1、1 2 引言 Preface 2800年前，一群伟大的先人，率先开凿人工运河，阡陌水乡接入滚滚长江，打通了蛮夷吴越与文明中原的管路，从而逐步孕育出人间天堂、江南水乡！这个长江入口在哪里？2500年前，代表东方文明的三大宗派教义儒、释、道几乎同时诞生；1000年后，三股思想之泉实现了融汇，史称“三教圆融”，弥合了教义分歧，避免宗教战争，从而使中国成为世界唯一未曾中断历史的文明古国！这个创世纪的融汇发生在哪里？1500年前，开创中华传统文化中最神秘的风水之学鼻祖郭璞在任丹阳参军之职时，以一座小山为自然标本，奠定了“寻龙、察砂、观水、点穴、取向”“地理五诀”的中国风水理论核心！这座神奇的山峰在哪里？2、200年前，江南小镇的费、马、巢、丁四大医家，打开了中国医学的新天地，创造了“吴门医学甲天下，孟河医派冠吴中”的辉煌，并且成为现代中医学教育的摇篮！这个康泽后人的福地在哪里？在孟河！3 目录 Contents 1.项目定位 2.项目蓝图 3.项目开发 4.土地平衡与经济测算 5.附录 4 项目定位 Positioning 第一部分 Part 1 5 Chapter01 项目定位 Positioning 常州“一城七片”格局 常州 主城区 卜弋 奔牛 湟里 漕桥 洛阳 横山 桥 孟河 规划优势 VS 地缘局限 借势常州 VS 自身突破 孟河镇位于常州城市规划“一城七片”中的一片，相比其他片区，依3、然保持天然的江河格局与乡村田园风光 孟河为新北区唯一的一片卫星城区，孟河镇抓住并延袭常州发展优势与机遇，同时寻求自身突破，引领并带动区域的经济发展 孟河地位 常州机遇 1、常州旅游人均花费高，文化旅游发展潜力大，具有后发优势 2、人均GDPGDP高，跃居江苏第三，与苏州无锡差距立刻缩小 3、常州经济含金量高，居民消费有待释放 中国城市发展研究院发布2011中国城市发展综合评价报告中，在“居民实际享有水平”即个人受益指标上，常州超越北京，位列全国第一。孟河之于常州，是常州“一城七片”中最北端的一片，保持天然的江河田园风貌与山野乡村风光，借力常州政策倾向与现有优势，发掘文化内涵，寻找自身发展驱动力4、，引领区域经济发展。4、文化产业处于产业关键转型期，文化旅游将成为做文化产业排头兵 到2015年，常州文化产业增加值占GDP的比重将达到5%以上 “推进古运河文化商贸旅游带、齐梁故里文化旅游区和城郊休闲旅游带的规划编制逐步形成以春秋文化、齐梁文化、运河文化、名人文化、工商文化等为代表的常州文化长廊旅游品牌”“十二五”常州文化旅游发展，旅游局局长苏伟 项目背景 孟河之于常州 6 Chapter01 项目定位 Positioning 项目背景 孟河之于新北区五城两线 孟河是新北区“三区两片”中最重要的一片，是全区最具特色、最有潜力的发展区域，充分发挥历史文化底蕴和生态自然风光，找准发展切入点，坚持5、特色发展，终将成为常州的卫星城。通过水陆两条游线，将环球恐龙城、新龙国际商务城、天合国际太阳城、新龙生态城、江南九龙城（包括万顷良田）串联起来,打造贯穿新北区东南西北的特色游线。陆上游线 万顷良田 环球 恐龙城 天合 国际太阳城 新龙国际商务城 新龙生态城 水上游线 红梅公园 东坡公园 江南九龙城 7 Chapter01 项目定位 Positioning 项目背景 生态红线 基地 江南九龙城部分区域位于常州市二级生态红线区域内，生态水质保护将成为重要课题之一。顺利上位战略规划，结合现有资源本底，孟河镇需要以文化旅游综合开发为龙头，新型城镇化与农业现代化为两轮，实现孟河的再次腾飞。项目背景 孟河6、战略支撑 中国历史文化名镇 江苏省新型城镇化示范镇 常州市现代新型农业示范区 孟河 战略 定位 文化旅游将成为孟河的新名片 由过去片面注重追求城市规模扩大、空间扩张，改变为以提升城市的文化、公共服务等内涵为中心 一产精致化、现代化，直指三产升级 构建一三联动的发展模式 围绕历史文化、山水风光、田园体验三大主题，弘扬“四大文化”，包括齐梁文化、国医文化、名人文化以及小黄山旅游文化。孟河镇总体规划（2011-2030）8 Chapter01 项目定位 Positioning 小黄山是城市功能发展轴的终点，除了旅游休闲功能以外，还应承接城市功能的外延 浦河在历史文化和生态环境这两方面具有极大的价值，7、随着浦河的环境整治，其周边地块的价值将发生翻天覆地的变化 一中心：孟河老城区 三片区：生态农业区、小黄山综合旅游区、现代农业区 特色农业区 生态农业区 小黄山 综合旅游区 孟河文 化旅游 现代农业区 中心片区 小黄山综合旅游区是孟河镇“一中心三片区”的北部片区，是孟河镇历史文化资源与自然生态资源密集区，是孟河镇文化旅游发展的战略区域和旅游综合开发的核心区域。项目背景 小黄山之于孟河 孟河镇域土地利用规划图（2011-2030）规划结构：一中心、三片区 9 Chapter01 项目定位 Positioning 一镇 孟河主镇区 三带 沿浦河两岸形成的浦河风光带；沿九龙山脉形成九龙山风光带；从万顷8、良田渗透形田园风光带。45平方公里主要板块包含：孟河主镇区、万绥老镇区、小黄山综合旅游区、现代农业区。孟河镇域45公里范围规划为“一镇两心三带”，其中，九龙文化核心和孟河文化核心以及九龙山风光带，都位于小黄山项目规划范围内。小黄山的旅游综合开发，承载了孟河镇的文化旅游龙头的战略使命。九龙山 田园 圆融 文化 孟河主镇区 万顷良田 万绥古镇 栖凤山 浦河 孟河 文化 浦河 项目背景 小黄山之于孟河 孟河镇45平方公里主要板块 规划结构：一镇、两心、三带 两心 围绕九龙禅寺，形成九龙文化核心；围绕孟河古镇，形成孟河文化核心。10 Chapter01 项目定位 Positioning 小黄山文化旅游9、区的综合开发，将使孟河主镇区、历史文化保护区、万顷良田生态区，四位一体、联袂成片，使孟河产业结构、发展特色、城乡面貌和区域地位得到历史性的提升。因此，小黄山文化旅游区的综合开发，承载了孟河镇腾飞的战略使命。小黄山文化旅游区 孟河主镇区 万顷良田生态区 四位一体 联袂发展 四位一体 联袂发展 项目背景 小黄山之于孟河四位一体 11 Chapter01 项目定位 Positioning 三教圆融文化 齐梁文化 风水文化 中医文化 儒、释、道三教圆融 帝王将相祖居地、桑梓地 山水交融，藏风聚气 孟河医派发源地、中草药之乡 梁武帝倡导的“三教同源”对中国社会意识形态产生重要影响；魏晋南北朝时推行帝王家10、庙制，寺庙林立，至清朝庙宇48所；东岳庙形成大殿和古戏楼，是沿长江72座东岳庙中最大。以齐高帝萧道成和梁武帝萧衍为首的2代开国皇帝与 13 位继承皇帝；37 位宰相和 100 名 文臣武将；齐梁文化是中国文学史上的最为著名的华美时代之一；齐梁就是华靡文风的代名词：昭明文选、文心雕龙、诗品等文学巨著奠定历史地位。常州最古老的运河，京杭运河最古老的河段；沿古运河，孟河古镇保留较完整的古街巷和较为集中的清、民国建筑遗存群；小黄山为常州市区少有的山体；两朝帝王、名人辈出（公元317年，汉相萧何的20世孙萧整，率族由山东兰陵过江居晋陵武进县之东城里，162年后公元479年，萧整的四世孙萧道成建立了齐朝 11、）。费伯雄、马培之曾为道光皇帝、慈禧、林则徐治过病；丁甘仁创办中国第一所中医学校；三里长的孟河古街药铺林立，同德堂、聚德堂、天宝堂、保和堂等11家药铺；曾经种植孟荆芥、合欢、野荞木、南天竹、紫苏、薄荷、扶桑、太子参等十多种。资源梳理 文化资源 中国风水文化的活标本 养生文化 最代表中国的“和”文化 皇家帝王文化 12 Chapter01 项目定位 Positioning 田Farmland 良田衬底 林Forest 林海拂影 潭Pool 净水明潭 河River 浦河连江 山Hill 宁镇余脉 资源梳理 自然资源 山 Hill 田 Farmland 河 River 林 Forest 潭 Pool12、 小黄山 13 Chapter01 项目定位 Positioning 江河交汇 小黄山区域独特性与唯一性 古代常州江防要津之门户 齐梁文化发源地 三教圆融 萧氏“一帝一后一相”孟河城墙、孟河北街 梁武帝 常州龙城发源地 名医故居及传说 九龙禅寺等庙宇“吴中名医甲天下，孟河名医冠吴中”孟河古镇 南接京杭大运河北达长江 孟河医派诞生地 创立“中国第一所中医学校”佛、道、儒三教圆融之始创地 历史遗址“三老殿”萧氏皇室的家庙 齐梁两朝开国皇帝之故里 常州市区少有的山体小黄山 依山傍水，藏风聚气 在孟河 新、老孟河于长江拐弯处汇入大江，具有鲜明的江河华彩 儒释道三大宗派于公元六世纪汇聚，具有鲜明的圆融华13、彩 地形上藏风聚气、历史上人才辈出，具有鲜明的风水华彩 孕育了国医大师、开创了医派先河，具有鲜明的颐养华彩 三教并存 风水宝地 养生圣地 14 Chapter01 项目定位 Positioning 江南九龙城 颐养孟河源 总体定位 山水为体 文化为魂 旅游为主 开发为本 15 Chapter03 项目开发 Developing 常州市文化旅游产业新名片 江苏省旅游带动型城镇化先导区 国家级家庭服务产业示范基地 目标定位 江南九龙城 16 Chapter01 项目定位 Positioning 以“2-5 产业链”重构孟河镇产业发展新方向 2 大主导产业：文化旅游产业、家庭服务产业（含中医养生）514、 类细分产业：观光游览、主题节事、教育培训、商业商务、医养休疗 文化旅游与家庭服务产业集聚区 文化旅游产业 家庭服务产业（含中医养生）观光游览 医养休疗 主题节事 教育培训 商业商务 文化资源导向 文化价值导入 文化价值链聚合 古镇休闲 运动康体 生态休闲 药野养生 艺术展演 文化节日 国医健诊 禅修教育 传承活动 国医节事 服务平台 人才培训 养老商业 养生商务 亲子商业 社交商务 生态疗养 主题地产 心理护养 专业医护养老服务 产业引领 17 Chapter01 项目定位 Positioning 不断向纵深拓展本底文化资源的价值，促使现有的资源能源型产业，升级为高端的文化创意产业。文化体验15、度 客群消费力 高度依赖资源禀赋 固有资源的有限运用 发展初级观光和休闲 市场高端化 产品高级化与资本化 区域影响扩大化 产品专业化与多元化 衍生需求 文化产业链发育成熟 科普教育 历史遗迹 古镇观光 非遗传承 文化展示 文化景观 节事艺演 艺术创作 影视传媒 养生休闲 禅修疗养 科技理疗 主题地产 商务会展 教育培训 文娱体验 论坛研讨 健康管理 孟河存量 未来增量 特征 山水休闲 文化演绎 文化养生 文化交流 文化观光 国医文化 搭建融合 产业平台 文化教育 文化疗养 文化创意 宗教文化 齐梁文化 运河文化 汽摩文化 农耕文化 民俗文化 名人文化 文化传承 绿色字体为基地重点发展产业 文化16、旅游产业 文化旅游创新地标 本底资源 18 Chapter01 项目定位 Positioning 发展专业和宽领域的家庭服务产业，集标准制定、人才培训、呼叫中心、信息平台和劳务输出于一体，整合资源、搭建平台，提供全生命周期的家庭服务。孟河存量 未来增量 儿童看护 孕产护理 智慧服务 基础服务 高级服务 服务平台 智能物联 文化社交 高级管家 家庭教育 家庭休闲 养老照护 特征 初级阶段 以家政服务等基本技能为主 根据现代家庭的需要，出现以高级管家、家庭教育等高层次的服务 利用现代科技的物联网等技术，提供家庭服务的平台中心 橙色字体为基地重点发展产业 家政服务 医疗服务 心理咨询 园艺设计 物业17、维修 全生命周期的家庭服务产业 新型家庭 服务标杆 劳动力资源 本底资源 生态自然资源 养生文化资源 土地资源 政策资源 搭建融合 产业平台 智能生活 专业培训 临终关怀 养老医护 19 Chapter01 项目定位 Positioning 搭建专业 产业平台 禅修疗养 长者疗养 生态疗养 创新中医健诊 中医养生与文化、科技的融合，应和不断升级的生活需求，创造更高价值的生活体验。孟河存量 未来增量 特征 关注身体的疗养 注重医疗技术的运用 生活方式的体现 衍生出其他需求 产品多元化 文化元素融入休疗 注重个人精神层面的提升和人文交流 自然休闲 康复理疗 膳食保健 药物研发 医美服务 文化养神 18、技术养身 休疗养心 保健咨询 养生药材 体验层面 定制疗养 高级护理 医疗创新 禅修疗养 教育培训 会晤交流 节事演艺 休闲度假 地产服务 蓝色字体为基地重点发展产业 家庭服务产业之中医养生 养心熟龄天伦乐园 中药材资源 本底资源 国医文化资源 自然生态资源 宗教资源 土地资源 20 Chapter01 项目定位 Positioning 项目蓝图 Vision 第二部分 Part 2 21 Chapter02 项目蓝图 Vision 北 北 小黄山高尔夫 中 中 一统九龙山 南 南 养生主题社区 东 东 九龙圆融园 西 西 孟河夜未央 小黄山项目集中建设区范围（10平方公里）规划结构 规划结构19、 一体规划区约26.8平方公里，依山傍水通长江，生态区位尚佳，文化底蕴深厚。尊重资源本底、科学评估土地开发潜力，保护山体资源，最大化提升小黄山周边土地价值，形成东西南北中，一山四片区的规划结构。并提议将小黄山更名为九龙山。集中建设区 一体化规划区 22 Chapter02 项目蓝图 Vision 九龙圆融园 小黄山高尔夫 一统九龙山 孟河夜未央 中医养生 主题社区 法拉利汽车公园 四季青草园 神农百草园 五色农庄 家庭服务主题社区 孟河镇区 分区名称 面积（公顷）特色 农业 生态区 神农百草园 150 五色农庄 478 四季青草园 260 小黄山文化旅游区 孟河夜未央 133 九龙圆融园 1320、1 小黄山高尔夫 186 一统九龙山 153 中医养生主题社区 182 家庭服务主题社区 277 法拉利汽车公园 30 孟河镇区 700 历史文化保护区 65 合计 2745 四位一体功能分区 万顷良田 万绥老镇 孟河老镇 文化旅游 综合服务 23 Chapter02 项目蓝图 Vision 苹果庄园 石榴庄园 郁金香庄园 番茄庄园 葡萄庄园 四季青草园 神农百草园 一统九龙山 九龙圆融园 孟河夜未央 中医养生主题社区 小黄山高尔夫 家庭服务主题社区 孟河镇区 历史文化保护区 龙迎小镇 法拉利汽车公园 四位一体规划总平面 24 Chapter04 土地平衡与经济测算 Phasing and S21、tatistics 集中建设范围总平面 Chapter02 项目蓝图 Vision 25 Chapter04 土地平衡与经济测算 Phasing and Statistics 开放空间系统 城市公园 运动公园 九龙山公园 绿地 景观水体 Chapter02 项目蓝图 Vision 26 Chapter04 土地平衡与经济测算 Phasing and Statistics 至西夏墅镇 至机场 至泰州 常泰高速常泰高速 城市主干道城市主干道 城市次干道城市次干道 高速出入口高速出入口 交通系统规划 P P P P P P P P P 景观大道景观大道 P P P 集中公共停车集中公共停车 Chap22、ter02 项目蓝图 Vision 27 Chapter04 土地平衡与经济测算 Phasing and Statistics 慢行交通系统 至长江 至万绥 自行车道 特色步行道 九龙山公园步行道 九龙山索道 内湖水上游道 浦河游道 游船接驳点 Chapter02 项目蓝图 Vision 28 Chapter01 项目定位 Positioning 鸟瞰图1 Chapter02 项目蓝图 Vision 29 Chapter04 土地平衡与经济测算 Phasing and Statistics 鸟瞰图2 Chapter02 项目蓝图 Vision 30 Chapter02 项目蓝图 Vision 23、南 南 江南国际康养村 中 中 一统九龙山 西 西 孟河夜未央 北 北 小黄山高尔夫 东 东 九龙圆融园 集中建设范围结构图 31 Chapter02 项目蓝图 Vision 九龙圆融园 小黄山高尔夫 一统九龙山 孟河夜未央 中医养生 主题社区 家庭服务 主题社区 法拉利公园 Chapter02 项目蓝图 Vision 集中建设范围功能分区 32 Chapter02 项目蓝图 Vision 三教文化 齐梁文学 圆 融 九龙圆融园（东）长三角首座国学文化体验区 中国传统文化一站式教育、体验、示范基地 结合孟河镇本地自然人文资源，从宗教、帝王、民俗等多个角度，从视觉、听觉、味觉、嗅觉、触觉五种体验24、方式，充分展示和演绎“儒、道、释”核心文化的深层灵魂体验。圆融国学 Chapter02 项目蓝图 Vision 33 Chapter02 项目蓝图 Vision 九龙圆融园 34 Chapter02 项目蓝图 Vision 九龙圆融园 35 Chapter02 项目蓝图 Vision 龙迎小镇 占地约546亩 九龙圆融园核心景区 占地约640.5亩 九龙圆融园 布局特色 在九龙山东侧，依托九龙禅寺形成以龙文化、三教圆融为主题的旅游景区，采用售票的经营模式。位于三教文化体验区西面的龙迎小镇则是一个开放式的商业街，结合小黄山的现状，形成大的景观湖面。投资估算：九龙圆融园板块总投资为25.21亿，其25、中土地成本为6.2亿，建设成本为19.01亿。分区板块 主要项目 项目属性 用地面积 容积率 建筑面积 m2 公顷 亩 九龙圆融园 三教文化体验区 旅游 42.7 640.5 0.6 256,200 齐梁文化体验区 身心能量补给站 常州艺博汇 龙迎小镇 滨水主题商业 游客信息中心 商业 16.9 253.5 1.0 169,000 龙迎酒店 9.3 139.5 0.6 55,800 百龙园 旅游 10.2 153.0 0.3 30,600 建设用地小计 79.1 1,186.5 0.6 511,600 总计 130.8 1,962.0 0.4 511,600 Chapter02 项目蓝图 Vi26、sion 36 Chapter02 项目蓝图 Vision 九龙圆融园 龙迎小镇 龙迎酒店 滨水旅游商业街 小龙人乐园 1.龙迎酒店 2.游客中心 3.湿地公园 4.滨水旅游商业街 5.游船码头 6.滨水生活商业街 7.小龙人乐园、想象力公园 8.圆融湖标志物 6 7 5 3 1 2 4 8 37 Chapter02 项目蓝图 Vision 九龙圆融园 标志物 38 Chapter02 项目蓝图 Vision 九龙圆融园 圆融湖标志物设计 圆融三老像 圆融湖 水下入口 冥思水帘 坡地高尔夫 Chapter02 项目蓝图 Vision 39 Chapter02 项目蓝图 Vision 圆融湖标志27、物设计 概念 圆融湖上一明珠，对应视觉中心轴线 湖水止于明珠周围，形成水瀑广场;商业步道延伸，切入水体，连结水瀑广场 夜晚，明珠对影，繁星与灯火点缀 40 Chapter02 项目蓝图 Vision 圆融湖标志物设计 视线分析 1.标志物球体建议直径40米，底座高约5米 2.下凹水瀑广场建议直径100米，于水面下10米深 轴向 A：100m 宽宽 40m 高高-10m+0m+3m 41 Chapter02 项目蓝图 Vision 1 2 3 4 6 7 8 5 9 10 九龙圆融园 核心景区 1.梁皇宝殿 2.仙人道院 3.儒教圣坛 4.九龙禅寺 5.圆融广场 6.修身馆 7.得道馆 8.开悟28、馆 9.觉醒馆 10.梁王像 11.圆融标志物 12.参观索道 13.齐梁文化园 14.常州艺博园 梁皇宝殿 12 1殿梁皇宝殿 1场圆融广场 1塔圆融塔（区域标志）3园三教文化园、齐梁文化园、常州艺博园 13 14 11 42 Chapter02 项目蓝图 Vision 九龙山标志物圆融塔 圆融之路 圆融之窗 圆融之光 Chapter02 项目蓝图 Vision 43 Chapter02 项目蓝图 Vision 九龙山标志物圆融塔 圆融之路 圆融之窗 圆融之光 Chapter02 项目蓝图 Vision 44 Chapter02 项目蓝图 Vision 圆融广场 梁王宝殿 梁王像 标志物+729、0m 20m+8m+8m 15m 40m 20m 31m 视线分析 2：圆融广场空间视廊 1.梁王像约20米高;基座加土丘高度约20米；2.标志物高度建议不低于70米；标志物+70m+25m+0m+8m 1 2 圆融塔设计构思“儒释道”如三条缎带，依山蜿蜒，拔地而起，旋转直上，最终融合一体 1：常泰高速空间视廊 45 Chapter02 项目蓝图 Vision 高尔夫入口节点 龙迎大道 圆融广场 常泰高速入口 九龙山标志物设计 视线分析 五色庄园 Chapter02 项目蓝图 Vision 46 Chapter02 项目蓝图 Vision 策划思路 用现代时尚艺术的手法演绎儒释道三大教派的精髓30、文化和建筑艺术 突破传统宗教建筑的功能，集旅游、会议、展览和文化体验多功能于一体 三教圆融文化展示区，以“现代时尚艺术”展现“视听盛宴”儒释道同构的空间结构 户外空间：由室外向室内过渡，以音乐喷泉、释迦牟尼佛、孔子像和老子像等代表人物雕塑等营造宗教氛围 圆融宝殿：按萧氏皇家风格“量身打造”的“帝王宝殿”，聘请知名建筑师设计，突破传统宗教建筑形式，融汇儒释道建筑文化的精华，构建雄伟、传统文化元素与鲜明时代特征相融合的地标性建筑 和而不同的宗教建筑和艺术 佛苍穹壁馆：利用4D技术和现代多媒体等手法，串联佛家经典故事营造的室内天空，不分昼夜感受佛教艺术 儒壁画艺术长廊：融合孟河当地铜雕、木雕等雕刻艺31、术与孔氏家庙南宗儒家文化为一体的壁画，展示孔子周游列国及讲学等耳熟能详的经典故事 道老子哲思宫：以道教的基本教义、阴阳五行说诠释社会生活的刚柔、动静、生死等 圣神剧场：定期表演以梁武帝时期，三教圆融为题材的大型歌舞演出，突出显示梁武帝对三教圆融的极大促进作用和历史进程；同时也是一些节事会展的举办场所 九龙圆融园 三教文化体验展示区策划 九龙禅寺 梁王宝殿 儒教圣坛 仙人道院 47 Chapter02 项目蓝图 Vision 展现梁武帝帝王文化，汇聚全球萧氏宗亲活动 以遍布于世界各地的萧氏家族成员为主体，大范围、大规模地在孟河掀开“修复齐梁文化遗迹”的宏伟篇章 梁武帝宫 塑造箫衍皇帝菩萨像和对三32、教圆融的贡献，以彰显萧衍的业绩，让萧衍倡导宗教和谐文化的精神永远地留在他的祖籍地 萧氏总祠 世界各地萧氏宗亲观光祭祖的基地，延用皇家风格的色彩建设，用金色屋面、龙柱、白色基底，彰显皇家宝殿的气魄雄伟，“一帝一后一宰相”各设一个祠堂 萧统文化园 以皇家园林的风貌，恢复齐梁时期与皇家相关的“花园里”、“凤凰桥”、齐梁十八景等众多皇家遗迹，形成 梁皇法会 将原在九龙禅寺的梁皇法会移到梁皇宝殿，举行盛大的典礼仪式 九龙圆融园 梁王宝殿 九龙禅寺 梁王宝殿 儒教圣坛 仙人道院 策划思路 突出梁武帝萧衍对三教圆融的贡献，传承齐梁文化，成为三教圆融朝拜的圣地 以全球性的萧氏宗亲活动为引擎，使梁皇宝殿成为具有33、世界影响力的活动会址 48 Chapter02 项目蓝图 Vision 集“佛文化展示与传播、梁武帝与佛之渊源解说、佛教盛典活动”于一体的佛文化胜境 炫丽多彩的佛教文化展示 万佛艺术宫：不同材质不同形态的佛像展示；各类艺术家的宗教艺术作品汇集。打造瑰丽璀璨的艺术和独特深厚的佛教文化交相辉映的地标性建筑 藏经阁：佛教文化瑰宝收藏，包括金石、绘画、书法、建筑、雕塑等中华文化诸多门类的学术著作 独特的佛教渊源解说 禅寺起源馆：运用艺术时尚等现代人接受度高的手法，向游客展示九龙禅寺的起源和发展。以纪念寺院创始人梁武帝萧衍及他在佛教上的功德 追思堂：梁武帝先列的牌位和雕塑纪念 丰富多元的佛教活动体验 日34、常活动：上云梯（借春申君读书之典故）、过佛堂、禅坐经行、佛法讲座、瑜伽太极、禅林静修等 佛教盛典：佛教文化论坛、庙会等 放生池：民众参与的乌龟、鱼等放生活动，与动物保护组织联合 九龙圆融园 九龙禅寺 策划思路 依托九龙禅寺，保持低强度开发，将佛教文化展示与宗教感悟紧密结合 提炼梁武帝在佛教文化进程中的作用，突出九龙禅寺的独特之处 注入佛教相关节事，恢复九龙禅寺“过年10天不如清明一日”的昔日胜景 九龙禅寺 梁王 宝殿 儒教圣坛 仙人道院 49 Chapter02 项目蓝图 Vision 九龙禅寺 儒教圣坛 仙人道院 以“孔子思想和教育文化”为要点的儒家文化集中展示和演绎 儒家文化展示 孔庙 核35、心建筑配以孔老雕塑，展示儒家思想，以年代柱和时光长廊的形式展现儒家的起源和发展 论语碑林 以石柱、石林形式展示儒家历史经典 全球思维馆 四书馆、儒藏馆、世界思想馆、中国思想馆 教育文化传承 诸子百家苑 以藏书和讲学的方式，讲述道家、法家、墨家、兵家、农家、纵横家等的人生智慧“六艺”学堂 感受儒家“六艺”的精髓，参与趣味横生的礼、乐、射、御、书、数的比赛或学习课程等小朋友喜欢的项目 春秋传奇故事馆 上演孔子及其子弟，或是春秋战国时代的故事，如颜母诞子，颜回落水救书，孔子周游列国等耳熟能详的故事及传奇。以大小不同规模的情景剧在景区内上演 九龙圆融园 儒教圣坛 策划思路 挖掘儒家精华元素进行项目设置36、和产品串联 改变儒学过往晦涩僵硬的形象，提升儒学理念的社会认知度，在思想与生活中建立有机衔接点 在建筑及项目的设计中积极汲取儒学所言及之物景，利用常州及其他地方工艺特色予以呈现 梁王 宝殿 50 Chapter02 项目蓝图 Vision 以道教神话故事传说为主线的文化游乐和体验 道教文化展示 道教起源馆 以年代柱和时光长廊的形式展现道教的起源和发展 易学家居 和人们日常生活息息相关的风水学，并提供游客参与的命理预测等项目，增强游客的参与体验度 道教文化娱乐 八仙过海 以场景式的布景，让游客身临其中，生动形象的展示家喻户晓的神话传说 太极迷阵 太极历史、传授太极课程 天幕影院 选取道教神话传说37、中的经典片段和故事（如万仙大阵、易经第一卦中的龙卦大战等）制作成电影，以球幕电影/3D电影/巨幕电影等方式，每天定时向游客呈现，并保持定期更新 九龙圆融园 仙人道院 策划思路 通过现代先进虚拟科技与地形地貌、空间要素的融合，室内与开放特色场景的混搭，用视觉和声觉的刺激，唤起人们对故事传说的联想 以经典故事为主线串联的游乐项目，彰显鲜明的道家文化主题，用循序渐进的故事线游乐方式增强全景式的文化体验感 梁王 宝殿 九龙禅寺 儒教圣坛 仙人道院 特色的植栽与空间感受，让入口的林荫大道可以转换心情。热闹而有气质的龙迎小镇，处处体现龙的印记，感受龙的存在。感受空间的宁静，获得佛家的智慧，感悟人生的哲理。38、53 Chapter02 项目蓝图 Vision 对 话 现代剧院 古街商业 古镇美食 运河文化 古韵与新颜的交相辉映 古镇部分：修旧如旧，恢复古镇传统文化与建筑风貌 新建部分：延续古镇建筑风格，融入新鲜业态，复合娱乐功能 孟河夜未央（西）传统古镇的全新演绎 54 Chapter02 项目蓝图 Vision 孟河夜未央 55 Chapter02 项目蓝图 Vision 孟河新颜 56 Chapter02 项目蓝图 Vision 孟河夜未央 布局特色 在九龙山西侧，依托西侧的孟河古镇及浦河形成以古今对话、运河复苏为主题的开放式景区。并利用各种尺度的水街，移建各式各样的古桥，打造古桥博物馆。投资估39、算：孟河夜未央板块总投资为25.7亿，其中土地成本为5.6亿，建设成本为20.1亿。孟河古韵 占地约975亩 孟河新颜 占地约795亩 孟河壹号 总占地约503亩 updata 分区板块 主要项目 项目属性 用地面积 容积率 建筑面积 m2 公顷 亩 孟河夜未央 孟河水街 旅游 36.7 550.5 0.8 293,600 商业 13.3 199.5 1.0 133,000 家庭酒店 商业 2.7 40.5 0.8 21,600 孟河壹号 居住 33.5 502.5 1.35 452,250 建设用地小计 86.2 1,293.0 1.0 900,450 总计 132.7 1,990.5 0.40、7 900,450 孟河壹号 Chapter02 项目蓝图 Vision 57 Chapter02 项目蓝图 Vision 12 2 4 3 5 6 7 8 9 11 11 10 8 1 9 孟河夜未央 孟河新颜 精品客栈群 孟河博物馆群 水上剧场 1.家庭酒店 2.民俗文化街 3.孟河太医院 4.信息中心 5.精品酒店 6.水上剧场 7.孟河美食街 8.精品客栈群 9.孟河博物馆群 10.酒吧街 11.湿地公园 12.药王谷 古运河餐厅 感受古桥的魅力，同时享受建筑与环境的艺术。特色的植栽与空间感受，让入口的林荫大道可以转换心情。59 Chapter02 项目蓝图 Vision 创 新 专业41、培训 家庭服务 健康顾问 主题社区 国际标准、江南特色的健康疗养社区 全生命周期的家庭服务产业体系 Chapter02 项目蓝图 Vision 江南国际康养村（南）长三角家庭服务产业模式新地标 60 Chapter02 项目蓝图 Vision 江南国际康养村 61 Chapter02 项目蓝图 Vision 江南国际康养村 布局特色 在九龙山南侧，依托水景、山坳、田园等特色，结合家庭服务基地，形成面对不同客群的康养社区。投资估算：江南国际康养村板块总投资为106.2亿，其中土地成本为32.93亿，建设成本为73.24亿 中医养生主题社区 占地约1404亩 家庭服务主题社区 占地约3068亩 分42、区板块 主要项目 项目属性 用地面积 容积率 建筑面积 m2 公顷 亩 江南国际康养村 家庭服务产业社区 社区中心 商业 21.7 326.1 0.8 173,920 家庭服务社区 居住 182.8 2,741.4 1.38 2,522,088 医养主题社区 主题酒店 商业 7.3 109.5 0.8 58,400 医药养生社区 居住 86.3 1,294.5 0.86 742,180 建设用地小计 298.1 4,471.5 1.2 3,496,588 总计 402.9 6,043.5 0.9 3,496,588 Chapter02 项目蓝图 Vision 63 Chapter02 项目蓝图43、 Vision 1.宕口高尔夫（18洞）2.峡谷高尔夫（9洞）3.亲子高尔夫（9洞）4.高尔夫练习场 5.高尔夫酒店会所 6.高尔夫学校 7.宕口酒店 8.高尔夫社区 尊 贵 戏水碧潭 宕口度假酒店 宕口高尔夫 都市山林里的商务球会 山地宕口特色高尔夫的全新体验 Chapter02 项目蓝图 Vision 小黄山高尔夫（北）长三角首座标准宕口高尔夫球场 64 Chapter02 项目蓝图 Vision a 2 3 7 8 4 6 1 5 小黄山高尔夫 布局特色 1.宕口高尔夫（18洞）2.亲子高尔夫（9洞）3.高尔夫练习场 4.高尔夫酒店会所 5.高尔夫学校 6.高尔夫会所 7.宕口酒店 8.44、高尔夫 在九龙山北侧，一个18洞标准宕口高尔夫和两个9洞峡谷特色高尔夫，同时配套适量的高尔夫社区。投资估算：小黄山高尔夫板块总投资为23.89亿，其中土地成本为9.72，建设成本为14.17亿。分区板块 主要项目 项目属性 用地面积 容积率 建筑面积 m2 公顷 亩 小黄山高尔夫 宕口高尔夫球场 旅游 132.8 1,992.0-主题酒店、高尔夫会所、学校 商业 18.3 274.5 0.5 91,500 高尔夫社区 居住 18.1 271.5 0.5 90,500 建设用地小计 169.2 2,538.0 0.1 182,000 总计 186.1 2,791.5 0.1 182,000 Ch45、apter02 项目蓝图 Vision 65 Chapter02 项目蓝图 Vision 小黄山高尔夫 峡谷高尔夫 高尔夫会所 高尔夫学校 宕口酒店 宕口高尔夫 利用宕口形成特色高尔夫体验，社区蜿蜒进入山体，感受尊贵与私密。宕口精品酒店 67 Chapter02 项目蓝图 Vision 寻 根 登高观景 追溯历史 穿梭丛林 修复生态 常州唯一的活力山地运动 山地特色运动的全新体验 汽车主题公园（长三角房车营地、法拉利汽车公园）长三角房车旅游发展大纲：构建房车旅游产业链，基本建成亚洲高品质房车旅游目的地。至2020年，苏浙沪皖将建成由250个房车营地组成的房车服务设施网络，常州将建20个营地 一46、统九龙山（中）山地特色运动体验营地 Chapter02 项目蓝图 Vision 68 Chapter02 项目蓝图 Vision 1.少年军营 2.野外生存部落 3.极限运动营、户外拓展营地 4.矿坑探险 5.山地风车公园 6.汽车主题酒店、safari俱乐部 7.主题博物馆群（树屋、太子书院、红莲寺故事）8.法拉利汽车公园 9.汽摩配总动员 5 7 6 8 4 3 1 2 一统九龙山、法拉利汽车公园 布局特色 华东第一个风水活标本。打造开放式的景区，并引入峡谷中的九龙药草园，成为贯穿东西、连接南北的中央大公园。将九龙山西半边作为开放式景区打造，并引入峡谷中的九龙药草园，成为整个片区的中央大公47、园。投资估算 1、一统九龙山板块总投资为6.34亿，其中土地成本为1.45亿，建设成本为4.88亿;2、法拉利汽车公园板块总投资为9.75亿，其中土地成本为1.75亿，建设成本为8亿.9 分区板块 主要项目 项目属性 用地面积 容积率 建筑面积 m2 公顷 亩 一统九龙山 运动天地 旅游 7.2 108.0 0.2 14,400 九龙山郊野公园 农林用地 134.1 1,897.5-法拉利汽车公园 旅游 29.6 444.0 0.3 88,800 建设用地小计 36.8 552.0 0.3 103,200 总计 182.5 2,737.5 0.06 103,200 Chapter02 项目蓝图48、 Vision 69 Chapter02 项目蓝图 Vision 与孟河既有产业相关联的汽车主题旅游，比如：汽车主题公园（法拉利汽车公园）阿联酋阿布扎比首个法拉利汽车主题乐园 长三角房车营地 长三角房车旅游发展大纲：构建房车旅游产业链，基本建成亚洲高品质房车旅游目的地。至2020年，苏浙沪皖将建成由250个房车营地组成的房车服务设施网络，常州将建20个营地。法拉利汽车公园 70 Chapter02 项目蓝图 Vision 一统九龙山 野外生存部落 景观步道 汽车主题酒店 矿坑探险 观景平台 自然岩壁景点 玻璃面的艺术树屋 非典型性的树屋 太子书院 玻璃面的艺术树屋 沐浴灯光与树林的静谧 72 49、Chapter01 项目定位 Positioning 项目开发 Developing 第三部分 Part 3 73 Chapter03 项目开发 Developing 局部结构：双轮共生+指状脉络模式【先后开发+交替开发】孟河旅游发展特性 孟河缺乏一个具有致命吸引力的旅游极核 本地资源角度多元、层次丰富，但不集中 龙控集团对成本和风险的控制 区域客群市场支撑力不强，消费能力居中 开发模式 孟河模式 结合不同的资源特质分区开发 整体系统：嵌入均衡模式【滚动开发】均衡、组团式的空间布局 分片区将旅游和地产滚动开发 孟河模式 嵌入均衡发展模式 桃花式 1、按主题组团分区 2、地产镶嵌于各组团 3、各50、组团旅游与地产滚动开发 双轮共生发展模式 葫芦式 1、旅游先行，地产后续 2、旅游核聚人气，地产区延伸消费 3、地产与旅游相对独立，自成系统 指状衍生发展模式 枫叶式 1、强大的主导产业核心 2、细分产业链纵深 3、融合成复合全产业链 孟河模式 三种模式探讨 74 Chapter03 项目开发 Developing 茶溪谷 主题片区 大峡谷 主题片区 云海谷 主题片区 华兴寺 主题片区 主题 酒店 主题 酒店 主题 酒店 主题 酒店 主题 酒店 主题 酒店 主题 酒店 主题 酒店 住宅 住宅 住宅 住宅 住宅 住宅 住宅 4大主题板块-8大主题酒店-7大高端地产 商业 娱乐 商业 娱乐 主题片51、区+高端地产【滚动开发】四大主题板块均衡发展 主题板块含主题酒店和商业娱乐设施 高端地产嵌入主题片区 嵌入均衡发展模式 案例：东部华侨城 Chapter03 项目开发 Developing 75 Chapter03 项目开发 Developing 西溪湿地 西溪天堂 喜来登 酒店 湿地 博物馆 会议 中心 精品 商业 悦居 酒店式公寓 服务 配套 国家级湿地公园+中国首个世界级旅游综合体 先生态公园 后主题地产 【先后开发】两大板块彼此独立但又相互依存的邻居伴生关系 湿地公园打响生态环境国家品牌 依赖湿地生态环境开发高品质的度假集群，开创世界旅游综合体的先河 悦榕庄 酒店 商业 综合体 双轮共52、生发展模式 案例：西溪湿地和西溪天堂 Chapter03 项目开发 Developing 76 Chapter03 项目开发 Developing 博彩业 主题游乐 海底世界 蝴蝶与昆虫王国 环球影城 海底生物园 会议会展 高端住宅 度假酒店 名胜世界会议中心 商业零售 博彩游乐业带动的旅游全产业链 升涛湾 先旅游-后地产-再旅游-再地产 景区+配套高端住宅旅游引擎价值提升 【交替开发】核心层：名胜世界自身形成一个旅游发动引擎 拓展层：衍生出周边度假酒店、商业零售以及解决劳动力就业 辐射层：衍生出旅游地产开发 外围层：衍生出文创产业、会议会展，提升城市活力 指状脉络发展模式 案例：新加坡圣淘沙53、 Chapter03 项目开发 Developing 77 Chapter03 项目开发 Developing 方式1：龙控集团统一取得片区土地一二级开发权 在一级开发、部分项目开发和运营上分包给其他开发公司 方式2：一级开发由政府分包给有资质的公司开发 龙控集团通过土地招拍挂流程取得部分地块的二级开发权 龙控与其他地块开发商之间合作，形成价格联盟、信息联盟等 孟河文化旅游区 管理委员会 主要职责 办理政府类审批手续 组织拆迁征地 协调政府性矛盾 争取优惠政策 小黄山旅游实业 发展公司 主要职责 土地一级开发：拆迁征地、道路市政、绿化景观 土地二级开发：旅游项目、部分商业地产项目 招商引资 规54、划控制 支持 协调 组织方式 区政府主要领导任主任 区政府分管领导、孟河镇书记、龙控主要领导任副主任 区相关职能部门成员 新北区 政府 孟河镇龙控集团 战略投资伙伴 龙控 集团 主要职责 通过土地招拍挂拿地 开发性地产项目建设 商业地产项目开发 政企联动（政企合作层面）一、二级开发联动（企业合作层面）主导 配合 搭建平台 主导 配合 文化旅游开发 品牌酒店运营 医疗/培训等服务 利润：土地溢价 品牌地产开发 开发运营机制 政企联动发展+一二级联动开发 78 Chapter01 项目定位 Positioning 土地平衡与经济测算 Phasing and Statistics 第四部分 Part55、 4 79 Chapter04 土地平衡与经济测算 Phasing and Statistics 规划范围内现有土地属性分析 用地性质 公顷 一体化规划区 建设用地 837.7 基本农田 800 一般农田 643 有条件建设用地 111 集中建设区 建设用地 297.68 基本农田 21.05 一般农田 396 有条件建设用地 73.5 土地性质一览表 四位一体规划区 26.8平方公里（40200亩），现有土地属性主要为建设用地、基本农田、一般农田、有条件建设用地。集中建设区 将原有规划范围内南部基本农田比较集中的区域调出规划范围，将镇区原有工业区纳入规划范围。用地面积10平方公里。基本农田仅56、有315亩。极大地减轻了调整基本农田的工作难度，为规划的落地创造了有利条件。河道 山体 基本农田 一般农田 建设用地 有条件建设用地 道路 四位一体规划区 26.8平方公里 新 河 孟 常 泰 高 速 浦河 省 集中建设区 10平方公里 S338 80 Chapter04 土地平衡与经济测算 Phasing and Statistics 集中建设区土地利用规划图 山体 绿地 旅游用地 商业用地 混合用地 酒店用地 居住用地 交通用地 水域 Chapter04 土地平衡与经济测算 Phasing and Statistics 81 Chapter04 土地平衡与经济测算 Phasing and 57、Statistics 集中建设区用地平衡测算 文化旅游与居住商业、山体景观用地占比约25%：39.7%：35.3%序号 用地名称 面积（ha）面积（亩）占基地总面积（%）1 居住用地 320.7 4809.9 31.0%2 旅游用地（含高尔夫球场用地）259.2 3888.6 25.0%3 商业、商务用地 89.6 1344.6 8.7%4 山体与其它 365.5 5483.2 35.3%总计 总用地 1035.0 15526 100%序号 用地代码 用地名称 面积（ha）面积（亩）占基地总面积（%）1 R 居住用地 320.7 4809.9 31.0%其中 一类居住用地（R1）84.2 1258、63.0 8.1%二类居住用地（R2）236.5 3546.9 22.8%2 A 公共管理与公共服务用地/0.0%其中 教育科研用地（A3）/0.0%3 B 商业服务业设施用地 348.8 5232.6 33.7%其中 商业设施用地（B1)216.0 3240.6 20.9%商务设施用地（B2）/0.0%高尔夫球场用地（B32)132.8 1992.0 12.8%4 G 绿地 114.1 1711.5 11.0%其中 公园绿地（G1）53.0 795.0 5.1%防护绿地（G2）61.1 916.5 5.9%5 H 军事用地 0.3 5.0 0.03%6 E 非建设用地 200.9 3013.59、5 19.4%其中 水域（E1）66.8 1002.0 6.5%农林用地（E2）134.1 2011.5 13.0%7 S 交通设施用地 50.2 752.5 4.8%其中 城市道路用地（S1）46.9 703.0 4.5%社会停车场用地（S42）3.3 49.5 0.3%总计 总用地 1035.0 15525 100%82 Chapter04 土地平衡与经济测算 Phasing and Statistics 开发强度-容积率 Chapter04 土地平衡与经济测算 Phasing and Statistics 2.0 83 Chapter04 土地平衡与经济测算 Phasing and St60、atistics 开发分期 节奏与时序 核心产品建设 集聚旅游人气 旅游产品升级 土地溢价显现 市场培育成熟 片区开发完成 第一阶段 商业开发 旅游开发 第二阶段 第三阶段 84 Chapter04 土地平衡与经济测算 Phasing and Statistics 用地面积（亩）土地单价（万元/亩）建设成本（元/平米）土地成本（万元）建设成本（万元）投资合计（万元）水体及景观 1116 15 500 16740 37200 53940 市政/道路管线 567 20 600 11340 22680 34020 公共绿地 2848 15 400 42720 75947 118667 总计 453161、 70800 135827 206627 1.水体及景观、市政/道路管线和公共绿地的投资总计20.7亿 占地面积（亩）/户数（户）补偿单价（万元/单位）补偿合计（亿元）银山路以北地块企业拆迁补偿 750亩 60万/亩 4.5 银山路以南地块企业拆迁补偿 1520亩 80万/亩 12.16 农户拆迁补偿 1910户 90万/户 17.19 总计 33.85 2.拆迁补偿费用总计33.85亿（不含安置）主要板块 占地面积（亩）拿地成本（万元）建设成本（万元）投资合计（万元）占比 九龙圆融园 1544 62,000 190,100 252,100 12.79%孟河夜未央 954 56,000 20162、,850 257,850 13.08%一统九龙山 1865 14,542 48,813 63,355 3.21%小黄山高尔夫 2150 97200 141700 238900 12.12%法拉利公园 500 17,500 80,000 97,500 4.94%江南康养村 3418 329,300 732400 1062000 53.86%总计 10531 576,542 1,394,863 1,971,705 100.00%3.六大板块项目建设总费用为197 亿，其中江南国际康养村占比超过50%项目总投资为251.6亿，其中土地成本为64.73亿，综合建设成本153.07亿 六大板块项目的总费63、用为197亿，拆迁补偿费用33.85亿，其他市政、道路及公共景观的投资费用20.7亿 12.79%13.08%3.21%12.12%4.94%53.86%九龙圆融园 孟河夜未央 一统九龙山 小黄山高尔夫 法拉利公园 养生主题社区 成本测算投资总表 85 Chapter04 土地平衡与经济测算 Phasing and Statistics 至2030年，所有项目的总收入403.76亿元，税收为 46.5亿元，税后余额为256.01亿元。减去总投入251.6亿，利润4.41亿元。经济平衡测算 五大板块收支估算明细表 单位：亿元 项目名称 测算年限 总收入 总支出 纳税 税后余额 旅游 九龙圆融园 64、2017-2030 42.8 29.9 4.28 8.57 法拉利公园 2019-2030 22.3 15.6 2.23 4.46 商业 2016-2030 22.99 3.11 2.1 17.78 酒店 2017-2030 39.87 22.34 4.79 12.74 居住 2016-2030 275.8 30.3 33.1 212.4 高尔夫 2024-2030 1.63 0.64 0.17 0.82 合计-403.76 101.25 46.5 256.01 由于项目用地范围与原合同发生调整，龙控基于AECOM提供的财务测算成果，相应将数据进行了调整。86 附录 Appendix 第四部分65、 Part 4.专项研究 1.文化专题 2.家庭服务（含养老）3.案例专题 4.游客量预测.基地分析.方案演变 87 专项研究 88 附录 第一部分 1.专项研究-文化专题 由文化资源和孟河特质推导本项目的案名 本项目的案名是什么 89 附录 第一部分 1.专项研究-文化专题 山Hill 山脉延绵 3%山地面积占比 田Farmland 良田衬底 63%农田面积占比 河River 河道串场 10%水域面积占比 林Forest 林海拂影 山体复绿 潭Pool 净水深潭 镇Village 江南水乡 孟河镇 丰富错落的空间层次感 移步换景的景观视野 安静私密的围合感和山水格局 坑Hole 凼口 1、山66、脉延绵 2、林海拂影 3、河道串场 4、静水深潭 5、凼口凹凸 6、江南水乡 7、良田衬底 文化梳理 自然资源 附录 第一部分 1.专项研究-文化专题 90 附录 第一部分 1.专项研究-文化专题 孟城江防营田遗址 孟城江防营练兵场遗址 孟城观音堂 圆井 圆井 圆井 圆井 圆井 孟河益泰酱园旧址 孟河东亚客栈 顺来园茶店旧址 民宅 马万里故居 双子井 马培之故居 丁甘仁故居遗址 费伯雄故居 孟河东山观士墓群 孟河古城墙 孟河龙亭汤家墩 2棵银杏 巢渭芳故居 六角井 八角井 旃檀寺碑记 九龙禅寺大雄宝殿 九龙禅寺天王殿 潘氏宗祠 西潘氏宗祠 孙氏宗祠 太平桥 王宅 马宅 古码头遗址 小河水闸 门67、楼 胡锦昌宅 宝善桥 马丰成南货店 小河石桥翻水闸 东城天子路遗址 渡善桥遗址 青蛇井 银杏 郑塔里碑刻 西尧井 七路桥 懊恼桥遗址 南朝皇家码头遗址 永安桥（移建）银杏 万绥东岳庙 万绥东岳庙戏楼 东岳庙碑刻 罗妃桥遗址 西汉沉船遗址及残存 银杏 万绥吉祥寺 泰安陵（萧道成墓）马池遗址（萧道成战马饮水处）鱼井 银杏 图公所 浦河 新孟河 图 例 省级文保单位 烈士墓及纪念设施 普通墓葬 古井 古树名木 河流 古城墙旧址 坛庙祠堂 传统民居 名人墓 桥梁码头遗址 水利设施 桥涵码头 市级文保单位 名人故居 官殿府邸 寺观塔幢 牌坊影壁 驿站会馆 驿站古道遗址 古战场 其他遗址 店铺作坊 碑刻题68、字 3个文化保护单位 4个特色地段 138处文保单位及乡土建筑 历史久-数量多-覆盖广-未开发-特色少-品牌弱 文化梳理 历史遗迹 特点：91 附录 第一部分 1.专项研究-文化专题 四大核心资源 历史文化深深烙刻皇家贵族气质与天下大统的包容情怀 运河文化 齐梁文化 宗教文化 中医文化 城市因河而生，借河而兴 帝王将相祖居地、桑梓地 儒、释、道三教圆融 孟河医派发源地、中草药之乡 常州最古老的运河之一，京杭运河最古老的河段 沿古运河，孟河古镇保留较完整的古街巷和较为集中丰富的清、民国建筑遗存群。以齐高帝萧道成和梁武帝萧衍为首的2代开国皇帝与 13 位继承皇帝；37 位宰相和 100 名 文臣武69、将；齐梁文化是中国文学史上的最为著名的华美时代之一；齐梁就是华靡文风的代名词：昭明文选、文心雕龙、诗品等文学巨著奠定历史地位。武帝倡导“三教同源”对中国社会意识形态产生重要影响 魏晋南北朝时推行帝王家庙制，寺庙林立，至清朝庙宇48所 东岳庙形成大殿和古戏楼，是沿长江72座东岳庙中最大的一座。费伯雄、马培之曾为道光皇帝、慈禧、林则徐治过病；丁甘仁创办中国第一所中医学校；三里长的孟河古街药铺林立，同德堂、聚德堂、天宝堂、保和堂等11家药铺；曾经种植孟荆芥、合欢、野荞木、南天竹、紫苏、薄荷、扶桑、太子参等十多种。92 附录 第一部分 1.专项研究-文化专题 四大一般资源 现代文明紧扣时代脉搏，龙城之70、子再续千古辉煌 民俗文化 农耕文化 名人文化 工业文化 中国民间文化艺术之乡 万顷良田 军事名人、科技名人、艺术名人 中国汽摩配之乡、车灯之乡.白兔墩猴灯（国非）斧劈石盆景工艺（市非）.孟河“四爪太平神龙”（区非）固村太平青狮（区非）万顷良田工程总投资将达到13亿元 菜根香、大娘水饺、江苏特农会、绿农、怡泰、齐梁生态等知名企业入驻 恽代英-无产阶级革命家，创办和主编中国青年 汤友常-中国著名的工艺美术雕刻大师，已有吉尼斯纪录41项 孟河镇的支柱产业 一个产业基地、二个工业集聚区和五个服务平台 93 附录 第一部分 1.专项研究-文化专题 文化整合 文化推演 运河文化 齐梁文化 宗教文化 国医文71、化 4大核心人文资源 4大一般人文资源 民俗文化 农耕文化 名人文化 工业文化 八大既有资源 解析 山水文化 医养文化 两大文化王牌 归纳 山环水抱 帝王福祉藏风聚气 山水养人 人杰地灵 工业文明 名人文化 民俗文化 工业文化 运河文化 齐梁文化 宗教文化 教化养灵 农耕文化 田园养身 国医文化 中医养心 文化整合 文化提炼 山水文化+医养文化 一条主脉 统领两大文化王牌 如何凝练 94 附录 第一部分 1.专项研究-文化专题 小黄山 栖凤山 藏风聚气的风水宝地 孟河古镇 天 人合一的山水情怀 孟河镇 这里留有天子家庙 这里走出了15位帝王 这里是神话传说中9龙的藏身之地 文化整合 文化探源 72、龙城 常州与龙的千古姻缘 龙城之名 龙城书院-龙城像数 龙城之由 神话传说-藏龙之地 孟河 是常州的城市源头,是龙城龙根之所在 龙形 二龙戏珠的空间格局 古人将山和水都比喻作龙，山脉称为“龙脉”流水称为“水龙”附录 第一部分 1.专项研究-文化专题 95 附录 第一部分 1.专项研究-文化专题 运河文化 齐梁文化 宗教文化 国医文化 曲水游龙 龙子贵族 帝王家庙 皇家御医 四大核心资源 与龙的关系 文化整合 文化探源 龙蕴 四大核心资源蕴含天子龙气 龙神 神圣与普世统一图腾化身 亲民普世 深入人心 亲民 神圣 尊贵神圣 贵族色彩 附录 第一部分 1.专项研究-文化专题 96 附录 第一部分 173、.专项研究-文化专题 文化重构 文化立魂 九龍城 统领两大文化王牌：山水文化 +医养文化 龙城 源头 龙形 格局 龙神 本质 龙蕴 文化 文化释义 开元先驱龙曾开天辟地 与盘古昔齐名 齐梁帝王 龙之传人共同 文化血脉 传统传承艺 术 博 览 节事庆典 中华民族 多元一体 兼容并蓄古今孟河 三教圆融 龙是造福之神 祈福消灾 祥瑞造福家庭服务 养生养老 龙意气风发 勇往直前之形象 新型城镇 拼搏凝聚龙上天入地能屈能伸 以变求通、以适应求发展 变通创新文化创新 文 化 旅 游=+文化立魂文化创新附录 第一部分 1.专项研究-文化专题 97 附录 第一部分 2.专项研究-家庭服务（含养老）1600多亿74、元 年营业额 50多万家 企业和网点 1500多万名 从业人员 20多个 门类 200多个 服务项目 20%年营业额增长率 5%全国GDP占比 2000多万个 就业岗位 数据来源：国家劳动和社会保障部的城市家庭服务业调查 供给 需求 5000万 全国城市需求家庭服务的家庭户数 2000万 全国专业家庭服务人员数量 vs.现有家庭服务多为传统的家政服务项目 家庭管家、家庭心理医生、家庭秘书等高层次服务稀缺 人力资源和社会保障部预测，未来10年内家庭服务业也可以提供1000万1200万个就业岗位 据预测，未来几年我国家庭服务业增长速度将超过20，达到中等发达国家水平，产值可达国内总产值的10%以上75、 全国家庭服务产业供需差大，存在巨大的市场空缺 家庭服务产业：以家庭为服务对象,向家庭提供各类劳务,满足家庭生活需求的服务行业 探寻家庭服务产业的发展前景 家庭服务产业民生工程 经济效益巨大与专业从业者不足、家庭高端需求旺盛与高素质人员稀缺 98 附录 第一部分 2.专项研究-家庭服务（含养老）内容和形式不断扩展 突破家政服务的局限，以家庭为主要服务对象的一切服务都是其范畴 我国家政服务的项目主要有照料老人、看护婴幼儿、看护病人、护理孕妇与产妇、制作家庭餐、家务管理、家庭教育、家庭休闲娱乐等 服务机构日趋规范 在职业介绍机构开设专门的家政服务窗口 建立专门的公益性家政服务中介机构，对下岗职工免76、费培训、介绍工作 直接指导社会开办的以下岗职工为主要介绍对象的中介机构 培训体系逐步健全 劳动保障部门主要对家政服务人员培训 社会力量针对高端家庭的需要，出现对高级服务人员培训 服务对象及形式的全面化、服务人员的专业化和高端化是未来发展方向 需求趋势 供给趋势 社会分工细化 城市家庭结构小型化 人口 老龄化 生活 现代化 家庭教育变化 个人健康关注 城市居民对家政服务、社会养老、病患陪护、等方面的家庭服务需求越来越多，要求越来越高 人口老龄化导致生活照料、医疗护理、精神慰藉、紧急救援等需求大，养老需求最为突出 调查研究表明，我国大中城市有40%家庭需求家常类家庭服务，而经济发达城市又对专业技能77、类高端家庭服务需求不断激增 数据来源：国家劳动和社会保障部的城市家庭服务业调查 发展趋势 99 附录 第一部分 2.专项研究-家庭服务（含养老）企业进入家庭服务产业的优势和条件：政策支持强、供需差大、产业前景优 国家战略：国务院办公厅关于发展家庭服务业的指导意见 2010年颁布，提出“重点发展家政服务、养老服务、社区照料服务和病患陪护服务等业态，满足家庭的基本需求”“到2015年，形成多层次、多形式共同发展的家庭服务市场和经营机构，家庭服务供给与需求基本平衡”国家“十二五”规划明确提出要鼓励发展家庭服务业 江苏战略：江苏省政府关于加快发展家庭服务业的实施意见 2011年出台，确立“到2020年78、，惠及城乡居民的家庭服务体系覆盖所有县和80%的乡镇，能够基本满足家庭的服务需求”的目标 将符合条件的家庭服务企业纳入中小企业发展专项资金、小企业创业基地和中小企业信息服务网络给予积极扶持 对新获得驰名商标的家庭服务企业，由省级现代服务业发展引导资金给予一次性100万元的奖励 实行财税优惠政策，充分利用服务业发展专项资金和引导资金，将家庭服务业作为促进服务业发展的支持重点 省政府连续两年将新增家庭服务业从业人员7万人作为年度重点工作内容之一 江苏全省家庭服务业从业人员需求在250万人左右，目前缺口100万人以上 江苏省家庭服务产业日趋完善，已有家庭服务的统一呼叫号码：96515 家庭服务产业 79、养老养生产业 健康管理产业 现代 服务业 医疗保健 教育培训 生产研发 主题商业 专业服务 休闲娱乐 三大朝阳产业耦合点，经济结构转型与产业结构优化先导 健康产业 医药产品 医疗器械 中医养生 营养/保健品 休闲健身 健康管理/咨询 金融业 利用多渠道融资手段促进产业发展 “以房养老”政策的推进 通信业 利用呼叫系统和第三方服务 盛世通助老助残呼叫服务管理机构 教育业 培训手段 “中国菲佣”培育计划 深圳家政公司与菲律宾机构联手，首批30名中职生赴菲律宾封闭式培训 政策支持&结构转型 100 附录 第一部分 2.专项研究-家庭服务（含养老）典型机构发展简介 杭州奥航综合服务有限公司 物业管理、80、清洁服务、绿化养护服务、家政服务等多个领域，并是多个全国物业服务百强企业的环境服务供应商 福州鑫铼易家庭服务管理有限公司“易生活”系列便利服务品牌有：易生活、易便利、小易管家、茶瓷生活 “便利店+家政”服务模式 “小易管家”除了经营传统的居家家政服务外，还推出了“跑腿”、“健康管理”的新业务，“小易管家”板块采用全职员化管理 北京华熙时尚科技有限公司 在美国国际分娩教育协会直接指导下成立的面向中国女性提供高品质生育教育和生育支持的国际健康管理机构 向女性提供孕育过程中的整体健康解决方案，创立了中国首家导乐服务会所 以家庭服务母婴护理产业资源整合为发展方向 长沙万众和社区服务网络有限公司 社区信81、息网络技术服务 社区教育 社区终端物流配送 社区文化传播 社区物业管理服务 在全国率先创立并推广了一种新兴的产业模式社区服务业“社会化运作、网络化管理、产业化经营”模式 北京易盟天地网络信息技术有限公司 在全国近百个城市承建和运营家庭服务网络中心。提供公共便民服务、家庭服务预订、家庭信息服务、居家养老服务、家庭购物配送、家庭交互沟通等全方位、立体化、多层次的服务内容。北京泰维峰家政服务有限公司 马来西亚吉（马）集团旗下，为国内外籍家庭、高端家庭，提供完全国际化家庭服务解决方案的家庭服务公司 目前中国具有星级专业水平的大型综合连锁家政服务企业 2001年就开始从事华人03岁的婴幼儿护理及涉外家政82、服务，也是第一批专为孕产妇、婴幼儿提供育儿嫂、育婴师服务的企业 101 附录 第一部分 2.专项研究-家庭服务（含养老）总结 缺 集中在某个特定专门领域的整合和服务 缺少覆盖整个家庭服务全产业链的机构 业务范围主要集中在家政服务初级阶段 需要政府政策的支持和全局的协调 龙控亟需破家庭服务产业之题，引领行业发展 特 初 助 破 102 附录 第一部分 2.专项研究-家庭服务（含养老）政策解读 English 家庭服务产业之重养老产业 中国人口老龄化问题 老龄化进程规模最大、速度最快，呈现高龄化、空巢化趋势 目前世界上老年人口最多的国家 2012年，中国老年人口已达1.93亿，占人口总数的14.383、%2011年，中国65岁及以上人口约占总人口的9.1%，超过欧洲老年人口的总和 养老服务机构大量匮乏：床位需求1300万 VS 供给381万 老龄人口中约有6%8%的人需要到养老机构养老，现有的老龄人口为1.59亿，即需要1100万1300万张床位 中华人民共和国2012年国民经济和社会发展统计公报。公报显示，2012年末全国共有养老服务机构4.2万个，床位381万张，收养各类人员262万人 养老护理服务潜在规模超过4500亿人民币，500万个岗位 养老服务业的发展前景非常广阔 2015年，中国老年人护理服务和生活照料潜在市场规模将超过4500亿元人民币，养老服务就业岗位将超过500万个 长三84、角人口老龄化问题 长三角地区是全国老龄化最严重的地区之一 2011年底，上海60岁以上老年人口占户籍人口总数的24.5%2011年底，上海60岁以上老年人口占户籍人口总数的17.53%4:2:1和8:4:2:1的“倒金字塔”家庭结构成为主流，空巢家庭成为老人家庭的主要形式 预计到2040年，长三角老年人品将达到3730万人，是目前的3倍 养老服务机构的床位数远无法满足老年人数量需求 预计十二五末，上海60岁以上老人超过400万，而养老床位总量仅12.5万张，加上2万张老年护理床位，床位与老人数比例为3.6%，供求仍存在巨大落差 异地养老、输出养老成为缓解大都市养老压力的趋势 长三角一体化趋势越85、来越明晰，逐渐步入制度合作阶段，目前长三角16市已经实现医保异地结算，为异地养老提供基本的医疗保障 以上海为例，上海老人在退休金外，还可享受异地养老的政府补贴 庞大的养老市场正在形成 养老机构供给空缺 长三角养老机构缺口巨大 异地养老存在机遇 功能复合、品质高端、服务优质、定位精准的养老地产成为“隐性刚需”103 附录 第一部分 2.专项研究-家庭服务（含养老）江苏省及常州政策 2011年 江苏省关于加快构建社会养老服务体系的实施意见 2013年 2010年 常州市基本养老服务体系建设“十二五”规划 国务院下设全国老龄工作委员会为常设机构，开始老龄政策的建设 全国全国人大通过中华人民共和国老年86、人权益保障法 中共中央、国务院关于加强老龄工作的决定 民政部、国家计委等11部委发出关于加快实现社会福利社会化的意见 财政部、税务总局发出关于对老年服务机构有关税收政策问题的通知 国务院印发中国老龄事业发展“十五”规划 全国老龄工作委员会办公室会同中宣部、全国总工会等21个中央、国务院有关机构及人民团体联合发出关于加强老年人优待工作的意见 全国老龄工作委员会中国老龄事业发展“十一五”规划 国务院办公厅转发全国老龄办公室和发改委关于加快发展养老服务业意见的通知 国务院新闻办中国老龄事业的发展白皮书 全国老龄委联合民政部等国家十部委发文关于全面推进居家养老服务工作的意见 全国老龄工作委员会中国老龄87、事业发展“十二五”规划 民政部社会养老服务体系建设十二五规划 常州市加快推进社区居家养老服务体系建设的工作意见 常州市居家养老服务组织标准(试行)2007年 关于开展居家养老服务工作的意见 优先供地 优惠利率 税费减免 贷款贴息 科技服务 培训支持 国务院关于加快发展养老服务业的若干意见 国家政策 1983年 1996年 2001年 2000年 2005年 2006年 2011年 2008年 2013年 养老政策研究 104 附录 第一部分 2.专项研究-家庭服务（含养老）1985 政府养老 2005 养老不能靠政府 1995 政府帮养老 2012 自己养老 2013 以房养老 国务院关于加快88、发展养老服务业的若干意见 2013/09/13 目标 服务体系更加健全 生活照料、医疗护理、精神慰藉、紧急救援等养老服务覆盖所有居家老年人。符合标准的日间照料中心、老年人活动中心等服务设施覆盖所有城市社区，90%以上的乡镇和60%以上的农村社区建立包括养老服务在内的社区综合服务设施和站点。全国社会养老床位数达到每千名老年人35-40张，服务能力大幅增强。产业规模显著扩大 以老年生活照料、老年产品用品、老年健康服务、老年体育健身、老年文化娱乐、老年金融服务、老年旅游等为主的养老服务业全面发展，养老服务业增加值在服务业中的比重显著提升，全国机构养老、居家社区生活照料和护理等服务提供1000万个以上89、就业岗位。涌现一批带动力强的龙头企业和大批富有创新活力的中小企业，形成一批养老服务产业集群，培育一批知名品牌。主要内容 拓展养老服务内容 各地要积极发展养老服务业，引导养老服务企业和机构优先满足老年人基本服务需求，鼓励和引导相关行业积极拓展适合老年人特点的文化娱乐、体育健身、休闲旅游、健康服务、精神慰藉、法律服务等服务，加强残障老年人专业化服务。培育养老产业集群 各地和相关行业部门要加强规划引导，在制定相关产业发展规划中，要鼓励发展养老服务中小企业，扶持发展龙头企业，实施品牌战略，提高创新能力，形成一批产业链长、覆盖领域广、经济社会效益显著的产业集群。健全市场规范和行业标准，确保养老服务和产品90、质量，营造安全、便利、诚信的消费环境。开发老年产品用品 相关部门要围绕适合老年人的衣、食、住、行、医、文化娱乐等需要，支持企业积极开发安全有效的康复辅具、食品药品、服装服饰等老年用品用具和服务产品，引导商场、超市、批发市场设立老年用品专区专柜；开发老年住宅、老年公寓等老年生活设施，提高老年人生活质量。引导和规范商业银行、保险公司、证券公司等金融机构开发适合老年人的理财、信贷、保险等产品。养老政策演变 105 附录 第一部分 3.专项研究-案例专题 文化 资源 文化 产品 源头传承 抽象内生 本质 表象 抽象 具体 价值 体验 表现形式？展示内容？吸引客群？如何解读？表现体验 需求消费 如何实现91、？如何整合散点文化资源，通过怎样的方式和途径，打造迎合现代人需求的文化产品？文化资源如何转为具有市场感召力的旅游产品 106 附录 第一部分 3.专项研究-案例专题 文化 资源 文化 产品 实现模式与途径？建川博物馆 玻璃博物馆 东郊记忆 朱家角 药王谷 灵山胜境 中台禅寺 研究案例 本案资源 博览 娱玩 古镇 养生 宗教 国医文化 齐梁文化 帝王文化 工业文化 名人文化 帝王文化 运河文化 古镇文化 国医文化 中药文化 养生文化 佛禅文化 三教圆融 养生文化 案例筛选 107 附录 第一部分 3.专项研究-案例专题 多主题文化移植，形成多类型主题文化展示集群，可复制与模仿的文化演绎形式 多个92、博物馆+酒店、餐饮等配套商业，形成聚落成为市场吸引核，采取“以馆养馆”的模式盈利 改变传统展示方式，规模化博物馆聚落展示形成市场号召力，展品内涵的广泛延伸和演绎 静态展示居多，互动参与项目少，导致游客停留时间较短，二次消费能力不强 抗战 抗震 文化本底 表现形式 吸引客群 产 品 展示内容 展览 建筑 雕塑 古镇 团队游客 青少年学生 红色文化爱好者 摄影爱好者 艺术家、学者 以参观欣赏为主 博物馆展品展示 游客服务中心、酒店、客栈 红色年代系列馆 不屈战俘馆 人民公社食堂 知青生活馆 中国壮士群雕广场 抗战老兵手印广场 等20余个场馆，未来将达到30个 各主题博物馆展品 餐饮和住宿 广场和雕93、塑“本地文化+文化移植”多素材全主题博物馆群落 目前国内民间资金投入最多、建设规模和展览面积最大、收藏内容最丰的民间博物馆|20个以上场馆形成的博物馆聚落 集群 案例 建川博物馆 附录 第一部分 3.专项研究-案例专题 108 附录 第一部分 3.专项研究-案例专题“单一元素的五觉体验”创意姿态诠释玻璃文化”中国首家玻璃为主题的博物馆|MIPIM亚洲最佳城市重建项目银奖|长三角创意产业金鼎奖文化设施类最佳创新展馆 大师级建筑与创意化博物馆展示，融入丰富体验和参与活动，熔炉车间到艺术空间的非凡转换 除了独具特色的展示空间外，表演与活动参与紧紧围绕玻璃主题，开放的交流空间创造触手可及的参观体验 目94、前客群以上海本地客群为主，包含部分慕名而来的中外游客，在博物馆宣传上还有一定的空间 玻璃 文化 文化本底 表现形式 吸引客群 产 品 展示内容 建筑 教育 科普团客 艺术爱好者 罗昂建筑设计的场馆建筑 玻璃表演和参与活动 现代展示方式展现多面的玻璃艺术 活动 展览 全年举办各类临展和活动 上海及周边地区散客 分单元主题展示：什么是玻璃、技术工艺发展、从日常生活到科技前沿 热玻璃表演 玻璃心语商店 伽蓝画廊 餐饮与休闲 DIY创意工坊 分享 案例 上海玻璃博物馆 附录 第一部分 3.专项研究-案例专题 109 附录 第一部分 3.专项研究-案例专题“文化内核+文化衍生”动态体验式文化玩乐地 国内95、首家数字音乐产业聚集区和以音乐为主题的体验公园|音乐消费商业街区|数字音乐企业集聚园|音乐人才培养基地 成都 记忆 工业 遗址 音乐 文化 文化本底 表现形式 吸引客群 产 品 展示内容 产业集聚 展览 商业 音乐培训、演艺和展览、商务办公为产业发展支撑 休闲商业、餐饮聚集人气，拉动消费 美术、戏剧、影视多个艺术领域 以音乐为内核，衍生出活化的多种艺术相关产业与休闲商业，展示售卖娱乐兼具的文化产品 契合本地消费特性和城市性格，怀旧与潮流同行，由单一产业为起点发展产业集群 一基地，多名片，集合多种艺术形态的多元文化园区，参与互动性强，消费元素多样 表演 节事 中国音乐无线音乐基地为龙头，入驻园区96、99家企业中，与音乐密切相关的有30家 新歌发布会、选秀的重要基地，音乐人培养基地 演艺中心、小剧场话剧为主打的8点空间、成都青年戏剧节等 1899个人电影厂、胡晓演播室、IMAX电影院 设计酒店、中高档餐饮、酒吧、书吧、成都艺术超市等创意零售 绘画艺术沙龙、个人作品展览、涂鸦等 音乐 戏剧 影视 美术 商业 文创族群 青年客群 音乐、艺术爱好者 都市白领 商务客群 文艺工作者 当地市民 发散 案例 东郊记忆 附录 第一部分 3.专项研究-案例专题 110 附录 第一部分 3.专项研究-案例专题“历史文化与现代元素的对话”摩登古镇的活力释放 国家4A级旅游景区|“中国最值得外国人去的50个地方97、”之一|国家级生态镇|上海重点发展的“一城九镇”之一 名仕 宗教 古镇 文化本底 表现形式 吸引客群 产 品 展示内容 建筑 演艺 团客 上海本地游客 长三角散客 文艺爱好者 传统古镇建筑与商业 演出：园林实景演出牡丹亭 谭盾音乐剧天顶上的一滴水 体现古镇精髓的历史遗迹 建筑师建筑镶嵌在古镇之中 戏剧艺术的现代演绎 古迹 大师级现代建筑穿插于古镇之中 古镇新貌，古与新的文化组合方式，带来全新感观对比冲击与文化碰撞体验 突破古镇的传统形象束缚，独辟蹊径地打造时尚文艺新市镇 以高品位项目辐射带动整个朱家角文化业态的发展，提升国际文化品牌影响力 但景区辐射范围有限，客群多为上海本地市民 碰撞 案例 98、朱家角 附录 第一部分 3.专项研究-案例专题 111 附录 第一部分 3.专项研究-案例专题“文化修疗+自然观光”国医文化的亲民体验“我国唯一针对亚健康人群开展的国医体验和健康调理度假区|中华医药始祖歧伯和药王孙思邈长住采药地 养生 文化 国医 文化 文化本底 表现形式 吸引客群 产 品 展示内容 景区 雕塑 景区观光客群 健康养生客群 定制养生游线：选择适合自己的药枕 基础国医体检 品尝知味斋特色山野土菜全宴、养生药膳全宴 国医堂专家咨询，个人养生调理方案定制 五行浴场药浴中心 学练五禽戏 达摩洞打坐，听颂经 自然景区中融入医药文化 全程养生定制游 以度假区为基地提供健康调整服务 健康服务99、 丰富活动选择：室内外茶园、棋牌、游戏、坝坝电影，篝火晚会、保健讲座、国医堂诊疗 自然资源基底与国医文化完美融合，中医药养生主题的山地旅游度假区 以度假区为基地，为游客提供全方位、定制化健康调理服务，并设计健康养生游线，原始山谷中享受养生产品 交融 案例 药王谷 活动 附录 第一部分 3.专项研究-案例专题 112 附录 第一部分 3.专项研究-案例专题“文化的具象视觉冲击”大手笔人造图腾地标 国家5A级旅游景区|中国最为完整的、唯一的集中展示佛祖释迦牟尼成就的佛教文化主题景区|具有中国规模最大的佛像 佛教 文化本底 表现形式 吸引客群 产 品 展示内容 建筑 表演 华东五市游团客 无锡一日游100、团客 佛教朝圣者 灵山大佛 目前世界最高的青铜佛像 九龙灌浴（核心项目）大型音乐动态群雕再现佛祖诞生时的场景 佛教主题与佛教故事展示 佛禅主题演出、酒店 汇集各地艺术瑰宝 展览 灵山梵宫（核心项目）世界佛教论坛永久会址 每天定点表演大型歌舞吉祥颂 灵山精舍 禅文化主题会所酒店 以佛教文化为核心，以规模和珍奇取胜，迎合游客求大求炫心理，吸引大批团客 分阶段推出旅游引擎项目刺激市场、吸引眼球，由观光走向复合功能 文化、艺术与科技铸造佛教文化旅游的神奇 但孤军作战，与周边景点互斥性较强，团队游客为主，二次消费项目不足 雕塑 各类佛像、雕塑、大殿 放大 案例 灵山胜境 附录 第一部分 3.专项研究-案101、例专题 113 附录 第一部分 3.专项研究-案例专题“文化传承+精神感悟”生活化的佛学智慧启迪圣地 台湾四大佛教名山之一|立体化建筑形式使其高度成为亚洲寺院翘楚|教育分支机构遍布全球|全球典藏大藏经中最为完备 独特的建筑风格、丰富的馆藏、生活化的活动设计，以佛文化养心，成为民众热衷的佛法体验地 以建筑闻名，以教育普世化为内核，教育体系遍布台湾以及各个阶层，强调佛法对人心的熏陶 馆藏展示与各种贴近民众生活的活动，同时将佛教与艺术文化融为一体，吸引大量观光和禅修游客 佛教 文化本底 表现形式 吸引客群 产 品 展示内容 建筑 教育 禅修客 当地民众 历代佛教文物精品以及主题特展 佛祖神像与佛寺建102、筑 汇集佛教经藏，及文学、历史、哲学、艺术等书藉供大众研读 活动 展览 各类禅修班布道佛法 大陆团客 精舍禅修班 中台山博物馆 知客室（迎宾室）五观堂，提供素斋 各类佛殿、禅堂供信众参拜 图书馆 针对各阶层的活动，如小星辰儿童禅修营、母亲节感恩祈福法会等等 内生 案例 中台禅寺 附录 第一部分 3.专项研究-案例专题 114 附录 第一部分 3.专项研究-案例专题 文化内核+文化衍生 东郊记忆 历史文化+现代元素 朱家角 文化的具象视觉冲击 灵山胜境 文化修疗+自然观光 药王谷 文化传承+精神感悟 中台禅寺 单一元素的五觉体验 玻璃博物馆 集群 发散 碰撞 内生 融合 分享 放大 案例演绎方式103、小结 文化演绎模式 文化要素集群模式 单一文化延展模式 模式阐述：以现有本底文化资源为基底 集合多种相关文化共同展示 移植外来文化元素 与周边资源整合 本案启示：基地多元的文化资源，以EXPO模式打造 自然资源与文化资源丰富，可串联线路 孟河古镇可融入现代要素，聚拢人气，拉动消费 模式阐述：专题单一文化要素的极致延伸演绎 深入发掘文化内涵与外延 本案启示：具体产品演绎单一文化采用此模式 宗教文化与养生文化全方位延伸产业链 项目策划构想 文化要素集群模式：魏晋风度院 齐梁生活馆 龙韵养心谷 孟河太医院 医药大观园 各主题精品酒店集合 孟河古韵+孟河新颜 单一文化延展式：九龙圆融园 雅言思社 禅修104、中心 九龙禅寺 养生幸福汇 万亩中药园 有机生活田 主题高尔夫营地 小结 本地文化+文化移植 建川博物馆 115 附录 第一部分 4.专项研究-游客量预测 可利用市场 渗透率 游客量预测 探讨江南九龙城的接待能力 可利用市场 居民市场总量预测 游客市场总量预测 居民市场圈层划分 游客市场圈层划分+基地游客总量预测 2015年 2020年 2025年 2030年 基地本地游客量 基地外地游客量 基地渗透率 预测逻辑框架 116 附录 第一部分 4.专项研究-游客量预测 可利用市场的圈层划分 区分本地游客市场与外地游客市场 细分市场划分圈层，不同圈层的游客性质对项目影响力不同 数据来源：常州市20105、11年统计年鉴，常州市历年统计公报，AECOM经济组综合整理 居民市场 Resident Market 游客市场 Tourist Market+可利用市场圈层划分 可利用市场 117 附录 第一部分 4.专项研究-游客量预测 说明：居民市场选取 考虑到基地位于常州市最北部，区位较为隔离，第一圈层居民为常州市辖区的居民 游客市场选取 金坛和溧阳市作为旅游目的地，旅游发展较为成熟，游客市场仅考虑市辖区的游客总量 根据常州市旅游统计和主要景区调查，江浙沪为常州主要客源市场 居民市场 游客市场 可利用市场=+居民市场 Resident Market 游客市场 Tourist Market 第一圈层 常106、州市辖区 新北、天宁、钟楼、武进、戚墅堰 第二圈层 常州市辖县市 金坛市、溧阳市 江浙沪游客市场 864万人次，51.5%国内游客市场 771万人次，45.9%入境游客市场 44万人次，2.6%第一圈层居民市场 334.4万人次，71.3%第二圈层居民市场 134.3万人次，28.7%可利用市场 国内游客 长三角游客（江浙沪）其他国内游客 入境游客 118 附录 第一部分 4.专项研究-游客量预测 居民市场特征 居民总量及结构 常州的常住居民总量稳中有升，近10年年均复合增长率为1.83%，2012年达到468.7万人 第一圈层（新北、天宁、钟楼、武进、戚墅堰）居民总量高于第二圈层（金坛市、溧107、阳市），增长率分别为2.17%、1.04%收入和支出水平 2011年、2012年，常州市城镇居民人均可支配收入分别为29,829元、33,587元，年均增长达13.6%、12.6%人均可支配收入相对苏州、无锡略低，但高于江苏省以及全国的平均水平 2012年，常州居民人均消费支出20,519元，占人均可支配收入的61%历年常州居民总量（2001-2012年）单位 万人 0.00%0.50%1.00%1.50%2.00%2.50%3.00%3.50%4.00%4.50%0.0100.0200.0300.0400.0500.02001200220032004200520062007200820092108、01020112012金坛、溧阳 市区 增长率 增长率 0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%16.00%0500010000150002000025000300003500040000200120022003200420052006200720082009201020112012城镇居民人均可支配收入（元）增长率 历年常州城镇居民人均可支配收入（2001-2012年）数据来源：常州市统计公报、统计年鉴、旅游十二五规划、城市总体规划、2010年江苏省旅游业发展统计公报 全国 江苏省 无锡 常州 苏州 21,810元 26,341元 31,638元109、 29,829元 33,243元 2011年江苏省主要城市 人均可支配收入对比 居民市场 居民市场 游客市场 可利用市场=+119 附录 第一部分 4.专项研究-游客量预测 居民市场预测基本假设：以常州市城市总体规划中人口规划为基准 近年无重大人口政策变化 根据常州历年来的人口增长趋势，预测未来人口增长趋势将放缓 中心市区人口增长速率低于外围圈层人口增长速率 常州本地居民总量于2015年、2020年、2025年、2030年分别达到：522万、570万、614万、652万人。数据来源：常州市历年统计年鉴、常州市城市总体规划（2011-2020）、AECOM经济组综合整理 344 354 365 110、370 376 381 387 393 399 405 411 417 423 428 433 439 444 449 138 142 157 160 162 164 167 177 180 182 185 188 191 193 195 198 200 203 01002003004005006007002013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030第一圈层（市辖区）第二圈层（金坛和溧阳）常州市居民总量预测（2013-2030年）万人 CAGR 2.41%CAG111、R 1.5%CAGR 1.2%2020 2015 居民市场 居民市场 游客市场 可利用市场=+120 附录 第一部分 4.专项研究-游客量预测 0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%80.00%0500100015002000250030003500400045002001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012入境游客总量（万人次）国内游客总量（万人次）国内游客增长率 入境游客增长率 常州游客旅游花费构成 游客市场特征 游客总量 2001-2012年，常州游客总量稳步112、增长，2012年游客总量达到4003万人次 2001-2012年，旅游综合收入稳步增长，2010-2012年增长速度放平缓，但仍保持在20%以上 游客特点 国内游客近12年年均复合增长率为21%入境游客近12年年均复合增长率为23%，虽近年有所放缓，但增速仍保持在10%江、浙、沪是常州前三大客源地，占比常年达到50%以上 常州旅游花费构成中，其中商业娱乐占36.3%，餐饮占21.7%自2009年以来，过夜率一直维持在100%平均停留天数，1.5-1.8天 2012年，常州星级酒店达到65家，四星级酒店26家，五星级6家，苏州市五星级酒店39家，无锡五星级酒店20家 0.00%5.00%10.0113、0%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%01002003004005006002001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012旅游综合收入（亿元）增长率 常州游客总量及增长率（2001-2012）常州游客综合收入（2001-2012）1.351.41.451.51.551.61.651.71.751.81.850200400600800100012001400160020052006200720082009201020112012人均花费（元）过夜游停留天数 常州旅游人均花费及过夜游停留天数(2005114、-2012)13%17%22%8%7%25%3%1%5%长途交通费 住宿费 餐饮费 游览费 娱乐费 购物费 市内交通费 邮电通信费 其他 0510152025302001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012五星级（家）常州星级酒店数量(2001-2012)游客市场 居民市场 游客市场 可利用市场=+121 附录 第一部分 4.专项研究-游客量预测 常州市区外地游客总量于2015年、2020年、2025年、2030年分别达到：2330万、2792万、3281万、3738万人次。游客市场预测基本假设：综合考量常州市休闲度假旅115、游发展规划、常州市旅游业发展十二五规划等对游客量的规划预测，以及历年游客总量，设定未来游客预测目标 随着旅游市场趋于平稳、项目运营成熟，假设游客增速将于未来放缓 通过总增长趋势，及各圈层现有增长率比例，综合计算得出不同圈层的不同增长率 数据来源：常州市历年统计年鉴、常州市休闲度假旅游发展规划（2010-2020）、常州市旅游业发展十二五规划、AECOM经济组综合整理 常州市区游客总量预测（2013-2030年）CAGR 5.78%CAGR 3.28%CAGR 2.64%971 1091 1203 1293 1335 1376 1416 1498 1548 1598 1651 1704 1758116、 1805 1853 1902 1951 2002 866 973 1073 1058 1092 1125 1158 1225 1266 1308 1351 1394 1439 1477 1516 1556 1597 1638 47 51 54 57 60 63 66 69 72 75 78 81 84 86 89 92 94 97 05001000150020002500300035004000201320142015201620172018201920202021202220232024202520262027202820292030江浙沪游客（除本地居民外）国内其他游客（除本地居民外）入117、境游客 万人 游客市场 居民市场 游客市场 可利用市场=+2020 122 附录 第一部分 4.专项研究-游客量预测 参考项目选取 通过对小黄山项目的定位分析，开发主体的评估，在AECOM案例库中选取适合的渗透率参考项目 渗透率选取 根据参考项目的重要性，对不同参考案例赋予不同的权重 考虑到项目对本地居民和外地游客的吸引程度有所差别，区分项目对居民市场和游客市场的渗透率 考虑到常州市场与选取案例的差距性和差异性，对加权渗透率予以修正 市场渗透率 市场渗透率 123 附录 第一部分 4.专项研究-游客量预测 各项目渗透率 游客 5.41%14.05%8.59%2.96%居民 6.85%17.77118、%21.76%17.75%比较权重值 不考虑OCT 0.35 0.45 0.2 考虑OCT 0.2 0.3 0.2 0.3 加权渗透率（参考项目渗透率*比较权重）不考虑OCT 考虑OCT 游客 9.93%7.9%居民 14.75%16.38%参考项目的渗透率分析：茅山风景区目前较单一，市场反响不佳，游客和居民的渗透率均较低 依托长三角巨大的客源市场，天目湖和恐龙园在游客和居民均表现出较强的竞争力 恐龙园的高游乐性使居民捕捉率高 深圳市外地游客的基数庞大，使东部华侨城游客的捕捉率较低 小黄山渗透率的考虑要素：多个项目渗透率的综合参考 常州本地的养生旅游目的地天目湖风景区为最重要的参考 小黄山项目119、的定位 龙控的品牌效应和操作能力 常州与标杆案例的差距性 接近长三角巨大市场的地缘优势 通过参考项目的各自渗透率和加权值，以及本项目的定位考量，AECOM认为：小黄山对居民市场的捕捉率为11%-14%，对游客市场的捕捉率为8%-10%茅山风景区 中华恐龙园 东部华侨城 天目湖风景区 文化旅游景区 养生旅游目的地 龙控集团开发 开发模式类似 市场渗透率 可利用市场 市场渗透率 游客总量=+124 附录 第一部分 4.专项研究-游客量预测 游客量预测 市场渗透率 可利用市场 可利用市场 渗透率 X=游客量预测 125 附录 第一部分 4.专项研究-游客量预测 游客市场预测基本假设：综合考量常州市统120、计公报、常州市旅游业发展十二五规划等对游客量的规划预测，以及历年游客总量，设定未来游客预测目标 随着旅游市场趋于平稳、项目运营成熟，假设游客增速将于未来放缓 通过总增长趋势，及各圈层现有增长率比例，综合计算得出不同圈层的不同增长率 基地游客总量预测（2013-2030年）基地游客总量于2015年、2020年、2025年、2030年分别达到：119万、207万、280万、341万人次 CAGR 9.43%CAGR 7.90%CAGR 2.36%CAGR 4.86%万人（江浙沪、国内其他游客、入境游客）（市区、金坛溧阳游客）74.7 84.0 92.6 120.2 148.3 152.9 157.121、3 166.5 186.4 207.1 213.9 220.8 227.8 252.0 258.6 265.4 272.4 279.5 24.8 25.5 26.6 32.3 38.2 38.7 39.3 40.3 44.9 49.6 50.3 51.1 51.9 58.7 59.4 60.1 60.8 61.6 0.050.0100.0150.0200.0250.0300.0350.0400.0201320142015201620172018201920202021202220232024202520262027202820292030外地游客总量 本地游客总量 数据来源：常州市历年旅游统计122、公报、常州十二五旅游规划、AECOM经济组综合整理 游客总量 可利用市场 市场渗透率 游客总量=+126 基地分析 依据原先业主设定的13.5km 设计范围进行研究，因种种原因调整为集中建设区10km 2 2 127 附录 第二部分 基地分析 常州市 镇江市 宁 镇 山 脉 长 江 南京市 限制：长久以来，孟河一直成为常州发展的边缘；孟河离城市各主要功能区都较远，依托性不足；挑战：需要创新性地发展；与常州重要旅游点的互动发展旅游产业；孟河镇 太 湖 滆 湖 长 江 湟里镇 邹区镇 中心城区 横山桥镇 削堰镇 新北区 统一板式 统一板式 区域区位 小黄山片区常州西北部，孟河境内，该区域地处宁镇山123、脉末梢、长江之畔，规划区域位于山脉与滨江平原过渡区，小黄山地区拥有常州市区其独特的山地景观资源。依山旁临水，生态区位佳。128 附录 第二部分 基地分析 主镇区 辅镇区 上层次规划 方案 规划要点 指导意义 常州市城市总体规划(20082020)常州市城市总体规划(20082020)城镇职能结构：1、常州中心城区：长江三角洲地区重要的中心城市之一、先进制造业基地、文化旅游名城。2、二级中心城市：金坛城区和溧阳城区。3、重点中心镇：薛埠镇、南渡镇、湟里镇、雪堰镇、邹区镇、横山桥镇、孟河镇。对孟河的定位：重点中心镇，小城市：510万人 历史文化名镇、华东地区重要的汽摩配件产销地、市区西北部旅游休闲124、地 孟河产业发展方向：稳固扩大汽摩配产业，挖掘开发文化旅游资源 新北区次区域(总体)规划调整(2004-2020)新北区次区域(总体)规划调整(2004-2020)城乡统筹结构和发展方向：规划“三区二片一核”的分散组团式空间布局结构 三区：即高新分区、新龙分区和新港分区 二片：新北区西部的孟河片区和空港片区 一核：新北区中西部生态绿核 对孟河的定位：全国重点中心镇，以汽摩配、机械铸造、钢铁冶金、纺织、印染为主的制造产业园，以小黄山、孟城为依托的旅游休闲区和新北区西北部生活居住区。城镇等级规模结构：规划居住用地9平方公里，居住人口12万人（全区第二）；产业用地7平方公里。孟河镇 高新分区 新龙分125、区 新港分区 孟河片区 空港片区 生态绿核 高新分区 新龙分区 新港分区 孟河片区 空港片区 生态绿核 其它相关上位规划 129 附录 第二部分 基地分析 栖凤山 现代农业产业园 农田 农田 农田 旅游文化 孟河老镇 万绥老镇 城市结构 解读：小黄山是城市功能发展轴的终点，除了旅游休闲功能以外，还应承接城市功能的外延 浦河在历史文化和生态环境这两方面具有极大的价值，随着浦河的环境整治，其周边地块的价值将发生翻天覆地的变化 上位规划 孟河镇总体规划(20112030)综合服务 130 附录 第二部分 基地分析 功能分区 三大板块九大分区：农业板块 综合农业区、特色农业区和生态农业区 旅游板块 小126、黄山生态旅游区和孟城历史文化旅游区 综合板块 新镇区、研发制造产业区、2.5产业提升区和综合改造区 解读：随着2.5产业提升区的建成，小黄山片区有机会引入更多与产业、商务相关的服务功能 整合后的三大农业区，从一产逐渐向二产三产延伸，承接生态旅游功能 万绥镇被划入综合农业区 综合农业区 特色农业区 生态农业区 小黄山综合旅游区 孟河文 化旅游 综合新镇区 研发制 造产区 2.5产业 提升区 综合改造区 上位规划 孟河镇总体规划(20112030)131 附录 第二部分 基地分析 土地利用 解读：城市范围在银山路南侧 城市发展轴的业态主要是以产业孵化、商务办公为主 万绥镇作为村镇用地，以保护为主，127、不做进一步开发 上位规划 孟河镇总体规划(20112030)132 附录 第二部分 基地分析 高速公路 城市主干道 城市次干道 城市次干道（可局部调整）高速口 交通到达口 至扬中 至机场 至市区 至西夏墅镇 至泰州 至泰州 至春江镇 对外交通 常泰高速、338省道 奔牛机场 30分钟 动车站 30分钟 常州市中心 40分钟 丹阳市 40分钟 内部交通 338省道、黄山路、环城东路、环城南路、银山路 沿基地外围有四条主次干道 基地内部有一东西向小路穿越，另有两条进山小路为尽端路 机遇：外 部交通到达较方便；与周边城镇联系较为紧密；限制：地区入口形象尚未建立；内外交通尚未形成系统；交通系统暂不能串128、联历史资源而成为旅游资源；区域交通（规划）133 附录 第二部分 基地分析 基地北临长江，南依京杭运河，过境水量丰富。南北沟通长江和运河的骨干水系为浦河、新孟河，河道总体流向是由南向北汇入长江。利用潮汐和沿江闸门实现长江引水，调度模式以自引自排为主，抽引、抽排为辅。流域防洪主要依靠长江堤防实现。基地位于高片区域，不存在突出的防洪问题。基地涝水北排长江，排水体系以浦河、剩银河为主轴，横向河道连通为辅。机遇：可利用水资源量丰富，水资源供给有保障。挑战：区域排涝能力有待加强。区域水文水系 长 江 京 杭 运 河 浦 河 新 孟 河 主要水系 水流方向 闸门 剩 银 河 134 附录 第二部分 基地分129、析 常州市新北区属北亚热带湿润性季风区；北临长江，南靠太湖，水气调节较为适宜，具有四季分明、气候温和、雨量充沛、日照充足、无霜期长等特点。常州站多年平均降雨量1077毫米，年际变化较大，年内雨量分配也不均，汛期59月雨量约占全年雨量的63%左右。其中梅雨多出现在57月，梅雨量约占全年雨量的22.5%左右。79月受台风及暴雨影响，易造成洪涝灾害。机遇：雨量充沛。挑战：年内雨量季节性变化大，雨季易发生洪涝。常州市1971-2000年月降雨统计分析 角度表示多年月平均降雨量 长度表示多年月降雨年的标准偏差 数据来源：中国天气网 JAN 一月 FEB 二月 MAR 三月 MAY 五月 JUN 六月 J130、UL 七月 AUG 八月 SEP 九月 OCT 十月 NOV 十一月 DEC 十二月 APR 四月 雨量占全年63%梅雨量占全年22.5%汛期 梅雨期 五月 九月 五月 七月 八月 七月 六月 六月 区域气候 135 附录 第二部分 基地分析 新北区域区内有宽广的平原迂区，土壤肥沃，河网密布，热量丰富，雨水充沛，光照充足，适宜植物、动物生长。植物资源：银杏科、松科、杉科、柏科、木兰科、樟科、蔷薇科、豆科、忍冬科、壳斗科、胡桃科、榆科、桑科、卫矛科、无患子科等。中药资源：包括紫苏、荆芥、半夏、苍术等。动物资源：常见的环节、软体、节肢、脊索动物门所属动物上百种，包括蚌、虾、蟹、鱼、野鸡、兔、黄鼬、131、豹猫、草兔、獾等。机遇：区域动植物资源相对较为丰富。挑战：生态栖息地有进一步提升空间。区域动植物资源 乔木 花灌 中药资源 动物资源 池杉池杉 香樟香樟 雪松雪松 广玉兰广玉兰 榉树榉树 银杏银杏 垂柳垂柳 合欢合欢 紫叶桃紫叶桃 红叶李红叶李 紫薇紫薇 女贞女贞 夹竹桃夹竹桃 桂花桂花 石楠石楠 栀子栀子 紫苏紫苏 荆芥荆芥 半夏半夏 苍术苍术 蚌蚌 虾虾 蟹蟹 野鸡野鸡 黄鼬黄鼬 豹猫豹猫 草兔草兔 獾獾 136 附录 第二部分 基地分析 基地尺度感 佘山综合旅游区佘山综合旅游区 上海上海 20km2 月湖公园月湖公园 欢乐谷欢乐谷 辰山植物园辰山植物园 GOLF 佘山佘山 1 2 0 4132、km 东部华侨城东部华侨城 深圳深圳 9km2 高端住宅高端住宅 高端住宅高端住宅 高端住宅高端住宅 良渚文化村良渚文化村 杭州杭州 8km2 基地面积基地面积13.5km 文化村文化村 度假酒店度假酒店 住宅住宅 住宅住宅 云海谷（体育公云海谷（体育公园）园）茶溪谷（度假公茶溪谷（度假公园）园）大侠谷（探险乐园）大侠谷（探险乐园）茵特拉根酒店茵特拉根酒店 GOLF 大华兴寺大华兴寺 度假区度假区 瀑布酒店瀑布酒店 菩提宾舍菩提宾舍 房车酒店房车酒店 小黄山小黄山 5km 高速下口 孟河古镇 白鹭公园白鹭公园 良渚博物馆良渚博物馆 美丽洲公园美丽洲公园 艾美酒店艾美酒店 尺度较大，需要复合性地133、开发 基地占地15.7km2,从常泰高速小黄山预留口到孟河古镇的直线距离为5km 针对基地的尺度大小，选取佘山旅游区、东部华侨城、良渚文化园等类似项目进行比较 2 137 附录 第二部分 基地分析 基地北侧有小黄山，南侧以平地为主。基地高程位于0-90米之间；地势整体北高南低；除山体外高程位于0-10米之间。现状高程 小黄山山体坡度较大，此区多为国家级生态林及省级公益林，生态系统脆弱，需考虑其生态保育，不适宜建设。除小黄山外的其他区域较为平坦，80%以上区域百分比坡度小于5%，适宜建设。现状坡度 138 附录 第二部分 基地分析 浦 河 黄 山 河 老 孟 河 孟城闸 浦 河 黄 山 河 老 134、孟 河 现状河道 延伸河道 军民河 孟城闸 小沟闸 基地内主要水资源载体包括：浦河，黄山河，老孟河；采石坑形成的自然景观水体。基地内水网密布，河道落差小，加上部分河道河床淤积现象严重，水体的流动性不佳。浦河水位低于4.5米时，孟城闸开闸引长江水。汛期警戒水位4.30m，城市防洪设防标准为100年一遇防洪水位5.80m。基地内部河网受生活污水无序排放影响，水质基本劣于V类，水质达标率低。机遇：水文形态丰富，适合多样的水面景观打造。挑战：1.基地内河床淤积现象严重，不利于涝水外排；水质恶化，水生态环境不佳。2.节制闸的排水能力低，高潮位期间河道自排能力不足。现状水文 河名河名 起点起点 讫点讫点 135、长度长度(km)平均口宽平均口宽(m)(m)(m)主要主要 功能功能 浦河 长江 城巷大沟20.8 30 810 1.00 引排 浦河：拓宽自夹江口至新孟河段，控制面宽为40米。新孟河：现状宽度约 60米，为六级航道，规划作为太湖清水通道，在孟河镇区局部改线直通长江，拓宽水面到 150170米。两边控制绿化带不小于20米。除骨干河道疏浚拓宽外，内部河道如军民河、丰收河的断头浜整治也是未来贯通区域水网的工作重点。水质目标：地表水环境功能区达标率95%以上，2020年新孟河水质要达到类标准。机遇：上位水系规划对区域水网构建有明确的指导性方向和目标。挑战：水系目标与水文本底差距较大，水生态修复任重道136、远。水系规划梳理 139 附录 第二部分 基地分析 用地性质 km2 亩 一般农田 6.20 9300 基本农田 4.20 6300 建设用地 2.70 4050 河道 0.40 600 水塘 0.95 1425 林地 1.20 1800 其他用地 0.09 135 总计 15.74 23610 限制：未来有机会建设的土地（建设用地和一般农田）主要围绕小黄山；大部分为基本农田。挑战：需要将土地价值高的一般农田转化为建设用地。利用土地特色，提升可建设用地的土地价值以及创造本土特色的旅游资源。河道 水塘 山体 基本农田 一般农田 建设用地 采矿用地 公墓 军事用地 现状道路 土地使用 140 附录137、 第二部分 基地分析 植物资源：小黄山现状林地植被为落叶-常绿阔叶混交林，主要为国家级生态林及省级公益林，以林地为主体，包含极少量园地。现状林地主要植物品种为大叶杉、水杉、池杉、泡桐、黑松、马尾松、刺槐、毛竹、国外松、重阳木、黄山栾树、楸树、女贞、红叶李、白玉兰、无患子。动物资源：基地现状动物资源较少，以小型哺乳类为主。机遇：林地分布较为集中，易于形成具有完整生态功能的斑块。挑战：山体植被存在一定的植物多样性，但植被整体成熟度一般，有进一步优化潜力。动物栖息地有进一步提升空间。灌木林地 林地 现状动植物资源 孟河古镇 军事用地 九龙禅寺 水泥厂房 宕口 宕口 宕口(填平）宕口 部队营房 浦河 138、炸药库 机遇：山与水的特质明显；宗教与朝代文化影响；孟河老街的遗存；特殊空间再利用；资源解读 限制：故事多于实物；军事用地部分搬迁；141 附录 第二部分 基地分析 土地潜力分析 可开发用地 生态本底 地块价值比较 景观视觉 文化资源 限制条件 开发限制因子 各区根据土地价值分析其优劣势，用地特征等，赋予其不同功能 交通条件 高程、坡度、用地现状 主要山峰可见性 林地资源可达性 文化资源临近性 主要道路交通的可达性 基本农田、一般农田、公益林、生态林、公墓 基本农田 公墓 生态林/公益林 军事用地 文物保护单位 主要河道 城市道路 用地开发潜力分析研究框架 142 附录 第二部分 基地分析 研139、究目标 通过对现状资源的梳理，综合地形地貌、生态环境、区位条件、交通条件、主要景观可视情况等因素，利用土地价值评估理论和方法，通过GIS空间分析技术，对基地进行土地价值潜力分级研究，在保护生态环境的前提下，实现优地优用、土地开发价值最大化。土地潜力分析 海拔 50 m 010%1025%2535%35%建设用地 一般农田、其他草地 基本农田、水塘、园地、灌木林地 河道、林地 主要山峰5个以上个可视 主要山峰4个可视 主要山峰3个可视 主要山峰2个可视 主要山峰1个可视 主要山峰均不可视 主要山林及距离500 m 外 距离主要林地资源0-100 m 距离主要林地资源100-300 m 距离主要林140、地资源300-500 m 距离文物遗址0100m 距离文物遗址100300m 距离文物遗址300500m 距离文物遗址500m外 距离主要道路40-100m 距离主要道路100-200m 距离主要道路200-300m 距道主要道路 300km或040m 基地农田用地 生态公益林用地 一般农田用地 公墓及周边100m 生态本底 景观视觉 文化资源 交通条件 限制条件 高程高程 坡度坡度 用地现状分析用地现状分析 主要山峰可视性主要山峰可视性 林地资源可视性林地资源可视性 文化资源临近性 交通可达性 限制缓冲带 影响因素 影响因子 分级 影响因素 影响因子 分级 研究方法 AHP 法(多层次权重分141、析法)GIS 空间分析法 定性、定量相结合分析法 143 附录 第二部分 基地分析 海拔0-10m的区域，地势平坦，土地价值最高 海拔10-30m的区域，位于山麓，有多处矿坑等围合私密空见，未来可低密度开发，土地价值中高 海拔30-50m的区域，土地价值中 海拔50m以上，土地价值低 坡度35%的区域，水土流失风险大，不适宜开发，以林地保育为主。建设用地等已经开发利用的土地，可以进一步以此为基础进行开发建设，土地价值高。一般农田、草地等今后建设中可适当置换，土地价值中高。园地、灌木林地、水塘等生态价值较高，基本农田土地置换相对困难，土地价值中低。河道、林地等需要严格保护的土地，土地价值低。高程142、 坡度 用地现状分析 高 中高 中 低 高 中高 中低 低 高 中高 中低 低 土地潜力分析 生态本底分析 144 附录 第二部分 基地分析 将三个因子赋予不同权重，进行叠加，得到基于生态本地的土地价值。坡度 用地现状分析 高程 土地潜力分析 生态本底分析 145 附录 第二部分 基地分析 极低可见度 低可见度 中低可见度 中可见度 中高可见度 高可见度 主要山峰可视性 小黄山位于基地中央，选取主要山体顶峰，根据各山峰可见区域叠加，确定土地价值高低。基地内五个主要山峰可视区域为土地价值最高区域。主要山峰均不可视，土地价值最低。林地资源可视性 距离林地越近，对于林地资源可视性越好，土地价值越高。143、距离林地0-100m内，土地价值最高。距离林地100-300m、300-500m土地价值依次递减。距离500m以外，林地资源对其基本无影响。低可视性 中可视性 中高可视性 高可视性 土地潜力分析 景观视觉 146 附录 第二部分 基地分析 将二个因子赋予不同权重，进行叠加，得到基于景观视觉的土地价值。主要山峰可视性 林地资源可达性 土地潜力分析 景观视觉 147 附录 第二部分 基地分析 九龙禅寺九龙禅寺 旃檀寺碑记旃檀寺碑记 八角井八角井 圆井圆井 六角井六角井 孟河龙亭汤家墩孟河龙亭汤家墩 卧龙桥卧龙桥 朱一凡祖居朱一凡祖居 孟河东山烈士墓孟河东山烈士墓 圆井圆井 八角井八角井 圆井圆井 144、老街 根据文化资源远近，确定土地价值高低。文化资源有游憩、教育科研等作用，可丰富人们的休闲娱乐活动、利于身心健康。主要包括：孟河老街、文化保护单位、传统建筑物、传统构筑物、地下埋藏区。在0-100米范围内，人们可以步行至文化资源点而不感到疲惫，在此范围内土地价值高。在距离文化资源点100-300米 内，人们需要步行约5分钟，土地价值中高。在300-500米范围内，人们可以选着步行至文化资源点，但会略感疲惫，此范围内土地价值中低 在距离文化资源500米外，影响到人们对资源的使用性，此范围内土地价值最低。老街老街 土地潜力分析 文化资源 根据距离道路远近，确定土地价值高低。距离城市主干道40-10145、0米范围内，交通最为便利，可到达性强，适合商业、门户空间等，土地价值最高。距离路网越远，土地价值越低，主要分为100-200米，200-300米等级。距离路网300米，可达性相对低；同时在0-40米范围内，受到道路噪音、灰尘等严重影响，因此土地价值最低。土地潜力分析 交通可达性 148 附录 第二部分 基地分析 各类不可动、或近期不宜变动的因子。1.基本农田 共有6300亩基本农田，基于国家政策以及城市可持续发展，占不考虑置换，土地价值低。2.山体林地 山体上多为国家生态林及省级公益林，尽量不开发利用，土地价值中低。3.设立缓冲带 从人的传统思想观念及行为心理学研究，墓地周边建议设置一定缓冲带146、，土地价值中低。土地潜力分析 限制条件 149 附录 第二部分 基地分析 综合土地潜力 分析结论 对土地机制潜力加权叠加分析后得出不同的开发地块土地价值潜力分级和空间分布。空间规划应该遵循优地优用原则，体现最佳用途、最佳规模、最佳集约度的原则。生态本底 景观视觉 文化资源 交通条件 限制条件 NK.,1)(KW)(KCij为第(i j)格网上的综合土地潜力等级；表示第K个影响因子；表示第K个影响因子的权重；表示第K个影响因子在第(ij)格网上的 土地潜力等级 NKijijKCKWS1)(*)(土地潜力分析/综合土地价值 150 附录 第二部分 基地分析 近期可开发用地 近期建设用地不考虑占有基147、本农田（6300亩）其他场地限制因子主要为公墓、军事用地、九龙寺、生态林/公益林、主要河道、城市道路 151 附录 第二部分 基地分析 土地潜力分析 A B C D E G F G G 以规划道路、山体边界、不可建设用地边界等因素作为依据，将基地划分为八个类型 从生态本底、景观视觉、文化资源、交通条件、限制条件这五个方面对其进行分析，确定每一地块的土地价值，以次作为设计的主要参考依据 152 附录 第二部分 基地分析 A地块 生态本底 地势北高南低，建设用地占60%，其余多为农田 景观视觉 北靠小黄山，南面大片开阔农田及水塘，形成“背山面水”的绝佳风水之地 文化资源 孟河龙亭汤家墩 交通条件 148、交通可达性一般 限制条件 有少量基本农田 A B C G D E G F G 土地潜力分析 153 附录 第二部分 基地分析 A B C G D E G F G B地块 生态本底 地势北高南低，腹地较小，多为农田和鱼塘 景观视觉 小黄山南侧山脚下的三角型地块，水塘密布，植被丰富，观山视野佳 文化资源 六角井、圆井 交通条件 交通可达性较好，紧临东侧主干道 限制条件 基本农田和一般农田各占一半 土地潜力分析 154 附录 第二部分 基地分析 A B C G D E G F G C地块 生态本底 山地起伏，最高处70米，有多处山峰，多为林地 景观视觉 山本身不高，但山形起伏优美，有多处 山峰可远眺149、，植被茂密，另有多处采伐留下的坑塘，经过复绿后极具景观价值 文化资源 孟河东山烈士墓群 交通条件 交通可达性一般，有两条山路与外部主干道连接 限制条件 用地构成较为复杂，有军事用地，国家级生态林、省级生态林，几乎都不能开发 土地潜力分析 155 附录 第二部分 基地分析 C地块现场照片 156 附录 第二部分 基地分析 C地块现场照片 城南村 龙亭村 小黄山 孟河镇 农田 157 附录 第二部分 基地分析 A B C G D E G F G D地块 生态本底 地势南高北低，有多处山坳，多为农田 景观视觉 北靠浦河，南靠小黄山，有两处山坳，形成被山环抱的特色景观 文化资源 卧龙桥 交通条件 交通150、可达性较好，紧临一条城市主干道 限制条件 多为一般农田 土地潜力分析 158 附录 第二部分 基地分析 土地潜力分析 A B C G D E G F G E地块地块 生态本底 地势东高西低，腹地较大 景观视觉 西靠浦河，东靠小黄山，观山视野佳，与西侧的孟河古镇仅一河之隔 文化资源 孟河古镇，八角井、圆井 交通条件 交通可达性较好，紧临一条主干道 限制条件 有少量建设用地，山坳处有一军事用地，其余多为农田 159 附录 第二部分 基地分析 土地潜力分析 A B C G D E G F G F地块 生态本底 地势较为平坦 景观视觉 是从主城来客流到达的重要门户，有多处低洼水塘，景观资源非常丰富 文151、化资源 九龙禅寺 交通条件 交通可达性非常好，靠着两条条城市主干道 限制条件 建设用地接近50%，其余多为农田 160 附录 第二部分 基地分析 土地潜力分析 A B C G D E G F G G地块 生态本底 地势较为平坦 景观视觉 现状多为农田，视野开阔，可远眺北部小黄山 文化资源 无 交通条件 可达性非常好，紧临城市主干道，是各方车流到达的门户区 限制条件 多为基本农田，不可建设 161 附录 第二部分 基地分析 资源解读 水 林 山 田 162 附录 第二部分 基地分析 土地潜力分析比较&总结 A 建设主要集中在此区域，建设条件良好 南部山体景观良好 农田景观良好 三处文化资源 位于152、规划区域中央，可到达性较低 主要以建设用地为主 B 适宜建设用地相对较少 山体景观较好 二处文化资源 主要靠城市支路连接该区域 墓地及基本农田限制 C 该区主要为山体，可建设用地少 部分坑塘景观视觉良好 一处文化资源 位于基地内部，靠环山道路与城市道路相连 山体主要为生态公益林 D 适宜建设用地较为分散 北部山体景观良好 紧临一处文化资源 北临环城东路 一般农田 E 可建设用地主要集中在西侧 西部山体景观良好 紧临老街和朱一凡祖居，另有三处文化资源 紧临环城东路 北侧有大片基本农田 F 建设用地相对较为集中 景观视域一般 一处文化资源 紧临银山路 一般农田 G 基本农田主要集中在该区，建设用地153、相对较为零散 农田景观较好 无文化资源 老338省道横穿地块 主要基本农田集中 限制因子 交通可达性 文化资源 景观视觉 生态本底 Ecological analysis Landscape visual analysis Cultural experience Restricted condition Traffic condition A G G G B C D E F 163 方案演变 164 附录 第三部分 方案演变 方案一 2013.07 方案二 2013.08 方案三 2013.10 方案命名 方案演变 165 附录 第三部分 方案演变 规划概念 利用宕口、山涧等不同地貌，打造具有154、基地唯一性特色的高尔夫公园。扩展和延伸本地资源特色，强化山水特质。创建东部文化旅游核心（月亮工程）以及依托西部孟河古镇的西部旅游核心，形成东西辉映的格局。创新性地建立以家庭服务产业和医养健诊为中心的多个产居主题社区。以生态手法创建指状开放空间廊道，形成慢行系统，提供链接各旅游项目与社区组团的多样体验。500m 1.显山露水 2.乐活慢行 3.星月同辉 4.悠闲慢活 5.产居融合 166 附录 第三部分 方案演变 浦河 九龙山 田园 圆融 文化 孟河 文化 孟河主镇区 万顷良田 万绥古镇 一镇 孟河主镇区 两心 围绕九龙禅寺，形成九龙文化核心；围绕孟河古镇，形成孟河文化核心。三带 沿浦河两岸形成155、的浦河风光带；沿九龙山脉形成九龙山风光带；从万顷良田渗透形田园风光带。栖凤山 规划结构 浦河 167 附录 第三部分 方案演变 东 东 九龙圆融园 西 西 孟河夜未央 南 南 江南国际康养村 北 北 小黄山高尔夫 中 中 一统九龙山 规划结构 附录 第三部分 方案演变 168 附录 第三部分 方案演变 主题分区 九龙圆融园 小黄山高尔夫 一统九龙山 孟河夜未央 江南国际康养村 附录 第三部分 方案演变 169 附录 第三部分 方案演变 0 100 200 500 1km N 江南国际康养村的效果表现调整，建筑组团化更加紧凑，增加绿地和公共空间，体现康养村在“乡村田园”中的感觉。规划总平面 附录156、 第三部分 方案演变 170 附录 第三部分 方案演变 交通系统 p 高速路及闸道口 城市主干道 城市次干道 城市支路 公共停车场 p p p p p p p p 利用现状及规划道路建立四纵四横的道路系统，使之成为联系各大板块的重要交通纽带；结合不同景观特色，从山景、湖景、河景、田景、林景等各方面创造不同体验的通行享受；分段打造，不同体验的环路 临河 看湖 观田赏山 1000m 0 500 250 穿林 171 附录 第三部分 方案演变 1000m 0 500 250 总体规划|开放空间系统 城市公园 运动公园 九龙山公园 社区绿楔 景观水体 外部水网 172 附录 第三部分 方案演变 三教文157、化 齐梁文学 圆 融 九龙圆融园（东）长三角首座国学文化体验区 中国传统文化一站式教育、体验、示范基地 结合孟河镇本地自然人文资源，从宗教、帝王、民俗等多个角度，从视觉、听觉、味觉、嗅觉、触觉五种体验方式，充分展示和演绎“儒、道、释”核心文化的深层灵魂体验。圆融国学 附录 第三部分 方案演变 173 附录 第三部分 方案演变 龙迎小镇 占地约700亩 总投资18.66亿（土地成本为3.19亿，建设成本为15.47亿）在九龙山东侧，依托九龙禅寺形成以龙文化、三教圆融为主题的旅游景区，采用售票的经营模式。位于三教文化体验区西面的龙迎小镇则是一个开放式的商业街，结合小黄山的现状，形成大的景观湖面。投158、资估算：九龙圆融园板块总投资为42.76亿，其中土地成本为8.59亿，建设成本为34.17亿。九龙圆融园核心景区 占地约900亩 总投资13.3亿 （土地成本为3亿，建设成本为10.3亿）九龙圆融园二期 占地约700亩 总投资10.8亿 （土地成本为2.4亿，建设成本为8.4亿）九龙圆融园 布局特色 分区 板块 主要项目 项目性质 用地面积（亩）容积率 建筑面积 m2 九龙圆融园 九龙圆融园核心区 三教文化体验区 旅游 861 0.6 344,600 齐梁文化体验区 身心能量补给站 常州艺博汇 九龙圆融园二期备用地 696 0.6 278,500 龙迎 小镇 滨水主题商业、游客信息中心 商业 159、250 1.0 167,000 龙迎酒店 280 0.6 112,200 百龙园 旅游 153 0.3 30,600 建设用地小计 2240 0.7 932,900 其它（绿地及水）1245-总计 3485 0.51 932,900 附录 第三部分 方案演变 174 附录 第三部分 方案演变 九龙圆融园 龙迎小镇 龙迎酒店 滨水旅游商业街 小龙人乐园 1.龙迎酒店 2.游客中心 3.湿地公园 4.滨水旅游商业街 5.游船码头 6.滨水生活商业街 7.小龙人乐园、想象力公园 8.圆融湖标志物 6 7 5 3 1 2 4 8 175 附录 第三部分 方案演变 1 2 3 4 6 7 8 5 9 1160、0 九龙圆融园 核心景区 1.梁皇宝殿 2.仙人道院 3.儒教圣坛 4.九龙禅寺 5.圆融广场 6.修身馆 7.得道馆 8.开悟馆 9.觉醒馆 10.梁王像 11.圆融标志物 12.参观索道 13.齐梁文化园 14.常州艺博园 梁皇宝殿 12 1殿梁皇宝殿 1场圆融广场 1塔圆融塔（区域标志）3园三教文化园、齐梁文化园、常州艺博园 13 14 11 176 附录 第三部分 方案演变 圆融湖标志物设计|比选方案 提案1 提案2 提案3 177 附录 第三部分 方案演变 圆融湖标志物设计|比选方案 圆融湖上一明珠，对应视觉中心轴线 湖水止于明珠周围，形成水瀑广场;商业步道延伸，切入水体，连结水瀑广161、场 夜晚，明珠对影，繁星与灯火点缀 178 附录 第三部分 方案演变 九龙山标志物设计|比选方案 提案1 提案2“儒释道”如三条缎带拔地而起，旋转直上，最终融合 于天际展开环绕，表现圆融意象 基座与地景融合，活动由地面延伸至建筑 179 附录 第三部分 方案演变 九龙山标志物设计|比选方案 融合概念1&2：三教如三缎带依山势蜿蜒，拔地而起，旋转直上 型态持续向上旋转 朝天际延展打开，托住球体，象征圆融 三缎带延伸为面，形态稳重直挺 180 附录 第三部分 方案演变 九龙山标志物设计|比选方案 提案3 181 附录 第三部分 方案演变 对 话 现代剧院 古街商业 古镇美食 运河文化 古韵与新颜的162、交相辉映 古镇部分：修旧如旧，恢复古镇传统文化与建筑风貌 新建部分：延续古镇建筑风格，融入新鲜业态，复合娱乐功能 孟河夜未央（西）传统古镇的全新演绎 182 附录 第三部分 方案演变 在九龙山西侧，依托西侧的孟河古镇及浦河形成以古今对话、运河复苏为主题的开放式景区。并利用各种尺度的水街，移建各式各样的古桥，打造古桥博物馆。投资估算：孟河夜未央板块总投资为52.72亿，其中土地成本为12.5亿，建设成本为40.22亿。分区板块 主要项目 用地面积(亩)容积率 建筑面积（m2）孟河夜未央 孟河旅游 441.0 0.8 235,200 孟河商业 126.0 1.0 84,000 精品商业 87.0 163、0.8 46,400 孟河壹号 987.0 1.35 889,500 建设用地小计 1,641.0 1.01 1,255,100 其它用地 750.0-总计 2,391.0 0.8 1,255,100 孟河古韵 占地约975亩 孟河壹号 占地约1000亩 总投资36.6亿（土地成本9.9亿，建设成本为26.7亿）孟河新颜 占地约660亩 总投资16.12亿（土地成本2.6亿，建设成本为13.52亿）孟河夜未央 布局特色 附录 第三部分 方案演变 183 附录 第三部分 方案演变 12 2 4 3 5 6 7 8 9 11 11 10 8 1 9 孟河夜未央 孟河新颜 精品客栈群 孟河博物馆群 164、水上剧场 1.家庭酒店 2.民俗文化街 3.孟河太医院 4.信息中心 5.精品酒店 6.水上剧场 7.孟河美食街 8.精品客栈群 9.孟河博物馆群 10.酒吧街 11.湿地公园 12.药王谷 184 附录 第三部分 方案演变 创 新 专业培训 家庭服务 健康顾问 主题社区 国际标准、江南特色的健康疗养社区 全生命周期的家庭服务产业体系 附录 第三部分 方案演变 江南国际康养村（南）长三角家庭服务产业模式新地标 185 附录 第三部分 方案演变 江南国际康养村 布局特色 在九龙山南侧，依托水景、山坳、田园等特色，结合家庭服务基地，形成面对不同客群的康养社区。投资估算：江南国际康养村板块总投资为1165、57.93亿，其中土地成本为45.26亿，建设成本为112.67亿 颐养主题社区 占地约2000亩 总投资58.1（土地成本19.2亿，建设成本38.9亿）家庭服务社区 占地约2500亩 总投资92.19亿（土地成本24.34亿，建设成本67.85亿）家庭服务产业基地 占地约200亩 总投资4.62亿（土地成本1亿，建设成本3.62亿）医药养生中心 占地约255亩 总投资3.02（土地成本0.72亿，建设成本2.3亿）分区板块 主要项目 项目性质 用地面积 容积率 建筑面积 m2 亩 江南国际康养村 家庭服务产业社区 中国家庭服务产业基地 商务 100.5 1.0 67,000 社区中心 商业166、 100.5 0.8 53,600 家庭服务社区 居住 2,434.5 1.38 2,261,800 颐养主题社区 社区中心 商业 144.0 0.8 76,800 主题酒店 109.5 0.8 58,400 医药养生社区 居住 1,846.5 0.86 1,071,600 学校 教育 87.0 1.0 58,000 建设用地小计 4,822.5 1.1 3,647,200 其它用地 3,567.5-总计 8,390.0 0.6 3,647,200 186 附录 第三部分 方案演变 江南国际康养村 布局特色 1 11 3 2 4 7 7 7 9 7 5 11 9 11 6 6 10 医药主题养167、生社区 有机生活田 中国家庭服务学院 1.中国家庭服务学院 2.家庭服务呼叫平台（信息平台）3.家庭服务培养平台 4.智能健康服务中心 5.健康管理养生社区 6.医药主题养生社区 7.社区中心 8.小学 9.精品酒店 10.中医健诊中心、培养基地 11.有机生活田 187 附录 第三部分 方案演变 1.宕口高尔夫（18洞）2.峡谷高尔夫（9洞）3.亲子高尔夫（9洞）4.高尔夫练习场 5.高尔夫酒店会所 6.高尔夫学校 7.宕口酒店 8.高尔夫社区 尊 贵 戏水碧潭 宕口度假酒店 宕口高尔夫 都市山林里的商务球会 山地宕口特色高尔夫的全新体验 附录 第三部分 方案演变 小黄山高尔夫（北）长三角首168、座标准宕口高尔夫球场 188 附录 第三部分 方案演变 1 3 4 7 8 8 5 4 5 2 6 小黄山高尔夫 布局特色 1.宕口高尔夫（18洞）2.峡谷高尔夫（9洞）3.亲子高尔夫（9洞）4.高尔夫练习场 5.高尔夫酒店会所 6.高尔夫学校 7.宕口酒店 8.高尔夫社区 分区板块 主要项目 项目性质 用地面积（亩）容积率 建筑面积 m2 小黄山高尔夫 宕口高尔夫球场 旅游 2,547.0-主题酒店、高尔夫会所、学校 商业 307.5 0.5 102,500 高尔夫社区 居住 429.0 0.5 143,000 建设用地小计 3,283.5 0.5 245,500 其它 37.5-总计 3,169、321.0 0.1 245,500 5 在九龙山北侧，一个18洞标准宕口高尔夫和两个9洞峡谷特色高尔夫，同时配套适量的高尔夫社区。投资估算：小黄山高尔夫板块总投资为32.75亿，其中土地成本为14.74，建设成本为18亿。分类：1、高尔夫球场总投资13.91亿，土地成本8.91亿，建设成本5亿；2、主题酒店、会所等总投资10.24亿，土地成本1.53亿，建设成本8.71亿；3、高尔夫社区总投资8.6亿，土地成本4.3亿，建设成本4.3亿；附录 第三部分 方案演变 189 附录 第三部分 方案演变 小黄山高尔夫 峡谷高尔夫 高尔夫会所 高尔夫学校 宕口酒店 宕口高尔夫 190 附录 第三部分 方170、案演变 寻 根 登高观景 追溯历史 穿梭丛林 修复生态 常州唯一的活力山地运动 山地特色运动的全新体验 汽车主题公园（长三角房车营地、法拉利汽车公园）长三角房车旅游发展大纲：构建房车旅游产业链，基本建成亚洲高品质房车旅游目的地。至2020年，苏浙沪皖将建成由250个房车营地组成的房车服务设施网络，常州将建20个营地 一统九龙山（中）山地特色运动体验营地 附录 第三部分 方案演变 191 附录 第三部分 方案演变 与孟河既有产业相关联的汽车主题旅游，比如：汽车主题公园（法拉利汽车公园）阿联酋阿布扎比首个法拉利汽车主题乐园 长三角房车营地 长三角房车旅游发展大纲：构建房车旅游产业链，基本建成亚洲高171、品质房车旅游目的地。至2020年，苏浙沪皖将建成由250个房车营地组成的房车服务设施网络，常州将建20个营地。法拉利汽车公园 192 附录 第三部分 方案演变 1.少年军营 2.野外生存部落 3.极限运动营、户外拓展营地 4.矿坑探险 5.山地风车公园 6.常州房车第一营 7.汽摩配废品第二春 8.汽车主题酒店、safari俱乐部 9.主题博物馆群（树屋、太子书院、红莲寺）1.少年军营 2.野外生存部落 3.极限运动营 4.矿坑探险 5.山地风车公园 6.常州房车第一营 7.汽摩配废品第二春 8.汽车主题酒店、safari俱乐部 9.主题博物馆群 分区板块 主要项目 项目性质 用地面积 容积率172、 建筑面积 m2 亩 一统九龙山 运动天地 山体景观 106.5 0.2 14,200 九龙山郊野公园 1,950.0-汽摩总动员 旅游 309.0 0.3 61,800 建设用地小计 415.5 0.3 76,000 其它-总计 2,781.0 0.04 76,000 5 9 7 6 8 4 3 1 2 华东第一个风水活标本。打造开放式的景区，并引入峡谷中的九龙药草园，成为贯穿东西、连接南北的中央大公园。将九龙山西半边作为开放式景区打造，并引入峡谷中的九龙药草园，成为整个片区的中央大公园。投资估算：一统九龙山板块总投资为6.34亿，其中土地成本为1.45亿，建设成本为4.88亿 一统九龙山 173、布局特色 附录 第三部分 方案演变 193 附录 第三部分 方案演变 一统九龙山 野外生存部落 景观步道 汽车主题酒店 矿坑探险 观景平台 194 附录 远期用地规划 山体 绿地 旅游用地 商业用地 商务用地 酒店用地 居住用地 教育科研用地 交通用地 水域 195 附录 远期用地平衡测算 主要功能开发规模概估 旅游商业：25万平米 酒店：2,000间 居住：430万平米（容积率1.14）序号 用地代码 用地名称 面积（ha）面积（亩）占基地总面积（%）1 R 居住用地 381.4 5721.0 28.2%其中 一类居住用地（R1）206.5 3097.5 15.3%二类居住用地（R2）174174、.9 2623.5 12.9%2 A 公共管理与公共服务用地 5.8 87.0 0.4%其中 教育科研用地（A3）5.8 87.0 0.4%3 B 商业服务业设施用地 474.2 7112.3 35.0%其中 商业设施用地（B1)274.5 4116.8 20.3%商务设施用地（B2）29.9 448.5 2.2%高尔夫球场用地 169.8 2547.0 12.5%4 G 绿地 237.4 3561.0 17.5%其中 公园绿地（G1）129.6 1944.0 9.6%防护绿地（G2）107.8 1617.0 8.0%5 H 军事用地 0.3 4.5 0.02%6 E 非建设用地 212.7 175、3190.5 15.7%其中 水域（E1）82.7 1240.5 6.1%农林用地（E2）130.0 1950.0 9.6%7 S 交通设施用地 42.1 630.8 3.1%其中 城市道路用地（S1）38.5 576.8 2.8%社会停车场用地（S42）3.6 54.0 0.3%总计 总用地 1353.8 20307 100%序号 用地名称 面积（ha）面积（亩）占基地总面积（%）1 居住用地 381.4 5721.0 28.2%2 旅游用地（含高尔夫球场用地）321.4 4821.0 23.7%3 商业、商务用地 152.7 2290.5 11.3%4 山体与其它 498.3 7474.5176、 36.8%总计 总用地 1353.8 20307 100%居住、旅游与商业开发、山体与其它的用地占比为30%：30%：30%196 附录 近期用地规划 山体 绿地 旅游用地 商业用地 商务用地 酒店用地 居住用地 教育科研用地 交通用地 水域 197 附录 近期用地平衡测算 序号 用地名称 面积（ha）面积（亩）占基地总面积（%）1 居住用地 108.8 1632.0 15.6%2 旅游用地（含高尔夫球场用地）225.8 3386.3 32.5%3 商业、商务用地 92.9 1393.5 13.4%4 山体与其它 268.2 4022.3 38.5%总计 总用地 695.6 10434 10177、0%序号 用地代码 用地名称 面积（ha）面积（亩）占基地总面积（%）1 R 居住用地 108.8 1632.0 15.6%其中 一类居住用地（R1）75.1 1126.5 10.8%二类居住用地（R2）33.7 505.5 4.8%2 A 公共管理与公共服务用地/其中 教育科研用地（A3）/3 B 商业服务业设施用地 318.7 4779.8 45.8%其中 商业设施用地（B1)177.6 2663.3 25.5%商务设施用地（B2）/高尔夫球场用地 141.1 2116.5 20.3%4 G 绿地 65.2 978.0 9.4%其中 公园绿地（G1）36.0 540.0 5.2%防护绿地（178、G2）29.2 438.0 4.2%5 H 军事用地/6 E 非建设用地 174.7 2620.5 25.1%其中 水域（E1）44.7 670.5 6.4%农林用地（E2）130.0 1950.0 18.7%7 S 交通设施用地 28.3 423.8 4.1%其中 城市道路用地（S1）25.3 378.8 3.6%社会停车场用地（S42）3.0 45.0 0.4%总计 总用地 695.6 10434 100%居住、旅游与商业开发、山体与其它的用地占比为30%：30%：30%198 附录 财务模型逻辑架构 测算框架 商业租售收入 酒店收入 房地产销售收入 收入 酒店房间数 预估入住率 单位售价179、 各业态建筑面积 x 出租商业收入 出售商业收入+x 单位房价 旅游项目收入 门票单价 高尔夫收入 游客量+运营费用 建筑安装成本 土地购置成本 支出 各业态土地面积 各业态土地单价 各业态单位建筑面积 各业态单位建安成本 税收 经营成本 拆迁成本 补偿单价 单位户数/面积 各项收入 适用比例 收入 适用税率+x x+x x x+专题三：经济平衡测算 项目从2014年开发，到20130年开发结束，整个投资为326.56亿元。其中土地成本投资为116.7亿元、建设成本投资为209.86亿元；项目从2016年开始营业，到2030年之间，总收入为566.77亿元 整个项目从投入开始，在2019年能达180、到损益两平，2022年能收回成本 由于项目用地范围与原合同发生调整，龙控基于AECOM提供的财务测算成果，相应将数据进行了调整。199 附录 成本测算投资总表 1.水体及景观、市政/道路管线和公共绿地的投资总计15.13亿 用地面积（亩）土地单价（元/亩）建设成本（元/平米）土地成本（元）建设成本（元）投资合计（元）水体及景观 1240.5 150,000 500 186,075,000 413,706,750 599,781,750 市政/道路管线 630.8 200,000 600 126,150,000 252,426,150 378,576,150 公共绿地 3561 150,000 181、534,150,000 -534,150,000 合计 846,375,000 666,132,900 1,512,507,900 占地面积（亩）/户数（户）补偿单价（万元/单位）补偿总价（亿元）企业拆迁补偿 870亩 60万/亩 5.22 农户拆迁补偿 2,272户 90万/户 20.45 合计 25.67 2.拆迁补偿费用总计25.67亿 主要板块 占地面积（亩）土地成本（万元）建设成本（万元）投资合计（万元）占比 九龙圆融园 3,249 86,400 257,970 344,370 12.2%孟河夜未央 2,391 124,785 418,850 543,635 19.3%一统九龙山 2182、,781 14,542 48,813 633,555 1.1%小黄山高尔夫 3,321 147,420 1,800,250 3,274,450 12.2%江南国际康养村 8,565 452,565 1,126,280 1,578,845 55.8%合计 20,307 825,713 2,031,938 2,857,650 100%3.所有项目总投资为285.77亿，江南国际康养村投资占比超过50%项目总投资为326.56亿，包含土地成本为116.7亿，建设成本209.86亿 建设项目的总投资为285.77亿，其他市政、道路及公共景观的投资为15.13亿，拆迁成本25.67亿 55.8%19.3183、%12.2%11.6%1.1%江南国际康养村 孟河夜未央 九龙圆融园 小黄山高尔夫 一统九龙山 经济平衡测算 由于项目用地范围与原合同发生调整，龙控基于AECOM提供的财务测算成果，相应将数据进行了调整。200 附录 分区 项目 属性 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 九龙圆融园 三教文化体验区 旅游 33.3%33.3%33.3%齐梁文化体验区 身心灵能量补给站 常州艺博汇 二期备用地 旅游 龙迎小镇 滨水商业、旅游服务中心 商业 16.7%16.7%16.7%16.7%16.7%16.7%龙迎酒店 商业 184、百龙园 旅游 孟河夜未央 孟河水街 水街商业 商业 25%25%25%25%水街旅游 旅游 家庭酒店 商业 25%25%25%25%孟河壹号 居住 25%25%25%25%一统九龙山 运动天地 山体 25%25%25%25%九龙山郊野公园 汽摩总动员 旅游 25%25%25%25%小黄山高尔夫 高尔夫球场 旅游 12.5%12.5%12.5%12.5%12.5%12.5%12.5%12.5%主题酒店、高尔夫会所 商业 12.5%12.5%12.5%12.5%12.5%12.5%12.5%12.5%高尔夫社区 居住 14.3%14.3%14.3%14.3%14.3%14.3%14.3%江南国际 185、康养村 健康管理社区 中国家庭服务产业基地 商业 20%20%20%20%20%社区中心 商业 20%20%20%20%20%家庭服务社区 居住 9.1%18.2%18.2%18.2%18.2%18.2%医养主题社区 医药养生社区 居住 14.3%14.3%14.3%14.3%14.3%14.3%14.3%社区中心 商业 20%20%20%20%20%主题酒店 商业 20%20%20%20%20%学校 市政 20%20%20%20%20%拿地分期 1.2014年：九龙圆融园 2.2015年：一统九龙山板块 3.2016年：孟河夜未央和小黄山高尔夫板块 4.2018年：江南国际康养村板块 分期开186、发时序假设 经济平衡测算 建设分期 从2014年开始建设，建设周期为2014年-2025年共计12年，如下表：201 附录 九龙圆融园文化体验项目总投资为15.78亿，其中土地成本为5.45亿，建设成本为10.33亿 基本假设：1.假设于2014年开始征收土地，在土地取得的当年开始进行板块物业的建设 2.建设期为2014-2016年共计3年，将各个项目的建设进度均分至建设周期的每一年，2016年全部完工 1 2 3 4 6 7 8 5 9 10 1.梁皇宝殿 2.仙人道院 3.儒教圣坛 4.九龙禅寺 5.圆融广场 6.修身馆 7.得道馆 8.开悟馆 9.觉醒馆 10.四十二菩提舍 项目 占地面187、积（亩）土地 单价（元/亩）建筑 面积（m2）建设 单价（元/m2）容 积 率 建设周期 2014 2015 2016 三教文化体验区 861 350,000 344,400 3,000 0.6 33.3%33.3%33.3%齐梁文化体验区 身心灵能量补给站 常州艺博汇 二期备用地 696 350,000-说明 土地单价：旅游用地参照常州的平均出让单价，35万/亩，不含拆迁征地补偿 建设单价：旅游项目参照行业和常州的平均标准，3,000元/m2 九龙圆融园-文化园项目的分年投资 单位：万元 成本测算九龙圆融园文化园 经济平衡测算 202 附录 1 2 3 4 6 5 7 1.龙迎酒店 2.游客188、中心 3.湿地公园 4.滨水旅游商业街 5.游船码头 6.滨水生活商业街 7.百龙园 龙迎小镇总投资为18.66亿，其中土地成本为3.19亿，建设成本为15.47亿 基本假设：1.假设于2014年开始征收土地，在土地取得的当年开始进行板块物业的建设 2.建设期为2014-2019年共计6年，将各个项目的建设进度均分至建设周期的每一年，2019年全部完工 项目 占地 面积（亩）土地 单价（元/亩）建筑 面积（m2）建设 单价（元/m2）容 积 率 建设周期 2014 2015 2016 2017 2018 2019 滨水商业 游客中心 250 500,000 167,000 3,000 1.0 189、16.7%16.7%16.7%16.7%16.7%16.7%龙迎酒店 280 500,000 112,200 8,500 0.6 百龙园 153 350,000 30,600 3,000 0.3 说明 土地单价：商业用地参照常州的平均出让单价，50万/亩，不含拆迁征地补偿 建设单价：商业项目参照行业和常州的平均标准，3,000元/m2 酒店参照行业平均标准，包含装修费用，8,500元/m2 九龙圆融园-龙迎小镇的分年投资 单位：万元 成本测算九龙圆融园龙迎小镇 经济平衡测算 203 附录 一统九龙山板块总投资为6.34亿，其中土地成本为1.45亿，建设成本为4.88亿 基本假设：1.假设于20190、15年开始征收土地，在土地取得的当年开始进行板块物业的建设 2.建设期为2015-2018年共计4年，将各个项目的建设进度均分至建设周期的每一年，2020年全部完工 9 4 6 7 8 5 4 3 1 2 1.少年军营 2.野外生存部落 3.户外拓展营地 4.矿坑探险 5.山地风车公园 6.常州房车第一营 7.汽摩配废品第二春 8.汽车主题酒店、safari俱乐部 9.主题博物馆群（树屋、太子书院、红莲寺）项目 占地面积（亩）土地单价（元/亩）建筑面积（m2）建设单价（元/m2）容积率 建设周期 2015 2016 2017 2018 运动天地 106 350,000 14,200 3,000191、 0.2 25%25%25%25%九龙山郊野公园 1,950 1,300,650 200 汽摩总动员 309 350,000 61,800 3,000 0.3 说明 土地单价：小黄山山体不计入土地成本 建设单价：小黄山的景观绿化单价假设为：200元/m2 一统九龙山板块的分年投资 单位：万元 成本测算一统九龙山 经济平衡测算 204 附录 孟河夜未央板块总投资为54.36亿，其中土地成本为12.48亿，建设成本为41.89亿 基本假设：1.假设于2016年开始征收土地，在土地取得的当年开始进行板块物业的建设 2.建设期为2016-2020年共计5年，将各个项目的建设进度均分至建设周期的每一年，192、2020年全部完工 12 2 4 3 5 6 7 8 9 11 11 10 8 1 1.家庭酒店 2.民俗文化街 3.孟河太医院 4.信息中心 5.精品酒店 6.水上剧场 7.孟河美食街 8.精品客栈群 9.孟河博物馆群 10.酒吧街 11.湿地公园 12.药王谷 项目 占地 面积（亩）土地 单价（元/亩）建筑 面积（m2）建设 单价（元/m2）容 积 率 建设周期 2016 2017 2018 2019 2020 孟河旅游 441 350,000 235,200 3,000 0.8 25%25%25%25%孟河商业 126 500,000 84,000 3,000 1.0 家庭酒店 87 5193、00,000 46,400 8,500 0.8 孟河壹号 987 1,000,000 889,500 3,000 1.35 25%25%25%25%说明 土地单价：居住用地参照常州的平均出让单价，100万/亩，不含拆迁征地补偿 建设单价：居住建设单价参照常州市和行业平均标准，3,000元/m2，含土建、景观、水电和设计费等 孟河夜未央板块的分年投资 单位：万元 成本测算孟河夜未央 经济平衡测算 205 附录 小黄山高尔夫板块总投资为32.74亿，其中土地成本为14.74亿，建设成本为18亿 基本假设：1.假设于2016年开始征收土地，在土地取得的当年开始进行板块物业的建设 2.建设期为2016194、-2023年共计8年，将各个项目的建设进度均分至建设周期的每一年，2023年全部完工 1 3 4 7 8 8 5 4 5 2 6 1.宕口高尔夫（18洞）2.峡谷高尔夫（9洞）3.亲子高尔夫（9洞）4.高尔夫练习场 5.高尔夫酒店会所 6.高尔夫学校 7.宕口酒店 8.高尔夫社区 项目 占地面积（亩）土地单价（元/亩）建筑面积（m2）建设单价（元/m2）容积率 建设周期 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 高尔夫球场 2,547 350,000 2.5亿/个 12.5%12.5%12.5%12.5%12.5%12.5%12.5%12.5%主题酒店、会195、所等 307 500,000 10,2500 8,500 0.5 12.5%12.5%12.5%12.5%12.5%12.5%12.5%12.5%高尔夫社区 429 1000,000 143,000 3,000 0.5 14.3%14.3%14.3%14.3%14.3%14.3%14.3%说明 土地单价：小黄山山体不计入土地成本 建设单价：高尔夫的单价参照行业标准假设为：2.5亿/个 小黄山的景观绿化单价假设为：200元/m2 小黄山高尔夫板块的分年投资 单位：万元 成本测算小黄山高尔夫 经济平衡测算 206 附录 江南国际康养村板块总投资为157.88亿，其中土地成本为45.26亿，建设成本196、为112.63亿 基本假设：1.假设于2018年开始征收土地，在土地取得的当年开始进行板块物业的建设 2.建设期为2018-2025年共计8年，将各个项目的建设进度均分至建设周期的每一年，2025年全部完工 1 12 3 2 4 7 8 8 7 7 8 7 5 11 10 6 9 5 6 11 6 6.医药主题养生社区 7.社区中心 8.小学 9.精品酒店 10.中医健诊中心 11.有机生活田 1.中国家庭服务学院 2.家庭服务呼叫平台（信息平台）3.家庭服务培养平台 4.智能健康服务中心 5.健康管理养生社区 项目 占地面积（亩）土地单价（元/亩）建筑面积（m2）建设单价（元/m2）容积率 197、建设周期 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 健康管理居住社区 2,434 1000,000 2,261,800 3,000 1.38 9.1%18.2%18.2%18.2%18.2%18.2%中国家庭服务产业基地 100 500,000 67,000 3,000 1.0 20%20%20%20%20%健康管理社区中心 100 500,000 53,600 3,000 0.8 20%20%20%20%20%医养主题居住社区 1,846 1000,000 1,071,600 3,000 1.4 14.3%14.3%14.3%14.3%14.3%14.3198、%14.3%医养主题社区中心 144 500,000 76,800 3,000 0.8 20%20%20%20%20%主题酒店 109 500,000 58,400 8,500 0.8 20%20%20%20%20%学校 87 200,000 58,000 3,000 1.0 20%20%20%20%20%说明 建设单价：商务用地（中国家庭服务产业基地）参照常州市和行业平均标准，3,000元/m2 江南国际康养村板块的分年投资 单位：万元 成本测算江南国际康养村 经济平衡测算 207 附录 2018年由于征收江南国际康养村，土地成本较高，为50.92亿 2016-2025年为居住物业建设期，建199、设成本较高 60,215 72,418 127,559 165,960 191,212 224,934 222,845 217,818 217,818 192,566 169,297 169,297 0.0050,000.00100,000.00150,000.00200,000.00250,000.00其他 建设项目 分年建设成本情况 单位：万元 分年土地成本情况 100,943 124,785 147,420 0 452,565 26,868 0 573 0 57,197 0100,000200,000300,000400,000500,000600,0002014201520162017200、2018其他用地 项目用地 收入测算分年投资 经济平衡测算 208 附录 九龙圆融园2016年建完，假设从2016年开始营业 至2030年，税后余额总计34.67亿元 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 总收入（万元）6,308 7,153 18,302 22,379 22,993 33,038 34,734 38,858 43,125 44,386 45,674 46,990 52,190 53,428 54,692 总支出（万元）2,135 2,421 6,195 7,575 201、7,783 11,184 11,757 13,154 14,598 15,025 15,461 15,906 17,666 18,086 18,513 税后余额（万元）4,173 4,732 12,107 14,804 15,210 21,855 22,977 25,705 28,527 29,361 30,213 31,084 34,524 35,343 36,179 参数假设 2014-2016 2017-2020 2021-2030 基地游客量（节点年）110万 191万 323万 占基地游客比例 80%80%80%门票单价（元/人）160 200 280 门票有效率 75%75%75%202、经营支出（占收入%）30%30%30%基本假设说明：旅游收入主要是九龙圆融园的门票收入，九龙圆融园为小黄山片区的引擎项目，假设占基地游客量的80%门票有效率假设参照主题公园的行业经验 经营支出参照行业经验值 计算公式：税后余额=游客总量 x 门票单价 x 门票有效率 经营成本 经营税 单位：万元 收入测算旅游项目收入 经济平衡测算 209 附录 商业2015年开始建设，假设从2016年开始出租和出售商业，出租和出售商业各占50%至2030年，税后余额总计31.37亿元 参数假设 2014-2016 2017-2020 2021-2030 商业面积（节点年，平方米）38,333 164,620 203、190,700 出租商业 租金（元/平方米/天）2 3 4 出租率 70%80%90%管理成本（占收入比例）50%50%50%出售商业 售价（元/平方米）5,000 7,500 15,000 销售成本（占收入比例）5%5%5%基本假设说明：租金假设参照常州及长三角一般旅游商业租金水平 商业出租首期出租率相对较低，此后逐渐升高 管理成本、销售成本参照行业经验值 单位：万元 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 总收入（万元）356 21,090 22,159 23,800 25,440204、 49,637 50,493 51,350 12,529 12,529 12,529 12,529 12,529 12,529 12,529 总支出（万元）375 3,861 4,989 6,720 8,450 15,589 16,493 17,396 13,218 13,218 13,218 13,218 13,218 13,218 13,218 税后余额（万元）336 19,930 20,940 22,491 24,041 46,907 47,716 48,526 11,840 11,840 11,840 11,840 11,840 11,840 11,840 计算公式：税后余额=（出售商205、业面积 x 出售单价+出租商业面积 x 出租租金 x 365 x 出租率）经营成本 经营税 收入测算商业收入 经济平衡测算 210 附录 酒店自九龙圆融园接待游客开始营业，假设从2016年开始营业 至2030年，税后余额总计799.8万元 基本假设说明：平均房价参照全国及常州市酒店一般水平 入住率首期出租率相对较低，此后逐渐升高 客房收入及经营成本占总收入比参照行业经验值 房产税：占总收入12%参数假设 2014-2016 2017-2020 2021-2030 房间数（间，节点年）361 1,430 2,000 平均房价（元/间）300 400 600 入住率 50%70%80%客房收入占收206、入比（%）60%60%60%经营成本（占收入比）40%40%40%单位：万元 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 总收入（万元）4.3 13.8 20.5 27.3 32.0 63.0 71.0 76.8 76.8 76.8 76.8 76.8 76.8 76.8 76.8 总支出（万元）1.3 4.2 6.3 8.3 9.8 19.2 21.7 23.4 23.4 23.4 23.4 23.4 23.4 23.4 23.4 税后余额（万元）4.1 13.0 19.4 25.8 3207、0.3 59.5 67.1 72.6 72.6 72.6 72.6 72.6 72.6 72.6 72.6 计算公式：税后余额=（酒店数量 x 酒店单价 x 入住率）/客房收入占总收入比 经营成本 房产税 经营税 收入测算酒店收入 经济平衡测算 211 附录 从2017年开始有居住物业的建设，至2025年全部建完，假设从2017年开始销售居住物业 至2030年，税后余额总计386.69亿元 基本假设说明：平均房价参照全国及常州市一般水平 单位售价（元/平方米）2014-2016 2017-2020 2021-2030 别墅住宅 12,000 15,000 20,000 高端住宅 8,000 1208、1,000 15,000 普通住宅 5,000 6,500 9,000 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 总收入（万元）119,295 238,590 376,956 712,683 1,037,092 1,172,243 786,717 343,181 164,088 总支出（万元）26,841 53,683 84,815 160,354 233,346 263,755 146,991 77,216 36,920 税后余额（万元）92,454 184,907 292,141 552,329 803,746 908,488 639,726209、 265,965 127,168 建筑面积 别墅住宅（m2）高端住宅（m2）普通住宅（m2）孟河壹号-889,500-高尔夫社区 143,000-医养主题社区 277,000 324,100 470,500 健康管理社区-593,400 1,668,400 单位：万元 计算公式：税后余额=各业态销售面积 x 销售单价 销售成本 房产税 经营税 收入测算居住物业收入 经济平衡测算 212 附录 假设高尔夫球场建完开始营业，即2024年营业 至2030年，税后余额总计1.6亿元 基本假设说明：所有假设参照AECOM行业经验值 参数假设 每年打球场数（2个球场）68,000 会员总数 425 别墅物210、业业主会员占比 340 会员费（元/非物业业主会员）297,500 年费（元/所有会员）6,000 果岭费（元/所有会员）170 餐饮等其他（元，占果岭费%）50%固定开支(2个球场)1,795,200 超过40,000场球以上开支（元/场）170 餐饮等其他开支（元，站部门收入%）60%2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 总收入（万元）2,423 2,423 2,423 2,423 2,423 2,423 2,423 总支出（万元）1,014 1,014 1,014 1,014 211、1,014 1,014 1,014 税后余额（万元）2,289 2,289 2,289 2,289 2,289 2,289 2,289 单位：万元 计算公式：税后余额=（高尔夫球场会员费及年费+果岭收入+餐饮收入）（固定开支 变动开支 餐饮部门开支 经营成本 经营税）收入测算高尔夫收入 经济平衡测算 213 附录 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 旅游 总收入 4,416 5,007 12,812 15,665 16,095 23,127 24,314 27,201 30,187212、 31,070 31,972 32,893 36,533 37,400 38,284 税后盈余 4,173 4,732 12,107 14,804 15,210 21,855 22,977 25,705 28,527 29,361 30,213 31,084 34,524 35,343 406,486 商业 总收入 356 21,090 22,159 23,800 25,440 49,637 50,493 51,350 12,529 12,529 12,529 12,529 12,529 12,529 12,529 税后盈余 336 19,930 20,940 22,491 24,041 46213、,907 47,716 48,526 11,840 11,840 11,840 11,840 11,840 11,840 130,239 酒店 总收入 4 14 21 27 32 63 71 77 77 77 77 77 77 77 77 税后盈余 4 13 19 26 30 60 67 73 73 73 73 73 73 73 798 居住 总收入 0 119,295 238,590 376,956 712,683 1,037,092 1,172,243 786,717 343,181 164,088 0 0 0 0 0 税后盈余 0 92,454 184,907 292,141 552,3214、29 803,746 908,488 639,726 265,965 127,168 0 0 0 0 0 高 尔夫 总收入 0 0 0 0 0 0 0 0 2,423 2,423 2,423 2,423 2,423 2,423 2,423 税后盈余 0 0 0 0 0 0 0 0 2,289 2,289 2,289 2,289 2,289 2,289 2,289 合计 总收入 4,776 145,405 273,581 416,448 754,250 1,109,918 1,247,121 865,345 388,397 210,187 47,001 47,922 51,562 52,429 215、53,313 税后盈余 4,513 117,128 217,974 329,461 591,610 872,567 979,248 714,030 308,695 170,731 44,416 45,286 48,726 49,545 50,381 单位：万元 分年收入及税后盈余情况 76.44%14.17%8.54%0.81%0.03%居住收入 旅游收入 商业收入 高尔夫收入 酒店收入 分业态税后盈余结构 至2030年，所有项目的总收入为566.77亿元，税后盈余为454.43亿元 居住物业的净现金流最多，其次为旅游项目和商业项目 收入测算收入总表 经济平衡测算 214 附录 -929,60216、1 -1,010,345 394,733 1,278,731 -2,000,000-1,500,000-1,000,000-500,0000500,0001,000,0001,500,00020142015201620172018201920202021202220232024202520262027202820292030净现金流 累计现金流 截至2030年，净现金流总额达到454.43亿，居住物业销售期（2017-2025年）净现金流较多 2019年达到损益两平，之后收入稳步增长2022年收回成本，整体开始赢利 根据AECOM行业经验，假设资本化率为10%，折现率为8%，不考虑银行贷款，截217、至2030年：净现值NPV=235.82亿 内部收益率IRR=12.15%（内部收益率：项目投资实际可望达到的报酬率，即能使投资项目的净现值等于零时的折现率）投资回报期为9年 2030年归还收益=56.27亿（归还收益=2030年净现金流+2031年净现金流/资本化率）损益两平 收回成本 净现金流和累计现金流图 单位：万元 净现金流=当年的收入-当年的投资 累计现金流=计算年之前的总收入-计算年之前的总投资 收支现金流 经济平衡测算 215 附录 截至2030年，净现金流总额达到454.43亿，扣除项目总投资326.56亿，利润为127.87亿 2022年收回成本，整体开始赢利 单位：万元-6218、00,000-400,000-200,0000200,000400,000600,000800,0001,000,00020142015201620172018201920202021202220232024202520262027202820292030净现金流-2,000,000-1,500,000-1,000,000-500,0000500,0001,000,0001,500,00020142015201620172018201920202021202220232024202520262027202820292030累计现金流 净现金流=当年的收入-当年的投资 累计现金流=计算年之前的总收入-计算年之前的总投资 当年收入大于当年投资 2022年之前的总收入大于总投资 收支现金流 经济平衡测算 216 设计组成员 经济规划技术总监 李昌霞;任国才 资深经济规划师 钱诚 经济规划师 黄梦琼;徐一畅 环境规划技术总监 陈寿岭 资深环境规划师 李琦 环境规划师 杨娇妮;江彦 平面设计师 诸剑青;赵杰;徐泰平;哄啸;陈灵翼;薛蓉蕾 主创设计师 金晨宇 资深城市设计师 陈稼穑 城市设计师 陈星烨;林佑达 项目主持人 张爱伦 项目总监 许怀群 项目经理 刘立业 217 217