1、物业项目策划方案您知道吗？截止2013年8月份，中国移动互联网用户总数达到8.28亿户。伴随着互联网和移动互联网用户增长的同时，大多数传统行业正面临一场前所未有的变革。比如，一款打车的移动应用的出现，不仅改变了人们以往出行的习惯，也掀起了传统出租车行业一场创新变革；一款家政服务应用的出现，让一直基于线下服务的家政行业实现了线上和线下的相结合。而随着各种创新应用的推出，移动互联网已经深入了人们生活的各个角落，正改变着人们的衣、食、住、行的习惯。机械制造、原材料工业、交通、物流、零售业甚至包括物业服务都在发生着变革，将传统行业与移动互联网技术结合所实现的创新已经成为了最为热门的话题和备受资本追逐的2、领域。如今有95%的物业管理行业面临亏损，大型地产商的物管都需要开发业务来补贴，许多物业公司都要在亏损线上挣扎。一方面，随着房地产商受制于宏观调控，开发住宅利润渐薄，开发商物业补贴费用越来越受到严格的控制；另一方面，随着物业雇用人力成本的上升，生产资料成本的增加，物业收费受到的限制较多、传统物业管理存在管理落后、经营单一、成本居高不下的问题，导致了物业公司长期存在微利经营甚至是亏损经营的情况，因而物业行业的转型迫在眉睫。过去十几年，开发商热衷于靠开发销售赚钱，而仅仅将物业管理作为房地产销售的一个工具和卖点，甚至是一个贴钱的行业，而忽视了社区消费才是真正的刚性消费，开发商每开发100多万平米，等3、于产生了1.5万户人，每年都在帮物业生产客户。在中国有多少个小区？截至2012年，全国500户以上的社区约有5万个，约2500万户，人口7500万。这些人都是中国的中产阶级或以上的富裕阶层，保守按照人年均消费1万元计算，一年消费额为7500亿人民币。在欧美国家，社区商业占据社会商业总支出的60%以上，而在中国，目前整体水平不足30%，社区是一块未被开掘的金矿。物业究竟怎样才能深度挖掘摆在面前的金矿呢？移动互联网的迅猛发展，移动互联网与传统行业的结合将给出答案。关键词一：社区移动电商（B2F）1. 移动应用技术的发展，可以维护很具体的人群关系。能够准确的连接人与服务，特别是像社区这样的强关系链。4、2. 社区移动电商能有效解决物流的最后一公里的问题。3. 社区移动电商以居民日常生活必需品为主要经营对象，避免了与淘宝等电商平台的竞争，同时也弥补了传统电商一直无法落地的生鲜食品的销售。4. 社区移动电商可以完成以某一特定社区居民为主的O2O的闭环。5. 社区移动电商可以将电商收入、业主服务满意度和物业员工的绩效考评有效结合，能够充分调动员工的积极性，降低物业服务人员的流动性，同时为物业创收。 这种全新的商业模式，是以家庭为单位消费的电子商务平台。业主通过此平台可了解小区周边各种商业服务信息，并可通过智能终端下单预订商品或服务，支付通过手机完成。 其本质是与同城电子商务相类似的区域性电子商务平5、台。商品消费结构主要以日用品、消耗品为主，局限性较为明显。但是，从B2F的目标客户群体来看，是以家庭为单位的消费群体。如果可以成为家庭整体消费的可信赖服务平台，那么对于类似同城电商商品消费结构的限制会有所突破。从家庭日用品消费升级为整体一站式消费平台，囊括更多的商品覆盖，其盈利转化率更高。关键词二：社区移动服务 做好物业平台服务商，对于物业公司而言未来有望增加除电商产品差价外的如下赢利点：1.中介费。向业主收取的物业托管、出租、销售等服务的中介佣金，以及向给业主提供开锁、修理家电、快递等服务的服务提供者收取的中介佣金。2.产品销售收入。物业公司对社区电商平台的产品销售赚取的差价。3.广告费。物6、业公司向业主推送分类的商业服务信息，向社区微商圈商户收取在便民服务平台上的广告推广费用。4.环保收益。在绿色物业管理中，通过减少碳排放积攒用电指标，可以与用电量大的企业、工厂进行碳交易，并有可能获得政府补贴支持。关键词三：社区移动社交1.社区杂志、社区活动发起、社区二手买卖、小区圈等社交项目的应用，不但可以增进邻里之间的交流，还能让社区的文化更和谐，缓解了物业与居民之间的矛盾。经过对市场的有效调研，长春鼎晟科技利用移动互联网技术，针对物业的行业特性深度研发出一款基于社区移动电商、社区移动服务和社区移动社交的综合性产品。该产品是以微信公众平台为入口的BS结构的轻量级APP，他不但具备了传统APP7、的几乎所有功能和优质的客户体验，而且他还可以省去物业高昂的推广费用，能够迅速的完成社区人群的线下收拢。在整合物业社区的同时，对产品渠道的整合也是鼎晟科技的目标。为了保证产品的质量和服务品质，鼎晟科技发起成立微商会民间组织，旨在整合线下产品渠道，形成统一标准化产品渠道联盟，商家必须通过商会的严格筛选，才能成为会员，为物业社区提供线上销售的产品，商会对商家有严格的把控标准，和一定金额的保证金收取，一旦出现任何产品质量或服务问题，商会能在第一时间为客户给出解决方案。本项目是由长春鼎晟科技股份有限公司发起，通过整合中高端物业的社区资源和家庭日常消费品的供应商资源，以基于移动互联网技术自主研发的针对特定8、物业社区的集社区服务，社区电子商务、社区社交为一体的移动微社区平台。一.关于产品1.产品设计鼎晟科技作为一家创业型IT公司，负责该产品的设计、开发、后期升级维护。该产品是以微信公众平台为入口，嵌入相关功能的网页和关联APP共同组成。1.1产品设计：该产品属于IT产品，具有迭代性。随着人群的收拢，业务的开展和关注度的增加，产品需要不断升级。所具备的功能和模块会分批次和梯队向物业开放，基础服务一致，某些需求可酌情调整。产品功能描述：（邬南）社区电子商城产品销售规则：社区电子商城所售产品根据应用时间周期的不同，会有所调整。所售产品以家庭日常消费品为主，包括但不限定为：蔬菜、水果、米、面、油、肉类、蛋9、禽类、海鲜、土特产以及特殊渠道商品。销售原则：价格优惠、品质保证、手机下订、在线支付、送货上门、前期以团购为主、物业实行零库存经营。商城除第一次促销外，只接受线上支付，商城销售所产生的收入由鼎晟科技统一结算。2. 产品的社区内推广 该产品基于移动互联网的特性，可以通过线上和线下相结合的方式完成推广。推广分为三个周期，每个周期需要由鼎晟科技、物业公司及产品供应商三方的共同配合完成。2.1推广期：线上 产品类型：标准化计件产品，销售价格以单件计算。 销售方式：一元换购和团购 推广目的：快速有效完成人群收拢 推广方式：此阶段线上推广以回推消息为主，提示业主积分累计额度、积分获取方式及引导在商城再次下10、单。 推广周期：完成50%业主收拢为时间节点线下 推广方式：大幅配合活动内容的海报和DM单张贴于社区大门入口处和各个单元入户口；同时物业服务人员配合完成线下口头宣传，按照保洁和保安以及楼管员所负责的物业单元，对所辖单元内的住户进行一对一宣传。同时通过技术手段将服务人员与相关业主进行绑定，业务产生的消费，服务人员享有提成，服务人员完成相应的物流工作。 人群收拢：以一元钱产品销售完成业主加入公众平台和在线购买的动作，此活动产品由微商会会员提供，产品实质价格远远高于一元，产品可以提供几个不同种类，保证活动持续性，当人群收拢率达到50%以上，可进入下一个阶段。业主首次购买一元钱产品，通过线上下订，线下11、支付完成闭环。业主只需要在平台上留下手机号码，即可完成下订，由物业客服人员通过回访电话确认业主的姓名、联系方式、住址、下单商品和配送时间等信息，商品配送到位时线下收取一元钱，确认收货的同时完成业主信息真实性的确认，业主同步完成认证。 信息扩散：物业确认业主收货后，系统会自动回推消息，告知业主可参与在线购买产品可获得积分，积分可在积分商城兑换相应商品及物业费，同时提示业主目前积分余额以及可以获取积分的方式和规则。2.2适应期：此期间主要以培养客户线上消费习惯为主。线上 产品类型：标准化计件产品+部分生鲜产品（水果、海鲜为主） 销售方式：团购 推广目的：培养业主线上购物的习惯，同时通过线上社交，完12、成人群的再次收拢 推广方式：回推消息、线上社交、惊爆团购 推广周期：30%业主完成线上重复消费为时间节点线下 推广方式：持续海报+DM单 定期活动：微商会倡导会员与物业定期举办线下品鉴活动，活动发起方提供活动方案和具体现场活动开展所需要的费用，物业邀请业主参与，活动具体事宜由商会会员自行与物业商讨，商会不予参与。2.3成熟期：此期间要不断完善线上产品的种类和线下提供服务的质量。此阶段可以让业主逐渐参与到部分环节，特别是物业要培养业主里的意见领袖，多多提供正向的，有利于物业和业主关系更为和谐的意见方案。线上 产品类型：标准化计件产品+更为丰富的生鲜产品 销售方式：团购+定时配送 推广目的：业主能13、够完成重复性购物 推广方式：回推消息、更丰富的社交活动、惊爆团购 推广周期：持续线下 推广宣传：海报+DM单 定期活动：微商会倡导会员与物业定期举办线下品鉴活动，活动发起方提供活动方案和具体现场活动开展所需要的费用，物业邀请业主参与，活动具体事宜由商会会员自行与物业商讨，商会不予参与。注：以上团购活动均设定人数生效数量，参团人数由产品供应商限制。3.业主积分制度：积分的定义：积分是一种硬通货，积分的价值是由产品的线上售价与成本的差额通过加密后设定，相当于人民币设置固定兑换比例所获得的对应等价金额。积分的获取：业主通过在社区的电子商务平台上消费来获取积分，业主每消费一笔金额，对应的积分就自动划转14、到业主的积分账户，积分可以逐年累计。积分由鼎晟科技进行资金管理，业主积分兑换后，由鼎晟科技与物业进行结算。积分的消费：业主的积分可以在积分商城随时兑换等值商品，也可以充抵相应物业费，充抵比率由各个物业自行设定，充抵额度不设置下限，但上限由物业制定。二关于项目该项目主要涉及到产品研发及推广方鼎晟科技，各个物业公司和线上提供产品和服务的渠道商，以及项目的监管方微商会。1.资源整合。鼎晟科技发起成立微商会，商会成员由商品的供应商组成。通过制定商会会员入会资格，审核上架产品，收取入会成员10万元保证金，对商城线上产品的销售提供第三方担保和服务，处理客户投诉。1.1物业资源整合鼎晟科技研发的关于社区物业15、管理电子商务平台，免费为合作物业社区提供，该平台将常规物业管理服务项目和各项便利业主居家生活的服务内容通过网络科技的手段融合在一起，为业主提供多层次、全方位的居家生活服务，使业主足不出户就可以享受到集订购、配送、服务于一体的一站式服务。如维修、清洁以及各种便利居家生活服务，通过物业的移动平台，一个电话、一句吩咐、一次点击就可轻松获得。1.1.1合作物业选定标准为了保证项目的有效推广，对于物业公司类别的选择具备一定的要求。（1）社区住户规模不得低于500户社区住户的规模在一定程度上会影响移动电商平台的销售，规模太小，均摊的物流成本和人员服务成本就会偏高，鼎晟科技选择合作的物业社区要求住户规模不得16、低于500户。（2）社区成立在3年以上，入住率100%社区的成立时间，入住率可以衡量物业管理的成熟度，越成熟的物业管理越适合成为合作对象。 （3）社区有标准化的物业管理标准化的物业管理可以在一定能够程度上证明社区社区居民的层次，这个是选择客户群体定位的重点，收入越高的人群对服务和生活的品质的要求越高，电商平台上销售的产品的附加值越高，物业和产品供应商可以提供的服务品质越有保障，同时销售利润率也越高；此外，这样的物业公司有较为完善的管理体系，对于创新的管理模式也较为容易接受和推广。（4）社区居住人群属于白领、中产阶级或以上物业的整个移动平台想要顺利推广，和社区内业主的年龄、收入结构有很强的关联性17、，移动互联网对于80、90后和部分70后人群的影响力更强，对于养老型、旅游型社区都不是我们考虑合作的对象。1.1.2合作模式鼎晟科技与物业达成合作意向后，免费为物业提供移动平台，该平台包含服务、电子商务和社交三大功能模块，鼎晟科技负责该平台后期的维护和升级以及提供数据存储的服务器资源。物业负责线上、线下的宣传推广，业主的人群收拢和微物流，物业提供一定的产品仓储空间。物业的主要职责为以下几个方面：（1）负责物业移动平台后台的图片和数据上传、更改及活动发布。（2）负责与社区居民就平台所产生的销售、服务及社交方面的问题进行回复、维护和解释。（3）负责社区内部的微物流（4）负责选择上架产品的类别和选择18、合作的商家，负责部分商品的仓储；负责线下活动的组织和协调物业公司在移动平台上为业主提供的服务内容为：服务类：（1）业主身份认证与绑定，专属管家一对一服务。（2）品牌干洗，免费收送服务；（3）家政服务（家居绿化、美化；家居清洁：专业保洁人员，为您提供定期或临时的清洁服务）；（4）提供家教、保姆、钟点工，为您安逸的生活提供可靠专业的服务人员；（5）代定机票、车船票；代定深圳华侨城景点门票9折优惠；代定电影票5-8折；代办旅游手续；（6）代订报刊杂志；代办邮件收发，信函和包裹等的免费派送服务；（7）提供生日蛋糕、月饼、季节性产品等订购服务； （8）有偿提供室内设施维修及家电保养服务；搬家服务；（9）19、联系专业公司，提供有偿室内消杀服务；（10）宽带网络、电话、IP长途电话办理服务；提供文字打印、复印及传真业务；（11）代缴水电费服务；手机充值卡服务；（12）房屋的委托租赁业务；家庭投资理财服务；（13）信息发布：为业主/客户提供各类重大新闻和物业管理服务信息；电商类：（1）牛奶、纯净水、大米、食用油等生活必需品的团购和600秒急送服务；（2）蔬菜、肉类、海鲜、水果等团购和定时配送服务；（3）花卉服务（居室花艺、租摆及花卉订购等）；（4）各大商家优惠券的在线领取、活动的在线参与报名；社交类：（1）组织开展社区文化娱乐活动，把小区文化娱乐活动蓬勃地开展起来；（2）小区二手买卖、小区圈、串门等社20、交活动；（3）线上社区活动的发起，线下活动的组织。1.1.3物业的盈利点为了保证产品的安全、质量和商家的服务，所有物业社区移动平台上线的产品的参与的商家，均由微商会把控，只有通过微商会的认证，才可以进入物业的移动平台渠道。商家通过认证后，给予计划上架产品的提货价和建议零售价，由物业选定产品和商家后，进入该物业社区的线上平台进行销售。物业对产品不具有定价权，但有选择权.物业的主要盈利点有以下几个方面：（1）产品销售差价 在各个社区移动电商平台上销售产品的差价归物业公司所有。（2）进场费 此费用是指像机票代售点、旅行社、干洗店、家政公司、搬家公司等服务性机构进入物业移动平台所交纳的费用。该费用分为21、独家进场费和普通进场费，独家进场费是5000元/年，普通进场费是3000元/年（3）广告收入分成 物业移动平台的线上广告资源由鼎晟科技独家经营，每年统一招商。鼎晟科技按照该社区招商的广告收入给物业分成，分成比例是50%（4）线下活动收入 合作的商家可与物业不定期举办线下活动，物业负责召集业主，活动的策划方案和费用由商家承担。物业收取固定金额的活动费用。建议为2000元/次。1.1.4结算 所有产品的销售都通过线上支付，资金保管在鼎晟科技第三方共管账户，每月最后一周为结算周，需要经物业公司与产品供货方对产品的销售明细确认签字后，鼎晟科技进行账款的划转。1.2商家渠道资源整合整合商家资源是此项目的22、重中之重，商家的资源整合好了，才能保证产品渠道的稳定性，价格的优势，品质的优势和售后服务的优势，才能充分发挥规模效应。商家的甄选标准（1）认同鼎晟科技的经营理念，对于发展的方向有一致的共识。（2）具备独立的公司法人机构，是产品的生产厂家或是一级经销商。（3）有固定的经营场所和不低于1年相关产品的销售经验（4）能够提供稳定的市内物流服务（5）经营的产品具备国家审核通过的食品安全证书，产品的供应速度稳定、及时；产品的供货质量能够有效保证。（6）经营的产品具备一定的品牌效应。企业有完善的客户服务制度和理赔体系。合作模式鼎晟科技通过设立微商会来整合商家资源，所有合作商家必须提交入会申请单，经微商会所有23、成员审核通过，并缴纳10万元保证金，才能通过商会认证，成为会员，产品可以进入物业电商平台的流通渠道。商家的主要职责：（1）保证产品的质量和价格。（2）负责按照到店价格于协定时间将商品运输到物业仓储中心。（3）负责承担产品在物业线上或线下推广时所有的宣传费用（4）客户有要求时，负责给客户开据相应的增值税发票。（5）对物业或者客户提出的投诉建议能够第一时间进行处理，对于因产品问题出现的退换货情况，能够接受微商会给出的处理意见，并予以执行。（6）负责制定产品的销售价格和到店价及相关商品的运输包装；负责线下活动的组织和协调（7）积极配合商会的各项活动，为商会向全国市场发展，贡献自己应有的力量。产品的整24、合标准物业电子商务平台上所销售的产品主要是针对社区住户的居家生活需求，提供社区住户日常家居生活所需的日用品。七主要分两类，一类是以资讯为主的产品，比如上网业务、电话充值、车辆保险、教育培训、家政、旅游等，这类商品不需要物流配送；另外一类就是涉及到物流配送的产品，比如蔬菜、水果、肉类、蛋禽类、海鲜、桶装水、米、食用油等基本的生活用品，对于此类商品，微商会也有自身的甄选原则：一是没有购物乐趣的；二是携带和搬运不方便的；三是容易存在信任风险的。物业电商平台经营的产品品类丰富，在进行订购服务时，对货品的质量管理，以及保证商品供销渠道的畅通是微商会进行该项服务风险控制的重点。目前，微商会正在整合相关品牌25、产品的生产商和渠道商。1.2.3商家的盈利点商家的盈利点比较明确，为产品的销售收入。1.2.4结算 所有产品的销售都通过线上支付，资金保管在鼎晟科技第三方共管账户，每月最后一周为结算周，需要经物业公司与产品供货方对产品的销售明细确认签字后，鼎晟科技进行账款的划转。1.3微商会（老邬） 微商会是由鼎晟科技发起成立的民间自律性组织，目的是整合产品渠道资源，统一产品的销售和服务标准，为物业项目的推广起到实质性作用。商会的成立背景商会的组织架构商会的权利与义务会员的入会资格及要求保证金制度2.项目的推广2.1项目试点2.2长春市全面覆盖2.3一线城市分公司式发展2.4以B2C(business to community)传统互联网+B2F(business to family)移动互联网的模式相结合进行全国推广3.盈利方式（张谦）