1、房地产开发项目增值税专用发票真的越多越好吗？【税收筹划，税务筹划技巧方案实务】营改增”后,对于新开发的房地产项目,很多房地产公司的财务部门向公司建议:为降低企业增值税负担,增值税专用发票应取尽取,多多益善.为此,很多大型房地产开发企业选择集中采购钢筋等主材,这让很多施工企业叫苦不迭,虽然国家税务总局给出”甲供工程可以选择简易计税”的尚方宝剑,大多施工企业也不敢轻易祭出.那么,对具体的房地产开发项目而言,增值税专用发票真的越多越好吗?我们首先看如下案例:某房地产开发有限公司开发”西园风景”项目,属于房地产新项目.该项目支付土地出让金453,200,000元,有土地出让合同及行政事业收据,另向政府2、部门支付土地拆迁及补偿费的确认金额为39,700,000元,取得相应凭据.共支付前期工程费115,070,700元、建筑安装工程费290,000,000元、基础设施费1,586,000元、开发间接费19,300,600元.项目实测总建筑面积证明为200,000平方米.2017年出售住宅120,000平方米,取得销售收入945,000,000元;出售商业用房15,000平方米,取得销售收入255,000,000元;出售办公用房25,000平方米,取得销售收入275,000,000元.以上数据均包含增值税.房地产开发费不能提供金融机构贷款证明,利息支出无法确定.该项目城市维护建设税、教育费附加、地3、方教育费附加税费率合计为12%.该城市规定,增值率不超过20%的普通住宅免征土地增值税.下面我们通过假设增值税专用发票取得情况,来剖析一下增值税进项税抵扣对该项目税金支出的影响.1.增值税专用发票进项税取得情形假设:情形一:增值税专用发票价税合计如下表表1:增值税专用发票价税合计表税屋提示被遮挡部分数据为1930060.00情形二:未取得一张增值税专用发票2.可抵扣进行税额为:(1)情形一:可抵扣进项税额=(3,000,000.00+87,000,000.00+634,400.00+5,790,180.00)/1.17*17%+(2,000,000.00+203,000,000.00+793,4、000.00)/1.11*11%+(34,521,210.00+158,600.00+1,930,060.00)/1.03*3%+1,000,000.00/1.13*13%+28,767,675.00/1.06*6%= 37,214,020.06元(2)情形二:可抵扣进项税额为0.00元.3. 该项目2017年的销项税为:(945,000,000+255,000,000+275,000,000-394,320,000)/(1+11%)11%= 107,094,414.41元4. 该项目已销售面积占总建筑面积的比例为:(120,000+15,000+25,000)/20,000=80%5.普通住5、宅销售占比为120,000/(120,000+15,000+25,000)=75%6.该项目允许扣除的土地价款为:当期允许扣除的土地价款=(当期销售房地产项目建筑面积房地产项目可供销售建筑面积)支付的土地价款=80%(453,200,000+39,700,000)=394,320,000元【注释】根据财税2016140号文,”向政府部门支付的土地价款”,包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等7.可扣除的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费(1)情形一:(115,070,700+290,000,000+1,586,000+19,300,66、00)- 37,214,020.06*80%= 310,994,623.95元(2)情形二:115,070,700+290,000,000+1,586,000+19,300,600*80%=340,765,840.00元9.其他计算结果如下表:表2:增值税与土地增值税分析与比较表表3:对企业所得税影响表综合增值税及其附加税、土地增值税、企业所得税来看,就该房地产开发项目而言,情形一比情形二共多支出税金8,905,386.92元(69,880,394.35+8,385,647.32+135,592,463.99)-(107,094,414.41+ 12,851,329.73+82,038,9127、.30+2,968,462.3).即因该项目大量取得增值税专用发票,降低了成本费用,从而减少了土地增值税的扣除项目金额,增值率超出了20%,不能享受本地区的土地增值税优惠政策而加大了土地增值税支出.当然,如果在上述案例中,我们把普通住宅的收入变动一下,变为1,080,000,000元,则情形一就会比情形二少支出税金2600多万元.(有兴趣的读者可以自行计算)写在最后的话通过上述案例,我们发现,增值税专用发票的收取有一个临界点,过了这个临界点,就越多越好,低于这个临界点,反而越少越好.这个临界点是什么呢?通过上述计算过程我们也发现,”可抵扣的进项税金额*(1+附加税率)”与”受进项税影响的成本扣8、除项带来的土地增值税变动金额”相等时,”增值税及其附加、土地增值税、企业所得税”对企业的税收支出是一样的,当”可抵扣的进项税金额*(1+附加税率)”超过”受进项税影响的成本扣除项带来的土地增值税变动金额”,增值税专用发票越多越好,反之,则越少越好.因此,对具体房地产开发项目而言,有关财税人员还需要进一步把工作做实做细,做好临界点估算,做好增值税专用发票取得的指导与管理工作.总而言之，企业财务人员通过税收筹划，将税收杠杆的制约导向功能有机地融会到企业财务决策和战略选择中，以期优化企业市场价值取向，促使企业整体理财行为的科学化，最终实现企业的最大效益。同时，随着税收筹划活动在企业经营活动中价值的体现，税收筹划风险应该受到更多的关注。因此，企业在进行税收筹划时，一定要针对具体的问题具体分析，针对企业的风险情况制定切合实际的风险管理措施，为税收筹划的成功实施做到未雨绸缪。本文由梁志飞老师编辑整理。