1、金富国际项目整体营销方案汇报时间：2012年2月26日报告思路客户分析营销目标达成条件市场分析项目定位产品优化商业布局产品定价及目标分解营销思路推盘节奏及销售执行商业开盘前推广策略客户分析项目10月18至2012年2月20日，来访客户共870组，对于不同物业类型的需求和办卡数量如下：客户量大的主要是因为大量客户来源于花炮节；市场对商业的关注度高于住宅，办卡数和比例住宅明显强于商业投资客户。48%156473.7%260放弃购买46.1%15041.1%224过滤客户16%60（52）5.1%38（28）售卡数目37.4%32562.6%545来访比例住宅比例商业项目来访客户成交分析客户分析项目2、目前通过户外、报广、电子屏、短信、电台、电视等综合宣传，截至2012年2月20日，来访客户共870组，通过媒体途径来访59组，仅占到6.8%；来电88组，回访成功28组，电访客户成交数据如下：8800048040来电组数7000124办卡组数280035713来访组数合计报广电台电视户外DM单彩车短信媒体类型以上媒体实际效果最为理想的是短信、DM单，其次是彩车和户外，电视、电台、报广等广告的实际效应相对要滞后些，主要以公司品牌和形象宣传为主。 媒体到访缘由客户分析目前项目来访客户53%主要来自大瑶，27%客户来自浏阳南片区的金刚、澄潭江、文家市、10%的客户来自其他区域 ；客户群体主要以私营业3、主和企事业人员为绝对主力。客户地域属性及职业分析客户分析办卡客户主要以本地的私营业主为主，其中大部分都花炮经营业主，也有部分公务员，外地投资客较少办卡客户地域属性及职业分析52组13111111284118组数合计常德杨花福建深圳长沙江西万载衡阳衡东金刚澄潭江文家市浏阳区域大瑶区域28组11153413组数合计江苏永安澄潭江金刚文家市浏阳区域大瑶区域住宅铂金卡商铺钻石卡客户分析客户为何选择我们1项目承建商5对开发商声誉度的认可8新城发展及未来升值潜力14地段及酒店等配套商铺5对开发商声誉度的认可21对户型设计的认可26看中项目的地段及商业配套组数办卡原因住宅客户的担忧51不办卡、等价格52工程4、进度方面不急/外地5创意广场影响/诚信问题32对商业规划和运作不清楚93担心价格过高/观望/犹豫商铺28工程进度、开盘/交房时86考虑、在外地、犹豫48不办卡/等价格组数不办卡原因住宅客户分析目前存在的问题 客户持观望态度明显，对项目及产品理解不够，感觉实在确认的东西太少？ 项目品牌知名度不高，目前的广告策略没有直面客户群体？ 项目价格未明确，周边类似项目价格过高以及诚信度不够，客户有畏惧心理？我们如何解决？客户分析营销目标达成条件市场分析产品定位产品优化商业布局产品定价及目标分析营销思路推盘节奏及销售执行商业开盘前推广策略营销目标总销额度：3.5亿（可售产业成交总额度）营销周期：开盘一个月完5、成当次开盘量50%，开盘后每月平均销售可售部分的5%-8%，直至达成总销售率的90%。客户分析营销目标达成条件市场分析项目定位产品优化商业布局产品定价及目标分析营销思路推盘节奏及销售执行商业开盘前推广策略达成条件实现总销额度3.5亿目标的必要条件 明确项目整体定位强化综合体的内涵和认知 产品优化符合商业发展和投资需求 商业规划结合市场、满足需求 合适的盈利模式开发利润、投资回报、经营合理 有效的广告推广活动推广形象提升、直面客户 强有力的销售团队案场、外展、行销工作初步估计：地上部分除去酒店裙楼商业和政府办公建筑面积62000左右，总均价5650元/。客户分析营销目标达成条件市场分析项目定位产6、品优化商业布局产品定价及目标分析营销思路推盘节奏及销售执行商业开盘前推广策略城市解读（一）一线三城两轴两带 绘就浏阳幸福蓝图 以“长浏高速”为主线，以工业新城、浏阳城区、大瑶新城为支撑的发展战略，我们把这个“十二五”时期称之为“一线三城时代”。 1、工业新城以“一城双核、四镇支撑、龙头带动”为重点，即工业新城以生物医药园和工业制造园两个核心。2、中心城区实施“东拓北进、沿河开发、功能提升”的发展策略。3、大瑶新城实施“产业聚集、特色发展、辐射带动”的战略，以加快大瑶新城镇建设、南区中心镇建设为典型。城市解读（二）大瑶建设浏阳第三城的思考城市产业文化相融 打造国际花炮名城一、客观分析，准确把握大7、瑶优势二、因地制宜，五大举措崛起新城（一）主攻城市变样，发展城市经济（二）主攻产业互动，发挥集群效应（三）主攻文化繁荣，发掘地方特色（四）主攻管理创新，发动全民参与（五）主攻幸福创建，发扬民本作风市场分析临街商业调查一瑶发街：租金30-50元/月，租金在中间段相对贵些，往两端相对便宜些；业态：瑶发街前段主要以电器、家私、旅馆、电信通讯为主，中间路段主要以手机店为主，后半段比较全面，大部分都是没有转让费；南川步行街：租金：普遍在700-1000元/间；业态：主要以服饰类为主，目前普遍没有做起来，相当一部分关门；个人觉得：一是消费者习惯了逛老街，而那边没有什么特色把人吸过去，二是崇文步行街旁有超市8、银行、邮局等配套的支撑和带动；崇文步行街：租金：普遍在60-80元/月，面积小的不到30，大的100或以上；业态：主要以服饰类为主，包含有体育品牌服饰、男装、女装，鞋子、包包为主，门面档次和卖的东西品质相对要好些，消费群体以青年和中年为主；市场分析中博购物广场：门面数量：约55间 开间3.4-5米之间，进深12米左右，层高4.5米售价：1.4万-2万元/之间，租金：2010年8月开业，租金在40-50元/月，业态：服装、包包、超市为主；老街：租金：50-100元/月，面积小的15平米左右，大的100平米以上；业态：以服饰、精品类为主，门面档次形象和卖的东西参差不齐，消费群体各个年龄层次的都有9、，是目前大瑶人气、人流最旺的地方；根据门面面积大小、位置、形象等转让费大概在3-7万之间花炮市场及花炮大道：花炮大道：面宽4米，进深50米，前20米做门面，层高在4-4.5米；租金：2011年上半年2万多，下半年涨到3万多到4万多一年业态：主要以花炮原材料、机械为主，其次有家私、洗浴、宾馆、茶楼、婚纱摄影、药房、超市，相当一部分都是在2011年下半年进驻；临街商业调查二市场分析配套商业调查一很好保底消费：70元/人好2层、500-600、4万/年、目前租金可能涨到6W/年御足堂洗浴在老城区、时间很久以前很好，现在一般豪包：285元/大包：260元/中包：210元/小包：160元一般2层、40010、左右大瑶宾馆开业时间比音爵早一般大包：248元/中包：218元/小包：188元/迷你包：158元还可以2层、25个包厢豪门开的时间较长一般大包：270元/中包：235元/小包：172元/迷你包：110元一般1层、26个包厢天天去年下半年开业很好大包：258元/中包：228元/小包：178元/情侣包：120元新开业、电脑大厅2层、600左右，30个包厢音爵KTV口味好生意很好8-10人桌消费300多元/桌装修很旧了2层 300左右，10个包间，3万/年老胡记生意一般保底消费250-350元/桌装修一般2层 300左右，8-10个包间醉湘缘老板消费人群做的久、还可以2人桌保底消费：100-150元11、/桌普装、棋牌室卡座300-400上尚目前大瑶最好的才开业、很好保底消费130-150元/桌精装、电脑包房300-350，10个包间、卡座老树咖啡运输业人士消费多还可以、夜宵300元/桌简装 装修费1W多100，3万/年，包房3间满堂红餐饮备注生意现状消费水平（门市价）装修档次经营规模店名类型市场分析配套商业调查二会员8折还可以豪华套房：388元/天、豪华双间：288元/天、豪华标间：188元/天、标间：168元/天、三人房268元/天，钟点房：60元装修中等，带足浴30间亚龙湾时间久不好单间电脑房：218元/天、单间不带电脑：188元/天一般、带餐厅30间南川河会员8.8折还可以 豪华套房：12、348元/天、豪华房：288元/天、商务房：209元/天、双人房：188元/天、单人房：168元/天、钟点房：80元新装修30间银河会员8.8折还可以豪华双人房：208元/天、豪华单间：188元/天、标双：188元/天、标单：168元/天、情侣房：208元/天、棋牌房：268元/间新装修、足浴、附近有KTV36间龙庭VIP:8.5折、高级商务双人房带麻将桌、电脑/豪华套房带电脑高级商务双人房：348元/天、豪华套房：328元/天、豪华单间：288元/天、商务双人房：198元/天、豪华单人房：178元/天、钟点房：80中等现代装修、附近有KTV25间九玖VIP:8折、开业时间久目前一般豪华套房：13、188元/天、标间：158元/天、商务单间：158元/天、标单：138元/天、休闲房：168元/天、钟点房：50元一般、KTV30间大瑶宾馆会员8.8折还可以豪华套房：388元/天、套房：308元/天、标间：218元/天、普通间：198元/天、钟点房：60元还可以、餐饮、足浴、KTV25间华盛宾馆备注生意现状客房门市价装修档次及配套规模店名类型市场分析客户需求参考格力空调：联系人 张龙辉13974893109 陶亮13507464499 意向做连锁餐饮 楼上加楼下面积在300平米左右；中国移动：张良波 15874924188 须看免租时间及具体细节金龙珠宝：张姐 13808498469名友家具14、城：蔡立平：13973152428 需要面积1000平米，希望免租3年瑶发家电：李总 83800803 是名友家具老板介绍，两人是很多年的朋友，如果有一方过来，另一方也会过来海尔家电：黄总：13657432776 需要面积300以上，他说如果价格便宜点也可以考虑买。市场分析大瑶镇目前的商业业态主要以花炮材料、建材、家居、通讯耗材、餐饮以及服装为主，主题品牌商业较少，商业架构完整，具备商业发展雏形租金：50-80元/月，面积小的15平米左右，大的100平米以上；租金最高主要在崇文步行街和老街交叉附近租金最高瑶正街到瑶文路口起价13000元/，均价17000-20000万/，最高40000元/创意15、新城市广场租金一般在40-60平米之间，主要跟门面面积及位置相关百姓广场及周边老街租金30-50元/月，租金在中间段相对贵些，往两端相对便宜些瑶发街租金/单价地址商业行业格局及租售水平市场分析商业综合分析业态：业态比较完整，地方特色+商业雏形+餐饮休闲格局：简单格局，缺乏规划，档次较低，行业混杂商业建筑：老房子+小规模步行街+临街私房+市场为主，缺乏商业规整度和 适应性发展需求：城市规划趋势，大瑶镇扩镇提级方向缺乏规划，满足地方产业发展需求，符合当地人的商业习惯和取向客户分析营销目标达成条件市场分析项目定位产品优化商业布局产品定价及目标分析营销思路推盘节奏及销售执行商业开盘前推广策略项目定位金16、福国际 领袖大瑶/大瑶首席地标性城市综合体市场定位项目定位产品特性定位符合商业发展适应投资观念合理盈利模式户型实用面积合适尊贵高档面积适中50-100不等；产品线完整；自由组合总体特征：高档次、地标建筑、产品完善商业住宅办公产权酒店面积适中45；盈利模式合理；品牌运营产品分析：根据目前总规和产品规划，集中商业部分和酒店布局需要微调。客户分析营销目标达成条件市场分析项目定位产品优化商业布局产品定价及目标分析营销思路推盘节奏及销售执行商业开盘前推广策略产品优化酒店标准层调整产品优化： 单套面积由原来的57，调整为43左右，既符合四星酒店设置标准，同时降低单套总价，有利于产品销售。（标准间从22间-17、32间）产品优化集中商业调整进深由原来的7、9、12米改为9、6、6、9米；增加建筑面积，15米步行街宽改为13米； 结合四个大板块商业，确保大板块商业的发展产品优化商业优化分析一层面积从2075不等，分20-3070个占40%，354585个占50%，超4515个占10%；更符合商业配置和商业规划，有效形成了大板块商业，确保经营者场地的合适度，为商业发展奠定坚实基础；管网更简单、建筑成本降低，商业面积的商业价值实现最大化；同期满足投资者的心理，一二套买门面比率从20-40%可随意变化和调整。产品线完整符合商业发展提升商业价值贴近投资市场客户分析营销目标达成条件市场分析项目定位产品优化商业布局18、产品定价及目标分析营销思路推盘节奏及销售执行商业开盘前推广策略政务中心板块综合商业板块校园经济、生活配套板块综合商业板块酒店配套板块商业布局板块划分业态：金融类：银行、证券、邮政、商务、旅行社等 餐饮类：商务茶餐厅 、茶社、咖啡馆理由：商铺自成一个板块，好利用，不受其他门面影响，楼上是政务中心， 客户可以从商业街和政务中心大堂进出，出入及停车都方便。商业布局政务中心板块业态：特色小吃餐饮、便利店、水果店、文具、复印店、网吧、小诊所、宠物医院。理由：靠学校，业态定位以学生消费为主商业布局商业布局校园经济、生活配套板块业态：咖啡厅、商务厅、大型餐饮、KTV、足浴休闲。理由：高级酒店标准配置，大瑶高19、档接待标杆商业布局商业布局酒店配套板块商业布局商业布局综合商业板块一层品牌服饰区时尚精品区家电数码区风情美食区商业布局商业布局综合商业板块二层中大型商配区业态：各菜系商务餐厅、休闲风情餐饮、品牌火锅、水吧、咖啡吧等。理由：停车方便、商铺前面景观好，靠近酒店风情美食区商业布局品牌服饰区业态：以品牌服饰店、品牌鞋包店、珠宝、化妆品、婴幼儿用品为主。理由：比较集中、连贯性、步行街宽且配有绿化及休闲桌椅，能留住人流。商业布局时尚精品区业态：美甲、特色服饰、精品、化妆品、品牌内衣内裤、甜品店 （特色精品、饰品店为主）商业布局家电数码区商业布局业态：以家用电器、数码耗材等、珠宝等；中大型商配区商业布局业态20、：KTV、中西餐厅、茶馆服饰卖场、家具卖场、家电等。理由：靠大街，可做橱窗展示，可考虑分几大板块招商。客户分析营销目标达成条件市场分析项目定位产品优化商业布局产品定价及目标分析营销思路推盘节奏及销售执行商业开盘前推广策略价格预测及评估依据定价依据：1、市场对比法：创意新城市广场商铺售价约1700019000元/平米，结合折扣及优惠，实际一层均价约17000元/平米，销售情况并非乐观，多数购卡客户放弃购买；对比产品，本项目的进深和总建面都比其大； 2、投资测算法：目前市调数据表明大瑶镇现有商业租金在30-80元/平方.月，由于项目商业规划等诸多优势，按照80元/平方.月进行18年测算，售价约1721、200左右； 3、二层商业常规是按一层30%-40%衡量，考虑到目前大瑶镇的商业尚处于初级阶段，定价考虑6200元/平米。商业均价：一层均价17800元/平方；二层均价6200元/平方产品定价价格预测及评估依据定价依据：1、市场对比法：创意新城市广场住宅售价约24983238元/平米，结合折扣及优惠，实际均价约2950元/平米，作为第一个地产开发项目销售情况比较良好；对比产品和市场，本项目的住宅具备一定的优势； 2、写字楼的定价是同地段住宅定价上浮2040%，同时还需综合考虑办公需求、办公管理、综合硬件、配套水平，均价上浮20-25%；另外靠近政务中心的写字楼虽然档次弱于酒店，但具备较好的心理22、感官，具体定价高于酒店部分写字楼。住宅均价：均价3100元/平方； 写字楼均价3600-3800元/平米产品定价价格预测及评估依据定价依据：1、常规对比法：产权酒店的销售价格是同地段住宅价格上浮80-100%,还需要结合当地对该产品的投资感官和投资门槛确认，考虑均价5600元/平米； 2、投资分析法：投资客房牵涉到装修成本、酒店运营、投资收益、开房率等诸多核算，常规核算按照客房实收房价的30%作为作为场地成本，不递增状态下7成开房率10年回本作定价测算（320*30%*360*70%*10/45=5376）。 注：320元/天的房价是按四星实收标准核算；40-50平米，暂时按四星标准客房面积。23、产权式酒店式：均价5600元/平米产品定价目标分解备注：以上测评不包含裙楼商业10000和政府办公场地3000；酒店裙楼一层指东侧一层商业约750（进深12米）31959 35077 按8%标准返两年联营、带租约1121 14952 1335 17800 750酒店裙楼一层投资1368 3800 1368 3800 3600政务中心直接销售6990 3100 6990 3100 22548住宅投资4320 3600 4320 3600 12000办公按80%体量计算按8%标准返一年酒店投资模式5358 5152 5824 5600 10400客房按8%标准返两年带租约3307 5208 39324、7 6200 6350二层按8%标准返两年返租9495 14952 11303 17800 6350一层商业备注销售模式实际总价（万元）实得单价（元/平方）总价（万元）销售单价（元/平方）面积（）项目金富国际项目销售额度目标分解按3.5亿实得销售额度逆推备注：以上测评不包含裙楼商业10000和政府办公场地3000；酒店裙楼一层指东侧一层商业约750（进深12米）35077 38740 按8%标准返两年联营、带租约1335 178001589 21190 750酒店裙楼一层投资1368 38001368 3800 3600政务中心直接销售6990 31006990 3100 22548住宅投资425、320 36004320 3600 12000办公按80%体量计算按8%标准返一年酒店投资模式5824 56006330 6087 10400客房按8%标准返两年带租约3937 62004687 7381 6350二层按8%标准返两年返租11303 1780013456 21190 6350一层商业备注销售模式实际总价（万元）实得单价（元/平方）总价（万元）销售单价（元/平方）面积（）项目金富国际项目销售额度分布目标分解客户分析营销目标达成条件市场分析项目定位产品优化商业布局产品定价及目标分析营销思路推盘节奏及销售执行商业开盘前推广策略营销思路第一阶段（3月5日25日）城市综合体的项目定位、商26、业规划、发展前景的诠释和推广实施方式：户外、折页、巡展、短信、DM实施目的：通过务实的诠释和宣传，强化客户对项目的综合理解、认可和期待；投资测算数据说明增强客户的投资兴趣；促进客户VIP卡的办理，稳定客户对项目的信心。营销思路第二阶段（3月10日4月10日）招商先行：确定酒店品牌，针对餐饮、娱乐、茶馆、网吧、品牌服饰等签订部分意向协议实施方式：长沙及浏阳市寻访、现场考察实施目的：为项目商业发展和规划落定打基础；衡量和确认返租销售和带租约销售的盈利模式；为后期签约仪式和项目推介活动打基础。营销思路第三阶段（4月10日4月20日）项目推介会暨酒店签约仪式实施方式：较大规模外场活动、氛围营造、签约仪27、式、短信、户外实施目的：强化客户对项目发展的信心和认可度；提高VIP卡的办理热忱；为商业开盘造势和奠定人气基础营销思路第四阶段商业开盘：4月28日集中商业部分盛大开盘产权式酒店：酒店示范客房面市；投资预约； 9月28日开盘热销住宅开盘：8月18日住宅部分开盘写字楼：行业协会入驻； 12月20日开盘热销客户分析营销目标达成条件市场分析项目定位产品优化商业布局产品定价及目标分析营销思路推盘节奏及销售执行商业开盘前推广策略推售计划推广计划活动营销3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月酒店签约产品推介会商业开盘住宅蓄客住宅开盘酒店、办公蓄客酒店、办公开盘金富国际商铺8万抵12万金富国际住宅销售28、信息金富国际酒店、写字楼销售信息巡展活动端午返乡活动中秋返乡活动中班路演活动推盘节奏销售执行招商执行品牌为主：锁定餐饮、KTV、茶馆、中西餐厅、游戏厅（网吧）消费型商业和服装、鞋类、珠宝、通讯电子、银行购物型及配套方向，以浏阳市区及长沙为主，当地招商为辅；品牌为主、放水养鱼、政府支持、运营推动，促进商业良性发展放水养鱼：租金减免及支付门槛降级，中型场地签6年免2-3年半年支付租金；品牌门店租4年免12-18个月半年支付租金。（考虑到整体商业发展须前期支付不低于半年租金的合同保证金）政府支持：金富国际项目位于大瑶镇新城中央位置，商业运营需要政府的指导和支持，一是加大政府对新城商业的规划和宣传，二29、是政府提供税费减免大力支持（统一减免3年），三是适当干预老区商业（停车管制）和消费引导（广场活动）。运营推动：商业开业前后1年内广告和活动支持约200万投入，促进商业成熟销售执行商业销售执行带租约销售：根据前期商业规划和意向招商，二楼会出现部分租约客户，投资客户购买同时转签商家和开发商签订的场地租赁合同。带租约销售、返租销售、直接销售相结合的模式返租销售：根据客户分析，投资客居多，一层独立商铺大多采取返租销售，签约返回1年（8%）、以后按季提前返回租金（后三年按年回报8%、8.5%、9%）直接销售：贴近当地的商铺投资习性，由客户自主选择独立商铺、1托1、1托多模式，但需要强化经营业态销售执行住30、宅和写字楼销售执行住宅销售：目前市场抗性几乎没有，竞争较小，产品特性、户型、实用性均好，采取直接销售模式执行。直接销售为主、联合销售为辅的模式写字楼销售：针对大瑶镇现状和主要经济支柱，需要通过花炮制作行业协会的联合营销，同时强化上下游企业的互动增强企业购买，结合产权式酒店投资模式和价格对比促进写字楼销售。销售执行产权式酒店销售执行样板房展示：按照四星标准装修一套标准装修客房，一套带家居用品的完整客房，直接刺激客户感官，达到销售预期。品牌酒店运营 样板房展示 采用投资回报+消费额度联合模式 产权担保投资回报：根据酒店签约的具体内容和时限，设计盈利模式，按照常规20年租期评估，1-4年回报8%、531、-8年回报9%、9-12年回报10%、13-16年回报11%、17-20年回报12%。消费额度：身份感投资客户为尊荣VIP，享受客房7.5折、餐饮8折优惠；同时每年享受2000元裙楼消费（餐饮、KTV、咖啡厅等）和5个标间的免费使用。产权担保：根据产权式酒店销售惯例，需要保留20%客房和部分裙楼商业作为回报担担保,完全解决投资客户顾虑。开盘前工作部署流程图销售执行代表需请开发商领导协助和支持代表需请开发商领导直接确认与参与客户分析营销目标达成条件市场分析项目定位产品优化商业布局产品定价及目标分析营销思路推盘节奏及销售执行商业开盘前推广策略推广策略核心客群区域补充客群区域项目一期开盘前推广策略根32、据上述报告分析，我们很容易看出本项目客群就在一下这些区域推广策略项目一期开盘前推广策略一、常规媒体投放根据本项目客群分布情况，我们的推广策略可分为一下三个方面二、针对性性策略推广三、营销活动推广策略常规媒体投放计划已签约或已投放，且仍在投放使用中媒体情况统计687000已投放费用合计：2011.12.092012.12.08214000浏阳电视房产频道120秒广告及电视右下角图标广告2012.02.102013.02.0936000浏阳市40台公交车身后字幕广告2012.02.012013.01.3128000花炮市场字幕电子屏2012.012012.0924000交通频道整点报时2012.033、2.222013.02.2160000浏阳通程电子屏2011.12.282012.4.2745000亚龙湾电子屏2012.03.012013.02.28项目地处转角处2012.03.012013.02.28150000蕉溪岭隧道处户外2012.03.012013.02.28130000大瑶319国道加油站附近户外投放时间以产生费用（或预期投入费用）已投放/签约广告根据售楼部置业顾问接待客户情况统计，建议如有可能，可缩减电视广告投放费用推广策略常规媒体投放计划根据实际蓄客情况需要，建议增加以下广告投放5次报纸广告200万条短信广告2012.032013.03车身广告2012.032013.03户34、外大牌投放时间/投放频次/投放数量媒体类型根据实际广告市场价格新增广告投放费用总预算可控制在28万元以内推广策略常规媒体投放计划新增媒体广告投放建议建议原因：浏阳南片区居民通往市区的必经之路，以高档大牌形象拦截目标客户群体投放地点：319国道或106国道之浏阳市区与大瑶镇之中间段媒体选择：大型户外广告牌推广策略常规媒体投放计划新增广告媒体投放建议媒体选择：浏阳南区乡村巴士车身广告投放地点：大瑶通往浏阳南片区其他乡镇的巴士建议原因：一方面使项目广告信息更好的覆盖到周边重点乡镇，另一方面通过车身广告的形式占据主要交通要道，以便拦截目标客户群推广策略常规媒体投放计划新增广告媒体投放建议媒体选择：浏阳35、日报投放建议：重大营销活动及开盘等重要时间节点前后推广策略常规媒体投放计划新增广告媒体投放建议媒体选择：手机短信广告投放数量：200万条左右投放建议：从3月初开始投放，选择每周2-周5投放，以浏阳南片区客群为主，兼顾浏阳市区及上栗县客群，每次发送510万条推广策略选择原因：结合彩车下乡宣传，在周边重点乡镇设点以便职业顾问直接面对潜在客群进行直接咨询和销售，以增强周边乡镇宣传力度，让置业顾问与客户面对面，加大客户接受到的信息量针对性策略推广浏阳南片区重点乡镇及上栗县路演or巡展推广策略选择原因：大瑶镇本地经商的客户本就是项目最重要的客户群体，通过置业顾问直接出击的形式，与其面对面交流，从而使客户36、资源的利用最大化针对性策略推广大瑶镇内行销推广推广策略针对性推广策略宣传方式：与大型中西餐厅、茶楼、咖啡厅合作，采取拜访易拉宝及印制广告餐垫纸的形式进行宣传选择原因：客户精准度高，宣传不分时段且无死角异业合作推广策略针对性推广策略宣传方式：与大瑶镇及周边加油站合作，在2012年3月2012年5月之间，凡在合作加油站加油200元以上的私家车均可获赠应有项目广告的抽纸一盒选择原因：客户精准度高，且能覆盖到浏阳南片区的所有潜在客群异业合作推广策略针对性推广策略宣传方式：与大型休闲、娱乐场所合作，放置易拉宝、设立广告位或直接由收银处放置广告宣传资料选择原因：客户精准度高，宣传不分时段且无死角异业合作推广策略针对性策略推广针对性策略推广费用预期 （含宣传资料及各类物料的印刷制作及场地租赁等）8万元整推广策略活动内容：金富国际项目酒店及主力商户签约入驻仪式活动时间：预期在一期商铺开盘前10天左右活动地点：花炮广场活动目的：直观体现酒店品牌及主力商户签约入驻，提升项目形象，增强客户对项目后期经营运作的信心，从而促使其对购买本项目产品放心。活动营销品牌及主力商户入驻签约仪式活动费用：12万元推广策略 48万元整项目一期开盘前需投入宣传总费用预估： 开盘前广告推广、巡展、媒介传播具体工作安排另行提交精诚服务感谢聆听！