1、七、评估项目实行方案郑州市市领土资源局为了规范本级协议土地出让和划拨土地宗地评估行为，采纳公然招标的方式确立土地评估中介机构。我公司拟招标，为了规范入围后我公司参加的详细宗地评估项目的评估行为，准时、保质达成详细宗地评估业务，保证我公司出具的评估结果科学、合理，且切合郑州市和详细估价对象的实质状况，特制定本方案。一、机构人员组织、业务流程及岗位职责我公司具备从事河南省范围内的土地评估业务的资质的机构，自公司成立以来向来从事波及土地出让、转让、土地划拨、公司改制等地价评估工作。此外，除了平时的宗地评估外，本公司还担当着中原第一版传媒投资控股公司有限公司部下子公司公司改制项目等，本公司目前已经充分2、掌握了河南省大多数地域的土地、房地产交易资料，对河南省土地市场的现状特色、发展规律有较为全面的认识。本公司详细负责该项目评估项目的负责人和土地估价师均是长久从事宗地地价评估的专职资深注册土地估价师，从事过大批土地出让、转让、划拨、公司改制项目的评估工作，不只理论功底扎实、实践经验丰富，并且对河南省，特别是郑州市波及土地出让、转让、土地划拨的有关政策、办理流程有充分的认识，完好有能力为拜托方供给高质量、高效率的服务。依据项目特色，本公司拟安排公司总经理徐进兰为总负责人，孙建伟作为项目负责人，组织、协调详细评估工作。另抽调多名丰富经验的土地估价师成立两个项目小组，负责详细项目的组织实行（详见下表）3、。项目实行主要人员状况本公司宗地评估项目依照中华人民共和国国家标准城镇土地估价规程（GBT185082001）、中华人民共和国国家标准城镇土地分等定级规程（CBT185072001）、中华人民共和国国家标准土地利用现状分类（GBT210102007）、协议出让国有土地使用权规定（领土资源部第21号）、划拨土地使用权管理暂行方法（国家土地管理局第1号）及拜托方供给的有关估价对象的资料（包含规划设计资料、宗地图及出让前置条件和配套保障性住宅的1/9文件、拜托评估商定书等）受理业务，以后进入估价程序到达成估价报告，主要经过以下步骤：1、明确评估的基本领项。内容主要包含估价对象（权属、用途、面积等）、4、估价目的、基准日、价钱种类、估价日期等。2、制定估价作业计划；3、采集资料，实地踏勘，剖析整理有关资料，商议估价技术方法；4、选择适合的估价方法，确立有关的技术参数，确立试算价钱；5、初算结果项目负责人自检，并将自检结果交于项目经理睬议议论；6、项目经理睬议议论结果报技术总负责人审查，,总估价师审查评估报告书能否切合合法性原则，拜托方的拜托依照、所供给的文件、资料能否充分靠谱，以及评估过程能否切合城镇土地估价规程的要求，评估结果能否客观、公正、科学、可行，审查经过的技术总负责人签订审查建议；7、确立估价结果；8、撰写估价技术报告及估价结果报告草稿；9、报告草稿提交审查小组审查；0、经审查过的报5、告提交拜托方。二、项目工作进度安排郑州市领土资源局拜托的协议土地出让评估、划拨土地评估项目的达成日期依照正常状况，许诺5个工作日达成，假如拜托方有其余特别状况需要加速进度的，在保证成就质量的前提下，我方许诺全力配合保证不影响拜托方需求。一般状况下，详细工作进度安排以下：收到拜托方作业通知后：第 l天明确估价基本领项、制定作业计划、达成现场踏勘、估价对象资料采集、周边房地产市场状况和上地利用状况检查；2/9第 2天剖析整理有关资料，选定适合方法试算价钱；第 3天土地评估公司内部进行三级审查，确立测算价钱；第 4天撰写估价报告并自审；第 5天审查报告，装订成就，供给成就给拜托方。三、项目实行技术路6、线依据城镇土地估价规程，宗地地价评估的技术门路是利用检查的有关资料，采纳市场比较法、利润复原法、节余法、成本迫近法和基准地价系数修正法评估宗地地价。估价方法的选摘要依据估价目的、估价对象所在的地区条件和估价对象的详细利用条件，选择适合的估价方法进行评估。依据郑州市城市资源保障能力、目前社会经济发展水平以及房产、地产市场的发育水平，考虑到估价目的，对于不一样用途估价对象的首选估价方法按以次序进行：1、商服用地采纳利润复原法、市场比较法、节余法、基准地价系数修正法评估；2、城镇住所用地可采纳市场比较法、假定开发法、基准地价系数修正法评估；3、工业用地采纳基准地价系数修正法、市场比较法、成本迫近法评7、估；4、其余地类采纳基准地价系数修正法、市场比较法、成本法评估。以上方法为往常状况所用的测算方法，在详细项目评估中，依据宗地详细状况、估价目的对各估价方法进行合用性剖析，整体原则就是方法要适合估价对象的客观存在状况。依照城镇土地估价规程要求，每个估价项目应该起码选择两种以上方法，考虑到波及政府利润评估的复杂性，详细评估项目要依据估价对象的详细利用方式选择适合的方法。四、保证工程质量、工期的技术和组织举措3/9我公司自成立以来，向来从事地价评估工作，并多次作为牵头机构，参加全省范围内的各样种类宗地评估项目，累积了丰富的地价资料和地价评估经验，拥有较强的组织协调能力和较高的专业技术水平，可以保证高8、效率、高质量达成拜托方的宗地评估业务；并且可以充分应用各项基础业务成就，保证估价结果的客观、真切。（一）质量目标质量目标：恪守规范、质量为先、精诚团结、改革创新。（二）质量保证系统公司为保证本项目以顺利的达成，实现宗地评估项目成就达到优秀等级的总目标，公司决定成立一套完好的质量保证系统，组织一支技术精深、经验丰富的质量管理队伍。公司总经理对工程质量总负责。公司技术负责人在公司总经理领导下详细地对宗地评估工作负责组织指导、按期准时检查，对单薄环节和重要技术问题组织攻关活动，运用经济手段奖优罚劣。项目经理对宗地评估项目负责。公司和评估部建立专职审查部门，建立兼职审查员，形成质量控制网，一层抓一层，9、层层抓质量。1、项目组质量管理职责规定(1)项目总经理是本评估项目质量的第一责任人。负责组织贯彻公司的质量目标目标，保证整体质量系统的有效运转。(2)评估部评估部对项目总经理和公司技术负责人负责。负责详细宗地评估的评估方法、计算参数和方案方法的贯彻实行；负责平时的技术管理工作；做好详细项目的组织设计、方案、进度计划的必需改正和报审；填写项目日记；办理解决技术问题。(3)审查部4/92、质量奖罚制度依照各岗位职责分工，可以圆满达成各自职责的，公司酌情赐予物质奖赏和精神鼓舞。对于不可以固守岗位、玩忽职责，给公司形象造成不良影响的，并造成评估项目不可以依照约准时间交托的，将赐予扣减奖金处分；情节较重10、的，将酌情扣减基本薪资。3、评估结果一票反对制度在对宗地评估项目的各个阶段坚持“三级检查制度”的同时，公司果断支持各级审查人员的工作，给予其“一票反对”的权利，在公司内部三级检查过程中，不论哪一级审查人员认定该分项质量达不到合格等级，都不再向上一级审查部门申报查验，待完好达到合格标准后，方可向上一级审验，直到每一级都达到合格评审要求为止。4、质量控制程序(1)文件和资料的控制针对管理性文件，由项目总经理负责与拜托方进行交流并索要管理性文件。现场勘查土地估价师负责详细宗地评估项目有关文件的采集、整理和归档。（2）技术控制严格履行中华人民共和国国家标准城镇土地估价规程（GBT185082001）、11、中华人民共和国国家标准城镇土地分等定级规程（CBT185072001）、中华人民共和国国家标准土地利用现状分类（GBT210102007）及其余国家和河南省及郑州市的有关规定，保证估价结果独立、客观、公正、公正。（3）质量记录的控制宗地评估项目文件保存时间为二十年，在档案室专人保存寄存。文字记录、照片及其余资料应注意保存环境条件，不可以使之霉变，针对电子文件资料特意进行可挪动硬盘备份并按期检查，审批寄存和无效销毁由公司技术负责人负责。5/95、质量保证举措一般要求（1）仔细贯彻质量目标，成立以项目总经理为质量第一责任者的岗位责任制。推行三级质量检查制，严格控制分部分项工程的质量。增强者员培训，12、提升技术素质。对证量事故办理坚持“三不放过”的原则。（三）保证举措1、工期保证举措为了保证准时、保质的达成郑州市协议土地出让评估、划拨土地评估工作，我公司拟订了以下举措：（ 1）对于波及政府土地利润的宗地评估项目不一样于一般的抵押、审定财产、公司改制等市场类评估项目，不只要求评估结果客观、公正，估价中所采纳的各样参数确实定也一定依照充分，估价报告经得起查验。所以，对于这种项目的评估不可以仅靠加班加点来缩散工期，要严格依照规定的程序进行，把需要做的工作分解到平时工作中，以此提升工作效率。（ 2）我公司自成立以来，已经达成多项土地出让、转让和划拨土地评估项目，认识土地出让、转让、划拨的办理程序，知13、道这种项目评估的重点。我公司有专人负责采集郑州市土地出让、转让等交易资料，并对资料进行录入、上传、剖析工作，同时，我们成立了资料按期采集制度，每一位土地估价师每年采集必定数目的土地交易数据，是公司查核的一项重要指标。目前我们不只有丰富的交易信息，并且有历年来社会经济发展资料、规划资料、基准地价资料、基础设备和公共服务设备资料、环境条件资料等影响地价的资料。所以，估价师在做该类项目评估时，只要要联合现场踏勘，采集、检查估价对象的现状和规划利用资料、估价对象所在地区土地利用状况。不需要再花销大批的时间采集影响地价的其余信息。可大大节俭时间，提升工作效率。6/9（ 3）项目负责人和参加人员都是经过公14、司频频研究抽调的业务骨干，有丰富的工作经验，他们可依据详细估价项目的特色，快速做出科学判断，选择适合的估价方法和技术路线，利用公司丰富的地价信息，合理测算地价。（ 4）因为我们每年都在做土地出让项目评估工作，可利用已有的评估事例，提升报告撰写的工作效率。（ 5）目前评估部每2天召开一次评估交流会，重点检查评估项目的履行状况，并针对估价技术问题，由技术小组提出解决的举措，限时解决，保证工期的准时和提早达成。（ 6）评估项目承包制，各小组要按下达的评估项目准时达成任务，对提早达成的予以奖赏，对迟延工期的赐予处罚。踊跃组织技术人员，依据工期和项目需求，随时增添技术人员。2、质量保证举措(1)成立评估15、项目质量管理系统，由项目总经理担当该评估项目的总负责人，落实评估项目各级人员的职责，责任到人。(2)坚持：“以人为本”的管理理念，严格要求评估项目成员的资格，在项目展开中对项目成员进行查核。(3)编制明确仔细的质量计划，在项目实行的过程中采纳适合的质量保证举措，抓好质量流程各环节的工作，明确每个岗位的质量责任。(4)严格依照城镇土地估价规及省厅的技术规程进行操作。(5)对出现质量问题的小组，查明原由，严重者调出本项目。(6)坚持自检、互检、复检的三级检查制度，保证项目质量。3、人员保证举措项目主要人员状况表4、资本保证举措7/9为了使评估工作不因资本问题而影响工作进度和参加人员的工作踊跃性，使16、大家一直保持高昂的斗志和工作热忱，公司决定会针对此次评估项目建立专项资本，特意用于外业勘查的交通、就餐、外业补贴，内业用于评估项目设计等工作的需要。总之土地评估公司在资本需求方面必定会鼎力支持评估人员的需要。5、资料保障地价评估实质上是在对大批资料剖析基础上，对地价水平的科学判断。据有资料的多少以及对资料剖析的深度直接影响估价师对地价形成体制、土地市场发显现状和发展规律的掌握，从而影响方法选择、估价参数确立及估价结果的客观、公正。6、组织保障考虑到郑州市领土资源局采纳招标方式确立协议土地出让评估、划拨土地评估项目评估机构，为了做好该项目，公司领导多次开会研究，依据估价师的特色和专长，成立了两个17、项目组，为该项目供给专职服务。可从组织上保障项目的顺利实行。7、严把质量关、保证报告高质量的举措为保证估价质量及工期的技术举措，在接受拜托后，我公司将确立该项目总负责人，由总负责人安排车辆、人员、资本，而后安排一个工作组进行实地勘探，及采集资料，资料采集达成后，在实地踏勘基础上成立一个由多名估价师成立的专项小组，对土地评估方法的选用，并试算估价结果，再集体议论进行初步试算结果进行调整，最后确立估价结果。总之，为保证项目质量及评估结果客观、公正、合理，还要进行相应的审查制度。（1）审查程序评估人员在接受安排任务后，第一时间明确评估目的并进行外业检查，检查达成后联合内业快速达成草稿，草稿达成后将报18、告交给检查人员，检查人员在检查完报告后需在草稿上标明需要完美的地方，并进行说明而后后返还评估8/9人员改正、评估人员在改正后，交给项目经理审查，项目经理审查后提交总经理审查，最后出具正式报告。（2）审查依照和标准城镇土地分等顶级规程和城镇土地估价规程中要求的方法、准则、原则和标准。以及领土资源部办公厅对于公布（领土资厅发201320号）、河南省领土资源厅办公室对于贯彻履行国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）的通知（豫领土资办发201336号）和郑州市领土资源局对于转发的通知（郑领土资文2013562号）确立的原则和标准。五、技术路线和测算过程切合国家标准和郑州市实质土地市场状况1、坚持实地踏勘，检查待估宗地周边范围内实质市场资料；2、以郑州市经过查收的基准地价作为评估的基础和参照；3、坚持以郑州市地价动向监测结果作为评估的重要参照；4、选用足足数目的成交事例，保证待估宗地价钱能切合实质水平；5、评估要联合郑州市宏观经济走向与整体经济发展趋向。9/9