1、毛集城投项目调研及营销建议2023.8 相信国企品牌的力量一席状元府 人生锦绣时市场分析PART0101政策走势02区域市场03重点个案04市场总结政策分析2022年淮南房地产平稳政策首套房最低首付比例20%，购买新房有契税补贴，提高公积金贷款额度，此项政策实时到2022年12月，同时县域市场根据政策实施差异化；当前毛集房地产企业主推购房公积金贷款使用，契税补贴和购房首付20%，部分房企提供0首付，促成交；2023年8月 鼓励各类平台公司参与我区棚改项目，合理控制土地出让节奏，提高土地使用率，以政府购买公共服务的模式，回购部分商品房作为保障性住房或廉租房，稳步推行市场化安置。计划未来3年完成 2、0.5万人，0.64 平方公里的棚户区改造任务。推进棚户区改造2022年6月关于调整我市住房公积金使用政策的通知进行了详细的解读。一是提高公积金贷款额度；二是拓宽提取使用渠道，支持提取公积金支付购房首付款；三是进一步优化住房公积金个人住房贷款办理流程，完善贷款服务措施，提高贷款服务效率。调整住房公积金使用政策 2023年7月会议研究当前我区房地产业发展形势，就降低监管账户资金比例，简化申报流程、缩短申报时间，调整维修基金垫付相关政策，提高引进人才购房补贴标准，提高公积金贷款额度，扩大棚改、采煤沉陷区、行蓄洪区安置范围，减税降息减费、降低首付款金额等方面进行研究探讨房地产企业座谈会 2022年淮3、南楼市通过购房补贴、公积金贷款等调控持续松绑，带来了一系列利好消息！进一步满足淮南市民刚性和改善性住房需求。房地产市场健康平稳发展意见毛集房地产企业代替政府实时购房契税补贴，塌陷区购房补贴（购房总款优惠形式），减首付款比例，增公积金贷款额度；大湖名城区域分析毛集共计在售楼盘6个，市场热度比较高有三个楼盘分别壹号院、未来芯城和大湖名城，其中壹号院预约登记中，未来芯城和大湖名城两个体量上都比较大，正在销售中，市场上这两个楼盘处于势不两立的竞争；壹号院和文商城四期未拿到预售证，处于预约登记，认筹不理想；祥和府和文商城、东方御景都有现房在售，其中东方御景三期少量房源在售；2022年全区常住人口9.4万4、人毛集镇常住人口43005人，夏集镇常住人口23734人，焦岗湖镇常住人口27931人；2022年毛集人口同比上年微减少；数据来源：淮南市2022年经济数据公报，2022年毛集户籍人口13.7万人期房和现房共同在售，封闭性乡镇市场，争夺为数不多乡镇客群房价2020年-2023年近三年房价维持在35003600元/毛集试验区焦岗湖大道经济开发区焦岗湖景区颍凤路东方御景三期文商城四期福园祥和府三期壹号院未来芯城本案位置楼盘体量销售价格未来芯城70万方高层4000元/壹号院/预约登记大湖名城/高层3800-4200元/文商城三期/四期现房少量电梯房3800-4200元/祥和府三期三期现房3600-45、200元/东方御景三期现房少量3600-3800元/毛集房地产市场板块呈现东西片区分化，区政府在西，毛集镇政府在东，楼盘开发集中于西区域库存毛集在售楼盘货量有500套房源，平均市场月度去化10-15套，旺季市场销售情况稍微销量提高；整个毛集待售存量达到3987套（不含二手房），市场处于下行阶段，竞争残酷，新房交易持续低迷；未来芯城大湖名城文商城四期祥和府三期壹号院东方御景三期毛集库未来存量达到3987套，市场处于高库存量，低去化，去化周期长一期推出5栋高层224套，规划一期-三期共计1100套，四期和五期尚未规划，库存1000套左右一期在售6栋高层共计150套，剩余75套，二期和三期库存1166、7套；文商城四期福园，预约登记中，共计11高层，大概800套左右，三期有部分现房祥和府三期剩余200套左右毛集壹号院洋房大概800套未售东方御景三期剩余20套短期库存、长期库存双高区域重点个案|未来芯城一期规划开发10万方，已建5栋高层处于准现房阶段，产品面积段80-165，在售均价4000元/,一期规划1162户，交房时间2025年；销售现场对外释放目前一期在售剩余40-50套；宏地集团与文商集合作项目，宏地集团操盘，规划70万方综合体 销售总价125m：45万-50万/118m：43万-48万/108m：39万-43万/80m：28万-31万一期销售动态：首付3万起，主打毛集新中芯约70万7、方都市综合体安师大附中名校,无理由退房 算价9#1004面积118.95，表价4217.39元，折后单价3922元，目前案场算价折扣93折。（另外中介2个点折扣，案场经理2个点折扣未放）；重点个案|未来芯城项目打造科技住宅，产品规划1梯1户，独立电梯入户科技住宅智能体系新一代新风系统，户外直饮水系统，入户净水系统，高空抛物识别、夜光跑道、社区WIFI全覆盖等10智能安防系统。九年一贯制教育名校（规划），总规模54班学区资源约3公里焦岗湖国际湿地公园景观资源约1.2公里凤台南高铁站，高效出行交通出行约3万方繁华金街：将引进大型商超、母婴店、棋牌室、健康童玩等丰盛生活配套商业街区自带约4000卡丁8、车主题乐园：集游玩、电竞、互动、宠物等多元素于一身主题乐园自带毛集首个电竞汽车酒店：多重汽车元素与酒店的完美融合汽车酒店毛集首个约200泳池品质住区-全维革新高定理想大宅首游泳池约66米毛集最大楼间距，3000m私家花园，园区通风采光远超同类超阔楼间距未来芯城价值点包装毛集最大的营销中心，营销包装从围挡、现场包装、沙盘、区位图等，样板房设置在工地现场，看房距离远，通道包装略显不足；重点个案|大湖名城项目占地150.09亩，建设面积约22万方，容积率低至1.79，绿化率超40%.住宅超15万方、商业综合体14221，集购物、餐饮、娱乐、影院、休闲为一体；一期6栋高层已成现房，2023年12月份交9、付；2019年毛集实验区政府重点招商引资企业安徽广拓置业投资开发销售动态：一期现房销售，购房送华为手机/国内双人游22万方新中式国风美宅 算价7#1104面积106.79，表价4436元，折后单价4187元，交2万抵3万，按揭98折，送华为手机5000元，国内双人游5000元，按时签约9.95折（另外中介2个点和开发商领导2个点未放）一期项目情况一期已经为现房，社区内部正在做绿化；样板房有专职物业人员；户型1梯1户，作为招商引资项目，购房上学可在毛集任何学校就读；紧邻市政公园，畅享约60000亩焦岗湖生态大湿地1.79超低容积率，最大约50米楼间距3150的六班制幼儿园规划，用心陪伴孩子成长重10、点个案|壹号院毛集纯洋房住区，低密度1.6容积率，预约登记，工程进度慢淮南本土开发商开发，产品规划低密洋房住区，户型面积105-135，毛集壹号院约7.3米Imax宽绰阳台；2022年9月12城市展厅开放2022年9月19-30VIP入会2022年10月1-7嘉年华活动2022年10月30日工地项目动工2023年1月购房首付0压力毛集壹号院营销动作：项目入市一年，工程进度缓慢，毛集乡镇买房客户对VIP入会营销手段并不买账，农村买房更愿意看到现房，毛集壹号院在毛集认筹量不理想，营销动作已停滞；购房客群调研事业单位编制入学买房进城买房淮南/凤台事业单位编制导入，以及外来事业单位考入；学校教师群体编11、制调动；这部分客群占5%左右毛集有部分客群考虑孩子读书购房，以农村希望有个好学校居多，目前在毛集上学可选择的学校较多，同时被凤台分流毛集进城买房主要购房群体在乡镇和村里，家庭考虑结婚和外地打工回乡置业目前占到60-70%毛集购房力客群基础薄弱，导致房价很难有较快上涨的空间，目前毛集购买群体主要还是乡镇和农村客群，以及考虑孩子入学需求购房客群；在毛集区做生意和稍微有钱的客群，意向购房在淮南/合肥和凤台毛集购房实力不强，客群被凤台和淮南分流严重，毛集市场客户基本来源乡镇和农村，有部分外来厂区打工客群进入区域市场总结封闭市场高库存量去化缓慢销拓一体同质客群竞争激烈市场总结 毛集试验区属于乡镇封闭性市12、场，内生消化 在售楼盘货源充足，未来存量有接近4000套房源 在售楼盘各家去化均不理想，淡季市场平均每月各家楼盘不足3-4套 区域在售6个楼盘，期房销售和现房销售并存，供货充足，短线和长线竞争 区域市场客群重叠，客群基本来自乡镇和村里进城客群，客群同质100%销售艰难，区域楼盘营销团队编制采取是销拓一体，同时采取二手房分销带客封闭性市场，淡季和旺季分明，淡季销售量萎靡不振，客户购买情绪低落；案场营销主要加大折扣力度为主二手房和一手房价格倒挂，二手房抛售量，影响新房价格和成交量意境图毛集三个乡镇，区域拓客狭窄，乡镇客群和农村客群拓客竞争进入白热化，同时要面对凤台楼盘对本区域客群争夺意境图营销建议13、PART0201价格建议02案名建议03营销策略城市边缘，弱板块本项目位于城市边缘，周边分布毛集各个村，自身配套几乎没有；房地产开发集中西边，项目区域属于弱板块；二手房抛售项目归属安置房项目在市场劣势归于属于安置房，安置拆迁的客户对外出售房源价格2300-2400元/;社区内部物业管理、居住条件、停车管理都欠缺，很难提高；二手房抛售严重，对外售价2500-3000元/,部分老旧破小房子对外售价2000-2500元，东风农场房子对外挂5-10万一套项目定价建议-市场逻辑本项目所属区域属于毛集边缘区域，弱板块，项目旁边分布毛集各个村；项目归属于安置房类，安置房对外售价2300-2400元/，市场上14、二手房和一手房倒挂，二手房对外售价普遍2500-3000元/;安置房脱手困难，不属于完全产权，房屋质量不高，社区基础设施差项目定价建议对毛集区域市场可参考住宅项目有未来芯城、大湖名城、祥和府和东方御景；东方御景位于本项目斜对面，三期尾盘和现房在售；本项目住宅均价3201.04元/（完全产权），商铺均价6000-7000元/本项目竞品有现房和准现房，市场去化缓慢，周期长，市场没有溢价空间；考虑本项目唯一学区价值和现房，产品户型并不是市场主流产品，产品附加值难以显现；区域市场竞争性激烈，同时要保证能够实现营销目标，本项目性价比的优势需要凸显，给予项目入市的价格策略项目低价或者平价入市，激起市场关注15、度；对本项目商业可对比东方御景一拖二商铺售价7000-8000元/,相对于东方御景商铺直接对面实验中学。本项目位于实验中学以南，距离300米，学生消费和人流几乎没有，我们建议商铺均价在6000-7000元/;在售楼盘购房优惠在10-12个点比较因素权重ABCD未来芯城大湖名城祥和府东方御景拟合度权重拟合度权重拟合度权重拟合度权重区域条件地段0.151040.091050.141050.141150.15配套0.151100.141050.151050.121000.15环境0.11050.1950.081100.111000.105交通0.151050.141000.071050.15105016、.14城市规划0.051050.0121050.021050.05950.049项目条件楼盘规模0.051200.061150.051000.0451150.037户型设计0.1900.08900.05850.05950.08建筑品质0.1850.085900.08800.07950.08发展商品牌0.1950.085900.06800.061100.06物业管理0.05900.032800.011850.0221050.021综合权重100%0.82 0.71 0.82 0.87 初步价格预测参考对象销售均价修正系数修正价格项目权重权重价格当期拟合价格A40000.824329630%98817、.83201.04B42000.7112986.220%597.24C38000.8173104.620%620.92D38000.8723313.630%994.08项目案名建议项目案名建议本项目案名建议：城投状元府slogan：一座状元府 人生锦绣时本项目核心价值点：国企城投+学区现房+五好住区本项目推广诉求点：三好学生 五好住区好品牌好学校好环境好户型好生活营销策略-价值输出价值输出热销扩势氛围转化客户召集双渠传播价值渗透价值输出 价值输出全面，核心学区价值不动摇，始终坚持学区、五好住区、国企现房等价值输出，结合项目价值点，进行生活化、情感化演绎，提升客户的接受度和认可度 热销扩势：线上18、热销单图、视频集中宣传，打造红盘形象，提升客户购买决心；线下统一说辞，对到访未成交客户二次逼定邀约，传递机会点 气氛转化：活动当天意向客户集中到访，要求案场所有人员必须时刻保持活跃，根据案场客户，案场集中喊控、房源挤压配合、全天不断刷屏成交、电话背景音制造紧迫感在活动前期的推广中，项目内容的价值渗透做到“润物细无声”，让卖点触发客户的猎奇感、围观欲和代入感，进行价值的再度演绎,活动与价值点相嫁接 线上线下双渠道传播：线上1分购裂变链接及活动价值软文，嫁接项目“今年买今年住 3字头起上实验中学”的推广信息进行传播 客户召集+二手房经纪人启动：线下统一说辞邀约意向客户集中到访，二手房经纪人集中宣讲19、，要求带客首期住宅房源34套，商业40套（单层）营销策略-推售建议提前价值宣传 考虑现房入市即开售9月份10月份11月份12月份1月份2月份营销节点营销中心装修/商业街氛围营造销售阶段入市销售国庆营销中心开放元旦春节推广主题一座状元府 人生锦绣时3字头/起 上实验中学首付3万起 有房 有车返乡置业 购房8重礼1一座状元府 人生锦绣时强调“项目IP+学位价值”塑造产品价值形象 品牌助力树立形象关键点形象深化关键点名门甲地出状元 强调“学位+价值洼地+人文圈层”扩充项目客群受面 实现去化定位客群关键点公园学府/出家门/进校门强调“学区赋予孩子升学”定位目标客群 提高价值2城投状元府：围绕学区现房+20、实验中学/明德小学学区价值，进行价值推广塑造学区价值，提升传播文化品位，全力扩充目标客群3营销策略建议-推广策略营销策略建议-推广策略 全媒体矩阵搭建 塑造网红热盘 自成媒体大V自创大V 官微发声官方视频号 视觉导流官方抖音号/头条号 品牌升级知乎/小红书新媒体平台IP网红形象塑造 老业主社群运营 关系维温官方价值通稿发布 权威发声全民营销活动推荐 促老带新 搭建项目官方视频号，借势投放媒体及自身项目，扩大项目信息传播增量 精准投放地区 受众瞄准自创头条信息流广告增强自身发声平台 明确目标客户画像解锁流量密码引流导客营销策略建议-推广策略八点半回家-系列视频政策优惠：置家嗨购券=8888元1521、万现金红包雨、switch游戏机 粉丝抽奖：清空购物车、5万现金等 成交组件：字节小程序做营销收口预约+领券+现金大奖报名创意形式：1+4连麦直播引流直播间 活动直播日常短视频深度种草官方直播间拔草流量数据观看人数350W+视频流量1600W+成交金额10.5亿元+营销策略建议-展示策略展示策略营销中心样板打造商业街区针对本项目展示策略，主要从营销中心包装（外部和内部）、样板房营造、商业街场景营造；营销中心建议选取十字路口商铺3间作为营销中心接待；商业街区商业街推广案名、树木亮化、商铺门头、商业场景小品；营销中心营销中心包装成图书馆,强调学院文化；营销包装学区价值、国企品牌、学区现房外部增强领22、地感，内部提升销售价值感知能力营销策略建议-分销带客毛集市场共计4-5家二手房做新房业务，二手房做新房占比较高，对本项目要做好快速的到访，必须要做二手房中介带客制度和分销政策；建议项目与二手房主要负责人点对点对接、多次沟通，从三个方面开展动作：01 分销佣金：分销佣金2%，保持与市场平均水平，阶段性设置跳点，刺激经纪人带访问题：阶段性通过带访送礼、成交抽奖、渠道启动培训大会，通过各种福利吸引经纪人02结佣问题：项目申请渠道专项前佣，解决渠道结佣问题，提高带客积极性，和市场竞品抗衡03提带访量 树经纪人口碑营销策略建议-经纪人激励案场中设置经纪人加油站，放置点心等，以此增加经纪人带客的积极性，强化互动和粘性；带访成交及时拍视频和照片，发送喜报，刺激经纪人带客成交积极性。设置经纪人加油站 增强互动和粘性营销策略建议-老业主关系住宅交付入住，挖掘老业主有效动作坚持长期做加大老业主维系，通过季度业主观影会、每月业主火锅家宴、每周业主雀神大赛等主题活动等动作，持续维系老业主，不断增强项目与业主间的粘性，业主满意度逐渐提升，老带新最新占比提升。THANKS人文教育先行作品城投状元府