1、核心指标财务指标中南方净利润中南方净利润率营销指标不含税总货值不含税整盘均价两费费率营销费率管理费率成本指标不含税总四项成本账面成本支付对价高层住宅售价敏感性分析销销售售价价格格（货货值值：万万元元；售售价价：元元/平平；车车位位：元元/个个）不不含含税税总总货货值值高高层层住住宅宅底底层层商商业业销售价格（货值：万元；售价：元/平；车位：元/个）不含税总货值高层住宅底层商业考核指标11057.434.05%272,72716216.225%2.50%92,86550062,400车车位位楼楼板板价价（元元/平平）支支付付总总价价（万万元元）销销售售净净利利率率高层住宅售价敏感性分析销销售售价2、价格格（货货值值：万万元元；售售价价：元元/平平；车车位位：元元/个个）销售净利率下楼板价车位0%8%9%销售价格（货值：万元；售价：元/平；车位：元/个）10%11%12%13%14%15%销售净利率下楼板价XX项目盈利预测表0占地面积66667容积率2.5计容建面166667序号项目内容含税金额不含税金额增值税税款可售单价/方说明1销售收入300,000272,727 27,2732开发成本114,121105,87182496,3522=3+4+53土地成本50045003.1 土地成交价500450030可抵扣税款的土地款4四项费用101,11492,86582496,0675 开发间3、接费12,55612,5565.1 财务费用7,3065.2 管理费用资本化5,250管理费用70%6期间费用17,2506.1 营销费用15,0006.2 管理费用2,250管理费用30%7附加税费2,2838土地增值税50,0479税前利润97,277销售收入-开发成本-销售税金-土增税10 企业所得税24,319按营业利润25%计所得税11 税后净利润72,957税前利润-所得税12 销售净利率%26.75%税后净利润/销售收入13 缴纳增值税50,04719023销项税额-进项税额（2016年5月前土地进项税不可抵扣）14 股权溢价61,900无票成本15 项目净利润11,057扣除溢4、价后净利润16 项目净利润率4.05%扣除溢价后净利润率17 毛利润102,673销售收入-开发成本-附加税-股权溢价18 毛利率37.65%19 中南权益比例100%20 中南方净利润1105721 中南方净利润率4.05%附表2 分业态土增税测算类型普通住宅附表2.1 土增税应征标准参数附加税费比例12.00%类型普通住宅土增税预交比例（%）3.00%土增税比例增值率适用税率可售面积（M2）166666.6820%0%单价（万元/M2）1.6450%30%一 销售收入272,727100%40%二 开发成本105,871200%50%土地成本450200%60%四项成本92,865开发间接5、费用12,556其中，财务费用7,306附表2.2 土增税成本计算方式辅助表三 城建税和教育费附加2,283土增税成本计算方式1 11.据实列支四 土地增值税50,0472.按5%利息费用土地增值税成本132,796*此处勾选土地增值税成本计算方式，1为据实列支，2为按5%利息费用土地增值额139,932土地增值率105%土地增值税税率50%土增税平均税负率18.35%可售建面166667增值税=增值额x适用税率-扣除项目x速算扣除系数非普通住宅不分类型适用税率速算扣除系数30%0.00%30%0.00%40%5.00%50%15.00%60%35.00%2=3+4+5可抵扣税款的土地款销售收6、入-开发成本-销售税金-土增税按营业利润25%计所得税税前利润-所得税税后净利润/销售收入销项税额-进项税额（2016年5月前土地进项税不可抵扣）无票成本扣除溢价后净利润扣除溢价后净利润率销售收入-开发成本-附加税-股权溢价附表2.2 土增税成本计算方式辅助表1.据实列支2.按5%利息费用*此处勾选土地增值税成本计算方式，1为据实列支，2为按5%利息费用注：白色区域需填写，灰色区域自动输出。若项目为资产转让，需手动修改土增税计算方式（后续完善）。融资类型额度利率上浮比例前融312008.00%50.00%开发贷576834.75%30.00%规划指标占地面积容积率计容面积总建筑面积66666.7、672.5166667213333商业33333.34售价（精装）22000别墅0售价（精装）0多层住宅0售价（精装）0小高层住宅133333.3售价（精装）17000高层住宅0售价（毛坯）0自持部分0精装0地下车库46666.67 地下车位比例80%配套用房0车位单价（万元）10车位个数4762 车位出售比0%可售车位（个）0 车位货值0.00四项成本总建面213333可售面积编号成本科目建筑面积（m2）建面单价（元/m2)四项成本1.2前期工程费2133332401.3建安工程费1.3.1商业33333.33526001.3.2别墅001.3.3多层住宅001.3.4小高层住宅1333338、.3438001.3.5高层住宅001.3.6自持部分001.3.7地下车库46666.66945001.3.8配套用房001.3.9精装售楼处120025001.4基础设施费5001.5公建配套设施220贷款年限土地税票开具时间管理费费率营销费费率1201505312.50%5.00%1商务条件土地总价原始票据地上可售货值30000062400500总货值300000原始楼面价30.00 不含税总货值270270实际楼面价3744 财务费用7306亩单价624 可售单方土增3003楼面溢价3714 项目税后净利润72957可售楼面价3744 含税开发成本114121整盘均价18000 不含税9、整盘均价16216股权溢价61900 中南权益比例100%土地增值税50047 中南出资比例100%项目净利润11057 项目净利润率4.05%中南方净利润11057 中南方净利润率4.05%166667可售比78%目标成本（万元）单方成本（元/m2)进项税率建面单方可售单方101114606751202403075.66%80633378048389.63%86674065200000005066723753040000000210009841260注：白色区域需填写，灰色区域自动输出。若项目为资产转让，需手动修改土增税计算方式（后续完善）。四项成本00030014181066750064010、9.09%46932202820.00%219905100序列分项目指标备注地块指标面积（亩）100100投资参数容积率2.52.5商务指标亩单价（万元）600600原始票据（万元）500500居间费用4.00%4.00%设计指标商业占比20.00%20.00%设计填报别墅占比0.00%0.00%多层占比0.00%0.00%小高层占比80.00%80.00%高层占比0.00%0.00%自持部分占比0.00%0.00%配套用房0.00%0.00%车位地下车位占比80.00%80.00%车位配比面积100100车位平均面积3535车位可售比0.00%0.00%营销指标商业2200022000营销填11、报别墅2500025000多层住宅1600016000小高层住宅1700017000高层住宅1600016000车位1010精装售楼处12001200资金指标中南出资比例100.00%100.00%财务填报中南权益比例100.00%100.00%前融比例50.00%50.00%上浮比例50.00%50.00%前融期限1 1开发贷上浮比例30.00%30.00%开发贷年限1 1配套指标公建配套费220220投资填报基础设施费500500前期费240240管理指标营销费率5.00%5.00%管理费率2.50%2.50%建设成本商业26002600成本填报别墅35003500多层住宅3200320012、小高层住宅38003800高层住宅38003800自持部分25002500地下车库45004500精装售楼处60006000配套用房25002500建设成本成本填报10 持有商业估值计算表科目建面单方总额合计业态商业单位（万元）一、商业估值 商业持有年限：10.005.005.005.00 年 持有商业的前10年日均租金：元/平米/天 对应投资回收期要求：12.5016.7016.7016.70 年 对投资回报率要求：8.00%6.00%6.00%6.00%年息 单方估值：0.000.000.000.00 元/平米0.00二、减成本及费用 建设及前筹成本：元/平米0.00 管理费用比率：2.513、0%2.50%2.50%2.50%管理费用：0.000.000.000.00 元/平米0.00 财务费用估算年限：1.501.501.501.50 年 财务费用成本年息要求：8.00%8.00%8.00%8.00%年息 财务费用0.000.000.000.00 元/平米0.00三、土地成本 土地成本：0.000.000.000.00 元/平米0.00 建筑面积：平米0.00 契税税率：3.00%3.00%3.00%3.00%3.00%其中：契税0.000.000.000.00元/平米0.00 价外费用0.000.000.000.00元/平米 土地出让金0.000.000.000.00 元/平米0.00说明一般政府要求持有5或10年；建筑面积单方！根据文件要求选择，检查根据文件要求选择，检查万元万元万元万元万元，包含契税建筑面积。万元，契税万元万元，不包含契税