1、武武汉汉万万达达广广场场项项目目差差异异比比较较表表项目名称原测算现测算差异面积建筑面积（m2）建筑面积（m2）建筑面积（m2）住宅190000177610-12390公寓22678底商35000496971469711757.6住宅车位400001000个45920903个5920写字楼8000055900-24100-12050商业中心160000155931-4069-1627.6合合计计5 50 05 50 00 00 05 50 07 77 73 36 62 27 73 36 6-1920成本单价（元/m2)金额(万元）单价（元/m2)金额(万元）成本（万元）土土地地成成本本9 992、 90 00 00 01 13 31 19 96 68 83 32 29 96 68 8工程成本住宅450085500423975295-10205公寓45991043010430底商8000280007197357687768住宅车位3500140004179191885188幼儿园30000416400写字楼500040000514428753-11247五星级酒店85000000商业中心4000640004238660862086小小计计2 23 31 15 50 00 02 23 35 55 52 21 14 40 02 21 1合合计计3 33 30 05 50 00 03 36 63、7 74 48 89 93 36 69 98 89 9收入单价（元/m2)金额(万元）单价（元/m2)金额(万元）收入（万元）住宅70001330007500132813-187公寓750017009底商250008750025000124242.536743住宅车位100000100001000004430-5,570.00商住写字楼800064000800044720-19280合合计计2 29 94 45 50 00 03 32 23 32 21 14 41 11 17 70 06 6现现金金流流-36000-36000-4 44 42 27 75 5-8275-8275税税收收返返还还4、1 18 87 76 67 7考考虑虑税税收收返返还还的的现现金金流流-36000-36000-2 25 55 50 08 81049210492-28020.1-2512原测算为2009年2月24日面积指标为2009年4月20日董事长签批指标修改版考虑税收返还25,022.0918,766.57武武汉汉万万达达广广场场规规划划经经济济技技术术指指标标项目名称单位建筑面积备注一、规划用地m294,032141.04803二、总建筑面积m2507,7361、商业总建筑面积m2155,9312、非商业总建筑面积m2351,8053、酒店总建筑面积m2-三、地上总建筑面积m2400,5761、商业m5、294,691持有3、住宅m2177,610出售4、公寓m222,678出售5、住宅、公寓底商m249,697出售6、写字楼m255,900出售7、白金五星酒店m2-持有8、配套设施-四、地下建筑面积m2107,1601、商业地下m261,240持有2、酒店地下停车场m2-持有4、住宅、公寓地下停车场m245,920出售五、停车位个18121、商业地下（一体化车库）9094、住宅、公寓地下停车场903人防460个六、容积率4.26七、绿化率22.00%八、覆盖率49.94%九、总户数户1973主主要要商商业业营营业业面面积积分分布布明明细细商业业态楼层分布面积（m2）备注一、商业地上部分9466、91946911、百货25000规划院提供3、数码广场16891含商管用房10004、影城17300规划院提供5、室内步行街35500规划院提供6、酒楼0规划院提供二、商业地下部分61240612401、百货02、超市160003、商业地下停车库及设备房45240三、总计155931155931武武汉汉建建设设项项目目投投资资计计划划表表项项 目目金金额额（万万元元）整整个个项项目目销销售售物物业业持持有有物物业业备备注注大大商商业业一一、项项目目总总收收入入323,214323,2141销销售售收收入入2税税收收返返还还二二、各各项项支支出出总总额额349,790252,50897,282土7、土地地费费用用131,968100,77231,1953,294.土土地地费费用用.回回迁迁房房抵抵地地价价政政府府行行政政事事业业性性收收费费5,7273,9681,759建建造造成成本本158,21399,13859,074.前前期期工工程程准准备备费费5,1643,5781,586.主主体体建建筑筑工工程程费费105,94980,63251,021.主主体体安安装装工工程程费费25,704.社社区区管管网网工工程程费费8,6325,9812,651.园园林林环环境境工工程程费费5,7774,4111,366.配配套套设设施施费费-.其其他他建建设设工工程程支支出出2,1531,492668、1 .预预备备费费4,8353,0451,790 物物业业启启动动与与商商业业招招商商费费2,0631,429634 酒酒店店开开办办费费 营营销销费费用用8,0808,080-管管理理费费用用5,1835,183-财财务务费费用用15,04310,4234,620 营营业业税税金金及及附附加加19,04119,041-土土地地增增值值税税4,4724,472-三三、销销售售部部分分利利润润总总额额70,706四四、销销售售部部分分所所得得税税17,69917,699五五、销销售售部部分分净净利利润润53,0075.48%六六、销销售售毛毛利利率率29.20%七七、销销售售净净利利润润率率169、.40%八八、投投资资净净利利率率20.99%九九、项项目目净净收收入入-44,27553,007-97,282十十、税税收收返返还还18,767十十一一、项项目目净净现现金金流流-25,508武武汉汉建建设设项项目目销销售售计计划划表表项 目总金额（万元）可售面积（）按可售面积销售价格（元/m2)备注一、销售总收入323,214305,80210,569.391住宅收入132,813177,0847,500.002底商收入124,24349,69725,000.00公寓收入17,00922,6787,500.00车位收入4,430443100,000.00商住写字楼收入44,72055,9010、08,000.00原销售价格（元/m2)68006800南南京京建建邺邺万万达达广广场场目目标标成成本本表表建设项目名称：制 表 单 位：成成 本本 项项 目目面面积积（m2)造造价价指指标标 (元元/m2）计计划划总总金金额额（万万元元）计计算算方方法法或或依依据据文文件件一一、土土地地价价款款支支出出：131,967.82政府地价及市政配套费.支付的土地出让金853120,320.00.向政府交纳的市政基础设施配套费507736804,061.89武政（1987）9号 武政1997）20号,80元/平方,发建筑红线前交,市政府（减免缓由分管市长批）规划局综合处代收.交纳的契税4,812.811、0以土地出让金为基数 4.土地使用税94032.0240.0376.13.土地咨询费2,000.00.土地交易服务费397.00二二、政政府府行行政政性性事事业业收收费费5077365,726.91报批报建费.安检-.建筑工程质量监督费507736-.标底编制.交易中心手续费507736101.12已发生.人防报建507736-鄂价费字（1996）304号武政（1997）20号,22元/平方,发建筑红线前交,市人防办（规划局综合处代收）.消防性能设计 100.00.散装水泥集资50773610101.55市商混站收取，考虑80返还.白蚁防治5077363152.32鄂价费字（1996）232号12、武政（1997）65号，.墙改基金507736881.24文件规定，考虑80返还.日照分析507736150.77.道路占用费507736150.77.规划管理5077362101.55武政（1997）20号南南京京建建邺邺万万达达广广场场目目标标成成本本表表.行业管理费5077360.525.39武价函（1992）87号，按新开工面积0.5元/平方，开发办.城建档案编制费507736150.77 1.19施工图审查费5077361.5679.21文件规定 1.20垃圾处理费50773618913.92武政办（1997）65号、武政办（1995）268号，18元/平方，发建筑工程规划许可证前交13、纳，发建筑工程规划许可证前交纳，（市环卫局（规划局一楼）1.21抗震设计审查费184.310.14%1.22公共消防设计配套费5077365253.87鄂价费字（1998）220号，5元/平方，发建筑红线前交，市公安局消防处（规划局综合处代收）1.23公共消防建审费5077363152.32省物价局限性、财政厅鄂价费字（1992）4号，3元/平方，市公安局消防处 1.24超标准排污费（含施工现场噪音管理费及污水排污费）5077362101.55鄂价费字（1993）32号，2元/平米，市环保局收取 1.25建筑面积丈量费169.35考虑复测 1.26产权交易费190.02普通住宅3/m2,商业114、1元/m2 1.27室内环境检测费5077362101.55 1.28水电环境检测f费507736150.77 1.29防雷检测费5077360.840.62 1.30消防电气检测费507736150.77增容配套费.水-.高可靠性供电费用46856.122401,124.55暂估.煤气2038.04900998.62 南南京京建建邺邺万万达达广广场场目目标标成成本本表表.大商业煤气500.00三三、前前期期工工程程准准备备费费：5,163.57勘测丈量费.初勘94032437.61.详勘94032328.21.沉降观测5077362101.55.验线、复线、定线、放线、面积丈量507736115、50.77规划管理费.规划设计94032218.81.可行性研究.方案设计50773615761.60含扩初、外立面设计.方案评审60.00.交通影响分析507736150.77.环境影响分析50773620.00.效果图设计507736-.施工图设计-商业9469126246.20考虑变更的费用住宅17761026461.79考虑变更的费用公寓226782658.96考虑变更的费用住宅、公寓底商4969726129.21考虑变更的费用商住写字楼5590026145.34考虑变更的费用白金五星酒店026-考虑变更的费用商业地下 6124026159.22考虑变更的费用酒店地下026-考虑变更的16、费用住宅、公寓地下停车库4592026119.39考虑变更的费用幼儿园026-考虑变更的费用.人防设计22087.570154.61.装修设计6050040242.00商业.制图、晒图、赶图5077363152.32南南京京建建邺邺万万达达广广场场目目标标成成本本表表.集团规划院收取费用268.00三通一平费.临时道路94032328.21.临时用电5077366304.64.临时用水5077362101.55.场地平整940321094.03.煤气迁移40.00.6过街天桥建造费用683.96按政府要求新华西与新华下路各新建1条过街通道，武汉公司承担1条通道的建设费用约683万元。临时设施费17、.临时围墙940321094.03.临时办公室507736150.77.临时场地占用-.独立售楼处及样板房装修500.00四四、主主体体建建筑筑(装装修修)工工程程费费105,949.17基础工程.土方716170402,864.68单价按40元/立方,考虑淤泥的增加费用.基坑支护1700310005,270.00.桩基5077361708,631.51.桩基检测129.47.降水费10716040428.64.土方回填13000050650.00地上结构及粗装修-百货250008402,100.00数码广场168918401,418.84影城173009601,660.80影城中影院层高1018、M室内步行街355008903,159.50酒楼0-住宅17761095016,872.95含架空层南南京京建建邺邺万万达达广广场场目目标标成成本本表表公寓226789602,177.09住宅、公寓底商496978904,423.03商住写字楼559009405,254.60白金五星酒店0940-地下结构及粗装修0-百货地下01830-超市1600018302,928.00商业地下停车库4524018308,278.92酒店地下停车库01830-住宅、公寓地下停车库4592018308,403.36人防部分22087.55001,104.38门窗工程-.室外门窗-住宅44402.56002,619、64.15中空玻璃塑钢窗占建筑面积的25公寓5669.5600340.17中空玻璃塑钢窗占建筑面积的25商住写字楼13975600838.50中空玻璃塑钢窗占建筑面积的25.户门-住宅16121600257.92全部国产品牌防盗子母门。公寓426160068.16全部国产品牌防盗子母门。商住写字楼6211800111.80玻璃自由门 单元门住宅、公寓3025007.50暂估.防火门、防火卷帘-百货2500060150.00无机防火卷帘数码广场1689160101.35无机防火卷帘影城1730060103.80无机防火卷帘室内步行街3550080284.00无机防火卷帘酒楼060-无机防火卷帘住20、宅17761030532.83无机防火卷帘公寓226783068.03无机防火卷帘南南京京建建邺邺万万达达广广场场目目标标成成本本表表住宅、公寓底商496971574.55无机防火卷帘商住写字楼5590030167.70无机防火卷帘白金五星酒店0150-无机防火卷帘 百货地下060-无机防火卷帘超市160006096.00无机防火卷帘商业地下停车库4524060271.44无机防火卷帘写字楼酒店地下停车库060-无机防火卷帘住宅、公寓地下停车库4592060275.52无机防火卷帘公共部位精装修-.大堂-住宅2664.151500399.62地面:地砖、墙面：乳胶漆、天棚：轻钢龙骨石膏板吊顶，21、外刷涂料，吸顶灯。写字楼1000-地面:地砖、墙面：乳胶漆、天棚：轻钢龙骨石膏板吊顶，外刷涂料，吸顶灯。.楼梯间-住宅10656.6100106.57地面:水泥地面及楼梯、墙面：仿瓷涂料、天棚：仿瓷涂料。单位:M，普通钢管栏杆、钢管扶手。写字楼100-地面:水泥地面及楼梯、墙面：仿瓷涂料、天棚：仿瓷涂料。单位:M，普通钢管栏杆、钢管扶手。.外立面-百货7500850637.50铝板、石材、玻璃幕墙，建筑面积的30。数码广场5067.3850430.72铝板、石材、玻璃幕墙，建筑面积的30。影城5190850441.15铝板、石材、玻璃幕墙，建筑面积的30。室内步行街10650850905.2522、铝板、石材、玻璃幕墙，建筑面积的30。酒楼0850-铝板、石材、玻璃幕墙，建筑面积的30。住宅133207.51802,397.74保温、仿石涂料，建筑面积的75%。公寓15874.6350555.61保温、仿石涂料，建筑面积的70%。住宅、公寓底商39757.66502,584.24保温、石材、自由门，建筑面积的80%。商住写字楼22360350782.60保温、仿石涂料、幕墙、石材，建筑面积的40%。南南京京建建邺邺万万达达广广场场目目标标成成本本表表白金五星酒店01000-建筑面积的70%.电梯厅-住宅8880.5800710.44写字楼800-室内精装修-.1主力店室内精装修-百货2523、0006301,575.00全部精装修数码广场16891220371.60仅考虑卫生间、楼梯间等公共部位装修影城173005086.50毛坯影城（KTV）1,000.00全部精装修室内步行街（不含玻璃顶棚）355009753,461.25步行街店内部分50%简装50%清水房，其他精装修，含玻璃顶棚（地面玻璃顶棚墙面吊顶）室内步行街玻璃顶棚600025001,500.00投影面积2500元/m2计算。含玻璃顶、钢结构、遮阳帘排烟窗。酒楼050-住宅、公寓底商4969750248.49毛坯百货（地下）0630-全部精装修超市16000220352.00仅考虑卫生间、楼梯间等公共部位装修商业地下停车24、库45240120542.88住宅、公寓地下停车库45920120551.04酒店写字楼地下停车库0400-公寓22678100226.78商住写字楼559007003,913.00全部精装修含分体空调五星酒店03500-全部精装修五五、主主体体安安装装工工程程费费25,703.71室内水暖气电管线设备-.室内给排水系统、电气管线设备-百货25000195487.50数码广场16891195329.37南南京京建建邺邺万万达达广广场场目目标标成成本本表表影城17300195337.35室内步行街35500195692.25酒楼0195-住宅1776101803,196.98公寓2267821025、476.24公寓底商49697180894.55商住写字楼559001801,006.20白金五星酒店0300-百货地下0205-超市16000205328.00商业地下停车库45240205927.42写字楼酒店地下停车库0205-住宅、公寓地下停车库45920205941.36.室内采暖系统-住宅177610-未考虑公寓22678-未考虑公寓底商49697-未考虑商业地下停车场及设备45240-未考虑写字楼酒店地下停车库0-未考虑公寓地下停车库45920-未考虑室内设备及其安装-.通风、空调及安装-百货25000370925.00含屋面降噪费用20元/m2数码广场16891370624.926、7含屋面降噪费用20元/m2影城17300370640.10含屋面降噪费用20元/m2室内步行街355003701,313.50含屋面降噪费用20元/m2酒楼0370-商住写字楼559000-白金五星酒店0600-南南京京建建邺邺万万达达广广场场目目标标成成本本表表百货(地下)0370-含屋面降噪费用20元/m2超市16000370592.00含屋面降噪费用20元/m2写字楼酒店地下停车库0370-.电梯及其安装-百货25000220550.00数码广场16891190320.93影城17300170294.10室内步行街35500280994.00酒楼0160-住宅177610901,59827、.49公寓22678110249.46商住写字楼55900110614.90白金五星酒店0200-百货地下0190-超市16000190304.00商业地下停车库4524090407.16写字楼酒店地下停车库0110-住宅、公寓地下停车库4592090413.28.3消防-百货25000105262.50数码广场16891105177.36影城17300105181.65室内步行街35500145514.75酒楼0105-住宅17761030532.83公寓2267850113.39公共部位考虑喷淋、烟感报警系统公寓底商4969750248.49商住写字楼5590060335.40公共部位考虑28、喷淋、烟感报警系统白金五星酒店0150-南南京京建建邺邺万万达达广广场场目目标标成成本本表表百货地下0105-超市16000105168.00商业地下停车库45240220995.28写字楼酒店地下停车库0220-住宅、公寓地下停车库459202201,010.24 3弱电部分（智能化）-百货250003587.50 数码广场168913559.12影城173003560.55室内步行街3550035124.25酒楼035-住宅17761028497.31公寓226782863.50公寓底商4969735173.94商住写字楼5590035195.65白金五星酒店0300-百货地下035-超市29、160003556.00商业地下停车库4524035158.34写字楼酒店地下停车库035-住宅、公寓地下停车库4592028128.58 4 室外显示屏-5设备-酒店厨房设备-酒店洗衣设备-酒店发电机设备100.00擦窗机含轨道六六、社社区区管管网网工工程程费费5077368,631.51室外给排水系统费507736301,523.21南南京京建建邺邺万万达达广广场场目目标标成成本本表表室外采暖系统费507736-未考虑室外燃气系统费50773610507.74室外高低压系统费5077361306,600.57七七、园园林林环环境境工工程程费费 5,776.56环境设计费810724032430、.29绿化建设费9414260244.78建筑小品81072100810.72按绿化和广场面积100元每平方米考虑。道路、广场建造费576583502,018.03其中市民广场9000m2，大商业前广场18000m2 5 屋顶绿化14000220308.006大门围墙建造费94032875.237室外照明940321094.038楼体泛光40057620801.159标识系统制作50773612609.2810室外零星设施9403215141.05 11 LED电子显示屏350.00暂估八八、配配套套设设施施费费-幼幼儿儿园园03000-九九、其其他他建建设设工工程程支支出出2,153.19工31、程监理5077368406.19工程造价顾问咨询50773610507.74工程保险29.21项目捐赠225.00物业维修基金35180528985.05销售部分按建安基准价1400元/m2的2由业主缴存十十、物物业业管管理理启启动动费费2,062.93物业管理启动费507736商业23450916397.26住宅273227395.16招商庆典及旺场费用1,270.51招商费用及旺场费用1000万元，开业费用200万元十十一一、酒酒店店开开办办费费-南南京京建建邺邺万万达达广广场场目目标标成成本本表表十十二二、销销售售费费用用8,080.352.5%十十三三、管管理理费费用用5,183.3832、管管理理费费用用（不不含含奖奖金金）3,353.38项项目目奖奖金金1,830.00十十四四、财财务务费费用用15,042.50十十五五、各各项项税税金金23,513.466.39%非商业营业税及附加19,041.385.89%住宅土地增值税664.070.50%非商业土地增值税3,808.022.00%十十六六、预预备备费费4,835.033%十十六六、所所得得税税17,698.85十十七七、总总计计367,488.94南南京京建建邺邺万万达达广广场场目目标标成成本本表表7038南南京京建建邺邺万万达达广广场场目目标标成成本本表表南南京京建建邺邺万万达达广广场场目目标标成成本本表表南南京京建33、建邺邺万万达达广广场场目目标标成成本本表表8008808008809009908209028008809201012南南京京建建邺邺万万达达广广场场目目标标成成本本表表92010128509359201012920101202000220020002200200022002000220020002200南南京京建建邺邺万万达达广广场场目目标标成成本本表表南南京京建建邺邺万万达达广广场场目目标标成成本本表表975武武汉汉万万达达广广场场单单体体建建安安造造价价指指标标序号项目百货数码广场影城室内步行街酒楼1土方56565656562桩基、降水2982982982982983土建84084096034、89004人防5铝合金窗入户门单元门6防火门、卷帘60606080607外立面2552552552552558精装修6302206281398509给排水、机电19519519519519510室内采暖系统11空调37037037037037012发电机(厨房设备、停车导引系统）13弱电353535353514消防10510510514510515电梯22019017028016016合计3064262431324002158417面积250001689117300355000黄色为公式住宅公寓公寓底商商住写字楼白金五星酒店地下百货超市商业地下车库5656565656565629829829835、298298298298950960890940183018301830103103103150150150153020003030153060606013524552014069100507006302201201802101801802052052050370370632828353535353530505060105105220901100110190190902030226720942719388235353017177610226784969755900001600045240武武汉汉万万达达广广场场单单体体建建安安造造价价指指标标住宅、公寓地下停车库合计复核5628652,865-36、2981511015,110-18305667756,677-1031104-1,10438433,843-438438-88-6021252,125-87358,735-1201504515,045-20596179,617-0-40964,096-100100-2816051,605-22045404,540-9057465,746-3010131653131,653-45920507736单单体体综综合合造造价价指指标标序号项目名称综合单价（元/m2）总成本（万元）持有型物业开发型物业百货数码广场影城室内步行街地下百货超市商业地下车库酒店地下车库住宅公寓公寓底商商住写字楼住宅、公寓地下停37、车库非商业商业合计一行政事业收费113113113113113113113113113113113113113396817595727二建造成本3673322037434639436740093476406026092853267433183469100568597081602761建安成本306426243132400238823535301735842030226720942719301080632510211316532前期准备1021021021021021021021021021021021021023578158651643社区管网170170170170170170170170138、701701701701705981265186324园林绿化1441441441441441441441444411136657775配套设施00000000006工程其他42424242424242424242424242149266121537物业管理启动费41414141414141414141414141142963420638预备费11097112138130120105122798681100104304517904835三三费一税2962962962962962962962961518163444101713597648994620695191管理费用000000147147139、471471475183051832财务费用296296296296296296296296296296296296296104234620150433销售费用187188625200248080080804营业税金及附加4414421,4734715719041019041土地增值税3715050016019447204472酒店开办费000所得税预提4094111,3694385317699017699四综合单价408236294152504847764418388544694239459971975144417916943566086235521五面积2500016891173003550001600045240017761022678496975590045920六商业部分平均综合单价4238含土地后总成本七非商业部分平均综合单价4816367489八平均综合单价4639九土地成本（万元）131968