1、弥勒金辰时代广场招商策划略案-弥勒县城市商业功能配套中心。城市财富双核（2013年3月2014年9开业） 李在增总 纲我们要做的事：围绕招商目标，利用所有可用资源，团队通力合作，制定有效可行的整体解决方案我们要达到的目标：实现开业招商70%，力争85%。为金辰时代广场开业运营奠定坚实的基础。第一部分 招商策划一、项目总定位（一）统一宣传口径1、宣传总精神：弥勒金辰时代广场、山水人间美食娱乐城，推动弥勒新消费概念的商业财富双核中心。2、顺应弥勒市场新一轮开发趋势，弥勒城市商业功能配套双中心应运而生。云南金鼎地产鼎力巨献，政府首推，弥勒县城商业运营双核动力。3、抢占弥勒商业市场的核心区位，与弥勒山2、水人间美食娱乐城广场共同构筑弥勒县城市新商业配套中心及标志性建筑群落，打破弥勒传统商业模式，推动并引领弥勒县商业全面升级。4、融合现代地产和商业运作理念之精华，借鉴吸收国内商业名街的成功经验，整合大城商业模式和弥勒本地文化，为弥勒人民和各大客商打造一个与大城市比肩同步，全新全能的商业舞台，打造成都市化、本地化、专业化融汇互动的弥勒商业核心第一购物广场及美食娱乐休闲文化中心！5、购物广场近四万五千平方米的建筑面积，超大的商业综合体，集世界五百强之首的国际一流大型超市、世界名快餐、中国知名大影院、台湾名企、中国百强家电卖场、数码广场、专业百货、娱乐休闲、餐饮、商务办公多功能为一体的中高档shopp3、ing mall，汇聚万千人流、资金流、信息流，将成为新弥勒的真正核心商业区。（二）招商定位作为弥勒唯一高档的shopping mall,我们重点吸纳具有品牌知名度、经营正规、运营良好的品牌商家，以满足大众全方位消费需求。第二部分 业态定位吸纳中国名街的业态规划精髓并结合弥勒消费文化，以各类品牌店、大卖场、大影院、大餐饮为核心，规划了丰富而合理的业态，包括各类品牌店、特色店、主题百货、电器卖场、超市、手机数码广场、美食广场等。采用多元化经营模式，一站式购物广场（开放式shoppingmall），满足各界人士的消费需求。1、 负一楼：4000平米左右（地下商城，沃尔玛、中低端商城）2、 一楼：14、2800平米左右（品牌店：男装、女装、运动装、生活馆、童装、精品店、鞋类、珠宝玉器、数码、通讯等）3、 二楼：10500平米左右（男装、女装、运动装、生活馆、童装、精品店、鞋类、珠宝玉器、数码、通讯及配件、休闲餐饮名店、茶餐厅等）4、 三楼8500平米：（美食广场、休闲娱乐项目、儿童培训基地）合计总面积：36000平米（除沃尔玛、国美、肯德基、横店影院、屈臣氏外）第三部分 租金定位方案及招商进度控制一、统筹计划内容统筹计划内容指的是以我们要做的事情为线索，按先后次序排序、合理安排。时间跨度为招商全面启动至开业。（一）招商阶段划分、招商目标和时间安排阶段划分：招商筹备阶段、次主力店招商阶段、全面5、招商阶段、运营调整阶段四个阶段。招商目标：由于商业广场的商家是需要不断调整、优化的，原则上讲，招商工作不是招满了就结束了。但为了明确方向，特定目标如下：（一）、金辰时代广场1、2013年3月至5月完成团队组建、人员培训，准备招商物料发放资料；2、2013年6月至8月完成次主力店和品牌商户以及客户归总，数量在3000-3500户，交纳诚意金量在100户左右3、截止到2013年12月，基本完成次主力店（大商铺）的60%招商，小商铺诚意金缴纳达到100%4、截止到2014年4月，基本达成任务，5月开始签订小商铺租赁合同，大商户能顺利进场装修，小商铺诚意金到150%。5、截止到2014年7月底，商家抽6、签定位签订合同，商家全面入场装修，为开街做准备。力争8月底完成装修，确保9月份开街。6、开业前完成总招商量的70%，力增达到85%，开业后三个月之内达到总招商量90%（二）、上水人间美食娱乐城1、2013年3月至5月，完成10家餐饮企业、2家酒吧签约（已交定金为准），租赁面积在4000平米左右；2、2013年6月至8月，完成完成一家快捷酒店，一家商务会所，几部分餐饮的签约，面积达到6000平米左右；3、截止到2013年12月，完成公司自持物业（除20栋外）70%的招商量总经营面积达到40000平米左右，自持物业经营面积达24000平米，总体上铺做到50%开业率。二、租金定位方案根据弥勒本地商业7、境况、目前项目周边商业租金水平并结合我们的本项目定位及销售价格定位。经过对喷泉广场、髯翁路、吉山路、九号路、民主街、财富中心等各地的抽样调研。针对市场百货行业今年出现的，网店销售对市场的冲击，云南各服装品牌代理商开店速度出现了大幅度下降的态势，以及本地商业项目财富中心现目前出现的尴尬局面，商户未满，租金一降再降，只是商铺空置。第四部分 付款方式及运营1、 付款方式：分小商铺和大商家两种情况（1）小商铺：首付定金（二个月租金），租赁合同签定，支付第一年全额租金，首付诚意金自动转为运营保证金。大商家：根据谈判情况，由集团领导确定。（2）小商铺一年一付，第一年多交一个月作为运营保证金，合同期最后一年8、冲抵在租金之内。3、商业管理公司统一协助办证：提供工商、税务、卫生、公安、环保等一条龙办证服务。4、提供税收上面的政策支持，具体政策与财务部协商后确定。运营保证金收入：30240000元/12个月=2520000元招商架构、招商机制的建立在人员招聘和招商架构的建立上，我们都遵循精英、精简、垂直化原则，目的是实现人员最少化、指挥执行系统最简化、效率成果最大化。以节省招商费用，提高工作效率。招商架构和人员职责如下：1、 招商中心组织架构：招商总监：1人招商主管：2人招商人员：4人2、招商人员主要工作职责（1）招商一部主要负责服装、珠宝、鞋类箱包的招商工作：3人； （2）招商二部主要负责餐饮、娱乐、9、数码通讯的招商工作：3人； （3）开业前四个月人员再做加强补充； 招商机制的建立，是为了在招商团队中形成一种人性化的制度管理氛围，做到有章可依、奖罚分明，既讲究个人贡献、更注重团队精神。建立一系列的管理制度。（1）招商人员奖励政策的建立（2）招商人员处罚政策的建立（3）招商人员日常管理规范制度的建立等附：人员薪酬及奖励方案一、人员薪酬（建议）：1、一般人员：1500元/月（月薪）2、主管：2500元/月（月薪）3、招商总监：6000元/月（月薪）二、招商部提成方案（招商佣金：一个月租金作为招商佣金）1、整个招商中心按季度完成任务量核算。2、招商人员提成核算：完成任务：提取招商佣金的25%，超额10、完成任务，单月佣金5%进行奖励；未完成任务：提取招商佣金的的10%，.3、招商主管提成核算：完成任务：提取招商佣金的15%，超额完成任务，单月佣金2%进行奖励；未完成任务：提取招商佣金的的8%，.其中其他团队服务人员按照招商任务量进行核准，整体项目招商量完成，提出招商佣金的7%进行对先进团队和先进个人进行奖励，3%作为每月活动经费；4、招商佣金整体划拨招商部，统一按照招商制度规定进行发放和奖励；5、招商总监提成核算：招商佣金的50%招商人员的招聘和培训，打造一支精悍的招商团队再大的项目也是人做的，人的因素在项目招商中起着最根本的决定性因素，因此招聘、选拔、培养一大批招商精英，打造一支强悍的招商11、团队，是招商筹备阶段的最核心任务。新聘4人，其中招商主管1人和招商专员3名。同时通过网络等多种渠道正在物色更多的从业经验丰富、拥有大量客户资源的专业化高素质招商人员，目标是组建一个 4 人左右（不含招商总监）的专业化团队。一个团队不仅需要专业化，更需要一体化。因此，对团队的培训尤其重要。目标是使整个团队具备完整的项目的知识架构、卓越的团队执行力和共同的价值取向，培训内容如下：1、 五个核心理念的培训。2、 团队执行力的培训。3、 项目知识的培训，以使团队成员对项目有一个清楚的认识。4、 招商技巧的培训，包括接听电话、接待语言、谈判策略和谈判技巧等，以培养和提高团队成员的招商能力。5、招商礼仪和招商制度的培训（语言艺术、招商制度说明和合同解读等）。