1、长春创富物流园区项 目 规 划 目 录一、项目概述：3二、产业背景：51.整合现有资源，引入现代机制62.通过物流园区，带动产业链的发展63.创造良好的投资环境74.改善城市环境7三、基本情况：8四、创富物流园区规划、设计、建设与规范管理的依据。8五、建设物流园区的原则 ：9六、项目优势:101.区位优势：102.成本优势:113.资源优势：114.交通优势：115.产业优势：12七、园区建设的实施12八、物流园区的运营管理13（一）、物流节点的建设141第三方物流的引进和培育142提高规模效益，实现资源共享153开展多式联运，实现资源整合154形成公平竞争，推动企业进步155政府宏观指导，企2、业规范运作15（二）、产业功能目标：16（三）战略步骤16（四）服务范围和内容：17九、物流信息系统发展规划18（一）系统建设总体目标18（二）系统功能设计18（三）物流信息平台网络体系建设19（四）实现网络资源共享20十、物流园区项目投资规划20（一）、项目总投资估算20(二)、资金筹措201.资金来源：202.项目筹资方案：20(三)、投资使用计划211.投资使用计划：21十一、项目财务效益、经济和社会效益评价22（一）效益评价22（二）财务评价23（三）经济评价231.基础设计232. 产品总成本费用计算24（三）财务评价251、 销售收入测算252、 盈利能力分析26（四）财务评价结论3、27十二、 结论28创富物流园区项目规划一、项目概述：创富物流园区拟建于北绕城高速公路北侧，长农公路以东，北凯旋路以西，兴业街以南，规划占地面积50万,规划建筑面积38.5万平方米，投资规模：6.67亿元。项目建设期3年.规划在园区内建设：长途物流缓冲区、物流服务交易市场、第三方物流、配套服务区、多方位物流信息平台，是一个多功能的现代化物流园区。物流园区功能包括：集装箱运输、区域整车零担运输、城市仓储物流配送、综合管理服务、信息网络服务等五大功能。物流园区服务内容：服务功能主要为长春及周边地区货物提供仓储、拆装箱、换装、中转；搜集、处理、传递货源、运力信息。物流园区内建筑规划：建设办公及生活配4、套用房5.4万（办公综合楼1.6万）、展示交易大厅5万、标准化货仓20万、（其中：保鲜、冷藏货仓5，000m3）增值加工车间5万平方米；车辆及设备维修中心3.1万平方米、物流园区内区域占地面积分配：标准化货仓占地20万、集装箱货场占地5万、长途物流缓冲区占地5万、第三方物流集中区占地10万、生活配套区占地10万.创富物流园区项目有明显的比较优势，运距小，辐射半径大。所处区位是工业、贸易集中区区。位交通优势明显，环城高速公路形成环线辐射和向中心区直接辐射的快速路网体系，主要节点到市区的时间在1030分钟以内，有利于汽车运输和转运；依托城市主干道，可以使用小型车辆向市区进行快速配送；高速公路可直接5、进入园区，依托高速公路、城市干线构成网状交通，距小南编组站、铁路专用线距离非常近。向南，可以为其他城区的生产企业和商业提供仓储及配送服务；向北，可以为兰家工业园区、兴华组团工业园区的生产企业提供仓储和配送服务。产业基础坚实，物流作为生产型服务业，主要是为制造业和商业服务，工商业是物流业的需求基础。而宽城区的“铁南”是长春批发商业聚集区域和主要的零售区域，“铁北”有宽城区打造的兰家工业园区和兴华组团工业园区，新光复路大型批发市场的建成，需要为之配套的公共物流园区，同时宽城区也是长春主要物流企业的聚集区域。为物流企业的进一步发展壮大提供了坚实的产业基础。用1年左右的时间，完成园区规划和基础设施布局6、；建立以第三方物流为主导的大型物流产业基地；引进培育200家以上的第三方物流企业；建成20万平方米的物流运营区。用1年左右的时间，完成长途物流缓冲区规划用地5万平方米，主要建设长途转运区、第三方物流基地车辆使用区和市区配送车辆使用区。用23年时间，建成20万平方米的创富核心物流园区，建成10万平方米的生活配套区，园区智能消防系统，园区智能安防系统，园区智能信息管理系统，物流信息化管理平台系统，形成吉林省龙头物流产业，建成以供应链带动的物流产业链和产业集群。预计园区全部建成后可吸纳2000人就业，年货物吞吐量达到20万吨，仓储量达到12万吨，配送量达到3万吨，交易额突破10亿元，实现利税金8007、0万元，。长春素有北国春城之称。作为中国北方区域性中心城市之一，处于中国东北地区辽、吉、黑、蒙四省区集散中心位置，南可联结中国辽东半岛沿海城市，北可通过黑龙江省向独联体和东欧各国拓展，东可经珲春、图们江口岸通往朝鲜、韩国、俄罗斯，西可由吉林省白城地区与蒙古交往。这种特殊的地理位置，使长春成为中国东北地区巨大经济链条中最关键的一环，成为东北地区重要的交通、通讯枢纽和物流中心。目前，以长春为中心的多条干线公路和铁路连接省内外。长春龙嘉机场是国际航空港，开辟有多条国际航线，将使长春的对外交往更加便捷。而且长春铁北占有地缘优势，地理位置比较优越，城市的政治、经济、交通、地理位置、气候条件等都非常适宜建8、立大型仓储、物流、配送园区。物流园区建成后运用先进的管理手段，现代的营销理念，科学的运营方式，立体的信息网络平台，客户和社会提供优质的服务，打造东北亚物流的龙头企业。二、 产业背景：物流产业是近年来新兴的朝阳产业，是继生产利润，销售利润后的第三利润源，是促进经济发展的新增长极。吉林省政府对现代物流业极为重视，2007年在吉林省政府工作报告中就特别提出，大力发展现代物流、商贸流通、交通运输等服务业。长春市委、市政府对发展现代物流业更是极为重视，在2007年11月27日长春市委十一届二次会议上明确提出，积极打造“长东北开放区开发先导区”现代物流业被确定为重点的产业。2008年长春市把宽城区兰家物流9、园区列为重点项目。这充分说明建立现代物流对于吉林的发展十分必要，特别是对于长春的发展有着积极的推动作用。发展现代物流对于长春经济的腾飞，铁北经济的持续跨越式发展将起到重要作用。1.整合现有资源，引入现代机制通过引进第三方物流的产业组织形式，建立现代物流企业，将传统的储运企业转变为现代物流企业，从而整合现有物流资源，建设物流园区有利于促进现代物流业的形成，提高物流社会化程度，为企业优化物流系统提供市场环境。通过物流园区的建设和新型物流服务的开发，唤起中小工业、加工企业潜在的物流需求，鼓励其将物流职能从生产经营中剥离出来，由专业物流公司提供规模化的物流服务，降低企业营运成本。对中小工业企业来说，第10、三方物流能够规避自身在物流上的劣势，充分发挥其在生产制造方面的优势。通过物流企业进行专业化、现代化的物流运作，降低物流成本。可通过型物流企业，发挥园区物流系统的作用，带动和促进周边经济的发展，吸引优秀企业和个人企业进入周边的工业园区、商贸园区、种养殖园区，加快大铁北的建设速度。2.通过物流园区，带动产业链的发展 物流园区的一个重要功能是集聚效应，通过集聚扩大了企业的商圈，增加了交易的机会。同时，通过物流园区将零散的资源进行优化整合，将产业发展链条中的采购、供应、会展、销售、客户服务以及交易结算、物流、信息反馈等各项功能集中在一起，充分发挥其经济集聚作用，降低流通成本，提高经营效率，不仅使本企业11、的综合竞争力得以提升，还能够带动产业链条上的相关企业，降低成本，提高竞争力。物流园区的建设对整合流通产业链、提升流通业整体水平、促进产业快速发展起着重要作用。3.创造良好的投资环境从其他园区的实践经验看，吸引企业和资金入园，提供优惠政策是一方面；提供适合企业发展的优良园区环境(基础设施、物流系统)是更为重要的另一方面。完备的基础设施和物流系统的支持能够使入园企业降低运营成本，增加企业效益，这会给企业带来实实在在的好处，使企业获得更强的综合竞争能力。通过园区的物流、配套基础建设的完善吸引投资，改变过去仅依靠优惠政策吸引投资的方式。从国外发达国家现代产业的发展模式可以看出，发达国家在核心产业建设之12、前，相关的物流产业设施以及其他相关配套设施就已经初具规模，使入驻周边园区的企业大幅度减少对配套基础设施的投入，缩短生产准备周期，降低物流成本。给企业和个人入住周边的工业集中区、商贸交易区，种养殖园区提供了物流保证4.改善城市环境通过优化整合现有零散资源，发挥园区系统、集散、整合的优势，采用统一发展的模式，以利于生产、方便生活、优化交通、改善环境、满足城市功能发展的需要，有利于提高城市形象，成为城市功能的重要组成部分。 从各国和各城市的实践来看，在转化的过程中，物流园区的重要性将会越来越清楚地显现出来，并且物流园区的先进程度将直接影响城市的进一步发展速度。随着我国经济环境的不断改善，物流作为城市13、功能的重要组成部分已被大多数人所接受。因此，可以充分利用园区的建设，将分散物流整合进园区内，重新定位城市功能，改善城市环境，树立一个全新的城市形象。三、基本情况：项目名称：创富物流园区规划占地面积：50万规划建筑面积：38.5万预计投资总额：6.97亿元资金来源：企业自筹项目建设期：3年投资回收方式：租金、服务收费，短途运费（部分出售）投资回收期：9.3年物流园区基本分区：长途物流缓冲区、物流服务交易市场、第三方物流、配套服务区、多方位物流信息平台、生活配套区，是一个多功能的现代化物流园区。物流园区功能：集装箱运输、区域整车零担运输、大型标准化仓储，城市仓储物流配送、综合管理服务、信息网络服务14、等六大功能。物流园区服务内容：服务功能主要为长春及周边地区货物提供仓储、拆装箱、换装、中转；搜集、处理、传递货源、运力信息，网上物流，代理服务（代储、代运、代购、代销、代订、代为包装、分拆、代收货款等）。四、创富物流园区规划、设计、建设与规范管理的依据。全国物流标准2005年2010长府发200727号长春市服务业发展规划（20082012年）长春市城市总体规划(2004-2020)长春市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要,；GB/T 18354-2006 物流术语GB 3095 环境空气质量标准GB 12348 工业企业厂界噪声标准GB/T 24001 环境管理体系规范使用指南GB 5015、016 建筑设计防火规范GB 50028 城镇燃气设计规范GB 50052 供配电系统设计规范GB 50282 城市给水工程规划规范GB 50289 城市工程管线综合规划规范GB 50293 城市电力规划规范GB 50318 城市排水工程规划规范CJJ 34 城市热力网设计规范GBJ2287 厂矿道路设计规范 五、建设物流园区的原则 ：目前，我国物流产业的发展正处在起步阶段，积极培育第三方物流企业和规划建设现代物流园区是推进我国现代物流发展的两大主题，也是先进发达国家发展现代物流产业的成功经验。科学的规划建设物流园区有利于营建现代物流的环境，发挥整体效益，有利于改善城市的交通、生态环境、城市景16、观和优化城市的功能布局，增强城市的综合竞争力。 物流园区的建设是一项“前期投入大，政府因素多，社会效益好，发展后劲强”的系统工程，在政府统一规划和指导协调下，坚持市场经济运作的原则。一是科学选址的原则。物流园区根据其在城市物流产业发展及物流体系中的地位与作用，建设综合物流园区。以现代化、多功能、社会化、大规模为主要特征，(1)位于城市中心区的的边缘地区，一般在城市道路网的外环线附近；(2)位于内外交通枢纽中心地带，至少有两种以上运输方式连接，有利于多式联运的开展，特别是铁路和公路；(3)位于土地开发资源较好的地区，用地充足，成本较低；(4)位于城市物流的节点附近，现有物流资源基础较好，有较大物17、流量产生，如工业园区，大型卖场、批发市场，物资集散地等，有可利用和整合的物流资源；(5)有利于整个地区物流网络的优化和信息资源利用。 二是统一规划的原则。建设综合物流园区必须按照社会经济发展的要求和现代物流发展的规律，在全国运输大通道的格局下，按照区域经济的功能、布局和发展趋势，依据物流需求量和不同特点由政府统一规划，尤其要打破地区、行业的界限，按照科学布局、资源整合、优势互补、良性循性的思路进行规划，防止各自为阵、盲目布点、恶性竞争。三是市场化运作的原则。在政府统一规划和指导协调下，坚持市场经济运作的原则。按照统一规划，分步实施，完善配套，搞好服务的原则，在园区的功能开发建设，企业的进驻和资18、源整合等方面，都要靠园区优良的基础设施、先进的物流功能、健康的生活环境、优惠的各项政策和周到有效的企业服务来吸引物流企业的进驻和投资者共同参与，真正使园区成为物流企业大展宏图的舞台和成长壮大的摇篮。四是高起点现代化的原则。规划建设综合物流园区，要瞄准世界物流发展的先进水平，以现代化物流技术为指导，坚持高起点和现代化。物流园区必须要以市场为导向，建立完善的物流信息系统，优质的服务体系，为客户创造优良的环境、优质的设施、优秀的服务。六、项目优势:1.区位优势：创富物流园区拟建在东北亚物流规划区的西部，正在建设中的新光复路与兰家工业集中区的中间地带。辐射全省和东北地区及东北亚区域的物流中转中心与长春19、的东北亚地理中心位置、吉林省省会角色相适应，创富物流园区将建设成为吉林省、东北地区和东北亚区域的物流中转中心。 城市物流缓冲基地和配送集运中心创富物流园区，将同时承担外地进入长春大型货运物流的中转和缓冲中心，大型货车在园区内进行中转和分拨，城市物流在园区内进行配送和集运。2.成本优势: 环城高速公路形成环线辐射和向中心区直接辐射的快速路网体系，主要节点到市区的时间在1030分钟以内，有利于汽车运输和转运；依托城市主干道，可以使用小型车辆向市区进行快速配送；高速公路可直接进入园区，依托高速公路、城市干线构成网状交通，距小南编组站、铁路专用线距离非常近。运距短，费用低，园区可直接进入高速公路，距铁20、路货场2公里之内。由于运距短费用低物流的成本很低，生产、经营企业的成本就会大幅度降低。3.资源优势： 宽城区的“铁南”是长春批发商业聚集区域和主要的零售区域，“铁北”有宽城区打造的兰家工业园区和兴华组团工业园区，新光复路大型批发市场的建成，需要为之配套的公共物流园区，同时宽城区也是长春主要物流企业的聚集区域，资源非常丰富。4.交通优势：交通优势明显，环城高速公路形成环线辐射和向中心区直接辐射的快速路网体系，依托城市主干道，可以使用小型车辆向市区进行快速配送；高速公路可直接进入园区，依托高速公路、城市干线构成网状交通，距小南编组站、铁路专用线距离非常近。向南，可以为其他城区的生产企业和商业提供仓21、储及配送服务，特别是新建的大型光复路市场；向北，可以为建设的兰家工业园区、兴华组团工业园区的生产、经营企业提供仓储和配送服务。5.产业优势：物流作为生产型服务业，主要是为制造业和商业服务，工商业是物流业的需求基础。而宽城区的“铁南”是长春批发商业聚集区域和主要的零售区域，“铁北”有宽城区打造的兰家工业园区和兴华组团工业园区、特别是新建的大型光复路市场，需要为之配套的公共物流园区，同时宽城区也是长春主要物流企业的聚集区域，非常有利于物流企业的进一步发展壮大。七、园区建设的实施阶段目标：用1年左右的时间，完成园区规划和基础设施布局；建立以第三方物流为主导的大型物流产业基地；引进培育3-50家第三方22、物流企业；建成20万平方米的物流运营区。用1年左右的时间，完成长途物流缓冲区规划用地10万平方米，主要建设长途转运区、第三方物流基地车辆使用区和市区配送车辆使用区。用23年时间，建成50万平方米的创富核心物流园区、生活配套区，园区智能消防系统，园区智能安防系统，园区智能信息管理系统，物流信息化管理平台系统，形成吉林省龙头物流产业，建成以供应链带动的物流产业链和产业集群。一期工程建设建成期为2年。重点建设项目：长途物流缓冲区规划用地10万平方米，主要建设长途转运区、第三方物流基地车辆使用区和市区配送车辆使用区。物流服务交易市场规划用地10万平方米，主要建设办公服务大楼和转运仓储库房。配套服务区规23、划用地10万平方米，主要建设餐饮、汽车旅馆、生活服务区和汽车维修站等服务设施。第三方物流基地规划用地20万平方米，主要用途是以出售或出租的形式，为大型第三方物流企业和医药、服装、日杂、食品、鞋等大型批发企业提供仓储设施。二期工程建设建成期为3年。重点建设项目：用23年时间，建成50万平方米的创富核心物流园区、生活配套区，园区智能消防系统，园区智能安防系统，园区智能信息管理系统，物流信息化管理平台系统，形成吉林省龙头物流产业，建成以供应链带动的物流产业链和产业集群。八、物流园区的运营管理建立完善的管理体系，打造高效的管理团队，培养专业的队伍。通过管理的人性化、服务的星级化、收费的合理化为园区提供24、科学的管理，优质的服务。扩大进驻企业规模，完善物流服务体系建设，以时效性区域运送为主，提升物流园区的流通集散和辐射功能。拟形成8小时送达东北地区的配送辐射圈。加快物流配送辐射层圈建设，形成半小时快捷服务的城区圈、1小时准时服务的市域圈以及8小时送达服务的东北地区圈，打造成为覆盖全省、辐射东北的具有较强竞争力的区域性物流中心。与长春空港开发区和附近两个物流园区共同构建成一个快速高效的国际物流发展体系。实现一站式办公，一次性通关，在园区就可以办理海关、检验检疫等进出口手续，机场、港口、车站的手续，保险、工商、税务等部门的业务。建立与大连港、绥芬河等口岸的直通联接，加大与俄、日、韩、朝、蒙等周边国家25、物流服务业务，发挥长春连接欧亚大陆桥的重要节点作用，并建设与现代物流业发展相适应的信息网络系统。（一）、物流节点的建设 物流形态由线（公路、铁路、海路、空路）方式（汽车、飞机、火车、轮船）节点（场站、港口、机场、集散中心）等组成。现代物流的运作必须是一个网络。这个网络由若干条线和若干个点编织成，物流园区、物流基地、物流中心、配送中心就是这张网中的每一个节点，它们性质一样，内容不同。物流节点的建设，是完善园区建设，健全物流网络的重要环节，主要体现在： 1第三方物流的引进和培育 现代物流产业发展的重要标志，是社会化物流（第三方物流）成为主体。例如：1998年，美国的第三方物流产业规模为342亿美元26、，预计在未来三年里，会以每年23%的比率增长。而目前我国的物流现状是：企业的储运系统和行业的配送中心占主体，大量分散的小规模货运公司和货运代理各显神通，只有规划建设大型的综合物流园区，让企业的物流走向社会，规范和培育相对集中的第三方物流运营市场，搭建现代物流运作的载体，形成第三方物流发展的支撑点，实现企业与客商的零库存，才能推进物流产业的社会化、现代化、集约化、专业化的发展。 2提高规模效益，实现资源共享 组建物流园区，按照市场经济的规律，将多个物流企业吸引在一起和多种物流设施整合在一起，发挥整体优势和规模优势，实现物流企业的专业化和互补性。同时，这些企业还可共享园区内的基础设施、配套服务设施27、优惠政策和综合服务，有利于实现生产企业与物流企业的重组、整合，实现社会资源的优化配置，降低运营成本。 3开展多式联运，实现资源整合 物流园区的建设，可以更有效的实现信息共享、合理配载、共同配送、节约能源、减少污染、优化运输方式、缓解城市交通压力。据有关专家估计，建设物流园区，可使城市内的交通量减少15%-20%，并减少物流对中心城区的燥声污染，实现废物集中处理和用地结构的调整。由于物流园区最少是二种以上运输方式的交接点，（尤其是公路和铁路），这为多式联运的开展提供了条件。多式联运应该是园区的一个重要功能和卖点。 4形成公平竞争，推动企业进步 物流园区是营造物流产业优良环境的一个区域，具有系统28、性和综合性，也是现代物流技术、信息、设备、人才、管理、资源、客户的集中地，使物流技术的研究、开发、运用有了丰富的源头和实施的载体。各种经济成分和不同运作模式的物流企业聚集一起，互为补充、相得益彰。按照市场经济优胜劣汰的规律，实现公平竞争，推动企业进步，促进现代物流产业的快速发展。 5政府宏观指导，企业规范运作 物流园区形成后，政府的职能部门工商、税务、运管、海关、环保、交警等进入，既为企业实行一条龙服务，又能实现依法经营、规范运作的目标。 物流园区是推进现代化物流产业发展的基础，也是构筑物流基础设施平台的重要内容。如果没有基础设施平台的依托，物流产业就没有发展的空间。（二）、产业功能目标：物流29、业既是其他产业发展的派生需求，也是其他产业发展的前提条件；现代物流业是通过信息化、标准化、系统化对传统相关产业改造后形成的新兴产业；现代物流业以其快速成长、比重提升和对产业群的影响作用而成为支柱产业，并对其他产业发展发挥如下功能作用：1.牵动功能。通过物流业的充分发展，带动加工业、农业及商贸、金融、运输业的快速发展。2.集散功能。更大范围地为其他产业的发展提供生产资料和生活资料的配送业务。3.整合功能。对各产业和企业的物流资源进行系统整合，提高资源的配置效率。4.服务功能。为用户提供多功能、标准化和个性化的服务，促进其他产业的专业化发展。 （三）战略步骤1资源整合和集中建设阶段（2008年2030、09年）。用2年左右的时间，完成园区的基础设施建设、配套功能的完善、核心功能的形成。基本完成现有各种资源的重组，实现物流有效资源的优化配置。为物流园区的稳定发展奠定良好的基础，引进、培育一批具有一定规模和实力的物流企业。2核心竞争力和支柱产业形成阶段（2009年2010年）。围绕突出物流产业的特色优势，重点培育第三方物流、专业物流中心和大型物流企业，逐步形成物流园区的品牌优势和核心竞争力。3成熟和提升阶段（2010年2015年）。在比较和优化中，开拓新的市场空间，扩大物流服务品种和服务半径，优化物流业的结构，提高物流业的服务质量，使物流园区进入稳定成熟发展阶段。（四）服务范围和内容：1.扩大辐31、射半径：依托长春东北部地区中型城市的区位优势，不断的扩大辐射半径，通过对周边辽、吉、黑、蒙四省覆盖，南可联结中国辽东半岛沿海城市，北可通过黑龙江省向独联体和东欧各国拓展，东可经珲春、图们江口岸通往朝鲜、韩国、俄罗斯，西可由吉林省白城地区与蒙古交往，有效延伸服务的触角，增加辐射半径。2.物流园区的核心功能是对各类专业物流资源具有系统整合和为各类专业物流企业提供多功能服务。物流中心的存储、运输、配送等功能外，重点强化信息中心、展示中心、交易中心、结算中心、标准、安全、检测服务中心、仓储服务中心、物流资源配置中心等功能。3.物流园区的网络体系 物流中心的核心功能区设立在创富物流园区，但交易市场、配送32、场站、生产加工基地则分布在各、市、县。充分利用沈大高速、京哈高速公路，建设起与城市专业物流中心相配套的物流结点，形成城乡网络化、一体化的专业物流体系。4.主要物流货种：集装箱、汽车、工业产品、农产品、食品、生活用品等。5.主要功能：存储、分拣包装、展示、交易、信息浏览与交换、结算、中转运输、商务服务等功能。6.服务功能齐全：在信息、金融、代理、仓储、运输等方面具有较强的服务功能。九、物流信息系统发展规划依据国家信息化建设指导方针，依托并强化宽带多媒体信息传输基础网络，以建立和完善面向全球供应链和贴近客户服务的本地网、本土网和跨国网为主要目标，以整合共享各种信息资源，提升现代物流整体功能和效能、33、效率、效益为宗旨，加速建立集中与分布、实体与虚拟相结合的统一公共信息综合服务平台和基础数据库网络体系，积极促进现代物流信息产业化，集群化、集约化和国际化发展。（一）系统建设总体目标到2010年物流信息化水平达到中等发达国家水平；使其成为东北亚国际物流信息中心。集装箱、汽车、工业产品、农产品、食品、生活用品等专业物流信息中心建设及其一站式服务体系网络进入世界先进行列。以物流网为基础，建设统一的物流业务信息公共交换平台。（二）系统功能设计1物流信息采集功能。推广使用条形码、激光扫描、传感器、盘点机、非接触性的IC卡、FID射频等技术和设备，实现数据采集过程的自动化，提高原始数据采集的准确性。2物流34、信息存储功能。建立大型的分布式的数据库、数据仓库，同时利用网络存储技术，实现物流信息安全可靠的海量存储与快速检索，同时具备灾难恢复能力；3物流信息传递功能。充分利用公用电信网、特别是宽带网资源。加速开发基于Internet的物流应用软件和法律环境建设，尽快实现从EDI向应用开发Internet过渡。4物流信息交换功能。推广利用以XML（特别是ebXML）为代表的信息交换技术，实现物流信息在各类异构系统之间的平滑方便的交换，具备与国际信息互通交换的能力。5物流信息处理功能。具备信息快速检索、分类、归并、汇总等处理能力，为政府、企业等提供信息增值服务。6物流信息开发和深度加工功能。对收集、处理后的35、信息进行系统分析研究，发现物流业发展的趋势、规律及存在的问题，及时向政府及物流企业提供智能信息支持。7信息安全管理和增值服务功能。包括信息公告、查询、顾问自助服务；紧急支援呼叫中心体系网络；设施设备租赁、资源整合、业务外包、委托开发和管理等“一站式”服务。（三）物流信息平台网络体系建设物流信息网络体系结构由三个层次的信息平台构成：物流公共管理信息平台、物流业务信息公共交换平台和行业、企业物流信息处理平台。1物流公共管理信息平台。充分利用物流信息交换平台的资源对流经物流信息交换平台的信息，以及物流活动中产生的各类业务信息（物流的载体、流量、流向、流程、方式等）进行提取、收集和综合加工，形成有价值36、的管理信息。为政府管理、决策、跟踪服务提供可靠依据；为社会各界和企业提供物流信息增殖服务。物流信息管理平台的系统功能包括：物流理论动态、政策动态、工作动态；长春现代物流发展的基本情况；重点物流园区、物流中心、物流企业的运行情况等。管理平台可利用物流业务信息交换平台及其他平台的硬件设施，主要搞好物流管理信息的开发和发布。2物流业务信息交换平台。以物流网（企业）为基础，将海关、检验检疫、铁路、航空、海运等物流信息整合集成起来，建立统一的基于互联网与EDI的数据交换平台，充分实现信息的联网共享。在此基础上，构建全市电子商务交易平台。以物流网现有EDI业务平台为基础，重点完成如下重点任务：一是与海关等37、垂直执法部门协商，建立数据中心，与海关合作，向客户提供进出口报关单处理、进口舱单报文处理、电子订舱、电子结算、港务海事互联等多功能服务，提高客户运行效率。二是由目前的EDI向Internet方式转换，最终通过Internet开展电子商务，实现网上采购、网上配送、网上结算和网上信息服务。三是抓好物流数据库建设，同时加强对各类物流信息进行收集、分析、研究，开展物流信息的二次开发，为政府、物流企业提供物流信息增值服务。3行业、企业物流信息处理平台。在上述统一平台的基础上，建立与完善行业、企业、专业（集装箱、粮食、建材、汽车等）、物流园区的物流信息处理系统与物流信息网站。这些信息系统与网站群，构成了物38、流信息公共服务平台（物流信息管理平台和物流信息交换平台）的信息源与信息用户群。要尽快提高各相关行业、企业、各物流结点的信息化水平。（四）实现网络资源共享坚持以市场为导向，以资源优化配置为目标，建立三网融合的利益共同体，实现开发和经营的一体化，提高网络资源的利用效率。十、物流园区项目投资规划（一）、项目总投资估算 1.固定资产总额: 66700万元 2.流动资金估算：3000万元(二)、资金筹措 1.资金来源：企业自有资金：16752万元投资公司协议投资：50000万元 2.项目筹资方案：（1）向开发银行申请贷款；（2）用项目抵押的方式争取投资；（3）以入股的方式进行合作；（4）以自有资金进行滚39、动发展；(三)、投资使用计划 1.投资使用计划： （1）土地获得费用：8,000万元 （2）立项及各项许可费用：3,000万元 （3）场地建设费：1亿元 （4）配套设施费5,000万元 （5）安装费：700万元 （6）配套服务设施建设费：2,600万元 （7）综合楼：5,000万元 （8）标准化货仓：2.2亿元 （9）冷藏货仓：2,000万元 （10）公寓2,600万元（11）园区智能消防系统 2,000万元（12）园区智能安防系统 500万元（13）园区智能信息管理系统 500万元（14）物流信息化管理平台系统800万元（15）不可预测：2,000万元（16）建设费用总额：6.67亿元 十一40、项目财务效益、经济和社会效益评价 长春市物流产业办公室近日通报了长春市物流业发展情况。通报数据显示，长春市物流业前四个月营业额达到亿元，同比增长.。其中，物流业增加值完成亿元，同比增长.。 自长春市年将现代物流业定位成市三大主导产业以来，长春物流业增加值连续几年保持以上的增长速度。到年月底，全市企业物流及物流相关企业已经发展到户，其中企业物流户，占.；物流企业户，占.。 园区全部建成后预计可吸纳2000人就业，年货物吞吐量达到200万吨，仓储量达到50万吨，配送量达到20万吨，交易额突破30亿元，实现税金1.5亿元，（一）效益评价 根据国内外文献资料显示，欧美发达国家第三方物流服务量约占其物41、流服务总量的50%，考虑到长春目前的经济发展水平和企业物流自我服务比例、库存对公用设施的需求程度、货物货类特性对物流操作的适应程度以及物流操作的可能性与必要性（如煤炭、矿石、砂石、散粮等大宗散货仍应以传统运输方式解决），长春创富物流园区实际物流操作量分别确定为：2010年长春创富物流园区实际物流操作量占长春市物流适用货类物流服务量总量比例10%，实际物流操作总量为100万吨，其中库存量约为50万吨；第三方物流服务量占其物流服务总量的比例为10%，社会物流服务量对公用设施的需求比例为10%。2015年长春创富物流园区实际物流操作量占长春市物流园适用货类物流服务量总量比例20%，实际物流操作总量为42、200万吨，其中100万吨第三方物流服务量占其物流服务总量的比例为15%，社会物流服务量对公用设施的需求比例为15%。预测结果： 按照目前国内物流操作的较好水平，考虑到今后的发展可能，同时考虑使各个预测参数在物流园区规模影响上的综合平衡： 设定仓库年周转次数：12次/年； 仓库单位承载率：1吨平方米； 仓容平均利用系数取0.8； 仓库单位处理能力9.6吨平方米。综合考虑上述因素，长春创富物流园最终库存能力估算为： 2010年-288万吨；2015年-360万吨。 （二）财务评价正常年销售收入: 2.3631亿元 正常年总成本费用: 1.4767亿元 正常年利润总额: 8,076.15万元 正常43、年税后利润: 5,411.02万元 投资利润率 % 11.58% 投资利税率 % 12.71%（三）经济评价1.基础设计（1）建设规模和计算期该项目计算期定为十三年，其中建设期为30个月，经营期为十年。（2）达产期及达产系数本项目三年建成，第二年达到设计生产能力的30%，第三年达到设计生产能力的50%，第四年达到设计生产能力的80%，第五年达到设计生产能力。（3） 劳动定员该项目定员250人，其中管理人员50人，生产人员和服务人员200人。2. 产品总成本费用计算 （1）原辅材料及动力原辅材料和动力价格均为到到厂价，达产后，正常生产年份原辅材料和动力年费用9057万元。（2）工资及福利基金根据44、当地工资水平，生产人员工资及附加平均为：1000元/人.月，新增生产人员200人，年费用为240万元。（3）制造费用制造费用中的新增折旧费根据新增固定资产原值和工业企业财务制度规定的分类折旧年限计算，采用直线折旧法，折旧率建筑物为5%，设备为10%。制造费用中的其它费用根据建设项目经济评价的有关规定计算。其它制造费用包括修理费、运输、劳动保护及保险费用等。取固定资产原值的3%，本项目其它年制造费用为1015.83万元。（4） 销售费用根据行业的特点，销售费用以销售收入的5%计取，新增年销售费用合计为：708.93万元。（5） 管理费用管理费用中无形资产及递延资产根据工业企业财务制度规定的摊销年45、计算。无形资产及递延资产摊销分五年完成，年平均摊销1318.07万元， 管理费用中的管理人员工资、办公费、差旅费、通讯费、懂事会费、接待费、工会经费等其它费用根据本行业的有关规定计算。测算结果为新增其它管理费用为360万元。（三）财务评价1、 销售收入测算本项目主要收入为铁路转运费、公路转运费、铁路和公路集装箱转运费、货物配送、流通加工费、储调费、交易中心租金、加油收费、交易撮合的佣金收入等。费率参照铁路、港口及长春市现场调查资料进行测算。收入计算：（1） 仓储收入=20（元/平方米.月）200,000平方米12月=4800万元/年（2） 交易中心租金=30（元/平方米.月）50,000平方米46、12月=1800万元（3） 运费收入=铁路转运费+公路转运费+铁路和公路集装箱转运费=5,000万元/年（4） 会员费=预计会员数（按长春车辆拥有数的10%计算会费）=3.310%50元=15万元（5） 佣金=交易额佣金比例=佣金标准为3%=9,000万元/年（6） 停车费=预计日停车台次收费标准天数=60010元360天=216万元（7） 其它收入=油站收入+修理厂收入+增值服务收入+生活服务收入=100+800+2000+500=3400万元合计正常年份26631万元、年2、 盈利能力分析（1） 主要损益指标根据企业所得暂行条例有关规定， 本项目所得税税率为33%，项目所得税后利润提取1547、%，用作企业 赢余公益金、公积金，其余部分为企业的股利分配和未分配利润。根据损益表和固定资产投资估算表计算：投资利润率=（年利润总额/总投资）100%正常年份新增投资年投资利润率为11.76%（2） 财务现金流量分析本项目全部投资财务现金流量分析结果如下：序号 指标名称 单位 全部投资 备注所得税后 所得税前 1 内部收益率 % 9.72% 11.52% 2 投资回受期（静态） 年 7.1 6.3 不含建设期以新投资、新增年销售收入和费用计算，进行先进流量分析经测算，项目所得税前新增投资财务内部收益率为11.5%；该项目财务上可行；所得税投资回收期6.3年（不含建设期），该项目在计算期内投资能48、够收回。（3） 不确定性分析以营业负荷完成率表示的盈亏平衡点（BEP）计算如下式： 固定成本BEP= 100% 营业收入-税金-可变成本 5001.91*100%= =39.33% 23631-786.91-10126.03项目的水电、原辅材料消耗费用及销售管理费用为项目可变成本，其它部分为固定成本。由于建成初期应业负荷不同，故简称初期各年的固定成本均不相同，按各年的实际成本构成计算，以销售收入完成率表示的盈亏平衡点为39.33%。见盈亏平衡图。（四）财务评价结论通过静态与动态计算、分析，可以看出：1.该项目建成后，从新增销售收入、利润总额及上缴税金来看，该项目的经济效益是好的。2.财务“三率一期”指标好于目前行业的基准值，说明投资经济效益较好。3.从盈亏平衡分析来看，本项目具有很强的抗风险能力。综上所述，该项目建成后，反映经济效益的数据和经济效益的指标都是好于行业平均值，因此本项目从财务上是可行 。十二、 结论通过对创富物流园区项目的定性与定量规划设计、长春市物流发展趋势的市场分析和预测、园区的科学规划合理分区、功能的规划与设计、服务与配套的规划。建筑规模、建设方案、建设条件、环境保护、投资估算、资金筹措、经济效益初步规划分析等多方面规划设计。创富物流园区项目建设符合城市总体规划要求，建成后社会效益明显。