1、徐徐州州商商业业项项目目调调研研报报告告项项目目名名称称项项目目细细则则项项目目细细则则介介绍绍备备注注/图图片片解解析析万万达达广广场场地地址址徐州市云龙区和平大道58号物物业业结结构构商业部分共5层，地下1层，地上4层业业态态布布局局负一层：乐天玛特、国美电器、下沉广场的室外儿童游乐设施；一层：品牌服饰、黄金珠宝、名表、眼镜、甜点咖啡、3D及VR体验等；二层：服饰、针织、儿童主题乐园、儿童系列专区、各类生活配套；四层：主题餐厅、万达影院及娱乐体体量量占地192.6亩，规划总建筑面积 46.54万平方米，其中万达自持商业面积18万平方米至今万达已经有4代产品，总体量有所增加，但是其商业购物面2、积基本维持在30万方左右，包含其SOHO公寓及酒店面积。主主/次次主主力力店店主主力力店店：乐天玛特、国美电器、万达影院；次次主主力力店店：快时尚服饰（H&M、优衣库、C&A、ZERA等）、儿童主题乐园商商场场定定位位中高端一站式购物商业综合体商业地产项目的档次定位是由项目经营的品牌和所面对的消费者所相互决定的。一般来说可分为高级、中高级、中档、大众化等几种档次。档次定位有时也是形象定位的一部分。其中项目主力店、品牌店的选择和组合对项目经营中的消费人群、消费档次、建筑风格和经营风格影响最大，最能体现项目的档次，这一点是值得我们项目学习的。万万达达广广场场层层高高负二层：地下停车场3.2米；负一3、层：4.5；一层：外街商铺5.5米，室内步行街5.2米；二层：4.5米；三层：4.5米；四层：4.2米；五层：影院部分：普通厅9.5米；I-MAX影厅16米万达的招商不同于大多数项目，由于其自持物业比例较大，而且多数品牌均为其战略合作伙伴，故万达的项目建设基本为“订单式”建设，所以万达层高的设计主要以既定品牌的功能需要作为承建指标人人流流动动线线设设计计万达的人流动线设计较为完美，整个室内步行街内无一商铺为死角，内部空间80%为中庭占据，只有一条主干道（宽度：4.2米），其走道设计为环形，覆盖了所有内街店的主次延展面主主、次次干干道道宽宽度度4.2米为了内部商铺价值的最大化，万达内部只有一条环4、形的主干道运运营营管管理理策策略略万达的招商形式主要有三点：自营、联营、租赁，所以其收银模式也是多样化；万达广场有一个特点，就是次主力店和主力店的比重比较大，一般都占50%以上，百货、电影城、超市、卡拉OK、电子游戏等等，餐饮占的比重也相当大营营业业时时间间早上10：00-晚上22：00（周六、周日延长30分钟）项项目目现现状状已经开业项项目目优优缺缺点点优点：规模大、业态品类全、配套设施完善、购物环境舒适缺点：由于其定位中高端，不能全面覆盖所有消费群体相相比比之之下下我我项项目目值值得得借借鉴鉴的的地地方方1、我方招商均为纯租赁形式，针对一些主力业态以及沛县缺少的新鲜业态可考虑联营或其它合作5、模式；2、针对有代表性的铺位、业态，我方可考虑自营（暂时自营）以优化品牌结构；3、万达的商业运营当中非常强调让商家赚钱，取消利润作为项目的考核指标，这一点值得我们借鉴，在我个人招商并参与运营的商业项目中，招商成功只能说是商业的一个起点，特别针对新市场，“养商”才是商业成功的重中之重；4、万达的业态布置较为合理，但是不拘泥一格，例如：在服装区交叉安置名表、化妆品，在二楼既定业态间布置了“尚品宅配”整体定制等配套业态。世世茂茂广广场场地地址址徐州东部新老城区之间，复复兴兴南南路路与与郭郭庄庄路路交交汇汇处处物物业业结结构构世茂广场共2期，一期已经开业，二期物业为2层外部连廊式步行街及室内步行街业业6、态态布布局局一期主力店：大润发超市、中影影院；其次为主题餐厅没事街；二期：招商失败，仍处于招商阶段体体量量建筑面积约26万平米主主/次次主主力力店店大大润润发发超超市市、影影院院商商场场定定位位商场起初定义打造20万方徐州东区综合体人人流流动动线线设设计计人流动线是世茂比较失败的地方，整个外部连廊的设计阻碍了购物的视觉效果，同时商铺也处处存在死角、偏铺。主主、次次干干道道宽宽度度外部连廊宽度：5.4米；室内步行街主干道4.2米，辅干道3.5米项项目目优优缺缺点点优点：规模大、主力店已经开业，物业配套完善缺点：由于其销售条款不完善导致招商无法进行，整个项目二期空铺较多，是一个失败的案例相相比比之7、之下下我我项项目目值值得得借借鉴鉴的的地地方方1、世茂二期的失败是最值得我项目学习的，其招商不成功主要因素是甲方把商铺产权、经营管理权出售，导致整个项目的规划、定位主动权的丧失。因此，我方应引以为鉴，做出合理的销售与招商政策，不要因疏忽某个细节而造成后期不必要的麻烦与损失。2、其室内步行街空调主要安装在副通道里，我项目若是有安装中央空调的可能性，这一点值得我们借鉴恒恒盛盛广广场场地地址址地址：徐州市泉山区建国西路纺织路口物物业业结结构构商业部分共5层，地下1层，地上5层业业态态布布局局目前状态：底商及社区商业较为饱和，其商业内部业态参差不齐，教育培训机构居多体体量量恒盛广场项目位于徐州市西区商8、业核心地段，总体量10.7万平米，商业部分4万平米，定位以餐饮、娱乐、休闲购物为主题的时尚生活商业街。主主/次次主主力力店店影影院院(中中影影)商商场场定定位位由于恒盛只有4万方的商业面积，主要定位为配套社区商业人人流流动动线线设设计计连廊式步行街运运营营管管理理策策略略租赁项项目目现现状状已经开业，部分空铺面临从新招商项项目目优优缺缺点点优点：交通便利，周围配套成熟缺点：商业体量小，不存在统一运营、推广，造成现在项目不温不火相相比比之之下下我我项项目目值值得得借借鉴鉴的的地地方方从恒盛广场可以看出统一管理和统一运营的重要性，商业起步期需要包装、大力项目推广，这是做商业必不可少的基准条件，商业9、项目若是面临二次招商，其难度与投资都会大大增加的宣宣武武市市场场地地址址江苏省徐州市云龙区建国东路物物业业结结构构商业部分共5层恒恒盛盛广广场场业业态态布布局局1楼：鞋帽、皮具箱包、眼镜、工艺品；2楼：童装；3楼：女装、童装；4楼：男装；5楼：针织体体量量1515万万平平方方米米主主/次次主主力力店店无无商商场场定定位位小商品批发市场主主、次次干干道道宽宽度度4.0米运运营营管管理理策策略略租赁，租金价格约为20元/天项项目目现现状状已经开业项项目目优优缺缺点点优点：品类全缺点：购物环境差，均为中低端产品相相比比之之下下我我项项目目值值得得借借鉴鉴的的地地方方这是一个成熟的小商品批发市场，市场10、一旦成熟就会有自己的运营免疫力，希望我项目在后期的一步步合理调整后逐渐完善宣宣武武市市场场和和信信广广场场地地址址鼓楼区老产权处东50米故黄河旁物物业业结结构构商业部分共5层业业态态布布局局主力店：家乐福超市、中影影院；1层-品牌男装；2-层品牌女装；三层童装及儿童乐园、儿童用品；3层-美食城、娱乐；4层-空置；5层-影院体体量量3030万万城城市市综综合合体体主主/次次主主力力店店主主力力店店：中中影影影影院院、快快时时尚尚品品牌牌、儿儿童童主主题题乐乐园园；次次主主力力店店：海海底底捞捞火火锅锅；商商场场定定位位高端商场其商业品牌均为国内一线品牌及部分国际品牌，女装区进驻较为流行的快时尚品11、牌人人流流动动线线设设计计和信广场的动线设计和万达极为相似，均为一条4-6米的环形内走道主主、次次干干道道宽宽度度4米只有一条环形的主干道运运营营管管理理策策略略招商形式主要有2点：联营、租赁项项目目现现状状已经开业，但是人气不够项项目目优优缺缺点点优点：规模大、业态品类全、配套设施完善、购物环境舒适缺点：由于其定位高端，覆盖消费群体较少相相比比之之下下我我项项目目值值得得借借鉴鉴的的地地方方我项目B栋虽然体量不大，但在品牌结构中应结合沿街商铺做到高、中、低三个档次均有，其中中端品牌为主。苹苹果果-汇汇邻邻湾湾地地址址鼓楼区荆马河路北、轻工路以西、祥云路东物物业业结结构构商业部分共2层，地下112、层，地上2层和和信信广广场场业业态态布布局局负一层：为汇邻湾超市（自主经营）；一层：童装童鞋；二层：美食城、儿童系列体体量量商业面积4万方主主/次次主主力力店店主主力力店店：儿儿童童主主题题乐乐园园商商场场定定位位儿童主题馆人人流流动动线线设设计计商场内部无辅干道，走道宽度3.2米主主、次次干干道道宽宽度度3.2为了内部商铺价值的最大化，万达内部只有一条环形的主干道运运营营管管理理策策略略租赁营营业业时时间间早上9：00-晚上20：00项项目目现现状状已经开业项项目目优优缺缺点点优点：社区商业体量适中缺点：业态单一，商业内部占道经营严重相相比比之之下下我我项项目目值值得得借借鉴鉴的的地地方方项13、目业态单一，冷/热业态配比不协调是招商中常见的问题，在我方下面的招商过程中绝对不可以不顾以上因素以“招满”为目的，一定要在招商过程中把后期的运营管理兼顾到，坚持：业态丰富、各业态配比合理、热业态及吸客能力较强的品牌先纳入的招商原则苹苹果果-汇汇邻邻湾湾总总结结：经过徐州几个项目的实地考察，可以清楚的看到徐州商业综合体有成功的也有失败的，抛去少数项目地理位置的缺陷外，有两点在目前招商工作中最重要商商业业规规划划的的业业态态组组合合和和市市场场运运营营管管理理 我们项目目前处于招商阶段，经过徐州商业市场的调研对比之下就我项目的总结做了一下总结-业态组合又是商业规划中极为重要的内容。如若业态组合定位14、科学合理，可使汉城国际楼盘营销增加卖点，能促进楼盘的销售，也可为项目建成运营后真正实现长期繁荣奠定坚实的基础。反之，如果业态组合定位不符合项目所在城市商业发展现状的实际需要，将导致项目投入运营后必定不能做旺而最终归于失败。我项目C、D馆即将面临业态规划，建议尽可能的做到以下几点1、尽可能引进符合项目地实际需要的新业态，以造成对原有业态的强烈冲击，颠覆旧有商业格局；同时，所确定的业态必须有足够大的规模，以至于35年内无人能出其右，形成规模上的强势地位，将项目打造成新的商业中心；2、我项目要有主流业态和核心店，保证项目开业后对周边商业物业形成竞争态势；但又强调多业态经营，以使各业态之间优势互补，降15、低整体经营成本，提高利润率，预防经营风险；3、我项目A、B、C、D4栋商业，在交叉业态存在竞争关系，要注意它们的错位经营；4、若引进大型主力店能够有效地形成商气，对确保项目运营成功有利，但其要求租金相对较低，容易形成“租售”矛盾；徐徐州州恒恒盛盛广广场场由由于于初初次次招招商商未未成成功功而而改改变变业业态态规规划划造造成成今今日日状状态态（商商业业无无法法体体现现商商业业的的价价值值，业业态态基基本本上上为为教教育育培培训训机机构构和和私私立立幼幼儿儿园园），徐徐州州世世茂茂二二期期基基本本处处于于空空铺铺状状态态，其其原原因因是是销销售售、招招商商、运运营营等等没没有有统统一一的的平平衡衡与与协协调调；和和信信广广场场定定位位为为高高端端，但但其其商商品品档档次次并并非非纯纯高高端端系系列列，导导致致项项目目不不温温不不火火以以至至于于严严重重影影响响各各品品牌牌经经销销商商的的经经营营信信心心伴伴随随增增加加的的还还有有市市场场合合同同期期后后德德不不稳稳定定性性，以以上上的的项项目目失失败败经经验验更更值值得得我我们们警警醒醒并并引引以以为为戒戒。312607573314.08世茂广场共2期，一期已经开业，二期物业为2层外部连廊式步行街及室内步行街