1、长海集团星沙108项目商业业态规划与建筑概念初步方案 目 录第一章 长沙县经济与社会发展环境分析3一、长沙县概况3二、长沙县经济发展状况分析6三、长沙县城市规划发展状况9第二章 长沙县商业市场分析15一、长沙县商业发展现状15二、商业发展规划19三、商业发展预期20四、分析结论21第三章 项目地块发展价值分析21一、项目地块发展价值要素21二、项目地块SWOT分析24第四章 项目定位思路26一、项目总体定位26二、功能定位27三、物业功能配比27第五章 商业业态规划28一、商业功能结构28二、业态组合原则28三、商业业态规划29第六章 建筑策划要点33一、建筑形态布局33二、建筑空间建议34三2、建筑风格建议37四、交通组织37五、内部动线及人流组织37六、建筑概念模型示意38附：全兴地块物业功能建议与初步概念设计39摘要经过现场考察和总结分析，我们认为长沙县和经开区的长海综合体商业规划需要考虑如下因素：第一 长沙经开区CBD处于刚刚完成规划的启动阶段，人气在三年内无法完全聚集。第二 项目东南购物中心需要充分和现有的五星酒店相互结合，商业规划要和长沙县的中低商业有所差异化，先聚集人气后聚集才气，购物中心业态布局不宜过度分散。提出业态布局意见如下：板仓路东南角购物中心娱乐中心5F电影院+咖啡厅+主题餐厅3000平方米4层电影院+餐饮美食广场4000平方米3F儿童服饰+玩具+游乐区5003、0平方米文艺活动中心2F南侧男装区+运动区+快餐健身中心+ SPA1F淑女装区+化妆品+快餐+银行网点网吧+电玩-1F少女装+内衣区+金银珠宝+银行网点-2F超市+外店鉴于本综合体项目需要大量的停车位，建议西南角地块的洗浴中心作为停车场+部分两层街铺形态，充分发挥停车优势，做旺购物中心。充足的停车位+便利的停车方式对于综合体的成功意义重大，深圳万象城就充分地利用了这个优势，值得我们借鉴。第一章 长沙县经济与社会发展环境分析一、长沙县概况 1、优越的地理区位长沙县位于长沙市中东部，与长沙市一脉相连，从东、南、北三面环绕长沙市区，处于长株潭两型社会综合配套改革试验区的核心地带。下辖20个乡镇，224、8行政村，面积约1997平方公里，总人口约78万人。 图1 长沙县区位 2、发达的交通长沙县已构筑水、陆、空交互的立体化交通网络。县城星沙距长沙火车站、黄花国际机场、霞凝新港均约8公里。京广铁路、武广高速铁路贯穿县境。107国道、319国道穿行其中，京珠高速、长永高速、机场高速、绕城高速纵横交错，已规划地铁2号线延长县城星沙镇；全县“三纵九横”的骨干道路网架全面拉通，县城星沙已实现与长沙市区的全面对接，以星沙为中心的“十分钟经济圈”、“三十分钟经济圈”已经形成。武广高速铁路的开通，使珠三角、长株潭、大武汉相串连，长沙县凭借地缘优势将获得更多的人流、物流、信息流、资金流，使长沙县迎来了新的发展机5、遇。而地铁2号延长线的规划，将进一步拉近长沙县与长沙市的空间距离，推动长沙县的融城进程。图2 长沙县交通规划图 图3 长沙市地铁规划3、城市化建设1992年长沙经济技术开发区创建，同年长沙县选址星沙镇，开始在尚未开垦的处女地创建新县城，1996年元月，县治从长沙市内乔迁至星沙镇。十多年来，在区、县双重合力推动下，城乡经济特别是工业经济得以快速发展，城市功能不断完善，城市化率不断提高，城镇化水平也从1992年的13.6%提高到2009年的48.2%，县城规划面积达68平方公里，建成区面积38平方公里，星沙新城概念规划拓展到300平方公里。2009年12月26日，长沙县撤销镇建制，取而代之的是街道6、办事处，这标志着长沙县正在向长沙市“第六区”目标迈进。在城市化建设进程中，长沙县先后荣获“全国文明县城”、“全国卫生城镇”、“全国生态示范县”、“全国两基教育先进县”、“中国最佳人居环境范例奖”、“国家级生态示范区”、“省级园林城市”等荣誉称号。在2009年度全国县域经济基本竞争力和全国中小城市科学发展百强评比中，分别位居第34位和48位。跻身“中国十佳两型中小城市”行列，获得首批县级“中国最具幸福感城市”殊荣，被评为“2009中国改革年度十佳县”。小结：优越的地理区位、发达的交通、日新月异的城市化建设等众多优势条件的叠加，将促进产业交流与发展，进一步加速长沙县的城市化发展进程，城市化建设充满7、想象空间。二、长沙县经济发展状况分析 1、经济总量持续快速地增长2009年全年实现地区生产总值 514.9亿元，增长17.1%，自2004年来连续六年保持17%以上的高位运行。其中第一产业增加值39.8亿元，增长7%，第二产业增加值352.9亿元，增长17.4%，第三产业增加值122.2亿元，增长16.5%，按常住人口计算，全县人均GDP达到64019元（按年均汇率折算为9415美元），人平比上年增加9798元，增长15.1%。 图4 2004-2009长沙县GDP2、工业经济占主导地位，第三产业发展不稳定2009年，三次产业结构由上年的10.2：67.9：21.9调整为7.7:68.5:238、.8。第一产业下降2.5个百分点，二、三产业分别提高0.6、1.9个百分点，三次产业对GDP的贡献率分别为 2.5%、73.8%、23.7%，分别拉动GDP增长0.4、12.6、4.1个百分点。 综合长沙县20052009年产业结构发现，长沙县产业结构不平衡特征明显，第一产业连年下降，而第二产业连年增长，第三产业增长处于不稳定状态，缺乏可持续增长动力。 图5 长沙县产业结构图3、固定资产投资大幅增长，房地产业发展迅猛据统计显示，2009年全年共完成全社会固定资产投资总额234.3亿元，增长35.2%，增幅同比提高3.6个百分点。全年完成房地产投资66.1亿元，增长32.7%，其中，住宅投资完成9、55.3亿元，增长28.9%；办公楼完成0.2亿元，下降85%；商业营业用房和其它附属设施分别完成投资4.5亿元和6亿元，同比分别增长50%和27.6%。从近几年数据比较来看，长沙县社会固定资产投资力度连年加强，且房地产开发投资比较大，房地产开发增长迅速。社会固定资产投资房地产开发投资房地产开发投资占固定资产投资的比例数量(亿元)同期增幅数量(亿元)同期增幅2004年61.335.40%6.7622.10%11%2005年79.9530.40%15.7654.60%19.70%2006年100.525.80%20.127.30%20%2007年131.730.90%31.758%24%200810、年173.331.60%49.756.90%28.70%2009年234.335.20%66.132.70%28.17%4、城市居民可支配收入呈阶梯式递增，消费力较强长沙县城镇居民可支配收入连续增长，至2009年城镇居民人均可支配收入为18575元，增长10%。其中，工资性收入12268元，增长14.6%。城镇居民人均消费支出14607元，增长 19.6%。其中食品支出4164元，增长14.4%。城镇居民恩格尔系数为28.5%。长沙县消费性支出占可支配收入比重大，且消费性支出增长率远大于收入增长率，消费型城市特征突出。 小结：工业经济的发展、城市建设力度的加强，将进一步促进商业的壮大与发展。居11、民收入水平的快速增长，为商业的繁荣有了消费支撑。三、长沙县城市规划发展状况 1、长株潭一体化，加快星沙与长沙市主城区的融合长株潭三市通过一体化途径，以长沙、株洲和湘潭三个大城市为核心，与包括星沙在内的三市周边县市和一批中心集镇共同组成现代化、生态化网状城市群，成为湖南省发展水平最高、经济最活跃、投资效益最好的地区。2007年3月政府工作报告指出，未来将突出推进区域性中心城市建设，增强城市集聚、辐射、带动能力以城乡一体化规划和交通融合为纽带，认真做好城乡接合部和长株潭接合部控制性详规编制工作，加速长沙县、望城县与主城区的融合，加快浏阳市、宁乡县与大城区的对接。 图6 长株潭城市群规划 2、长沙县12、已成为长沙市“一组两次四组团”城市规划蓝图中的副中心之一在长沙市城市总体规划（20032020）中，已明确提出了“一主两次四组团”的城市空间结构。“ 一主” 指中心城区，“ 两次” 指河西新城和星马新城，“ 四组团” 分别为暮云、捞霞、高星、含浦四个组团。形成以长沙为中心，行车一小时左右的范围包括8个地级市、39 个县级城市， 总人口近4000万的一个极具潜力的市场。在商业发展规划中，提出了“1个市级商业中心（五一广场），2个市级商业副中心（星沙和溁湾镇），10个区域性商业中心，30个社区级商业中心”的规划发展构想。 3、长沙县“一心三园区”城市空间结构据2007年编制长沙县城乡一体化规划（213、0052020），形成“一心三园区、双龙捧珠”的城市空间结构。“一心”指长沙县全县的政治、经济文化中心、占地约14平方公里，集行政办公、商业金融、文化娱乐、科研教育于一体。“三园区”即长沙经济技术开发区、松雅河生态休闲园和政务中心区。 “双龙捧珠”即将县城南北两条自然水系浏阳河和捞刀河有机结合起来，利用地形中的自然冲沟，形成曲折自然的景观林带，将自然生态因素导入城市中心。 图7 县城空间结构规划 4、长沙星沙新城功能布局根据2009年新修订的长沙星城概念规划，进一步明晰了城市空间功能，提出了九大功能发展区：以县城区域为主的生态宜居新城区、毛塘铺综合发展区、现状优化提升区、工程机械工业园区、综合14、创新发展区、空港发展区、汽车工业园区、CBD发展区、临空先进制造业园区。在新的发展规划中，进一步强调了县城区域的生态性、宜居性，为区域城市的发展做出了明确的方向。图8 长沙县概念性功能规划图5、人口远景规划到2020年，规划中心城市（县城）1个，中心镇3个（星沙除外），一般建制镇16个（含核心区6组团），一般集镇20个，中心村43个，基层村96个。城镇人口125万人，农村地区总人口约30万人，城镇化水平达到78%。长沙县县城人口规模至2020年为50万人，建设用地60平方公里。其中长沙经济技术开发区20万人，30平方公里。2009年深圳新摩尔商业管理公司系统策划了长沙经开区和长沙县共同的CBD15、,积极发展现代服务业，圆满通过了长沙经开区的高层次论证，得到了主要领导的认可和赞同。新摩尔公司与长沙经开区领导深入沟通了CBD从总体策划到规划设计的具体思路，配合长沙经开区规划局拟定了规划设计思路，2010年长沙市规划设计院中标本项目，2011年9月正式通过了控制性规划设计方案。新长海广场108亩土地是星沙CBD建设的第一个综合体项目，第一个购物中心，对于推动星沙CBD启动具有重大意义。图9星沙CBD土地利用规划(红线框架内是新长海广场项目)图10星沙CBD控制性规划总平面图图11星沙CBD控制性规划效果图小结：长株潭一体化、星沙商业副中心规划发展定位,长沙机场和高铁南站均在长沙东城区，因此，16、充分利用现有交通基础设施，建设长沙东城CBD是符合城市发展规律的，给长沙县和长沙经开区社会经济的发展带来历史性机遇，机械人口的快速增长使消费需求不断加强。第二章 长沙县商业市场分析一、长沙县商业发展现状1、商业发展总体状况 经过最近几年的培育，长沙县商贸流通业得到一定发展，通程商业广场、中南汽配市场成为两大商贸流通重点区域。作为长沙市商业副中心的星沙商圈目前主要以通程商业广场为中心，向东、向南扩散，商圈内商业除易初莲花、新一佳、步步高、苏宁电器、国美电器等规模性超市、百货、电器卖场外，仍以传统的沿街商业为主，其整体发展水平较低、业态结构较为单一、商品层次不高、商业集中度不高、缺少规模效应、商圈17、辐射范围小，因此可以说星沙商圈尚处于发展启动阶段，商圈成熟度不够，长沙商业副中心的商业地位尚未形成。国内外知名企业的聚集、旅游业的发展，已大大促进了当地酒店、餐饮业的发展，目前已拥有明城国际大酒店、开源新城大酒店、碧桂园威尼斯等五星级酒店及天成酒店、明城大酒店、开元大酒店、紫鑫大酒店等三星或四星级酒店，另外还拥有华天之星、星期天连锁酒店及一百多家中小型酒店、宾馆。在餐饮业方面，除具有本土特色的土菜馆、湘菜馆外，肯德基、麦当劳、德克士等西式快餐已进入，老树咖啡、上岛咖啡、蒙娜丽莎、锦宏阁等休闲咖啡、茶餐厅已得到快速发展。休闲娱乐业发达，据初略统计，各种洗浴、休闲按摩、KTV、茶座、纤体、美容等场18、所大约200家，星沙15区是休闲娱乐业的集中区域。酒店、餐饮、健康休闲业发展兴旺，星级酒店的开房率大多达到75%以上，部分具有特色、档次的餐饮生意火爆。但从总体来看，档次不够，大多以中低档为主，且没有形成品牌知名度，其消费环境、基础设施等均有待进一步提高，特别是健身、SPA美容养身、文化体育等有益于身心健康的休闲消费场所缺乏。2、消费品零售额根据官方统计数据显示，2009年全年实现社会消费品零售总额105.7亿元，同比增长33.8%。零售额按行业分，批发行业2.7亿元，增长12.2%；零售行业93.1亿元，增长37.2%；住宿和餐饮行业9.3亿元，增长11.6%；其他行业0.6亿元，增长48.19、9%。按地区分，城镇完成零售额71.4亿元，增长43%；农村完成零售额34.3亿元，增长18.1%。作为中部第一县，其商贸流通业相对繁荣，但作为长沙市的“两翼”之一，无论从社会消费品零售总额还是人均社会消费品零售数额方面，与长沙市相比较仍存在很大差距。长沙市2009年社会消费品零售总额为1524.9亿元，按常住人口计算，人均社会消费品零售额为22958元，而长沙县人均社会消费品零售额只有13551元，为长沙市人均数的59%；而实际上长沙县的人均GDP（64019元）为长沙市人均GDP（56620元）的1.13倍，长沙县城镇居民人均消费性支出（14607元）为长沙市的城镇居民人均消费性支出（1520、020元）的97.3%，消费支出并没有太大差距，这充分反映出长沙县商业发展与长沙市的差距，同时也说明长沙县城镇居民消费外流现象的突出。3、商业地产投资2009年度，长沙县82个楼盘全年完成房地产投资66.1亿元，增长32.7%，其中，住宅投资完成55.3亿元，增长28.9%；办公楼完成0.2亿元，下降85%；商业营业用房和其它附属设施分别完成投资4.5亿元和6亿元，同比分别增长50%和27.6%。4、主要商业业态及其分布长沙县主要商业活动集中于板仓中路、开元中路，基本上呈“丁”字型分布，整个商业布局大致可分为四大板块：开元中路板块、板仓中路板块、星沙15区、中南汽车市场板块。1）板仓中路汇聚超21、市、电器、建材、酒店、数码通讯、便宜利店、小百货、服装专卖等业态，是星沙早期形成的商业街；2）开元中路主要以规模商业为主，主要业态有超市大卖场、百货、酒店、休闲中西餐饮等，为星沙中后期新兴的商业区域；3）星沙15区为星沙镇主要居住区、也是星沙自发形成的以餐饮、休闲娱乐、宾馆住宿、社区超市等为主的商业集中区，商业经营面积（含酒店、宾馆）规模估计达到50万平方米以上，其中23区聚集了星沙约70%的宾馆、休闲娱乐业态；4）中南汽车市场板块为专业市场区，主要以汽车交易、汽车零配件、建材、刺绣、工艺品为主。图12 商业分布现状l 板仓中路主要业态与业种从数量上看，板仓中路商业业态以服装、数码通讯、酒店、22、便利店为主，分别占17%、13%、10%、10%，其它业态数量比例均在10%以下。具体统计图表显示如下： 图13 板仓路业态结构l 星沙1-5区主要业态与业种15区以休闲娱乐、宾馆住宿、餐饮、服装店为主，其数量比分别为13.3%、12.3%、11.4%、11%，是星沙休闲、餐饮、宾馆住宿的聚集地。具体统计图表显示如下：星沙15区业态结构比例11.4%13.3%12.3%9.0%5.6%1.0%5.4%11.0%3.3%0.4%0.4%2.9%0.8%2.2%0.6%2.5%2.7%0.4%0.5%0.8%4.2%3.9%0.5%0.4%4.4%宾馆休闲娱乐餐饮小吃店小超市酒店日杂小百货数码通讯23、建材五金摩托专卖家居饰品服装皮鞋箱包药店银行网点办公文具医院诊所网吧护肤化妆品美容美发汽修汽配水果店干洗店电器维修其他 图14 1-5区业态结构5、重点商业项目（不含专业市场）目前星沙规模以上（2000平米以上）商业营业面积已突破10万平方米（不含专业市场），其中超市约25000平方米，占25%。见下表项目名称区位规模（）业态通程商业广场板仓路25000超市、电器、餐饮、服饰专卖店等步步高百货开元中路13000百货、超市步步高超市三一路3600超市卖场新一佳超市通程广场内5000超市卖场易初莲花开元中路240002F超市（9800）、服饰卖场、餐饮通程电器通程广场内3000电器苏宁电器板仓中路24、2500电器国美电器板仓中路2000电器商业乐园星沙大道18000餐饮、服饰、家居家私商业步行街星沙大道13000服饰、餐饮、社区配套星沙购物中心天华中路2000超市卖场从现有重点商业项目的业态构成来看，主要以超市、电器为主，中高档百货、综合性一站式购物中心存在很大的市场机会。6、商业市场发展特征1) 以板仓路、开元路、星沙大道为框架形成星沙主要商业区。2) 业态由超市、电器、家居、手机数码、服饰、汽车配件、建材、酒店宾馆、休闲娱乐、餐饮等组成。3) 以传统沿街商业为主，新兴商业形态如现代百货、购物中心缺乏，与星沙商业副中心发展定位存在很大差距。4) 购物消费环境、商品品质与档次有待提升，目前25、进驻商品主要以价格相对低廉的中低端国内品牌为主，这也导致本土中高端消费群体的外溢。5) 餐饮、休闲娱乐业比较发达，但没形成规模及品牌，以中低档消费为主，且竞争激烈；与中低档餐饮消费形成对比的是特色餐饮、中高档餐饮、环境优雅的休闲咖啡厅生意兴隆，这说明当地消费群体追求休闲、舒适及面子消费的特征明显。二、商业发展规划根据长沙县商业网点规划（2009一2020），长沙县商业将在规划期内建设通程、黄兴和黄花国际空港三个县级商业中心；滨湖、黄花、暮云、黄土岭等5个区域商业中心；松雅、金鹰、灰埠等42个社区商业中心；星沙步行街和长永商业街等5条特色商业街；中南汽车市场、星沙旅游产品市场、星沙服饰市场等9个26、专业市场，黄花国际空港物流园等3个物流园区。通程商业中心：该商业中心围绕通程广场，在东二线、板仓路、凉塘路和望仙路所合围的区域规划建设，占地面积约300公顷。定位为辐射长沙市、功能齐全、国际化特色鲜明、引领消费时尚、展示长沙形象的市级商业副中心，分近期和远期两个阶段建设。近期主要以通程电器、苏宁电器、国美电器、易初莲花、新一佳、步步高等主要商业网点为基础，重点改造商业乐园，使之成为以欧、美、日、韩商品及国际餐饮服务为主要特色的国际风情街，建设华润凤凰城大型购物中心，将星沙步行街打造成为国内外知名品牌汇集的服饰精品街。黄兴商业中心：依托在建的武广高速铁路黎托客运站，在黄兴大桥以东、光达大道南北约27、2公里的区域范围内规划建设。该商业中心作为核心商业中心，主要定位为服务长株潭城市群的中央商务区。黄花国际空港商业中心：以黄花国际机场为依托，在黄花国际机场航站楼西北区域半径约2公里范围内规划建设。该商业中心定位为服务黄花国际航空城居民及国际空港商务旅客、具有国际特色的县域核心商业中心。 图15长沙城乡商业规划三、商业发展预期1、整体发展预测市场前景看好 根据城市发展规划，星沙已逐步向长沙市商业副中心目标迈进；人口的增长、商业地产投资力度的加大、居民生活水平的提高均将促使区域商业市场的快速发展。2、政策预测商业地产将成为新的开发热点新一轮地产“新政”，将使投资者的目光转向商业地产，商业地产交迎来28、新的黄金发展期。3、消费需求预测消费群体快速增长，消费行为向档次化、个性化方向发展 随着长沙县融城步伐的推进，长沙“第六区”将成为必然；交通的完善进一步缩小城市空间距离；房地产价格洼地及优越人居环境已吸引大量长沙市年轻白领投资置业；星沙东城CBD规划促进高端商务业的发展，将使高端商务人群聚集。年轻白领的聚增，将引领长沙县消费向档次化、个性化方向发展。4、商业发展格局预测主城区呈多中心发展格局随着松雅湖、星沙新城CBD、长永高速等发展规划的实施，星沙主城区域范围内商业格局将由老城核心区向南北方向发展，形成以松雅湖、通程商业广场、新城CBD为核心的三个主要商业中心区。四、分析结论l 随着交通的完善29、长沙市副中心规划建设的推进、人口的增加以及政策的推动，使长沙县商业有了强大的发展后劲及市发展增长空间。l 目前商业具有一定的基础与氛围，但与长沙市区相比仍然存在较大差距，业态结构不合理、中高档消费场所缺失、商品品类有限、购物环境不佳等问题突出，商业环境及商业业态升级势在必行。l 随着城市化建设进程的加快及城市区域功能规划的出台，大型综合性购物中心及特色商业街区将成为未来发展的主流，北部松雅湖区域及南部CBD区域将成为中高档商业消费中心。第三章 项目地块发展价值分析一、项目地块发展价值要素 1、地块概况区位：项目地块位于板仓南路，属星沙东城CBD商业中心区域。西至界限：东到板仓南路、北至向阳路30、西至寿昌路、南面为全兴工业公司。规模：用地面积为71980。用地性质：商住用地（东北角30多亩为工业用地）规划容积率：地块现状：地面无建筑符着物、地块平整，南北存在56米高差。 图16 地块示意图2、交通条件 地块周围分布着板仓路、漓湘路、向阳路、寿昌路等城市主次干道，同时北面为长永高速、西面为京珠高速，有127、501、701、703等公交车通往长沙市及长沙县各区域，交通易达性强。3、周边资源与配套地块东侧为明城国际大酒店（五星级）以及公园绿地。因地块所处区域原为长沙经济技术开发区，周边主要为工厂及相关生产或服务企业，其他生活配套在不断完善过程中，目前主要配套分布于长永高速以北的老城区。根31、据CBD发展规划，项目地块北侧将配置大型休闲广场、公共文化设施、书城等。4、区域发展规划 一是地块位于CBD中心位置，为CBD区域的商业中心区，地块发展机会与价值现显；二是长永高速盖板工程规划，将使星沙南北界限消除，长永高业街区将成为CBD区域商业发展的重要内容之一；三是星沙旧城改造提上议事日程，在推动旧城区形象及商业升级的同时，也会形成对本地块项目的市场竞争。5、周边人口分布目前地块1.5公里半径范围内人口主要分布于长永高速以北的老城区，大约为3万人；在近三年内新建或在建项目假设全入住情况下，将带动人口新增约4.5万人，加上工作人口及流动人口，区域内总人口数最多为10万人，短期内在地块有效服32、务半径内人口总量不足。但随着CBD建设步伐的加快，区域内居家人口与工作人口均将增加，按照初步规划思路，其人口总量将达到1015万人。1.5公里半径范围内近3年来新增楼盘人口估算楼盘名称总户数人口预计（按3.2人/户估算）备注香槟小镇7002240已交房明城公寓11713747已交房荣鑫家园4501440已交房蝴蝶谷350011200约2012年竣工楚天馨苑7702464已交房楚天中苑5201664已竣工楚天世纪城29009280约2012年竣工 尚都花园城15745036三期在建时代星城27008640约2011年竣工合计1428545712图17 新长海广场项目周边房地产项目分布图二、项目地33、块SWOT分析1、优势（S）（1）未来CBD商业中心位置项目区域为未来CBD商业中心区，坐拥CBD核心，未来高端消费群聚集，区域发展潜力巨大。（2）交通发达，易达性强项目周边城市主次干道、高速公路纵横交错，商圈辐射范围增大。（3）坡地、公园及休闲广场资源 项目地块存在南北高差，在商业物业规划设计中易形成亮点；东侧公园绿地及北面文化广场、长永盖板休闲广场的规划，将形成集购物、休闲为一体的人气聚集区。（4）项目规模 项目目前占地约108亩，后续若增加全兴地块则达200多亩，加之已建成的尚都花园城商业形成联动，能产生规模效应。（5）企业品牌与实力 作为有着长沙市多年开发房地产经验的开发商，实力强劲，34、 具备打造强品质项目的能力。核心优势地段、交通2、劣势（W）( 1 )区域商业处于发展起步阶段，缺乏商业氛围与人气项目区域为新规划的CBD，目前区域居住人口有限、商业氛围缺乏，其商业、商务氛围及人气场的形成需要较长时间。( 2 )部分用地为工业用地用地性质不统一，部分用地为工业用地，对于物业的资金转化能力有一定影响，且存在一定的政策性风险。( 3 )交通压力较大现有主干道板仓路为两车道，路面面宽小，随着小汽车的普及，未来交通压力将越来越大。( 4 )轨道交通线路偏离目前长沙市轨道交通线路偏离整个星沙东城CBD，无论对CBD还是本项目都是缺陷。核心劣势商业氛围、人气、交通压力3、机会（O）（1）35、大长沙规划的实施在大长沙概念规划下，星沙已定位为长沙商业副中心，随着融城计划的推进，长沙县成为长沙市“第六区”指日可待。（2）东城CBD的规划东城CBD规划构想，给本项目带来了最为直接最具想象空间的发展机会。（3）星沙商业升级先机星沙现有商业形态较为传统、业态档次偏低、综合性大型购物中心缺失，这给本项目的发展有了市场机会。（4）房地产“新政” 2010年出台的提高住宅首付比例及二套以上房贷的控制，使住宅与商用物业的投资置业门槛同等化，而涨幅相对平稳且高投资回报的商用物业将吸引大量投资者，将进一步推动商业地产的发展。核心机会大长沙的规划实施、东城CBD规划、市场机会4、威胁（T） 本项目的威胁主36、要来自于各区域商业板块的客群分流及未来CBD区域内新开发项目之间的市场竞争，对于现有存在的商业项目，不应视为本项目的竞争对手，因本项目在战略上应是市场“引领者”，而不是以市场“追随者”。（1）以通程商业广场为中心的现有老城核心商业区域对南部CBD普通客群的分流。就目前商业分布格局来看，以通程商业广场为中心的星沙中心区商圈内拥有新一佳、步步高、易初莲花、通程电器、苏宁、国美等零售品牌，其辐射范围覆盖整个星沙及下属周边乡镇，在核心商圈的客源争夺上，通程广场商圈及未来的CBD商圈主要存在对旧城区客群的争夺。（如图示）（2）松雅湖的商业规划，将对本项目高端客群形成分流；（3）旧城改造区域及CBD区域内37、后续同类项目开发所带来的正面竞争。核心威胁客户分流、同一区域内后建同类项目的直接竞争 图18 核心商圈辐射示意结论： 如何把握城市发展机遇、抓住市场先机，发挥自身优势条件，打造星沙商业标杆，以满足未来中高收入阶层的消费需求，是本项目定位及成功能关键所在。第四章 项目定位思路一、项目总体定位项目初步建议定位为：星沙首个城市综合体购物中心(含面向中等收入顾客为主的购物中心)；长沙市东部新城首家集购物、休闲游览、演艺娱乐、餐饮美食、酒吧、休闲文化等多元功能为一体的体验式购物公园与东部新城CBD的城市客厅；长沙市东部新城商业地标。二、功能定位整体功能定位及目标高档次城市商务综合建筑体，项目的商业、酒店38、公寓、写字楼几个主要功能之间，应形成运转良好的互动作用，整体以商业为主要功能，利用高星级酒店带动，公寓配合写字楼作为对二者功能的补充和完善，同时借助新长海广场强大的品牌效应，形成1+1大于2的合力效应，最终能够以较强的综合实力参与市场竞争，成为长沙经开区独特的高品质综合性地标项目。商业以一站式购物中心为基本形态，融合超市、特色品牌、电器专业店、运动主题体验店、餐饮、娱乐业态，主力店通过步行街相连，抢占长沙县和经开区商业核心制高点，为区域内基本的政府高收入群体、企业白领家庭提供全方位服务，逐步扩大长沙东城CBD商圈影响力。公寓顺应长沙经开区CBD未来发展趋势，结合未来五星级酒店集中分布的可能性39、，以满足白领需求为主开发中小户型服务公寓或白金国际公寓，与其他高层住宅产品形成丰富的产品线。办公物业顺应长沙经开区CBD商务功能的发展需求及产品线档次和人群，兼顾中大型企业与社会时尚一族、自由工作者和小型个体单位的需求，形成甲级写字楼与SOHO产品的组合。同时也为自身购物中心增加中高端消费人群。三、物业功能配比考虑到酒店的市场竞争性及回报周期长，而写字楼市场需求目前有限，主要着眼于CBD的未来发展，因此对酒店、写字楼的开发适当控制，前期在108亩地块内暂不配置星级酒店，整个项目着重于以商业（含餐饮、休闲娱乐）作为驱动，以居住型公寓与办公物业提升人气，因此应适当加大商业和公寓（满足居住、投资市场40、需求，资金回收需求）的比例，降低项目市场风险，形成以下基本方案：用地指标：指标分类指标值拟定容积率建筑面积备注占地面积72000实际用地68000退红线其中： 商业用地3300050165000建议增加至50亩 住宅用地3500055192500合计357500注：容积率指标以实批为准 物业配比方案：物业类型面积（）项目整体配比商业综合体配比备注高层住宅192500538%含幼儿园、物管用房、向阳路及寿昌路沿街底商商业综合体165000按增加至50亩计算其中：商业65000182%40%不含地下 公寓70000168%36% 写字楼40000112%24%第五章 商业业态规划一、商业功能结构l41、 购物功能l 休闲娱乐功能l 餐饮功能l 文化旅游功能l 商务办公功能二、业态组合原则1）经营种类的相似性；2）经营种类的互补性；3）同类商品价格的相近与差异；4）主流商品定位的明确性；三、商业业态规划 1、业态组合类型大型综合超市功能：满足基本生活类消费大型综合超市对人流的带动作用极为明显，可以为购物中心带来人流。代表商家：沃尔玛、家乐福、大润发等主题百货 功能：增强项目吸引力和竞争力的特定业态，体现项目差异化根据市场需求，建议引入中高档品牌百货，如王府井、平和堂等。品牌专卖街区功能：满足中高端人群的品牌消费需求提升项目总体形象，形成主力店业态的补充。数码影院功能：增强体验性消费，填补市场空42、白，提升项目文化消费内涵。特色餐饮功能：增强项目的聚客能力，增强消费体验，突出档次和私密需求建议突出餐饮的层次，考虑本地湘菜、中式酒楼、美食广场为主。健身中心、SPA生活馆、儿童娱乐城功能：满足日常运动健身需求，增强体验，突出主题文化，同时以儿童消费带动家庭消费。 2、业态组合比例规划地下1万平方米商业，地上5.5万平方米，合计6.5万平方米。 业态分类面积（）比例备注购物中心品牌或百货主力店2500033%超市800011%地下品牌专卖街区1300017%女性时尚品牌专卖10000，男性品牌专卖3000地下时尚精品街区20003%餐饮美食500020%中餐、西餐、休闲美食、咖啡厅组合休闲娱乐43、1000013%电玩2000,影院4000，健身及SPA4000商业配套20003%金融网点合计65000100%3、业态平面布局2010年初步思考的业态方案楼层业态分类业态细分1F超市大卖场、时尚精品街区1F主题百货化妆品、珠宝首饰、皮鞋品牌旗舰店、奢侈品专卖、西餐、商业配套2F主题百货女装、女性箱包餐饮、品牌专卖3F主题百货女装、女性内衣餐饮、品牌专卖4F主题百货男装、运动休闲主题商场、休闲娱乐特力屋、健身、美容SPA5F主题百货儿童服饰、儿童用品休闲娱乐电玩、影院RF空中花园2012年深化的业态设计方案板仓路东南角购物中心娱乐中心5F电影院1500平方米+咖啡厅+主题餐厅总计3000平方44、米4F电影院1500平方米+餐饮美食广场2500平方米=4000平方米3F儿童服饰+玩具+运动区+游乐区5000平方米健身中心+ SPA 2F南侧男装区 +快餐文艺活动中心+KTV1F淑女装区+化妆品+快餐+银行网点+1000平方米名品网吧+电玩-1F皮鞋皮具+少女装+内衣区+金银珠宝+银行网点-2F超市+外店(茶叶、药店+礼品店)业态优点：第一 有利于聚集人气，形成下面超市具有人流 上面电影院汇集人流，有利于形成消费目的地，有利于滚动开发。第二 充分利用现有明城五星酒店优势，利用长沙经开区规划设计的特点，逐步聚集高端品牌，实现综合体销售和经营的可持续发展。第三 有利于和县政府广场下面的大型超45、市业态商业差异化，填补长沙县和经开区的业态空白。4、平面规划示意图 1F 第六章 建筑策划要点一、建筑形态布局1）商业综合体与住宅区形成相对独立单元，商业综合体沿板仓路布局，东北角规划大型主入口前广场，进行退台式设计，以形成购物中心良好的主入口展示面及人流的积聚；2）参考日本难波城设计，沿板仓路分布写字楼，地块南侧分布公寓，写字楼与公寓打造区域性地标性建筑，取消原规划方案中北侧写字楼，增加商业物业顶层花园空间，以提升物业品质感，同时减少因写字楼分布过密对商业空间结构的影响。 难波城效果图 项目建筑布局二、建筑空间建议 采用室内大空间与室内步行街区相结合空间布局，规划中庭与连廊式步行空间，通过中46、庭与步行空间达到各功能区的衔接与转换，同时增强室内空间感觉与建筑美感。1）、中庭中庭为中心，用中庭将步行街与各层平面组织联系起来，使购物广场空间得以融会贯通，产生强烈的空间对比效果，这既为商家创造出一种共荣共生的环境，也使顾客获得了一个带有自然光的休闲空间，满足了顾客对休闲功能的要求，中庭的设计可以增强文化艺术内涵，从而提高了整个购物广场的艺术品位，增强了其空间的艺术魅力和文化氛围。 2）室内步行街步行街是一种线状的建筑空间，能更利于消费者的购物、休闲、交流、娱乐，更能感受到繁荣的商业氛围，也利于项目的经营管理，因此，步行街购物中心是最受欢迎的空间形式。3）空中走廊 本项目与尚都花园城、人防地47、块统一考虑，导入双首层概念，通过二层空中走廊，把三项目有机连为一体，形成共享客流，减少地面交通压力。4）空间的节奏处理内街的各个节点和节点间的关系，创造有抑有扬、有张有弛的空间序列5）穿插和流动打破直上直下的开洞方式，丰富多层空间的融合，保证视线的舒适角度、良好通达性和心理感受的连贯、延续，并考虑游历过程的时间因素。6）向上引导打破购物者不愿上楼的行为习惯，通过空间动线的艺术处理及电梯（如室内观光电梯）的合理设置引导客流向纵深方向流动。三、建筑风格建议采用现代简约建筑风格，体现时尚、现代、科技、低碳特征，与未来CBD的现代气息相融合。四、交通组织 1）通过退让红线，扩大板仓路面宽，使车流畅通，48、另外确保在项目区域内公交站点上落客有充足的空间。 2）规划地下两层停车空间，以满足项目大量居住、商务办公及购物停车的需要，同时与长永高速牛角冲段停车场相连通。设置充足的停车位，满足中高收入家庭的消费需要。 3）充分考虑自行车及摩托车停靠及摆放点。 4）在向阳路段预留出租车的上下客区域，方便消费者搭乘出租车。五、内部动线及人流组织动线规划方案是在总体上考虑了商业业态的总体平衡，使通过所有承租户的人流通行量达到最大，达到本项目的整体人气平衡。1）以主力店引导人流。一般将主力店的出入口安排在动线终端，尽可能的延长购物中心的人流通过线；2）以局部的造景、中厅引导人流；3）以餐饮休闲娱乐区引导人流；4）49、出入口数量和位置的设置调节人流量均衡；5）无障碍设计。为轮椅使用残疾人提供使用的便利设施。对整个商场的规划布局的制定基础，是如何有效设置商家、消费者的场内行走路线，以让客流能够最大限度的平均分布。因此在横向上，规划各区之间，两两相通、相互兼顾，人流通道相接，合理布局公共洗手间的位置；纵向上利用梯道功能划分，将客流进行有效引导贯穿，形成一条客流“黄金流动线”，使项目内交通更为通畅、便捷。六、建筑概念模型示意附：全兴地块物业功能建议与初步概念设计总体思想：设计长沙东城现代城市商业综合体 打造顾客消费目的地总体布局：充分发挥项目北侧文化综合体广场的功能，与广场呼应设置购物中心和购物中心中心，将明城国50、际大酒店看作综合体的整体功能，将名店分布在南侧商业街区。沿着漓湘路布局和板仓路交汇处布局高层写字楼和公寓，让购物中心拥有良好的内部经营空间。利用地基的高差，将南面的一层与北面的二层步行街自然贯通起来，将人在一、二层之间传统的垂直动线转换为自然起伏的曲线，达到两个首层的效果，扩大步行街聚拢人流的功能。利用天桥连廊与东北面的住宅联接起来，不仅为居民提高便利，同时也提高了二楼商业施设的回遊性。我们注意北侧广场地下公共停车场的人流引导，在综合体建筑的东北面设计大型的地下广场，将北侧人流方遍地引导到购物中心的地下一层。购物中心以玻璃材质为主的宽敞明亮的入口门厅，体现了室内外视线交流，将内外空间（地下广场）融为一体。屋顶设计为庭园不但为周边居民提供景观欣赏，还能美化环境、净化空气、改善局部小气候，并且可以丰富城市的俯仰景观，补偿建筑物占用的绿化地面，提高绿化覆盖率。西侧的住宅面设计为圆形的广场（公园），在为住户考虑拥有一个安静的环境的同时，亦考虑其便利性。并且，在商业施设的圆型广场处配置餐饮、露地花园等，为人们提供优美的游憩环境初步考虑全兴地块占地大约100亩占地面积为6.66万平方米，容积率建议为5.5总建筑面积36.6万平方米商业面积3万平方米其中街区1万平方米写字楼面积10万平方米公寓5万平方米住宅18.6万平方米208亩地块整体效果图2012年最新的业态布局图