1、【老会计经验】某房地产项目综合税收筹划方案设计精解一、项目概况某房地产项目主要有两期工程项目。第一期是商业一栋、二栋、三栋和商业塔楼第三栋，第二期是商业四栋、五栋和商业搭楼第一、第二栋。其中商业店铺一栋、二栋、三栋、四栋和商业五栋（购物中心）的建筑面积分别为10214、6543、10773、5425、69802平方米，商业搭楼第一栋、第二栋和第三栋的建筑面积分别为20604、15349、19578平方米，三栋塔楼的可售面积为52489万平方米，土地征用及拆迁补偿费966.3万元，前期工程费1528.037万元，基础设施费2468.498万元，公共配套设施费162.21万元，建筑安装成本32492、9.567 万元，土地成本19000万元。本项目中的塔楼对外销售的市场价格为1.8万/平方米。公司准备对商业店铺一栋、二栋、三栋、商业四栋进行对外销售，可售面积预计30599平方米，对外出租商业五栋（购物中心），三栋塔楼一致对外进行销售。根据市场预测，本项目中商业店铺的市场销售价（均价）为2.15万/平方米，租赁价格为每月150元/平方米。商业店铺一栋、二栋、三栋、商业四栋的土地征用及拆迁补偿费755.5万元，前期工程费506.4万元，基础设施费1464.94万元，公共配套设施费96.27万元，建筑安装成本12,530.12 万元，土地成本15000万元。二、税收筹划方案的涉税分析（一）商业店3、铺的税收筹划方案的涉税分析1、方案一：商业店铺直接对外销售的涉税分析销售店铺总收入：305992.15=65787.85（万）（1）店铺收入的营业税：65787.855%=3289.393（万）（2）店铺收入的城市维护建设税及其附加：3289.393(7%+3%)=328.9393 (万（3）印花税的计算销售店铺应按“产权转移书据”税目缴纳印花税：65787.850.05%=32.894（万元）（4）店铺收入的土地增值税计算：店铺总收入：305992.15=65787.85（万）税法规定的扣除项目：设开发间接费等费用为W，店铺的开发费用为Y。则店铺的开发成本：土地征用及拆迁补偿费755.5万元4、+前期工程费506.4万元+基础设施费1464.94万元+公共配套设施费96.27万元+建筑安装成本12,530.12 万元+开发间接费等费用W=（15353.23+W）万元。加计扣除成本为（15353.23+W+15000）20%=（6070.646+0.2W）万元。扣除额为：15353.23+W+Y+15000+3289.393+328.9393+（6070.646+0.2W）=（40042.208+1.2W+Y)（万元）（由于印花税32.894万元已经计入了“管理费用”，在计算土地增值税时，不需要进行扣除）增值额：65787.85-（增值率：（25745.642-1.2W-Y)（40045、2.208+1.2W+Y) =N（假设为N）。由于25745.64240042.208=64.3%，在W和Y不知道的情况下，则N的增值率的最大值为64.3%（即当W和Y都为零时），当W和Y都不为零时，增值率有可能是50%以下，50%到100%之间，因此，所对应的税率有可能30%、40%（所对应的速算扣除系数为5%）。应交增值税如果增值税率为30%时，则土地增值税为：财务会计的实际工作经验和能力是日积月累、逐步提高的，绝不可能一朝一夕的事情;财务会计是一种各个领域融会贯通的工作，所以建议要全面地补充各个方面的知识，而不仅局限于本职工作;坚持一天学一点，然后在学习的过程中找到自己的缺陷，你可以针对自己的习惯来制定自己的学习方案，只有你自己才能知道自己的不足。最后希望同学们都能够大量的储备知识和拥有更好更大的发展。