1、国雅金桥半岛营销推广方案第一部分、项目现状分析一、区域分析二、SWOT分析三、户型分析四、卖点分析五、目标客户群体分析第二部分、营销推广思路一、总体营销战略二、阶段性营销措施三、宣传渠道建议四、宣传广告表现第一部分、项目现状分析一、区域分析本项目位于北门桥附近、紧挨护城河、临近人民路北段,隶属老城区版块与城北新区交界处.周边人口密集、配套设施完善,商业氛围浓厚。公交路线：2路公交车经过项目附近教育配套:邻水二中、鼎屏小学、小燕子双语幼儿园、邻水县教师进修学校医疗配套：城北中心卫生院、鼎屏镇卫生院门诊部商业配套：中低档餐饮娱乐、茶馆、服装店等行政配套：邻水县委、建筑设计院景观资源：滨河景观带二、2、SWOT分析优势-S1、 项目靠近老城区，人口密集，教育医疗配套完善，交通便利；2、 政府花费2亿元巨资改善河道绿化，为项目提供良好的居住环境；3、 项目周边休闲餐饮娱乐购物齐聚，生活便捷;4、 项目属于老城区唯一高档品质楼盘，附近无大型竞争楼盘,对本区域客户容易引导；劣势W1、 项目体量小，品牌持续效益较短，不具市场影响力；2、 与城北新区相比，市政设施落后,区域形象较差；3、 地块前方有建筑阻挡，影响项目整体形象。机会O1、 老城区多为砖木结构建筑，正在进行旧城改造，产生大量的购房需求；2、 目前城南片区、垯子丘片区楼盘销售已接近尾声，在售项目不多，市场竞争力较小；3、 上甲御城、泽达未来3、国际将邻水房价提升过4000元/平米，为项目营造利润空间；4、 项目户型全采用可变空间设计,拥有市场竞争力；5、 项目靠近两所学校，具有一定的投资价值。威胁T1、 未来城北新区放量大，入市时间不明确；2、 旧城改造项目与本案体量相当，产品同质化严重。项目价值点挖掘项目坐落护城河畔，环境优美，属于此区域内唯一高档品质楼盘项目体量虽小，但却依托老城繁华商业,更显稀缺珍贵项目具备较好的地段和交通条件，加之位于新老城区交汇处，区位价值将得到进一步提升版块在售楼盘少,拆迁带来需求保障；同时两所学校，具备投资价值地段交通配套产品景观环境投资价值三、户型分析户型建筑面积套数比例A型（二室变三室）两厅双卫104、0。343325%C型（二室变三室）两厅双卫92.9833G型（二室变三室）两厅双卫98。6632B型（一室变二室）两厅一卫82。446675%D型（一室变二室）两厅一卫68。5166E型（一室变二室）两厅一卫61.3232F型（一室变二室）两厅一卫83。7764H型（一室变二室）两厅一卫69.7066户型配比分析项目房源共计392套，其中一室变二室户型占比达到75，属于主力户型，二室变三室户型占比25%。而上甲御城、泽达未来国际三房比例较大，本案与其形成差异化竞争。户型价值分析本项目楼层布局采用3梯12户，共计8个户型。A/C/G户型相近，B/F户型相近， D/ H户型相近，E户型最小，故选5、择4个户型点评：A/C/G户型:建面100。34 / 92.98 / 98。66两室两厅双卫+双阳台+空中院馆点评：户型方正合理灵动，使用率高；通透客厅，窗外美景漫延入室，享受朋友欢聚时光;主卧独立卫生间，尽显居住尊崇感;可变空中院馆，变幻随心所欲;双阳台设计，生活温馨更近自然。B/F户型：建面82。44 / 83.77一室两厅一卫+超大客厅阳台+空中院馆点评：超大客厅阳台，可做阳光书房、棋牌室；一房变两房，生活功能一应俱全；厨卫相连,干湿分区,动线合宜；宽敞明亮的主卧，彰显优雅品质生活。D/H户型:建面68.51 / 69。70一室两厅一卫+超大客厅阳台+空中院馆点评：超大客厅阳台,可做阳光6、书房、棋牌室；一房变两房，生活功能一应俱全；厨卫相连,干湿分区，动线合宜；紧凑型设计，空间享受超值所得。E户型：建面61。32平米一室两厅一卫+空中院馆点评：公寓式设计,性价比超高；超大空中院馆，变幻不同生活;钻石户型，雕琢精致，物超所值.四、卖点分析成熟生活区，五重价值体1、价值一：中心所享国雅金桥半岛位于邻水老城核心商圈区域内，占位新老城区交汇绝版黄金地段，北临人民路北段，南接老城繁华商业中心，西望护城河,东连北门桥.2路公交车途经本案，出租车随处可见,核心区域畅享城市捷运生活。2、价值二：便捷所享国雅金桥半岛坐拥在医院、政府、学校、餐饮、娱乐休闲等完善的城市配套中,除了5分钟信步即达老城7、繁华商圈外，更是与古邻大道成熟地段一街之隔。宴会宾客、超市购物、休闲逛街、茶楼娱乐，无须等待即可享受城市便捷生活。3、价值三：教育所享国雅金桥半岛坐落老牌文教区内，文化气息浓厚。邻水二中隔河相望,鼎屏小学步行不到5分钟,幼儿园等让孩子教育从小抓起。国雅金桥半岛秉承教育理念打造人文居住环境，谈笑间鸿儒境界天然自成,享受得天独厚的文化浸润。4、价值四：景观所享邻水政府斥2亿元巨资打造护城河景观带,两岸绿柳成荫，鸟儿常鸣。在感受都市繁华的同时，同样享受滨河风情的浪漫和悠闲惬意的诗意生活.5、价值五:空间所享60-100m2钻石小户，户户可变，打造魔幻空间，有效使功能空间得到最大发挥.室内布局随心所欲8、灵活多变，在高压房价下有效缩减购房开支，户型的可变性和实用性既能保证空间拓展居住需求，又能体验实惠,一举多得。国雅金桥半岛中心可变小户理应赢得购房者的青睐。五、目标客户群体分析来源：以乡镇进城人员、普通打工者、教育工作者、个体经营户及老城拆迁换房等等.年龄：28-50岁职业：工薪阶层收入：家庭年收入515万置业原因:首次置业、改善性需求为主价格承受能力：总价3040万元客户特征描述： 习惯老城生活环境，注重生活便捷和交通便利。 文化层次一般。 享受生活，注重休闲，喝茶、打牌、聚会是他们喜爱的活动. 重视并花费时间来辅助子女成长，重视子女教育。 房价承受力一般，看重户型设计实用性。第二部分、营9、销推广思路一、总体营销战略1、品牌的延伸产品可以很快被淘汰，但品牌是可以恒久生存的；通常人们所说的品牌资产，是指一系列因某个品牌而存在的价值的思维过程（如下图所示），品牌树状图是分析品牌时的思考架构，透过架构可以分解出每个品牌在营销上的影响力，品牌忠诚是营销人员最想要的，可是要建立品牌忠诚却非三五个月的事，品牌知名度可以用广告迅速建立，但是要使其对销售产生贡献，还必须在建立知名度的同时，达成客户对品牌的忠诚。本项目的品牌传播，将通过知名度建立提升至美誉度宣传,而以达到较高比例的品牌忠诚度为最终目标。品牌资产其他资产品牌联想品牌认知度品牌美誉度品牌忠诚度品牌是最无形的最有效的价值体现，正如“重庆10、有龙湖、金科、协信”之说，无论是开发商品牌概念，还是产品设计理念，品牌的价值已经蔓延到开发项目的全过程。品牌的效应已经贯穿消费者心理，拥有一部分忠诚品牌“粉丝，其感召力，其口碑已经转化成为无形的资产.这就是所谓的品牌资产。本项目的推广必须首先建立品牌,品牌高于一切.项目前期品牌形象直接影响产品后期销售。二者相辅相成，通过广泛的市场宣传,使开发公司树立品牌形象和项目树立起楼盘形象.2、适时出击本项目紧挨老城旧城改造区，大量的拆迁提供需求保障，同时区域楼盘较少,二房产品稀缺为本案提供广泛的客户空间。项目根据工程进度、传统节日、广告促销等方面节点蓄积有效客户，在适当时机开放房源，以满足市场需求。二、11、阶段性营销措施总体分为四个阶段第一阶段：形象导入期第二阶段：开盘强销期第三阶段：持续热销期第四阶段：尾盘缓销期详解：第一阶段：形象导入期推盘理由:售房中心面市、老城区唯一高档品质社区主题宣传：1、案名国雅金桥半岛2、项目定位：城市核心多变小户滨河风情社区阐释:从区域地段、户型特色、景观资源三方面描述本项目产品特点。“城市核心”代表项目所在区域配套完善,无需等待即可享受便捷生活；“多变小户”代表项目户型特点，全有可变空间，产品附加值高;“滨河风情”代表项目依靠滨河景观带，享受悠闲惬意的诗意生活.3、宣传主题广告语可变小户第一季中心之盘，便捷生活无需等待。第二阶段:开盘强销期推盘理由：放号蓄积客户12、需要开盘消化主题宣传：可变小户第二季文化之盘，让孩子教育赢在起跑线上。第三阶段:持续热销期推盘理由:楼盘认知加强,挖掘潜在客户主题宣传：可变小户第三季浪漫之盘，享受滨河风情休闲生活。第四阶段：尾盘缓销期推盘理由:楼盘品牌确立，根据市场自然销售。主题宣传：可变小户第四季尊贵人生,金桥半岛开启都市生活新篇章！三、宣传渠道建议业务员发单:目标客户群的共同特征是文化水平较高，购置物业谨慎、区位、项目反复对比，应为其提供多方面的比较依据，在媒体接触上，当地的大众媒体(户外、电视、报纸)对其都有一定的影响，而业务员一对一派单是直接抵达消费者最有效的途径.电视广告：电视是到达率最高，动态直观形象最好的媒介载13、体，但是它的制作及的发布费用比较高、时间短、传播信息少等不利因素，不适合房地产广告全幅面传播.因此我们只把其作为辅助形象宣传的媒体，在项目的亮相阶段极为重要。看房车包装:看楼专车属楼盘自有媒体，一定要精心设计，充分运用起流动广告的宣传作用。外展场：在节假日或者周末，选择人流旺盛的广场,搭建桁架和喷绘广告。能有效使售房部与外界有效联系起来。销售人员可以现场根据沙盘解说，也可以引导客户到现场刺激购房欲望。使消费者在不耽误休闲、购物的时间,同样可以了解项目最新动态.四、宣传广告表现广告表现另行提供.国雅金桥半岛项目专案组2011年4月20日情感语录1。爱情合适就好，不要委屈将就，只要随意，彼此之间不14、要太大压力2。时间会把最正确的人带到你身边,在此之前,你要做的,是好好的照顾自己3.女人的眼泪是最无用的液体，但你让女人流泪说明你很无用4.总有一天，你会遇上那个人,陪你看日出,直到你的人生落幕5。最美的感动是我以为人去楼空的时候你依然在6.我莫名其妙的地笑了,原来只因为想到了你7.会离开的都是废品，能抢走的都是垃圾8。其实你不知道,如果可以，我愿意把整颗心都刻满你的名字9.女人谁不愿意青春永驻，但我愿意用来换一个疼我的你10。我们和好吧，我想和你拌嘴吵架，想闹小脾气，想为了你哭鼻子，我想你了11.如此情深,却难以启齿。其实你若真爱一个人，内心酸涩，反而会说不出话来12。生命中有一些人与我们擦15、肩了,却来不及遇见；遇见了,却来不及相识；相识了,却来不及熟悉，却还要是再见13.对自己好点，因为一辈子不长；对身边的人好点，因为下辈子不一定能遇见14。世上总有一颗心在期待、呼唤着另一颗心15.离开之后，我想你不要忘记一件事：不要忘记想念我。想念我的时候，不要忘记我也在想念你16。有一种缘分叫钟情，有一种感觉叫曾经拥有，有一种结局叫命中注定，有一种心痛叫绵绵无期17.冷战也好，委屈也罢，不管什么时候，只要你一句软话，一个微笑或者一个拥抱，我都能笑着原谅18。不要等到秋天，才说春风曾经吹过；不要等到分别,才说彼此曾经爱过19.从没想过，自己可以爱的这么卑微,卑微的只因为你的一句话就欣喜不已20.当我为你掉眼泪时，你有没有心疼过