1、旭生粤深钢工改项目营销执行报告分享,1.本案与以往操作项目的区别2.目前市场上工改项目的操作案例及盈利模式3.结合开发商要求与案例参考下项目组的操盘思路,本案与以往操作项目的区别,本体指标位置及交通项目四至地块现状周边市场现状项目限制条件本案存在难点,1,本体指标,项目地块呈窄条梯形状，地块相对规则方正，东西方向平均距离约150米，南北方向约420米，总建面144330平米,1#宿舍27层,2#宿舍27层,3#厂房19层,4#,5#,6#,7#,8#,9#,10#,11#,14#,13#,12#,位置及交通,项目位于深圳市宝安区松岗街道芙蓉路以南，与主干道不相邻，且周边环境会对本项目产生遮挡，2、区域内可达性及昭示性弱,区域内可达性：目前仅可通过芙蓉路转区间小路到达项目，距离主干道芙蓉大道约520米，东侧有一条规划道路，道路等级偏低；昭示性：项目东侧为规划道路及在建工业园，南侧为自然山体，西侧为农民房及高压线，北侧为已建成工业区，昭示性较差。,项目四至,周边多为工业园区、农民房以及未开发荒地，南侧有自然山体，整体经济环境较差，生态环境尚可,项目地北侧为已建成低层小型工业园，外侧临芙蓉路,北,南,东,西,项目地东侧临路（未命名），路对面为在建低层工业园，项目地仅运行一路公交车，运行区域在松岗片区内，终点至马田公交总站,项目地南侧为农民房及自然山体,项目地西侧为农民房及高压线,地块现状,地3、块北段（一期地块）已经建设了1栋高层琦丰达大厦和2栋宿舍，二期待建1栋高层产业楼宇、2栋宿舍及11栋低层,项目现已建成一栋写字楼及两栋公寓写字楼已正常投入使用公寓西栋已投入使用，东栋仍在进行装修工程（图3、4）,项目地原有工棚及水塘均已拆除并开挖基坑目前基坑分南北两块，北侧基坑挖掘完成并已浇筑基坑支护，南侧仍在挖掘作业阶段（图1、2）,项目地,1,4,2,3,周边市场现状,片区内产业业态电子行业占比超过50%，片区内租金及物管费均较低，有企业入驻的厂区租金在15-25元/之间，物业形象不佳,根据项目一期已投入写字楼入驻企业行业分析已入驻约91家企业，其中约50家为电子科技行业，占比54.95%4、约21家为实业行业，占比23.08%约10家为仪器生产行业，占比10.99%约5家为咨询、顾问行业，占比5.49%其他行业，如装修、服饰、文具、物流、及物业管理公司各一家，占比5.49%,注：高新行业在该片区内部分工业园区内租用写字楼将会享有政府补助，约为每平米3元,项目限制条件,受工改政策影响，本项目销售对象、销售比例及产权分配情况等均受到一定限制,销售比例仅产业楼宇的50%,城市更新项目改造后形成的工业楼宇可分割转让部分仅有50%。,产权分配情况多套物业共用一个产权,项目除产业楼宇可售50%部分外，剩余物业（含1栋高层、2栋低层产业楼宇、2栋宿舍）产权不可分割。,销售对象必须企业名义购买,5、受让人（即销售对象）须是依法注册登记的企业，且必须符合产业准入条件并通过各区（含新区）产业主管部门依法进行的资格审查。,去化难点,项目自身属性一般，销售目标较高，需寻求非常规方法解决项目销售渠道及价格支撑点,本项目地块主干道不相邻，且周边环境会对本项目产生遮挡，区域内可达性性及昭示性弱；周边多为工业园区、农民房以及未开发荒地，整体环境较差；片区内产业业态以电子行业最多，占比超过50%，片区内租金及物管费均较低，物业形象不佳；受工改政策影响，本项目销售对象、销售比例及产权分配情况等均受到一定限制。,可售部分销售单价突破15000元/权衡销售速度与销售价格的关系，实现项目整体价值最大化；打造特色产6、业园，构建项目知名度，树立企业新品牌形象，便于后期取地。,项目属性,销售目标,市场现有案例参考,中粮商务公园深业U中心深圳湾生态科技园,2,现有销售方式,目前市场现有工改项目销售方式主要分为：以租代售、全部销售、半租半售三种模式,对比市场现有工改项目销售方式，针对本案而言，该如何选择最佳销售模式？,参 考 案 例,以租代售模式,中粮商务公园,依据周边同类产品租金计算使用期总租金支出，折算单价，与销售单价间的差额即为客户利润空间,以租代售模式,中粮商务公园租金反算低于片区现有租金，客户认可度较高，本项目反算后与周边对比无明显优势，不宜全部以租代售,直观体现租赁回报率；避免租售分类难题，统一定价，7、统一模式，便于开发商操作；后期便于小业主转让手续办理，只需与开发重签租赁合约即可；,没有独立产权证，租赁客户无法使用物业办理公司融资；只接受一次付款或分期付款模式，客户仅可办理个人消费贷支付，资金压力大；不可进行市场化推广；,优点,缺点,以租代售模式解析,可借鉴、但本案不适宜全部采用此类销售模式,市场销售模式,深业U中心,根据政策规定补偿地价，获得销售权 配套部分按市场评估补缴地价产业用房部分分割转让：（工业用地基准地价+办公用地基准地价）*50%产业用房部分整体转让：按照工业用地基准地价补缴,该项目属城市更新项目，通过补缴地价，实现物业全部销售，且可实现独立产权证,市场销售模式,该模式优点利8、于本案，但前期要求开发商补缴地价，增加前期成本，销售溢价难度更高，故不能采取全部产权销售模式,单户拥有产权证，客户可以使用物业为企业融资市场化营销，可以正常进行项目推广；销售后产权归属小业主，开发商免去管理压力；,工改项目准入门槛需以公司名义购买；,优点,缺点,市场销售模式解析,本案不适宜采用市场销售模式,半租半售模式,深圳湾科技生态园,因带有可售部分，政策允许进行市场化推广，利于项目知名度持有租赁部分按照市场价格出租，租金年涨幅5%，实现开发商长期收益保障,依照用地限制，产业楼宇部分50%出售，实现快速回款；50%持有出租，实现长期利润,半租半售模式,半租半售模式兼带市场销售模式优点，但不能9、完成本案快速回款目标，可借鉴，但不宜全部采用此类销售模式,利用产业园定位争取政府补贴，吸引产业导入型客户集中流入；企业准入门槛高，保证进驻企业实力及行业特性，产业园成型有利好，营造长期发展环境，提升客户认知，推升溢价空间；,准入门槛高，可面向企业群体受限制性明显；,优点,缺点,半租半售模式解析,可借鉴、但本案不适宜全部采用此类销售模式,销售模式选定,采用销售+以租代售模式，最为适合解决本项目情况,工改市场常用销售模式选定,可部分借鉴,不适用于本案,可部分借鉴,项目操盘思路,核心价值梳理项目属性定位与房联宝结合下的推广渠道营销节点铺排,3,项目属性界定,根据项目自身素质条件，凝练三大核心优势,项10、目地处前海辐射与航空新城双核驱动，助力门户新城松岗，城市群发展主轴脉络确立唯一市一级产业升级与城市更新“双试点”，打造高端产业基地综合服务区,项目南侧为自然山体，未来建设有规划道路。东侧为东方顶尖高尔夫球场，西侧为市政绿地,项目十分钟可至南光高速、广深高速，一小时交通圈汇通珠三角中心商圈，未来无缝连接外环大道,具备休闲生态资源,南光高速、广深高速环绕,新城中心、产业功能衔接区,关键词 One 社交型生态办公,核心价值梳理,项目周边具备良好的生态社交环境资源，能有效的嫁接高端产业商务圈层活动，为企业的未来发展创造合作机遇,东方顶尖高尔夫球场,五指耙水库自行车环道,五指耙水库拟规划游船俱乐部,项目11、周边的东方顶尖高尔夫球场、五指耙水库等生态环境资源，利用定期举办高端圈层的营销活动，能有效的嫁接高端产业商务圈层之间的产业链合作机会，为企业的产业发展创造了合作空间。,核心价值梳理,花园式产研办公生态群：集生态办公、企业独栋、产研一体的花园式园林建筑生态群,1.商务感极强的立面风格：简洁而不失细部、高档而不俗气，充分适应产业升级后的高标准的企业形象要求。,2.花园式园林厂房：围绕中心花园景观展开园林景观设计，重点营造园区主入口以及中心花园，合理利用园区主入口地形高差，巧妙的连接主入口与园区内部景观。,3.科学合理的人车动线规划：在园区北、东、南侧各设一个车行出入口，保证园区的车行（货车与小客车12、）交通顺畅，在车行出入口处分别设置一个地下车库出入口，同时保障“生产区”与“生活区”人行分流的有效交流。,花园式园林办公生态群,关键词 Two 西北高速动脉,核心价值梳理,占据西北门户交通路网，是从西北部进入深圳的首经之地，助力高新产业集群区与广州、东莞产业区的经济命脉联系,深圳西部高新技术产业服务中心雏形显现区域板块价值如虎添翼,占据西北门户交通路网临近广深高速、G107主动脉、南光高速等交通路网，助力宝安高新产业集群及高端配套产业和珠三角的经济命脉联系。,关键词 Three 门户新城,核心价值梳理,门户新城西部发展轴、唯一的市级产业升级与城市更新“双试点”区域，齐聚着众多高新产业链“一站式13、”集群办公,西部发展轴由南山蛇口通过深港西部通道向南联系香港，向北经前海中心、航空城、沙井、松岗，联系东莞西部并通往广州。,门户新城,门户新城崛起唯一市、区确立的产业升级和城市更新“双试点”，产业规划的三轴、四片、六园区格局，通过引进龙头企业，打造极强的高端制造业、电子科技研发、制造业等集群产业基地高新园区。,项目核心价值梳理One占据深圳西北高速交通要道Two坐拥山水高尔夫生态资源Three门户新城独揽产研优势,财富动脉EOD生态高新企业公园,属性定位：西北交通要道高新产业门户社交生态办公,财富动脉：毗邻广深高速、G107国道、南光高速边40分钟直达福田、东莞、广州等周边工业经济区域，交通物14、流方便,EOD（ecologicalofficedistrict）即释 绿色生态型、企业办公商务区生态环境（依势项目周边水库、市政绿地、顶尖高尔夫球场）,企业公园：即集合“高新园区门户生态办公企业独栋产研”为一体的国家高新产业政策与资源支持的桃花源产业高新商务园区。项目毗邻新兴产业带黄金区域,旭生 企业公馆,31,整体推广案名建议,Question 项目销售问题,项目自身属性一般，且受工改政策影响，有较多限制条件，我们如何突破限价，达到既定销售目标？,世联Answer参考市面案例寻求最优解决方案打破常规销售模式缔造旭生销售传奇,推售策略分析,土地性质限制销售,拿地出让合同中签约条件限制：1.项15、目总建面8万，仅产业楼宇部分可以对外出售50%（约2.3万），宿舍等配套不可出售2.可销售部分限价7000元/3.工改项目销售受限，仅限企业购买条件限制下存在的问题：产业楼宇可售部分50%，如何安排推售？超出50%部分采用什么策略进行销售？限价7000元/，可售面积仅约2.3万，如何实现利润最大化？,本案推售难点在于因土地性质导致限制严苛，突破限价困难,推售产品分析,方案一：高层、低层产业各销售50%，其余不可售部分及宿舍采用租赁的形式1.高层产业楼宇与低层产业楼宇各销售50%；2.其余宿舍、剩余高低层产业楼宇采用以租代售形式。该方案存在的问题：可售部分较难划分，无法保证利润最大化；可售部分无16、附加价值，仅通过搭板改造费用，客户较难认可；此方案下项目分为三个大阶段，分别是厂房销售期、厂房租赁期、宿舍租赁期，营销周期较长，且每换一次节点需重新蓄客并重新做推广铺排，对开发商营销费用需求较高。,方案一：高低层产业楼宇销售50%，其余物业采用租赁办法,可售部分高低层工业厂房各销售50%其余租赁,推售产品分析,方案二：低层产业（6#-14#）整层销售，高层产业楼宇及剩余低层产业部分采用以租代售的形式低层产业楼宇因地块方正完整，工期统一，可整体销售，高层产业楼宇采用以租代售形式。该方案的优势：租售部分划分清楚；可售部分产品形态统一，易说服客户；此方案下项目销售周期短，低层厂房销售期与厂房租赁期可17、同时进行，极大的节约了营销费用及人力成本；低层产业楼宇赠送面积大，溢价空间相对较大，是本案的价值点，整体销售有利于项目实现利润最大化。,方案二：低层产业楼宇销售，高层产业楼宇以租代售，公寓租赁,推售产品分析,综合考虑突破限价、节约营销成本、销售周期等因素，推荐方案二,方案一：高层、低层产业各销售50%，其余不可售部分及宿舍采用租赁的形式,方案二：低层产业（6#-14#）整层单位销售，高层产业楼宇部分及剩余低层采用以租代售的形式,推荐方案,可售部分高低层工业厂房各销售50%其余租赁,开发时序分析,优先推售高层产业楼宇会产生市场推广难题，难以树立项目形象，也为后续低层产品销售制造困难,方案一：高层18、产业楼宇以租代售先推售，树立项目形象等待产业区规模成型后推售低层可售楼宇，基于低层产品高赠送而实现更高溢价,低层产品赠送面积大，可操作的溢价空间较为充足，叠加每年的租金上涨幅度，二批推售时可获得更高利润。,高层产业楼宇作为项目形象最佳的产品，优先推出后则后续产品没有足够的市场续航能力；松岗地区客户对于以租代售形式的接受程度有待考量，若一期入市效果不佳，会给二期制造极大压力。,优点,缺点,开发时序分析,优先推售低层产业楼宇便于塑造项目形象，同时为以租代售部分叠加市场口碑及租金上浮的溢价空间,方案二：优先推售低层产业楼宇，打造项目形象，树立高层产业楼宇为项目标杆，在低层产品价值基础上进行溢价,低层19、产品工期快，优先入市，在推广阶段可以树立整个项目形象，支撑售价。以租代售部分次年入市，叠加租金上涨部分，且受利于低层产业楼宇销售利好，顺势产生高溢价,低层产业楼宇赠送面积大，高层产品溢价难度大于低层产品,优点,缺点,开发时序分析,综合考虑市场推广，产品价值，项目总收益等方面因素，建议先销售低层产业楼宇部分、再开发高层产业楼宇部分,项目只能有50%的产业用房可售，由此我们销售型物业必然是项目高价值部分，所以将低密度产品进行销售，作为后期持续开发的现金流的重要来源；若先开发“高层产业用房”，第一与我们销售型物业的选择界定相违背，这类物业只能有大红本，不可分割销售，只能“以租代售”方式，在松岗商务市20、场发展处于萌芽阶段，周边密集着类似的厂房或者产业用房的前提下，客户对该类产品的接受度低，若首期入市没实现良好的销售口碑及客户反馈，后期低层产品的价值则无法凸显，最终名利双失；以低密首期入市，可打造”深圳西北门户，首个墅级EOD生态高新企业公园”概念，吸引松岗及周边产业客群后期开发高层产业用房可作为项目形象标杆，在一期销售型物业取得良好成绩的情况下顺势提升价值,产业楼宇价格支撑,不同的物业形态达到突破限价、快速去化的目的,低层产业楼宇（销售）总价组成=限价内单价*整层面积+赠送面积租赁单价*赠送面积*12个月*使用年限*6折（让利）+赠送面积*搭板费,高层产业楼宇（以租代售）总价组成=租赁单价*21、整层（或半层）面积*12个月*使用年限*6折（让利）,低层产业楼宇（以租代售）总价组成=租赁单价*整层面积*12个月*使用年限*6折（让利）+赠送面积*12个月*使用年限*3折（让利）,产业楼宇价格支撑,租金单价选择采用浮动收益算法，保守估计每三年租金涨幅5%，则得出40年内租金均价为35元/平米,附送租金收益算价=25+25*（1+5%）+25*（1+5%）2+25*（1+5%）3.25*（1+5%）13/14=34.997 元/平米/月35元/平米/月,浮动租金之和,价格变动次数,公式=浮动租金之和（租金基准价+逐次涨价总和）/价格变动次数（使用年限/涨价年限间隔+1）,产业楼宇价格支撑,22、可售部分独立价格计算整体均价可达15383元/平米，总销售额达3.61亿,可售低层产业楼宇整层价格构成（每层按652计）,低层产业楼宇（6#-14#）总建面约23472，不含附加值，按均价15383元/计，低层产业楼宇部分销售额预估3.61亿。该部分赠送面积租金让利共计1.24亿。,注：一层赠送面积大，层高6米，使用价值大，故均价远高于二-四层,产业楼宇价格支撑,低层产业4#、5#以租代售预估收益0.74亿,以租代售部分（低层产业楼宇）价格构成（单价计算面积按照652）,低层产业楼宇（4#、5#）总建面约5216，按均价13945元/计，低层产业楼宇部分销售额预估0.74亿。该部分赠送面积租金23、让利共计0.84亿。,注：低层产业楼宇以租代售没有产权，则租金让利需要更多折扣，以说服客户接受,产业楼宇价格支撑,高层产业楼宇均价可以达到10332元/平米，预估销售额1.94亿,以租代售部分（高层产业楼宇）价格构成,高层产业楼宇总建面约22258，共19层，按标准层16层、均价10332元/计，高层产业楼宇部分销售额预估1.94亿。该部分赠送面积租金让利共计1.29亿。,注：产业楼宇基准租金按照租金浮动收益的均值计算，取35元/平方米,产业楼宇价格支撑,仅产业楼宇整体预估销售额约6.29亿,注：产业楼宇基准租金按照租金浮动收益的均值计算，取35元/平方米,其他部分价格支撑,宿舍部分按松岗小产24、权房预估可收益1.76亿，车位全部租赁41年最大收益0.69亿,松岗小产权房整体稍差的售价约3000-4000元/，好一点的约5000-7000元/左右，且为纯粹的居住区，交通相对便利，配套相对发达，本案与之相比无户型优势、无交通配套优势，周边为工业性厂房，预计客户可接受峰值约5000元/,产业楼宇价格支撑,本案整体高低产业楼宇、宿舍部分、车位部分整体销售额约9亿,除此之外，我们还能从哪些方面提升项目价值？,软性服务提升,价格支撑中需要软性服务提升，作为价值点，为项目营造溢价空间，提升客户对项目信心和期望,建议本案的软性价值提升可分员工服务及企业服务两部分,营销中心：打造具有亮点的营销中心“企25、业体验中心”,特色企业体验中心打造：将整个项目中最具昭示性的位置、最具有展示性的高层产业楼宇的大堂作为营销中心，全力打造，并且考虑到外墙采用玻璃的透明材质，建议可在前厅进行艺术品展示，个性化的天花造型，提升项目高端品位形象；功能设置：营销中心可设置影音厅、游戏体验区、儿童游乐区、工法展示区等；时间节点：5月底营销中心装修完成及软装购买到位6月20日营销中心及所有区域清洁完成,营销中心展示,将高层产业楼宇的大堂打造成全新企业体验中心,样板展示区：,样板房展示,样板展示主要需体现项目的大尺度高拓空间,样板房选址：将低层产业楼宇的12号楼作为样板展示间进行展示选址理由：距离营销中心距离最近，增加客户26、体验过程中的舒适感样板展示建议：一层：大堂精装展示二层：办公环境情景展示三层：艺术概念性样板展示四层：清水展示,其他展示,样板展示主要需体现项目的大尺度高拓空间,园区展示,停车场展示,园林内指示牌、地线、水景绿植及小景展示到位,地面预留停车位，方便客户使用,是否展示到位、服务提升 客户就会愿意为之买单？,梧桐岛项目处于航空新城范围，着重打造生态园区环境以及产品形象，展示效果好,案例分析,泰华梧桐岛,规划设计独栋写字楼，最高不超过9层，产权面积4000-7000不等交通便利，临近宝安大道，地铁一号线固戍站超低容积率，规划有2万平米生态湖区；在设计方面，三面环绕外廊阳台，标准层18米大跨距，电梯厅27、也可自然采光；大厅挑高6M,形象展示以领先片区十年为标准，超低容积率，打造生态总部独栋,租金远高于周边同类型物业水平，致使客户抗性大，不接受项目价值，最终市场表现极差，入市一年左右，零企业入驻,案例分析,泰华梧桐岛,产品形象,车库导视,园区实景,项目优点项目产品形象非常好，生态环境氛围极佳从产品命名、园区标示等细节，融入浓厚的文化气息，配合项目定位，增强展示效果市场表现项目入市初期以100元/平米租金均价招商，后降价至70元/平米，年涨幅10%。同时政府扶持中小型创意、文化型企业入驻，给予20元/平米补助经市调，周边产业办公产品租金在30-50元/平米，项目降价后仍高出市场价格约50%，客户抗28、性大，目前企业入住率零，仅个别商业配套有意向进驻,案例分析,研祥智谷项目定位较高，产业楼宇用途规划明晰，目前有规划中商业配套，未来可解决周边配套缺失问题，提升隐形价值,研祥智谷,划分产业楼宇功能定位，1栋甲级写字楼，1栋配套公寓，1栋机械厂房，1栋电子厂房写字楼底层三层划分为商业配套,合理划分产业楼宇规划定位，着力打造建筑细节，完善园区配套,项目在解决园区配套缺失问题，引进食堂、便利店等服务，但由于定价高于市场，周边厂房竞争分流严重，自2013年10月入市以来，市场表现不理想，空置率极高,甲级写字楼,餐厅吊顶,餐厅桌椅,小桥流水,案例分析,厂房,研祥智谷,项目优点项目展示效果较好，广场、园区细29、节展示到位产品硬件配置齐全，写字楼配备中央空调、2台备用发电机、12部电梯引入大型食堂，解决员工就餐难题，另有便利店等配套商业进驻，软性服务细节较好市场表现项目入市以40元/平米租金价格吸引南山企业搬迁进驻经市调，周边产业办公产品租金约25元/平米，项目高于市场价格，且周边同类型竞品较多，价格普遍与市场价持平，导致该项目目前入驻率较差,通过分析泰华梧桐岛及研祥智谷，得出通过捆绑销售提升附加价值，突破客户心理,案例分析总结,客户抗性总结区域市场问题：泰华梧桐岛与研祥智谷都面临着区域内同类型物业相对饱和，且价格高出区域市场太多，松岗及光明的市场相对封闭，客户认知受限，价格超出心理承受范围；附加价值30、问题：项目只租售纯产业物业，无其他附加价值，政府补贴限制严苛，导致大多数客户无法享受补贴，买方心理觉得“占不到便宜”，对项目认可度较低。之于本案的参考意义区域市场问题：泰华梧桐岛及研祥智谷与本案相似，都处于一个较为封闭的市场，客户的实力与心理对于价格承受都较为受限，而打破这种现象需要待区域整体开放，耗费时间较长，不建议从此方面入手；附加价值问题：可通过改变传统销售方式，在本项目本身受限价影响的情况下，通过物业捆绑售卖的方式，提高产权部分的单价，让客户觉得其他捆绑下的物业是自己“占到了便宜”。,本体指标,项目地块呈窄条梯形状，地块相对规则方正，东西方向平均距离约150米，南北方向约420米，总建31、面144330平米,1#宿舍27层,2#宿舍27层,3#厂房19层,4#,5#,6#,7#,8#,9#,10#,11#,14#,13#,12#,捆绑销售价格支撑,可售部分独立价格计算整体均价可达23963元/平米，总销售额达5.62亿,可售低层产业楼宇整层价格构成（每层按652计）,捆绑销售价格支撑,低层产业4#、5#以租代售预估收益0.79亿,以租代售部分（低层产业楼宇）价格构成（单价计算面积按照652）,捆绑销售价格支撑,高层产业楼宇预估销售额2.83亿,以租代售部分（高层产业楼宇）价格构成（每层按1172计）,高层产业楼宇总建面约22258，共19层，按标准层16层、均价15105元/计32、，高层产业楼宇部分销售额预估2.83亿。,注：产业楼宇基准租金按照租金浮动收益的均值计算，取35元/平方米,捆绑销售价格支撑,捆绑销售后整体销售额约9.58亿，为本案销售额峰值，此种模式下比传统模式可增加约5800万销售额,推广平台推荐房联宝 因开发商并无其他在售项目，且需推广前置、营销费用相对紧张的情况下，建议引入房联宝平台。房联宝是基于世联行规模化发展形成的专业和客户优势，利用互联网、移动互联网的渗透效应，整合房地产交易价值链，以团购优惠的形式，形成完美的房地产O2O整合交易平台。,推广建议,建议通过房联宝平台打包整合线上线下推广资源，开发商无需花费营销费用，即可达到短时间快速去化的目的,33、营销费用预估：目前市场上在售工改项目的营销费用占比在2.0%-2.5%之间，反算至本项目6亿左右的销售额，营销费用约在1200万-1500万之间。,推广建议,综合考虑本项目的营销诉求，建议项目伊始阶段采用房联宝模式一，主要打包推广解决营销费用问题,房联宝三大服务模式,推广建议,综合考虑本项目的营销诉求，建议项目伊始阶段采用房联宝模式一，主要打包推广解决营销费用问题,房联宝三大服务模式的适用范围和价值,推广建议,建议通过房联宝平台打包整合线上线下推广资源，开发商无需花费营销费用，即可达到短时间快速去化的目的,模式一：团购平台，部分团购信息服务费支付第三方费用,客户,房联宝,团购信息服务费：约房价34、的1-1.5%,开发商其它营销费用,除留存的业务运营费用外，主要代开发商支付营销费用。核心服务模式：,推广费用,现场导客,团购信息服务费抵2.5-4倍折扣,例：客户交20万元团购费，申请购房优惠,反算2.5倍，则变成20万抵50万，相应抵扣价格重新返回价格表中,推广形式：通过房联宝整合关键路段户外广告牌资源；投放内容：以传递项目形象及节点信息为主，同时可为项目截留关键道路目标客户；主要针对项目区位和品牌进行价值释放；投放位置：广深高速松岗路段（南行）；持续时间：内部推介会开盘（持续）。,推广建议,整合关键路段户外，传递项目形象及节点信息，截留目标客户,线上推广1：户外广告,推广形式：在行业协会35、网站做专题介绍链接、也可以通过在协会内部的杂志刊物进行软文炒作等。；投放内容：介绍项目的基本情况、未来区域升值潜力和本身所具备的商务办公条件；目的及效果：通过在协会内部的一些资源渠道进行推广，能够让协会成员在第一时间内接触并了解到项目的信息，迅速地抓住企业客户的关注度；持续时间：营销中心开放开盘（持续）。,推广建议,行业刊物及网站发布项目信息，直击企业客户,线上推广2：协会网站报刊,渠道介绍：针对项目的品牌、区位、生态资源价值和整体产品介绍在主流报纸及专业的杂志刊物进行专题介绍，能够最直接让相应的产业客户接触了解到我们项目的信息，也可以在一些商务场所，如航空杂志上进行刊登，抓住潜在的商务投资客36、户；投放内容：主要针对节点时间的营销动作进行预告和炒作；持续时间：营销中心开放前后一周。,推广建议,专题介绍，让相应的产业客户最直接接触了解到项目的信息,线上推广3：报广及专业杂志,投放形式：房信网/搜房网等房地产网站的A1广告位置及“大闪屏”，同时项目官方微博，微信、网络论坛等正常炒作；投放内容：主要针对节点时间的营销动作进行预告和炒作；投放网站：搜房网、房信网；投放时间：售开、样开、开盘前一周；持续网络软文炒作。,推广建议,重大节点前在热门网站进行硬广投放，吸引客户关注,线上推广4：网络硬广,新闻稿软文炒作,网络论坛帖子炒作,推广建议,热门网站的网络软文及微信自媒体持续炒作，保持持续发声,37、线上推广5：网络炒作及微信自媒体,微信自媒体,网络炒作：（持续）投放计划：选择搜房、房信这两个门户网站进行广告投放投放形式：房信网/搜房网网站的新闻稿软文、论坛帖子炒作；同时项目官方微博，微信等正常炒作；活动完成后的跟踪：在营销中心开放后，各大地产网络媒体、微博、微信、论坛掀起对项目进度进行持续报道。微信：（持续）传播要点：创造项目自己的风格，最大限度释放项目信息，全民参与互动，转发抽奖，且必须到营销中心领取“缤纷好礼”。,推广形式：在项目周边制作大型户外落地牌、地块围挡、并在楼梯上悬挂灯光字及楼梯条幅等；推广内容：根据节点释放项目价值点；,推广建议,项目制作落地牌及围墙、楼梯条幅灯光字，精准38、锁定周边客户,线下推广1：落地牌及围墙、楼梯条幅灯光字,渠道形式：通过企业官方邮箱统一推送项目推介信息，或者可以直接把邀请卡、优惠申请单一同附上通过直邮直接投递到企业信箱，同时附赠一些带有项目logo的小礼品，邀请客户到营销中心参观；持续时间：营销中心开放开盘（持续）。,推广建议,定向直击目标客户，并能给客户以尊贵感,线下推广2：企业邮箱直邮,渠道形式：在区域周边重要路段路杆、围栏或墙体上贴项目信息点（电话）、聘请兼职人员在人流量大的位置派发项目资料传单及海报等；持续时间：营销中心开放后每周两天（截止时间视情况而定）。,推广建议,低成本投入，定向直击目标客户,线下推广3：传单、海报派发及小广告39、,投放位置：电梯框架可覆盖宝安各工业区，与项目目标客群对位度较高，通过在前期投放电梯框架广告，建立项目市场知名度；投放内容：针对项目的区位、品牌和生态资源条件进行内容设计以及信息释放；投放时间：营销中心开放开盘。,推广建议,产业园内电梯广告，覆盖产业及产业上下游客户,线下推广4：电梯框架,1.世联内网条幅在世联内部资源网投放项目宣传条幅和项目推介；2.内部邮件推介针对世联华南区域的所有员工发送内部宣传邮件，保证每周2封的高频率；3.世联内部短信 申请世联内部员工资料发送短信；4.世联微信微博与论坛每日进行热点项目信息推送；,业内造势：通过世联内网条幅、邮件，世联短信、微博等网络平台达到项目在业40、内的传播,推广建议,通过世联资源，在行业内传播及造势,价值传递,西北门户生态产业园,推广主题,第一阶段：以线下为主，以渠道全面覆盖本地，拓客定向锁定周边客户,项目城市价值+区域价值,传播渠道,线上传播：网络/微信/报广/户外,线下拓客：电梯框架/派单/call客/围墙/楼体条幅,策略,第二阶段：线上线下齐发力，线上抢占要塞，高举高打，区域渠道全面覆盖,第三阶段：加强线上推广，线下以展示为主，建立项目品质感，增强客户体验,高调起势，提前预热 建立形象，传递价值，客群圈定,精神宣导，价值释放、赢取未来；集中爆破，价值大于价格,顺势销售，价值兑现,松岗核心产业聚集地,超高使用率+车位公寓全套搭配生态41、园,项目形象+核心价值,线上：网络/短信/电视电台/报纸/微信,线下：围墙/条幅/CALL客/拓客/社区框架广告/商圈拓展/社区村委,线上：网络新闻论坛炒作/微信/报纸,线下：围墙/条幅/灯光字/松岗高端场所覆盖/商圈拓展/社区村委横幅/CALL客,项目品质+园区生活,登记客户50批，诚意客户15批,登记客户100批，诚意客户30,2016年7月售楼处开放,2016年8月样板房开放,2016年6月入市,第二阶段价值传递,第三阶段产品体验期,蓄客要求,登记客户400批，累计认筹80批,推广,第一阶段形象塑造,2016年10月1日开盘,节点铺排,营销铺排及各阶段目标,派单/企业团购/世联CALL客42、组,活动配合,片区内陌拜,推广策略,客户拓展,西北门户生态产业园,推广主题,第二阶段价值传递,第三阶段产品体验期,第一阶段形象塑造,关键动作：全片区巡展，吸引目标客户关注，建立一定的品牌、市场影响力，为营销中心开放积累客户。,线上：户外/网络/微信/报广,线下：电梯框架/派单/call客/围墙/楼体条幅/直邮,传递价值,以项目为主，辅以区域发展及圈层炒作，树立项目高形象,蓄客目标,登记客户50批，诚意客户15批,营销细化,第一阶段（营销中心开放前）,2016年7月售楼处开放,2016年8月样板房开放,2016年6月入市,2016年10月1日开盘,企业陌拜、圈层活动,活动配合,营销中心开放、企业43、论坛,推广策略,客户拓展,松岗核心产业聚集地,推广主题,关键动作：各渠道齐发力，线上以推广为主，集中引爆，短期爆破，建立市场影响力；线下以展示和活动为主，建立项目品质感，增强客户体验感；全方位释放项目价值。,线上：网络新闻论坛炒作/短信/微信/微博/报纸,线下：围墙/条幅/灯光字/高端场所覆盖/商圈拓展/社区村委横幅/CALL客,传递价值,注重项目本身价值的强力灌输，形象深化,蓄客目标,登记客户100批，诚意客户30批,第二阶段价值传递,第三阶段产品体验期,第一阶段形象塑造,营销细化,第二阶段（样板展示区开放前）,2016年7月售楼处开放,2016年8月样板房开放,2016年6月入市,201644、年10月1日开盘,活动配合,暖场活动、圈层论坛,推广策略,超高使用率+车位公寓全套搭配生态园,推广主题,关键动作：项目样板房开放信息释放，致美样板，全城巨献，加强城市核心醇熟生活方式的引导,线下：围墙/条幅/灯光字/CALL客/社区框架广告/拓客商圈拓展,传递价值,样板展示区开放，项目精工品质展示，项目价值兑现,蓄客目标,登记客户400批，累计认筹客户80批,第二阶段价值传递,第三阶段产品体验期,第一阶段形象塑造,线上：网络/短信/电视电台/报纸/微信/微博,营销细化,第三阶段（开盘前）,2016年7月售楼处开放,2016年8月样板房开放,2016年6月入市,2016年10月1日开盘,Thanks for your time,