1、长长兴兴国国际际大大酒酒店店东东侧侧地地块块项项目目测测算算(容容积积率率2.42.4高高层层）1、经济技术指标（1）占地面积：23511 平方35（2）容积率：2.4（3）建筑面积：70906m2（4）地上建筑面积：56426m2其中住宅面积：48266m2 商业面积：7635m2（原则按照地上建筑面积15%考虑本次少做只做2层不做3层）物业经营用房面积226m2（按照地上建筑面积4考虑）物业办公用房面积169m2（按照地上建筑面积3考虑）公用设备用房变电所面积130m2地下建筑面积：14480m2（按照每户车位30平米储藏室6平方考虑）（不经济建议少做地下面积）绿化面积：7053m2（按照2、土地面积的30%考虑）户数：402户（按户均120平米计算）（8）可售面积：55901m2 住宅面积：48266m2 商业面积：7635 m2 可售车位：402个2、成本测算成成本本分分项项编编号号成成本本分分项项单单价价数数量量小小计计备备 注注0101开开发发成成本本380,382,354380,382,35401-0101-01土土地地费费5,608,62235197,760,000197,760,000元01-01-01土地取得价款5,445,26435192,000,000元/亩01-01-01-01土地出让金01-01-01-02动拆迁补偿或安置费01-01-01-02-01动拆迁3、-货币安置01-01-01-02-02动拆迁-房屋安置01-01-02土地契约税5,760,0000.0301-01-03办理土地权证费用01-01-99其他土地费01-0201-02前前期期工工程程费费12,951,80712,951,80701-02-0101-02-01勘勘测测、设设计计费费2,779,4532,779,45301-02-01-01勘测费270,906141,81301-02-01-02工程设计费3570,9062,481,721方案及施工图各15元/平方01-02-01-03景观设计费27,05314,10701-02-01-04精装修设计费5000001-02-01-4、05专项设计费270,906141,81301-02-01-99其他设计相关费001-02-0201-02-02三三通通一一平平工工程程费费600,000600,00001-02-02-01场地平整(土方回填)01-02-02-02施工道路、临水、临电工程费600,00001-02-02-03临时设施费01-02-02-99其他三通一平费01-02-0301-02-03行行政政及及经经营营性性收收费费9,359,6359,359,63501-02-03-01城市建设配套费5070,9063,545,31650元/平方01-02-03-02人防易地建设费2,4001,4183,403,504建面5、*2%*240001-02-03-03墙改费570,906354,53201-02-03-04白蚁防治费270,906141,81301-02-03-05水电增容费01-02-03-06散装水泥专项资金1270,906850,87601-02-03-07质量监督费01-02-03-08防雷检测费370,906212,71901-02-03-09信报箱费、门牌费570,906354,53201-02-03-10空气检测费370,906212,71901-02-03-11建筑地方高等教育费01-02-03-12低压检测费270,906141,81301-02-03-99其他行政及经营性收费（排污）6、270,906141,81301-02-0401-02-04可可研研及及环环评评费费270,906141,81301-02-0501-02-05招招标标管管理理和和代代理理费费170,90670,90601-0301-03配配套套设设施施费费212,719212,71901-03-01幼儿园01-03-02学校01-03-03会所01-03-04人防防护设施费用01-03-05居委会01-03-06消防站01-03-07物管用房工程费01-03-08交通设施工程费270,906141,81301-03-99其他配套设施费170,90670,90601-0401-04基基础础设设施施费费17,27、95,73617,295,73601-04-0101-04-01供供电电工工程程费费01-04-01-01区外供电线路工程费1,200,0001公里外线01-04-01-02区内供电工程费12570,9068,863,29101-04-0201-04-02供供水水工工程程费费（含含消消防防环环网网）1570,9061,063,59501-04-0301-04-03天天然然气气工工程程费费2070,9061,418,12601-04-0401-04-04水水系系排排水水工工程程费费01-04-0501-04-05中中水水系系统统费费01-04-0601-04-06集集中中供供暖暖费费01-04-8、0701-04-07区区外外道道路路雨雨污污水水工工程程费费01-04-0801-04-08区区内内道道路路雨雨污污水水路路灯灯工工程程费费4070,9062,836,25301-04-0901-04-09智智能能化化工工程程费费01-04-09-01通讯工程费（电话）370,906212,71901-04-09-02有线电视工程费1470,906992,68901-04-09-03楼宇对讲工程费370,906212,71901-04-09-04监控系统370,906212,71901-04-1001-04-10代代征征绿绿地地建建设设工工程程费费01-04-1101-04-11环环卫卫设设施9、施工工程程费费170,90670,90601-04-1201-04-12自自来来水水远远程程抄抄表表系系统统270,906141,81301-04-1301-04-13清清洁洁水水系系统统170,90670,906 商业面积：7635 m201-0501-05建建安安及及装装修修工工程程费费148,273,414148,273,41401-05-0101-05-01建建筑筑工工程程130,676,69901-05-01-01桩基工程及地下工程2,40014,48034,751,81901-05-01-02主体工程（土建）1,70056,42695,924,88001-05-01-03其他分包工10、程01-05-01-04代垫综合保险费01-05-01-05代垫施工用电、用水01-05-01-06商品砼01-05-01-07甲供材料01-05-01-08基坑维护01-05-01-09现场签证01-05-01-10机械台班费01-05-01-11人工费01-05-01-12其它(协调费)01-05-0201-05-02安安装装工工程程17,596,71501-05-02-01电梯等设备及安装检测4070,9062,836,25301-05-02-02消防卷帘喷淋报警通风工程（地上）8056,4264,514,11201-05-02-03消防卷帘喷淋报警通风工程（地下）12014,4801,11、737,59101-05-02-04水电工程（高层）12070,9068,508,75901-05-02-05水电工程（多层）01-05-0301-05-03公公共共部部位位装装修修工工程程170,90670,906大堂电梯厅标准层01-0601-06环环境境景景观观工工程程费费（绿绿化化）3007,0532,115,9902,115,99001-0701-07工工程程相相关关费费1,472,6891,472,68901-07-01监理费20,00024480,00024个月01-07-02咨询费370,906212,719造价费01-07-03定额外专项检测费1070,906709,063桩12、基检测定位放线、管道测量、地形测绘费01-07-04工程测量费用01-07-05保险费01-07-99其他工程相关费170,90670,906审图费01-0801-08工工程程后后续续成成本本001-08-01工程维修整改01-08-02后期完善01-08-03工程漏项完善01-08-04功能更改01-08-05物业管理需求01-08-06商业管理需求01-08-07工程赔付成本01-08-08决策成本01-0901-09不不可可预预见见费费300,0000202销销售售费费用用2,590,6602,590,66002-01销售设施建造费02-01-01售楼处设计费02-01-02售楼处建造费13、02-01-03售楼处装修费2,00000 商业面积：7635 m202-01-04样板房建造费2,00000装修费02-01-05样板区环境建造费500绿化景观02-02销售设施运行费用5,00024120,000每个月5000水电费02-03营销人员人工成本15,00024360,0006人02-04营销人员行政办公费150,0002300,00015万/年02-05建筑模型设计制作费100,00002-06调研、推广、代理、广告费（项目）300,00002-07调研、推广、代理、广告费（公司）02-08交易相关手续费556,426282,13202-09维修基金2056,4261,12814、,52802-10其他销售费用0404管管理理费费用用2,000,0002,000,0002 24,000,0004,000,0002年04-01人工成本04-01-01员工薪资04-01-02员工福利费04-01-03员工保险费（社会保险)04-01-04住房公积金04-01-05培训费(职工教育经费)04-01-06招聘费04-01-99其他人工成本04-02行政办公费用04-02-01招待费04-02-02会务费04-02-03办公费04-02-04差旅费04-02-05交通费04-02-06保险费04-02-07运输费04-02-08技术开发费04-02-09通讯费04-02-10房租15、(租赁费)04-02-11折旧/摊销04-02-12物管能源费(水电费)04-02-13空置房物管费(修理费)04-02-15捐赠支出04-02-16税金04-02-18咨询、审计、法律和上市服务费用04-02-99其他04-99其他管理费0505财财务务费费用用0 005-01利息收入05-02利息支出05-03金融机构手续费0606税税款款0 0长兴为预征12%商业面积：7635 m206-01营业税及附加06-02所得税06-03土地增值税06-04水利建设专项资金06-05印花税06-06综合规费总总成成本本小小计计386,973,014386,973,014元按按建建筑筑面面积积计计16、算算的的单单位位造造价价70,90670,9065,4585,458元按按容容积积率率面面积积计计算算的的单单位位造造价价56,42656,4266,8586,858元按按可可售售面面积积计计算算的的单单位位造造价价55,90155,9016,9226,922元3、销售收入估算序号内容面积（m2)低限中限单价(元/m2)销售总额(元）单价(元/m2)1 住宅48,2667,500361,998,1147,8002 商业7,63520,000152,700,00023,0003 车位40270,00028,155,40975,000合计542,853,523以以100m2100m2户户型型偷偷抢17、抢20%20%面面积积变变成成120m2120m2 户户型型后后折折算算单单价价：6,2506,2506,5006,5004、利润估算序号内容低限中限高限备注1 销售收入542,853,523582,249,548609,183,932元2 开发总成本386,973,014386,973,014386,973,014元3 所有税金92,285,09998,982,423103,561,268（1）*17%总税收含土增税4 税税前前利利润润155,880,509155,880,509195,276,534195,276,534222,210,918222,210,918元5 税税前前利利润润率率18、40.28%40.28%50.46%50.46%57.42%57.42%7 7 税税后后利利润润63,595,41063,595,41096,294,11196,294,111118,649,649118,649,649元元8 8 税税后后利利润润率率16.43%16.43%24.88%24.88%30.66%30.66%（7 7）/（2 2）商业面积：7635 m2亩8411.381906 元/m2土地价3504.742461 元/m2楼板价（原则按照地上建筑面积15%考虑本次少做只做2层不做3层）（按照每户车位30平米储藏室6平方考虑）（不经济建议少做地下面积）方案及施工图各15元/平方按19、按建建筑筑面面积积 计计算算的的建建安安单单价价70,90670,9061,9631,963元/m2按按容容积积率率面面积积计计算算的的建建安安单单价价56,42656,4262,4672,467元/m2按按可可售售面面积积计计算算的的建建安安单单价价55,90155,9012,4902,490元/m2大堂电梯厅标准层桩基检测定位放线、管道测量、地形测绘费每个月5000水电费长兴为预征12%高限注：通过偷抢面积的方法变相提高容积率增加住宅套数和单套面积，销售总额(元）单价(元/m2)销售总额(元）提高单套价格获取额外利润，见左图卖高限8000元每平米折算后376,478,0398,000386,131,322单价为6667元或更低或使用面积可更大，可见卖到8000不是没有175,605,00025,000190,875,000可能，则税后利润率为30.66，该项目有一定可行性。30,166,51080,00032,177,610582,249,548609,183,9326,6676,667中限备注元元（1）*17%总税收含土增税元元（7 7）/（2 2）注：通过偷抢面积的方法变相提高容积率增加住宅套数和单套面积，提高单套价格获取额外利润，见左图卖高限8000元每平米折算后单价为6667元或更低或使用面积可更大，可见卖到8000不是没有