33.36%27930.54 21.39%204 14.83%12270.63 9.40%层高3m 58.35 102 7.41%5951.53 4.56%层高3m 63.45 153 11.12%9708.38 7.44%层高3m 85 81.88 204 14.83%17267.25 13.23%51 3.71%4175.72 3.20%层高3m 82.28 51 3.71%4196.40 3.21%层高3m 86.76 51 3.71%4424.59 3.39%层高3m 87.66 51 3.71%4470.54 3.438、2%层高3m 合计 918 66.72%55416.17 42.45%918 66.72%55416.17 42.45%总计 1376 130554.64 1376 130554.64 户型分布示意图 4.3产品研发 户型配比指标 大户型公寓 户型区间面积 户型细分面积 户型区间套数 户型区间套数占比 户型区间总面积 户型区间积占比 户型细分套数 户型细分套数占比 户型细分总面积 户型细分面积占比 形式 260 260.48 88 6.40%22995.72 17.61%44 3.20%11461.12 8.78%T2,180m，层高3.6m 262.15 44 3.20%11534.6 8.39、84%T2,180m，层高3.6m 180 175.84 108 7.85%19278.1 14.77%28 2.03%4923.52 3.77%T3,100m，层高3.3m 175.1 28 2.03%4902.8 3.76%T3,100m，层高3.3m 184.12 26 1.89%4787.12 3.67%T4转T3,145m，层高3.3m 179.41 26 1.89%4664.66 3.57%T4转T3,145m，层高3.3m 160 159.67 104 7.56%16526.38 12.66%39 2.83%6227.13 4.77%T4,145m，层高3.3m 157.91 340、9 2.83%6158.49 4.72%T4,145m，层高3.3m 160.14 13 0.94%2081.82 1.59%T4转T3,145m，层高3.3m 158.38 13 0.94%2058.94 1.58%T4转T3,145m，层高3.3m 125 122.2 54 3.92%6693.44 5.13%28 2.03%3421.6 2.62%T3,100m，层高3.3m 125.84 26 1.89%3271.84 2.51%T4转T3,145m，层高3.3m 93 89.72 104 7.56%9644.83 7.39%39 2.83%3499.08 2.68%T4,145m，层41、高3.3m 95.62 39 2.83%3729.18 2.86%T4,145m，层高3.3m 89.98 13 0.94%1169.74 0.90%T4转T3,145m，层高3.3m 95.91 13 0.94%1246.83 0.96%T4转T3,145m，层高3.3m 合计 458 33.28%75138.47 57.55%458 33.28%75138.47 57.55%小户型公寓 40 41.35 255 18.53%10218.38 7.83%153 11.12%6326.76 4.85%层高3m 38.15 102 7.41%3891.62 2.98%层高3m 60 60.15 42、459 33.36%27930.54 21.39%204 14.83%12270.63 9.40%层高3m 58.35 102 7.41%5951.53 4.56%层高3m 63.45 153 11.12%9708.38 7.44%层高3m 85 81.88 204 14.83%17267.25 13.23%51 3.71%4175.72 3.20%层高3m 82.28 51 3.71%4196.40 3.21%层高3m 86.76 51 3.71%4424.59 3.39%层高3m 87.66 51 3.71%4470.54 3.42%层高3m 合计 918 66.72%55416.17 443、2.45%918 66.72%55416.17 42.45%总计 1376 130554.64 1376 130554.64 4.3产品研发 大户型分布示意图(对比方案一)4#145m 3#180m 1#100m 2#145m 户型配比指标 大户型公寓 户型区间面积 户型细分面积 户型区间套数 户型区间套数占比 户型区间总面积 户型区间积占比 户型细分套数 户型细分套数占比 户型细分总面积 户型细分面积占比 形式 260 260.48 88 6.46%22995.72 17.63%44 3.23%11461.12 8.79%3#，T2,180m，层高3.6m 262.15 44 3.23%1144、534.6 8.84%3#，T2,180m，层高3.6m 180 175.84 134 9.83%24003.99 18.41%28 2.05%4923.52 3.78%1#，T3，100m，层高3.6m 175.1 28 2.05%4902.8 3.76%1#，T3，100m，层高3.6m 184.12 13 0.95%2393.56 1.84%2#，T4转T3，145m，层高3.6m 179.41 13 0.95%2332.33 1.79%2#，T4转T3，145m，层高3.6m 184.12 26 1.91%4787.12 3.67%4#，T4转T3，145m，层高3.6m 179.4145、 26 1.91%4664.66 3.58%4#，T4转T3，145m，层高3.6m 160 160.14 78 5.72%12422.28 9.53%26 1.91%4163.64 3.19%2#，T4转T3，145m，层高3.6m 158.38 26 1.91%4117.88 3.16%2#，T4转T3，145m，层高3.6m 160.14 13 0.95%2081.82 1.60%4#，T4转T3，145m，层高3.6m 158.38 13 0.95%2058.94 1.58%4#，T4转T3，145m，层高3.6m 125 122.2 67 4.92%8329.36 6.39%28 246、.05%3421.6 2.62%1#，T3，100m，层高3.6m 125.84 13 0.95%1635.92 1.25%2#，T4转T3，145m，层高3.6m 125.84 26 1.91%3271.84 2.51%4#，T4转T3，145m，层高3.6m 93 89.98 78 5.72%7249.71 5.56%26 1.91%2339.48 1.79%2#，T4转T3，145m，层高3.6m 95.91 26 1.91%2493.66 1.91%2#，T4转T3，145m，层高3.6m 89.98 13 0.95%1169.74 0.90%4#，T4转T3，145m，层高3.6m 47、95.91 13 0.95%1246.83 0.96%4#，T4转T3，145m，层高3.6m 合计 445 32.65%75001.06 57.51%445 32.65%75001.06 57.51%小户型公寓 40 41.35 255 18.71%10218.38 7.84%153 11.23%6326.76 4.85%层高3m 38.15 102 7.48%3891.62 2.98%层高3m 60 60.15 459 0.00%27930.54 21.42%204 14.97%12270.63 9.41%层高3m 58.35 102 7.48%5951.53 4.56%层高3m 63.448、5 153 11.23%9708.38 7.44%层高3m 85 81.88 204 14.97%17267.25 13.24%51 3.74%4175.72 3.20%层高3m 82.28 51 3.74%4196.40 3.22%层高3m 86.76 51 3.74%4424.59 3.39%层高3m 87.66 51 3.74%4470.54 3.43%层高3m 合计 918 67.35%55416.17 42.49%918 67.35%55416.17 42.49%总计 1363 100.00%130417.23 100.00%1363 100.00%130417.23 100.00%49、4.3产品研发 大户型分布示意图(对比方案二)4#145m 3#180m 1#145m 2#100m 户型配比指标 大户型公寓 户型区间面积 户型细分面积 户型区间套数 户型区间套数占比 户型区间总面积 户型区间积占比 户型细分套数 户型细分套数占比 户型细分总面积 户型细分面积占比 形式 260 260.48 88 6.39%22995.72 17.55%44 3.19%11461.12 8.75%3#，T2,180m，层高3.6m 262.15 44 3.19%11534.6 8.80%3#，T2,180m，层高3.6m 180 184.12 104 7.55%18903.56 14.4250、%26 1.89%4787.12 3.65%1#，T4转T3，145m，层高3.6m 179.41 26 1.89%4664.66 3.56%1#，T4转T3，145m，层高3.6m 184.12 26 1.89%4787.12 3.65%4#，T4转T3，145m，层高3.6m 179.41 26 1.89%4664.66 3.56%4#，T4转T3，145m，层高3.6m 160 160.14 108 7.84%17173.76 13.10%13 0.94%2081.82 1.59%1#，T4转T3，145m，层高3.6m 13 0.94%2058.94 1.57%1#，T4转T3，14551、m，层高3.6m 158.38 28 2.03%4470.76 3.41%2#，T4，100m，层高3.6m 159.67 157.91 28 2.03%4421.48 3.37%2#，T4，100m，层高3.6m 160.14 13 0.94%2081.82 1.59%4#，T4转T3，145m，层高3.6m 13 0.94%2058.94 1.57%4#，T4转T3，145m，层高3.6m 158.38 125 125.84 52 3.77%6543.68 4.99%26 1.89%3271.84 2.50%1#，T4转T3，145m，层高3.6m 26 1.89%3271.84 2.5052、%4#，T4转T3，145m，层高3.6m 125.84 93 89.98 108 7.84%10022.66 7.65%13 0.94%1169.74 0.89%T4,145m，层高3.3m 95.91 13 0.94%1246.83 0.95%T4,145m，层高3.3m 89.72 28 2.03%2512.16 1.92%T4转T3,145m，层高3.3m 95.62 28 2.03%2677.36 2.04%89.98 13 0.94%1169.74 0.89%95.91 13 0.94%1246.83 0.95%T4转T3,145m，层高3.3m 合计 460 33.38%756353、9.38 57.72%460 33.38%75639.38 57.72%小户型公寓 40 41.35 255 27.78%10218.38 7.80%153 11.10%6326.76 4.83%层高3m 38.15 102 7.40%3891.62 2.97%层高3m 60 60.15 459 33.31%27930.54 21.31%204 14.80%12270.63 9.36%层高3m 58.35 102 7.40%5951.53 4.54%层高3m 63.45 153 11.10%9708.38 7.41%层高3m 85 81.88 204 14.80%17267.25 13.18%54、51 3.70%4175.72 3.19%层高3m 82.28 51 3.70%4196.40 3.20%层高3m 86.76 51 3.70%4424.59 3.38%层高3m 87.66 51 3.70%4470.54 3.41%层高3m 合计 918 66.62%55416.17 42.28%918 66.62%55416.17 42.28%总计 1378 100.00%131055.55 100.00%1378 100.00%131055.55 100.00%标准层户型分析 4.3产品研发 5#6#小户型 标准层户型分析 4.3产品研发 超高层CBD景观 层叠山景景观 3#楼（楼王）景55、观示意 大运中心景观 标准层户型分析 4.3产品研发 3#T2 建筑面积260.48m2 套内面积175.47m2 建筑面积262.15m2 套内面积176.60m2 标准层户型分析 4.3产品研发 3#T2 标准层户型分析 4.3产品研发 3#T2 标准层户型分析 4.3产品研发 转角横厅实景拼合 3#T2 标准层户型分析 4.3产品研发 转角阳台实景拼合 3#T2 标准层户型分析 4.3产品研发 3#T2 4.3.6标准层户型分析 4.3产品研发 3#T2 4.3.6标准层户型分析 4.3产品研发 超高层CBD景观 大运中心景观 层叠山景景观 1#、2#、4#楼景观示意 超高层CBD景观 56、标准层户型分析 4.3产品研发 1#T3 1-C 1-B 1-A 建筑面积122.34m2 套内面积89.53m2 建筑面积175.09m2 套内面积128.13m2 建筑面积175.82m2 套内面积128.67m2 标准层户型分析 4.3产品研发 2#T4 2-D 2-C 2-A 2-B 建筑面积160.22m2 套内面积114.37m2 建筑面积159.44m2 套内面积113.81m2 建筑面积89.59m2 套内面积63.95m2 建筑面积95.48m2 套内面积68.16m2 标准层户型分析 4.3产品研发 4#T4转T3 T4 低区 4-D 4-C 4-A 4-B 建筑面积95.57、83m2 套内面积68.16m2 建筑面积160.80m2 套内面积114.37m2 建筑面积90.59m2 套内面积64.43m2 建筑面积159.97m2 套内面积113.78m2 标准层户型分析 4.3产品研发 4#T4转T3 T3(高区）方案一 4-G 4-F 4-E 建筑面积184.60m2 套内面积131.30m2 建筑面积179.26m2 套内面积127.50m2 建筑面积125.89m2 套内面积89.54m2 标准层户型分析 4.3产品研发 4#T4转T3 T3(高区）方案二 4-G 4-E 4-F 建筑面积184.75m2 套内面积131.30m2 建筑面积177.30m258、 套内面积126.00m2 建筑面积125.99m2 套内面积89.54m2 4.3.8竖向、立面、剖面分析 4.3产品研发 180m 145m 145m 100m 128m 128m 10.2m 小户型 小户型 T4-T3 T2 T4 T3 返还 1#2#3#4#5#6#4.3.8竖向、立面、剖面分析 4.3产品研发 4.3产品研发 项目和集团指标对比 计算指标分析 项目指标 集团指标 备注 柱网 8.1m 大柱网（7.88.4）*（7.88.4）m 满足 层高 3m（5#、6#），3.3m（1#、2#、4#），3.6m（3#），地下3.9m 140，2.9m；地库3.6-3.7m 考虑本项59、目品质和客研定位 万平米塔楼投影面积 676.57 停车效率(总地下室面积/地下车位数)39.84 万平塔楼投影面积2000，停车效率36.9/辆 本项目用地形状与六栋主楼全剪力墙影响 人防区占地库比例-停车配比（住宅分摊车位/住宅可售面积*100）1 住宅可售比 63%75%地块内含不可售返还公寓20000和配套2800。立面意向 4.3产品研发 大户型公寓 立面意向 4.3产品研发 大户型公寓 立面意向 4.3产品研发 小户型公寓 立面意向 4.3产品研发 商业裙房 室内 4.3产品研发 大堂 室内 4.3产品研发 架空 室内 4.3产品研发 景观 4.3产品研发 景观 4.3产品研发 560、 目标成本篇 评审意见及落地情况 产品配置标准 目标成本 5.1 目标成本预审会意见及意见落地情况 目标成本预审会意见 落地情况 软性指标与利润率挂钩，同意地区公司方案；因产品非标，硬性指标需再对比调减。按集团意见进行差异分析，降低硬性指标成本 序号 科目 特征指标 配置标准 1 外立面装饰工程 1300元/m2 整体考虑单元式幕墙，2 外立面门窗工程 1200元/m2 局部考虑消防救援窗 3 入户门工程 6000元/樘 入户门为装甲门，含智能锁3000元/套 4 大堂装饰工程 8000元/m2 按照8000元/m2，天棚顶面石膏，地面、墙面考虑部分石材与金属装饰条，考虑装饰灯 5 地下大堂装61、饰工程 3500元/m2 天棚顶面刷乳胶漆；墙、地面瓷砖；电梯门头石材线条装饰。6 公共部位装饰工程 3500元/m2 天棚顶面刷乳胶漆；墙、地面瓷砖；电梯门头石材线条装饰。7 安防工程 5000元/户 含彩色可视对讲、红外监控、人车智能识别、五方通话、等 8 户内精装标准 4300元/m2 户型区间由小到大对应精装标准分别为：2500元/m2、5000元/m2、7000元/m2 9 园林景观工程 1000元/m2 按景观面积1000元/m2，不含综合管网（硬质铺装及水景较多，综合考虑下沉会所及泛大堂）5.2产品配置标准 5.2.1产品配置标准 5.3.1目标成本组成 5.3目标成本 科目 目62、标成本（万元）相对特征指标目标单位成本（元/单位）相对建筑面积目标 单方成本（元/平米）备注 1、土地费用 408,931 29,772 25,431 2、开发费用 8,514 384 384 3、建安费用 172,002 12,522 7,767 前期工程 1,659 75 75 产品类型-高层 11,466 8,655 8,655 其中：建筑工程 1,592 1,200 1,200 户内装饰 5,696 5,000 4,300 中户型：5000元/m2 产品类型超高层 106,573 9,084 7,519 其中：建筑工程 18,624 1,350 1,350 户内装饰 52,720 2,63、500/5,000/7,000 4,300 产品类型-地下车库 27,135 5,174 5,174 公共配套设施 6,784 2,800 2,800 含6000万全地块还配摊入 园林景观工程 3,500 1,000 158 市政配套设施 12,263 554 554 4、营建费用 4,800 216 216 总货值千分之六 评审意见及落地情况 工程管理目标 项目概况 施工总体策划 风险管理 6 工程策划篇 6.1工程策划预审会意见及意见落地情况 序号 工程策划预审会意见 落地情况 1 目前场地内废弃玻璃建筑物、构筑物及地表硬化路面破除计划 南面废弃玻璃建筑物及地表硬化砼路面2018.7.3064、前拆除完成 2 公寓销售批次划分 与营销沟通后，分3批次取得预售 3 用地红线、基坑边线、地库边线在总平图上表示 与设计确认后，补充填写完成 4 土方开挖根据施工节奏分块表示 已分块分区表示土方的开挖顺序 5 精装修方案及点位图于主体结构到达标准层前确认 与设计沟通达成一致，精装修出图在主体结构达到标准层前（2019年2月前）6 人货梯具体布置位置，于标准层平面图上表示 已在平面图表示，合理布置人货梯位置 6.2工程管理目标 6.2.1工程管理目标 维度 序号 目标描述 目标值 备注 进度管理目标 1 节点延误率 低于10%一、二级节点 2 节点达成率 100%一、二级节点 质量管理目标 3 65、在建评估成绩 83.5分以上（达到预售节点前）85分以上（达到预售节点后）安全文明管理目标 4 安全生产评估成绩 80分以上 5 文明施工评估成绩 80分以上 交付管理目标 6 品质排查 85分以上 7 交付评估 85分以上 8 交付验收 85分以上 维保管理目标 9 维保及时率 100%10 维保完工率 100%11 按户结单率 85%6.3项目概况 6.3.1项目概况 龙飞大道 深圳市体育运动学校 启迪协信 佳兆业 如意路 荣超中心 大运路 黄阁路 大运中心 奥林 华府 天健城 N 中海凯骊 广电中心 一一 期期 周边方位 道路名称 道路宽度 现 状 东侧 黄阁路 6车道（80米）城市主干66、路，可用 西侧 龙飞大道 8车道（70米）城市主干路，可用 南侧 青春路/大运路 4车道（40/36米）城市次干路，可用 北侧 如意路 8车道（65米）城市主干路，可用 注：项目周边道路均为已建成市政道路，其中北面、西面、东面均为城注：项目周边道路均为已建成市政道路，其中北面、西面、东面均为城市主干道，后续若考虑在城市主干道增设道口，需提前与交委部门沟通市主干道，后续若考虑在城市主干道增设道口，需提前与交委部门沟通 周边方位 周边状况描述 周边状况分析 东侧 奥林华府、天健城 对我司施工无影响 西侧 深圳市体育运动学校、启迪协信 对我司施工无影响 南侧 大运中心、广电中心 广电中心距我司红线范67、围3米；大运中心对我司施工无影响 北侧 佳兆业、荣超中心、中海凯骊酒店 中海凯骊酒店、佳兆业、荣超中心对我司施工无影响 青春路（东北西南）大运路（东南西北）龙飞大道（南北）大运路（南北）黄阁路（北南）如意路（西东）中海凯骊酒店 深圳广电中心 6.3项目概况 通往大运路 如意路 通往青春路 飞龙大道 N 6.4施工总体策划 6.4.1总平面策划与标段划分（土方开挖阶段）说明：1、先支护同时挖土，后打桩。土方开发顺序分、区块（区块为优先预售楼栋）。一期公寓使用、号出入口，出入口可供一、二期共同使用。2、土方大面积见底后挖出号坡道，剩余号坡道运输余土以及桩基设备。9台挖机，60台运输车。3、东侧边坡68、采用阶梯式放坡，在台阶位置设置临时通行道路。号坡道土方车辆向南通往青春路，若对展示区及营销中心开放有不利影响，可向东通往大运路。4、坡道设置避开塔楼，土方开挖以塔楼区域优先，以便尽早穿插塔楼基础施工。5、每个坡道口开设大门并设置洗车槽。1#C6015 R=50m 2#C6015 R=50m 3#C6015 R=50m 5#C6015 R=50m 7#C6015 R=60m 6#C6015 R=60m 4#C6520 R=60m 裙楼封顶 后拆除 6.4施工总体策划 6.4.1总平面策划与标段划分（地下室施工阶段）说明：1、一期公寓施工阶段共布置7台塔吊，并在地下室底板设置后，施工区作为材料加工69、场及堆场。2、1#、2#、3#塔吊拟采用C6015，臂长50m；4#塔吊综合考虑建筑高度和材料运输效率，拟采用C6520，臂长60m；6#、7#塔吊选用C6015，臂长60m。3、优先施工塔楼区域和地下室外围，以便尽早完成地下室回填形成场内环形道路。临时道路 N 停泵点 临时停泵点 6.4施工总体策划 6.4.1总平面策划与标段划分（地下室施工阶段）交通组织说明：1、地下室施工阶段对场地西侧坡顶及南侧基坑顶硬化，利用号和号出口形成贯通的临时道路。（西侧建议）2、沿着临时道路布置停泵点，并在市政道路旁边设置临时停泵点，提高混凝土浇筑的灵活性和效率。3、地下室阶段材料主要通过塔吊吊运至材料堆场及加70、工场（底板基础材料可通过号出口坡道运送至基坑底）。4、先抢塔楼及周边地下室结构，保证预售节点，再分区完成纯地下室结构 临时道路 停泵点 1#电梯 2#电梯 3#电梯 4#电梯 5#电梯 6#电梯 6.4施工总体策划 6.4.1总平面策划与标段划分（主体结构阶段）说明：1、主体施工阶段拆除3#塔吊，保留6台塔吊。2、结构施工至7层安装施工电梯，施工电梯采用SCD200/200双笼电梯，每栋一台。3、地下室外墙回填后，沿地下室周边形成场内环形道路。利用场内消防通道进行场内材料运输。地下室施工通道及材料堆载区，预先进行钢管架回顶加固，并与模板架分开设置。4、材料堆场转移至场内环形道路旁边，每栋塔楼设71、置一个堆场及加工场。5、停泵点沿场内道路临建塔楼布置，每栋楼下布置一处停泵点。园林示范区园林示范区 6.4施工总体策划 6.4.1总平面策划与标段划分（精装施工阶段）装饰装修材料堆场 砌体材料堆场 幕墙、机电等材料堆场 临时道路 1#电梯 2#电梯 3#电梯 4#电梯 5#电梯 6#电梯 说明：1、场内道路和主体结构保持一致，二期地下室已完成，可以增设、两个出口。2、每栋塔楼设置一台SCD200/200双笼电梯，靠近施工电梯的道路旁设置砌体、幕墙、装饰装修材料堆场（部分装修材料布置在楼层内或有避雨的位置）。4、机电安装库房及加工场设置在地下室负一层。5、从场地中央向周边开始地下室顶板回填，依次72、插入管线、道路、园林等工程。精装修集中加工区 园林示范区园林示范区 6 5 3 4 2 1 7 8 9 6.4.2预售进度策划 6.4施工总体策划 批次 楼号 类型 开工（地下室垫层）预售 进度要求 取得 预售许可证 第一 批次 1#、2#7#30F/42F/2F 公寓/商业 2019/3/1 2019/8/25 2019/8/30 第二 批次 5#、6#39F/2F 公寓/商业 2019/3/1 2019/9/25 2019/9/30 第三 批次 3#、4#8#、9#48F/42F/2F/1F 公寓/商业 2019/3/1 2019/10/25 2019/10/30 支护及土方 桩基 结构273、/3 地下室 3.5个月个月 3.5个月个月 正负零 1个月个月 5个月个月 2019.8.25 2019.3.30 2019.2.28 2018.10.15 2018.7.1 主体完成10层，砌筑开始进场施工，主体封顶后60天内完成砌筑施工 砌筑至10层，内抹灰开始施工，砌筑完成30天内抹灰完成 管井砌筑时同时进行抹灰、涂料施工，保证竖向管道施工工作面 2018/5/30项目启动会 2018/3/28地勘进场施工 2018/6/5基坑支护设计完成 2018/5/13基坑支护部分地勘报告完成 2018/5/20基坑支护设计定标 2018/8/1基坑支护施工（无证施工）2018/10/15桩基施74、工（分区打桩、分块移交）（无证施工）2018/7/15土方开挖（办理提前介入）结构封顶30天，电梯、防火门开始进场施工 结构7层开始安装人货电梯 电梯机房施工完成后，电梯安装开始施工 标准层施工时间控制在5天/层 外幕墙封闭5层后公区、室内精装修（干作业）进场施工 结构3层开始安装爬架 2019/2/20精装修方案确认（主体结构到达标准层前）内墙抹灰施工至10层，精装修（湿作业）进场施工 低区幕墙完成30%，景观工程、室外综合管网进场施工 6.4.3工序穿插 6.4施工总体策划 主体结构55%，幕墙搭设防护棚分段施工 砌筑施工时，机电同步进场施工 2018/6/15 工程桩试桩 2018/1275、/25 底板垫层及桩基检测 6.4施工总体策划 6.4.3进度管理策划 建设开发关键节点计划 工程分区 土地获取 取得规划方案批复文件 通过项目启动会 取得建设工程规划许可证 施工图设计完成 完成土建总包定标 取得施工许可证 开工 售楼处、样板房交付 取得预售许可证 主体结构封顶 外立面装饰工程完工 计划入账奋斗版时间 消防验收 规划验收 取得竣工备案证 交付 1（1、2、7#楼）2017/12 2018/9/30 2018/5/30 2018/12/20 2018/8/30 2018/9/30 2018/12/30 2019/3/1 2019/5/30 2019/8/30 2019/10/376、0 2020/10/30 2020/10/30 2021/10/30 2021/10/30 2021/10/30 2021/11/15 2（5、6#楼）同上 2019/9/30 2019/11/30 2020/11/30 2020/11/30 同上 2021/12/30 3（3、4、8、9楼）同上 2019/10/30 2019/12/30 2020/12/30 2020/12/30 同上 2021/11/30 1、因本项目为一期全部开发，同步开工，同时验收竣备。竣备完成后2个月内进行交付。2、项目交付前无结构改造，精装修竣备及交付。3、按照地下2层，地上248层（180米），从进场开工至竣备77、，横跨3个春节。竣备时间为2021年10月30日，从开工到竣备总工期为3年。6.4施工总体策划 6.4.4工程重难点分析 风险点 解决方案 地下溶洞发育程度大；地下岩面起伏大，最大高差约为100米 根据地勘报告，当地专家论证；参考周边项目类似经验，选取合适的桩基形式及支护形式；超前钻二次详勘（大桩一桩多孔）岩溶岩隙发达，5米连续岩面，超前钻多加深12米 溶洞区桩基成孔 边打桩、边处理溶洞（回填片石、粘土混合物，不断冲击密实）斜岩成桩、偏桩 回填片石冲击，过程控制纠偏 土方开挖及爆破 土方约40万方，龙岗土场饱和，运往惠州，计划120天，沟通协调明爆手续办理 项目红线范围内有大量绿植，部分信号塔78、灯塔、电箱、燃气管、电力管 先集中迁移绿植部分，后迁移地面附着物、管线进行迁移，加强基坑监测 地下水位为49.8米，周边建筑物大部分已完成建设，基坑开挖需降水 选择合适的降水方式，设观测井观测地下水降水 现状混凝土停车场及遗留玻璃盒子建筑物等 遗留玻璃盒子建筑物于2018年7月30日前拆除完成，一期公寓范围内管线与相关单位指定保护方案，混凝土路面停车场于2018年7月30日前破除 基坑支护、土方开挖及降水预案描述及分析 施工预案描述 应对措施分析 1 基坑支护 基坑设计将综合考虑安全可靠、降本增效及现场施工场地布置。支护形式：（1）南侧A4-A6段（靠广电中心一侧，一层地下室）采用悬臂桩支护79、;（2）其余部分采用桩锚支护形式（二层地下室）（3）一期公寓与二期公寓间东侧、南侧采用放坡形式 注：支护桩采用灌注桩，桩径1.0m，间距1.6m；2 止水方案 支护桩外侧采用水泥搅拌桩止水 3 坑中坑施工方案 电梯井等坑中坑部位，开挖施工前需要进行支护；拟采用水泥搅拌桩支护（土）、局部明爆机械开挖放坡（岩），并对坑中坑及时进行降水处理 4 土方开挖 项目需要出土约40万方，计划120天完成出土。现场拟布置3个出土口，9台挖机（PC360挖机），60辆土方车。计划6栋塔楼同时开挖，采用中心岛式开挖，塔楼区域优先开挖，纯地下室分区开挖。岩体、孤石，采用明爆法进行施工 5 基坑降水 沿地块四周采用集80、水井（布置约57个）降水，通过三级沉淀池（约8个）排入市政管网。6.4施工总体策划 6.5 风险管理 6.5.1风险管理 风险点 原因分析 解决预案 责任人 完成时间 进度风险预测 1.龙岗地区溶洞发育率高，岩体埋深起伏大，部分区域较浅需爆破，桩基施工难度大 2.周边建筑已建成，夜间施工、环保检查等问题影响施工进度 1.根据地勘资料，进行桩基设计优化 2.与当地政府进行沟通，办理相关手续，避免投诉造成的不利影响 姚攀 过程跟进 环境风险预测 1.地块四周均为城市主干道，开设施工道口难度大，且两处道口位于现状公交站台 2.地块四周地下管线密集 1.寻找当地实力雄厚单位，沟通政府办理开设道口，联系81、交委迁移公交车站 2.提前对地块四周管线进行探查，并进行迁移或与相关部门签订保护方案 张海鹏姚攀 过程跟进 开发报建风险预测 1.为保证预售节点，基坑支护、土方工程为无证施工，存在政府处罚及强制停工风险；2.规划总平报建反复修改，审批时间长 3.土地证因地价款未缴清，获取时间延迟 4.详蓝及规划审批时间滞后 5.航空限高影响项目整体工规证获取 6.深圳市限价情况目前形势严峻，未见松动，将对公寓价格产生影响，进而影响利润率。1.报建程序合理穿插，加快开发报建进度；2.与当地建设监管部门保持良好沟通，避免及减少处罚；3.尽快办理提前介入手续；4.沟通财务解决地价款缴清问题 5.沟通设计解决详蓝问题82、 6.与航空深圳监管局沟通解决航空限高问题 7.向政府争取更高的售价。张海鹏 黄庆 龚洁 过程跟进 客户风险综述：（规划、验收、客户风险）7 客服风险篇 风险项 问题描述 风险等级 预控措施 规划类 项目一期共6栋高层，其中5、6栋因底层设有开放式商业配套，因此可能无法实现与其它4栋高层统一围闭管理；该问题将导致一个地块业主享受差别化物业服务及后期物业管理成本增加和管理难度加大。中 1、项目尽量对5、6栋采用物理围闭的形式进行封闭，确保与其余4栋合围成一个整体，避免物业管理差异化；2、后期销售阶段重点公示此不利因素，将该问题列入签约须知与销售合同一并签订 验收类 一期商业公寓设计套数1376套83、，项目计划接入燃气，但按照土地性质，商业地块开通燃气难度较大，项目已就此问题征询燃气主管部门并获取口头意见，但该问题仍面临诸多政策变化风险，后期如不能实现燃气接入，将对销售造成较大冲击。中 1、与燃气公司确认是否可接入及接入所需的必要条件，获取书面意见。2、在未取得政府书面意见前，不能做任何关于燃气的相关宣传。客户类 项目一期共计6栋高层，均定位为高端商务公寓，总设计户数1376套（不含商业），根据现有计划铺排将统一于2021年12月30日交付，单次交付体量大，交付客户感受及满意度将受到一定影响。中 1、建议项目整体分3批次进行交付，以此保证项目产品品质感。7.1客户风险综述：（规划、验收、客84、户风险）7.1.1风险综述 8 物业服务篇 项目综述 竞品调研及物业费用定位 物业费收支平衡及补亏 8.1项目综述 8.1.1项目综述 项目定位 超高层公寓+商业 物业管理模式 自有物业管理结合专业外包 管理者：世茂物业管理有限公司深圳分公司 管理服务标准 深圳市住宅物业一级服务标准（高层）管理方法 包干制 特色服务 礼宾服务、生活类增值服务、社区活动等 品质控制方法 采用三级管控方法对品质进行监控（总公司区域项目），标准体系覆盖、循环控制的方法，项目品质管理员日查，项目经理每周现场检查整改，区域业务部月查、夜查、品质测评考核，总公司品质部半年测评、考核。管理团队人数 79人（含外包保安、保洁85、）细分部门 物业副经理1人、保安主管1人、保安员32人、保洁主管1人、保洁员29人、客服主管1人、客服助理3人、物业前台1人、工程主管1人、工程领班1人、工程技术员8人 管理面积（）总建筑面积：224766、商业：8000、公寓：150124、车库：59842、会所：2000、配套：2800 收费面积（）商业面积：8000、公寓面积：130124 序号 项目名称 物业类别 建筑面积（）开盘 时间 入住 时间 物业 公司 物业管理费（元/月）目前状况 备注 1 卓越前海一号 公寓 470000 2015-04-01 2018-08-12 卓越物业 10.8元/月 销售中 不含空调 2 万科瑧湾汇86、 公寓 470000 2017-02-15 2020-12 万科物业 9.98元/月 在建 不含空调 3 深业上城 公寓 170000 2013-09-29 2016.1 深业置地（深圳）物业公司+savills 9.9元/月 出租（少量在售）不含空调 4 中心天元 公寓 140000 2016-10 2018-08 金地物业 公寓：11月 在售 不含空调 5 启迪协信科技园 公寓 88000 2017.5.9 2018.12.31 协信天骄物业 公寓3.8元/月、办公5元/月 开盘销售中 不含空调 6 中粮祥云 公寓 480000 2017-10-15 预计2018-12 中粮集团深圳物业管87、理有限公司 4.2月 在售 不含空调 7 恒大城市之光 公寓 207602.7 2018-05-12 2020-10 恒大金碧物业有限公司 3.9元/月 在售 不含空调 本项目 龙岗大运城 项目 公寓+商业 224766-世茂物业 公寓：5.5元/月 商业：8元/月 滚动开发 不含空调 8.2竞品调研及物业费用定位 8.2.1竞品调研及物业费用定位 8.3物业费收支平衡及补亏 8.3.1物业费收入测算表 测算项目 单价 收费面积 月度收入(元)年度总收入(元)备注 公寓 5.5元/月 130,124 679,897.9 8,158,774.8 按照95%测算 商业 8元/月 8,000 60,88、800 729,600 按照95%测算 地下车位使用费收入 250元/个月 1600个 400,000 4,800,000 按70%测算 物业服务费总收入 1,140,697.9 13,688,374.8 物业服务费总支出 740,695.6 8,888,347.8 收支测算平衡分析 400,002 4,800,027.6 1.多元化收入经营 基于住宅入住客户群产生的流量，衍生出对于生活、餐饮、零售等多方面需求，通过自营或是引入第三方公司合作，提供增值服务，获取额外收入 2.收支平衡分析 物业运营成本主要来源于人工支出，后期将尽可能利用智能化和自动化手段合理配置物业人员，减少运营开支实现收支平89、衡。9 财务篇 项目基本情况及融资分析 现金流分析 税务测算分析 深圳市世茂新里程实业有限公司 福建世茂新里程投资发展有限公司 持股比例 100%9.1.1项目公司信息：本期启动会地块 9.1项目基本情况及融资分析 项目基本信息（单位：亿元）总地价款 我司投入对价款 支付土地价款时间 是否并表 融资计划 前期融资计划 融资类型 融资金额 放款时间 239.43亿 39.4339.43 /2017年12月支付50%2018年7月计划支付50%是 表外融资 132亿(已提款49.4亿)2017.12 项目公司设立建议及融资建议：将项目土地进行分宗，便于后续开发贷，为融资创造条件 9.2现金流分析 90、9.2.1现金流分析 一、项目一期现金流 2018Q12018Q22018Q32018Q42019Q12019Q22019Q32019Q42020Q12020Q22020Q32020Q42021Q12021Q2累计支出-20.-1.4-23.-3.1-2.7-2.6 12.8 19.9 10.4 8.36.82.42.4累计收入-16.5 24.9 14.5 11.6 9.23.50.6收入-支出-20.-21.-45.-48.-51.-53.-41.-21.-10.-2.3 4.56.99.3-60.0-40.0-20.0-20.0 40.0 60.0不含融资 资资金峰值：金峰值：2019291、019年第年第四四季季度度 现金现金流回正时间：流回正时间：20202020年第年第三三季度季度 2018Q12018Q22018Q32018Q42019Q12019Q22019Q32019Q42020Q12020Q22020Q32020Q42021Q12021Q2累计支出-20-1.-23-3.-2.-2.12.19.10.8.36.82.42.4累计收入-8.16.27.4-16.24.14.11.9.23.50.6收入-支出-20-13-31-26-29-32-190.811.19.26.28.31.-40.0-30.0-20.0-10.0-10.0 20.0 30.0 40.0 50.92、0含融资 资资金峰值：金峰值：20192019年第四季度年第四季度 现金现金流回正时间：流回正时间：20192019年第四季度年第四季度 9.2.1现金流分析 9.2现金流分析 二、销售监管资金现金流 深圳预售监管政策要求：预售款应当专款专用，由工程监理机构根据建筑工程承包合同规定的进度计划和工程实际进度，书面通知预售款监管机构向转让人划款。非经工程监理机构书面通知，预售款监管机构不得直接向转让人划款。盘活方案：结合当地政策，比较多家银行，选择比较灵活的银行作为监管银行，及时完成资金盘活 9.3.1项目税负率：项目 金额（万）占收入百分比 销售收入 808,061.15 增值税及附加 21,793、99.58 2.70%企业所得税 30,940.31 3.83%土地增值税（清算应缴）7,840.77 0.97%其中：预征 22,038.03 2.73%上述税款合计 60,580.66 7.50%9.3税务测算分析 9.3.2各项税费支出-现金流分析：2019年 2020年 2021年 2022年 合计 增值税及附加 12,642.26 11,853.39 -2,696.08 21,799.58 土地增值税-预缴 11,287.73 10,583.39 166.91 22,038.03 土地增值税-清算 -14,197.26 -14,197.26 企业所得税 15,520.64 14,5594、2.16 867.51 30,940.31 合计 39,450.63 36,988.94 -1,661.65 -14,197.26 60,580.66 9.3税务测算分析 9.3.3税务测算分析-土增税测算 项目 单位 龙岗项目西地块 高层 超高层 合计 商业 可售面积 平方米 13,247 117,308 6,800 137,355 销售总额（含车库）万元 75,507.90 671,353.25 61,200.00 808,061.15 销售单价（含车库）万元 5.70 5.72 9.00 5.88 建安单价（含车库）万元 1.34 1.38 0.86 1.35 增值比例%-0.58%-195、.13%70.81%69.1%税率 3060%40.00%清算应缴税额 万元 7,840.77 7,840.77 预缴税额 万元 2,059.31 18,309.63 1,669.09 22,038.03 清算补缴/退税金额 万元 -2,059.31 -18,309.63 6,171.68 -14,197.26 清算税负率%12.81%0.97%9.3税务测算分析 年度关键指标承诺 全周期关键指标承诺 10 项目承诺篇 龙岗项目启动会年度关键指标承诺 年份 供货货值 签约额 销售均价 回款额 利润率 入账额 2019年 808,061 506,579 56,274 413,883 10%20296、0年 301,481 63,692 388,057 15.3%801,941 2021年 6,120 6,120 合计 808,061 808,061 808,061 12.04%808,061 10.1年度关键指标承诺 10.1.1年度关键指标承诺 10.2一期关键指标承诺 10.2.1全周期关键指标承诺 承诺内容 承诺目标 承诺内容 承诺目标 当期总体核心指标 总建筑面积 221,440 全周期总投资 625,660 总可售面积 137,354 全周期现金流转正时间 2020年Q3 全周期总可售货值 808,061 全周期内部收益率（IRR）10.12%全周期销售净利率 12.04%全周期97、销售均价 58,830 承诺内容 承诺目标 承诺内容 承诺目标 开发计划 开发成本指标（含税）建设周期（月）36 当期目标总成本 594,247 销售周期（月）18 其中：土地费用 408,931 首次开工时间 2019.03.01 开发费用 8,513 首次取得预售许可证时间 2019.08.30 建安费用 172,002 首次入账时间 2020.10.30 营建成本 4,800 首次竣备时间 2021.10.30 高层建筑单方开发成本 42,086 交付时间 2021.11.15 高层可售单方开发成本 43,134 超高层建筑单方开发成本 40,834 超高层可售单方开发成本 43,563