1、土地评估项目实施专业技术方案.doc 七、评估工程实施方案 郑州市市国土资源局为了规范本级协议土地出让和划拨土地宗地评估行为，采用公开招标的方式确定土地评估中介机构。我公司拟投标，为了规范入围后我公司参与的具体宗地评估工程的评估行为，按时、保质完成具体宗地评估业务，保证我公司出具的评估结果科学、合理，且符合郑州市和具体估价对象的实际情况，特制订本方案。 一、 机构 人员组织、 业务流程 及岗位职责 我公司具备从事河南省范围内的土地评估业务的资质的机构，自公司成立以来一直从事涉及土地出让、转让、土地划拨、企业改制等地价评估工作。另外，除了日常的宗地评估外，本公司还承担着中原出版传媒投资控股集团有2、限公司下属子公司企业改制工程等，本公司目前已经充分掌握了河南省大部分地区的土地、房地产交易资料，对河南省土地市场的现状特点、发展规律有较为全面的了解。 本公司具体负责该工程评估工程的负责人和土地估价师均是长期从事宗地地价评估的专职资深注册土地估价师，从事过大量土地出让、转让、划拨、企业改制工程的评估工作，不但理论功底扎实、实践经验丰富，而且对河南省，尤其是郑州市涉及土地出让、转让、土地划拨的有关政策、办理流程有充分的了解，完全有能力为委托方提供高质量、高效率的服务。 根据工程特点，本公司拟安排公司总经理徐进兰为总负责人，孙建伟作为工程负责人，组织、协调具体评估工作。另抽调多名丰富经验的土地估价3、师成立两个工程小组，负责具体工程的组织实施（详见 下表）。 工程实施主要人员情况 职责 姓名 学历 执业资格 从业时间 总负责人 徐进兰 本科 注册土地估价师、注册房地产估价师 6 工程负责人 孙建伟 本科 注册土地估价师、注册房地产估价师 6 第一组工程负责人 郑占蕊 本科 注册土地估价师、注册房地产估价师 5 第一组工作人员. 秦利军 专科 注册土地估价师、注册房地产估价师 3 张红娜 本科 注册土地估价师、注册房地产估价师 4 程超峰 本科 注册土地估价师、注册房地产估价师 3 第二组工程负责人 赵新伟 本科 注册土地估价师、注册房地产估价师 3 第二组工作人员. 孟令华 本科 注册土地4、估价师、注册房地产估价师 8 王得位 本科 注册土地估价师、注册房地产估价师 3 张德恩 专科 土地估价师、注册房地产估价师 3 本公司宗地评估工程依据中华人民共和国国家标准城镇土地估价规程（GBT185082021）、中华人民共和国国家标准城镇土地分等定级规程（CBT185072021）、中华人民共和国国家标准土地利用现状分类（GBT 210102021）、协议出让国有土地使用权规定（国土资源部第 21 号）、划拨土地使用权管理暂行办法（国家土地管理局第 1 号）及委托方提供的有关估价对象的资料（包括规划设计资料、宗地图及出让前置条件和配套保障性住房的文件、委托评估约定书等）受理业务，之后进5、入估价程序到完成估价报告，主要经过以下步骤： 1、明确评估的基本事项。内容主要包括估价对象（权属、用途、面积等）、估价目的、基准日、价格类型、估价日期等。 2、拟定估价作业计划； 3、收集资料，实地踏勘，分析整理相关资料，商讨估价技术方法； 4、选择合适的估价方法，确定相关的技术参数，确定试算价格； 5、初算结果工程负责人自检，并将自检结果交于工程经理会议讨论； 6、工程经理会议讨论结果报技术总负责人审核，,总估价师审核评估报告书是否符合合法性原则，委托方的委托依据、所提供的文件、材料是否充分可靠，以及评估过程是否符合城镇土地估价规程的要求，评估结果是否客观、公正、科学、可行，审核通过的技术总6、负责人签署审核意见； 7、确定估价结果； 8、撰写估价技术报告及估价结果报告初稿； 9、报告初稿提交审核小组审核； 10、经审核过的报告提交委托方。 二、 工程工作进度安排 郑州市国土资源局委托的协议土地出让评估、划拨土地评估工程的完成日期按照正常情况，承诺 5 个工作日完成，如果委托方有其他特殊情况需要加快进度的，在保证成果质量的前提下，我方承诺全力配合保证不影响委托方需求。一般情况下，具体工作进度安排如下： 收到委托方作业通知后： 第 l 天明确估价基本事项、拟定作业计划、完成现场踏勘、估价对象资料收集、周边房地产市场情况和上地利用情况调查； 第 2 天分析整理相关资料，选定适合方法试算价7、格； 第 3 天土地评估公司内部进行三级审核，确定测算价格； 第 4 天撰写估价报告并自审； 第 5 天审核报告，装订成果，提供成果给委托方。 三、 工程实施技术路线 根据城镇土地估价规程，宗地地价评估的技术途径是利用调查的有关资料，采用市场比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法和基准地价系数修正法评估宗地地价。估价方法的选择要根据估价目的、估价对象所在的区域条件和估价对象的具体利用条件，选择合适的估价方法进行评估。根据郑州市城市资源保障能力、当前.经济发展水平以及房产、地产市场的发育水平，考虑到估价目的，对于不同用途估价对象的首选估价方法按以顺序进行： 1、商服用地采用收益还原法、市场比较法8、剩余法、基准地价系数修正法评估； 2、城镇住宅用地可采用市场比较法、假设开发法、基准地价系数修正法评估； 3、工业用地采用基准地价系数修正法、市场比较法、成本逼近法评估； 4、其他地类采用基准地价系数修正法、市场比较法、成本法评估。 以上方法为通常情况所用的测算方法，在具体工程评估中，根据宗地具体状况、估价目的对各估价方法进行适用性分析，总体原则就是方法要适合估价对象的客观存在情况。 按照城镇土地估价规程要求，每个估价工程应当至少选择两种以上方法，考虑到涉及政府收益评估的复杂性，具体评估工程要根 据估价对象的具体利用方式选择适合的方法。 四 、 确保工程质量、工期的技术和组织措施 我公司自成9、立以来，一直从事地价评估工作，并多次作为牵头机构，参与全省范围内的各种类型宗地评估工程，积累了丰富的地价资料和地价评估经验，具有较强的组织协调能力和较高的专业技术水平，能够保证高效率、高质量完成委托方的宗地评估业务；并且能够充分应用各项基础业务成果，保证估价结果的客观、真实。 （一）质量方针 质量方针：遵守规范、质量为先、精诚团结、改革创新。 （二）质量保证体系 公司为确保本工程以顺利的完成，实现宗地评估工程成果达到优良等级的总目标，公司决定建立一套完整的质量保证体系，组织一支技术精湛、经验丰富的质量管理队伍。 公司总经理对工程质量总负责。公司技术负责人在公司总经理领导下具体地对宗地评估工作负10、责组织指导、定期定时检查，对薄弱环节和重大技术问题组织攻关活动，运用经济手段奖优罚劣。工程经理对宗地评估工程负责。公司和评估部设立专职审核部门，设立兼职审核员，形成质量控制网，一层抓一层，层层抓质量。 1、工程组质量管理职责规定 (1)工程总经理 是本评估工程质量的第一责任人。负责组织贯彻公司的质量方针目标，保证整体质量体系的有效运行。 (2)评估部 评估部对工程总经理和公司技术负责人负责。负责具体宗地评估的评估方法、计算参数和方案方法的贯彻实施；负责日常的技术管理工作；做好具体工程的组织设计、方案、进度计划的必要修改和报审；填写工程日志；处理解决技术问题。 (3)审核部 审核部对公司技术负责11、人和技术组负责。负责编制工程质量计划，认真按照城镇土地估价规程中规定的合格评审要求，对评估部出具的数据及其文本文件进行检查，做好检验记录，保证内容齐全、数字准确、情况真实；制定质量不合格工程的纠正和预防措施，并监督实施。 2、质量奖罚制度 按照各岗位职责分工，能够圆满完成各自职责的，公司酌情给予物资奖励和精神鼓励。对于不能坚守岗位、玩忽职守，给公司形象造成不良影响的，并造成评估工程不能按照约定时间交付的，将给予扣减奖金处罚；情节较重的，将酌情扣减基本工资。 3、评估结果一票否决制度 在对宗地评估工程的各个阶段坚持三级检查制度的同时，公司坚决支持各级审核人员的工作，赋予其一票否决的权力，在公司内12、部三级检查过程中，无论哪一级审核人员认定该分项质量达不到合格等级，都不再向上一级审核部门申报检验，待完全达到合格标准后，方可向上一级审验，直到每一级都达到合格评审要求为止。 4、质量控制程序 (1)文件和资料的控制 针对管理性文件，由工程总经理负责与委托方进行沟通并索要管理性文件。现场勘查土地估价师负责具体宗地评估工程有关文件的收集、整理和归档。 （2）技术控制 严格执行中华人民共和国国家标准城镇土地估价规程（GBT185082021）、中华人民共和国国家标准城镇土地分等定级规程（CBT185072021）、中华人民共和国国家标准土地利用现状分类（GBT 210102021）及其他国家和河南省13、及郑州市的相关规定，保证估价结果独立、客观、公正、公平。 （3）质量记录的控制 宗地评估工程文件保存时间为二十年，在档案室专人保留存放。文字记录、照片及其他资料应注意保存环境条件，不能使之霉变，针对电子文件资料专门进行可移动硬盘备份并定期检查，审批存放和失效销毁由公司技术负责人负责。 5、质量保证措施一般要求 （1）认真贯彻质量方针，建立以工程总经理为质量第一责任者的岗位责任制。 实行三级质量检查制，严格控制分部分项工程的质量。 加强人员培训，提高技术素质。 对质量事故处理坚持三不放过的原则。 （三）保证措施 1、工期保证措施 为了保证按时、保质的完成郑州市协议土地出让评估、划拨土地评估工作，14、我公司制定了以下措施： （1）对于涉及政府土地收益的宗地评估工程不同于一般的抵押、核定资产、企业改制等市场类评估工程，不但要求评估结果客观、公正，估价中所采用的各种参数的确定也必须依据充分，估价报告经得起检验。因此，对于这类工程的评估不能仅靠加班加点来缩短工期，要严格按照规定的程序进行，把需要做的工作分解到日常工作中，以此提高工作效率。 （2）我公司自成立以来，已经完成多项土地出让、转让和划拨土地评估工程，了解土地出让、转让、划拨的办理程序，知道这类工程评估的要点。我公司有专人负责搜集郑州市土地出让、转让等交易资料，并对资料进行录入、上传、分析工作，同时，我们建立了资料定期收集制度，每一位土地15、估价师每年采集一定数量的土地交易数据，是公司考核的一项重要指标。目前我们不但有丰富的交易信息，而且有历年来.经济发展资料、规划资料、基准地价资料、基础设施和公共服务设施资料、环境条件资料等影响地价的资料。因此，估价师在做该类工程评估时，只需要结合现场踏勘，收集、调查估价对象的现状和规划利用资料、估价对象所在区域土地利用情况。不需要再花费大量的时间收集影响地价的其他信息。可大大节约时间，提高工作效率。 （3）工程负责人和参加人员都是经过公司反复研究抽调的业务骨干，有丰富的工作经验，他们可根据具体估价工程的特点，快速做出科学判断，选择合适的估价方法和技术路线，利用公司丰富的地价信息，合理测算地价。16、 （4）由于我们每年都在做土地出让工程评估工作，可利用已有的评估案例，提高报告撰写的工作效率。 （5）目前评估部每 2 天召开一次评估交流会，重点检查评估工程的执行情况，并针对估价技术问题，由技术小组提出解决的措施，限期解决，确保工期的按时和提前完成。 （6）评估工程承包制，各小组要按下达的评估工程准时完成任务，对提前完成的予以奖励，对拖延工期的给予惩罚。积极组织技术人员，根据工期和工程需求，随时增加技术人员。 2、质量保证措施 (1)建立评估工程质量管理体系，由工程总经理担任该评估工程的总负责人，落实评估工程各级人员的职责，责任到人。 (2)坚持：以人为本的管理理念，严格要求评估工程成员的资17、格，在工程开展中对工程成员进行考核。 (3)编制明确细致的质量计划，在工程实施的过程中采取适宜的质量保证措施，抓好质量流程各环节的工作，明确每个岗位的质量责任。 (4)严格按照城镇土地估价规及省厅的技术规程进行操作。 (5)对出现质量问题的小组，查明原因，严重者调出本工程。 (6)坚持自检、互检、复检的三级检查制度，保证工程质量。 3、人员保证措施 工程主要人员情况表 职责 姓名 学历 执业资格 从业时间 总负责人 徐进兰 本科 注册土地估价师、注册房地产估价师 6 工程负责人 孙建伟 本科 注册土地估价师、注册房地产估价师 6 第一组工程负责人 郑占蕊 本科 注册土地估价师、注册房地产估价师18、 5 第一组工作人员. 秦利军 专科 注册土地估价师、注册房地产估价师 3 张红娜 本科 注册土地估价师、注册房地产估价师 4 程超峰 本科 注册土地估价师、注册房地产估价师 3 第二组工程负责人 赵新伟 本科 注册土地估价师、注册房地产估价师 3 第二组工作人员. 孟令华 本科 注册土地估价师、注册房地产估价师 8 王得位 本科 注册土地估价师、注册房地产估价师 3 张德恩 专科 土地估价师、注册房地产估价师 3 4、资金保证措施 为了使评估工作不因资金问题而影响工作进度和参加人员的工作积极性，使大家始终保持高昂的斗志和工作热情，公司决定会针对此次评估工程设立专项资金，专门用于外业勘查的交通19、就餐、外业补助，内业用于评估工程设计等工作的需要。总之土地评估公司在资金需求方面一定会大力支持评估人员的需要。 5、资料保障 地价评估实质上是在对大量资料分析基础上，对地价水平的科学判断。占有资料的多少以及对资料分析的深度直接影响估价师对地价形成机制、土地市场发展现状和发展规律的把握，进而影响方法选择、估价参数确定及估价结果的客观、公正。 6、组织保障 考虑到郑州市国土资源局采用招标方式确定协议土地出让评估、划拨土地评估工程评估机构，为了做好该工程，公司领导多次开会研 究，根据估价师的特点和专长，成立了两个工程组，为该工程提供专职服务。可从组织上保障工程的顺利实施。 7、严把质量关、确保报告20、高质量的措施 为确保估价质量及工期的技术措施，在接受委托后，我公司将确定该工程总负责人，由总负责人安排车辆、人员、资金，然后安排一个工作组进行实地勘察，及收集资料，资料收集完成后，在实地踏勘基础上成立一个由多名估价师成立的专项小组，对土地评估方法的选取，并试算估价结果，再集体讨论进行初步试算结果进行调整，最终确定估价结果。 总之，为保证工程质量及评估结果客观、公正、合理，还要进行相应的审核制度。 （1）审核程序 评估人员在接受安排任务后，第一时间明确评估目的并进行外业调查，调查完成后结合内业迅速完成初稿，初稿完成后将报告交给检查人员，检查人员在检查完报告后需在初稿上标注需要完善的地方，并进行说21、明然后后返还评估人员修改、评估人员在修改后，交给工程经理审核，工程经理审核后提交总经理审核，最后出具正式报告。 （2）审核依据和标准 城镇土地分等顶级规程和城镇土地估价规程中要求的方法、准则、原则和标准。以及国土资源部办公厅关于发布国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）的通知（国土资厅发202120 号）、河南省国土资源厅办公室关于贯彻执行国有建设用 地使用权出让地价评估技术规范（试行）的通知（豫国土资办发202136 号）和郑州市国土资源局关于转发河南省国土资源厅办公室关于贯彻执行国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）的通知的通知（郑国土资文2021562 号）确定的原则和标准。 、 五、 技术路线 和测算过程 符合国家标准和 郑州 市实际土地市场情况 1、坚持实地踏勘，调查待估宗地周边范围内实际市场资料； 2、以郑州市通过验收的基准地价作为评估的基础和参考； 3、坚持以郑州市地价动态监测结果作为评估的重要参考； 4、选取足够数量的成交案例，确保待估宗地价格能符合实际水平； 5、评估要结合郑州市宏观经济走向与整体经济发展趋势。