1、xxxxxx国际广场项目招商运营策划方案一、xx商业现状分析 1、规模：目前xx各类商业服务面积总规模达70余万平米，分散到长安南北路和xx东西路的各个商业市场及沿街店铺。按规模划分，xx的商业可以划分为如下几类：A、大型商超（百盛、金花、军区服务社等）B、服饰类综合市场（百汇、豪邦、飞炫等）C、城市商业综合体（安南城、潮百汇等）、D、某种业态较为集中的独立门店聚集区域（兴善寺东西街的餐饮文化街、雁塔西路的酒吧休闲街）E、独立门店的特定品牌商业（肯德基、波涛眼镜、移动通讯、金利来等） 2、业态： xx独特的大环境因素（大学云集）造就了xx的主流消费特色：价格低廉、迎合潮流、造型新颖！以下六种业2、态是xx商业文化中的主流商业业态。 A、服饰类：无论囊中是否充足，女孩子爱美之心永恒 B、美妆类：道理同上，每个女孩子无论收入如何，都会购置自己喜爱的美妆护理品牌 C、餐饮类：时尚精品小厨、酒吧、品牌快餐、西餐既迎合了xx年轻人的消费水平，也能满足小情侣的时尚情调需求 D、通讯数码类：新潮手机、平板电脑、数码相机、笔记本电脑一个都不能少，每个xx的年轻消费者至少拥有其中两项 E、娱乐：周末、生日、圣诞等节假日，带情侣到影城或邀朋友到KTV吼个通宵绝对是年轻人的最佳选择 F、文化：音像、书吧、陶吧是典型具有浪漫情节和文艺情调的年轻人喜欢流连的场所 3、租金： 几年前的地铁修路将xx东路的商业彻底3、扼杀，导致xx东路的商业租金处于整个xx的低洼地。长安南北路的商业租金在本来就居高不下的状态下随着房地产大环境和地铁2号线的通车变得更加扶摇直上。xx西路的租金介于xx东路和长安南北路之间。对比xx十字到音乐学院之间几家主力市场的租金： A、百汇市场：成熟营业中，每平米月租金曾达到1000元，主力面积在15（净面积），曾是xx生意最好的综合市场，但规模和装修档次已明显滞后于其他市场，受今年12月底市场合同到期市场拆除消息影响，市场已出现多家急转，租金也剧降到每平方200至600元不等，甚至不带好处费。该现象会影响市场商户的经营信心，进而加速百汇市场的衰败。其他市场都在觊觎百汇市场拆除后的商户资4、源； B、海港城：成熟营业中，目前是xx人流量最大、生意最好的服饰类综合市场。租金为每铺每月6000元，主力面积12，（公摊50%，净面积折合每平方每月1000元）。转让者极少，无论经营者还是投资者普遍看好项目未来发展。转租好处费在3万左右，转让好处费在5万至13万不等。 C、飞炫广场：成熟营业中，近靠百盛，生意略次于海港城。因规划装修时间较久，其内部装修和规划稍显落伍。租金水平在500至700元左右，主力面积在8至30平方不等。几乎无空铺，转让好处费在8至10万左右。 D、潮百汇：还未开业，处于招商卖铺中。是xx少有的产权转让，每平方6至9万（一层价格），租金水平暂时无法参考，据其销售人员解5、说的日后租金及回报率计算也是参照上述几个营业中的市场租金水平。 4、档次： 目前xx的规模性商业市场从规模、定位、潜在消费群体、租金、投资运营商等不同角度的综合考量，档次水准也拉开了一定差距： A、中高档：大型商超类金花、百盛、金鹰、新军区 B、中档：潮百汇、新海港城、白马、百饰惠、新百隆 C、中低档：飞炫、老海港城 D、低档：百汇 5、市场定位： xx规模性商业的定位泾渭分明，分成具有明显消费特征和社会特色的两大类： A、以商务、居家、生活为代表的品质类：金花、百盛、金鹰、军区服务社、白马 B、以时尚、休闲、低价位代表的潮流类：潮百汇、海港城、飞炫、百饰惠、百汇6、消费群体： 尽管xx城南是6、消费能力较强的区域，但xx则是典型的庞大中低消费的时尚群体聚集区。与市场定位、档次相呼应，xx的消费群体分为三大类： A、以收入稳定、追求生活品质、年龄在30多岁以上为代表的实力型消费群体：多为公职人员或生意人士，多在市场定位A类的场所消费 B、以低收入或无收入、追求时尚潮流、年龄在20岁左右为代表的时尚型消费群体：多为在校大学生，多在市场定位B类的场所消费 C、以中等收入或中低收入、追求时尚与品质兼容、年龄在25岁左右的过渡性消费群体：多为公司白领，多在市场定位A、B类的场所游离消费 7、未来发展： xx作为名义上仅次于钟楼（城市级商圈）的副都市商圈，实际上在发展空间和发展高度上都将远远超越7、钟楼。钟楼的发展已经到了瓶颈，受城市古迹保护等法规限制，钟楼已无插针之地。而xx受政策性扶持，其“甲”字型的发展格局既让品质化的规模商业有了发展空间，又让区域内的业态形成了良性互补的业态链。更为难得的是，xx周边20余所大专院校的巨大时尚消费潜力为xx的商业发展永远保留了一份年轻的活力，这也是xx商业蓬勃发展、朝气日盛的动力源泉。钟楼，终将成为承载一座城市的历史底蕴、代表一座城市发展文化的建筑符号，而xx才会成为xx未来的商业领跑者，并将在未来10年成为代表xx商业发展水平的地标区域。8、综合分析： 城市商业发展到一定阶段，城市商业综合体正当其时。尽管xx的商业发展蓬勃，但xx的商业综合体依然8、凤毛麟角。受规模、资金、经营理念等综合条件限制，至今为止，还未有一家规模、档次够级别的商业建筑体能够承载xx商业旗舰的皇冠。谁能够将代表xx主流消费的6大业态融为一体并成就其规模和良性运营，谁才能够成为代表xx城市综合商业水准、领跑xx商业运营高度的市场王者。二、xx项目SWOT分析 通过对xx商业市场的梳理分析，xx显然具备了打造xx商业综合体旗舰的潜在条件，从不同角度对xx项目的客观现状进行剖析： 1、优势： A、地理优势显著，紧靠海港城，可直接嫁接人气B、具备旗舰规模，足以承载6大主流业态，甚至更多的点缀型业态C、项目规划合理，为后期的合理分割打好了良好基础，避免了无效面积浪费，提高了投9、资回报率D、建筑立面宏伟大气，具有地标特征，具备了包装宣传的良好载体E、项目配套合理，门前广场宽敞，利于日后经营聚集人气F、xx未来发展前景造就的高回报率 2、劣势： A、体量宏大，一旦对小面积分割客户的巨量吸纳达不到预期，会影响后市的投资信心 B、目前投资商不具备品牌效应，没有品牌知名度所带来的聚集客户，也会影响投资者对后期的运营信心 C、尽管后期发展回报可观，但毕竟长期经营权出售的方式不是所有市场客户都认可 D、经营权出售方式导致的销售门槛会流失部分有真实需求但付款能力弱的客户 E、可观的投资回报会造成投资者多于经营者的尴尬局面 3、机会： A、百汇的拆除已经势在必行，百汇商户的大规模转租10、产生的巨大需求 B、xx6大主流业态除服装外，迄今还没有整合另外5大业态为一体并成就其运营规模的商业项目 C、房地产大环境的不景气导致民间强大的投资资金纷纷涌入商业地产 4、威胁：虽然xx十字的赛格和万达未来也将进入xx市场分羹，但目前还没有能够对xx项目造成威胁的市场因素。 5、综合分析： xx项目具有典型的“天时”“地利”“人和”特征。 A、天时：政府对xx商业的整体提升和目前xx唯一能承载6大主流业态并成就其规模的建筑综合体 B、地利：紧靠xx人气最旺、生意最好的海港城，三面皆商 C、人和：xx50万的日人流对6大主流业态的强大需求 产品自身及所处的外围环境都决定了xx的优质内涵，后期合11、理的定价、6大业态的楼层定位、优惠策略、包装推广策略都是决定项目快速消化的关键因素。三、项目定位分析： 1、项目定位： 合理恰当的市场定位决定了项目的市场适应性，同时也是引发市场共鸣、提升项目消化速度的核心点。城南时尚航母，xx潮流宫殿 2、核心竞争力： A、xx规模最大、时尚潮流型业态最全的年轻群体消费地B、xx最好的IMAX影城所在地C、性价比最高、投资回报比最大的稀缺投资项目四、各楼层业态配比： 1、楼层业态定位 六层夹层 西餐、酒吧 咖啡、茶秀 热消费 六层 IMAX影院、KTV 热消费 五层 精品美食广场 热消费 四层 手机数码港 潮流消费 三层 手机数码港 潮流消费 二层 服饰广场12、 时尚消费 一层 品牌快餐、品牌服饰、服饰广场 时尚消费 负一层 服饰广场 时尚消费 负二层 服饰广场、小吃城、电玩城 热消费 2、业态面积细分（下述面积均为含50%公摊面积） 六层夹层 西餐、酒吧 咖啡、茶秀 如非影院投资，1000为一标准划分单位 六层 IMAX影院、KTV 五层 精品美食广场 300350为一标准划分单位 四层 数码IT广场 24为一标准划分单位 三层 手机通讯广场 24为一标准划分单位 二层 服饰广场 12为一标准划分单位 一层 品牌快餐、品牌服饰、服饰广场 12为一标准划分单位 负一层 服饰广场 12为一标准划分单位 负二层 服饰广场、小吃城 12为一标准划分单位五、13、招商运营思路： xx项目体量庞大，但其已完工的主体和所在位置已经充分显示出了日后巨大的投资价值空间。为尽快形成日后经营过程中的人气聚集和业态互补，可考虑自持部分物业以短期租赁形式吸引符合目标人群的时尚型业态烘场品牌快餐、精品餐饮、电玩城、西餐、茶秀等，等整栋大楼完成销售招商并走上经营轨道后，再行调整业态的配比。六、价格定位分析： 1、价格定位思路： A、IMAX影院业态在xx属于独一无二，任何投资者都会看出未来的价值回报空间，价格应适当坚挺 B、手机数码港在xx属唯一上档次上规模的旗舰位置，借助其他楼层业态配合，未来属于高人气区域，价格参照赛格 C、小吃城目前在xx的行情为每铺（6左右）每月414、500元左右，所以定价中考虑了十年的投资回报 2、各楼层价格配比： 各楼层面积 10年售价（月基数） 月租价 六层夹层 西餐、酒吧 咖啡、茶秀 3795 85元 =0.038709亿 六层 IMAX影院、KTV 7268 95元 =0.0828552亿 五层 精品美食广场 6950 120元 =0.10008亿 四层 手机数码港 7000 28800元 （240元） = 2.016亿 三层 手机数码港 6995 28800元 （240元） = 2.01456亿 二层 服饰广场 6919 36000元 （300元） = 2.49084亿 一层 品牌快餐、品牌服饰、服饰广场 4375 42000元15、 （350元） = 1.8375亿 负一层 服饰广场 6869 33600元 （280元） = 2.307984亿 负二层 服饰广场、小吃城 7268 31200元 （260元） = 2.267616亿 回报总合计：13.1561442亿 3、投资终端回报分析： 单铺面积 10总价 10年投资回报 转让好处费（不计增幅） （不计增幅） 六层夹层 西餐、酒吧 咖啡、茶秀 六层 IMAX影院、KTV 五层 精品美食广场 四层 手机数码港 24 691200元 1200000元 300000元 三层 手机数码港 24 691200元 1200000元 300000元 二层 服饰广场 12 4320016、0元 720000元 150000元 一层 品牌快餐、品牌服饰、服饰广场 12 504000元 1080000元 180000元 负一层 服饰广场 12 403200元 720000元 150000元 负二层 服饰广场、小吃城 12 374400元 720000元 150000元 按照银行现行定期利率：70万存入银行，十年定期利息为385000元，连本带息总计1085000元50万存入银行，十年定期利息为275000元，连本带息总计775000元40万存入银行，十年定期利息为220000元，连本带息总计620000元目前海港城与飞炫广场的转让好处费均在8万至12万左右，其经营期限仅为2年。上述17、投资回报与转让好处费在不计增幅的保守估计下回报率达到翻番，实际回报率应该至少在翻两番，投资客户预计最多在第五年就能收回投资成本。七、客户定位分析： 扎根xx，立足xx，服务于年轻消费终端。因项目的自身优势显著铺位小、门槛低、位置好、人流大，所以经营回报空间与投资回报空间双双巨大，因此，本项目的客户群体以不同的目的性清晰的分为两大类： A、以看好xx巨大的时尚消费潜力和发展前景、不愿替人打工希望自主创业的年轻经营者。客户范围广阔，除xx商圈各个市场内的成熟经营者外，会涌现出大批其他商圈的成熟经营者和刚刚走上创业之路的年轻人； B、以看好xx极具潜力的发展前景和市场价值增长空间、有一定投资理财意识18、不愿将闲散资金放入银行放入股市的具有稳定收入的投资客户。随着项目的包装宣传大规模启动，此类客户将遍布xx。八、推广包装： 宣传包装思路：通过“打造xx最具投资价值、最大增值回报空间的商业投资平台”，营造出“钻石当做玻璃卖”的落差效果xx商铺钻石般的增值空间和极具竞争力的原始股价格。 1、项目推广诉求：xx时尚航母起航在即，潮流宫殿盛大开启 2、媒体渠道： A、华商报：半版（硬广）+报眼（硬广）+软文 B、xx电视台：新闻报道+专题采访+地产专栏滚动播出 C、短信：全xx广泛覆盖 D、定向夹投：针对目标市场或目标区域有针对性的进行报纸夹投 E、网络：xx800j 3、外围包装： 4、氛围营造：19、 A、大型空飘 B、巨幅地贴 C、LED屏演示项目未来经营场景（三维动画） D、楼体霓虹、广场地灯（夜景突出） E、增加广场的配套：长椅、小品 5、招商处平面布局及包装建议： xx项目现有售楼部过于狭小，住宅客户与小铺客户有较大的差异性，目前售楼部的内部布局和空间对今后排号和开盘有一定限制，希望能够利用现有沿街铺包装出一个不少于200平方的临时招商处，整体突出商业氛围和投资价值感。目前的项目围墙不利于楼体的包装，如能在招商正式启动时去掉最佳。如启动时无法拆除，招商处只有放在兴善寺东街为宜。 6、招商道具： A、海报（略） B、折页（略） C、手袋（略） D、三维动画（略）E、项目沙盘F、项目宣传（标识性）礼品（待定）九、招商工作节点（图表）：