1、地产公司合约管理与造价控制建安造价管理广义的讲就是为确定合理的造价所采用的一切计划、组织、实施的措施的总和；狭义的讲就是建安造价的确定。房地产公司的建安工程造价就是房地产开发过程中建筑工程与安装工程的费用。它是除地价外，占地产开发总投资金额最大，变化最多，造价形成时间最长，相对难于控制的一部分。探讨这个问题，对地产开发公司来说，有重要意义。地产开发公司的造价管理对合作单位以合约管理为主，对公司内部以流程管理为主。合约管理以合同是否签订为界，签订前工作重点围绕招投标及相关工作展开（包括合约模式的选择、报价模式的选择）。合同签订后管理重点为变更管理（包括工程变更、合计变更、现场签证、工程指令的管理2、）。同时，为了提高造价控制的有效性，开发企业还应该做好控制估算，及时调整预算、对项目预计最终成本做动态跟踪。对超预算的项目分析原因，及时提供纠偏措施。1.地产公司建安造价控制及合约管理发展及现状1.1.我工程造价管理发展历程新中国成立后，国家在1950-1957年全面引进、消化和吸收前苏联工程造价管理模式：在随后的二三十年中，一方面采用在基本建设工程的各个不同阶段分别编制项目估算、设计概算与设计预算、施工预算的方法，进行投资管理；另一方面参照苏联计划经济的模式由政府部门制定的定额和费用标准，作为项目工程造价计算依据。各部委及地方政府先后颁布了相关行业或地区的工程定额，包括：施工定额、概算定额、3、预算定额及费用定额等。建设单位、设计单位、施工单位、都以定额作为确认工程造价的依据。定额：即在合理的劳动组织和合理地使用材料和机械的条件下，完成单位合格产品所需消耗的资源数量的社会平均值。工程造价的定额管理大致经历三个阶段：第一阶段：新中国成立到改革开放前的计划经济经济阶段。由于政府是建设工程的投资者，也是项目的建设的管理和实施者，投资单位、建设单位、设计单位、施工单位，都是由政府指令决定的。建筑企业通过上级指令性计划获取任务分配。按设计图纸计算工程量、按定额计算费用，是当时工程造价管理的主要工作内容。工程变更发生的费用通常在结算时一并按定额计算、调整。按定额计价时单位工程造价由直接工程费、间4、接费、利润、税金构成。计价时先计算直接费,再以直接费(或其中的人工费)为基数计算各项费用、利润、税金,汇总为单位工程造价。工程量计算、材料价格、定额单价、费用计取全部都要符合定额规定，任何单位和个人都不能随意修改其中内容（即使建设双方已经达成收费意向）。在该阶段如施工中使用了新产品、新工艺，而定额没有对应子目，这些无量无价材料的价格和用量确认，都需向定额管理部门申请补充单价、补充定额，且只有在补充定额得到批复通过的情况下，才能在实际工程结算中做为调整工程造价有效依据。而补充定额的批复或颁布往往需要一年或更多的时间。如建设单位和施工单位对新材料的价格、消耗量未达成不一致，则更是需要定额管理部门协5、调、仲裁。由于定额及补充定额的滞后性，严重的阻碍了建筑工程中新建筑材料、新施工工艺的使用和推广。定额是计划经济时代的产物，这种量价合一、工程造价静态管理的模式，但在当时特定的历史条件为工程建设双方确定及建筑安装工程造价确立了统一的标准。定额管理模式还在大跃进时期及文革中，或被取消，或被替代，取而代之以实报实销的工程造价确认方式。而实报实销的管理方式，会导致工程造价严重失控，给国家财政带来极大负担，在大跃进后的困难时期及文革结束后又恢复了定额管理模式.第二阶段：文革后，1979年国家重新颁发了建筑安装工程统一劳动定额。1986年修订颁发了建筑安装工程统一劳动定额。1995年，建设部又颁发了全国统6、一建筑工程基础定额。这个时期，全国各地区、各部门根据当地的材料价格、人工工资类别、施工企业工效水平不同、材料的运输距离远近不同等重新修订了省市和行业各类建筑安装工程定额，使定额体系管理更加完善和规范。同时，由于社会主义市场化进程不断推进，材料价格开始出现了较大幅度的波动。同时也由于投资主体逐步多元化（从单一的国家投资转向国家、集体、私企投资）。建设工程就需要市场化定价、所有制形式不一致的企业则需要独立的成本核算。新材料、新工艺的使用也使得定额显示出滞后性。为了适应上述变化，基于定额及相关配套文件上的造价管理也出现了一些新的规定。比如：建筑材料的定额价格与市场价格不一致时，允许材料价格调整。最先7、是材料价格按定额管理部门定期颁布的浮动系数调整；后来改成六大（钢材、水泥、木材、砂石料、砖、）按实际使用数量、信息价格调整，其他地方材料按系数调整；九十年代，随着计算机及预算软件的普及，最后演变成几乎所有材料都可以按信息价格调整。价格浮动系数从不定期的几年发布一次，到信息价调整按季、按月颁布调整。但不同地区、不同行业、不同阶段得造价调整的范围和调整方式也是不尽相同的。比如：陕西省93定额相关文件规定：按信息价调整的材料差价，不能计取其他直接费、间接费、利润。只能计取税金。而北京市96定额配套文件规定：材料按信息价计算，可以直接参加取费。在该阶段，建筑企业开始通过投标获取建设任务。施工单位为了获8、取任务，在投标报价中，也按适用的定额规定，对取费（主要是企业间接费、企业利润）进行一定幅度的向下浮动，以获取报价优势。该阶段末期定额计价的特点是：定额量、市场价、竞争费。由工程造价静态管理开始逐步发展到动态管理。但就实质而言，仍属计划经济管理模式。第三阶段：建设部推行清单计价。2001年，中国加入WTO。为了与国际接轨，建设部加快了建筑市场的立法建设及建筑领域的体制改革，先后颁布了建设工程工程量清单计价规范，使建筑施工企业的计价方式与国际通常做法相似。这标志着建筑业市场对世界开放，也为施工企业走出国门创造条件。为了与国际市场接轨，建设部加快的建设领域的配套体制改革，于1996年颁布工程造价咨询9、单位资质管理办法（试行）的实施细则，开始对工程造价咨询单位实施资质等级管理；同年颁布了造价工程师执业资格制度暂行规定，对造价工程师实施执业资格注册管理，国务院办公厅关于清理整顿经济鉴证类社会中介机构的通知（国办发199992号）明确要求造价咨询公司与政府、事业单位、设计院、脱钩，成为独立的中介机构。随后，又在2000年颁布了第74号令工程造价咨询单位管理办法、2006年颁布了第74号令工程造价咨询单位管理办法，2006年颁布了第150号令注册造价工程师管理办法对建筑市场的参与主体的造价咨询公司的资质等级、工作范围、职责范围、权利、义务等内容进行了规定。随着上述法规的颁布，造价咨询公司有了较大的10、发展空间。一方面：根据招标法要求清单招标，要求有造价资格的单位出具清单。另一方面：随着地产开发规模的不断扩大，以及建筑行业内涉及的专业越来越多，专业化程度越来越高，地产公司也需要大量专业化中介公司，给与专业意见。而国内多数造价咨询公司的人员能力还需要快速、全面提升专业，以适应建筑领域的变革和市场需求。在该阶段，定额管理部门颁布的定额及其配套使用文件，仅做为企业报价的参考，企业可以根据企业定额、市场价格、项目特点、招标文件中的合约条件，自主报价。为了规范市场、防止不正当竞争，招投标法第三十三条规定投标人不得以低于成本的报价竞标。为了防止不正当低价竞争，各地定额管理部门对标底，以及投标报价、评标办11、法都指定了一定限制措施。比如：有些地方规定按定额编制后，造价降低5%，商务标得分最高，低于10%为废标；高于3%为废标。有些省市还规定了材料的最低控制线，以及费用标准的最低控制线。当地政府投资项目，由于大家按建设单位提供的统一工程量清单，按定额计算费用，按材料最低控制线组价，最后投标报价一致，曾经一度只好抽签选择中标单位。由此，建筑市场随着投资主体多元化，投标报价市场化，工程造价从过去带有强制性、行政法定性色彩浓郁的定额计价模式，逐渐转化为企业可以根据自身实际情况及市场需求，选择灵活的造价确认形式：包括固定合同总价、固定合同单价、固定费率、税金加酬金等多种方式。由此，也带来了地产投资主体（地产12、公司）如何主动选择造价确认形式的探讨。1.2.当前合同管理的现状计划经济时代，工程建设任务是由计划指令下达，同时成立工程指挥部负责工程计划及实施，项目完成后撤销。建设单位和施工单位只需签订格式和内容非常简单的施工协议书。建设银行作为国家的建设项目的投资执行者，在一定程度上担负起：监控国家资金的合理流向的职责。随着造价咨询机构的改制、剥离，建设银行的该项职能也在逐渐淡化。工程合同是随着市场化进程和工程造价动态管理而兴起和不断改进，以及中华人民共和国建筑法（1998年3月1日起施行）、中华人民共和国合同法（自1999年10月1日起施行）、中华人民共和国招标投标法（2000年1月1日起施行）等相关配13、套法律不断颁布实施，逐渐被接受、重视，目前工程合同还处于逐步发展完善过程中在我国地产商目前常用的合同体系有三套:第一类是以FIDIC、JCT为代表，像国外的威宁谢、伟力信、利比等外资背景的测量师行基本采用的是这两个合同模板（由于FIDIC与JCT适用条件、合同内主要内容基本一致，以下只以FIDIC为例）。FIDIC条款在我国建设上的使用，始于八十年代中期的世行贷款项目及大型国际项目。由于其具有条款严密、非常强的系统性和可操作性，工程建设各方（建设单位、监理工程师、承包商）风险责任明确、权利义务公平的特点，使用范围逐步扩大。又因为FIDIC适用的法律环境、社会环境与国内有较大差别，国内企业在适用14、FIDIC条款的时候，会对其条款内容的约定做较大的修改，使其尽可能的适应投资管理方的实际需要。或者说，除有明确合约蓝本要求的国际金融组织及外国政府贷款建设工程项目（如鲁布革水电站、二滩水电站、小浪底工程等都普遍采用了FIDIC合同)，其他采用FIDIC条款合同已经逐渐演变变成下面第三类合同。第二类就是国家2007年标准施工招标文件，以下简称“国家范本”。建设部于91年、99年，2007年多次颁布了合同范本，从99版的国家范本开始，引进FIDIC条款，91年的范本模式做了较大调整,将范本的组成参照FIDIC合同，分成协议书、通用条款、专用条款。2007年版结合建设部推广的建设工程工程量清单计价规15、范,对合同中的清单报价的格式及计价内容做了规定。从格式和组成来讲，国家范本已经和FIDIC越来越接近了。但就具体内容上来讲，“国家范本”仍较为简略。在工程实际工作中，如合同双方发生争议，其条款操作性还不能充分满足工程实际需求。国家范本与FIDIC合同，其实都是合同的通用条款，而体现合同个性化是靠合同的专用条款的针对性约定。国家范本与FIDIC合同通用条款的差别详见第二章。第三类就是以中海、万科等实力雄厚的房地产开发企业为代表，提出的结合了部分FIDIC条款，又结合了国内、企业、项目的实际情况，对合同的内容作了较大修改。一方面完整的保留了FIDIC条款的框架，一方面对FIDIC条款的内容的描述做16、了结合工程和企业实际的修改。对FIDIC条款修改及补充内容详见第四章。有些开发企业在合同条款里会明确要求，造价的确认必须通过：基建项目竣工决算审计或建设项目结算审核。决算审计、结算审核两者的区别是：首先，审计分：审计分国家（政府）审计、内部审计、社会审计。政府投资项目的审计多指国家（政府）审计。地产公司随着公司规模的扩大，企业自发的内部的审计、社会审计也必将越来越多的广泛采用。内部审计基本准则（2003年6月1日起施行）中对内部审计的定义是：“内部审计是指组织内部的一种独立客观的监督和评价活动，它通过审查和评价经营活动及内部控制的适当性、合法性和有效性来促进组织目标的实现。”社会审计属于一种民17、间性质的审计，是由符合资格的社会审计机构和人员所办理的审计查证业务，实行有偿服务，自收自支，独立核算。竣工决算审计（政府审计）依据中华人民共和国审计法、中华人民共和国审计法实施细则进行，主要审查概(预)算在执行中是否超支，超支原因，有无隐匿资金;隐瞒或截留基建收人和投资包干结余、以及以投资包干结余名义分基建投资之类的违纪行为等等。审计对象是基建项目的资金运用是否合法。中华人民共和国审计法第二十二条规定：审计机关对政府投资和以政府投资为主的建设项目的预算执行情况和决算，进行审计监督。政府审计对建设单位的审计意见不等同于建设单位对施工单位的结算意见。工程结算审核主要是根据国家有关法规和政策、承包合18、同、施工过程中双方签署的各种技术文件资料，给出符合施工实际的竣工造价意见。一般由投资方（开发企业）出资委托，工程造价审核单位仅对工程造价的合理性出具审核意见。施工单位、投资方（开发企业）、工程造价审核单位三方确认后，其工程结算审核结果可作为双方结算的依据。1.3.公司不同的合约管理方式：根据企业大小规模不同、企业发展的成熟度不同、项目开发速度的要求不同、资金实力不同的企业会选择的不同的造价管理模式：快速开发企业（比如拿地一年内开盘）为了节约招投标时间（开发项目总包单位招标项目，完成招投标工作并签订施工合同需要施工图纸完成后3个月左右），项目经常在施工图正在设计阶段，就需要完成总包单位的招标工作19、。其造价控制常用模式有：限额设计及设计标准化（产品高度同质化，确保产品单价基本稳定），总包单位费率招标（确保快速开发），公司要求先算后施工，但多数项目是边设计边施工边算账。优点：开发速度快缺点：后期核对预算、结算工作量大，招标工作没有最大限度的合理降低工程造价。如果处理不好，容易造价失控。同时，产品高度同质化，会影响产品本土化以及产品线延伸。集团施工管理经验足，土建安装材料设备开发成本管理极细（基本所有材料都统一采购，含砂子、石子、砌块、水泥, 甚至有些公司在采购商品混凝土的时候会参与砂石料、水泥的采购供应），集团统一由发展管理部负责项目的进度、成本监控等；优点：集团控制力度增加，建安成本控制20、工作做的相当出色。缺点：集团下属的工程部或项目部管理效率降低 ，事无巨细均要等候上级集团意见。招标采购、和约管理人员增加。资金实力雄厚，产品差异化大，对利润率有一定要求，但对开发项目的规模、开发速度没有严格要求的企业（拿地到项目开盘一般在18个月到24个月之间），会在项目初设阶段，根据产品标准计算目标成本。目标成本在审批通过后，项目开发阶段的招投标工作，都会与目标成本对比，发生偏差时，及时调整设计或上报调整目标成本。总包单位工程严格按照招标流程，一般采用总价包干合同。变更同期审核。优点：流程规范，预算控制效果较好，结算工作量小。（变更工作量与施工图纸完善程度有关）。缺点：开发速度慢，适用条件高21、。招标阶段工作量大。材料采购引入“战略供应商概念”，建立集团统一的采购模式，多数材料、设备、产品有战略供应商提供，价格统一，质量品质有保障、订购速度快。优点：质量品质有保障、前期采购招标工作少、下单速度快。缺点：合同数量巨大，管理工作量增加，且由于多种原因，采购价格未必是最优价格。2. FIDIC合同与国家范本合同的区别2.1.FIDIC合同简单介绍FIDIC是国际上广泛使用的合同格式，也经历了一百多年的演变过程。1999年最新的FIDIC合同文本为：施工合同条件、永久设备、设计与建造合同条件、EPC交钥匙项目合同条件和简明合同格式四种文本。施工合同条件、是单价包干合同，推荐用于由雇主设计的、22、或由其代表工程师设计的房屋建筑或工程。在这种合同形式下，承包商一般都按照雇主提供的设计施工。但工程中的某些土木、机械、电力和/或建造工程也可能由承包商设计。永久设备、设计与建造合同条件推荐用于电力和/或机械设备的提供。提供、以及房屋建筑或工程的设计和实施。在这种合同形式下，一般都是由承包商按照雇主的要求设计、制造、安装永久设备 (可能包括由土木、机械、电力、和/或建造工程的任何组合形式)。是含设计的总价包干合同。EPC交钥匙项目合同条件是由承包商实施所有的设计、采购和建造工作：即在“交钥匙”时，提供一个配备完整、可以运行的设施（如工厂）。承包商完全负责项目的规划、可行性研究、设计和施工，雇主基23、本不参与工作。是总价包干合同。简明合同格式适用于投资金额相对较小或工期较短的房屋工程和土木工程，它提供了五种价格模式：纯包干合同价格附费率表的包干合同价格附工程量表的包干合同价格附工程量表的重新测量合同价格费用补偿形式的合同价格。对于商业地产、商品房开发的总包合同，推荐使用第一种合同施工合同条件。因此，FIDIC条件（或称FIDIC条款）被认为是固定单价（单价包干）合同。在下文中FIDIC条件均指施工合同条件。FIDIC对合同双方的权利、义务、责任和风险更为平衡。比如：招标方提供工程量清单，并对工程量清单的准确性负责，投标方对工程单价的准确性负责。2.2.国家范本介绍国家范本，格式内容基本模仿24、了施工合同条件，但232条对合同价款的认定，规定了三种方式（1）固定价格合同。（2）可调价格合同。（3）成本加酬金合同。由于三种定价模式的风险承担范围及价格确认方式是有很大区别的。国家范本不可避免的会出现为了增加合同适用性，必然减少针对性的描述。2.3.FIDIC条款与国家范本提供格式只是合同的通用条款部分，描述的是项目的共性问题的处理、解决方法，责任权利划分。而针对项目的个性内容，应在合同的专用条款内解决。因此专用条款的格式内容，才是真正体现了是一个公司的合同管理能力、造价管理能力。专用条款内的工程范围、计量原则、施工规范，体现是企业的现场管理水平、和约体系的计划能力、造价控制能力、设计水平25、。2.4.FIDIC条款与国家范本的使用比较：.FIDIC条款是固定单价合同。而国内开发商更愿意选择固定总价合同。FIDICl里“固定单价”必然意味着“工程量按实计算”是可调的，而“固定总价”意味着工程量及单价都是不调整的，只能对合同约定包干风险外的费用进行调整。而在国家范本通用条款里，都无法找到具体的、确定的定义和描述而在造价确认方面。同时FIDIC合同的单价包干，意味着竣工工程量按图纸实际计量，同时，如果工程量变化超过一定幅度以后(比如工程量变化导致合同总价变化超过1%，单项工程工程量变化超过该项工程量25%，)单价将按合同约定调整。而实际使用中，开发商更喜欢采用总价包干，转嫁工程量计算误26、差风险。同时，如果合同约定按竣工图计算工程量，即使发现竣工工程量与招标清单数量发生较大幅度的调整，也很少约定单价调整及价格调整方式。2.4.2.FIDIC条款通过公开招标选择优质施工企业。国内开发商喜欢邀请招标、或者加入议标程序。2.4.3.FIDIC条款监理工程师为管理核心，提倡对工程师独立授权，让其独立公正的工作。在国内由于对监理方/咨询顾问的信任与授权均不够,很难充分发挥工程师的作用。比如对监理工程师权利的限定。在FIDIC合同在国内使用过程中，监理工程师的权利相当一部分都归于建设单位（比如：分包单位的指定与认可、发出开工通知、非承包商原定的停工后果确认、工程款支付批核、竣工时间的延长等27、），而在FIDIC合同中，该权利均属第三方独立的监理工程师所有。2.4.4.FIDIC的法律环境是：英美法律体系是普通法法系：以判例法为主要表现形式。我法律体系是大陆法法系: 其法律以成文法即制定法的方式存在。也就是在英美，同样的情况有过判例以后，判例就成为法律条款，类似案例可以引用过往案例，要求的到同样的判罚结果。而在我国，法官有较大的度量权，出于对成文法律的理解不同，同一个案子在不同的法院，在不同的时期，可能得到不同的判罚结果。所以，国内类似案例的判罚，不能做为下一案例判罚结果的推论基础。2.4.5.FIDIC条款里，有明确针对开发商指定分包商的分包条款，并且在第59条约定：总承包商若没有28、以合理理由反对指定分包商成为其分包商，其应就指定分包商的违约向业主承担责任。而国家范本第十一条38款只约定了承包商可以发包人同意的情况下分包工程。并没有明确开发商是否可以指定分包。在地产项目开发的实际操作中，由开发商指定分包商的情况屡见不鲜。而在现行的法律法规中，均明示发包人不得指定分包。与指定分包相关内容详6.1节2.4.6.FIDIC条款对施工过程可能发生的各种情况预计较多，思路是树状结构（工程施工过程中有几种可能，然后每种可能有不同的几种处理方式）而国家范本对正常竣工验收程序预计较多，思路多为线状结构。如竣工验收FIDIC条款相关约定：竣工试验获得通过；完成合同规定的接收要求竣工所需要的29、全部工作；任何对工程或分项工程预期使用目的没有实质性影响的少量收尾工作和缺陷（直到或当收尾工作和缺陷修补完成时），雇主未颁发接收证书前，雇主不得使用该部分工程（除合同规定外）。如雇主使用任何部分应视为从开始使用的日期起已被接收，承包商应从此日起不再承担该部分的照管责任，应转由雇主负责，如承包商提出要求，工程师应颁发该部分的接收证书。未验收合格，需重新验收至验收合格。未验收合格，使雇主实质上丧失了工程或分项工程的整个利益时，雇主拒收工程或分项工程。未验收合格，雇主要求验收，承包商应继续履行合同规定的所有其他义务，但合同价格应予减少，减少的金额足以弥补此项试验未通过的后果给雇主带来的价值损失。工程30、师在收到承包商的竣工验收申请，安排竣工验收，如拒绝申请，应说明理由。如果既未颁发接收证书，又未拒绝承包商的申请，而工程或分项工程（视情况而定）实质上符合合同规定，接收证书应视为已在上述规定期限的最后一日颁发。工程师颁发部分工程的接收证书后，应使承包商能迟早采取可能必要的步骤，进行任何尚未完成的竣工试验。部分工程（不是分项工程）的接收证书，此后工程剩余部分的竣工误期损害赔偿费应予减少。如果由于雇主接收和（或）使用部分工程，导致承包商增加费用，承包商应通知工程是，并提交因此增加的费用（含利润）。工程师收到该通知后， 相关条款，对此项费用和利润，进行商定或确定。如果承包商不当地延误了竣工试验，工程师31、可通知承包商，要求在接到通知后21天内进行竣工试验。如果承包商未在规定的21天内进行竣工试验，雇主人员可自行进行这些试验，试验的风险和费用应由承包商承担。这些竣工试验均应被视为是承包商在场时进行的，试验结果应作为准确，予以认可。国家范本工程竣工约定为： 承包人必须按照协议书约定的竣工日期或工程师同意顺延的工期竣工。 因承包人原因不能按照协议书约定的竣工日期或工程师同意顺延的工期竣工的，承包人承担违约责任。 施工中发包人如需提前竣工，双方协商一致后应签订提前竣工协议，作为合同文件组成部分。提前竣工协议应包括承包人为保证工程质量和安全采取的措施、发包人为提前竣工提供的条件以及提前竣工所需的追加合同32、价款等内容3. 多种合同价款确认方式的优劣比较在1999版建设部颁布的建设工程施工合同（示范文本）23.2条款中，指出有三种确定合同价款的方式，双方可在专用条款内约定采用其中一种：（1）固定价格合同。（2）可调价格合同。（3）成本加酬金合同。而具体计算方法，应按双方应在专用条款中约定。上述三种确定合同价款的方式，在实践中表现为四种包干形式：3.1.总价包干：总价合同是指支付承包方的款项在合同中是一个“规定的金额”即总价。总价合同的主要特征：一是价格根据确定的由承包方实施的全部任务，按承包方在投标报价中提出的总价确定;二是实施工程范围、工程性质、质量技术标准应在事先明确商定。采用这种合同，合同总33、价只有在设计和工程范围有所变更的情况下才能随之做相应的变更，除此之外，合同总价是不能变动的。因此，作为合同价格计算依据的图纸及规定、规范应对工程作出详尽的描述，一般在施工图设计阶段，施工详图己完成的情况下。采用固定总价合同，承包方要承担实物工程量、工程单价、地质条件、气候和其他一切客观因素造成亏损的风险。在合同执行过程中，承发包双方均不能因为工程量、设备、材料价格、工资等变动和地质条件恶劣、气候恶劣等理由，提出对合同总价调值的要求，因此承包方要在投标时对一切费用的上升因素做出估计并包含在投标报价之中。因此，这种形式的合同适用于工期较短(一般不超过一年)，对最终产品的要求又非常明确的工程项目，这34、就要求项目的内涵清楚，项目设计图纸完整齐全，项目工作范围及工程量计算依据确切。固定总价合同适用于以下情况：1.工程量小、工期短、估计在施工过程中环境因素变化小，工程条件稳定并合理；2.工程设计详细，图纸完整、清楚，工程任务和范围明确；3.工程结构和技术简单，风险小；4.投标期相对宽裕，承包商可以有充足的时间详细考察现场、复核工程量，分析招标文件，拟定施工计划。总价包干合同的价格组成明细，并不是合同的必须内容。价格组成明细仅是为了变更发生时，做为计算变更价格的依据。3.2.费率包干费率包干合同一般是按照当地定额计算直接费，其中工程量按定额的计量原则计算，单价按定额的用量乘以当地的信息价（信息价一35、般略高于市场采购价）。合同会约定一个固定费率做为间接费、利润、税金的取费标准。如果这个费率是招标得到的，一般会低于费用定额规定的费率，但是在多数城市的费率定额中文明施工、税金、劳动保险等是不允许竞争优惠的，能优惠部分为管理费、利润。费率包干合同其性质类似于成本加固定酬金合同，只是酬金以固定费率计算，直接费按定额计算。费率包干造价控制效果弱，但是招标程序简单，效率高，在项目不大，施工图纸设计不完善（按图纸包干将会出现大量变更），但对时间要求较为严格的时候，仍被广泛的使用。费率包干一般采用定额计算工程直接费，按包干费率计算间接费、利润、税金。3.3.单价包干单价包干合同是指单价合同即在整个合同期间36、执行同一合同单价，而工程量则按实际完成的数量结算，也就是量变价不变合同。FIDIC合同以及通常情况下的“清单报价”合同都指的是单价包干合同。工程量清单一般由开发企业在招标文件中提供，作为承包商计算报价的依据。工程量清单由开发企业委托有资质的中介咨询机构提供（开发企业有技术力量的也可以自行编制）。合同总价为给定的分项工程量计算单价乘以工程量汇总为总价。工程量清单就是对合同规定要实施的工程全部项目和内容按工程部位、性质等列在一系列表内。每个表中既有工程部位和该部位需实施的各个项目，又有每个项目的工程量和计价要求，以及每个项目的报价和每个表的总计等。工程量清单招标方式，给各投标单位的工程量由招标方统37、一提供清单，避免了预算工作的重复性和计算工程量的矛盾。缩短招标周期、避免重复劳动：同时缩短招标时间、提高功效，并消除因工程量不统一而引起的在标价上的误差，可以从细节上衡量投标企业的作价水平及其合理性，有利于正确评标。投标单位承担单价风险，业主承担工程量风险。是较为公平的包干模式。单价包干一般采用清单计价模式。3.4.成本加固定酬金: 较少采用成本加固定酬金合同这是根据双方协议，工程无论成本多少，其承包商的人工、材料、机械等直接费全部按实报销，然后再给予承包商一笔固定的费用，作为承包商的酬金。这种合同形式主要适用于工程内容及其技术经济指标尚未确定，投标报价的依据尚不充分的情况下，发包方因工期要求38、紧迫，必须发包的工程;或者发包方与承包方之间具有高度的信任，承包方在某些方面具有独特的技术、特长和经验的工程。以这种形式签定的建设施工合同，有两个明显缺点：一是发包方对工程总价不能实施实际的控制：二是承包方对降低成本也不大感兴趣。主要使用在下列情况中：1.需要立即开展的项目如救灾项目。2.特殊技术的工程项目如有技术壁垒、。3.风险很大的项目如采用创新工艺，双方对这个工艺都没有经验数据借鉴。如使用材料价格短期内波动巨大，且无法估计价格走势。这类合同中，业主承担项目实际发生的一切费用，因此也就承担了项目的全部风险。因此，这种合同形式在建设工程中较少采用。3.5.清单计价形式和定额计价形式的区别清单39、计价形式和定额计价形式表面上的区别是：定额计价形式：是以地区定额或行业定额及其费用定额、信息价为基础，计算得到的考虑到市场价格差异的工程价格。工程量按定额规则计算，一般工程量由施工单位、投标单位计算。清单计价是形式：是以建设工程工程量清单计价规范为基础，工程量一般由发标单位提供，施工单位（或投标单位）参考定额用量、市场价格、企业自身特点以及招标文件提供的商务条款下填报工程单价，和工程价格。两者实质的区别是：前者的定价依据是定额管理部分颁布的与造价相关的各种文件，得到的是社会平均消耗水平的工程造价，而清单计价形式是要求充分体现企业实力和市场竞争的报价。在实际使用中，由于清单的子目综合程度比定额子40、目高，综合度高的子目比拆开的子目报价低。同时，由于子目综合度高，子目少，结算的工作量也会相应减少一些。由于定额经历过50多年的发展、完善，整个体系较为完善（当然，不同地区的定额编制水平也是多少有些区别），哪些费用（尤其是行政事业性收费）定额里已经包含，哪些没有包含，一般都有比较明确的说明。也就是说，外地开发企业进入一个新的城市，由于对定额的理解不如本地企业，所以用定额计价形式相对会被动一些。而清单大面积推广使用时间短（不足10年），国家清单也还处于不断完善阶段。由于清单工程内容描述不够清晰，往往需要招投标双方对工程施工技术、工程验收规范、地方法规进行充分了解和消化，才能更好的发挥清单费用包干的41、特点。费率包干的项目建议采用定额计价形式。费率包干是建立在工程直接费套用定额，工程间接费、利润、税金在工程直接费的基础上，按优惠费率计算。因此，套用定额是所有费用的计算基础。即使采用清单形式，也不过是多一个清单按定额组价，清单按定额取费的过程。总价包干、单价包干项目建议采用清单形式。采用清单形式，一方面投标单位可以充分竞争，另一方面，清单形式子目综合程度高，发标单位对工作内容、工作范围的描述也有较大的灵活性。另外：由于清单计价规范约定内容少，发包单位有大的操作空间。同时，如果发包单位的描述不准确的话，也会给施工单位留下较大的索赔空间。因此，采用清单计价形式，对工程范围、工作内容的描述一定要尽量42、完整。3.6.需要说明的是：在99版建设部施工合同范本中，明示：“固定价格合同。双方在专用条款内约定合同价款包含的风险范围和风险费用的计算方法，在约定的风险范围内合同价款不再调整。风险范围以外的合同价款调整方法，应当在专用条款内约定。”也就是说：即使是固定价格合同（或总价包干合同）也是可调整总价合同，只是在合同约定包干范围内的总价固定，包干范围外的风险发生时，还是要调整的。这个风险，可能是材料价格波动，也可能是图纸变化，还可能是自然气候。风险发生时，是否会导致总价变化，要根据合同约定执行。因此，认为总价包干或者固定价格合同，就是不论合同如何约定，只要是总价包干，就应该是无论发生什么变化，价格都43、不调整的合同，是错误的。由于项目本身具有的投入金额大、建设周期长、建设过程复杂、造价变化因素众多等特点，完全的彻底的总价包干项目很难遇到。价格调整必须有完善的变更批准手续。（变更流程请看7.3节）地产公司应对变更的审批权限做出明确的限定，杜绝随意变更、有预谋的恶意变更。3.7.根据不同的建设阶段，建议采用的合约模式组合为了有效的控制造价，在可能的条件下，建议有尽量使用总价包干合同。但由于总价包干合同在合同签订前需要明确项目的工作范围、工作内容、质量标准、技术规范、材料规格型号技术指标、开竣工时间、进度安排、施工企业责任和义务、总包单位与分包单位的责任边界、风险分摊等。上述工作细致而繁杂。因此在44、实际工作中，我们通常结合其他合约方式，综合使用。同时，在工期紧张的条件下，单价包干合同也是经常采用的一种方式。.项目开始前的：场地平整、围墙砌筑、临时水电等设施合同签订时：工程做法明确，工程量可按图纸计量（或虽无法准确计量，但总量是确定的，比如现有场地内垃圾清运）的宜用总价包干。比如围墙、变电设备安装。工程做法明确，工程量无法准确计量的采用单价包干。比如：场地清淤，土方采购。3.7.2.售楼处售楼处由于工程量相对较小，工期紧，为了体现展示效果，设计相对复杂，招标时图纸完整度差，因此，建议使用单价包干合同或费率包干合同。3.7.3.开发项目正式建设：建议尽量采用总价包干合同，并对合同范围内不确定45、项目采用暂定单价、暂列金额等形式3.7.4.变更较多的园林景观工程：建议采用单价包干合同，工程量按竣工图结算。4. 4.1.合约构架原则由于开发企业直接指定的分包单位越多，合约关系越复杂，合同管理的内容越多，合同边界也越多，相关利益方的纠纷也会随之增长，所以，应简化合约关系，尽量减少指定分包单位数量， 对于能在总包合同中约定的，完全可以由总包单位承担的工作内容，应全部由总包单位承担。同时，由于专业化施工和行业分工，一个项目必然会有一个总包、若干个分包出现。为了使总包合同合理有序执行，明确总包、分包责任范围，必须在总包的招标文件中，应对开发商指定的分包工程做出规划。对于少量不能确定是否由总包完成46、的工作，可标明该工作内容为可选择项目（即开发商可以选择施工单位可以是总包，也可以是专业分包）。4.2.合同文件组成及与招标文件的关系简单的说，通过招投标选取的施工单位，合同条款采用FIDIC模式的合同文件的组成为： 招标文件 + 投标单位的回标文件 + 招标过程中的往来函件。也就是说，合同文件并非是招标确定中标单位后才编制的一个新文件，合同是在招标文件中就已经约定了合同条款、工程范围、质量要求等，结合回标文件的报价及施工组织等、还包括了在投标及定标过程中的澄清文件、会议纪要、施工单位答辩等。合同文件是整个招标、定标过程所有有效文件的集合。由于投标单位（施工单位）需要根据招标文件内约定的商务条款47、进行综合单价的组价、报价。对报价有影响的主要合同条款包括：承包范围，分包和总包的工作职责界限、质量要求、甲方付款比例、付款时间、工程量确认方式、工期、合同价格调整前提条件、结算方式、保留金比例、质量保证要求、施工单位承担的工程风险范围、争议解决方式、保险缴纳责任等。而上述内容在合同通用条件及专用条件中都应该有详细描述。.招标文件的组成为（样例）：一、投标须知及附录附录一 授权委托书(样本)附录二 履约保函(样本)附录三 投标保函(样本)附录四 中标通知书(样本)附录五 接收证书(样本)附录六 对投标人的资格要求二、投标函及投标函附录三、合同协议书四、合同通用条件五、合同专用条件六、售后服务及工48、程质量保修书七、工程规范及附录附录一 工程范围及合同划分附录二 开办项目责任分工附录三 现场状况及工程进度要求附录四 物料订供货计划表(样本)附录五 物料进场验收单(样本)附录六 甲供材料及甲指乙供材料清单附录七 工程变更洽商单(样本)附录八 甲供及指定供应(分包)材料的结算办法八、招标图纸目录九、招标图纸(分开装订)十、招标图纸疑问卷及回复：工程量清单编制中，对图纸的内容的澄清十一、计量计价原则十二、工程量清单、附录及投标总计4.2.2.合同文件的组成：一、合同协议书二、中标通知书三、投标函及投标函附录四、投标疑问卷及回复：施工单位在投标过程中，对招标文件、图纸、工程量清单提出的疑问及得到的49、书面回复五、往来函件：包括开标后的投标内容的澄清及承诺、与该合同相关的会议纪要、项目负责人答疑会纪要、等六、合同通用条件七、合同专用条件八、售后服务及工程质量保修书九、工程规范及附录附录一 工程范围及合同划分附录二 开办项目责任分工附录三 现场状况及工程进度要求附录四 物料订供货计划表(样本)附录五 物料进场验收单(样本)附录六 甲供材料及甲指乙供材料清单附录七 工程变更洽商单(样本)附录八 甲供及指定供应(分包)材料的结算办法十、招标图纸目录十一、招标图纸疑问卷及回复十二、招标图纸（分开装订）十三、计量计价原则十四、工程量清单、附录及投标总计十五、投标须知及附录附录一 授权委托书附录二 履约50、保函附录三 投标保函附录四 对投标人的资格证书附录五 接收证书(样本)4.3.合约边界划分 通过划分合约边界，明确工作范围，责任范围，报价范围，确保项目管理按计划、有目标、有序施行。既应避免责任空缺，还应避免责任重叠，责任重叠导致费用升高（责任单位都会对自己的负责内容收取费用），出现问题时又相互推诿责任。比如进度款核定，监理只负责形象进度及质量确认，但不负责具体工程数量确认，及付款金额之确认。造价咨询机构，负责进度款的审核，提供付款意见。比如：总包单位对分包单位有照管责任，总包单位收取总包单位管理费（有些FIDIC合同文件也称照管费）。分包单位要服从总包单位的现场工作协调及管理，遵守总包单位的51、现场管理制度。总包单位对分包单位的照管责任应理解为：总包单位应承担对分包单位的服务、管理、协调、沟通责任，并对分包单位工程的施工进度、施工质量、工程款支付使用承担管理责任。比如：总包单位对现场的照管责任还包括：现场临时道路的接受和建造维修、为分包单位提供塔吊及共享脚手架等。总包单位的脚手架分包单位可以免费使用，分包单位的专业脚手架分包单位自己负责。比如：有些需要明确总包单位和分包单位界面：比如总包单位承担混凝土构件内的打孔预埋及恢复工作，但需分包单位事先提供预埋件孔位图纸及预埋件。分包单位负责砌体内的打孔预埋及恢复工作。比如总包单位负责提供分包单位临时水电的接驳点至每层楼，分包单位负责从接驳点52、接至工作面，同时总包单位可挂表计量收取水电费。对于各个分包单位与总包单位之间的收口、边界部位明确各自责任范围（铝合金门窗洞口嵌缝粉刷、户门门框塞缝、门套侧面粉刷、电气开关面板的填缝，上述工作量是总包单位还是分包单位承担、室外踏步基层面层工作量是总包单位还是园林承担等等）比如：分包单位供应合同中，对卸车费的承担，卸车地点的约定、现场二次搬运费的承担、现场物料贮存费用的承担应有明确说明。比如：总包、分包与市政项目的驳接位置，市政施工到市政井前，还是市政计量表前，是否含表。4.4.合同格式本文的选用备案合同：必须采用招标管理部门提供的格式合同，也就是地方招标管理部门根据建设部的合同范本，结合本地实际53、情况，编制的适用于当地的格式合同。垄断行业承包合同：垄断行业规定必须采用的企业合同格式文本。其他合同：不建议选用建设部提供的格式文本。原因：合同稍显简略。合同条款操作性不够强，产生纠纷时，会发生找不到协商解决、及处理依据。建议选用造价咨询公司推荐的、或集团内已经使用多次，实践证明可行的文本。合同文本条款较多，应事先组织公司内部员工学习，对重要的总包合同，在招标过程中，同时，尤其总包合同，是还应组织向投标单位交底。应选择合同条款详细、责任划分明确、执行条款明晰合同宁繁勿简、编制合同麻烦一点，尽量减少执行合同中出现纠纷，却找不到适用条款。合同按不同的工程内容、不同的责任范围，涉及权益单位数量不同，54、合同模板至少应分为：（1）工程总包施工合同:施工合同，由开发商和总包签署的双方合同；（2）指定供应分包合同：供应合同，建议由总包和供应商签订合同，开发商做鉴证的三方合同；（3）设计、供应及安装分包合同：含设计、供应内容的施工合同，建议为由总包和供应商签订合同，开发商做鉴证的三方合同；（4）指定分包合同（或专业分包）：施工合同，建议为由总包和供应商签订合同，开发商做鉴证的三方合同；（5） 独立承包合同:开发商与分包直接签署的施工合同。适用于总包单位管理相对较弱的室外市政给排水工程、燃气、电信、电力、园林工程。同时，由于电梯的特殊性，部分电梯安装企业为了避免工程后期总包单位垂直脚手架拆除后将电梯当55、作垂直运输工具，会要求电梯安装合同为独立合同。4.5.总包合同专用条款中应明确的包干范围：4.5.1.接受并维护现场实际情况的费用：包括接收现场质地地貌、接收由现有其它承包商施工之工地及其它的临时设施，如施工用水电的接驳点、临时排水系统、临时道路、围板等；接收由其他承包商已经施工完成之基坑、护坡及地基处理现状、与市政系统接驳之有关工程，并对其与本工程间的界面的符合性呈交问题报告；对邻近建筑物之保护及监察，对本工程、相邻建筑物、道路等的沉降观测施工电、水和燃气等使用维护、解决现场扰民及民扰调停、本工程施工相关之事项，如环境清理、市容维护、交通、卸土等工作；负责保护现场内桩点、高程及沉降观测点；负56、责于施工现场内树木及地下已有管线(如有)之保护及承担其费用临时道路、出入口及市政基建设施；4.5.2.完成图纸确定内容的费用：承包商须承担完成图纸内容所需任何与中华人民共和国境内之业务及建设项目直接或间接有关的一切税项、费用或收费。包括但不限企业所得税、个人所得税、营业税、城市维护建设费及教育费附加、增值税；外地企业进入工程所在地之施工管理费；进口设备/材料之相关一切费用；政府机构所收取的各种政府收费及基金如渣土消纳、马路代扫、污水排放费用、招标办公室要求中标之投标人所需交纳的费用、环境监测费、土壤检验费及气象观测费等收费；在中华人民共和国执行工作获得所需之资质、许可证的费用；其它一切国家及地57、方市政府现行法例所规定之税收及费用。竣工图纸编制费及报审费；承包商人员的保险费承包商须负责相关设计及图纸，包含加工详图、大样图、安装图等，图上应详细显示有关尺寸、位置、安装方法、饰料等的全部资料。4.5.3.按技术规范及技术要求施工的费用：全部材料/设备和施工工艺须符合规范、良好的惯例及当局质监部门界定的合格标准。除非工程师有特别的指示，承包商应按照其中要求最严格的标准执行。本工程质量监督按国家及工程所在地的有关建设工程质量监督的条例和规定执行。本工程质量须达到合同规范要求的水平且不低于国家现行的工程质量规定及各专业工程检验评定标准的合格等级。用于本工程的所有物料必须符合工程规范之技术规范所要58、求的标准。技术规范包括列于本合同内的“技术规范”、法律的要求、国家标准、行业标准等。当任何材料或设备选择已获得工程师批准时，承包商应从同一位制造商处取得全部所需的数量。当工程需要大量材料时，承包商应确保制造商能够一次便完成材料供应，当材料是利用连续性生产线生产时，则应确保在制造过程中材料的装饰及颜色等质素维持不变。永久性工程所用的一切物料必须是全新的及质素优良的。对于物料是否达到指定的质量和是否适用于工程，开发企业代表是最终之鉴定人。承包商所提供的物料及设备均应适合于当地的天气使用及保证能按技术规范要求于酷热及严寒天气下正常运作。4.6.甲方指定分包单位、甲供材料以及甲指乙供材料的适用前提上述59、甲方指定分包单位应限于：涉及观感的项目：如外墙砖采购、石材采购。该类产品颜色、色差、材料品质、难以用规范统一及行业技术约定的、而上述指标对对工程质量及装饰效果又特别重要、且不同的颜色、色差、品质导致的材料价格差特别巨大，必须由甲方控制质量标准。必须专业设计的项目：如铝合金门窗幕墙、公共区域精装修、外墙保温、夜景泛光照明、智能化系统、电梯。行业管理要求：消防报警系统、市政给水工程、人防设备、电视、电话、电信、燃气等工程。总包单位招标时尚未有具体质量要求的项目：如阳台栏杆、室外栏杆。物价波动较大时，为了减少涨价风险，开发企业采购的材料：比如钢材、电缆。集团已签订供应战略合作伙伴关系的项目：每个公司60、会有不同。常见战略合作伙伴涉及：电梯、配电箱、开关面板、管材、线缆、外墙砖、入户门、门锁、空调设备等。4.7.材料单价调整（暂定供应单价）方式：对甲供材料或甲指乙供材料。乙供材料时，开发企业在任何时候不参与确定材料供应单价，承包商须按工程规范、设计图纸等要求采购供应令开发企业/工程师满意的合格产品。惟上述之开发企业的不参与指定品牌/厂家及确定供应单价并非指开发企业/工程师按规范/设计要求进行物料的审批，且开发企业/工程师的该等审批、同意在任何情况下都不会减免承包商的于合同中规定的义务及责任。乙供材料项目的单价为固定单价。如非必须，应尽量采用乙供材料。甲供材料时，开发企业直接与物料供货商签订采购61、供应合同，并由供货商供货到现场地面承包商指定并由开发企业/工程师许可的位置(必要时由现场可用的设备参与卸货)。在招标时，甲供材料的供应价格以“暂定供应单价”暂时计入项目单价及合同价格，项目单价的组成按计价规则执行，待期中付款或结算时相关费用由合同价格内扣除。合同中应约定实际供应价格与“暂定供应单价”不一致时，价格调整计算公式。由于价格不一致，会导致损耗费用、管理费用、利润等的调整，所以，不能直接用供应价格与暂定供应单价直接做替换。这点应特别注意。同时，施工损耗是增加供应量，还是调整材料单价，一定要在合同中明确。甲指乙供是指，对于签约时未确定的物料，在施工过程中开发企业确定产品/供应商并指定价格62、，或开发企业批准承包商提供的产品/供应商及价格，并由承包商与供应商签约订购。注意事项与甲供材料相同。甲指乙供材料，在实际使用中，如开发企业指定的是唯一品牌且又指定了产品价格，则相关利益方协调难度大，责、权、利关系复杂，应尽量少采用。一般应以在招标文件中，开发企业指定若干同档次品牌，施工单位自由选择品牌并报价为好。4.8.施工项目的调整方式： 暂定金额（或称暂列金额）：所涵盖的工作是一些在投标时未能完全预见、规定或详细说明的工作，但不包括指定分包单位工程。此部分的工作包括于工程范围内，此部分的工作所需时间亦包括于合同工期内，惟有关的款项仅为暂定。在合同执行中须按开发企业的指示而部分或全部使用，或63、倘若不需要时从合同价格内扣除。如变更预留。选择项目：工程量清单内如有部分项目在旁备注为选择项目，开发企业代表有权在工程开工后发出变更指令，确定任何一项或多项选择项目是否由承包商或其它单位承造。若开发企业代表发出上述指示，确定有关选择项目不交由承包商承造时，则有关项目的报价将全数扣除，承包商不能为此做出任何索赔.采购合同应采用单价合同：采购数量可根据施工情况，及时调整并采购合同中约定：施工单位提供供料计划，造价咨询公司核对使用数量，如果供应数量偏少，导致工期延误，施工单位承担延期责任。如果供应数量过多，应在当期付款中扣除，工程完工后的结余材料，施工单位自行消化。也就是说：采购合同里对采购数量，开64、发企业之做辅助性控制，按材料使用单位提供的供料计划供应。但如果供应量高出施工合同的合同用量，则在施工合同当期付款中扣除超供应部分的价值。预估单价：对于预估工程，如：拆除工作、拆改、植筋工作。图纸未确认工艺：如防水尚未确定采用三元乙丙橡胶、聚酯胎、防水涂膜时，可将可能使用的工艺均要求施工单位报价。预估单价均应在为评标内容。4.9.合同技术规范：包括工程质量标准及开办项目要求工程的质量标准（可以是国家标准的文件号，也可以是适用条款的描述），主要材料的质量标准及品牌。明确的工程规范即是合理报价的基础，也是工程质量的保证，任何人不得随意修改合同之技术规范及合同范围。技术规范由设计部提供、施工技术措施及65、验收规范由工程部门提供,并经过相关部门会签同意。招标文件中技术规范总所指定品牌应是同档次品牌，所有品牌应该是市场常用品牌。同一产品选用厂家应不少于三家。所有品牌档次应与产品定位一致。应严格杜绝技术规范中出现市场不常用之品牌（除非是为了追求装修效果的独特性的及与业主接触有特殊要求的设备产品：例如外墙装饰面材、电器单双联开关面板，门禁呼唤器），产品档次与产品定位不一致的情况。4.10.风险的承担：保险部分：建议开发企业购买工程一切险（含第三者责任险）。除此以外的保险由施工单位购买。开发企业可以请保险经纪公司提供多家保险公司报价，并通过调整免赔额金额，降低保险费用。同时应通过协商，尽量在不增加保费的66、情况下扩大保障范围。不可抗力：保险范围内的开发企业承担。其余人员财产损失各自负担。工期顺延。不建议将不可抗力风险全部转嫁总包单位，原因是：不可抗力风险发生概率小，让总包单位承担，必将提高总包单位报价。且不可抗力风险一旦发生，损失巨大，总包单位也无力承担。材料涨价风险：工期确定且工期较短的工程（一年内），建议包干涨价，及材料价格上涨或下跌，均不调整总价。工期较长的项目，可以约定几个主要材料的价格调整方式，也可以将波动较大的材料由甲方供应，使施工单位免除因承担物价大幅波动，而造成亏损引发其他矛盾，导致项目停工。同时，如果材料价格下降，开发企业也能节约一部分费用。其他材料，品种繁多，且对造价影响较小67、，一旦调整，工作量巨大，且造价调整幅度不易控制，应约定均不调整。4.11.争议解决方式由于诉讼实行两审终审制；仲裁实行一裁终局制。原因：仲裁结果难以控制，仲裁之后若不满意无法提请诉讼，且一裁终局制，结果不可更改。所以争议解决方式最好为：协商、诉讼。诉讼法院为合同履行地。4.12.投标保证金、履约保函、支付保函、预付款保函、垫资条款4.12.1.业主为了避免承包商弃标等原因而蒙受损失设立了投标保证金。所有公开招标的招标文件均应要求投标单位提供投标保证金。但招标文件应依法合理设定保证金数额，且数额不应过大，能避免承包商轻易弃标即可。4.12.2.提供履约保函是为合同双方提供履约保证，备案合同一般要68、求总包单位提供履约保函，开发企业提供支付保函。保函金额应以备案合同金额为准。4.12.3.由于国内分包单位施工企业实力相差较大，部分企业通过银行开具保函有困难，因此，对于开发企业不需要支付预付款且合同金额较小的分包单位项目，可以不要求施工企业开具履约保函。但是对于要求必须支付预付款的企业，应要求对开发企业提供履约保函及预付款保函。4.12.4.履约保函可以是银行保函，也可以是担保公司保函。4.12.5.由于最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释第六条 当事人对垫资利息没有约定，承包人请求支付利息的，不予支持。也就是说，在此解释之前，垫资施工是禁止的。解释颁布之后，垫资条69、款是有效条款。因此，如开发商需要总包单位垫资、可以在总包合同中可以明示不提供预付款。总包合同应约定工程款支付方式以及未提供预付款、或施工单位垫资时利息计算及支付方式。按解释第六条 ，可以理解为，若无约定，即为双方约定不计算垫资利息。建议为了更加稳妥，如不需另计算垫资利息，还是最好在合同中明示。4.13.指定分包工程款由总包支付还是由开发商直接支付4.13.1.总包支付指定分包商工程款优缺点：主要优点是总包对分包商控制能力增强。缺点总包如管理不善，将延迟对分包商支付进度款，进而影响施工进度。4.13.2.开发商直接支付分包工程款优缺点：主要优点开发商对工程控制能力增强。缺点弱化总包管理，增加总包70、协调难度。4.13.3.建议：开发商管理项目能力较强的情况下，直接支付指定分包商进度款。为加强总包对项目的管理控制能力，分包商进度款付款申请需总包签字确认后，开发商才会支付分包商工程进度款。4.13.4.开发商直接支付分包商进度款之合同约定：可在合同内增加总包单位委托开发企业直接付款之不可撤销委托。5. 合约管理中需要注意的几个方面5.1.与指定分包相关的法律条款及总分包条款的设定.目前与指定分包相关的法律法规有：2004年2月3日中华人民共和国建设部令（第124号）房屋建筑和市政基础设施工程施工分包管理办法第七条建设单位不得直接指定分包工程承包人。2003年七部委30号令工程建设项目施工招标71、投标办法第66条规定：“招标人不得直接指定分包人。”最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释第十二条规定发包人具有下列情形之一，造成工程质量缺陷，应当承担过错责任：（一）提供的设计有缺陷；（二）提供或者指定购买的建筑材料、建筑构配件、设备不符合强制性标准；（三）直接指定分包人分包专业工程。合同法第二百七十二条发包人可以与总承包人订立建设工程合同，也可以分别与勘察人、设计人、施工人订立勘察、设计、施工承包合同。发包人不得将应当由一个承包人完成的建设工程肢解成若干部分发包给几个承包人。建设部99版合同范本38.1款承包人按专用条款的约定分包所承包的部分工程，并与分包单位签订分72、包合同。非经发包人同意，承包人不得将承包工程的任何部分分包。1997年11月1日颁布的建筑法第二十九条建筑工程总承包单位可以将承包工程中的部分工程发包给具有相应资质条件的分包单位；但是，除总承包合同中约定的分包外，必须经建设单位认可。施工总承包的，建筑工程主体结构的施工必须由总承包单位自行完成。建筑工程总承包单位按照总承包合同的约定对建设单位负责；分包单位按照分包合同的约定对总承包单位负责。总承包单位和分包单位就分包工程对建设单位承担连带责任。建议开发商指定分包合同仍由总包和指定分包直接签署合约体系及内部条款的设定，既要表达开发企业对项目的有效控制，又要避免开发企业承担过多的法律责任。所以需要73、遵守国家法律、法规。就需要对开发企业责任、总包单位责任、分包单位责任进行合理划分。要将指定分包合同的管理纳入总包合同管理内。开发企业只与总包单位签订总包合同。不论是开发企业指定之分包单位，还是总包单位选用之分包单位，均与总包单位签订分包合同（还有少量合同是分包单位与供应商签订），开发企业在指定分包合同中只做为第三方（鉴证方）出现。如果开发企业直接支付分包单位工程款，可在合同内增加总包单位委托开发企业直接付款之不可撤销委托。需要特别合同中，可以约定开发企业直接支付总包单位管理费给总包单位，总包单位不得再向施工单位收取管理费，而在实际操作中，总包单位除收取开发企业的是施工管理费外，还会私下对分包单74、位提出收费要求。目前，对总包单位上述行为，并无很好的解决方案。也就是开发企业只与总包单位发生法律关系，分包单位只与总包单位发生法律关系。由于总包单位相对于分包单位管理规范，抗风险能力强，更愿意协商处理纠纷。这样可避免开发企业经常陷于法律纠纷。同时，总包单位的统一管理亦利于总包单位统一协调指挥，控制施工质量、施工进度，也减少了开发公司现场的管理难度，减轻了工作。更重要的是，法律上并未明确甲方指定分包的合法地位。 分包合同中应明示：分包单位对总包合同完全理解，并自愿遵守总包合同中与工程管理、分包单位管理有关的规定。分包单位就承包商对开发企业承担连带责任。分包单位就合同义务及责任向总包单位承担连带责75、任。总包合同应明示：承包商必须接受开发企业指定的分包单位（除非该分包单位没有能力完成其工作）。除非开发企业同意，承包商不能修改分包合同条款，承包商需将指定分包单位之管理纳入其施工管理当中，对指定分包单位的工程质量、进度、行为及表现全面负责。鉴于开发企业的主要义务合同中已约定，总、分包单位双方就该分包合同的任何索赔、争议、诉讼，只能向分包合同中的另一方提出，而不得向开发企业提出。5.3.正确认识开发企业的法律责任。即便合约中约定了非开发企业责任，但绝不可以认为因此开发企业就没有了法律风险。在实际操作中，还是应该尽量避免法律纠纷，因为一旦诉讼，游走在法律边缘的合同条款，能否得到法院的支持，都是未知76、数，从以往的案例来看，胜败均有。且由于我国是法律体系的原因（详见）、区域的原因，以往判例不能做为今后判例的依据。所以，绝不可以掉以轻心，或自以为万无一失。同时，当开发企业深度参与到项目管理中，总包单位管理力度被削减，在合同内约定的应由总包单位承担的责任，可能是总包单位无法独立解决和控制的。比如：开发企业直接采购的材料，发生质量问题，需要退换货时，必须由开发企业牵头解决。而在最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释第十二条，明确指出开发企业甲供材料，指定分包单位造成质量缺陷，开发企业承担过错责任。当然，开发企业承担过错责任，并不代表总包单位就不用承担责任，总包单位仍应承担 77、5.4.处理好备案合同与执行合同之间的合约关系。最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释第二十一条：当事人就同一建设工程另备案合同应选用当地招标管理部分提供的格式合同，在专用条款部分，应将与执行合同一致部分的内容详细列入，对于合同明示不允许出现的条款，应尽量简化描述：如采用“发生时另签补充协议。”并在备案合同中增加：“本合同未尽事宜，双方另签补充协议，补充协议与本合同有同等效力，补充协议与本合同不一致时，以补充协议为准。”执行合同应在备案合同生效后，及时签订，做为备案合同的补充协议书。也可以先签署补充协议，后进行备案合同，但应尽量保证补充协议的签署日期晚于备案合同。（法律78、上通常后签署的文件法律效力大于先签署文件）。为了避免合同纠纷，备案合同的金额应略小于执行合同。根据2004年颁布的“最高人民法院关于审行订立的建设工程施工合同与经过备案的中标合同实质性内容不一致的，应当以备案的中标合同作为结算工程价款的根据。”所以，备案合同金额略小，既可以适当降低总包单位的履约保证的金额（有一部合同内容本来也不是总包单位承担）、降低部分税费、还可以减少总包单位因执行合同和备案合同内容而提请诉讼的可能性。同时，备案合同中，可适当提高工程量数额，适当降低子目单价，从而减少施工企业希望通过诉讼谋取利益的可能5.5. 合同约定之付款程序、变更程序应与公司内部流程一致比如合同约定程序中79、的付款之申请、现场进度确认、造价咨询公司造价审核、进度款支付额度的确认、进度款支付时间，都应与开发企业内部流程对应。避免因企业内部管理制度与合同管理流程不一致造成操作混乱。5.6.造价咨询公司的选择与培养国内的造价咨询公司能提供全过程造价服务的并不多。多数公司仅能提供招标文件中的清单编制、标的编制以及结算服务等工作。而造价咨询公司的本地化，是必然趋势。异地造价咨询公司人员调配难度大，费用高，对本地情况不熟悉。所以，应该考察规模20人左右（太小项目大了人不够用，太大费用高，而且服务速度不好保证），有规范的操作流程和复核程序，有造价工作经验，技术负责人专业水平高、工作能力强，愿意学习，配合态度好的80、造价咨询公司。同时应要求造价咨询公司按照开发公司的要求，提供满足开发企业合同及造价管理的技术文件。5.7深化设计和设计变更的判断：5.71.深化设计：图纸已经满足了政府有关设计深度的要求，还不能满足现场施工要求的情况下，需要承包商负责的设计工作。深化设计一般由提供专业设计并承担施工工作的承包商负责，深化设计不发生工程造价的变更。5.7.2.设计变更工程项目开发过程中，凡涉及到施工图纸内容变化，并经公司审批通过的变更，称为设计变更。设计变更不包括深化设计，而设计变更通常都会导致工程费用变化。6.企业内部流程管理的制定原则6.1.公开信息、信息共享: 6.2.明确责任、责任义务对等：权限设置6.381、.规范操作程序：防止暗箱操作6.4.相互监督与流程简洁之间的平衡7.企业内部管理流程示例7.1.招标采购流程.投标人的资质管理：实地考察合约部组织（亦可由项目部组织）。7.1.2.招标文件的编制。其中：工程范围：工程部提供；技术规范：设计部。施工技术措施及验收规范由工程部门提供。技术规范（含产品质量标准）应经过公司相关部门讨论，公司领导批准。合同条款、招标清单：合约部提供；招标计划指定、投标人数的限定，投标单位资格审核：合约部负责；投标单位的选择：要求至少2个部门推荐投标单位，每个部门推荐的投标单位不得超过半数。每个总包单位项目投标单位应不少于5家，分包单位或采购项目投标单位不应少于3家。投标82、单位应包括以下三类公司：曾经有良好合作关系的；有可查的良好工作业绩的；以及从来没有合作过但有合作发展前景的。以杜绝投标单位来源单一，串标现象发生。投标单位的资格预审中，还应对投标单位的履约能力、履约情况、是否有诉讼、配合态度、沟通能力、对项目重视程度进行评价。同时，公司还应该建立自己的建造商/供应商信息库，对建造商/供应商的履约能力、合作态度进行评估。对于有过良好合作的建造商/供应商可以免除下一项目的资格预审。对于长期合作、履约能力强、合作态度好的建造商/供应商，可以签订长期合作伙伴协议。合约部、工程部应提供投标单位考察报告。工程部、设计部、合约部、主管领导会签投标单位资格预审表。7.1.3.83、开发项目现场实地考察：工程部负责7.1.4.开标：总包单位公开开标：合约部、工程部、设计部、主管领导、投标单位参加。分包单位：合同金额100万以上的公开开标。合同金额100万以下的可内部开标：合约部、工程部、设计部参加。7.1.5.评标：技术评标报告：工程部、设计部商务评标报告：合约部评标原则：合理最低总价、技术标合理、议标：议标仅为条款的澄清，标书错误内容修正，对于不平衡报价、单价偏高、偏低项目做出合理调整，但不得进行投标报价总价之修改。了简化招标程序，杜绝反复压价、不正当竞争、不接受二次让利报价。投标单位需在投标时，一次报价到位。废标原则：报价低于成本价、报价高于拦标价、没有完全响应招标文84、件，有保留条款、报价组成不合理且拒绝修改、严重的不平衡报价、技术标不能满足要求且拒绝修改完善。评标报告应包含商务部分和技术部分。商务部分由合约部提供：评标说明、价格投标金额及各章节比较表、主要项目单价比较表（偏低、偏高表）、各投标单位应提交文件或资料表、需投标单位澄清之议标疑问卷。对不合理单价投标单位、及计算错误应无条件修改（但不修改投标总价）。对于拒绝修改的，应按废标处理。技术部分由项目部负责：审核施工组织设计，对施工方案、施工工艺、施工进度计划比较。对于质量、工期不能满足招标要求的，应要求投标单位在不修改投标总价的基础上，允许修改补充。如修改后仍不能满足要求，应按废标处理。定标：合约部汇总85、评标报告，提供建议中标单位，总经理批准。中标单位应满足在商务标有优势，且技术标符合要求。.中标通知书;中标通知书，是指招标人在确定中标人后向中标人发出的通知其中标的书面凭证。由于合同正是签署前，可能会需要一定的时间整理招投标过程中的往来函件、装订合同及合同方分别盖章。因此，中标单位在合同签署完成前，可根据开发商发出的中标通知书，进行开工准备等工作。商务谈判应在中标通知书发出前完成。合同之中标通知书由总经理签发。对于合同金额较小之中标通知书可由总经理书面委托由主管领导（如主管的公司副总）签发。7.1.7.备案合同的准备、及备案：备案金额小于执行合同。备案条款中与执行合同不一致的条款应尽量简略。注86、明：如发生时，双发协商，另签补充协议。备案合同应明示:未尽事宜另签补充协议7.1.8.合同签订简易招标/免招标流程适用范围：燃气、给水、电力等市政工程及设计，因技术垄断而导致市场上的产品稀缺等，或其他不宜采取邀请招标形式的招标项目，经公司总经理批准同意，可采用简易招标或者免招标方式。简易招标申请或免标申请：工程部提议、合约部、主管领导会签、总经理批准简易招标：流程同邀请招标，投标单位可以小于等于3个。除非必须，不应申请免招标。7.2. 合同款支付流程合同款是否按合同约定支付，涉及到公司形象及公司口碑。因此，如公司有资金困难，则在合同里应明示按节点付款，或指定付款时间（延长后的）。如无正当理由，87、不得拖延付款时间。.工程进度款工程进度款申请：由施工单位提报形象进度，工程款支付申请，进度款明细。每月在规定日期内报合约部和工程部。现场确认进度：合约部在收到上述文件后，组织工程部、监理、申请单位、造价咨询公司现场确认进度。支付建议：造价咨询公司根据签认后的文件提供付款建议。总包单位工程应在7个工作日内提供书面付款估值建议书，分包单位工程应在5个工作日内提供书面付款估值建议书。合约主管应根据支付建议，填写付款申报单，由合约部经理、工程部经理、主管领导、财务经理会签、总经理审批。该过程应在10个工作日内完成。财务部根据总经理审批意见付款。付款前，施工单位按要求提供*。7.2.2.材料款的支付货款88、由供应商根据合同或买方签发的，有监理、工程部、合约部确认的物料订货计划表供货。货到现场以后，由上述部门现场签收物料收获清单。合约主管根据签收物料收获清单计算支付金额，填写付款申报单，由合约部经理、工程部经理、主管领导、财务经理会签、总经理审批。财务部根据总经理审批意见付款。7.2.3.质量保证金的支付提出申请：保修期满，施工单位提供付款申请报合约部。付款评价：合约部知会物业管理部或工程部提供使用情况说明、质量评价、是否有隐含维修内容等建议。支付金额：合约部根据建议，确定支付金额。填写付款申报单。并提供结算协议。结算协议签署：物业部经理、施工单位在结算协议签字。支付审批：总经理根据结算协议、付款89、申报单审批。财务部按总经理意见支付。7.2.4.注意事项：上述工作时间应小于合同约定合同款支付时间。支付进度款时应扣除所有开发企业代为支付之款项。以及按合同约定之保留金。付款前，施工单位按要求提供*。建安工程应提供本地税务机关认可的建安*。材料采购应提供增值税*。如铝合金门窗工程，施工单位如要求分别开具*时，应在合同内应分别注明产品金额及建安造价。如不能按时支付工程款，应由提议部门提供充足依据，并及时告知对方单位，避免违约风险。财务部、合约部每月核对一次合同款支付明细。7.2.5.工程款支付方式常见的有：开发企业支付总包单位，总包单位支付分包单位。以及，开发企业直接支付总包单位、直接支付分包单90、位。开发企业直接总包单位，总包单位支付分包单位的优点：与合约总分包单位关系、权利、义务一致，有利于总包单位对项目的管理。缺点：总包单位权利过大，容易架空开发企业。且总包单位可能延迟对分包单位的付款，导致工程进度的延误。适用范围：开发企业对项目开发生疏，管理团队人员不足时，经常采用。鉴于该种方式的管理，开发企业过多需要倚仗总包单位单位，因此，需对总包单位的管理能力、市场资信等做严格的考察。一旦选择了不合适的总包单位单位，基本上就对项目失去的造价及质量控制。开发企业直接支付总包单位、直接支付分包单位的优点：开发企业对项目的控制力度较大。缺点：总包单位对分包单位的管理效力下降，开发企业管理团队人员数91、量增加。同时，开发企业直接支付工程款给分包单位与合约关系有轻微冲理论上，开发企业应该支付费用给总包单位，总包单位再支付给分包单位，总包单位对分包单位承担连带责任。而直接支付分包单位，是总包单位推卸连带责任的一个重要理由（一般会要求总包合同内注明，总包单位委托开发企业直接支付分包单位工程款，且该委托为不可撤销委托）。同时，为了强化总包单位管理职能，分包单位付款申请，必须由总包单位、监理签字确认后，才可以审核支付。适用范围：开发企业管理团队对项目有足够控制能力时，常采用。7.3. 变更流程；即工程变更和签证变更（签证）必须遵守设计任务书和初步设计审批的原则，符合有关技术标准设计规范，符合节约能源、92、提高工程质量、方便施工、利于使用、节约工程投资、加快工程进度的原则；变更（签证）必须在合同条款的约束下进行，任何变更（签证）不能使合同失效；变更管理是合同签订后的合约管理重点。变更的管理对操作层主要通过审批权限设置实现、对管理层以设置变更考核额度实现。.设计变更流程：（以下按事先控制为目标设置程序）设计变更是指：定义详5.8.1。设计变更包含：结构尺寸变化、材料替换、技术标准调整及确认（不含材料暂定单价的确认，该部分内容详7.5）。设计变更的提出单位：可以是施工单位、监理、设计院、工程部及其他相关部门。设计变更的申报：设计部专业工程师，并提供技术评定，设计经理确认，后主管工程师发起设计变更会签93、。经济评估：合约部成本主管3天内给出评估意见。 会签：小于5万元的设计变更由合约经理、项目经理、主管领导审批。大于5万元小于30万元的设计变更由合约经理、项目经理、主管领导、总经理审批。大于30万元设计变更由设计部组织专题会议，由工程部评估变更前进度、质量的影响。市场部评估对销售承诺影响等。合约部评估造价影响。均应提供书面报告，由主管领导、总经理审批。变更事项确认：设计部根据审批意见发出设计变更指令至工程部，设计变更指令应有设计院、设计部经理签字。设计变更执行：工程部是设计变更执行、跟踪部门。工程部将变更指令发监理及施工单位，监理及施工单位签字后执行。变更造价确定：四方签认后的变更指令由工程部94、抄送合约部进行造价确认。工作完成时间一个月内完成。变更造价内部审核：合约部成本主管填写设计变更造价审核表由合约经理审核，每月编制造价审核汇总表，报总经理审批。合约部每月与设计部、工程部核对设计变更汇总表。变更款支付：工程部提供设计变更实施记录，确认变更、变更造价审核完成后，可随下期工程款支付。项目设计变更考核额度：应控制在合同金额的3%以内。考核中应剔除营销部门为了销售目的，而导致的工程范围及工程内容的增加而调整导致的造价调整。7.3.2.工程变更流程：工程变更是指：不涉及设计图纸变化，仅工期及现场施工条件、施工工艺变化产生的变更。工程变更的提出单位：可以是施工单位、监理、开发企业的现场管理部95、门工程变更的申报：开发企业的现场管理部门的专业工程师，并提供变更理由，工程部经理确认，后主管工程师发起工程变更会签经济评估：合约部成本主管3天内给出评估意见， 会签：小于5万元的合约经理、项目经理、主管领导审批 大于5万元小于30万元的变更的合约经理、项目经理、主管领导、总经理审批大于30万元设计变更由设计部组织专题会议，由工程部评估变更前后进度、质量影响。市场部评估对销售承诺影响等。合约部评估造价影响。形成书面报告，由主管领导、总经理审批。变更事项确认：工程部根据审批意见发出工程变更指，工程更指令应有工程部经理签字工程变更执行：工程部将变更指令发监理，监理及施工单位签字后执行。变更造价确定：96、四方签认后的变更指令由工程部抄送合约部进行造价确认。工作完成时间一个月内完成。变更造价内部审核：合约部成本主管填写工程变更造价审核表由合约经理审核，每月编制工程变更造价审核汇总表，报总经理审批。合约部每月与工程部核对工程变更汇总表。变更款支付：工程部提供工程变更实施记录，确认变更完成后，可随当期工程款支付。工程变更考核额度：应控制在合同金额的1%以内。7.3.3.工程范围的调整的处理工程范围调整通常也会导致施工图纸内容的增减，所以，可以并入设计变更。同时，由于合同工程范围提供通常由项目部根据易于施工管理的角度提供，工程范围的调整归于工程变更也有一定的道理。因此，可由开发商自己在公司制度中约定。97、如工程范围有较大的调整，建议另签合同之补充协议。7.4.结算流程.施工单位提交结算报告：包括竣工报告、竣工验收单、竣工资料交接单、保修协议书、结算书。结算书应包括：变更汇总表及明细、合同款支付情况、甲供材料清单、雇主确认的批复单价、应扣款明细等。当合同图纸与竣工图纸不一致时，施工单位应提供含经项目部、设计部签字确认的竣工图纸目录。7.4.2.工程部应对合同现场执行情况说明：包括合同执行评价、竣工资料交接是否完整、工程整改意见、施工扣款明细审核等需要说明事宜。7.4.3.合约部成本主管将上述资料交造价咨询公司审核。咨询公司出具结算审核意见。咨询公司应重点关注：结算范围、造价确认方式（是预算加变更98、，还是按竣工图计算）、暂定数量、暂定金额的调整，甲供材料款的扣回、图差调整范围。7.4.4.合约部成本主管应对结算进行审核，出具结算报告，由合约经理、主管领导、总经理审批。7.4.5.结算报告应包括：结算审批会签单；工程结算书；合同款支付记录；变更汇总表及明细；其他应付应扣款项汇总表及明细；工程部提交之工程施工评价、整改意见、竣工资料交接情况；结算分析报告。7.4.6.文件存档7.4.7.尾款支付(详7.2.3)7.4. 暂定单价的确认设计部确认样品。合约部确认价格。设计部提供设计样品，合约部根据设计样品寻找类似产品（一般不少于三种），比较类似产品报价。价格应不高于暂定金额，如突破暂定价格，应99、报主管领导、总经理会签。设计部不得指定生产厂家、不能提供唯一供应厂家之产品（特定材料例外，详4.5节）。产品应符合技术规范要求。8. 日常工作8.1.企业开发计划核对会工程部组织。每月一次。工程部、设计部、合约部参加。会议主要内容：总结本阶段工作计划完成情况、安排下一阶段与施工计划相关的工作内容、完成时间、各部门需协调事项。合约部主要是根据施工计划安排下一步招标采购计划及结算计划。8.2.合同执行核对会合约部组织。两周或每周一次。工程部、设计部、合约部、监理、咨询顾问、各施工单位参加。会议主要内容：总结上次合约相关工作完成情况，确认下一阶段与合约、造价相关工作内容、完成时间、各部门需协调事项。100、比如：变更数量的统计、变更申报与确认、新版图纸确认、施工范围协调、采购供应计划的执行等。8.3.招标工作计划：（以总包单位招标为例）对下列工作时间做出安排.投标单位考察、进行资格初审：该工作可提前进行8.3.2.现场踏勘：8.3.3.发出招标文件（含图纸、计量计价原则、工程技术规范、工程量清单）； 8.3.4.组织招标文件技术交底、招标文件答疑会； 8.3.5.招标文件修正版一；8.3.6.发出投标疑问卷及回复（一）；8.3.7.发出投标疑问卷及回复（二）；8.3.8.投标答疑会8.3.9.招标文件修正版二； 8.3.10.接受回标文件；8.3.11.开标； 8.3.12.项目经理答辩： 8.101、3.13.评标、定标： 8.3.14.发中标通知书；8.3.15.施工单位提供履约保函；8.3.16.签订合同；8.4.编制财务报告合约部编制。财务报告是建安成本动态管理的一个环节，随着工程进展，及时提供当期数据（按月记录、按月调整、按月提示风险），通过对成本控制指标（估算成本，预算成本）、已发生实际成本，预计最终成本做对比，提前提示风险及管理注意事项。财务报告的组成：1、编制说明（编制原则，费用分摊情况、目前情况说明、招标情况说明、其他需说明事项），最重要的有费用调整说明，合同执行费用超预算提醒，费用退还提醒等。2、合同汇总表：3、非合同汇总表： 4、项目管理费（如只做建安费用可以不要此表）102、：开发企业的管理费用。5、财务分析：集团公司可按成本组成，统一编码，分级统计汇总。普通开发企业应对项目的估算金额、合同金额、变更金额、已支付金额，支付比例等数据进行对比分析。并对总包、分包合同中的重叠工作内容进行数据拆分、数据整理。6、单方成本等经济指标。7、甲供材料价格分析表：如甲供钢筋钢筋价格分析表。分析对象是价格波动比较大，对成本影响显著的物料。以上表格数量是可以根据需要增减。以数据能说明问题，且表格逻辑关系明晰，方便使用者迅速发现问题，并找到所需要数据为准。财务报告的作用：1、给公司决策层提供预警信息及决策依据。2、对公司成本控制提供依据。3、积累经验数据。4、可以总结经验教训。5、为103、今后类似开发项目提供参考。8.5.工程造价资料保存与整理 收集的工程造价资料经过整理加工后才可以作为有用的工程造价信息使用。既是对过去工作的总结，也是对今后工作的准备。各种指标的统计和整理是每个造价管理人员的基本工作内容之一，也是提高工程造价专业人员业务素质的有效途径。公司应该统一数据归集口径，并对工程技术经济条件做必要的描述，使一个项目的数据可以供多项目借鉴和使用。工程造价积累资料可以为合理确定和有效控制工程造价，提高投资效益的基础和依据。为限额设计、项目估算预算提供依据。也可提高对项目的预控和评估水平。工程造价资料管理，还应包括对下列资料的收集和整理：市场价格资料（如信息价）；对材料、设备104、供应商等企业询价、报价资料；国家、地方颁布的预算定额、估算指标；通过各种媒介渠道获得的单方用量指标等。8.6.预算软件、办公软件、成本管理软件的运用8.6.1.常用预算软件：预算软件能把造价人员从繁重的手工劳动中解脱出来，效率得到成倍提高，因此，预算软件得到了越来越广泛的应用。预算软件的功能也在不断扩展，每个预算软件的使用方法均有一定程度的差别，但就起功能模块而言，一般都有：清单（预算）模块、钢筋算量模块、算量（图形算量）模块。部分软件还有扩展的评标模块、工程管理模块。算量软件与CAD接口，并有CAD图形导入功能，立体建模是预算算量软件发展趋势。常用的预算软件有：广联达、鲁班、神机妙算、预算大105、师等。8.6.2.OA办公系统：OA是OFFICE AUTOMATION的缩写，是利用技术的手段提高办公的效率，进而实现办公的自动化处理。OA的主要特点是以网络为基础、以工作流程为中心，提供了文档管理、电子邮件、目录服务、群组协同等基础支持，实现了公文流转、流程审批、会议管理、制度管理等众多实用的功能，方便了员工异地同步网上办公，提高公司运营效率。随着OA应用软件的运用成熟，其功能也在向公司管理方向延伸：包括财务管理、成本管理、信息管理等各个方面。8.6.3.成本管理软件：由于行业的成本管理牵扯到置地、设计、施工、市场、销售、物业等多个环节，从投入到首期产品计算利润，单个项目的开发周期一般需持106、续两三年的时间，导致成本核算难度增强，开发专门的成本管理软件，并将成本管理软件与销售运营管理软件、财务管理软件接口，是成本管理软件的发展趋势。成本管理软件主要功能有：合同登记审核；付款登记审核；变更登记审核；成本科目设置；成本数据归集、统计；数据的查找；合同执行情况记录、分析；资金计划等。成本管理软件提供了：财务管理数据可以从项目动态成本同步更新；财务数据与成本的明细构成一一对应；公司内部，集团内部按职位权限随时查阅成本数据的功能。成本管理软件还提供了：目标成本、动态成本、待发生成本的数据拆分、归集、比较等功能。方便管理层控制、决策。但由于该技术还在不断成熟中，目前只有开发商对项目初期开发分期107、的很好执行，软件才能充分发挥其预设功能。否则数据架构一旦调整，整个动态成本相关内容的使用都会受到制约。成本管理软件适用于公司流程复杂、集团开发项目多，需要异地多部门数据在同一平台大量传输、查询、监控的情况。8.6.4.预算软件、OA办公软件、成本管理软件功能并不是各自完全独立的，随着专业软件功能的不断扩展，越来越多的专业软件开始相互植入了其他软件的部分功能。9.建安造价管理的发展趋势预测9.1.合同报价清单子目综合度增加，清单子目数量减少。这既能减少招投标双方工作量，又能提高报价速度。使合同各方均能对造价调整做出能快速判断。如果设计深度足够且确定，清单综合度就应该高。如果变更可能性大，清单就需108、要将导致价格变化因素独立列项，以便发生变更时价格调整有价格调整依据。9.2.按专业分工的分包单位越来越细化，但报价包干程度增加，越是专业的工程越是综合度高，报价子目越少。这将导致出现大量包含“设计、供应及安装的总价包干的分包合同”；9.3.应根据企业的资金计划，合理的约定付款节奏。确定项目是否支付预付款、是否需要施工单位垫资。在设备采购合同中，一般会约定支付一定比例的预付款。在施工合同中，预付款支付条款较少。在材料采购合同中，支付预付款和货到付款均较为常见。没有预付款的施工合同，包括每月按形象进度支付进度款的施工合同，理论上是属于垫资施工合同。垫资条款是否有效，在我国也经历了两个发展阶段。.垫109、资无效阶段：建设部、财政部、国家计委在1996年6月4日颁布实施的关于严格禁止在工程建设中带资承包的通知，该通知第四条明确规定：“任何建设单位都不得以要求施工单位带资承包作为招标投标条件，更不得强行要求施工单位将此类内容写入工程承包合同。”，该阶段所有垫资条款均为无效条款。2004年10月20日财政部建设部颁布的建设工程价款结算暂行办法, 第十二条包工包料工程的预付款按合同约定拨付，原则上预付比例不低于合同金额的10，不高于合同金额的30，对重大工程项目，按年度工程计划逐年预付。9.3.2.垫资原则按照有效阶段：由于2004年10月25日最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题110、的解释中允许当事人对垫资和垫资利息有约定，因此，资金占用的时间成本也应该是投标单位报价的一个组成部分。根据公司的资金状况，合理的约定工程款的支付时间，即要考虑公司资金周转的需要，也同时需要考虑占用对方资金，需增加的费用支出，才能最大限度的保证工程造价的合理。9.4. 由于财务成本对工程造价的影响逐渐显现，事先合理的进行税务筹划（不光是开发企业内部的税务筹划，包括总包单位分包单位之间的税务筹划），都将是新的工作重点。.避免重复纳税。由于税务体系内存在建筑营业税总、分包单位之间的抵扣。以及税务机关为了争夺税源收取各种税费。2009年1月1日以前，建筑总包企业对分包的工程代扣代缴。分包凭总包公司开具111、的代扣代缴完税证明，带上分包合同等相关资料，可以在交税地税务局开*并不再交纳营业税等税金。2009年1月1日新修订的营业税暂行条例及营业税暂行条例实施细则自开始实施。按照现行营业税政策，建筑施工企业对分包的工程不再履行代扣代缴，只按新条例第五条“纳税人将建筑工程分包给其他单位的，以其取得的全部价款和价外费用扣除其支付给其他单位的分包款后的余额为营业额”的规定申报缴纳营业税即可。一般情况下，建筑业的总承包人将工程分包给他人，以工程的全部承包额减去付给分包人价款后的余额为营业额。分包人应该就其完成的分包额承担相应的纳税义务。税法规定，建筑劳务要在工程所在地地方税务局交税并开*。对于跨省经营的施工企112、业，税务机关会要求施工企业在企业所在地开具外出经营管理证明。工程所在地部分税务机关会要求外来施工企业分支机构预交企业所得税。而企业所得税为企业所在地缴纳。9.4.2.财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知（财税200316号）文第十三条规定，其他建筑安装工程的计税营业额也不应包括设备价值，具体设备名单可由省级地方税务机关根据各自实际情况列举。由于只有部分城市公布了设备清单（比如青岛、无锡），所以，对于未公布清单的城市，施工单位应根据设备供应金额的多少，评估是否对在建项目的设备免税提请行政审批，并在与税务机关沟通中，据理力争。或聘用当地的税代理机构，办理该业务。9.4.3.铝合金门窗、113、幕墙、钢网架、电子设备混合经营的分工作内容有部分内容可缴纳增值税也可缴纳营业税。由于增值税和营业税的缴纳基数和费率相差很大，所以，应事先对不同缴纳方式进行计算，并根据税法要求，在合同里明列产品销售费用金额（即需缴纳增值税），那些是建筑安装费用金额（即缴纳营业税）。由于总包营业税只能抵扣分包营业税部分，因此，增值税合同，最好直接与雇主签订。避免重复纳税。9.4.4.甲供装修材料的节税方式及税费缴纳的筹划。由于甲供装修材料，是否还需施工企业缴纳营业税，各地税务机关对此的解释也有所不同，因此需要事先了解当地的税务规定，并合理的利用有利条款，做到合理缴税。国家税务总局对包清工有明确指示，包清工施工的装114、修材料不需缴纳营业税。9.4.5.精装修成本应并入开发成本一并销售，还是售楼后，另签署装修工程合同。开发企业应根据开发成本计算项目，精装修工程的的抵扣部分，如超过装修成本，可以核减地产开发企业之土地增值税时，应将精装成本计入销售费用。否则，应另签装修合同。.由于地产开发企业的土地增值税税率高25%，如何减少缴纳土地增值税将是税务筹划的重点。9.4.8.合理的划分开发项目的标段，将高利润的产品与低利润的产品按比例搭配，也可以降低集中开发高利润产品所需缴纳的高额土地增值税。9.4.9.售楼小业主入住后第二年，项目与总包分包的结算工作可能尚未完成，却需与税务机关提报项目结算成本。由于只有取得项目结算115、金额95%的工程款*，才可以申报竣工未结算工程抵扣。而现实时，支付金额只有工程总额的75%左右。同时，自成建的市政工程，可能才刚刚开始，费用如何计算抵扣。9.4.10.售楼处、样板间、开发商办公室成本归集途径是否需要与财务核算归集口径一致：现在基本上所有的住宅项目，为了增进销售及企业品牌形象的推广，都会投资大量资金建设其售楼处和样板房。针对售楼处和样板房的建设，可能有以下三种情况：（一）售楼处和样板房为永久建筑，可以单独办理产证：结构及装修计入建安工程费之结构工程及装修工程，活动家具计入销售设施费；（二）售楼处、样板房是作为临时建筑建设，销售完毕后需拆除：结构及装修工程计入临时设施费，活动家具116、计入销售设施费；（三）样板房是直接在待出售的房屋里装修建设：装修费用直接进建安成本之装修成本，活动家具计入销售设施费。根据房地产开发经营业务企业所得税处理办法国税发200931号，第十七条 企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理： （一）属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。 （二）属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资117、产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。由于每个地方的税收政策都有一些的差别。同时，财政部、国家税务总局会有税法相关文件颁布，因此需要合约人员多了解当地税务规定，与财务人员一起进行税务筹划，避免重复交税，合法减税，合理避税。9.5.由于法律体系的不完善，地产开发公司仍处于备案合同与执行合同难以统一的困境中。一方面地产开发商需要在合同专用条款里对合同双方的行为责任进行大量的事先约定，不符合格式条款的格式要求。另一方面有少量合同双方同意的约定，国家不予承认。第三点即使法律上被判无效合同，在合同争议裁决中，合同无效并不导致合同条款无效。第四点相同的情况在不同的法院可能得到不同的裁定。9.6.地118、产开发公司依然充当地产行业的资源整合者角色。我国采用的地产开发模式基本是抄袭香港地产开发模式。地产开发企业从融资买地、建设开发、营销销售、物业管理进行全过程控制。其工作范围类似于国外含设计在内的交钥匙工程的总承包商。在目前情况下，开发成本中，土地价格比建安成本对工程造价的影响更大。因此，含土地成本在内的对项目成本的预测对项目开发决策的影响至关重要。也就是说：地产公司需要控制的不仅是建安成本，还需结合土地成本考虑。未来如果土地取得方式发生变革，建安成本的控制才有可能更为重要。单一的建安成本指标的差别也才能充分表现为工程造价的差别。拈字大师点评：总体上的感觉，这篇文相当可观，对于地产公司合约管理中119、的造价管理，已经理解的很深，并且有很多直接的操作手法。不过，楼主很多地方写得过于简单了，对于老手来说当然几句话就明白了，但对于新手，未免云山雾绕。这也从另一个侧面说明，老主这篇文展开来写得仔细一下，可以成为一本不错的地产合约工作指导书。要说不足的地方，我个人觉得，可能对未来管理手段的展望不足，或者说楼主认为的一些不太能控制得住的造价手法，实际是有很可靠的方式来达成管理目标的。下面简单随着楼主文章，写点意见。为节省时间，主要写一些不同意见，时间也有限，意见可能很多不到位的地方，楼主见谅。1、合约管理与造价管理到底是怎样的关系，是合约管理包含在造价管理之下，还是造价管理包含在合约管理之下，这个问题120、一直有很多的争论。我个人倾向于合约管理应包含了造价管理的所有工作。也正是因为这个原因，我倾向于取消“造价师”这个说法，而应该使用“合约造价师”。2、地产公司造价管理在内部以流程管理为主，这个说法我觉得只有一半是对的。合约管理确定的管理目标，是外部目标，同时也是内部目标。由于地产公司是项目驱动型公司，大一统的流程管理很难产生针对性的管理效果。这个方面我倾向于用“标准作业程序”来进行管理，以成果管理为主要手段。3、第1.3节中，开发速度快的开发企业使用费率招标的手段，现在更倾向于用清单了。无图清单招标现在已经使用的很广。前段时在论坛里看到新疆也有人在使用这种招标方式了。这种清单不一定要设计标准化，121、关键是设计要求明确，深度足够，就完全可以用无图清单来招标。综合单价、列项、整体清单的可控性相当强。只是工程量的变化更灵活一些。这方面我已经在我第二本书中论述过了，楼主如果有兴趣可以看看相关帖子。关于合约方式与公司管理模式的匹配性，这一块真是初学者的宝啊。4、FIDIC合同“如果工程量变化超过一定幅度以后(比如工程量变化导致合同总价变化超过1%，单项工程工程量变化超过该项工程量25%，)单价将按合同约定调整”。这一条肯定是错的，楼主可以再研究一下。5、FIDIC监理工程师为管理核心，这个说法也是绝对错误的。工程师在FIDIC中从来就没有规定一定是监理工程师，接受业主委托或业主自己委任的管理人，均122、可以成为工程师。99版FIDIC更规定工程师为业主人员，那业主直接委任工程师，就更是一点问题都没有了。6、关于FIDIC合同竣工验收，实际是谁有权报验的问题。中国雇主无权提出竣工验收，只有承包商才有这个权力。所以有时候，承包商会故意不报验收，以此要挟业主。作为工程的实际所有人，却没有权力决定工程的最终命运，所以这个规定很奇怪。特别是我们国家政府监管开始退出直接的工程质量监管（质监站的直接质量评定），就更显得奇怪。但这就是中国，大家都已经习以为常了。而实际上，这些问题的探讨，才是中国政府在工程管理真正需要关注的地方。7、第3.1节费率招标，现在应该是用得越来越少了。因为施工期材料价格的核定，很难123、在费率招标中确定。这就为通过材料价格提升实际抵消让利率成为承包商常用的合同手段。承包商会直接讲，你不给我这个材料价，我就不做，你找人做好了。所以费率招标现在越来越少人用了。8、综合单价包干将成为未来工程招标的主流。因为综合单价包干的“工作结构分解”非常有利于地产公司确立内外部的管理目标，容易将管理工作落实到实处。楼主所论几种合同形式的适应性也主要指当前地产主要是开发型的主流形式下的情况，随着我国工程建设领域的深入发展，EPC合同总价包干，政府工程（主要指政府建筑，比如国防、大型基础设施、政府办公楼等）采用成本加酬金的可能性也会大增。9、第3.7是置顶的原因之一。这一段所述对于熟知地产公司合约操124、作的主要手法，很有帮助。当然，这也主要是常规做法。而且论述也过于简单了。其中第条所论有点“旧”。现在无图招标总承包单位的应用多起来了。坦率讲，这有关开发商资金问题，所以可以预测这种应用只会越来越多，越来越普遍。总价包干合同作为主要操作手法显然不合适。10、第4章也是置顶原因之一。第4.2所论述的FIDIC合同文件组成有问题，但也相差不是太远吧。第4.3节简单了，仅只论某些细节，这个显然不能说明清楚“合同边界处理”这个事项的。第4.4最好说明一下备案合同用途与用法，否则初学者会完全地一头雾水。第4.5条所述显然过少。合同分界的社会边界，环境边界、实体边界、图纸边界、商业边界、权力义务边界等等，这些交叉边界要论述的清楚，仅上文所罗列的内容，显然是不够的。第4.9遗漏了观感技术要求。11、第5章置顶原因之一。关于三方合同的解释很到位。