1、凯尔顿（雅安）国际大酒店可行性研究报告书目 录第一章总论.41.1项目简介.41.2可行性研究报告编制依据、指导思想与范围.41.3项目建设单位简介.61.4研究的主要结论与建议.9第二章项目建设背景与建设必要性.102.1项目建设背景.102.2项目建设必要性.15第三章 市场分析与预测.183.1宝兴县旅游市场简析.183.2宝兴县星级酒店市场简析.193.3项目周边市场环境分析.203.4本章小结.21第四章 项目建设条件分析和需求分析.224.1项目建设条件分析.224.2县域经济基础分析.,.234.3发展优势.25第五章建设内容与规模.265.1建设内容与规模.265.2经营内容.2、29第六章 工程设计方案.316.1 设计依据.316.2工程概况.316.3建筑设计.316.4结构设计.336.5辅助工程.34第七章 环境影响分析.397.1 周边环境现状.397.2 环境影响分析.397.3环境保护措施及治理效果.40第八章 节能.418.1设计依据.418.2 节能措施.42第九章消防与安全卫生.439.1消防.439.2劳动安全.449.3卫生防护.45第十章项目的组织机构与运作方式.4710.1组织机构.4710.2 部门职能.47第十一章经营方式与营销策略.5311.1经营方式.5311.2营销策略.54第十二章 项目实施进度.5712.1项目工程实施计划.53、712.2项目实施横道图.57第十三章 投资估算.5813.1估算编制依据.5813.2估算编制范围.5913.3估算编制方法.5913.4投资估算.5913.5资金筹措及还贷.60第十四章 经济效益评价.6014.1成本核算.6014.2利润估算.6114.3财务评价结论.62 第十五章 结论与建议.6415.1 结论.6415.2 建议.65 第一章 总论1.1项目简介 1.项目名称：熊猫（雅安）国际大酒店建设项目2.项目建设单位：中国广厦建设集团有限责任公司3.项目负责人： 秦亮4.项目建设地点熊猫（雅安）国际大酒店位于四川省雅安市宝兴县行政文化中心灵关镇，占地面积200亩。5.项目建设4、内容和建设规模：熊猫（雅安）国际大酒店按五星级标准设计，共有客房200套，地上总建筑面积36006平米。6.投资估算及筹措资金 总投资35000万元，其中：建设投资34700万元，铺底流动资金300万元。本项目资金筹措按以下方式进行：项目单位自筹33000万元；土地出让金2000万元由政府划拨。 7.可行性研究报告编制单位：重庆市合川区工程咨询公司1.2可行性研究报告编制依据、指导思想与范围1.2.1编制依据1中华人民共和国城市规划法2国家计委颁发的建设项目可行性报告编制指南（2002年）、建设项目经济评价方法与参数（1992年）；3四川省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要4中国食物与营养5、发展纲要（20062010年）；5四川省“十二五”旅游业发展规划6城市用地分类和规划建设用地标准（GBJ137-90）7宝兴县国民经济和社会发展“十二五”规划纲要8.宝兴县土地利用总体规划和宝兴县其他有关专项规划9.宝兴城市总体规划（20042020年）10.国家计委建设项目可行性研究报告内容及深度的规定11.其他相关的政策法规和技术规划12 熊猫（雅安）国际大酒店建设项目提供的相关资料1.2.2指导思想 1.充分利用项目建设所在地的区位优势，搞好项目的规划设计，突出经济、先进、实用、美观、舒适和多功能性。 2.项目建设要围绕发展城市经济、知识经济、假日经济、旅游资源、人文优势等做好旅游观光事6、业这篇文章。为国内外商贸易交流、文化交流做出贡献。 3.项目建设是按照宝兴县城市总体规划的要求，通过项目建设，进一步完善周边环境和项目建设所在地的城市中心区域功能，创造良好的投资环境和经营气氛，吸引更多的客户，谋求项目最大的经济效益和社会效益。4.酒店设计既要现行特点体现行业特点（住宿、餐饮、娱乐、商务、旅游、展览与展示、购物、会议、交际等），又是具有服务社会（满足市场需要、增加就业、拉动全县经济增长等）的功能。 1.2.3可行性研究报告编制的范围 1.项目建设的背景及必要性 2.项目选址及建设条件 3.建设规模与建设内容4.工程技术方案 5.公用工程和辅助设施6.环保、节能、安全与消防 7.7、项目实施计划8.组织机构与人力资源配置9.投资估算和资金筹措10.效益分析11.结论与建议1.3项目建设单位简介 熊猫（雅安）国际大酒店由四川志宏钓鱼城餐饮连锁有限公司投资兴建。四川志宏钓鱼城餐饮连锁有限公司成立于2004年，是一家从事餐饮连锁经营和餐饮管理咨询的专业公司。公司秉承“以天下眼光，做平凡事业”的经营理念，旨在创建和推广中国最具发展潜力的知识和文化餐饮品牌。本公司现旗下现有三个品牌运作：钓鱼城老鸭汤、钓鱼城靓汤食府和烤鱼西家。钓鱼城老鸭汤是公司最初创立的品牌，公司的文化背景也是从钓鱼城老鸭汤延伸而来。“钓鱼城老鸭汤乃重庆合川古传菜品，近有周氏传人献出秘方，始有我辈之口福也。相传当年8、钓鱼城抗元，蒙古军困城三十余载而不克，大汗蒙哥（元宪宗）亦在此殒命，从此改变了世界战争的格局。然宋军抗元长年受江风侵袭，多有患寒湿症者，时有周姓老翁献一方（即老鸭汤），患者食之意相痊愈。两军交战大获全胜，时人又谓得胜汤。该汤选料独特，辅以嘉陵江畔野放三年之老鸭，用钓鱼城山中特产萝卜泡制年余后，配周氏祖传秘方文火煨制而成。其汤鲜香，亮丽可口。常食之可以延年益寿，祛风除湿，美容养颜也”。故，合川钓鱼城古战场古朴厚重的历史文化和人文景观即是本企业的文化背景。加盟理念：以成熟的品牌造福社会，以诚信感动每一位投资者；经营理念：以天下眼光，做平凡事业；文化理念：以独特的饮食文化，创建中国最具发展潜力的知识9、和文化餐饮品牌；服务理念：主动、热情、耐心、周到；人才理念：拥有人才，方能挑战未来；管理理念：用好一名干部，树立一面旗帜。本公司自成立以来，有直营店8家，加盟店33家，现拥有一个食品厂、二个菜品开发部、三个管理中心、四个分公司、五个专家顾问团队，直营店和加盟店分布全国二十多个省、市、自治区。年营业额在8000万元以上，年纳税额在200万元以上；达2000以上人员就业问题得到解决。本公司先后荣获“全国绿色餐饮企业”、“中国诚信餐饮企业”、“中华名火锅”、“2005年最具推广餐饮品牌”、“2005年全国诚信连锁企业”等多项荣誉称号。并成为“中韩特许联合会”理事单位。受到业界的一致好评。公司拥有一支10、有思想、守纪律、有生命力和时代精神的专业团队，在公司董事长周志红的带领下，誓要向“创建中国最具发展潜力的知识和文化餐饮品牌”的目标奋斗。公司董事长周志红：中国TOT100大金牌管理师、经济师；合川区工商联执委、合川区政协委员；中韩特许经营联合会理事；重庆连锁经营协会理事；被旅游新报和21世纪人才报誉为“餐饮奇侠”和“成功餐饮世家”。总经理邓向东：国际餐饮管理师，TOT100大金牌管理师，有10多年餐饮管理经验和成功案例，被誉为“品牌餐饮重量级的操盘手”，曾任首届火锅协会首届连锁经营协会副秘书长。发表餐饮文章40余篇，其中代表公司撰写的重庆火锅传承文化的使者在第四届中国美食节暨首届火锅文化节论坛11、上获论文一等奖。公司拥有2位高级营养师、20位全国知名的职业经理人和各方面的专业人才，成为公司“创建中国最具发展潜力的知识和文化餐饮品牌”的强大后盾。凡本公司旗下的店所到之处，一律受到业界和广大消费者的认可，本公司的品牌钓鱼城靓汤食府“玉皇兔汤”被中华作家杂志社誉为“中华一神汤”，并带动当地市场经济，各种原材料价格一路飚升；有力促进当地的经济发展。公司为适应广大消费者口味和健康饮食新风尚，继钓鱼城酸萝卜老鸭汤后，相继推出了钓鱼城风萝卜老鸭汤、山珍老鸭汤和滋补型系列当归老鸭汤、天麻老鸭汤、甲鱼老鸭汤、虫草老鸭汤等新品种。创建了“钓鱼城靓汤食府”、“老重庆私家菜”等新品牌；钓鱼城品牌所到之处，备受12、消费者喜爱，立即形成一股“食要健康，请喝靓汤；人要精神，就到钓鱼城。”的新食尚。公司的物流配送体系已初具雏型，公司每年都要从合川向全国各地发送成品冻鸭200吨以上，向全国各地发送酸萝卜底料1000吨以上。公司从创建开始就走营养健康的养生路线，紧跟国家大政方针，一律采用无公害原材料。现为了面向全国推行营养养生路线，让所有人都吃到无公害的食品，公司正拟建“餐饮连锁物流与原料供应基地”，种植基地正式启动后，产品除用于本企业的原材料供给外，还面向全国推广。而今，已经初步取得了成绩，引起了社会及相关部门相当关注，这是难能的认可！公司也为之欣慰，希望社会各界继续支持和关注本公司。1.4研究的主要结论与建议13、1.4.1主要经济技术指标 主要经济技术指标名称单位数量备注总投资万元35000其中1固定资产投资万元1825002铺底流动资金万元50正常年份销售收入万元5340.7正常年正常年份总成本万元3005.8正常年利润总额万元2324.6正常年所得税万元581.6正常年税后利润万元1744.8正常年内部收益率%11.6税后财务净现值万元1299.6税后静态投资回收期年7.9含建设期1年动态投资回收期年10.7含建设期1年投资利润率%10.8投资利税率%11.0盈亏平衡点（产量）%70.5第二章 项目建设背景与建设必要性2.1项目建设背景2.1.1雅安及宝兴县简介雅安位于四川盆地西缘、邛崃山东麓，东14、靠成都、西连甘孜、南界凉山、北接阿坝，距成都仅115公里，国道108和318线穿城而过，雅泸高速、成雅高速与之相连，是四川盆地与青藏高原的结合过渡地带、汉文化与民族文化结合过渡地带、现代中心城市与原始自然生态区的结合过渡地带，素有“川西咽喉”、“西藏门户”、“民族走廊”之称。雅安是一座新兴的中国优秀旅游城市。CCTV中国十佳魅力城市，国家级生态示范区，入选2012年度中国特色魅力200强，是四川旅游西环线和香格里拉环线上的客源枢纽，交通枢纽和重要门户。处于香格里拉、攀西阳光、 海螺沟冰川三大旅游精品景区连线和多条黄金旅游线路交叉重叠的节点上， 是被国家地理杂 志评为中国景观大道川藏线的起点， 15、是进入大香格里拉的东大门， 是四川省旅游西环线上的大驿站；蒙顶山、碧峰峡、大熊猫基地、 周公山温泉、上里古镇等旅游景区环抱四周，城市和景区紧紧相连，互为依托。境内自然资源丰富，人文底蕴深厚。幅员面积1.53万平方公里，气候类型为亚热带季风性湿润气候，南北差异大，年均气温在14.117.9间，降雨多，有雨城、天漏之称。湿度大，日照少。雅安历史悠久，先秦时代就已纳入中央政府管辖，两汉文化历史底蕴丰厚，是国宝熊猫的故乡、也是世界茶文化的源头，还是盆地向高原过度的生态阶梯。更是沟通川、藏、滇各民族的边缘走廊。自然风光、历史人文独具特色，地缘优势明显，生态资源优势突出。 2012全市生产总值达到398.16、05亿元，增长14%，增速分别高于全国6.2个百分点、全省1.4个百分点。地方公共财政预算收入达到30.2亿元，增长39.56%，增速位列全省第3位。产业发展步伐加快。第二产业增加值增长18.3%，其中，规模工业增加值增长19.1%，增速位列全省第3位;主营业务收入上亿元企业75户、上10亿元企业4户;“3+1”优势产业产值占规模工业的80%以上。第一产业增加值增长4%，粮食产量稳定在52万吨，特色产业基地达到171.5万亩，市级以上农业产业化龙头企业74家。第三产业增加值增长10.6%;实现旅游综合收入79.65亿元，;入境旅游2.65万人次，;完成社会消费品零售总额131.92亿元，增长117、5.8%;金融机构存款余额592.6亿。宝兴县位于四川盆地西部边缘，东邻芦山，南毗天全，西连康定，北接小金，东北与汶川交界,距成都200公里，是成都平原与川西高原的过渡带。县境东西宽约61公里，南北长约81公里，幅员面积3114平方公里。宝兴是“熊猫故乡、石材王国、水电基地、旅游胜地”。交通以公路为主，省道210线贯穿全境。县城穆坪距成都210公里，距雅安80公里，距四姑娘山风景区155公里，距碧峰峡风景区76公里，是四川西部大熊猫生态旅游环线上的重要节点，也是四川省列为优先发展旅游的12个重点县市之一。宝兴县是首批全国农村初级电气化县，是一个新兴的水电基地。宝兴气候湿润，空气清新，环境宜人。18、空气质量达国家1级标准，水质质量达国家1级标准。境内有蜂桶寨国家级大熊猫自然生态保护区及夹金山国家森林公园；有宛如世外桃源、可观“春花、夏林、秋叶、冬雪”且有“八月桂花四月开”奇异景观的赶羊沟；是戴维制作“动物活化石”大熊猫、“植物活化石”珙桐、“昆虫活化石”达维两栖甲标本的场所；有“宝兴鸭茅”国家级草种基地；有随硗碛电站修建而成的宽阔的硗碛湖。宝兴是生态家园、绿色宝地，是四季观光及生态休闲避暑度假的旅游胜地。2010年，全县GNP达到14.1亿元，是2005年的2.15倍，年均增长16.5%；人均国民生产总值达到24437元，是2005年的2.11倍，年均增长16.1%；2010年宝兴县地方19、一般预算收入达7111万元，是2005年的3.9倍，年均增长31.3%。工业结构由石材为主，电力为辅转变为石材、水电载能并进的新格局，产业集中度和抗风险能力进一步提高，规上工业企业已达41家。随着宝兴县社会经济的不断发展，全县各族人民的生活水平也在不断提高。2010年，宝兴县实现农民人均纯收入5300元，比2005年增加2280元，城镇居民人均可支配收入13832元，是2005年的1.88倍。宝兴己成为中外客商的投资热土。为此，四川志宏钓鱼城餐饮连锁有限公司拟开发建设熊猫（雅安）国际大酒店项目，以满足宝兴及周边地区日益增长的休闲、娱乐、商贸、服务、文化、体育等方面需要。2.1.2本项目建设背景20、旅游经济是当今时代发展最快、最具活力、最有前途的产业。五十年代以来，世界旅游业以年均9.3%以上的速度递增，大大超过同期工业经济的年均增长率，全球国际国内旅游业总收入占各国国内生产总值的比重已达11%以上，其发展进程和趋势表明，旅游业已成为全球第一大创汇产业。我国是世界上旅游资源最丰富的国家，虽然旅游业起步较晚，但发展势头强劲，至1998年末，我国旅游业收入3237.21亿元，占国内生产总值的4.3%，1995-1998年年均增长率20%，是同期GDP增长率的2倍多，旅游业在在我国国民经济发展中的地位越来越重要。2013年国家旅游局局长邵琪伟曾发言说，预计到2015年，旅游业增加值占全国GDP21、的比重将提高到4.5%，占服务业增加值的比重将达到12%，每年可新增旅游直接就业50万人左右，旅游业对于保增长、扩内需、调结构、促就业的积极作用将越来越明显。展望21世纪，随着经济、科技的发展，人民生活水平的提高，旅游业的市场前景将更加广阔，可以预言，旅游产业是永远朝阳型产业。由于该产业是一项综合性极强的产业，它的发展，对拉动整个经济的发展将发挥越来越大的作用。宾馆作为旅游经济的基本细胞，是旅游业收入的重要来源，宾馆业发达也促进着旅游业的兴旺，并带动相关产业的技术水平不断提高。宝兴县地处四川西部大熊猫生态旅游环线上的重要节点，是四川盆地与青藏高原的结合过渡地带、汉文化与民族文化结合过渡地带、现22、代中心城市与原始自然生态区的结合过渡地带，水、陆、空交通便捷，通讯发达，随着中央加快建设中西部的战略实施，宝兴将成为信息、资金、技术、商品从东部沿海向中 西部传递的阵地地带。以雅安、宝兴为轴心，全市拥有国家级和省级自然保护区 5 个，国家级和省级森林公园 4 个，省级和市级风 景名胜区 8 个，国家 4A 级旅游区 2 个和 1 个 2A 级旅游区，有国家地质公园 1 个，有中国最 大的保护大熊猫研究中心雅安碧峰峡基地；数十处省级文物保护单位和省级重点寺庙，旅游资源十分丰富，自然风光特色明显，历史文化积淀深厚，宗教文化源远流长，生态环境保护完好，是四川省重要的旅游区域。所有这些给宝兴大力发展旅23、游经济的生产和经营提出了紧迫的要求。结合宝兴县市场环境、特征、构成和窬量，经分析认为：宝兴县域及周边地区，进行适应市场需求的旅游业、商业、服务业项目建设（如建设高档酒店等）尚有很大的空间区位。因此，项目单位审时度势、把握机会、根据目标市场（四星级酒店为空缺）特点，决定实施该项目，并通过高水平的经营管理而产生较好的社会效益和经济效益。2.2项目建设必要性2.2.1 本项目建设是发展三产、构建现代经济的客观要求关注第三产业已经成为经济增长的第一推动力的新现象，必须认识生产服务业和生活服务业比重增大是第三产业内部结构升级优化的重要标志，积极采取措施推进第二产业的迅速发展。县区要进一步发展，实现“二次24、创业”，离不开一、 第二、三产的协调发展，力争使第三产业的贡献达到“三分天下有其一”。第三产业的兴旺发达是现代化经济一个重要特征。在中国都市地区和旅游城市，休闲已成为一种主流时尚文化，并相应产生多种市场需求，在旅游业和娱乐业基础上发展起来休闲经济，形成了地区新的经济增长点，2012年我国城乡居民的恩格尔系数已经下降到36.3%，开始迈入小康水平的门槛。2012年我国人均GDP首次突破6000美元，旅游休闲进入了一个急剧扩张期，“假日经济”就是一种突出表现。很多城市的经济增长模式已经由依靠制造业转向依靠休闲业及其相关产业。宝兴县区域基础设施系统比较完善，对外开放度大，经济基础好，产业结构层次较高25、，经济发展总体水平处于全市乃至全省较领先地位，经济集聚和辐射功能日益增强。熊猫（雅安）国际大酒店的建设，不仅完善宝兴县的服务流通体系，适应了产业结构的调整需要，而且对整个雅安市的服务流通体系的改善都将产生积极作用，必将推动宝兴县第三产业的发展。宝兴县位于四川盆地西部边缘，东邻芦山，南毗天全，西连康定，北接小金，东北与汶川交界,距成都200公里，是成都平原与川西高原的过渡带，合理开发利用当地和周边地区的旅游资源，进一步增强宝兴在四川省的经济增长极功能。鉴于宝兴县良好的区位优势、商业战略地位、地方经济的快速发展，建设熊猫(雅安)国际大酒店具有客观必要性。2.2.2本项目建设是宝兴县城发展的需要。随26、着宝兴县的发展，对配套服务提出了更高的要求，为城市发展的商务中心、购物中心、休闲中心、娱乐中心建设十分迫切。本项目的建设，正适应了满足宝兴县城市发展的需要，规划建设配套服务区，提升宝兴县城市的配套水平，为招商引资创造良好的硬件条件。2.2.3 本项目建设是城市副中心建设的需要2011年，全县GDP达17.5亿元，人均GDP达3.03万元，分别是2006年的2.26倍和2.24倍；地方财政一般预算收入达到1.0009亿元，是2006年的4.98倍；城镇居民人均可支配收入达16030元，农民人均纯收入达6220元，分别较2006年增加7880元和2786元，社会消费品零售总额达4.5亿元。五年累计27、完成全社会固定资产投资88.3亿元，年均增长16.9%；一、二、三产业增加值分别由2006年的1.71亿元、4.44亿元和1.56亿元，增长到2011年的2.6亿元、11.79亿元和3.11亿元，三次产业比例由22.1：57.6：20.3调整为14.9：67.4：17.7。城乡居民储蓄余额从2006年的5.1亿元增加到2011年的8.7亿元。省级汉白玉产品质量监督检验中心启动建设，省级中小企业孵化园基本建成，中国汉白玉石材产业基地初具规模，剑锋制箔、易达光伏顺利入驻，新材料产业园区雏形显现； 2011年，全县实现工业增加值9.9亿元，规上工业销售收入15.5亿元，较2006年增长2.05倍和328、.18倍。五年累计完成工业增加值26.2亿元，规上工业增加值增速连续3年位居全市前三位。生态旅游蓬勃兴起。坚持实施“旅游富民兴县”战略，大力发展生态休闲度假游。制订一系列鼓励旅游业发展的优惠政策。狠抓景区景点开发，成功推出全省震后首个新景区神木垒，精心打造集民族风情体验和游客集散功能于一体的硗碛藏寨，顺利完成东拉山景区道路改造和邓池沟天主教堂维修。东拉山创建国家4A级景区顺利通过省级检查。率先制定藏家乐服务质量等级划分与评定标准，填补了全省星级藏家乐评定空白。成功举办“红叶节”、“上九节”等节庆活动，宝兴对外知名度和美誉度大幅提升，荣获四川省林业“生态旅游十佳县”称号。2011年共接待游客1029、1.5万人次，实现旅游综合收入5.45亿元，较2006年分别增长3倍和6倍。五年累计接待游客312.2万人次，实现旅游综合收入15.52亿元。与旅游业相关联的传统服务业也得到较快发展。“十二五”期间，是宝兴县经济黄金发展期，宝兴县的经济基础和发展潜力完全可以成为雅安市域副中心城市，辐射毗邻的天全、芦山石棉等周边市域。熊猫（雅安）国际大酒店位于宝兴县行政文化中心，豪华园林欧式的酒店建筑风格，工程竣工后将成为宝兴县城区标志性建筑之一，为宝兴县构建市域副中心发展迈出的坚实的一步。第三章 市场分析与预测3.1宝兴县旅游市场简析宝兴是四川省十二个优先发展旅游的重点县之一 。宝兴位于从九寨沟黄龙寺红原四姑30、娘山夹金山蜂桶寨国家级自然保护区碧峰峡的旅游环线上，是四川西部生态旅游大环线上的重要部份。丰富的旅游文化，奇异的自然风光，古朴的原始生态，独特的藏乡风情，构成了宝兴旅游资源的独特性和综合性。这里是世界第一只大熊猫发现并命名的地方，有法国传教士在川最早修建的教堂，夹金山是红军长征翻越的第一座大雪山，已发掘出土了数十件国家一级文物，数百件国家二、三级文物，记载了宝兴悠久的文明史，有国家自然保护区一个，国家森林公园一个。这方山水天造地设，这里有“夹金山”的巍峨壮丽，“铁坪山”的灵异秀美，“小黄山”的精美玲珑，“汉白玉”的冰清玉洁，“石喇嘛”的神秘传奇。还有“赶羊沟”的云海，“扑鸡沟”的动物，“锅巴岩31、”的风骨，“出居沟”的温泉。“泥巴沟”的旖。“泥巴沟”的旖，及峡谷、湖泊、海子不胜枚举的景点会让您目不暇接，叹为观止，置身于这样的“人间仙境”，韵味无穷的乐趣定会使您心驰神荡，流连忘返。宝兴自然条件得天独厚，蕴藏着丰富的自然资源。这里的空气质量达国家级标准，水质量达国家级标准；有无污染土种43个，变种83个；有可利用的草山、草坡、草场104.6万亩。林地333.79万亩，覆盖率为48.6%,境内有维管植物160多科、560多属、1050余种，占全省维管植物232科的68.9%，其中属国家一级保护树1种，二级5种，三级5种。活立木蓄积量1715万立方米。境内药用植物达600余种，素有“神药之乡”32、美称，其中以川贝、天麻、杜仲、厚朴、雪莲花、黄柏等为名贵药材。本县动物种类丰富，分布面广，种类达367种，其中鸟类268种，哺乳类67种，两栖类11种，鱼类4种，属国家一级保护动物5种，二级18种，其中熊猫占世界总量的三分之一。3.2宝兴县星级酒店市场简析3.2.1宝兴县星级酒店一览表宝兴县星级酒店一览表序号酒店名称星级客房平均价格（元/间/天）出租率年平均接待人数(万人次)1宝兴夹金山大酒店三星2宝兴逢缘酒店无3正兴宾馆无4夹金山旅游接待站无5泥巴沟景区接待站无3.2.2宝兴县市内星级酒店业发展总体趋势简析 一是高星级酒店的比重低，四星级以上的酒店经营几乎一片空白，利润的绝对额和利润率空间巨33、大。二是缺乏商务酒店的比重量概念。三是酒店入住率普遍较高，特别在旅游旺季更是一房难求。四是缺乏世界先进管理模式酒店管理集团对星级酒店的影响，他们在信息收集和客房预订、宣传促销与管理、培训等多方面经营传统，缺乏优势，不具有竞争力。3.3项目周边市场环境分析3.3.1区域特点1.本项目建设位于四川省雅安市宝兴县行政文化中心灵关镇的南端，南面临XX,东隔XX路。境内现存“CCCC”、“CCCC”、等古迹景点。这也是旅客数量的一个保障。3.3.2 市场分析1.通过对宝兴县星级酒店市场分析，夹金山大酒店、逢缘大酒店、正兴宾馆等酒店企业对本项目影响不大，宝兴县境内只有一家三星级夹金山大酒店，远远不能满足逐34、渐增长的旅游、商务住宿条件，有着很大的市场空间。2.随着宝兴县的发展，各种基础设施和旅游环境将持续改善，大规模接待散客旅游者的条件已经成熟同时，伴随着对外开放的进一步扩大，度假旅游等新型产品的开发，度假旅游者、商务旅游者、会议 旅游者将大大增加，这将确保市场高档酒店的出租率持续攀升。3.宝兴工业经济的大力发展，大力实施“工业富民强县”战略，依托自然资源优势，加快结构调整步伐，支柱产业发展壮大园区规划面积达3平方公里，现已利用1.19平方公里，；省级汉白玉产品质量监督检验中心启动建设，省级中小企业孵化园基本建成，新材料产业园区雏形显现；被命名为“四川省中小企业创业基地”， 中国汉白玉石材产业基地35、初具规模，剑锋制箔、易达光伏顺利入驻，已达入驻企业165家，预计到2013年，园区内就业人口将达12万人。整个县城没有一家四星级酒店，有着很大的市场缺口。伴随着中国加入WTO并且企业的业务范围不断加大，企业交往将大大增加，会带来大量的国际国内客源，另外一方面开发区各知名企业的商务活动（包括商务会议）对该地区高星级酒店有较大的需求，商务客源及会议客源呈现跳跃式增长。而本项目正是充分顺应了这种趋势。3.4本章小结1.由于项目所在地的地理位置、经济发展强劲势头和需求旺盛等造成了极大的高星级酒店市场机会，同时形成了一个刺激酒店业结构优化的过程。2.目前，项目所处范围内的没有高星级酒店，而本项目凭借其优36、势和管理优势，使其具有极强的竞争力，有望成为宝兴县酒店中的明星和龙头企业。3.项目建设地周边的商务圈使得本项目存在极大的发展空间。客源、会议以及有关活动较多，加上本项目将委托有经验的管理集团对其进行管理，这些都对该项目建成以后的正常经营十分有利。 4.伴随着四川省的“十二五”旅游发展规划及雅安的地域发展，宝兴县的经济地位、区位优势也必将加强，国际、国内商务活动的日益频繁，以及国际、国内旅游业的持续发展将推动宝兴酒店业的持续繁荣、兴旺。第四章 项目建设条件分析和需求分析4.1项目建设条件分析4.1.1县域概述 宝兴县位于四川西部，雅安市北部，东邻芦山，南毗天全，西连康定，北接小金，东北与汶川交界37、，夹金山下，幅员面积3114平方公里。这块迷人的土地栖珍藏奇。自古以来，源于南迁北移，东来西往的民族融合，宝兴形成了兼容并蓄，真诚守信的民风。宝兴政风高效廉洁、亲商、和商、利商。宝兴县委、县府正着力为投资者提供一个安静的生活环境，一个优美的生态环境，一个便捷的服务环境，一个完备的法制环境，一个基础比较好的人才环境。宝兴县今辖3个镇、5个乡、1个民族乡、54个行政村，5.4万余人：穆坪镇、灵关镇、陇东镇、蜂桶寨乡、硗碛藏族乡、永富乡、明礼乡、五龙乡、大溪乡；有彝族、藏族、羌族、苗族、回族、蒙古族、土家族、僳僳族、满族、侗族、瑶族、纳西族、布依族、白族、壮族、傣族等民族分布。九七年全省县级经济综合38、考评中，宝兴排全省第二十四位，列山区县第四，多年来多次主要经济指标居全市七县一区之首。4.1.2县域自然条件 1.气候条件 宝兴县地处四川省的西部，雅安市的北部。宝兴气候属亚热带季风气候区，冬无严寒，夏无酷暑，春迟秋早，四季分明。由于受山地海拔影响，垂直变化明显，具有亚热带到永冻带的垂直气候。从东南到西北大体分为四个气候区，亚热带，占总面积的11 .5%，山地温带，占64 .5% ，山地寒带，占23 .75%，高山永冻带，占0.25%。全县年均降水量993.7毫米，年均无霜期319天，年均日照789.4小时。2.地质条件 宝兴县山全境褶皱密集，断裂发育，形成以高山为主的地貌。地势西北高，东南低39、，地表崎岖。最高峰狮子山海5328米，最低大溪乡宝兴河谷750米，全境相对高差4578米。境内按海拔高度分为高山、中山、低山及河谷平坝三个地貌类型区。高山区：海拔3500以上，主要分布在永富、硗碛两乡，本区天然植被保存完好。中山区：海拔3500米以下，1000米以上，占总面积67%，是全县耕地主要分布区。低山及河谷平坝区：海拔1000米以下，750米以上，主要分布在灵关地区。4.2县域经济基础分析 2011年，全县GDP达17.5亿元，人均GDP达3.03万元，分别是2006年的2.26倍和2.24倍；地方财政一般预算收入达到1.0009亿元，是2006年的4.98倍；城镇居民人均可支配收入达40、16030元，农民人均纯收入达6220元，分别较2006年增加7880元和2786元，社会消费品零售总额达4.5亿元。五年累计完成全社会固定资产投资88.3亿元，年均增长16.9%；一、二、三产业增加值分别由2006年的1.71亿元、4.44亿元和1.56亿元，增长到2011年的2.6亿元、11.79亿元和3.11亿元，三次产业比例由22.1：57.6：20.3调整为14.9：67.4：17.7。城乡居民储蓄余额从2006年的5.1亿元增加到2011年的8.7亿元。大力实施“工业富民强县”战略，始终把工业发展摆在经济工作首位。依托自然资源优势，加快结构调整步伐，工业结构由“石材为主”转变为“石41、材、水电载能并驾齐驱”的新格局，支柱产业发展壮大，集中度和抗风险能力明显增强。园区规划面积达3平方公里，现已利用1.19平方公里，入驻企业165家；省级汉白玉产品质量监督检验中心启动建设，省级中小企业孵化园基本建成，中国汉白玉石材产业基地初具规模，剑锋制箔、易达光伏顺利入驻，新材料产业园区雏形显现；县城及县城以上工业加工企业清理整治工作全面完成；被命名为“四川省中小企业创业基地”。2011年，园区产值达18亿元，较2006年增加13亿元。2011年，累计生产汉白玉荒料8.5万立方米、汉白玉板材240万平方米、碳酸钙105万吨。宝兴电站、陇东电站、灵关电站相继并网发电，民治电站开工建设，水电总装42、机容量达到94.86万千瓦；灵关220千伏、大渔溪110千伏等输变电工程建成投运，水桶坪110千伏输变电工程开工建设；载能产业提质增效，产业链优化延伸。2011年，全县实现工业增加值9.9亿元，规上工业销售收入15.5亿元，较2006年增长2.05倍和3.18倍。五年累计完成工业增加值26.2亿元，规上工业增加值增速连续3年位居全市前三位。生态旅游蓬勃兴起。坚持实施“旅游富民兴县”战略，大力发展生态休闲度假游。修编宝兴县旅游发展总体规划，制订一系列鼓励旅游业发展的优惠政策。狠抓景区景点开发，成功推出全省震后首个新景区神木垒，精心打造集民族风情体验和游客集散功能于一体的硗碛藏寨，顺利完成东拉山景43、区道路改造和邓池沟天主教堂维修。东拉山创建国家4A级景区顺利通过省级检查。率先制定藏家乐服务质量等级划分与评定标准，填补了全省星级藏家乐评定空白。成功举办“红叶节”、“上九节”等节庆活动，宝兴对外知名度和美誉度大幅提升，荣获四川省林业“生态旅游十佳县”称号。2011年共接待游客101.5万人次，实现旅游综合收入5.45亿元，较2006年分别增长3倍和6倍。五年累计接待游客312.2万人次，实现旅游综合收入15.52亿元。与旅游业相关联的传统服务业也得到较快发展。4.3发展优势1.区位优势 宝兴县位于四川西部边陲，是四川盆地与青藏高原的结合过渡地带、汉文化与民族文化结合过渡地带、现代中心城市与原44、始自然生态区的结合过渡地带，是“成（都）-雅（安）-攀（枝花）”四川西部旅游大环线经济带的重要组成部分。地处雅安市北部，南毗天全，西连康定，为两大城市之间的重要节点。随着四川西部旅游经济带建设步伐的加快和区域协调功能的加强，宝兴县城可主动接受两大城市的辐射，做大做强城镇经济。 2.交通优势 宝兴县交通便捷，距雅安市区80公里，成雅高速公路连接特大中心城市成都，空间距离 128 公里，时间距离 1 个小时，国道 318 线、108 线贯穿全境；处于香格里拉、攀西阳光、 海螺沟冰川三大旅游精品景区连线和多条黄金旅游线路交叉重叠的节点上， 是被国家地理杂 志评为中国景观大道川藏线的起点， 是进入大香45、格里拉的东大门， 是四川省旅游西环线 上的大驿站；国道108、318将景区与成都、东山、峨眉、贡嘎山、康定等连在一起，成都新南门、高升桥、城北客运中心等每日有班车经过蒙山到雅安。经成雅高速到蒙山仅一个小时车程。雅安至景区每日有数十班客车往返，有出租车运行。宝兴县城距成都双流国际机场仅两小时车程。 3.其他资源优势 宝兴县城工业企业发展基础良好，工业结构由“石材为主”转变为“石材、水电载能并驾齐驱”的新格局，支柱产业发展壮大，省级汉白玉产品质量监督检验中心启动建设，省级中小企业孵化园基本建成，中国汉白玉石材产业基地初具规模，经济发展水平、速度位于于市辖两区六县的前三水平，具有较好的产业发展基础。46、 第五章 建设内容与规模 5.1建设内容与规模 熊猫（雅安）国际大酒店位于四川省宝兴县行政文化中心，占地面积30000平方米。酒店按四星级标准设计，共有客房238套，主楼6层，总高27米，裙房3层，高19.2米，另有5幢贵宾楼和一幢商务楼，地上总建筑面积36006。主要技术经济指标如下： 总用地面积：30000 总建筑面积：地上：36006其中酒店：地上：31683 地下：1270 贵宾楼：2160（每幢432共5幢） 商务楼：2208建筑密度：24%容积率：1.2绿地率：30% 机动车停车数：200辆详细技术指标：序号项 目 名 称建 筑 面 积（）备 注一地上建筑31681.底层5354147、.1酒店大堂7801.2大堂吧2571.3自助餐厅452厨房1731.4商店361.5风味餐厅354厨房751.6KTV4771.7棋牌室11间，面积16-291.8行李房181.9电话机房321.10网络机房381.11前台办公311.12商务中心181.13办公64 2间1.14变配电间 2121.15消防中心及安保BA691.16冷库1913间1.17采购部251.18收货 271.19营销部461.20公关美工室372夹层24372.1KTV包房108318间 22-1512.2办公室1624间2.3培训中心862.4职工餐厅113厨房 982.5男更衣室146300人2.6女更衣室148、72300人2.7布草间 1262.8瓷器银器库672.9干货库422.10面包房452.11花房112.12ARTS工作室212.13总库房1582.14库房892.15工程部 1163二层43773.1带洗手间餐厅包房321731间 面积19-1623.2宴会厅5483.3厨房 5473.4备餐654三层28684.1会议间99214间 面积32-2354.2总经理办公室 1344.3财务室1484.4酒店经理办公室445四层14855.1游泳池 5115.2健身房3366五层12676.1男子SPA会所5346.2女子SPA会所396标准间客房180间套间10套商务客房10间水泵房29049、锅炉房 162冷冻机房218热交换机房96合计5.2经营内容 1.客房服务（为国际、国内的个人或团体提供高档次的客房服务） 为短期国际、国内游客服务（标准客房）。 为短期国际、国内商务服务（标准客房）。为短期国际、国内政务人员服务（标准客房）。 为短期国际、国内事务人员服务（标准客房）。为短期国际、国内政要服务（高级套房）。 为长期国际、国内政要服务（高级套房）。2.会议、展览与展示服务为国际、国内不同规模的会议、展览与展示活动提供全方位、全过程服务。为此，设计了大、中、小会议中心和展览与展示厅。 为商务会议服务。 为技术会议服务。为学术会议服务。为政务会议服务。为新闻发展会服务。为展览与展示50、服务。3、商业服务 为住店客人及机构提供一体化的购销服务。为过往客人及机构提供精品购销服务。 经营主业：旅游用品、礼仪用品、纪念品、艺术品、生活用品、文化用品、办公用品等。4.餐饮服务 为住店客户提供一体化餐饮服务。 为过往客户提供特色性餐饮服务。经营主业：中餐、西餐、茶座、酒吧。特色经营：日餐、韩餐、泰餐、素餐等。5.娱乐服务为住店客户提供一体化娱乐服务。为过往客户提供大众化娱乐服务。经营主业：游泳、保龄球、网球、壁球、台球、网吧、健身、棋牌、卡拉OK、舞会等。根据时尚性要求开展新奇性、趣味性、刺激性的娱乐及健身服务。6.其他服务美容、美发服务。保健服务（医疗、桑拿、按摩、氧吧、生理测评、心51、理咨询）。停车服务邮政服务金融服务交通服务旅游代理为国际、国内机构办公用房服务（写字间）。第六章 工程设计方案6.1设计依据1原有总体布置和芜湖国际大酒店有限公司设计要求。2.规划用地红线图。 3.国家和地方颁发的有关规范、和标准。6.2工程概况 熊猫（雅安）国际大酒店位于四川省宝兴县行政文化中，占地面积30000平方米。酒店按四星级标准设计，共有客房200套，主楼6层，总高27米，裙房3层，高19.2米，另有5幢贵宾楼和一幢商务楼，地上总建筑面积36006。6.3建筑设计 6.3.1总体布局与环境设计 熊猫（雅安）国际大酒店位于宝兴县行政文化中心的南端，在基地的东南角有规划的公共绿地，环境优52、美，交通方便，是建造高档园林酒店理想位置。整个项目包括一幢6层的四星级酒店、五幢3层的贵宾楼和一幢3层商务楼。根据原有总体布置要求，沿XX路布置商务楼，酒店靠基地北面居中布置，5幢贵宾楼放在南面。在基地的西北角留有将来发展的用地。 酒店沿XX南路和XX路都设有单向6m宽的出入车道，中间用5m宽的绿化带分隔，这一道路形式与转角的绿地（靠酒店道路一侧设向喷水池）一起组成了极为气派、高档的酒店入口空间。酒店主入口广场与南面绿地交接处呈弧形布置，中间是圆形的喷水池和花坛，通过不同色彩的石材图案来渲染酒店入口广场的精美风格。5幢贵宾楼错位布置。总体布置了一片标准网球场作为酒店配套，在酒店的东西侧布置了大53、型的停车场地，建筑周边有环通道路作为消防和货运、停车场使用。东南转角公共绿地结合总体布置成三片以树木为主的绿地围绕一个圆形大草坪的形式，组成疏密有致的高档绿地，与大酒店形成一个统一的整体。6.3.2 单体设计 1. 酒店 酒店按星级标准设计，地上总建筑面积为31638平方米，共布置238套不同面积的客房和商务套房，配有多功能宴会厅、大小会议、大型餐饮、游泳池、网球场、健身房、SPA会所、KtV、棋牌室等休闲设施。酒店主楼一至五层为客房标准层，核心筒内布置有两台客梯（1.35吨），另有一台服务电梯（兼消防电梯），每个标准层共有X个单间和1个套房，六层布置了行政酒廊和行政会议室，另外还有8个商务客54、房。所有南面客房部都有阳台，在此可眺望优美的宝兴风光。 2. 贵宾楼 贵宾楼总建筑面积2160平方米，每幢都有5个带独立卫生间的 客房，并有宽敞的客厅、餐厅，三层还有一个带南北大露台的活动室，客人在此可眺望宝兴风景，每幢楼都有两个车位。 3. 商务楼 商务楼总建筑面积2208平方米，底层是售楼处，在背面还有公共的厕所。二、三层是办公用房，在南面设计成圆形，避免了对酒店入口空间的遮挡。6.4 结构设计6.4.1 设计荷载 使用荷载：根据使用功能按规范确定主要使用活载标准值如下：1.使用荷载： 上人屋面 2.0KN/非上人屋面 0.5KN/办公室及客房 2.0KN/ 商场 3.5KN/厨房、空调机55、房、餐饮 4.0KN/ 走道、楼梯、厕所 2.5KN/ 消防疏散楼梯 2.5KN/ 库房、设备用房、桑拿房按实际荷载取用。2.风荷载:基本风压值为0.4KN/m2，基本雪压值为0.4KN/m2。地面粗糙度类别B类3.地震作用 丙类建筑，设房烈度6度、设计地震分组为第一组，特征周期：0.35s累场地土。 水平地震加速度0.05g。4.抗震等级：主楼采用框架剪力墙结构体系，框架抗震等级为 四级、剪力墙抗震等级为三级。裙房采用框架结构体系框架抗震等级为四级。贵宾楼采用框架结构体系框架抗震等级为四级。6.4.2上部结构 1.据建筑平面布置，按建筑抗震设计规范要求，在主楼与裙房间设置抗震缝，缝宽度12056、mm，结构体系明确、平面规则、受力简洁、经济合理。2.根据主楼建筑平面、高度及功能，主楼采用框架剪力墙结构体系，楼面为现浇梁板。 3.裙房、贵宾楼采用框架结构体系，楼面为现浇梁板。6.4.3 材料 混凝土：主楼：C40，C0，其他均为C30。垫层为100厚C10混凝土。钢筋：HPB235、HRB335。钢材：Q235B 墙体：所有墙体材料见建筑说明。6.5辅助工程6.5.1给排水工程1.水源 由城市给水管网直接接入，经过DN200给水管二根以供本工程室内、外生活、消防用水。酒店生活进水管为DN150。在总体上设置DN150水表一只，DN200消防水表一只。2.用水量表序号用水名称用水量标准1客57、房400L/人.日2职工100 L/人.日3SPA健身150L/人.日4冷却塔补充水按冷却塔循环水量1.5%5车库冲洗3L/m3日6锅炉补充水7绿化浇洒2L/m3日8餐饮100L/人.日9未预见水量按最高用水量的10%本建筑最高日用水量估为：950m3/日。3.给水系统 酒店：在地下一层设置生活蓄水池。给水系统采用上行下给供水方式。室外给水经超滤水处理装置处理后进入生活蓄水池由设置在水泵房内的生活水泵提升至屋顶水箱。屋顶水箱供水区域分为高，低二个区。高、低区内给水系统采用减压阀进行竖向分区，各给水区最地用水电处静水压力不超过350Kpa。顶层水压不足区域另设变频供水设施。地下室用水由城市给水管58、网直接接入。4排水（1）污废水最高日排水量约为500m3/d。（2）酒店室内排水采用污、废水合流制，雨水单独排放。排水系统中设有专用通气立管，公共卫生间排水管增设环形通气管，客房卫生间排水管设器具通气管。消防电梯井旁设置集水坑和专用消防排水泵。 （3）室外排水采用雨、水分流制，室内排出生活污、废水在总体经汇集后接如市政污水管道。雨水在总体上经汇流后排入市政雨水管道。雨水量按芜湖市暴雨强度公式计算，设计重现期采用P=3年。6.5.2电气工程1.负荷等级与供电电源 本工程酒店为四星级标准酒店属一类高层建筑，按一级负荷要求供电；商务中心和贵宾楼属三类建筑物，按三级负荷要求供电。本工程中，消防负荷、经59、营管理用电子计算机系统电源，变电所、各弱电机房、酒店大堂、宴会厅、餐厅、酒店管理中心、娱乐设施、厨房及主要通道等照明，变电所电源、生活水泵、主要客梯等为一级负荷；变电所排风、货梯电力，酒店的一般客房照明等为二级负荷，其余均为三级负荷。根据当地供电情况，引入一路10KV独立电源供电，电源从当地区域变电站引来，以电缆埋地方式进入酒店一层变电所。商务中心和贵宾楼的电源由酒店变电所引来。 酒店设置柴油发电机组，作为消防设备应急电源，以及市电电源 失电时酒店照明、客梯等主要负荷的应急备用电源。 2.负荷估算 酒店地上部分按100W/m2计算电容量，地下部分按35W/m2计算电容量，考虑需要系数0.68，60、功率因数补偿达到0.9等因素。商务中心电安装容量按160KW计，需要系数按0.7考虑；每幢贵宾楼电安装容量按20KW计，需要系数按0.7考虑。 酒店计算有功功率：2181KW商务中心计算有功功率：112KW贵宾楼计算有功功率：70KW总计算有功功率：2363KW总计算视在功率：2626KVA 选用变压器21600KVA，容量为3200KVA，负荷率82.1%。应急柴油发电机组负荷容量估算按总负荷的30%考虑，按800KW设置。 3.防雷接地 本工程地处雅安地区，酒店按二类防雷建筑物考虑，商务中心和贵宾楼按三类防雷建筑物考虑。在酒店屋面装屋顶避雷。防雷引下线利用钢筋混凝土内主钢筋，上与避雷带焊接61、，下与大楼基础底板、基梁和柱内主钢筋连接组成一个接地网。电气设备工作接地，保护接地，火灾报警等弱电设备接地及防雷接地共用大楼基础接地装置，接地电阻不大于1欧姆。 4.保安及接地措施 低压保护系统采用“TN-S”接零保护系统。一般插座贿赂均设 置漏电保护开关。各低压配电方式一般为放射式配电方式。照明灯具尽可能采用节能型荧光灯具，直管型荧光等一律配装补偿电容器，以减少无功损耗。 5.电信工程 酒店建立800门程控用户交换机房，机房设在酒店一层电话主机房内，机房设备主要有：数字程控交换机、保安配线柜、整流电源、蓄电池组、话务台、维护终端等组成，中继方式采用2个2兆口。各层均建立移动通信分布式天线系统62、，每个楼层布置收发天线，系统采用50欧姆同轴电缆组网，前端馈源有移动通信局基站提供。商务中心和贵宾楼的通信由市政电信网直接接入，商务中心设置100门容量的程控用户交换机。酒电组建两套计算机网络：酒店营业网和客房网。酒店营业网供酒店管理、酒店办公等使用，客房网主要供客人上网使用。6.5.3暖通工程1.按全空调设计，其参数： 室外设计参数：夏季干球温度35，夏季湿球温度28.2，夏季风速2.3M/S，冬季干球温度-5。室内设计参数 大堂、商场、餐厅、包房、办公、会议、客房：夏季温度26-28，相对湿度30%，新风2050M3/PH。 2.通风换气次数 洗衣房、餐厅厨房、职工浴室、卫生间、洗手间、制63、冷机房、热交换站、库房、垃圾处理间等场所均装设机械通风系统， 其换气次数为：厨房40次/h，职工浴室、卫生间、洗手间、垃圾处理间为10次/h，制冷机房、热交换站、库房、垃圾处理间等场所均装设机械通风系统，其换气次数为：洗衣房20次/h，厨房35次/h，职工浴室、卫生间、洗手间、垃圾处理间为10次/h，制冷机房、热交换站、库房等为5次/h。对餐厅厨房的机械通风系统，为避免串味，厨房保持负压，煤气灶单设排风系统。 3.空调冷热源 冷热负荷：本工程酒店裙房和主楼客房做舒适性中央空调系统设计，采用中央空调水系统，总建筑面积约为32908平方米，空调建筑面积约为31638平方米。总冷负荷约为4200KW64、，冷指标为133W/m2。总热负荷约为2050KW，热指标为65W/m2。4.冷、热源 根据酒店空调负荷变化规律及部分负荷运行调节的要求，本工程酒店空调冷源采用高性能电力冷水机组二台，大小机组搭配。其中一台850UTR（2989KW）水冷离心式冷水机组，一台350（1231KW）水冷螺杆式冷水机组，机器总冷负荷4220KW。第七章 环境影响分析7.1周边环境现状 熊猫（雅安）国际大酒店建设位于四川省雅安市宝兴县行政文化中心穆坪镇，南面临XX,东隔XX路。地块优势明显。地块近似正方形，地势平坦，用地周围自然景观良好。由于项目尚没有进行施工，场址现状对环境污染影响较小且周边无大型污染源，主要污染物65、为道路扬尘、汽车尾气以及少量的建筑垃圾。 7.2环境影响分析 7.2.1 项目施工期间的主要环境问题 1.空气环境 项目施工期间的大气污染源主要来自建设期间土石方和建筑材料运输所产生的扬尘和汽车尾气以及房屋装修的油漆废气等。 2.废水 项目施工期的废水排放主要来自建筑工人的生活污水、地基挖掘时的地下水和浇注混凝土后的冲洗水等。 3.固体废物 项目施工期间会产生大量的建筑垃圾和少量生活垃圾，产生的建筑垃圾和生活垃圾应做到及时清运，对环境影响很小。 4.噪声 项目施工期噪声主要来自各种施工机械、设备和工程运输车辆在 运行过程中产生的噪声。7.2.2项目运营期间的主要环境问题1.空气环境项目运营期间66、的大气污染源主要来自区域内汽车尾气和宾馆厨房排放的燃料废气和油烟废气等。 2.废水项目运营期的废水排放主要来自宾馆和公建部分产生的生活污水。 3.固体废物项目运营期的固体废物主要为装修产生的建筑垃圾和日常生活垃圾。 4.噪声项目运营期间噪声主要来自区域内机器设备噪音及车辆交通噪声等。7.3 环境保护措施及治理效果7.3.1 施工期环境污染防治措施及预期治理效果 内容类型排放源污染物名称防治措施预期治理效果大气污染建筑材料、车辆 扬尘、汽车尾气等(1)合理设置粉尘建筑材料的堆。（2）采用商品水泥，尽量少用干水泥。（3）运输道路及时清扫、冲洗。（4）每日定期洒水，防止浮沉。（5）减少车辆在场区的停67、留时间（6）安装汽车尾气净化装置有效减少汽车尾 气对环境空气的 污染水污染物生活污水、地下水、浇注混泥土冲洗水SSCODBOD5由市政管网收集，经宝兴县污水处理 厂集中处理污水经处理后达标排放，对受纳水体宝兴河环境影响较小固体废弃物工地、建筑工人建筑垃圾、生活垃圾建筑垃圾及时外运，运至建筑垃圾填埋场统一处理；生活垃圾收集到指定垃圾箱内，由环卫部门统一处理。减少二次污染噪声运输车辆、机械 设备噪声车辆禁止鸣笛；避免大量高噪声设备同时施工，选用低噪声设备，基础做 减振处理，作封闭隔音处理等区域噪声达标7.3.2运营期环境污染防治措施及预期治理效果内容类型排放源污染物名称防治措施预期治理效果大气污染68、物车辆、厨房 汽车尾气主要成分：SO2、NOx、CmHn厨房油烟(1)在场区周围绿化植树，以增加大 气环境的自净能力。(2)汽车尾气排气管安装净化装置， 以消除汽车尾气对环境的影响。(3)严格执行国家有关规定，使用高质量、高效率烷值汽油，以减少汽车尾气中有害物质的发生。（4）排油烟机对大气环境影响甚微水污染物生活污水、雨水CODBOD5SS由市政管网收集，经宝兴县污水处理厂集中处理污水经处理后达到城市污水三级标准后排放，对受纳水体宝兴河环境影响较小固体废弃物宾馆装修垃圾、生活垃圾定期由环卫部门统一回收集中清运防止二次污染噪声来往车辆、供水设备噪声（80-90dB）来往车辆禁止鸣笛；选用低噪声设69、备，作封闭隔音处理等区域噪声达标生态保护措施及预期效果：在场区周围及区内空地处科学、合理绿化植树，以增加大气环境的自净能力第八章 节能 8.1 设计依据 1.公共建筑节能设计标准 2.夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准 3.民用建筑热工设计规范 4.旅游旅馆空调及热工节能设计标准8.2 节能措施8.2.1 建筑专业 1.屋面采用保温隔热处理，保温材料为挤塑聚苯乙烯保温块材，传热系数为Km0.7； 2.外墙在石材幕墙内铁保温板，传热系数为Km1.0；3.底面接触空气的架空或外挑楼板传热系数为Km1.0；4.地面地下室外墙热阻限值1.2； 5.外窗的气密性等级，气密性不低于级。 6.外窗采用隔热性能70、较好的断热铝合金型材，主要房间玻璃为中空玻璃。外窗传热系数K及遮阳系数SC符合规范规定要求。8.2.2 设备专业1.热水管、热水回水管须保温，保温材料采用橡塑海棉； 2.公共卫生间内卫生洁具采用节水型及部分光电控制以节约用水。酒店顶层区域采用变频水泵供水达到节能目的；3.热交换器和冷却塔等设备采用节能型产品； 4.酒店设楼宇自控系统（BAS），对空调、通风设备等运行工况实行监视、控制、调节、测量，使空调系统能随建筑物的负荷变化选择最经济的运行方式； 5.过度季节利用全新风供冷，实现免费冷却； 6.对使用功能、使用时间不同的建筑分别采用不同的空调系统；7.加强空调风管，供回水管的保温，以减少能量71、损失；8.加强能量的有效利用，以节约用电量； 9.变电所变压器、柴油发电机均选用高效率、低能耗产品；10.照明功率密度值设计严格遵守照明节能设计要求；11.照明灯具采用高效节能型光源，且荧光灯采用节能型电子整流器； 12.所有电机选用Y型节能型高效率电机；13.水泵机采用变频供水方式，最大限度节约电能； 14.采用建筑设备自动监控系统，对空调设备、给排水设备、电气设备、照明设备及其它用电设备监控和自动控制，降低能耗；第九章 消防与安全卫生 9.1消防 1.消防给水水源由室外给水管网二路DN300给水管接来，消火栓消防泵、自动喷淋消防泵直接从给水管网抽水，以供室内消火栓系统和室内自动喷淋系统消防72、用水量； 2.按高层民用建筑设计防火规范，本工程建筑属一类建筑，耐火等级为一级； 3.总体消防车道呈环通布置，酒店主楼东、北面均直接落地，沿此面设消防车停靠扑救场地。室外按规定设置室外消火栓； 4.主楼设有三座防烟疏散楼梯，均从地下室通至大屋面，主楼设一座上下贯通的消防电梯，整个建筑在裙楼设有二部消防电梯，裙房地上设八座疏散楼梯，锅炉房设有直接对外的疏散楼梯； 5.本工程内的建筑材料按其耐火等级采用相应防火建筑材料； 6.大楼及裙房都采用自动喷淋灭火装置及消火栓灭火； 7.安全疏散距离均符合规范要求。主楼标准层、裙房内尽端房间至防烟前室的距离不大于15M，位于两个防烟楼梯间之间的房间疏散距离不73、大于30M。8.火灾探测报警系统由集中火灾报警控制器、楼层区域报警显示器、火灾探测器、手动报警按钮等组成。 9.办公室、变电所、弱电机房、强弱间、客房、走道、楼梯间、 电梯机房等场所选用感烟探测器； 10.本工程酒店属于一类建筑，火灾自动报警系统保护等级为一级。本工程设置一套火灾报警及消防联动系统（FAS）。在一层设置消防控制室，消防控制室内设置火灾自动报警屏、消防联动控制屏及火灾应急广播和消防专用电话控制设备。9.2劳动安全1.土建安全 本项目基础采用梁板式筏形基础，地下及地上中间部位为框架剪力墙结构，地上南北两部分为板块剪力墙结构。该工程按抗地震6度设防。饭店客房卫生间、游泳池、公共浴室及74、卫生间等处采取了防滑措施。 2.防火防爆 本项目为一类建筑物，耐火等级为一级，有关防火措施见建筑防火设计。有关煤气工程的安全措施按煤气公司规范要求进行设计。3.电气安全 本工程采用TN-S接地系统。全楼采用等电们联结。对澡盆、沐浴盆、游泳池和涉水池及其周围、电梯装置等进行辅助等电们联结。澡盆、沐浴盆、游泳池和涉水池的水池及其周围等各区内所选电气设备具有以下保护等级。建筑物内一般场所的插座配电采用三相五线制，并加装漏电保护，对餐厅厨房、洗衣房及水泵房等比较潮湿地方的用电设备采用三相五线制，并加装漏电保护装置，但消防泵不用漏电保护。本工程电气线路和用电设备按规范要求分别装设过负荷保护和短路保护。变75、电所电气设备之间及设备与墙、门等的距离均满足规定要求。变压器、高低压配电屏、电容器柜、发电机控制屏、操作电源柜等设备前后均铺设橡皮绝缘垫，绝缘垫耐压等级不低于10KV。对澡盆、沐浴盆、游泳池和涉水池的插座及照明器具等采用标准电压不超过12V的安全超低压供电。酒店客房内220/110V刮须插座内220电源侧设有安全隔离变压器。对走廊等处的安装高度低于7.8米的照明灯具加装防护设施或采用安全电压供电。 4.防雷措施 按建筑物防雷设计规范（GB50057-94）第2.0.3条规定，本工程为二类民用防雷建筑物。本建筑物设防直击雷、感应雷和防雷电被浸入的措施。9.3卫生防护 本项目为职工设立了职工食堂、76、更衣室、公共浴室、厕所、卫生室、自行车车库等。饭店每层设有开水房、消毒设施，并为服务人员设置了厕所。会议及商场部分也设立了开水供应处。餐厅厨房作二次装修设计，设计时应符合加流程，避免往返交错，符合卫生防疫要求，防水生食与熟食混杂等，另外，还应满足饮食建筑设计规范中一级餐馆的要求。 1.生活给水 采用变频调速恒变量供水系统，城市自来水进入设备在地下三层的生活、消防使用蓄水池，然后由水泵吸水恒压送往各用水池。对生活用水加装了紫外线消毒设施。蓄水池内衬瓷砖，全封闭。水池上部无排水管道通过。 2.排水生活污水、粪便污水、餐厅等含油污水及雨水采用分流系统。生活污水经中水处理后进行排放，地下车库不设洗车装77、置。 3.空调、通风及采暖 本工程的饭店、商场、娱乐场所、会议室、宴会厅、餐厅等场所均设有空调，空调夏季室内温度根据不同场所而异，一般在24-28之间，冬季一般在16-20之间。在所有空调场所均设有新风补给设施。其中最小的新风量为：饭店客房为120立方米/h/室，餐厅内25立方米/h/人，宴会厅、会议室、酒吧、卡拉OK厅等为40立方米/h/人，健身房为80立方米/h/人，美容院为30立方米/h/人，走道、大厅为7立方米/h/人。上述设空调场所，换气次数为8-15次/h。对无空调又经常有人停留的其他场所和房间设有采暖装置，采暖温度为低于16。4.振动防治及噪声控制 振动防治：本工程振动源主要是制78、冷机组、风机、水泵及电梯等，设计中将以上设备布置在单独房间内，并分别设了隔振、减振设施。电梯在布置上尽量不与客房相邻，以减少对客人的影响。噪声的控制：本工程采用大板、大模等整体性较好的结构体系，为此在经常产生撞击、振动的部位（如客房外门、设备管道等）采取了防止结构声传播的措施。饭店走廊及客房均采用地毯，走廊有吊顶等吸声处理措施。风机、水泵、制冷机组及空调设备等均设置在单独房间内，并采取了一定的隔声减噪设施。饭店客房设在5-8层，与嘈杂的大商场、餐厅及娱乐场所远离。对客房、商场、餐厅、宴会厅、会议室等处的空调及排风管道采取了消声处理措施。 第十章 项目的组织机构与运作方式 10.1组织机构 实行79、董事会领导下的总经理负责制和逐级管理、逐级考核的直线分层次管理体系。依靠有效的激励机制和制约机制，坚持自主管理，以人为本、以质量为中心、以责任为纽带，鼓励不断创新，走中外结合、传统与现代相结合的管理之路。10.2部门职能10.2.1 董事会 1.负责召集股东大会，并向股东大会报告工作； 2.执行股东大会决议； 3.决定公司的经营计划和投资方案；4.制定公司的年度财务预算方案、决算方案； 5.制定公司的利润分配方案和弥补亏损方案； 6.制定公司增加或者减少注册资本的方案以及发行公司债券的方案； 7.拟定公司合并、分立、解散的方案； 8.决定公司内部管理机构的设置； 9.聘任或者解聘公司总经理；根80、据总经理的提名，聘任或者解聘公司副总经理、财务负责人，决定其报酬事项。10.制定公司的基本管理制度。 10.2.2 总经理 1.执行国家有关企业的政策、法律和规定，执行上级主管部门和董事会的各项决议； 2.直接向董事会负责，组织领导酒店的日常经营管理工作，实行统一指标、垂直领导，全权处理酒店日常事务，定期向董事会和主管上级汇报工作； 3.根据市场发展趋势，结合酒店实际，研究制定酒店的发展规划和战略目标不，拟定经营方针和相关的重要决策； 4.制定短期经营计划，并组织贯彻实施，努力实现各项经营管理目标； 5.建立健全适合酒店的各项规章制度，切实有效地组织落实，保证内部管理的有效性； 6.建立健全适81、合酒店情况的组织机构和运行机制，包括机构设置、岗位职责、目标考核及各项人事政策等，指导部门工作、协调部门关系、任免中层管理人员，提高管理的效率与效益； 7.研究制定酒店的年度预算，并组织贯彻落实。随时了解掌握预算完成情况，督导各部门及时采取相关措施，确保年度预算得以完成，维持良好的财务状况； 8.审定岗位的服务程序、标准与规范，不断提高酒店的服务质量； 9.有权任免中层管理人员，负责组织开发酒店的人力资源，科学配置、合理定编，加强对各级人员的业务知识、观念、作风的培训与教育，培养高素质的管理者和员工队伍； 10.组织开展企业文化活动与建设，对内不断提高员工的工作和生活条件，丰富员工的文化生活，82、增强员工的凝聚力和爱岗敬业意识；对外利用各种渠道和时机，提高酒店声誉、扩大酒店影响，为经营管理创造良好的外部环境； 11.建立健全各种民主管理的制度和渠道，定期向职工代表大会做述职报告； 12.主持召开酒店总经理办公会、每日晨会、每周例会及每店务会，参加或列席有关业务工作会议；审核并签订酒店的重要合同，审核酒店日常各项开支；代表酒店参加重要的接待活动。10.2.3 副总经理 1.执行总经理的各项决策和决定； 2.按照总经理的分工安排完成好各自负责的经营管理工作，确保总经理做出的经营计划得以完成； 3.深入了解和酒店日常经营管理中的具体情况，及时把握市场动向和竞争发展趋势，对总经理提出有益的建议83、； 4.根据总经理的安排，主持召开专项业务会议，并就业务工作进行布置、指导、协调和检查； 5.总经理缺席时，代行总经理职责。10.2.4 总会计师 1.执行国家相关经济政策，遵守相关法规和财经纪律；2.协助总经理领导并负责主持酒店的总体经济工作，包括拟定总体经济规划，参与酒店经济决策，审核经营投资方案，监督检查经济 规划和经营合同的执行； 3.编制和执行预算、财务收支计划、信贷计划，拟定资金筹措和使用方案，开辟财源，有效地使用资金； 4.进行成本费用预测、计划、控制、核算、分析和考核，督促各部门降低消耗、节约费用，提高经济效益； 5.建立健全酒店的经济核算制度，利用财务会计资料进行经济活动分析84、； 6.负责对酒店财会机构的设置、会计人员的配备、会计专业职务的设置和聘任方案；组织会计人员的业务培训与考核；支持会计人员依法行使职权； 7.负责审查酒店的重要经济合同和重大开支项目； 8.负责定期向董事会和总经理报告酒店的财务情况； 9.负责酒店财务会计报表的审核与签章。10.2.5 审计师 1.执行国家政策和财政规定，遵守财经纪律； 2.负责酒店的财务审计工作，审查稽核酒店的财务收支和会计账目，向总经理并向董事会提出报告； 3.负责审核财务编制的月、季、年度会计报表，审计年度资产负债表和损益计算书，并提交董事会审议通过； 4.负责审核酒店的财务工作。对年、月财务预算，事前要审计，事后是检查85、。对违反财政、税务法规者，提出处理意见，对遵守和维护财政法规成绩显著者，提出表扬或嘉奖意见，并报请上级审批； 5.接受上级审计部门的审计任务，并及时请示汇报。10.2.6 总经理办公室 总经理办公室是酒店的行政管理枢纽。负责监督酒店各项决议的落实和执行情况，确保酒店领导管理思路得到切实、准确地贯彻与执行，负责向酒店领导班子提供及时、全面、详尽的店内外信息，为领导决策提供支持和帮助；负责做好上下级之间、店内外的信息传递与宣传报道，做好上传下达，与上级主管部门及各政府机关搞好外联与协调；负责日常行政事务处理；兼为酒店服务质量、卫生、交通安全工作的组织实施机构。10.2.7 促销与公关部 1.促销职86、能：确定企业市场目标，制定企业营销方针与策略；实施并执行企业既定方针，建立企业市场目标。通过建立广泛的联系网络，为酒店招揽客源。在总经理领导下开展业务工作，并保证各项业务计划的正确贯彻与执行；2.公关职能：在企业与政府部门、社会团体、企事业单位、重要人物、新闻媒体、上级机关、同业机构的关系中架起一座相互信任的桥梁，为提高酒店的知名度和树立良好的企业形象做好各种沟通工作、宣传和解释工作。10.2.8 前厅部 前厅部是由前台接待处、问询处、结帐处、行李房、商务楼层、电话总机、商务中心等部分组成的。它是全面体酒店接待服务水平的窗口，是开展多方面务活动的中枢。它最先接触客人，又最后送别 客人，是酒店服87、务的起点和终点，是为企业创造经济效益和树立服务形象的关键部门。10.2.9 客房部 客房部是为客人提供住宿服务的综合部门，包括客房楼层、洗衣、康乐中心、美容美发中心和公共区等部门。其主要职责是为宾客提供典雅、舒适、清洁、安全、便利的房间和热情周到的服务。10.2.10 餐饮部 餐饮部是酒店创收的主要部门之一，是体现酒店特色及管理模式的重要窗口。餐饮部设有咖啡厅、大堂酒吧、大小宴会厅和中、西厨房等。餐饮部不公生产高质量、高标准的饮食产品，而且还是客人提供热情、周到、细致的服务，使客人获得物有所值、赏心悦目的就餐享受，充分体现酒店的管理理念。10.2.11 后勤服务部 一是负责酒店和住店客人的生命88、与财产安全，维护酒店正常的经营秩序。二是确保酒店设施和设备时刻处于良好的运行状态，保证酒店日常经营活动的正常进行。三是为酒店员工提供工作和工作服务，设员工餐厅、医务室、员工俱乐部、员工宿舍等。10.2.12 人力资源部 人力资源部是酒店进行人事、劳动、工资管理的职能部门。负责企业的劳动组织、人事调配、合同执行、工作考评、工资福利、纪律奖惩、劳动保护、档案管理、劳动工资统计、人员培训等各项工作的组织和实施。10.2.13 财务部 财务部是酒店的核心部门之一，其主要任务是遵循酒店资金运动规律，遵照国家财经政策，法令和会计制度，加强经济核算和财务管理，利用货币价值形式，对企业的经营活动及其结果连续地89、系统地进行记录和运算，编制会计报表。财务部通过资金筹措、运用与支出，财务计划的控制、核算、分析和考核，以资金形式监督经营过程，确保企业正常业务的连贯进行，为总经理和管理层提供必要的信息和决策依据。10.2.14 工程部 主要负责项目建设期间对施工现场、施工人员、施工机械、施工材料的管理，以确保施工质量达到如期要求。第十一章 经营方式与营销策略11.1 经营方式11.1.1 整体经营方式 熊猫（雅安）国际大酒店将按照现代企业制度组建。企业整体经营方式，是在董事会的领导下、监事会的监督下实行的总经理负责制、企业整体将实行统一管理下的承包经营与承租经营方式。11.1.2 分体经营方式 客房经营：按90、照国际化的酒店管理集团经营模式进行管理经营； 会议经营：引进高水准的国际会议经营方式，在企业统一领导下进行分包式的一体化管理经营；商业经营：按照商业百货零售的业态特点，在企业统一领导下进行承包式的管理经营； 餐饮经营：主营餐饮在企业统一领导下进行承包式的管理经营；特色餐馆在企业监督管理下进行承租经营；其他服务项目经营：按照企业一体经营理念，进行分包的管理经营。 11.2营销策略 酒店营销中，市场营销是酒店经营活动的重要组成部分，它始于饭店提供产品和服务之前，研究宾客的需要和促进酒店客源的增长，开发酒店市场的潜力，增进酒店的收益，市场营销涉及到满足宾客的求产品从饭店流通到宾客的一切业务活动，最终91、使酒店实现其预设的经营目标。同时酒店也必须以最敏锐、最超前、最独到的嗅觉感官去创造和设计适宜于酒店经营发展的最佳经营模式，使酒店经营更趋完善，先进及独特。1. 宣传策略 酒店的营销首先就要通过独特的宣传方式来吸引客源，可选择的宣传策略有： 可选择电视、电台、报刊等媒体，经常性地报道酒店新近推出的特色菜肴、客房环境、活动项目等，提高宾客对酒店的感官印象。 运用行业性杂志、报纸、旅行线路小册子、指南、广告传单、直接信函等方式对酒店产品进行宣传。 以邀请知名演出的方式壮大声势，增强影响面，营造酒店的消费热点，如邀请举办省市模特大赛，时装秀；大型歌舞器乐演奏等促销方式。 设计推出例如啤酒节、菜肴赏品、92、美食周的方式提高酒店消费，增加效益同时加强酒店在宝兴以及周边的影响力。 除了传统的公关策略，酒店还可进行一系列的创意公关，即为通过一些有创意的主题活动以引起公众的注意，使公众通过口头传播的方式广而告之，从而起到宣传推广的效果，使酒店提高公众形象，增加市场影响力，使酒店的宣传达到事半功倍的效果。2.创意营销 酒店的创意营销即为运用有别于习惯性的方法加大酒店品牌或产品与竞争对手的差异，而本酒店营销可根据销售要求，针对宾客的 不同需要开发各种受宾客欢迎的组合产品，吸引客源，可开发的组合方式例如为： 公务客人组合产品针对公务客人的特殊服务，为公务客人提供优惠：如免费在客房供应一篮水果，免费提供欢迎饮料93、，免费使用康乐中心的设施和器材，免费参加酒吧，歌舞娱乐活动。会议组合产品会议组合产品包括使用会议厅，会议休息时间供应点心咖啡，会议期间工作餐。 家庭住宿组合产品形式如双人房供全家住宿，小孩与父母同住免费加床，提供看管小孩服务，小孩免费使用康乐设施，餐厅提供儿童菜单等。 蜜月度假产品蜜月度假产品只向新婚夫妇提供，一般需要漂亮而宁静的客房以及一些特殊的服务，如一间布置漂亮的洞房，免费床前美式早餐，免费奉赠香槟酒，客房里供应鲜花、水果篮。 婚礼组合产品本类产品主要针对宝兴当地居民市场，结合婚礼消费的形式，适应消费的心理，强调喜庆的气氛，吸引消费：该产品组合内容有符合宝兴本地口味或新人亲属口味的筵席，94、免费提供全场软饮料，四层精美婚礼蛋糕一座，以鲜花和双喜横幅隆重地布置婚宴厅，根据具体要求制造婚宴气氛，播放婚礼进行曲，洞房花烛夜免费提供新婚套房、鲜花、水果和香槟酒，免费美式早餐送到客房。 周末组合产品周末组合产品可吸引客人在一周工作之余，来休息和娱乐一下，因而需策划组织一些娱乐体育活动：如举办周末晚会、周末杂技演出等等，将娱乐性活动加上饭店的食宿服务组合成价格实惠的产品。淡季度假产品在营业淡季时以一周、十天住宿加膳食以一个包价提供给客人。同时，为了吸引宾客，还要策划组织宾客免费享受娱乐活动。特殊活动组合产品。这类组合产品即为可利用酒店现有的设施和服务组织，如乒乓球、网球、保龄球赛等活动，提高95、酒店的声誉及形象。第十二章 项目实施进度12.1项目工程实施计划2013年10月：完成项目工程可行性研究编制及报批工作2013年10月2013年11月：完成项目工程的初步设计、施工图设计、审查； 2013年12月：完成项目工程的施工前期的准备工作； 2014年1月2014年3月：完成项目工程的全部土建工程施工； 2014年4月2009年6月：工程的全部装饰装修工程； 2014年6月2014年7月：完成人员培训工作2014年8月：完成工程竣工验收，并全面投入使用。 12.2 项目实施横道图 项目实施计划表序号计划内容2013年2014年6789101112123456781可研编制与审批2初步设96、计 施工图设计与审查3施工前期准备工作4工程的全部土建工程施工5工程的全部装修工程6人员培训7工程竣工验收并投入使用第十三章 投资估算13.1 估算编制依据 本估算依据本项目提出的各项技术参数、数据，根据雅安市类似工程近期造价水平估算。并参照： 1.建设项目经济评价方法与参数（第三版） 2.四川省建设工程单位估算表 3.全国统一安装工程概算定额四川省单位估价表 4.当地类似工程建设指标 5.预备费按工程费用8%估算。6.建设期利息按年利率7.0%估算 7.项目建设期预计为1年，融资偿还期5年。13.2 估算编制范围 本项目估算范围为建设投资、基础设施投资和运营费用，包括土地购置、土建工程、道路97、绿化、亮化、给排水、供气、供电及其他费用等。13.3 估算编制方法 参照雅安市概算定额，根据类似工程造价水平估算。其他费用按以下标准： 1.主楼及裙楼土建加装修费用按3200元/平方米计； 2.土地费用按40万/亩计，共1600万元； 3.咨询调查费按工程费用的0.5计；4.工程监理费按工程费用的1.2计； 5.建设单位管理肺按工程费用的1.0%计； 6.勘察设计费按工程费用的2.0%计； 7.开办费含建设开工执照费、质量监督费、开业宣传费等，按工程费用的3计；8.职工培训费以每人2个月培训期计，培训费按工程费用的0.1%计。13.4投资估算 1.铺底流动资金估算 本项目全额流动资金为13898、.5万元，根据项目的实际情况及力通公司目前的经营特点，本项目铺底流动按全额流动资金的30左右估算，为50万元。 2.项目建设投资估算 项目建设投资建设投资+固定资产投资方向调节税+铺底流动资金+建设期利息 17900+0+50+35018300万元（详见投资估算表）13.5 资金筹措及还贷 本项目总投资18300万元，项目承担单位自筹8300万元，其余10000万元融资解决，年利率7.0。本项目建设期为一年，当年完成全部投资，项目建成后，5年可还清银行贷款（详见固定资产投资借款还本付息表）第十四章 经济效益评价14.1成本核算14.1.1 成本核算依据 1.动力消耗定额根据厂家提供数据及参考国99、内外同类企业经营情况确定。动力及水电单价根据目前市场价格确定； 2.人员工资根据全公司300人，年人均收入15000元/年计； 3.项目固定资产投资中无形及递延资产2051万元，分年摊销，年摊销为160.5万元。其余形成固定资产，以残值率5%，土建工程按平均年限法20年折旧，设备按平均年限法15年折旧，年均折旧合计826.3万元；修理费按国内同类企业情况计取；4.利息支出主要为中长期借款利息支出。5.其他费用按国内同类企业情况提取。14.1.2 成本核算 正常年份，年总成本费用3005.8万元（详见总成本表）。14.1.3 投资经营进度 本项目建设期11个月，经营期10年，计算期11年。其中达100、到设计能力时间为二年，第一年达到50%，第二年60%（因本项目为酒店服务性行业，正常年份入住率按60%计算）。14.2 利润估算14.2.1 收入估算 根据企业提供的价格，并参考目前国内外同类企业的价格趋势，项目建成后的收入分为四部分：1. 宾馆标准间的收入：项目建成后共180个标准间、10间套房、10间商务套房，大酒店的建设是以四星级为标准的，故标准间的收费参照国内同类四星级酒店和当地的实际情况，暂定每个标准间和套房平均价格为每天400元左右，按60%的入住率，住宿每年营业收入2128.7万元；2.商务会议收入：商务会议按每天接待2次计，暂定每次会议消费2000元，商务会议每年营业收入146101、万元；3.休闲娱乐收入：其中包括KTV，游泳馆、男女SPA会所、棋牌室、行政酒廊等收入，按每天接待100人次计算，暂定每人平均消费200元，休闲娱乐每年营业收入730万元；4.餐饮收入：其中包括自动餐厅、风味餐厅等，参照芜湖市餐饮行业的收费标准和芜湖县当地居民的消费情况，按每天接待400人次计算，暂定每人平均消费200元，餐饮每年营业收入2336万元；则正常年份年营业收入合计5340.7万元（详见销售收入表）。14.2.2 利润估算 税金及附加按国家规定计取，营业税按5%，城建税和教育费附加分别为营业税的7%和3%，所得税按25%计取。项目正常年利润总额为2326.4万元，所得税581.6万元102、，税后利润为1744.8万元，详见损益表。 项目在正常年的投资利润率为10.8%，投资利税率为11.0%。14.2.3 财务现金流量和资金来源运用分析 全部投资现金流量表是以假设本项目建设所需的全部资金均为投资者投入作为计算基础，计算项目本身的盈利能力。本项目全部投资财务现金流量分析结果见表14-1表 14-1 全部投资财务现金流量分析结果表指标名称单位所得税前所得税后备注全部投资财务内部收益率%14.611.6全部投资回收期年6.97.9全部投资财务净现值万元3968.91299.6ic=10% 本项目在财务上可以接受，项目能较快收回投资。详见全部投资现金流量表。14.3 财务评价结论 经财103、务测算和经济效益分析，财务评价全部增量投资内部收益率（FIRR）11.6%（税后），投资回收期从建设期算起为7.9年，大于行业基准投资回收期。因此，本项目的各项经济指标均属较好，经济效益比较理想。14.3.1 经济风险分析1.盈亏平衡分析盈亏平衡点分析：BEP=固定成本（售收入-可变总成本-销售税金及附加）100%=70.5% 以上说明，正常年份当实际运营能力达到设计运营能力的70.5%，企业即可保本，因此项目抗风险能力较强。 2. 敏感性分析 该项目作了所得税前全部投资的敏感性分析。基本方案财务内部收益率（税前）为14.6%，投资回收期从建设期算（税前）为6.9年，满足财务基准的要求；考虑项104、目实施过程中一些不确定因素的变化，分别对固定资产投资、经营成本、销售收入作了提高10%和降低10%的单因素变化对内部收益率、投资回收期影响的敏感性分析，各因素的变化都不同程度地影响内部收益率及投资回收期，其中收入的提高或降低最为敏感，经营成本次之。所以要使企业保持良好的经济效益，就应加大宣传力度，多创收入，加强管理，按市场倒推成本，控制成本，以提高企业内部收益率，缩短投资回收期。 第十五章 结论与建议15.1 结论15.1.1 在全面分析市场、准确经营定位、提高服务水平的前提下，项目建成后将具有可观的经济效益和社会效益。项目的社会效益主要表现在：首先，为宝兴县旅游经济增加了亮点，提高了城市形象105、；其次，增加了国家和宝兴县的税收；第三，可为社会提供工作岗位，帮助政府分忧解难；第四，为满足随着经济发展而逐渐增长的市场需求做贡献。在产生社会效益的同时，投资方也将伴随着项目的开发建设而赢得一定的经济效益：一是可以通过经济获得利润，逐步收回投资；二是熊猫（雅安）国际大酒店地处宝兴县城，可带动当地一批相关联产业；三是四星级熊猫（雅安）国际大酒店的建成必将推进宝兴县酒店业经营水平、服务水平及总体经济效益的逐步提高。由此可见投资建设熊猫（雅安）国际大酒店具有良好的经济效益和显著的社会效益15.1.2项目风险大小投资决定于论证是否科学、建设期间以及运营过程中不可预知因素的多寡与解决的难易程度等。虽然宝兴县没有四星级酒店，但随着城市的发展，高档酒店数量还会增加。一般来说，有条件的客户将希望在声誉、服务一流的酒店住宿。因此，坚持经营特色、较为满意的住宿率。从敏感性分析也可以看出提高营业收入和租住率的重要性。15.2 建议15.2.1、项目符合国家产业导向，符合地方发展规划，有利于发展当地经济，可有效促进提升宝兴县的城市形象。15.2.2报告资料翔实，内容全面，论证充分，可信度强。15.2.3项目选址、建设内容合理，规模适当，市场及管理水平成熟可靠。15.2.4项目实施后，社会效益明显，可行性强。建议予以立项支持。65