1、 项目具体招商工作执行方案提案人（合肥云庐地产代理有限公司）确认人2011年 11 月 17 日 第一部分、招商准备工作 1、招商主体A、以云庐机构商业项目招商小组为主体的专职招商小组进行招商。B、以 策划部、招商部、物管公司等为协作支持的招商小组进行策略协作支持。2、招商队伍组建为了更好地完成项目的招商工作，需要根据需求进行招商队伍的建立。由于项目属性的特殊性，以及工作进度和工作强度的实际要求，无法任用缺乏经验的人员，同时没有更多时间对招商人员进行从业岗位培养，故对招聘人员进行严格的从业经验及工作能力方面的考量。招聘原则：专业的招商人员，必须具有本行业从业2年以上招商管理的经验，优先考虑从事2、过商业房地产项目的招商工作、招商策划等方面的工作经验、或从事相关行业市场招商、拥有行业内大量客户资源者。招商部人员招聘计划：由于本公司承接项目的体量不大，而招商存在一定的难度，需要项目招商组进行外围招商洽谈为主本地招商洽谈为辅的主导策略，招商人员还需要市场资料、信息的收集反馈与招商合同的洽谈和签订等工作。故项目招商组的人数建议在1012人左右：3、到岗时间2011年11月下旬4、招商架构本案以项目工作组形式，采用项目经理负责制，设两个招商小组,一个负责外部的招商，另一个负责本地的招商。招商经理向公司直接领导负责，进行招商工作协调、对接，督促媒体、广告公司等协作单位的工作推进。4.1、具体架构云3、庐招商小组甲方（协作） 项目招商经理招商主管招商主管招商专员招商专员招商专员招商专员招商专员招商专员招商专员招商专员5、各组织相关职能5.1、招商执行小组职能（云庐） 负责市场的针对性调查，并执行招商执行计划和推广计划 负责团队的组建、培训和管理 负责每个楼层的业态布局规划 根据商业整体经营布局的规划，开发目标客户，建立客户资料库 负责客户的联系、洽谈、沟通和合同的签订 负责筛选意向客户，并带领客户实地考察 负责和甲方做好配合和协作，以便更好的为项目成功招商服务5.2、甲方职能 负责做好市调的配合工作，包括车辆、相关政府部门的联系、相关信息的给予等 提供具体的项目资料和信息，包括图纸、指标、具4、体楼层面积划分等 负责招商推广的相关资料的设计和印刷 负责招商推广活动的主办和策划 负责客户来时的接待和具体考察 负责配合招商小组其他的配合工作第二部分具体招商工作执行方案招商是商业地产后期运营及租金收益实现的主要形式，项目运作的成功与否首先取决于招商是否成功！根据项目总体商业规划和定位，并结合项目实际情况和本区域商业现状，预计 月完成招商任务，（2011年12月11日至 ）现将项目的总体招商工作方案拟订如下：1、 招商工作总体部署阶段划分时间划分主要工作内容备 注1第一阶段11年12月11日-12月30日招商准备阶段2第二阶段招商工作的全面开展3第三阶段完成各类名优品牌的招商（带动其它二、三5、线品牌的入驻）完成散招面积50%以上4第四阶段完成街铺的全面招商（商场形象，入驻率达到一定程度时，品牌形象的选择余地更大）完成散招面积80%以上5第五阶段散招冲刺阶段，完成散招面积90%以上6第六阶段完成生活配套类项目招商完成散招面积95-100%2、 招商前期的工作重点工作类别具体内容1完成市场调查工作完成城市性质、城市发展规划、地区概况（面积、范围、人口、人均收入、人均可支配收入）、功能定位、产业发展、经济发展、商业状况、房地产开发、交通状况、商圈状况、主要商业设施、项目立地条件、消费市场、项目周边商业、人口、交通、行政等情况调查，完成银川主要商业项目（商场、市场、商业街）目前招商政策、招6、租条件、合作方式、签约年限调查；2准备招商物料完成房地产市场调查报告、项目地块商业、市政、消费市场分布及规划图、政府对项目支持性文件、项目招商函、企业资料、项目资料、项目总体商业规划与定位、项目物业基本数据资料、招商手册、项目规划平面图、认租须知、招商政策、合作意向书、租赁合同、托管合同、各种表格及招商文件等、项目DM单张等招商物料；（部分资料是甲方制作和配合己方制作）3完成招商中心项目操作手册完成城市简介、项目简介、开发商简介、开发商项目优势、团队优势、招商百问、招商中心组织架构图、招商中心各岗位工作职能描述、招商顾问入职申请及要求、招商顾问入职履历表、招商中心培训方案、招商中心日工作总结、7、招商顾问工作进度表（1个月）、招商中心招商工作月/季/年度考核表、项目总体商业定位与规划方案、项目招商政策、招商中心奖惩制度、项目招商谈判技术手册、招商中心工作调度控制表、招商洽谈记录表、招商成果进度统计表、商户资源统计表、客户分类统计规划表（A、B、C类）4完成招商中心谈判技术手册完成招商谈判策略与技巧、各种谈判可能性预测与控制、完善招商百问、统一招商说辞5完成招商培训完成招商培训、招商工作统一调度与分配，安排落实具体招商工作；3、 招商政策3.1、招商原则项目招商实行“两个重点、四个优先”的总招商原则，具体为：重点引进本土和长三角地区具有较强经营实力、成熟经营理念、良好市场经营前景、创新经8、营特色、高成长性、高知名度、质优价廉的儿童类商业品牌；重点引进著名商家、著名企业、著名品牌；主力项目优先：对符合项目总体商业规划与经营定位，且经营面积在150平米以上的主力商家实行优先签约；著名品牌优先：对国际、国内著名品牌商家实行优先签约；独家经营优先：在本区域市场内独家经营之优势品牌优先签约；特色项目优先：有显著经营特色之独特品牌优先签约；3.2、招商对象1） 所有符合商场规划与定位的各类品牌生产商、代理商、经销商、分销商、加盟商、厂家驻银川办事处等；2） 所有项目周边及长三角地区之国内百货品牌生产商、代理商、经销商、分销商、加盟商；热忱欢迎本土具有较高知名度、美誉度、诚信度、市场经营状况9、良好、有较强经营实力、良好企业经营理念之百货类品牌生产商、代理商、经销商、分销商、加盟商积极商洽进驻！3.3、服务对象1） 本土市场：城区约100万常住人口（城市居民、城市工薪阶层、时尚一族、工业园区职工、公务员、大 学城教职人员、外来投资者、经商者、私营业主）； 2） 乡镇市场：下属各城乡260万人口的农村乡镇消费市场。3） 区域市场：相邻的省市近千万人的消费市场。3.4、招商区域1） 外地：北京、上海、西安、合肥、杭州、常熟和广州各品牌生产商、代理商、经销商；2） 本土：现有各大超市、步行街、专卖店、专业市场（路：包括。等；。路：。等）；3.5、招商策略1）利用项目的长远规划和特色定位，改10、变本市现有的商业格局，进行强势市场推广，重点引进有号召力的品牌商户，带动本土品牌商户快速入驻；2）利用“趣立方”儿童体验馆的正式落成，进行强势市场推广，重点引进长三角区域的儿童类业态品牌，带动本土品牌商户快速入驻；3）利用政府规划，本市不仅是本省开发的重市，更是开发的重要省会之一，本项目作为本市重点项目，项目中心着眼未来、规划起点较高，其越来越显示出其旺盛的生命力和强大的竞争力，本项目将会成为本市乃至本省最具成长性的新型商业中心； 3.6、招商范围1）百货类：童装、童鞋、塑料玩具、电动玩具、益智玩具、毛绒玩具、模型等；2）辅助类：童车、童床、儿童书籍音响、孕婴用品等；3.7、招商要求1）要求各11、企业、代理商、经销商、加盟商或个人具备独立法人资格、能提供企业营业执照、税务登记证、法人授权委托书、品牌代理授权证书、注册商标登记证、产品质量检验合格证书、个人有效身份证等相关合法证明文件原件或复印件；2）提供相关质检部门的产品质检报告、认证标识；3）经营范畴凡涉及到国家法律、相关行政法规规定的，还须提交有关部门的批准文件；3.8、合作方式项目实行以“托管经营和租赁经营”相结合的合作模式，具体为：1） 托管经营：由 有限公司根据进驻商家月销售额及合同约定扣率标准，采取销售额抽成的方式，此方式适用于所有入驻品牌商家；2） 租赁经营：由进驻商家向 有限公司交纳固定或递增租金的方式，此方式适用于无法12、实现统一收银的项目；理由：托管经营是百货商场最普遍采用的合作方式；这对商城前期招商、引进相对较好品牌，中期统一管理、统一促销，后期长期、持续、稳定经营，项目品质提升等方面都具有诸多好处。托管经营方式可以减轻商家前期经营压力、快速养商、快速培育消费市场、快速促使商场经营成熟，从长期看，对商城及发展商都具有好处。租金方式对商场前期招商压力较大，较难引进知名品牌（尤其在商业不成熟地段，如项目所处位置），而且即便招商成功，商家使进场后若发生经营困难，撤场很快，对商场整体形象、品质及长期稳定经营都有坏处。3.9、经营方式项目为“托管经营+统一管理+统一收银+统一结算”；3.10、管理模式统一商业规划：根13、据市场需求，进行最合理的商业定位与业态规划（专业儿童批零市场）；统一招商管理：详细分析消费市场、商业市场、商家市场、地产市场、竞争市场等，然后进行最合理的规划与最实效的招商（符合消费市场需求）；统一运营管理：由 有限公司，对项目进行全程运营管理；统一营销推广：政府配套资金、发展商自有资金，全面进行项目品牌和进驻品牌市场推广；利用周末、三八、五一、六一、重阳、国庆、中秋、圣诞、元旦、春节等开展丰富多彩的文化营销活动，不断提升商贸城的知名度与美誉度；打造第一诚信品牌商家方阵，展开诚信经营推广年活动；开展各种大型系列促销活动，让利消费市场统一品牌形象：对业态种类、店铺招牌、装修档次、品牌、合法性等方14、面实行严格的准入制度，规范商场内外部广告形象，提倡诚信经营和品牌战略，共同打造消费者最可信赖的消费天堂；统一服务监督：设立“一站式”顾客服务中心，耐心细致、公平合理、快速有效的处理消费者各种消费疑问；组建“一站式”商户服务中心，全面解决商户所面临的各种经营难题；统一物业管理：提供统一高效物业“管家”服务，做到日常事物井井有条，代理代办各种手续，代收代缴各种费用；统一咨询服务：为商家提供各种最新潮流、信息咨询，按照国际标准信息管理体系，共享全国商业资讯及商业繁荣；3.11、招商政策商户类别签约年限招商政策面积要求合同履约保证金托管费标准/租金标准能源费物业管理费1托管商户5年免一年托管管理费按规15、划按面积收取/预收第二年的托管费按照每月的营业额按照一定的点数扣除 5元/月/平米待定2租赁商户5年免租3年按规划按面积收取/预收第四年的租金50/元月/平米 5元/月/平米待定3说 明1、项目实行商家与商场直接签定正式托管经营合同或租赁经营合同的方式进行合作（不采取先签意向书，后签正式正式合同方式）；2、签定正式托管经营合同时，商家须向商场按以下标准标准交纳合同履约保证金：按照50元/月/平米的标准预收一年的托管费，等开业后按照实际营业额多退少补；3、签定正式租赁经营合同时，商家按上述标准（预收第四年租金）交纳合同履约保证金，开业后转为租金；4、合同履约保证金在商家签定正式合同后转为“商品或16、服务质量保证金”，该保证金在合同期满3个月后，扣除商家应付管理公司各项费用后无息退还；5、托管费标准：指合同期内免托管费期结束后，按商家销售总额的合同约定比例进行扣点；租金标准：指合同期内免租期结束后的租金价格；6、签约年限，建议所有商户合同期限均签5年，采取租金方式合作的，第6年租金在第5年租金基础上递增3-5%；从第3年起，所有商户不再享受任何免托管费优惠政策。7、托管费用含：租赁费、仓储费、水电暖费、物业费、人员工资、托管管理费等，以销售提成方式在应付厂商货款结算时扣除。8、托管费用明细：a.月销售额在2万元(含2万元)以下，提成率25%；b.月销售额在2万元以上5万元（含5万元）以下，17、提成率22%；c.月销售额在5万元以上10万元(含10万元)以下，提成率20%；d.月销售额在10万元以上，提成率18%3.12优惠政策商户类别签约年限减免政策抢先签约优惠品牌奖励优惠交租方式优惠租赁面积优惠工商税收优惠物业管理优惠团体租赁优惠1托管商户5年第一年托管费实地考察后现场既定的前10名签约商户，均可享受免托管费或免租金6个月优惠国内知名品牌享受免托管费或免租金3个月优惠无无待定/尽力向政府争取减免免第一年免第二年物管费2租赁商户5年免前三年租金一次性交纳合同期内全额租金，可免租2-3个月一次性租赁面积100平米以上，可免租1个月3说 明1、减免时限：指免除合同有效期内前3-6个月扣18、率或租金；2、合同期内全部租金：指签约年限内扣除优惠期限后剩余合同期限内的全额租金；3、优惠权限：招商主管仅享有上述优惠权限范围内的“签约年限、减免政策、抢先签约优惠、租赁项目免前3个月租金”共计4项优惠政策；招商经理、总监除享有上述4项优惠政策外，还可享有“品牌奖励优惠、交租方式优惠、租赁面积优惠”3项优惠政策；超过上述权限范围须经报请公司审批执行；4、本优惠政策之“签约年限、减免政策”与本方案第11条之“签约年限、招商政策”为同一政策，不可重复享受；5、物管费不包括能源费（包括空调和暖气），能源费前二年的标准是：5元/平米/月；6、本优惠政策最终解释权在 有限公司；3.13、招商流程1）招19、商流程意向洽谈确定位置签定托管经营合同或租赁经营合同，交纳“合同履约保证金”商户提供营业执照及相关品牌证明文件；商家交纳合同期内首期租金及物业管理费（采取租赁经营方式）建立商户资源档案审核装修效果图纸（形象效果图、电路图、施工图），交纳装修质量保证金1000元/户商户进场装修装修验收，退还装修质量保证金铺货布展盛大开业；2）托管流程招商部门和委托厂商洽谈合作托管模式，签订合同合同专员在系统录入合同约定的详细资料，系统生成厂商编码和合同编号，通知厂商网上供应链系统初始登录账号和密码厂商或者店铺店长登录供应链系统录入商品资料，做商品订单，办理货物托运汇丰祥仓储物流公司人员按照商品订单收货，如有残损20、和丢失商品，联系厂商做商品报损，系统生成报损单店铺店长及时和仓储物流人员联系沟通，通过要货单或者调拨单等形式给店铺配货，并且负责商品的上架店铺员工通过商品批发单进行商品的销售。每天定期向财务上交当日销货款财务根据系统的批发单核对店铺的销货款，并且根据合同的约定定期给厂商生成结算单，通过网银系统支付厂商销货款。3.14、具体执行 公用水费、电费：包含在能源费用之中； 自用电费：按各商铺/专柜内的实际使用功率及发生额度计收； 租赁项目：合同期5年的第6年租金递增3-5%；以免租期结束之次日为商家计租日期；商户必须在商场统一开业前3个月交纳合同期内首期租金并按商场规定统一开业，若商户未能在该期限内交纳首期租金并筹备开业的，视为商户放弃租赁权利，所交履约保证金不予退还。 合肥云庐地产代理有限公司2011-11-22