1、目 录 1、 前言 2、xx市经济及商用物业市场简析2.1xx市经济发展状况及写字楼行业态势2.2可类比项目调研3、项目客观条件分析3.1建筑设计指标3.2项目优点与缺点分析4、项目定位及策划主题4.1项目定位系统4.2项目主体部分功能规划4.3项目策划主题5、销售操控系统5. 分段销售及目标5. 整、散楼层分段销售调控5.建议租赁定价系统5.建议销售定价系统5.5制胜租售策略6、项目包装及推广宣传建议6.1 有针对性的项目选出推广建议6.2项目包装及推广工具6.3宣传推广渠道效用分析及可用性建议7、 项目经济效益分析7.1 租售收支现金流转预算7.2 租售条件设定8、建议合作方案7.1 业绩2、选介7.2 资源优势7.3 建议合作方案9、结语1. 前 言本建议书乃“xx”为“xx置业有限公司”所开发位于xx市未央路的“利君v时代”项目，按房地产市场专业营销策划特式，并发挥敝司的专长优势，且结合贵项目的综合特点，所针对性编制的“市场策划及销售建议方案（简案）”。有鉴于xx市目前写字楼市场销售之颓势，而商业项目竞争也日趋激烈，故如何为本项针对性厘定一不落俗套，且可切实执行的策划主题，实为本项日后在租售招商管理市场上能否脱颖而出的关键。敝司深信自身具专业及实际的策划识见及能力资源，能提供最切合项目条件的特色主体策划包装，并可启动敝司国内外的客户网络，通过专业高效的租售经营管理建议，并以我司3、管理核心人员在国内外的市场公信力广邀同业主推本项，务求在最短周期内以最合理的成交价达到租售业绩目标。鉴于本项目运作的特殊性，本建议书纯属提案性、建议性内容，望能与贵司领导交流 、探讨实际执行之可行性及建议合作服务内容；然而，必须明确指出的是，所附内容及资料纯属商业机密，并仅供封面列明之呈阅方审阅及参考之内，在未得到敝司的书面认可前，任何人士或其他项目均不得擅自使用或将本文内容外泄。敝司尽可能确保所附内容及资料的完整及真实，并不承担任何法律责任。若欲获取进一步资料及商讨委托细则，请与敝司管理人员联系。2. xx市经济及写字楼市场简析2.1xx市经济发展状况及写字楼行业态势2.1.1xx市经济发展4、状况“十五”期间xx经济始终保持快速、协调、健康发展的良好态势，综合经济实力显著增强。2004年xx市生产总值历史性地突破1000亿元大关，达到1095.87亿元，预计2005年达到1265亿元，比“十五”预期目标高出95亿元，比“九五”期末的2000年高出622亿元，年均增长13.4，高于全国和全省的平均水平。综合实力的不断增强为“十一五”社会经济的持续快速发展奠定了良好的基础。 “十五”时期，xx市完成全社会固定资产投资2544.2亿元，比“九五”时期增加了1728.5亿元，增长了2.1倍。xx市按照“中心集团，外围组团，轴向布点，带状发展”的要求，合理调整城市功能布局，加快了高新技术开发5、区、经济开发区、曲江新区以及阎良航空产业基地、xx浐灞渭生态园等园区建设。 06年实现社会消费品零售总额突破RMB 900亿，相比05年同期增长15%，绝对值于西北五省区省会城市中位居第一（占总值48%）。商贸业已成为xx经济发展的支柱产业。2.1.2xx市写字楼市场总体情况l 写字楼区域分布及发展趋势 西高新：西高新是xx最为集中的商务办公区，也集中了xx大多数的中高档写字楼，从高新国际商务中心对接世界500强开始，到高科广场、华晶商务广场、创业广场、企业壹号公园、海星城市广场等项目在盯紧西高新已有企业的同时，也都把眼光投向了更广阔的国内大型企业上，写字楼市场的客户资源逐渐呈现紧张趋势。同时6、，各个写字楼也在配套、设备和办公环境上、智能化、高科技等服务配套上做足功夫，楼顶停机坪、数千平方米的大型广场、经理人沙龙、超豪华大堂、高速国际名牌电梯、国际时尚商务会所等，让xx写字楼的配套不断升级，整体均价在6000元/每平方米左右。城内：xx城内的区域是xx商业的真正所在，成熟的区域环境和四通八达的交通条件，使得该区域依然是写字楼供应和需求的焦点。目前该区域的写字楼多集中在北大街和和平门里一线，最大的优势是相关的商业职能配套设施成熟而丰富，但整体的办公氛围并不好。整体均价6000元/，租金基本在3545元/。城北：城北商住楼、写字楼主要沿迎宾大道（未央路）呈线形分布，因此这里办公气氛相比其7、他地区并不浓。并且受到区域成熟度影响，这里的项目大多数都打出商住楼概念牌，而推向市场的纯写字楼比较少。商住两用的楼在这样区域需求量很大。主要是由于商住的价格一般要比纯商务写字楼的价格便宜（总价相差30%左右），且更适合于中小型企业办公。城南、城东、城西：城南、城东、城西毕竟不是xx市的重要CBD区域。其中城南的写字楼集中在长安路沿线，城东则基本是零散分布，以靠近市场为多，东关正街被人认为是它的CBD区域，所以有部分写字楼集中在那里。城西作为xx电工产业重镇，众多的机电、化工、医药等企业都落户在这里。尽管城西在逐渐改变自己原有的面貌，但是作为大中型企业还是不愿意选择此区域作为商务办公地点。综上几8、个区域的写字楼来看， 2006年xx写字楼消费市场遇到前所未有的挑战;同时xx写字楼的租金指数自2004下半年以来一直呈略微下降趋势，从指数走势来看，2006年xx写字楼竣工面积为33.58万平方米，实际销售面积仅为14.73万平方米；同时xx中高档写字楼空置率在30%以上，入住率能达到80%以上的写字楼为数不多。xx写字楼租金将进一步微调下降。xx写字楼消费市场呈算术级增长，而开发市场却呈几何级增长。从市场供应来看，未来西高新地区将有更多的甲级写字楼加入，经开区、浐灞河地区的部分甲级写字楼也都将在未来一两年进入市场。从中长期规划来看，西高新约在60万平方米，经开区在20万平方米左右，其他地区9、在15万平方米左右，潜在供应量在100万平方米左右。未来几年都是xx写字楼供应较为集中的时期。在对xx写字楼市场广告的长期调查中发现对高档（甲级）写字楼的描述极不准确，高档几乎成为所有写字楼所重点诉求的方向，大多数商住楼是难以支撑高档概念的，可见xx对具有价值的高档写字楼的认识和鉴别能力的不足，这也为市场上真正内外均具备甲级标准之办公物业投放推动市场提供了机会。l 2003年至2006年5月份xx写字楼市场供需及价格示意图2003年至2006年第二季度xx写字楼市场供需情况：（表一）2003年至2006年5月份xx写字楼市场平均销售、租金价格情况：（表二）1、 从表一显示可知，xx市写字楼市场10、需求成逐年递增的趋势。2、 由于xx市05年受经济及政策影响，整体写字楼市场供需极为低靡，造成了06年上半年xx市写字楼市场集中放量的情况，如表一图例所示，仅06年5月份之前市场存量就达到 05年市场存量1.31倍之多。其中放量较大的主要是商住型物业，占到80%，而商住楼的集中放量也造成了市场供给高速增长的现象。3、 2006年6月份城南区在售各物业平均价格为：商业用房7923元/平方米；写字楼5073元/平方米。城南区各类型物业均价较上月均表现为上升状态。其中商服用房均价上涨了0.81%，写字楼均价较上月上浮了0.28%。硬件分析长安国际广场老三届世纪星高科广场高新数码大厦1、开发条件1.111、发展商1.2地理位置1.3规模面积1.4营业面积1.5物业管理公司1.6竣工投入时间2、技术指标2.1空调供暖2.2供电系统（单/双路）2.3交付标准2.4使用率（平均）2.5配套设施2.7停车位3、市场条件 3.1项目优势3.2项目缺点3.3定位及策划主题 3.4宣传推广力度 3.5销售情况 价格 （租售率）3.6出租报价西房企业集团xx市大南门广场总建筑面积：26万写字楼50037（4栋）地上2层为商业部分，三层1200，四到十层：1414美国仲量联行2005年中央空调 供电系统双回路外墙为玻璃幕墙，首层大堂装修，电梯停装修，标准层公共部分装修，办公间装修，公共卫生间装修使用率：77% 地12、下一层设银行专属金库，二层屋面设喷泉、水池的景观，长安万丽五星级豪华酒店私人行政公寓称是主体购物广场国际名品展示旗舰店全球连锁会员俱乐部地下2000个停车位1xx顶级地段，其本身已成为xx的标志性建筑，外部交通十分便利。 2配套设施十分完备，整体外观大气，属于顶级办公区。1项目入市较好，后期运作不成功，虎头蛇尾，资金有一定问题，目前公共部分尚未装修完成。2曲高和寡。国际甲级金融写字楼得长安者的天下前期的宣传力度很大目前基本没有宣传均价：11760元/60%A座 90元/；B座150元/；D座 85元/陕西力克房地产开发有限责任公司xx市南二环西段88号总建筑面积：59000 12层裙楼营业面积13、：30003层商务配套，427层为写字楼陕西盛邦物业管理有限责任公司2004年6月中央空调供电系统双回路单元式热反射中空玻璃幕墙毛胚房、设备设施到位、行政预留洗手间使用率：70%花园餐厅4种同声传译国际会议室商务吧、商务中心及商务超市500豪华大堂10种中庭景观地下三层4000停车场（136个停车位），地面6080个停车位1地处南二环甲级写字楼区，周边的商务配套设施十分健全，每两层设立一个层大堂。2中国写字楼100强的第50名，宣传口碑效果不错。周边写字楼氛围正在形成之中中国写字楼100强少数人的商务版图前期广告力度大，中期主要以户外为主，目前主要通过楼替横幅、条幅均价：6780元/80%6814、元/月xx高科房产高新四路与南二环路口东南角A座写字间38640平方米A座写字间38640平方米C座金融商业配套5956平方米高科物业2003年12月中央空调供电系统双回路公共部分精装修，室内地面水泥刮糙，墙面水泥压光，无吊顶使用率：70%5000平方米开放式广场C座金融商业配套一层内设银行、证券、保险等金融服务机构，二、三层为餐饮、休闲场所；地下312个停车位地上50个停车位1、项目地处高新四路扼守高新门户，交通便捷，周边配套齐全。2、项目外立面设计简洁、大气，气势雄伟，形象好酒店式NET商务区聚帝都之豪气前期广告推广力度大，中后期推广以户外为主均价6500元/85%70元/月高新地产高新路15、与科技路什子西北角总建筑面积近14万平方米数码大厦天幕阔景商业裙房30000平米（世纪金花旗舰店）三种业态组成仲量联行2004年中央空调供电系统双回路公共部分精装修，室内地面水泥刮糙，墙面水泥压光，无吊顶使用率：66%楼顶停机坪室内阳光天顶泳池国际会议中心高新购物中心国际商务俱乐部经理人沙龙等 国际宴会厅及观光回廊420位1、项目地处高新区核心位置，交通便捷，地段优势明显。2、项目气势雄伟，内部配套及设施档次高。曲高和寡西北总部基地对接世界财富500强前期广告推广力度大，中后期推广力度小均价8600元/50%80元/月2.2.2可类比项目入住企业情况： 长安国际广场地域类型国内企业（公司）国外16、企业（公司）省内企业（公司）省外企业（公司）大型企业中小型企业大型企业中小型企业金融类汇丰银行；东亚银行服装类报喜鸟企业集团SWAROVSKI（施华洛奇）；CK（卡尔文.。克莱）；DAKS（英国）；DUNHILL（登喜路）；BALLY（体育品牌）；实业类榆林中华盐田开发有限公司远大空调有限公司华南资源开发有限公司上海富士施乐有限公司；哈根达斯（冰淇淋）公司；IT公司；众邦药业公司，MISS SIXTY服务类万豪酒店；西房企业集团；美美长安国际百货有限公司陕西长安建设投资开发有限公司中电商务信息技术公司享瑞咨询有限公司；易居家具装饰服务有限公司；深圳佳睿科技有限公司上海美美商业管理有限公司；ER17、MENEGIDO ZEGNA；PAULSHARK；GUCCL合计523416老三届世纪星大厦地域类型省内外省大型企业中小型企业大型企业中小型企业服务类中铁3局第一建设工程责任公司陕西科泰应用技术有限公司陕西无线电管理委员会；元中广告泰豪科技股份有限公司简介上海千思数字化装饰北京东道设计xx分公司北京康达律师事务所实业xx深蓝食品饮料有限公司陕西老蜂农蜂业有限责任公司上海宝钢；方正集团；熊猫集团伊力诺依；东风雪铁龙商务代表处金融陕西省股权托管中心；交通银行其他xx人才中心国际分部xx人事局人才服务中心合计4672高科广场 地域类型省内外省大型企业中小型企业大型企业中小型企业服务类xx汇龙网络科技18、有限公司；华中地产投资有限公司；大唐置业智胜医疗器械公司；鼎诚人才培训部；欣鑫文化传播有限公司；新怡科技发展有限公司美格菲、天地源建筑造价公司深圳瑞丰实业超越科技发展有限公司昌德公司；上海海林装饰公司实业万德化工有限公司、银桥乳业、尧柏水泥嘉特科技有限公司；键源净化设备有限公司；西特防静电技术公司深圳多元科技公司其他朗通科技发展有限公司飞马科技贸易有限公司北京一诺伟业商贸公司合计31026数码大厦类型企业国内企业（公司）国外企业（公司）省内企业（公司）省外企业（公司）大型企业中小型企业大型企业（公司）中小型企业（公司）实业类西门子公司；ABB集团公司；ITT工业公司；HONEYWELL（霍尼韦19、尔）公司；伊斯流动力公司；贝加莱工业公司； UT斯达康公司服务业世纪金花；xx高科集团公司高新企业俱乐部；融侨房地产有限公司、华夏人寿保险有限公司、上海天地源股份有限公司；深圳博艺廊装饰有限公司、北京龙发建筑装饰工程有限公司和记黄埔公司；安捷伦科技公司；仲量联行公司其他国家电力监管委员会西北监管局合计214210综合描述：1、以上四个可类比项目均以高档写字楼形象面市，规模体量较大。均采用知名物业管理公司运做。商务配套比较高档、齐全。 2、从入住企业来看，以长安国际广场、数码大厦品质最高。长安国际广场16家外资企业、数码大厦10家。其次是老三界，入住企业大多为国内大型企业。如下表： 类别项目省内20、企业省外企业外资推广主题大型中小大型中小长安国际广场424316国际甲级金融写字楼；得长安者的天下老三届世纪星4672中国写字楼100强；少数人的商务版图高科广场31026酒店式NET商务区；聚帝都之豪气高新数码大厦214210西北总部基地3、综上分析可知，商业办公楼的地理位置、交通状况、气派外型、实用性及配套设施均成为中外公司企业选址的考虑标准。本地客户市场对甲级办公楼的需求量需然不断增长，然而写字楼的供应存量及新增量却远远大于需求量，造成市场承接力不足，空置率平均偏高，高档写字楼更是如此。4、对外资及三资企业公司来说，他们对甲级办公物业的需求量也会与时并增，但此数企业机构决策人的审评标准较21、高，市场上徒具外形包装而品质欠佳的所谓甲级物业是难入法眼；有待市场上真正内外均具备甲级标准之办公物业投放市场才能引发此类型高端需求客户之高位成交。、3 . 项目客观条件分析3.1 项目建筑指标利君v时代位于xx市迎宾大道与风城一路东北角xx市区由北二环进入xx经济开发区的主要门户, 总建筑面积为平米,占地.亩项目由商业裙楼、两座主楼及地下停车场组成。建筑面积：57,000m2发展商： xx置业有限公司交付日期：2008年物业类型：综合商住产权状况：出售型地理位置：经济开发区3.2项目优点及缺点 A优点（STRENGTH）分析如下： 项目所处的大区域（北经济开发区）近几年发展迅速，投资迅猛，已投22、入的巨额资金和卓有成效的区域营销，使该区域成为xx的“城市发展新中心”，加之xx市政府的北迁，对北经济开发区xx行政中心的形成起到了绝对的支撑，必将带动相关政府职能部门及企事业单位的入驻，加速推动了区内行政商务氛围的形成，使项目具有了良好的市场预期。 本项目位于北经济开发区一期CBD商务区迎宾大道南入口，毗邻北二环，区内购物、银行、星级酒店、高档办公楼密布，地段价值素质较为成熟。 区域内整体环境好（绿化、道路、氛围），未来的办公环境会在政务中心背景下形成一种全新的生态办公氛围，从而有别于xx其他区域现有的商务区。 大厦外形设计豪华气派，尊贵高雅，科技感强，视野开阔。 超前创新的建筑风格，使本项23、目成为北经济开发区的标志性建筑。 办公楼层实用性高，且可满足多类型客户对面积的要求（从40 单元至整层1，400）,灵活性强； 发展商实力雄厚，所操作之房地产项目均有不凡市场表现，对客户信心保证。B缺点（WEAKNESS）分析如下： 本项目所处区域属商务办公新区，现阶段商务氛围相对较弱，客户有效需求不足，短时间内较难聚集一定数量的有效客户，销售将存在一定压力。 补点建议如若吸引买家，惟有打造出符合市场需求却又领先于现有办公模式的产品。鉴于本项所处的位置虽非xx成熟的商务办公区，但区域包装正在向国际化、政治化、生态化靠拢，故本项产品要借助区域优势特点打造成科技、生态主题型的高尚办公形象，以领先的24、科技智能及生态化办公特质面对寻求创新办公环境的自用客户和投资客。 北经济开发区区内商业办公楼供应量较大，同期本区域市场上推出的写字楼项目众多，本地企业需求量毕竟有限，市场存在竞争压力，市场客户未能识别个中优劣，可能造成恶性竞争如价格战等；故如何于开盘前期吸引品牌的企业进驻“利君v时代”以创造“掀头效应”将为项目租售成败的关键。补点建议采用敝司后文所建议之“IBU名商总部”+“创造力散发中心”策划主题，巧妙处在于可突出“国际知名商务企业进驻本项”，尽快确立知名企业商户的进驻 ，以“掀头效应”打消潜在客户的疑虑，以先声夺人之势吸纳本地高端客户“藉风跟进”，招徕大批欲与已进驻本项的知名企业发生商机关25、系的本地及合资企业客户，奠定项目无可仿拟之尊贵首席办公物业地位，树立“北经济开发区首席创新示范式办公楼”之独有形象；并可在项目投放市场后面对同区竞争项目时，以“IBU名商总部”的商机引点吸纳市场上在同时考虑租购其它竞争项目的准客户，打响项目知名度，项目价值性得以体现，对潜在客户具有额外吸引力，区内竞争对手项目无法模拟。 北经济开发区写字楼租售市场估计将在23年后方可达到成熟期，区域内商住类办公项目较多，市场目标客户现时对高档办公楼档次素质的价值性认知不深。补点建议就国际评判标准，高档写字楼均为纯写字楼，且京沪写字楼市场近年也表现出高品质写字楼纯粹化特征。在本区域除个别写字楼（经发大厦）外纯写字26、楼为之不多，故运用推广包装向市场传达“纯粹写字楼”的国际物业标准和高性价比，不难提升本项之价值。同时在宣传推广上建议通过前期软性广告营造项目北经济开发区首席创新示范式商务旗舰君临天下“耀世待发”的气势。尽量监控项目工程如期竣工，对客户带来信心保证。4. 项目定位及策划主题4.1项目定位系统4.1.1项目整体定位 按前文就xx市商务办公物业市场的简析和对本项目的客观分析，根据敝司多年的商务项目实际操作经历及判断，敝司深信本项目可准确定位为：利君v时代科技办公、阳光办公、生态办公典范利君v时代强调以客户需求为中心，旨在提供低成本高效率的商务平台，提倡人性化的沟通与交流，注重办公空间对企业文化和员工27、素质的培养和提高，引导智能化向国际水准看齐，强化绿色环保办公理念，提供更多舒适共享交流空间，以及满足全球经济一体化的需要，从而达到国际化商务社区的标准。利君v时代五星级的形象、四星级的配置、三星级的价格。阳光办公国际标准舒适办公环境人性化的建筑功能设计和层高设计，自然光线照射到大厦每个角落，使在这里工作的人们尽享阳光办公、激发无限灵感。细节的高标准设计，防晒、防反射、隔音、隔热等环保型建材的应用。强调建筑的商务环境设计，适宜人们休憩、交流、运动的阳光空间，在公共空间分享阳光，调节心情、舒缓压力。电梯数量足够，停车位足够，赠送户式中央空调，使用便利、费用低廉，有效降低企业运行成本。科技办公高端智28、能化（数字化）写字楼，科技引领商务5A智能化系统：“楼宇（ BA ）+办公（ OA ）+通讯（ CA ）+消防（ FA ）+保安（ SA）”，让写字楼充满“智慧”。全楼网络联盟在线办公、先进的全自动化商务文秘系统、多功能演示会议技术平台。网上物业管理平台：提供网上预定会议、机票、餐饮等无忧服务，使网络成为一切物业管理服务的通道，并能通过网络促进彼此的互动交流。无线局域网：可以在楼下咖啡厅，在大堂茶座，在甚至楼顶花园，皆能随时满足移动办公的现实需求，激发商务灵感，让工作与享受从容转换、轻松掌握。生态办公经开区首席景观写字楼绿色广场楼前拥有大面积花园广场，在寸土寸金的北经济开发区彰显卓然不群的高贵29、气度。景致大堂以水境、园艺小品、绿色植物等景观形成花园大堂。让您在紧张的工作中得到放松与休闲，让您和您的客户在这优雅的环境中达到共识，精诚合作，成为商海中亲密的朋友。 空中花园楼层中或楼顶设置空中花园，突破了写字楼人际交往的壁垒，既为办公人士和到访者提供了自由交流和休息休闲的空间，也为严谨沉谧的商务空间注入了内敛宁静的理性之美。花草、绿植、流水、清音的生态有氧办公，激发无限工作灵感，成就顶尖智慧商务。4.1.2项目客户群定位根据对xx市甲级办公物业需求量的深入分析，并结合对本项硬件（如位置、规模等条件）情况的了解，本案的市场潜在目标客户，按机构性质及需求面积预测统计如下：客户定位在注重企业形象30、和个性办公环境的企业机构；其中实力派企业（国有或股份制企业、准上市公司机构、其他性质和行业的企业。如：传媒公司、外贸、保险、银行、新闻机构等）是主力客户，设计创作型企业（如装饰、建筑、三维动画等）及服务于本区域的企业为补充客户。主力客户特征：1）公司自身实力经过历年积累已处在国内同行业水准的第二军团领军人，并有信心在一定时期内成为第一军团的中坚力量； 2）关注提升公司形象及品牌知名度； 3）既希望利用中央商务群的商务综合优势,又希望降低运营成本； 4）在企业自用的同时，又有资金的保值及增值的资本运筹。5）期待企业办公环境能够产生一定的创造力由于中高档客户所在的企业大多非常强调专业化程度，具有较31、高的利润率和良好的成长性，他们要求办公场所功能相对专一，周边交通配套齐全；由于需要接待客户，写字楼必须能体现甚至提升公司的专业化形象具有相当的档次，高端纯写字楼的产品定位迎合了那些追求公司形象的实力型企业的青睐。国内知名企业和本地实力型企业将会在国际企业入住的情况下跟进，形成“羊群效应”，进而实现楼盘销售。 4.2项目主体部分功能规划楼 层功能分配租售策略Loft 417层（约13000平米）47117平米的创造力散发中心，面积可自由组合。针对xx广告设计、建筑设计、家居装饰等创意服务类企业以及跟随xx市政府北迁而进入经开区的服务类企业定制的专属工作空间，突出性价比、创新性、升值性和投资性，可32、考虑作为项目前期销售的重点。写字间49层（约4520平米）开放式自由组合的商务办公，面积80200平米，全方位提供最先进及一站式的办公、文秘、家具、文秘及会议服务。先租后售，带租约销售，销售面对本区域的投资客户。租赁面对一些计划进驻xx市场的国内企业公司。如许多在本项周边商务考察及长包酒店商用的公司，他们往往需要一、二年的筹备时间，一般会采取先租办公空间，待市场壮大后考虑购买。写字间1023层（约10626平米）办公楼间格划分，面积灵活分配，提供从150平米至最大整层759平米办公面积。销售针对中大型成长企业，以低层“先租后售”带动入驻热潮，提高高层办公面积的成交价（估计比市场可比项目成交价高33、10%）；提供灵活的不同交易方式，以扩大目标客户群体，提升写字间整体组售率。写字间2426层（约7000平米）名商总部中心，面积划分区间为300整层 2000平米，以大面积或整层销售为主。为提高项目档次，凸现项目品质的部分。是经开区少有的甲级写字楼标准办公空间，以xx、国内知名企业和北城外资企业、标杆企业作为目标客户群体，塑造北城顶级办公商务旗舰的形象。1、2、3层商业 -1、-2层（约10000平米）大堂、商务中心、咖啡、金融、品牌名店，酒吧、健身、美容美发、西餐厅、阳光午休书吧、停车场、便利店考虑到整栋大厦的品质保证，以及各功能运营者多以租赁为主的实际情况，对功能配套楼层面积以租为主，停车34、场可售使用权4.3策划主题创造力散发中心（LOFT）人性化灵动工作空间阳光办公 阳光品质 酒店式物业管理买一层 得两层高性价比、高升值性阳光、科技、生态商务 I BU名商总部（OFFICE）高端智能化（数字化）写字楼全楼网络联盟在线办公多功能演示会议技术平台国际标准舒适办公环境空中花园、绿色广场无线局域网、网上物业管理平台利君v时代经开区创新示范式商务旗舰 利君v时代经开区创新示范式商务旗舰创新示范经开区科技办公、阳光办公、生态办公典范。商务旗舰经开区首席国际标准舒适办公环境、高端智能化（数字化）、全景观写字楼。支撑A：树立项目新形象创造力散发中心概念浅解：一个颠覆旧办公模式的智慧型企业创造中35、心，再生于一个规划领先的大规模新兴商务区，为xx办公革命竖起了新标志。每个区域版块中都有一个领头羊，往往并不是建筑最高、体量最大的建筑被称为NO.1；而是最具有地区优势代表性、综合品质最高并且有引领性的稀缺价值的楼盘才能被称为NO.1。结合本项所处区域的政治、国际、生态的特点，将本项目标对准市场上以创造、创作为主的中型智力企业，提出“商务环境革命”。以标志性的层高、全通透玻璃幕墙、厅内高生态植被、各层不同的公共环境艺术处理为思想激发平台，突出大厦阳光、富氧、全景观的创新办公特质；以全楼网络联盟在线办公、先进的全自动化商务秘书文仪系统、多功能演示会议厅为技术平台，突出大厦所能提供的创新商务技术服36、务含量，使客户得享一体式的商务、办公、文秘服务。客户接受性分析：目标客户对企业办公形象要求高，有极强的创新意识，主要提供智力型服务，作为智力服务型企业，对固定资产的投资有较强的增殖保值要求，决策者愿意为能促使员工发挥潜能的措施支付一定费用，从而使企业具备更强的竞争力跃入行业一流梯队。北经济开发区作为xx近年来发展最快的城市新中心区域，已具备了高质素、大环境、高升值的良好形象，对智慧、创造性企业有着较强的吸引力。优势分析：超越竞争独创突出主题，可避免写字楼同质化严重的现象，树立项目独一无二的竞争优势；市场占位符合项目特质，卖点突出，形象明确，理念适当超前，引领市场；支撑：提升项目品质和内涵“IB37、U名商总部（INTERNATIONAL BUSINESS UNION）” 概念浅析：“IBU商联”以商业咨询商务联会为主题，突出本厦所能提供之顶尖技术服务含量，及全方位的商务办公场所。以最先进的全自动化商务秘书系统为技术平台，吸引国际知名企业或大型国企公司进驻我厦，客户无需投资在装修、设计、家具、办公文艺等设备上，便能收“购房进驻便可马上开展业务”之效。先租后售、带租约销售，对发展商来说诚属一项成本低、回报高、风险小、灵活性较大的市场营销策略；名商总部北城实力派企业总部基地，国际标准舒适办公环境，经开区甲级写字楼典范。提升项目品质和内涵，巩固“经开区首席创新商务旗舰”形象，超越相关竞争项目；客38、户接受性分析：欲租予一些计划进驻xx市场的国内、外高新企业公司。如许多在本项周边商务考察及长包酒店商用的国际性公司，他们往往需要一、二年的筹备时间。这些公司均乐于选择临时设址于具有最先进及现成的商务设备的办公地点，往往亦因此愿意负担较高的租金。（在国外同类型的商务中心租金往往比纯办公楼的租金要贵上30%）优势分析：超越竞争本厦独创突出主题，可提升形象。并可争取落址竞争项目的知名企业公司移址本项；灵活性只需设置可任意拆移的活动间断，户型弹性灵活，将来亦可整层租予有需求的客户（我方拥市场独有经验，可为发展商提供最先进的全自动化商务秘书系统的技术顾问服务，并欢迎贵方考察成功应用此系统的商务中心项目）39、；成本低统一的商务秘书系统技术先进但成本不高；办公家具方面，建议可与美国HOME ESSENTIALS家具出租集团合作，为办公客户直接提供家具出租服务，按不同要求订制并可随时更换。此来发展商无需负担配置家私的成本；高回报以此商务办公基础功能、设备齐备之条件，并辅以低价始租予知名跨国公司、社团及通过各种媒体有偿与无偿报道与大力宣传，可望在一个年度内将租售价提升15%-20%左右。广告效益国际性企业公司的进驻可提高项目及发展商的知名度。国际知名企业或大型国企公司的发展动态自必吸引国内、外传媒的相继无偿报道导，垂手可得超值的广告效益。资源我方和进入国内的多数外资、合资企业均保持良好的合作关系，时机成40、熟之时，我方可以引进这些外资、合资企业进驻本项目，这将极大提升楼盘档次和楼盘附加值。注：l 上述主题策划再辅以国际水平的物业管理服务，强化项目国际化形象，向准客户保证物业保值及增值能力；l 以“国际知名公司企业进驻本项目”为卖点，创办“IBU名商总部”作主题宣传推广，料能把市场认可租售价上推10-15%；l 上述主题概念在传媒推广市场上本身已甚具新闻价值，能为项目争取到大量的主动软性新闻专访；对发展商来说，可节省大量的硬性广告投放成本，宣传收效与更显著（因真实性高）5租售操控系统5. 分段租售及目标阶段时期推广策略及工作执行租售业绩目标loft写字间策划导入期5/077/07（3个月）制定所有41、策划主题、市场推广及租售操控方案。协助发展商组建市场租售中心。开始选择合作媒体以软性广告形式导入项目卖点及策划主题。就策划主题与目标客户明确合作意向及配合细节。开盘强销期8/0712/07（5个月）以“创造力发散中心”为概念，精心设计策划的宣传推广手法投放市场，打造项目知名度及声势。以“IBU名商”为概念，招徕国际著名办公客户，结合国际知名客户入驻及客户签约仪式盛势开盘。30%(售)20%（售）租售高峰期1/086/07（6个月）全力推广项目热销及IBU商联成立盛况，“重点客户签约仪式”公关活动等。公推最佳楼层及面积吸引高峰期客户。以良好的售后服务，使已签约客户辗转介绍客户。50%(售)45%42、（售）合计80%(售)65%(售)5.建议整、散、售面积分段体调控 5.2.1 LOFT办公空间率先亮相销售，树立项目新形象。 原因：本项产品的主要卖点之一为LOFT办公空间，具备创新、实用、高性价比的特点，再配以“创造力发散中心”的主体概念，强势系统地宣传推广，必将引起xx写字楼市场震动和目标消费群的高度关注，便于迅速提升项目的知名度和影响力，凸显项目核心形象，为项目平层写字间的后继租售工作奠定良好的市场基础。 5.2.2 LOFT办公空间采用从上（部分）而下销售策略，前期形成热销氛围。原因：从上（部分）而下销售LOFT办公空间，主要目的是因为较高楼层的LOFT办公空间便于体现LOFT核心卖43、点，容易形成样板示范效应，刺激目标消费群购买，在项目开盘入市期形成热销的局面。 从而对项目整体的顺利销售起到推动和拉引的作用。 5.2.3 平层写字间前期以49层为主，进行散租，以带动平层写字间部分之租售工作。 原因：以“IBU商联”为平层写字间部分包装主题，突出办公区所具备的创造力内涵。以最先进的全自动化商务文秘系统、演示会议功能为技术平台，抓住政府即将北迁，经开区飞速发展的有利时机，吸引国际、国内的知名企业进驻本项目，以“掀头客户效应”带动平层写字间部分整体租售工作。“IBU商联”租赁部分后期可带租约销售。5.2.4 继后平层写字间1026层以整售、散售并行的方式在市场推出，提升项目内涵及44、品质。 原因：针对“IBU商联”形成的国际品牌企业入驻的牵头效应，趁势推出利君V时代“名商总部”概念，就1026层平层写字间部分，以整售、散售并行的方式在市场推出，以经开区首席国际标准舒适办公环境、高端智能化（数字化）、景观甲级写字楼的项目内涵及品质，吸引经开区乃至xx的实力派企业购买入驻。5.2.5 办公区面积分层整、散销售调控策略 楼层销售面积调控合计面积24-26层半层、整层售予超大型客户（500-2400）8,00010-23层半层、整层售予大型客户（150-759）10,6264-9层 “IBU商联”带租约销售，散卖中小型客户（80-229）6,8314-17层LOFT471171545、,600 调控设定：l 以上建议的面积调控可满足具不同面积要求的客户，包括loft客户（47117417层）、小型面积客户（4-7层IBU 80-150）、中型面积客户（8-13层150-300）、大型面积客户（14-23层300-759）、甚至超大型客户（24-26层500-2,400），吸纳市场各类型要求的购买客户；l IBU商联散租、散售客户安排到较低楼层。因对发展商来说，高/低层销售价差距幅度较大，高层销售可带来较大收益回报。而对客户来说，相信大部分租户因流动性较大对楼层选择不会太坚持；同时较低楼层的小面积写字间划分，总价较低，便于投资。在物业管理角度上，散售及散租户集中于低层将较易于46、管理。5.建议IBU商联租赁定价系统市场直接可比甲级办公物业，如 “数码大厦”“高科广场”及“长安国际广场”，成交租金在￥75-￥80/月/（毛坯房，不含物业管理费）之水平；结合本项的自身特点，IBU商联散租办公面积市场初期租金水平应在￥95/月/（简装，提供办公家具、设施，不含物业管理费）；5.建议销售定价系统5.4.1xx可类比物业价格水平，数码大厦、高科广场、长安国际广场的市场报价在65008500元/平米，xx市写字楼市场06年平均价格在5073元/平米，本项目整体销售平均价格应在5800元/平米较为合适。5.4.2本项目平面写字间部分在426层，按本项目整体销售平均价格5800元/平47、米标准，结合北经济开发区甲级写字楼市场价格行情，本项目平面写字间部分销售均价在5500元/平米较为合适，一般来说写字楼越向上价格越高，本项目均价层为13层，层差按市场行情50元计，26层价格为6500元/平米，4层起价为5000元/平米。5.4.3本项目LOFT写字间部分在417层，按本项目整体销售平均价格5800元/平米和平面写字间部分5500元/平米销售均价标准，结合北经济开发区商住、写字楼市场价格行情，本项目LOFT写字间部分销售均价在6200元/平米较为合适，均价层为10层，层差按市场行情100元计，17层价格为6900元/平米，4层起价为5600元/平米。5.4.4建议销售价格敝司在48、本项“经开区创新示范式商务旗舰”的正确定位之上，增加 “创造力散发中心”+ “IBU名商总部”等独特卖点，辅之以先进灵活的销售策略，相信本项市场价值每平米可增加200元，即整体销售平均价格应在6000元/平米，市场报价一般比成交价上浮3%,建议市场报价在原有价格基础上上浮200元/平米左右。5.4.5裙楼部分价格依据我方对xx市商业整体行情的了解，结合本项目的品质，我方对价格作如下规划一层：13800元/平米二层：9800元/平米三层：8800元/平米均价保持在三层12000元平米对外报价可以在该价格的基础上上浮10%15%。重要说明：裙楼部分作为本项的配套，按照国际纯甲级写字楼操作惯例，运营49、方自己持有不做销售，本项也不例外。5.5制胜租售策略5.5.1 分段招商租赁期建议项目可采取分段销售期。待项目基本包装完成，通过“创造力散发中心”概念，以智慧型企业进驻、投资客户热购为契机在市场中轰动亮相，一开始树立项目高端、热销的形象；接下来启动“IBU商联”策划主题，引进掀头之国际名牌办公企业客户后，趁势推出“名商总部”，力争12个月达到60%-70%的销售率。采取循序渐进的优惠期，不仅能让发展商投资资金回笼快，而且是项目最差位置及早推售，加强人气，对客户创造“羊群心理”，以免留下项目推出位置面积不能均衡的隐患，达到整体促销的目的。5.5.2 平面写字间IBU商区高租金回报面积可连租约出售50、建议平面写字间部分IBU商区高租金回报区，可连带租约出售于投资买家。现xx市场开始涌现一批投资买家，以投资回报为前提，能直接确实掌握到投资回报前景将有助坚定此类买家落实投资购房的信念5.5.3 灵活的付款方式建议可为客户提供以下的不同付款方式，以灵活性尽量扩大销售市场客户层面。 全款特惠： 客户原则上以一次性付款方式购房，但实际上市场操作一般为认购时先付10%订金，7个工作日内签订正式销售合同时再付80%楼款，余款10%在产权移交时支付。此方式最受发展商欢迎，因资金回笼快，常予此类付款方式之客户折扣优惠。 按揭贷款： 客户在与发展商签订正式销售合同并支付50%之首付款后，在发展商的配合下与指定51、银行办理“房屋抵押按揭贷款手续”，银行审批手续完成后发放剩余50%房款一次性予开展商，产权则抵押予银行，客户在此后最长10年期限内每月供款连按揭利息定时付予银行，按揭贷款期满后银行解押房屋产权还予客户。此类付款方式在购房市场上最为普遍。 连租代售：发展商先将物业出租后连同所收租金及租约义务一并转售与投资买家。因已存实际的租金回报保证，投资商作出投资分析后便能做出准确投资决定，效率高，为近年市场逐渐冒起的主流购房方式。先租后售：发展商先与客户签订租赁合同（认购合同作为附件），在租赁期满后与同一客户履行买卖合同，并将租赁期限内已收租金5070%折抵购房款，客户需交纳总房款的5%-10%作为后期购房52、订金（成交价则在前期签订租赁暨认购合同时定）。 目标客户：在短期内欲投资，但现手头上资金尚缺的成熟客户群体。特别是一些中外合作商户，前期外方贴助租金，可充抵日后中方独立购房房款。特殊按揭：客户向发展商支付25%首付款后，由发展商提供共50%房款的正式发票，协助客户正常办理银行按揭手续（发展商实际已取得75%的房款）。其余25%欠发展商之首付款客户在12年内分期付清。 目标客户：想利用现有资金最大限度购置房产的客户群(如手头上现有150万可作首期欲揭买约300平米，现值￥10,000/建平之房产客户，现可按揭购置600平米之同类物业)。 特殊要求：需由客户向发展商提供与25%“代垫首付款”等额的53、抵押担保。折扣回收：发展商承诺在客户购房2年后，客户可保留要求发展商按80%总房价回收的权利。两年后要求发展商回购的客户量实际非常小，而对发展商来说8折回购20%的房价利润高于2年房租，实无损失。 目标客户：手头资金充裕但经营发展不稳定的客户群体。 售后保租：在签订正式买卖合同后，发展商与客户签订一份保租服务协议，在一定期限内，发展商每月向业主支付固定金额的房屋租金，业主授权发展商对其物业进行商务出租行为，收益归发展商所有。 目标客户：针对有投资商铺意向但要求投资回报具稳定性的客户群。 特殊要求：发展商向业主支付的固定保租金额应低于该单元出租价10%15%。 出售使用权：发展商以相当于总房款的54、35%60%的价格出售给客户1020年的房屋使用权（特别是对项目内部不具备出售产权条件的部分），并允许客户在使用年限内将使用权转手。目标客户：预算较低但不在乎数十年后发展的短线投资客户群。特殊要求：需一次性付款，并且客户须承诺转租价将不低于单元的市场出租价格。已租补折：客户一次性向发展商支付不低于房款总额的80%后，与发展商签订2年的使用权暂委合约。2年内由发展商对该房屋进行出租经营，租金收入归发展商所有，2年后该房屋归还业主使用；对发展商来说2年租金收入可充抵约20%的优惠折扣金额。目标客户：具有投资购买商铺意向，但目前租约未到期的客户群，8折优惠对此客户特具吸引力。国外银行向本地三资企业提55、供按揭： 由美国CITIBANK花旗银行或香港东亚银行北京分行向中国境内银行无法提供贷款服务的三资公司提供贷款，且贷款金额可达70%，年期可达15年，客户首付、月供及利率均以美元或港币结算，可使发展商及客户减低RMB贬值风险，但利率较国内正常贷款利率高0.3%。此2间国外银行只对商铺销售及受看好物业提供此类贷款服务。已咨询具备相关条件。目标客户：具购房意向但在本市无法正常按揭贷款的三资商业网络集团，为数不少。6.项目包装及推广宣传建议6.1有效且具针对性的市场宣传推广l 新项目投放市场，需要精心设计的系列市场推广计划，建议整体推广方案需兼备；l 突出主题：才可在中竞争楼盘中脱颖而出，吸引市场买56、家，争占租售份额；l 连续性：推广方案要策略性规划至紧紧相连，不可脱节；除了软、硬两性广告推广外，还要考虑推行主题公开活动，如“创会新闻发布会”、“创造力散发中心样板开放日” “国际知名企业进驻利君IBU商联”及“名商总部重点客户签约仪式暨新闻发布会”等达到促销的目的。l 主要广告策略：前期（导入期）：制作电子楼书、楼盘网页、专题杂志式读物，此阶段宣传的意义在于对项目进行预热，引起社会关注，为后期宣传及销售做铺垫。本阶段一般以企业新闻策划为主要宣传方式。全面销售阶段(开盘期、强销期)：此阶段以导入期为基础进一步扩大项目知名度，不过因为有了销售任务，所以在企业新闻策划的基础上增加了硬性广告，且宣57、传面市频率也有所增加。形成入市的第一个高潮。至强销期，有步骤的运用大众媒体(报纸、广播)进一步提高提升产品形象。各项销售工具全部到位。此时的广告投放和销售有力配合，促成更高的成交额，减轻收尾工作的压力，同时发挥软性文章的理性诉求配合宣传，为后期工作做准备。消化尾房阶段(持续期、收尾期)： 在本阶段，项目内外装基本完成，进入现房入住阶段。一般此阶段以大客户销售为主，利用报纸做已成交客户证言式广告，以维持消费者的记忆度，增强买家和潜在消费者的信心。收尾期主要采取：脉冲式发布策略，减少发布频率，但维持较长的发布时间，大众性媒体广告发布较少，专业性媒体较多。6.2项目包装及推广工具推广工具用途说明（158、） 项目楼书l 设计独到及创作精美的楼书能为潜在客户带来眼前一亮的第一印象；标志项目尊贵档次及引发客户进而资讯的兴趣。（2）宣传单张l 与楼书配套完成之系列宣传品，可用于邮递予目标客户，并于后述主题公关活动配合执行。（3）技术指南l 满足对项目技术设施要求较为严格的客户。（4）模型l 在项目未竣工及周边绿化环境未形成前展示予客户项目具体规模，室内布局设计及与其竣工后效果的宣传工具。（5）临时租赁部/样板间家具摆放l 在IBU商联精装修之样板间摆放精装家具，明确展示使用效果，精致豪华的样板间能满足决策者的置办欲。（6）展板l 与模型配合置放于租售处，目的在于点题项目卖点。（7）现场围墙l 具备直59、接效用，销售热线一目了然，费用低、广告时效性强，但须里外申办及处理城管及工商部门批文及关系。（8）现场VI展示品l 同一主题系列的纸杯、信纸、信封、制服、资料带等。6.3宣传推广渠道效用分析及可用性建议宣传推广渠道特色及有效性分析项目可用性建议报章、杂志（硬性广告）l 传统推广手法无突出效果；l 费用过高（黑白版约7万元/版/天，套红版约9万元/版/天，彩版约12万元/版/天）（建议一定频度使用：因采敝司建议策划主题已深具新闻价值，可在形象重新包装后采用1012次，略表发表商实力）报章、杂志（软性广告）新闻稿或专访的形式，从第3者及专家的角度对项目做出客观分析；成本较低，但效果预期更佳。（配合60、本项主题概念炒作，建议可连续6个月内择合适媒体执行共30次）机舱杂志（软+硬性广告）在国内、外航班杂志国航之翼、西北航空等上对目标客户群（企业决策领导及具投资实力之商家）在固定的飞行时段内作“困兽”宣传推广（建议可结合软、硬性广告以减低成本）网站推介在针对性网站（搜房、搜狐、新浪网）上建设网页或在首页上做Banner及热房推介。网页覆盖国内、外20个重要城市，每天超过5，000，000的页面浏览作为推广平台（由于成本不高但具直接促销效果，建议使用并可做网上“最佳商业楼盘点评”）户外广告建议采用多块户外路牌广告（建议采用户外路牌广告，可增加项目认知度、商务气氛及改善周边环境。）主题促销公关活动通61、过举行针对性及具吸引力的公关活动，广邀目标客户及媒体记者感受现场楼盘热销气氛，从而达到促销及提高项目知名度的目标。在写字楼房产推广市场上已证实具关键收效且费用可适量控制。7. 项目经济效益分析7.1影响因素及预测预定7.11 可租售总面积假设项目办公部分可销售面积为42000建筑平米（LOFT部分：15600平米；平面写字间部分：26400平米），策略性以销售为主，出租予品牌企业为副。7.12销售均价LOFT部分平面写字间部分6200元/平方米5500元/平方米7.13项目月成交租售面积假设2007年9月1日前完成项目基本包装，包括资料的制作及现场租售中心的投入使用，项目的LOFT部分部分销售62、周期估计为9个月，平面写字间部分销售周期估计为12个月（预计2008年6月项目交房入驻）。9/0710/0711/0712/071/082/083/084/085/086/087/088/08总/累计面积（%）LOFT部分月销售成交（月计）2%4%4%3%2%2%3%5%5%/30%平面写字间部分月销售成交（月计）1%2%2%2%2%4%4%4%5%5%5%5%41%注： 以42000平米的总面积（其中63%即25366为平面写字间，37%即19965为LOFT），策略上以销售为主，平面写字间销售业绩目标定为41%（累计），LOFT销售业绩目标定为30%（累计），在12个月的销售周期内总体可达63、到的业绩目标为总面积的71%。 7.14 销售付款方式 单位：月/%9/0710/0711/0712/071/082/083/084/085/086/087/088/08LOFT部分一次性付款按揭付款分期付款/35%15%50%35%20%45%40%25%35%40%3525%40%40%20%40%40%20%40%40%20%40%40%20%40%40%20%40%40%20%40%40%20%平面写字间部分一次性付款按揭付款分期付款/30%20%50%30%20%50%30%20%50%45%30%25%45%30%25%45%30%25%50%40%10%50%40%10%50%464、0%10%50%40%10%50%40%10%7.15各阶段销售付款方式的回款时间 一次性付款则假设在签约当月内一次性收回全款 按揭付款一般在签约当日首付50%之后，2个月办妥按揭手续后，银行直接把剩余50%房款拨付给开发商 分期付款则假设在签约当日交纳总款的50%，3个月之后交纳总款的30%，在3个月之后交纳总款的20%7.16工程进度预测月份9/0710/0711/0712/071/082/083/084/085/086/087/088/08 主体封顶 交房入住7.2项目租售收益预算 9/0710/0711/0712/071/082/083/08LOFT部分销售收入月租售收入平面写字间部分65、销售收入月租售收入小计 单位：元/月4/085/086/087/088/08总计LOFT部分销售收入月租售收入平面写字间部分销售收入月租售收入小计172830000分析： 从整个项目07年9月正式销售到08年8月最后一笔款到帐，整个项目的收入为1.7283亿元人民币。 虽然销售目标达到以后，每个月还会产生一定的IBU商联租金收益。 以上的租售收入预算是以毛利计算的，其中没有计算租售成本（项目包装、项目宣传推广、租售佣金、销售管理等）。8.xx优势及建议合作方案8.1 xx简介 xx 是一家国际房地产顾问公司，致力于为世界各地的客户提供专业创新的国际房地产投资及商业解决方案，业务遍及40个国家，66、共设200间分公司，包括欧洲、中东、澳洲、印度、印尼、泰国、日本、马来西亚、新加坡、香港、台湾及中国大陆。现时，xx旗下聘用超过10,000名房地产专才，在40个国家设立200家分公司为世界各地之投资者、物业用户及其他客户提供国际水平的一站式房地产顾问服务，包括环球企业顾问、物业代理、物业投资、估价及顾问、物业管理、研究及顾问及建筑顾问等，全方位照顾客户在物业发展周期内各个阶段的不同需要。目前，xx为全球客户管理着超过4,000个专案、物业面积逾8,000,000平方米。我们庞大的客户群包括本地及国际基金、地区及中央政府、物业公司和持有商厦、商铺及住宅物业的企业。在中国大陆，xx在北京、上海、67、深圳、广州、大连、天津、重庆、杭州、成都、武汉及郑州均设有分公司，为不同规模的项目提供物业管理顾问服务及担任实质管理工作，对不同省市的物业投入使用的不同要求及规范均有深入了解，为发展商提供切合实际之意见，使物业发展及管理能顺利展开。根据客户的需求和业务目标，我们籍着扩大收入来源和充分发挥物业的潜在价值，为客户争取最大的物业效益。8.2 优秀业绩 xx 为近年来在北京运营较为成功的商业房地产运营服务公司，1998年至今，成功操作招商租赁的总代理商业项目，包括：首都时代广场（12万）、远大中心（6万）、中国国际科技会展中心（20万）、华夏银行大厦（4万）、浙江大厦（4万）、盛宏大厦（5万）、中国兵68、器大厦（6万）、金码大厦（10万）、及世纪金源二期（15万）等；2005年始投入参与其他城市知名商业项目包括：浙江国际文化商业中心（15万）、郑州地湖别墅商业楼（15万）、太原北信广场（10万）等均获得同样成功的租售业绩；2006年初进军xx市场后，作为项目总顾问完销xx曲江6号（25万）、三天100%出售曲江6号商铺（2万）、及接手四个月内租售西部国际广场60%总面积（12万）等，实际业绩优秀。在敝司及核心管理层过往所参与操作的商业项目市场策划及总代理过案中，均根据1. 项目发展商公司企业的背景管理模式、2. 不同市场的操作要求、3. 商业项目自身特殊情况，而针对性地与发展商订立合作或聘用模69、式。其中选出近年于北京及外地所操作较具代表性的项目过案，并介绍如下：项目发展商位置规模（平方米）项目管理模式业绩海港城商场香港九龙仓集团香港尖沙嘴200，000（商业）商业策划招商部高级经理（9294）100%（出租）时代广场香港九龙仓集团香港铜锣湾150，000（商业）商业策划招商部高级经理（9294）100%（出租）国内“时代广场”系列（北京、上海、重庆、武汉）香港九龙仓集团北京长安街上海南京路重庆解放碑武汉沿江大道90，000（商业）80，000（办公）70，000（公寓）中国房产部总监统管市场策划及租售（9497）共均8090%（6个月）天津安信广场香港安信集团天津南开区200，00070、（商业）总经理统筹项目开发、招商、管理（9092）90%（8个月）远大中心中国远大集团北京亚运村10，000（商业）40，000（办公）策划/营销/物业管理/总代理（98）商业75%办公65%（6个月）中国国际科技会展中心北京北辰集团北三环30，000（商业）30，000（酒店）50，000（办公）50，000（公寓）策划营销总代理（99）商业90%办公85%公寓90%（9个月）浙江大厦浙江耀江集团北三环30，000（商业）20，000（办公）15，000（酒店）策划营销总代理（9900）商业100%办公95%（5个月）西湖文化广场浙江耀江集团杭州中央广场区50，000（商业）30，000（办71、公）20，000（酒店）策划顾问（9900）只策划未销售辉煌时代大厦北京辉煌世纪集团北京中关村20，000（商业）30，000（办公）策划营销总代理（01）商业（100%）办公（70%）（7个月）中国兵器大厦中国兵器集团北京紫竹桥15，000（商业）30，000（办公）策划营销总代理（02）商业（100%）办公（85%）（8个月）金码大厦北京城建集团北京学院路20，000（商业）20，000（酒店）30，000（办公）策划营销总代理（03）商业（100%）办公（70%）（9个月）盛鸿大厦北京元鸿集团北京华威桥15，000（商业）30，000（办公）经营策划、租售及物管部（04）100%整售（872、个月）北信广场北京国际投资有限公司太原长风路150，000（商业）商业策划总顾问（04）50%（3个月）布瑞克国际商务中心郑州布瑞克集团郑州伏牛路25，000（商业）20，000（酒店）20，000（办公）总经理经营策划、租售及物管部（05）商业（90）办公（85）（10个月）xx曲江6号商铺xx万业房地产公司曲江雁南路22，000（商铺）350，000(住宅)总顾问（06）100%（3天）xx西部国际广场西部投资集团南二环/高新路交界40, 000（商铺）65, 000(办公)租售总代理商业（75）办公（50）（4个月）8.3专业操盘 拥有于国内一线城市、香港及国外成功开创高档商业房地产项目73、租售业务之纪录。所操盘统筹的新上市楼盘（无论是以总代理形式或骨干队伍受聘统管形式）均于租售市场上独创佳绩（见上5.1）； “首都时代广场”、“中国国际科技会展中心”、及“浙江大厦”分别于1998、2001、及2002年晋身北京年度十大热销楼盘之列。所操作楼盘得以获得理想的租售业绩，主要得力于前期专业及切实的创意策划、完善的营销管理手法、市场公信力号召同业合作引介、市场客户网络资源、及发展商的大力配合支持。8.4 策划优势 敝司董事陈念舜出身于东南亚龙头开发商“香港九龙仓集团”，受聘作为中国区市场总经理为集团于国内5大城市(北京、上海、重庆、武汉、大连)所开发的“时代广场”项目统筹市场策划工作，74、取得全面之成功。“时代广场”系列项目在各大城市均成为当地商业项目地标，显示敝司掌握于中国各大城市根据当地市场特色而为所代理项目成功策划之道。 敝司于2001年统筹“中国国际科技合展中心”的策划营销工作，在京城首创“数码港大厦”的主题概念大获成功，项目热销，北京当时众多项目争相仿效以“数码港系列”为策划主题。 2002年敝司为北京北三环“浙江大厦”（原“深房大厦二期”）项目重新策划包装；前半年只销售5%（成交价￥9，500/建平），敝司接手后经重新策划包装，7个月内热销95%，且成交价攀升至￥13，000/建平的高水平，震动业界。 获发展商聘委为其“辉煌时代大厦”项目的全程总顾问，敝司结合该项在75、北京中关村西区高档甲级物业之特点，以法国巴黎“蓬皮度式创造力发散基地”作为项目推广主题，提倡办公与艺术完美结合与统一，获评为2003年市场三大策划创意奖。8.5 客户网络由于近10年敝司及管理层均先后于国外及国内大城市（北京、上海、深圳、重庆、武汉、成都、大连、太原、杭州、郑州及xx），以发展商、总代理、或总顾问之身份掌管具档次规模商业项目的市场营销工作，故不断积累及建立了与国内外高端商业客户网络的合作关系，其中大部分商业客户更聘委敝司作为“独家代理”，全权代表其于各地选址开业事宜，部分名单（包括适合可向其推介本项的客户）列表如下，请恕名单冗长，未克尽录(部分具业务代理关系的商户名单请见前文376、-6部分)：8.6 建议合作方式及优点分析如有幸获贵司对我们专业能力、操盘经营、策划创意及庞大客户资源的认可，能为如此具有市场开发潜力的本项贡献一己所长，敝司及本人将启动各方面的业务资源，深信定能在最短期间为项目以最有利的租售条件完成招商、租赁及销售任务。考虑到本项目特性及我们所能提供最有效之专业服务，特建议如下之两种合作模式并分析优点如下：项目“总代理”方案操作形式双方公司签订“总代理合同”全权委托我司负责项目之策划、租售、及招商经营工作，我司派驻总监、经理及业务员现场执行各方工作优点分析l 发展商人力资源投入较少l 总代理公司专业品牌可提供项目知名度l 建议合作条件合作聘用条件（/0/）项77、目营销、招商暨推广“总代理”方案业绩目标合作期限内，项目销售率75%骨干队伍现场销售专队（总监1名+销售主任4名）外围招商招售队伍（招商经理1名+招商主任3名）推广策划专队（策划总监+平面设计师+文案主任）附带外围招商中介服务xx及各地“xx”商业中介代理部提供外围商户引介服务（免收费）项目策划费用￥58000/月予总代理公司租售佣金（i） 销售（写字楼）（ii） 租赁（底商）达到业绩目标（予公司）达不到业绩目标（予公司）成交价2.5%2个月成交价1.8%15个月 注：不含物业管理费结 语以上为敝司为利君集团所开发的“利君V时代”项目所针对性编写的营销招商暨推广“总代理”方案；主要总结了敝司的资源优势及专业经验，能为贵司项目所能提供的专业高效租售服务。在此，重申敝司对参与贵司项目招商及租售工作的信心和诚意。谨此，期盼贵司领导的英明决断。