1、项目总体计划高水平计划设计，是提升小区品位和受消费者欢迎前提。很多畅销优异小区，全部十分重视项目标策划和计划，全部经过深入市场调查和项目调研，正确定位，然后物色高水平计划师进行招标式计划设计，从多个方案中择优，从多个方案中优选其中精华，集众优于一身，再反复研讨修改，最终才拍板定案。任何计划方案，全部不可能是十全十美，只有经过这种真正下功夫反复提升过程，才有可能出精品。大量实例表明，深入市场调查，正确市场定位，精明策划，正确决议，和高水平计划设计，是项目成功最关键原因。在计划指导思想上，不能一切从畅销、从高利润出发，应该把经济效益、环境效益和社会效益结合起来，以营造最好居住环境、最好居住条件为中2、心，使小区计划达成企业目标功效、环境功效、社会功效要求，建造出最适宜人居住达成以下目标住区：1、 生态环境优异住区；2、 山水景观优美住区；3、 功效质量优良小区；4、 人居文化上乘住区；5、 物质、精神可连续发展住区。一、总体构思新世纪居住小区应含有设计独特、布局合理、环境优美等特点，应是以人为中心，高质量、高端居住区。伴随经济发展和社会整体文化和大家综合素质不停提升，大家对于生活环境已不再仅仅满足于宽大住房、良好配套设施和充足绿化，而是有更高层次追求。关键表现在大家期望有独特风格、时代特征、友好布局和有特色、高端居住环境。1、 小区设计必需树立“以人为本”计划设计思想小区应发明舒适、方便、3、亲和、安乐施展人生才华居住环境，充足满足现代人个性多样化和生活品味多元化等多方面需求，使大家产生一个归属感和自豪感。2、 住宅小区计划设计应因地制宜，和周围环境协调融合小区计划必需注意结合本城当地特点，不宜千篇一律，更不宜大量照搬欧化、洋化风格。市中心区、郊区、山区、河畔、风景区住宅区计划因地制宜，和大环境结合，善于发挥地段优势，使人工环境和自然环境相融合，能借景建住宅区则更为理想。住宅区还应依据其所在地段、城市大环境确定其专题定位。城市远郊、近郊小区，尤其是关键为居民假日居住小区（即所谓5+2模式5天工作日在城内住，2天假日在郊区度假），则应提供更多游乐、休闲设施和优美景观，让居民在假日住得4、舒适，玩得欢心。3、 小区设计应富有个性、特色突出个性和特色对小区十分关键，即便是同一发展商开发小区也应表现出不一样特色，不应照搬、“克隆”。有以浓郁文化气氛为专题，有以山水园林为专题，有以生态环境保护为专题，有以健康体育为专题等。不仅住区要表现特色，住区内住宅组团（群落、院落）也应尽可能有各具特色住宅群体形态、标志，尤其是大型住区。如深圳一个名为“四季花园”小区，就按不一样季节花卉部署院落，并以花命名。即使是专题不突出住区，在园林设计、建筑造型、小区服务等方面也应表现出不一样特色。各具特色、五彩缤纷住区，住宅越多，肯定是居住质量越高、居住环境越好，城市景观越美。广东不少优异小区建设实践表明，5、只有在总体构思上方向明确，思绪清楚，定位正确，才能取得好计划设计。如，广州二沙岛住区计划构思，是建成一个含有“绿、静、美”特色，拥有高雅文化艺术及体育娱乐设施高尚花园式住宅区。为此，居住区选择了低层低密度计划模式，总建筑面积控制在55万平方米以内，容积率仅0.5，把大片空间留给了大自然，发明了优美居住环境。又如广州番禺丽江花园、祈福新村和顺德碧桂园等优质楼盘，在计划构思上充足利用地理优势，以新卫星城为设计概念，尽可能保留原来天然景物，并巧妙地构筑新景观，使人为、天然美景和建筑艺术揉和一体。基于构思，发展商提出“以人为本，住宅为人”、“人和环境，住宅和环境融合互补”标准，要求住宅区含有“小区文化6、会所配套、星级管理”三大功效，达成“优越环境质量、完善计划质量、优良建筑质量”要求。这一明确计划指导思想确保了小区计划设计高质量。二、空间关系处理1、 动和静关系 “动”，代表着生气、改变，给人以活泼感；“静”，象征着呆板、宁静、寂寞、固定，给人以沉闷感。有静无动易呆，有动无静易烦；有静有动，动静适宜，得道而得体。住区空间中包含多种要素十分繁多，大致上分为静、动两类。属于景观原因如建筑物、构筑物，尤其是表面呆板、不通透、不装饰、不富改变，且竖向尺寸又高于人头围墙和挡土墙等。属于动原因有流水、喷泉、人工瀑布、湖泊、海面、人流车流、霓虹灯闪烁、玻璃幕墙幻影，还有欣欣向荣草木花卉。这些绿色植物春荣7、冬枯，下日茂盛，枝叶摇曳，景色漂亮，极易引发大家对大自然向往。动态景观是一个潇洒景观资源，作为住区计划和管理者要善于利用这种景观。一样，一个成功小区，其空间不能知识建筑物堆砌，而应归户啊有合适绿地和空间，既是大家活动需要，也是大家观瞻需要。住区空间关键由以“静”为主建筑物和构筑物组成，但作为一个完美空间，“动”原因不可缺乏。一条街道，一个广场，乃至一幢大厦不能只是“静”，没有“动”。以“静”为主场所下，要善于用“动”原因调和其呆板局面，冲破建筑物凝固感，如引入流水、设置喷泉、种植花卉等。山景、水面是关键动态景观。一个住区有山有水，就要千方百计地使其景观和山水相呼应，让漂亮山光水色溶入住区景观之8、中。在以“动”为主情况下，要善于用“静”原因丰富其单调空间感，如在湖泊远岸或水中建造部分不至压景、耐人寻味建筑小景，如杭州西湖中“三潭印月”。2、 实和虚关系实者物也，虚者空也。高厦林立，建筑拥挤，举目一线天，给人以压抑感。只有实而无虚，感到堵且闷；只有虚而无实，则空而独。虚实结合，相间有度，是空间美学一个关键概念。如北京王府井、天津劝业场、上海南京路、广州北京路和中山路交接处，均为商业繁荣街道，全部是实多虚少，人如潮涌，车水马龙，使人感到热闹非凡。北京天安门广场、美国华盛顿纪念塔所在地、英国汉金广场，全部是虚多实少，使人感到胸怀宽广，豪迈向上，所衬托建筑物，也感到威严庄重。一样，广州中山纪念9、堂，虚实结合有度，面对广场草地使人感到心情舒畅，面对纪念堂又感到高大威严。这是开阔广场和威严纪念堂匹配有度结果。所以，我们能够总结出一条标准：即文化性空间（如小区内广场）不宜过实，商业性空间（如小区内商铺区）不宜过虚。3、 建筑和环境关系建筑从本质上讲是人空间，而且是人营造艺术空间。它现有实用一面，又有美观一面。现在有不少建筑设计者头脑中整天考虑是建筑本身发明，而对所发明建筑和其周围环境是否协调却考虑多少，甚至无视环境，追求怪异，华而不实，结果只能是“独树一帜”，和环境不协调。这种设计思想是不可取，它是破坏景观根源。现在建筑设计，往往着眼于单体建筑外观形象，至于建筑物和周围还击关系，反而视而不10、见。方案审定时，也往往以单体外观形象为主，于是，单体建筑和环境脱节，群体或街景显得杂乱无章，也就谈不上好环境效益。建筑是特定环境中建筑，应该是单体服从环境，先环境以后是个体地进行设计，才能和环境协调，为环境增色。依据多数建筑和园林设计师们实践经验，要做到建筑和自然景观相友好，在山上搞建筑，应该遵守“宜小不宜大，宜低不宜高，宜脚不宜顶，宜隐不宜露”标准。这么，既不破坏山景，又提升了自然景观质量。三、用地平衡和管网部署1、 居住小区用地平衡居住小区质量高低，关键看其综合效果。要取得良好综合效果，在计划布局时，首先要做好用地平衡。小区用地按功效性质分为四类：住宅用地、公建用地、道路用地和绿化用地。对11、各项用地分配反应了土地使用经济合理性。 （1）不可片面追求高容积率。容积率高，意味着建筑面积增加，可承载人口数量增加，同时不可避免地影响到环境质量。因为绿化面积、配套设施面积被蚕食和人口密度过大，高容积率小区已经越来越难认为市场接收，发展商预期经济效益往往难以实现。据资料显示，北方城市优异住宅小区容积率通常在11.8之间，而广东多数小区容积率全部在2以上。广东部分优异小区建设实践表明，舍弃不合理容积率，增加空间来进行环境创优，反而能提升小区经济效益。 （2）对住宅空间部署，必需首先考虑生态环境，并按生态要求，本着“以人为本”标准，在住宅部署、环境部署、交通系统等步骤确保住区有充足日照，清新空气12、，良好通风，洁净水面，尽可能扩大绿化面积，提升植物叶面系数（多个树）和造氧功效。不让小区有裸露泥地，以尽可能降低尘埃。要充足利用原有树木和水面，并使其合理使用。绝不能盲目标破坏自然山水，随便推山建房，砍树取地。同时要做四处理“三废”，净化空气和水面，落实防风、防尘、防晒方法，改善小气候，生态住区要提倡环境保护理念、节能理念，充足利用环境保护材料、节能材料，使用太阳能，节省用水，进行垃圾无害化处理。 （3）面积尤其大、建筑周期长小区，要依据市场改变适时进行计划调整，以适应不一样时期市场情况和不一样收入阶层大家需求，使居住环境不停完善和提升。2、 总体布局和株距环境空间组成居住小区是成司中关键组成13、部分，居住空间也是城市空间一部分。以居住建筑为主群体结合成居住小区，居住建筑群体为了多种功效需要有意识地分割或围合成不一样大小、形状、特征、色彩空间。居住建筑布局和居住空间对小区环境影响巨大。优异小区显得精巧、轻盈、生气勃勃或宁静安详。布局不佳，空间功效划分紊乱小区显得粗糙、沉重呆板和阴沉幽暗。一是善于博采兼融。二是结合地形等自然条件，因地制宜，巧妙安排。三是重视计划创意和营造多层次改变空间组合。四是注意保留绿化庭院空间。五是对大型住宅小区内部组团分期开发，但在总体计划上应充足注意风格统一，外部管网和道路系统一并计划。居住空间按功效划分，可定为四个层次：A、公共空间。指小区公共交通干道和集中绿14、化或游园场地，属于小区居民共享空间。B、半公共空间。指含有一定程度公共空间，并非是完全公共空间，作为住宅组团内半公共空间可供组团内居民共同使用。半公共空间是邻里交往、游憩关键场所，也是防灾避难和疏散有效空间，计划设计时，需要使空间有一定围团感，交通车和人流不能随意穿行，使居民有安全感。C、半私用空间。指住宅楼栋院落空间，这是小区内最有吸引力活动空间。在计划设计时，需要精心处理加以强化。这种半私用空间不仅指住宅楼间空地，也可组织在一个高层住宅层间，或在一栋住宅围闭空间内。D、私用空间。指住宅底层庭院、楼层阳台或室外露台，是住宅室内空间向室外空间延伸和渗透过渡空间，是室内外空间结合纽带。底层庭院可15、供居民种植，增加组团内自然景观。楼层上阳台、露台可供居民眺望、休息、种植花木，可丰富建筑立面景观，也增添生活乐趣。不过露台设置要避免影响或干扰下层住户秘密性。3、工程管线综合计划和道路交通组织网络设置 （1）小区内工程管线（含供水、雨水、污水、电力、电讯、燃气等）应配套齐全。多种管线应地下敷设合理安排，相对集中，一次建成，并应便于管理和维修。实践表明，这项工作深化和良好实施，对保持小区环境优美及节省工程投资全部大有好处。 （2）道路和交通应合理安排人车分流，内外联络形成体系。 小区内道路系统，应构架清楚，分级明确，并应和城市公交系统有机衔接，方便和外界联络。小区级道路，车行宽度通常大于7米，红16、线宽度大于16米。居住小区组团级道路，路面宽度通常为46米。宅前销路，通常宽度为1.53米。小区道路应通畅，主出入口应合理及避免区外交通穿越。同时，必需满足消防、救护、抗灾、避灾等要求。为适应汽车交通日益增多趋势，应组织好小区人流、自行车及汽车流向，选择交通合流或分流方法，降低人车相互干扰，确保小区内人车安全和居住安宁。伴随私人小汽车不停增加，应依据不一样类型住区、不一样居住人群，按合适超前标正确定停车位，停车位部署不能影响环境美观，要尽可能降低空气污染、噪音干扰，而且应节省用地。住区停车场设在地下、半地下较为适宜，有以下多个形式：A、半地下停车场和绿化组合在高出地面车场顶种植灌木、花卉、草坪17、，和花架、花坛。B、全地下车库其顶面覆土应做绿化，并和周围地面园林融为一体。C、架空平台下停车库在数幢住宅围合空间设架空平台，其下停车，其上为绿化、交往空间。但因为车库靠近住宅，要设法预防对住户干扰。D、在绿化带搭棚架停车假如能做到停车地面仍有绿（用砖块铺地，地砖边缝种草），棚顶有绿树遮阴，不靠近楼旁，噪音极少。（不过这种尽可能少用）四、计划设计要则1、 适用适用是住宅建设剧本要求，也是根本要求。户型设计第一位选择原因就是使用方便，离开这点就谈不上户型设计优异性。 （1）面积合适厅，满足会客、团聚、视听、休闲公共性活动功效； （2）厅内要有良好光照、通风和视野； （3）厅内不要有太多门，以方便18、安排家俱； （4）厨房最好靠近门口，以利购置蔬菜和扔垃圾，避免污染； （5）厨房和餐厅最好近邻，方便端上和撤消餐具； （6）卫生间和卧室要相邻，夜间使用、老人使用均不会发生麻烦。2、 面积大小超前性设计必需要和实际楼盘、周围环境、主力消费人群喜好等等实际情况相结合。3、 高科技和环境保护相结合五、住宅设计崭新模式1、 五位一体模式，未来住宅必将是“家居、环境、文化、配套、会所”这“五维空间”高度统一和有机搭配。2、 空间渗透模式A、半公共空间：经过绿化和开敞空间，作为居民接触大自然场所，并可改变居住小气候。1） 方便居民之间接触和交往；2） 作为儿童活动场所；3） 作为防灾避难和疏散有效空间；19、4） 高层住宅“半公共空间”是妥善处理居住“私密性”和“公共性”有效手段。B、纯净空间：在“静”字上做文章，即确保其平静、安全、安逸。1） 人车根本分流，无任何车辆（包含自行车）进入，无任何电线在空间内穿梭；2） 围合空间是一个单纯休闲空间，不是集中活动空间。C、步行空间：步行空间景观部署和休息场所设计是精华所在。1） 无车辆步行空间；2） 必需含有空间上延续改变和收放；3） 采取多个形式，如一步线、直线、L型线等形式。D、平台分流；采取架空平台，在平台两边设计为绿地，使人流聚集到中间，避免了对一层视线干扰，而且确保人行安全。1） 注意平台下部采光开阳景观设计；2） 人员在平台下和车流不交叉，使景观能直接入单元或入户。E、架空空间：是景观关键组成部分，可取得在室外不一样感觉。1） 做好架空空间人流、车流组织，分区停放不一样车辆；2） 美化环境，视觉效果扩大；3） 重视架空层色彩效果。