1、恒丰大酒店项目可行性研究报告编撰单位：麻城市恒丰大酒店有限公司 编撰时间： 第一章 总论1、1 项目概况 本报告所陈述的对象为恒丰大酒店酒店项目，以下简称本项目。本项目位于白果镇曾垸村，建设用地地块方正规则，视野开阔，是建设高档酒店的理想用地。1、2 项目提出的背景及建设必要性在过去的20年，随着中国经济持续升温，中国的旅游业有了长足的增长，现已跻身于世界旅游大国之列，跃居亚洲旅游大国之首。旅游业已经被中央政府确定为国民经济发展新的增长点，它在扩大开放，带动相关产业的发展，促进就业和区域经济平衡发展以及提高人民生活质量和素质等方面发挥了越来越重要的作用。随着近几年国内经济的好转、国家假日经济的2、刺激、国人消费观念的改变，使得白果镇的经济迅猛发展，石材企业不断发展，吸引外资项目不断增加，不少人士认为，未来几年白果镇经济将取得突破性发展。在此背景下，我们准备开发建设的恒丰大酒店无疑适时而上，具有一定的建设必要性，一方面尽可能的提供给市场高品质的房地产产品，满足市场的需求，另一方面也会产生较大的经济效益和社会效益。1、3 可行性研究的依据和范围本报告是基于对市场的充分了解和对该项目的市场前景有着准确的判断而作的，具有科学性和前瞻性。本报告在以下的部分将着重对本项目的市场分析、项目定位、规划设计定位、营销推广策略以及项目的财务评价进行研究。第二章 市场调研及前景预测2.1 恒丰大酒店模式情况3、分析 一市场形势分析 （一）客观区域市场分析 1从整个麻城来看，白果是我市近年来经济发展最迅速的乡镇之一。在过去的20年，随着中国经济持续升温，中国的旅游业有了长足的增长，现已跻身于世界旅游大国之列，跃居亚洲旅游大国之首。旅游业已经被中央政府确定为国民经济发展新的增长点，它在扩大开放，带动相关产业的发展，促进就业和区域经济平衡发展以及提高人民生活质量和素质等方面发挥了越来越重要的作用。 2房产投资从腹地转移到旅游度假胜地，旅游地产正在形成市场。房地产投资从腹地走向旅游度假胜地，是房地产发展的一个必然。因此，恒丰大酒店的开发有着良好的外部经济环境，社全环境和地理位置。这都是本项目面对的市场基础。4、（二）市场供求分析 恒丰大酒店开业之时，白果镇仅有两家规模较大的酒店，客房接待能力严重不足，从目前来看，白果镇的接待能力并没有饱和，尤其是在周末和节假日以及黄金周根本就供不应求。 （三）市场定位恒丰大酒店是设计为三星级标准的酒店，目标是来白果投资的具有高消费能力的富商、高端游客，及其它社会高层机构和知名人士。 （四）比较分析在同样的地理条件下，白果暂时尚未出现可类比的项目。严格来说白果达到星级酒店概念的房地产项目并不多见。目前唯一竞争对手是镇区的丽晶大酒店。因地理位置等原因，所以与本项目存在不可比性。2.2 本项目优劣势分析本项目与丽晶大酒店项目相比较，具有共同的特点： A.都位于白果镇区 B5、.均为酒店项目本项目与丽晶大酒店相比较具有如下优势： A.位置更好，我们为镇区繁华地段 B.产品概念、户型设计更符合市场的需求（突出旅游房地产概念，迎合客户对旅游度假房产的需要，套房户型可自由组合）2.3本项目前景预测我们评价本项目的原则是谨慎、保守的，但本项目的市场综合环境又是值得乐观的。我们在以下部分的财务评价中，运用的经济数据，如价格，均是低于目前的市场价格；成本，又是按最高可发生的成本估算，因此，从理论上来讲，本项目的实际收益率将会高于本项目以下预测的理论收益率。随着麻城整个经济环境的逐步改善和旅游产业的快速、稳定发展，房地产市场价格的回升也是指日可待。白果作为著名的工业经济重镇，越来6、越受到人们的关注，可以预测，本项目具有较好的市场前景。第三章 项目定位31开发该项目目的定位：1投资收益的最大化 2提升白果镇的品牌形象； 3为白果成为整个麻城旅游目的地做出贡献； 4增强在市场竞争力； 5增强客户满意度，提升客户重复入住率。 32项目开发的市场需求定位虽然是新建酒店，但是我们积累了许多成功的经验，这些都将成为恒丰酒店建成后，成功运作的保障。一些老前辈在前期反馈了很多好的建设性建议，是促使业主尽快开发恒丰酒店的重要源动力。这些意见包括：1对总体接待能力的需求，尤其是节假日的客房需求；2对多功能厅和现代化会议设施的需求；3对现有园林和开敞的空间的满足和称赞；4需求更多的娱乐设施；7、5需求更多的独家休闲和VIP空间；7需求更多的文化活动和短程旅行活动。33行业发展趋势项目影响 1规划、设计更大面积的客房和可灵活组合的套房； 2更高质量的建筑、更漂亮的外立面和更精细的室内装饰； 3体现与其它酒店的合理差异性，以保持自我优势和特色，提高市场竞争力；4招聘、培养、培训并保持高素质的员工队伍，提高服务水准；5增加康体和健康水疗设施；3、4 项目建设方案及规划设计定位1.总体规划设计特色 本项目的设计主旨是为度假旅游的成功人士、会议团队提供一个高档的休闲度假酒店。本项目设计分为裙楼和主楼，楼高六层，裙楼用于度假酒店公共配套。别具一格的开敞式酒店大堂，融合成出优美的度假酒店效果。2.8、建筑设计与规划定位设计约100套客房，安排不同布局方式的单元，500平方米以上的多功能厅。3.建设与装修高标准建设。建筑采用框架结构，户型以单间为主，配以部分双套间和三套间，以适用不同客户的需求。户型面积从15m2到56 m2不等。装修：全部按四星级酒店标准装修，配备四星级酒店必备的设施、用品。4.设计意图和要求： 1.充分利用阳光，创造舒适宜人的荫凉环境； 2.提供高质量的、令人身心舒畅的停居环境； 3.建筑风格符合地方个性和气候特征； 4.结合环保设计，如太阳能利用，水循环使用和污水处理系统。本项目房屋造型及格调以休闲度假为原则，体现酒店外观，项目建设密度低，大绿化，充分体现宜居效果。第四9、章 管理方式 一、营业收入 通过经营出租酒店客房所产生的收入（仅指房租）,不包括酒店商场、会务、餐厅、酒水、洗衣、电话、电报和电传等其它酒店项目的收入，不包括服务费收入以及酒店设备、场地的使用费、租赁费等收入。二、经营管理成本营业费用、营业税金、管理费用、人员工资、管理佣金、设施保养维修和家具更新基金的累加资金。三、可分配收益酒店客房营业收入按双方约定方式进行分配的收益部分。四、会计年度第一个会计年度，从当年酒店客房经营之日起，至同年的12月31日止。以后每年从 1月 1日起至当年的12月31日止为一会计年度。 第五章 管理公司的权利和义务权利：1、 甲方在管理期限内将作为酒店唯一的独立经营者10、和管理者，代表业主进行日常的经营管理活动。2、 聘用经验丰富的酒店管理人员，组织务实高效的管理机构，采取正确的经营决策和手段，保证酒店经营的最高效益。 义务：1、 甲方应以三星级酒店标准把酒店管理成为一家优秀的在本地区同行业中有竞争能力的酒店。2、 甲方定期向乙方公布经营情况和收入情况；（仅对委托经营的业主）3、 向乙方通报重大经营决策和重大事件；4、 甲方应如期向乙方支付应得经营收益；5、 在整个经营期内，甲方应严格遵守国家的法律、法规和政策，励精图治，合法经营，努力提高竞争力。第六章 产权运作方式 一、日常酒店管理 1.酒店的客房、餐饮、康乐、会务、培训等日常营业； 2.酒店各项设施、设备11、的日常维护、维修及其改造； 3.酒店的宣传广告及公关促销活动； 4.酒店人力资源管理； 5.酒店的安全防护； 6.培训、服务水准提升。 二、业主卡 1.业主将拥有一正一副两张印有恒丰酒店编号的业主卡。 2.两卡享有同等权益，业主或持业主卡的人士可签单挂帐享受酒店的优惠服务。 3.持卡人的卡号必须与业主备份的本卡签单权益人身份相符； 4.业主遗失业主卡时，应在第一时间通知酒店经营管理公司挂失并及时补办。挂失前该卡所发生的消费费用，由业主承担。 5.该卡自行转让无效。第七章 社会效益分析本项目的成功开发，可以改善白果镇区的综合环境，启动社会闲置资金，增加就业率，对促进旅游及房地产消费起到双重积极的12、作用，同时也为白果镇旅游房地产的开发和运作提供了宝贵的经验，开创了一条新的发展思路。这也是本项目的社会效益所在。第八章 结论通过以上的分析和策略，我们发现，项目达到的盈亏平衡点较低，而且，投资收益率高于行业基准收益率，具有较大的投资吸引力。在项目的投资和开发中，不可预测的风险较少，可控性较强，因此本项目的投资开发无论在市场上、操作上还是在财务上都是可行的。就本项目而言，市场的分析和项目的整体定位，以及项目投资经济分析是基于经验和经济学的角度来定的，具有客观性和一般性，符合市场规律及投资经济原理，配以合理的营销手段，实现项目的销售目标，并最终实现本项目的赢利目标将是可以实现的。目 录第一章 概 13、述11.1 项目概况11.2 编制依据21.3 主要研究内容21.4 主要研究结论31.5 主要技术经济指标表3第二章 项目背景及建设的必要性52.1 项目建设背景52.2 项目建设的必要性8第三章 市场分析及规模确定113.1 生猪市场分析113.2 项目优势分析133.3 规模确定14第四章 项目选址及建设条件144.1 项目选址144.2 建设条件15第五章 项目技术方案175.1 建设规模及产品方案175.2 饲养技术指标185.3 饲养管理205.4 猪场防疫265.5 沼气生产工艺方案27第六章 原辅材料供应326.1 主要辅材料供应326.2 燃料及动力33第七章 土建工程及设备14、选型337.1 总图布局337.2 建设内容347.3 方案设计357.5 公用工程37表7-4 新增主要生产设备选型表43第八章 节能与环保448.1 节 能448.2 环 保45第九章 劳动安全、卫生及消防489.1 编制依据489.2 劳动安全措施499.3 安全卫生措施509.4 消 防51第十章 项目组织管理5310.1 组织管理5310.2 劳动定员54第十一章 项目实施进度56第十二章 投资估算与资金筹措5712.1 编制依据5712.2 估算说明5712.3 估算结果6012.4 资金筹措60第十三章 经济评价6213.1 编制依据6213.2 基础数据6213.3 流动资金估15、算6313.4 项目总投资6313.5 投资使用计划与资金筹措6313.6 年销售收入和年销售税金及附加估算6313.7 总成本费用估算6413.8 利润总额分配6613.9 财务盈利能力分析6613.10 不确定性分析6713.11 不确定性分析6713.12 评价结论68第十四章 项目招投标6814.1 编制依据6814.2 招标确定6814.3 招标程序69第十五章 风险分析7015.1 财务风险分析7015.2 技术风险分析7115.3 营销风险分析72第十六章 结论及建议7216.1 结 论7216.2 建 议73目 录第一章 总 论11.1项目概况11.1.1 项目名称11.1.216、 项目建设性质11.1.3 项目建设单位及性质11.1.4 项目单位负责人11.1.5项目建设地点11.1.6 项目建设规模及内容11.1.7项目建设期限21.1.8投资规模及资金构成21.1.9 资金筹措21.2可行性研究报告编制依据与范围21.2.1编制依据21.2.2研究工作范围31.3研究结论3第二章 项目建设的背景和必要性42.1项目建设背景42.2项目建设必要性62.3项目建设的可行性82.3.1宏观政策面82.3.2资金筹措的可行性强82.3.3外部配套条件好8第三章 项目建设条件93.1项目地址自然条件93.1.1 地理位置93.1.2气候状况93.1.3资源优势93.2社会经17、济条件103.3工程地质情况113.4项目场外资源共享条件123.5项目配套建设条件133.5.1项目供电133.5.2供水与排水133.5.3供热及供气13第四章 项目建设单位基本情况154.1主要职责154.2内设机构164.3派出机构174.4人员编制和领导职数17第五章 项目建设方案185.1建设原则185.2指导思想195.3功能分区与布局195.4建设规模及内容195.5工程设计方案215.5.1土建工程建筑结构设计215.5.2给水排水系统方案设计225.5.3采暖通风方案设计235.5.4电气设计23第六章 环保及消防和节能256.1项目建设的环境保护256.2环境保护评价2618、6.3消防措施276.4节能要求286.4.1门、窗洞口与墙体节能要求286.4.2电器设备节能要求286.4.3水、电、暖与燃气管网设计要求286.4.4节能管理要求28第七章 项目组织与项目管理297.1 组织机构297.2 项目工程质量管理307.3 项目财务管理307.4 项目管理307.5 工程管理安排317.5.1 工程建设期间的管理317.5.2 工程建成后的管理32第八章 项目的招投标工作338.1招标依据338.2招标范围338.3招标方式338.4招标组织形式338.5招标组织形式表33第九章 项目投资估算与资金筹措359.1投资估算依据359.2投资估算359.3建设资金筹措369.4建设资金使用计划369.5资金使用及管理37第十章 项目实施进度安排3810.1 建设进度安排3810.2 项目实施进度直线图38第十一章 综合评价401.1经济效益评价401.2社会效益评价40第十二章 研究结论42