1、东湾桃花苑1#、2#、3#、4#楼商铺招商前期实况分析和招商方案 防城港众和物业服务有限公司2012年6月6日目录1、东湾桃花苑商铺租金收益和价值升值因素影响分析-32、东湾桃花苑商铺价值增值各阶段分析-73、东湾桃花苑1#、2#、3#、4#楼商铺招商方案-10一、 东湾桃花苑商铺租金收益和价值升值因素影响分析住宅小区商铺是指小区住宅的底层商铺，经营消费对象主要是小区住宅的居民，以满足居民的日常生活用品和服务需求为主。小区商铺具有比较广泛的商业功能特点，依托小区稳定的人流，较其他商业地产而言，投资风险相对较小。同时，小区商铺面积大小均有，灵活多样，大多数投资小，回报率比较稳定，而且出租、转让比2、较容易。因此，可以说小区商铺属于商铺投资中的“小盘活跃股”。影响小区商铺的租金收益和价值升值的因素大约有以下几项，结合东湾桃花苑小区实际情况，分析如下：（一）、周边人口密集度及消费力因素对租金收益和价值升值影响小区商铺经营的对象是以本小区居民消费为主，商圈半径辐射范围比较小，因此商铺周边的住宅开发规模、人口数量、消费能力是决定小区商业机会多少的关键性因素，小区商铺招商时一定要考评实际的消费需求。同时，周边各类房地产的发展趋势也将影响小区商铺的升值空间，商铺经营者在进行招商时，要注意未来周边大型住宅项目的开发规划及政府的相关政策。需要指出的是，不同的小区，其消费档次是不一样的。由于小区居住人口的3、收入、文化教育、家庭成员结构、自住与出租的比例等不同，小区消费能力和需求有天壤之别。这些可从住宅的售价、户型、周边是否有学校、幼儿园、写字楼等指标来衡量，招商时需特别留意。东湾桃花苑小区开发规模、人口数量、消费能力等因素，均显较弱，我小区已开发一期四栋楼，1#、2#、3#、4#楼如全部入住后为352户，以每户均4口人预算，人口数量为：1408人左右，消费市场至少需要35年来培育。（二）、是否引进主力商家因素对租金收益和价值升值影响小区商业引进主力店会使商圈辐射范围扩大，具有较好的聚客效应。目前小区商业开发的模式主要有纯街铺和小区商业中心。纯街铺商业规模一般较小，主要是经营一些小区便利服务店，商4、圈辐射半径小。而小区商业中心商业规模比较大，商业面积基本都是上万平方米，（东湾桃花苑小区商铺面积为：4779.1平方米）一般都会引进超市、百货等主力商家，或家电、连锁餐饮等次主力店，依托主力店其商圈半径扩大，能给商铺带来旺盛的人流。如港口区“桂海东盟新城”小区商业中心引进北京华联超市，引进品牌主力店后能扩大商圈辐射半径，提升周边的商铺价值。此招商方式，我小区商铺招商中，可借鉴。至少引进品牌连锁中、小型超市，给小区商铺带来旺盛的人流。（三）、区分品牌店与杂牌店因素对租金收益和价值升值影响一般而言连锁品牌店具有品牌效应，顾客对商品的认同度比较高，后续经营能力强，能帮助商圈的形成。同时，品牌店具有旺5、盛的生命力，经营期限长，承租能力高，一家分店资金周转有困难，可以从另外一家分店调度。引进连锁品牌店对租金的收益有比较充分的保障。而杂牌店的租金承受力相对较差，后续经营能力也相对较低，一旦市场状况不好，立即关门走人，打一枪换一炮，租金的保障度较低。品牌店具有普通商品难以比拟的吸引力和服务水平，因此，经营者在招商小区商铺时，要先了解项目引进的是否是品牌店。建议东湾桃花苑商铺1#、2#、3#楼临街铺面，至少引进12家品牌店，以促进商圈的形成。（四）、小区商铺的建筑规划设计是否合理因素对租金收益和价值升值影响小区商铺的建筑设计要依据业态来量身定做，在单铺面积大小、面宽、进深、层高等设计参数方面要符合小6、区商业业态经营的要求。如层高尤其是服务型商铺一般不能低于3.5米(东湾桃花苑商铺层高基本能达到此标准确，为招商创造有利条件)，柱网设计过程中要在设计安全可靠的前提下，最大限度实现柱子数量最少化。再如大面积的铺位不适合经营很多小区商业业态，除了超市、百货、餐饮、美容等业态需要较大经营面积外，更多的小区便利店只需要四五十平方米的商铺面积即可。商铺规划设计不合理，将会影响到租金的回报，如某小区商业中心的街铺每年租金递增率十分有限，其主要原因就是铺位面积大，商户经营成本高，导致单位租金难以成长。东湾桃花苑小区商铺，在单铺面积大小、面宽、进深、层高等设计参数方面基本符合小区商业业态经营的要求，只是，部分7、商铺柱网设计在设计安全可靠的前提下，柱子数量较多，对招商有一定的负面影响。（五）、小区商业的硬件配套设施是否完善因素对租金收益和价值升值影响小区商铺的硬件配套也要关注，如餐厅、美容美发、健身、汽车维修等对水、电、暖、天然气、排污、消防等硬件配套都有相关的要求，一旦达不到标准，不但影响租金，还会引发纠纷。如经营餐饮店的商铺，排污、防噪音等硬件配套不符合要求，进驻的商家就得自己另外解决硬件配套问题，增加经营成本，这样降低租金就成了商家进驻的条件。若不加改造强行经营，油烟、污水、噪声等势必会影响到居民的正常生活，遭到业主的投诉。目前，东湾桃花苑小区商铺硬件配套，存在不同程度的缺陷，对招商有一定的负面8、影响。如消防设施至今还未完工，不能正常投入使用，风险极大。商铺内也无达标的排烟设施，不利于餐饮业的引进。此种不利招商的条件，需在短时间内完成整改，如不整改，而上马招商项目，并进入营业阶段，将存在非常大的风险。（六）、考虑小区公共配套因素对租金收益和价值升值影响停车场、休闲广场、公交站、邮局、银行等公共配套的完善，将有助于提升小区商铺的价值。如停车位不充足将会影响到餐饮生意；休闲广场、公园配套能给咖啡厅、酒吧等带来生意机会；运动场所、学校能提升体育用品的消费需求等等。建议：接前引入银行业或银行业柜员机业务，完善红砖区停车场智能出入管理系统、电子安保监视系统等，为招商提供优质公共配套环境。（七）、9、交通、地段等因素对租金收益和价值升值影响那些扼守市政交通要道，公交系统便捷，道路交通便利程度高的小区商铺，能够有效扩大商圈，带来更多的车流、人流，商业机会增加，商铺价值将更高。近期，国家重点工程，武钢防城港项目已上马，将大大带动防城港经济的发展，以及城市公共配套工程建设速度，我小区侧东兴大道连接渔洲坪铁路地下通道也将会开通，防城港高级中学、防城港港口区政府等客户群体，会对我小区商铺带来生意商机。8、业态分布是否合理因素对租金收益和价值升值影响过去不少小区商业的开发，除主力店外，其它铺位一般都是由业主自行招商，谁的租金高、谁愿意租就租给谁，这样很容易造成业态分布混乱，不利于后期经营管理。比较合理10、的做法是，开发商要对业态进行统一定位，这样商业的后续经营才能维持，租金才会有保障。小区商业经营的商业形态主要表现为：便利店、中小型超市、药店、餐饮店、书报厅、干洗店、彩票服务点、花店、家居装饰及少量服装店等等；而规模稍大的、比较高尚的小区商业业态：还有健身设施、美容美发店、银行、咖啡店、酒吧、房屋中介公司等娱乐休闲服务配套。小区商业经营的业态一般不会超出以上几大类，但也要根据实际消费需求来确定具体的业态，不能餐饮、药店、中介蜂拥而上。目前，小区商业的开发一般都是销售、招商同时进行，或者成功招商后再销售，经营者在商铺招商时要注意业态的分布。同时，若开发商有成立专门的经营管理公司对商场进行管理，那11、投资回报就更有保障。因为随着消费需求的改变，业态也要随之相应做出调整，而经营管理公司则提供了这方面的保障。二、 东湾桃花苑商铺价值增值各阶段分析（一）、高获益阶段-也称为临时经营业态，指从小区业主开始入伙装修至小区内大部分业主基本完成房屋装修为止。小区商铺商获益阶段业种业态1建筑材料2装潢材料3卫浴设备4油漆涂料5锁具小五金6防盗门窗制作6布艺7快餐面馆8士多店、百货店9这一阶段的小区商铺是高租金产出期，一般的业态是零售业，面业种则是便利于小区业主装潢装修有的建材、装潢材料、卫浴设备、油漆涂料、锁具小五金、防盗门窗制作、快餐、士多百货等。这个阶段商铺迎来了第一个商租金阶段，它有这些特点：第一：12、该类商铺的经营属于临时经营状态，对这类商铺的经营者来讲，他们对商铺物业的投入除了租金以外，几乎微乎其微。第二：从经营业态业种不难看出，这一阶段小区商铺经营业的业务一般对商铺既无装洪要求，也不存在因经营要求面配置一定容量的水、电、煤气等方面的投入。第三：不存在各类加盟费用，此外，临时经营的商铺由于政府管理部门尚未及时跟进管理或者管理力度较弱，因此，其所缴税费也较低，有的甚至处于无税费经营状态。经营成本低是该阶段经营者获高收益的重要原因，同时也为商铺商租金的产出创造了条件。作为商铺物业的开发商如果一味追求现金流，而忽略该价段的商业升值和租金效益，早早的卖掉了事，损失的将是远期利益。建议：结合东湾桃13、花苑小区实际，4#楼首层底商铺（共计：14间），适合做此阶段业态的商业种类。租期可以以月或季来计算，结合现状及发展灵活处理。（二）、小区商铺定位阶段-一般为1-2年，指商铺已经结束了临时经营状态，面临重新定位的阶段。便利店、小型超市、糕点饼物、自助银行、书报店、药品、中介小区商铺商业定位租金低、租期长、获利小、收益较为稳定的业种业态租金高、租期短、获利大、收益不很稳定的业种业态棋牌室、网吧、茶吧、美容美发、洗衣房、足浴按摩、音像制品定位阶段是小区商铺开发和投资运做的第二阶段，此时的商铺业主（开发商）应根据小区的档次和居民的承付能力、文化品味、职业特征等选择和搭配合适的经营业态。一般而言，选择不14、同的经营业态（如上图所示），同一套商铺的租金收入可相差10%-15%。建议：结合东湾桃花苑小区实际，1#楼、2#楼、3#楼首层底商铺（共计：33间），适合做此阶段业态的商业种类。租期以年计算，结合现状及发展灵活处理。（三）、小区商铺成熟阶段-小区商铺已经完成了业态调整和定位，其产租能力趋于稳定，商铺租金在较长时间里不再大起大落。该阶段的商铺价值已经比较固化，更多的与整个房地产和商业零售业的形势相关联，如果没有特别的利好消息，商铺价值的上升空间有限。作为开发商或商铺短期投资者而言，完全可以考虑在合适的价位出手，获取高额的现金回报。小区商铺成熟阶段业态分布图28%服务类：洗衣、理发、中介（房产、家15、政）、自助银行12%维修类：家电维修、眼镜钟表、门锁五金等26%休闲类：茶吧、酒吧、足浴、美容SPA、宠物店、音像、棋牌、网吧34%生活类：超市、便利店、饼屋、文化用品、布衣店、餐饮业等28%34%26%12%东湾桃花苑小区商铺成熟阶段，相对滞后，可能需培育发展35年的时间后才能基本趋于稳定。我司可以采用长线战略，稳定资金实力强的品牌店，及时的灵活的调整其它业态的杂牌店，为将来我小区商铺走向成熟，做实基础工作。三、东湾桃花苑1#、2#、3#、4#楼商铺招商方案（一）、东湾桃花苑1#、2#、3#、4#商铺项目基本资料1、东湾桃花苑商铺共计75套，面积约4779.1平方米，一层：3849.9平方米16、，计75套商铺，二层：929.24平方米，计10套商铺，售楼部579.27平方米，计8套.目前,已使用商铺计11套,具体详情见下表：东湾桃花苑1#楼商铺序号房号层高（m）径深（m）套内建筑面积（）共有分摊面积（）建筑面积（）现使用情况1101商铺3.859.838.2213.8352.05临时通道2102商铺3.859.839.1514.1753.32保安室3103商铺3.857.731.9811.5743.554105商铺4.159.765.9623.8789.835106商铺3.858.9632.7411.8544.596107商铺4.1510.1634.4212.4646.887108商17、铺4.159.9562.7222.785.428109商铺3.79.840.4914.6555.149110商铺3.79.838.2213.8352.0510111商铺3.79.835.2812.7748.051201商铺3.75748.7524.9673.71物业办公2202商铺3.75739.3620.1559.51物业办公3203商铺3.758.935.0217.9352.95方典工程4205商铺3.758.925.8113.2239.03方典工程5206商铺3.757.923.712.1435.84方典工程6208商铺3.758.462.0431.7693.87209商铺3.757.918、23.712.1435.848210商铺3.758.925.8113.2239.039211商铺3.758.935.0217.9352.9510212商铺4.6739.3620.1559.5111213商铺4.66.926.613.6240.2213215商铺4.39.0232.7416.7649.514216商铺4.610.1833.6417.2250.8615217商铺4.610.0162.7232.1194.8316218商铺4.39.8140.4720.7261.1917219商铺4.39.7938.2219.5757.7918220商铺4.39.7938.2219.5757.791319、01商铺3.4511.444.4617.3561.81五建2302商铺3.4511.438.3414.9653.3五建3303商铺3.7511.446.0217.9663.98五建4305商铺3.7511.443.3216.9160.23五建5306商铺3.7511.443.4416.9560.396307商铺3.7511.847.918.6966.597308商铺3.4512.355.0821.576.588309商铺3.4512.346.7418.2464.989310商铺3.4512.346.7418.2464.9810311商铺3.4512.355.0821.576.5811312商铺20、3.7511.847.918.6966.5912313商铺3.7511.446.5618.1764.7313315商铺4.65934.213.3547.5514316商铺4.356.0136.914.451.315317商铺4.356.1221.78.4730.1716318商铺4.358.8444.6617.4362.0917319商铺4.9510.285.1933.25118.44售楼部18320商铺4.9510.554.1721.1475.31售楼部19321商铺4.9510.954.8821.4276.3售楼部20322商铺4.9510.7853.5320.8974.42售楼部213221、3商铺3.610.1885.1955.78140.9722325商铺3.610.6354.1735.4789.6423326商铺3.610.7654.8835.9390.8124327商铺3.610.8553.5335.0588.581401商铺693615.0151.012402商铺6934.214.2648.463403商铺692711.2638.264405商铺6.3930.7812.8343.615406商铺62.313.175.4918.666407商铺611.2756.6723.6280.297408商铺612.537.515.6353.138409商铺5.5512.547.51922、.867.39410商铺5.5510.941.4217.1358.5510411商铺5.5510.935.8514.8350.6811412商铺5.8510.933.9614.0548.0112413商铺5.8510.929.3212.1341.4513415商铺5.8510.975.0933.75108.8414416商铺5.857.445.0320.2465.2715417商铺4.9510.840.518.258.7售楼部16418商铺4.9510.840.518.258.7售楼部17419商铺4.9510.840.518.258.7售楼部18420商铺4.9510.840.518.25823、.7售楼部19421商铺320.7121.8670.53192.3920422商铺37.445.0326.0671.0921423商铺310.840.523.4463.9422425商铺310.840.523.4463.9423426商铺310.840.523.4463.9424427商铺310.840.523.4463.942、东湾桃花苑1#、2#、3#、4#商铺目标客户经营意向分析从2011年4月始至2012年6月止，已有92位有意向的经营户来物业公司服务中心前台进行咨询，想承租商铺，提供各类业态的商业服务，详情见下表：类别有意向户数（户）备注生活类超市、便利店、日杂店42水果、蔬菜3餐饮24、店、饼屋12文化用品服装、布衣店1药店2装修、家私5服务类洗衣中介（房产、家政）自助银行办公3维修类家电维修、电脑服务2眼镜钟表门锁五金10汽车服务、摩托维修2休闲类酒店1美容SPA、美发2保健医疗宠物店、1茶吧、酒吧棋牌、网吧足浴彩票1其它未说明用途5合计92（二）、东湾桃花苑1#、2#、3#、4#商铺项目定位思路通过前期对东湾桃花苑商铺的把握和分析,从目前整个小区的商业环境、发展前景出发,立足于市场的需求,在规模、功能、档次上充分发挥项目的优势和潜力,以满足小区生活配套和市场需要为基点,建议在东湾桃花苑铺位定位过程中遵循下述原则:第一：走小区生活服务为主的路线,首先充分满足小区居民未来的生25、活基本需求;第二：体现现代生活特点,引入集生活服务、文化休闲、消费购物为一体的经营理念;第三：力争引入品牌商家带动整个住宅区商铺的兴旺发展。1、项目形象定位我们初步把项目定位为-健康休闲生活广场；2、项目功能定位另外,充分考虑项目的功能特点,则将其功能定位为-以生活服务为主兼顾休闲、文化的小区配套商业中心；3、定位依据:作为实现小区生活的重要配套设施,以满足小区居民日常需求为主同时提供休闲、文化、娱乐、消费等一条龙服务的配套商业空间; 以健康休闲生活广场的形象定位出现,有利于形成本项目的唯一性,确立无可比拟的竞争优势,具有强势的市场冲击力,并具备较高的炒作价值。（三）、东湾桃花苑1#、2#、326、#、4#商铺项目经营规划思路及功能划分1、项目功能定位与划分任何商业物业的兴旺必须依托于商圈的形成,同样小区商铺若没有整个小区生活商圈的支持也就没有了生存的基础。一条小区商业街的兴旺与否实际也是整个小区成熟度的缩影，商铺功能规划是奠定商业中心经营格局的重要基础,也是营造商业中心独特形象的重要一步。因此其功能划分应该从以下几方面考虑:计划招商引进的商户类别和商户影响力,实现区别经营,整体促进;尽量满足目标商户对平面布局的要求;功能规划便于未来商家经营和商业中心的管理;充分考虑小区居民的生活需求和购物的方便舒适性。科学合理的商铺功能划分将会使经营商家的经营利润得以充分保障,并使商业中心的形象更为鲜27、明和丰富,利于聚集人气。项目主要可分为文化、休闲、生活、综合服务四大功能商铺,其中具体包括:文化功能:文具店、书店、音像制品店等休闲功能:茶庄、美容美发店等生活功能:康体健身、足疗保健、超市小区店、面包店、鲜花店、特色餐饮店、洗衣店、精品玩具店、药店、五金店、花鸟虫草店、窗帘店、装饰材料店等综合服务功能:银行、邮局、卫生服务站、家政服务中心等具体区域经营规划为:东湾桃花苑1#、2#、3#、4#经营业态规划简图东湾桃花苑1#、2#、3#、4#经营业态规划简图4#楼生活、综合功能区2#楼休闲文化功能区3#楼休闲文化功能区4#楼生活、综合功能区2#楼生活、综合功能区3#楼生活、综合功能区1#楼生活、28、综合功能区（四）、东湾桃花苑1#、2#、3#、4#商铺项目租金定位以防城港港口区周边其他楼盘商铺租赁市场为定价依据,制定符合当地市场的租金。东湾桃花苑没铺租金定价为：40-50元/平方米，对比情况见下表：类别租金价位（元/平方米/月）位置备注丽景湾50-60元西湾珊瑚路商铺已营业同德百家惠周边50-80元渔万路商铺已营业和德国际30-60元渔万路商铺已营业恒荣酒店一楼110元四川路商铺已营业东湾桃花苑40-50元东兴大道东湾桃花苑1#、2#、3#、4#商铺招租拟定经营行业及租金计划详情如下表：现可出租商铺为56套（商铺总75套减去已使用19套），共计面积：3594.1平方米，按每月最低费用标准29、，40元/平方/月，在全部出租情况下，月最低收入总数可达：143764.4元。东湾桃花苑1#2#3#4#楼商铺服务类别及租金明细序号房号建筑面积（）服务行业类别最低报价（元/平方月）月最低租金（元）使用情况1101商铺临时通道2102商铺保安室3103商铺43.55家居用品4017424105商铺89.83家居用品403593.25106商铺44.59水果蔬菜401783.66107商铺46.88粮油日杂401875.27108商铺85.42送水送奶403416.88109商铺55.14餐饮402205.69110商铺52.05餐饮40208210111商铺48.05餐饮4019221120130、商铺物业用房12202商铺物业用房13203商铺方典工程14205商铺方典工程15206商铺方典工程16208商铺93.8美容美发40375217209商铺35.84文具店401433.618210商铺39.03足疗保健401561.219211商铺52.95音像制品店40211820212商铺59.51书店402380.421213商铺40.22茶庄401608.822215商铺49.5家电维修40198023216商铺50.86五金灯具402034.424217商铺94.83药店403793.225218商铺61.19品牌超市402447.626219商铺57.79品牌超市402311.631、27220商铺57.79品牌超市402311.628301商铺40五建29302商铺40五建30303商铺40五建31305商铺40五建32306商铺60.39医疗门诊402415.633307商铺66.59 茶楼402663.634308商铺76.58通迅403063.235309商铺64.98化妆品专卖402599.236310商铺64.98连锁药店402599.237311商铺76.58床上用品403063.238312商铺66.59酒吧402663.639313商铺64.73蛋糕店402589.240315商铺47.55干洗40190241316商铺51.3写字楼4020524231732、商铺30.17写字楼401206.843318商铺62.09写字楼402483.644319商铺40售楼部45320商铺40售楼部46321商铺40售楼部47322商铺40售楼部48323商铺140.97预留405638.8二楼预留49325商铺89.64预留403585.6二楼预留50326商铺90.81预留403632.4二楼预留51327商铺88.58预留403543.2二楼预留52401商铺51.01装饰材料402040.453402商铺48.46建材401938.454403商铺38.26家电401530.455405商铺43.61家私401744.456406商铺18.66通迅4033、746.457407商铺80.29五金403211.658408商铺53.13汽修402125.259409商铺67.3窗帘布艺40269260410商铺58.55便利店40234261411商铺50.68花鸟虫草店402027.262412商铺48.01装饰材料401920.463413商铺41.45建材40165864415商铺108.84银行404353.665416商铺65.27银行402610.866417商铺40售楼部67418商铺40售楼部68419商铺40售楼部69420商铺40售楼部70421商铺192.39预留407695.6二楼预留71422商铺71.09预留40284334、.6二楼预留72423商铺63.94预留402557.6二楼预留73425商铺63.94预留402557.6二楼预留74426商铺63.94预留402557.6二楼预留75427商铺63.94预留402557.6二楼预留合计143764.4（五）、东湾桃花苑1#、2#、3#、4#商铺项目其他事宜（一）、商铺通过公开、公平、公正的原则面向社会公开招租，引进相关的经营服务项目，为小区业主及周边群众提供便利、完善的生活服务，实现物业的保值增值，从而增加公司的收入。按参照国内惯例，按照面积比大致确定购物、餐饮、娱乐的比例，采用竞租方式确定经营者。租金标准设定最低报价，不设上限，各店铺具体最低报价暂定为35、40元。（二）、其它费用：物业管理费按2元/平方月收取，电费为 1.2元/度，水费为3元/立方米收取，每月按实际使用量结算。租金半年一交，租赁保证金为三个月租金。商铺租期：租期为三至五年，租约期满后，进行下一期招租，同等条件下，上一期承租商有优先承租权。（三）、其他事项：1、承租商必须与物业公司签定并遵守国家的法律法规和小区物业管理的各项规章制度。2、承租商必须与物业公司签定商铺租赁合同，并在合同签署后三个月内办齐相关的工商、税务、卫生等各种证照。3、甲方给予乙方免租金装修时间为60天，首期租金按扣除免租金装修时间后的实际天数计算。九、报名时间：另行通知。 防城港众和物业服务有限公司 2012年6月6日