1、四季花城安全管理方案运行评估报告四季花城至一期2005年3月入住至今近一年时间，安全部按照前期所制定的方案对小区进行管理效果显著，目前四季花城一期各苑及二期丁香、玫瑰、米兰基本进入稳定期，装修单位由原来的上百户降至目前的二十户左右，结合防范重点的改变、新的安全技术出现、周边环境的改变，安全队伍的变化，发生事故等情况分析破解等，安全部对安全管理方案进行补充，对威胁小区安全危险源的变化作了重新评估，并对岗位做出了必要的优化，对稳定区域及新入住区域的管理模式进行了调整，综合考虑新接管部分和原有成熟区域部分的安全管理，新接管部分和原有部分安全管理重点的不一致，进行总体策划、考虑，目前状态评估如下：房地2、产E网 目录评估项目评估内容外部方面的评估周边治安状况结合广佛两地辖区派出所的治安案件分析。年前在南海海北片区共发生入室盗窃案件10多宗，一般为团伙作案，假扮情侣，小区内租户或探亲访友居多，时间多为凌晨2：00至4：00之间，特别是多层小区：如白天鹅花园和沙面新城，节前最为严重，最多的一晚上出现6次盗窃案件，周边案发较频率，启发我们对进入各组团人员的作为控制控制重点，并确保安防设施有效的发挥其作用。业主防范意识和技能业主情况部分业主夜间经常有不关门窗的习惯，白天外出不启用居家报警系统。经与部分业主沟通发现，主要是我们业主认为万科物业管理的小区安全管理很严，住在四季花城有24小时保安执勤很放心，3、过多的依赖我们安全员，因此隐含着安全危机。解决办法：通过温馨提示告知业主安全问题需要业主的支持与配合，才能充分达到群防群治的目的，同时安全部通将过送安全到家的服务帮助业主提高防范意识。治安管理出入口岗有效控制外来人员。对外来人员实行登记管理因小区滚动开发，参观各户、其他人员交织在一起，对外围的人员控制带来一定的难度，目前我们采用的方式为各环城路上的车场巡逻岗对组团外围的来访或参观人员进行引导、盘查和监控来访人员需要进行核对，征得住户的同意，有快速的核对方式。基本能够满足现场管理，但针对目前集体作案特征，对女性及结伴情侣的进出出入口岗必须加强，并保持与中心及巡逻岗的互动。对外来施工人员、供方人员4、需进行登记、配戴明显标志，制止其不文明行为外包人员进出小区，需要有明显的标识（服装、工作牌）出入口岗与监控中心岗、巡逻岗能岗位互动，对可疑人员进行跟踪。在出入口岗在落实核查制度的同时，未能按要求落实岗位的互动作用，确保进入人员的跟踪盘查对大型物资搬运要征得业主同意并记录存在的隐患我们对小区所有住户资料不了解惑了解不全，致使在物资放行时安全员把握不准，安全部在本次进行安全送到家的服务过程中对所有租户、家庭保姆等进行核查，并登记造册。非住户管理倍讯易 收集租户、钟点工等固定外来人员的资料并保存，及时更新。服务中心尝未建立一套详细的非业主的管理资料。控制装修施工人员在区内留宿，并对其进入区域进行有效5、管理能够予以有效的控制，但装修办在办理装修手续后未能及时将信息反馈与安全部，致使现存管理工作滞后。安全巡逻安全岗位实行24小时值班及巡逻制度，并有交接班记录。符合要求巡逻签到周期与规定周期误差不能超过整个周期时间的20%，特殊原因有注明的除外。从本季度安全巡逻打更记录分析，除因设备故障外及巡逻岗处理某些突发事情外均能满足20%的指标。确保形迹可疑人员或无明确目的的探访人员不逗留社区。对小区组团内能够达到此要求，但组团外无法确保，原因为外围为开放式且参观客户较多。每个社区应具有两套以上的巡逻路线图，并不定期（至少3个月需要变更一次）变换巡逻路线。能够做到及时跟换巡逻路线图。技术防范监视摄像机设置6、位置、摄影范围合理、画面清晰。重要场所停车场和出入口应设有录像，录像带至少保存半个月、硬盘录像保存一周，并且保存的画面清晰。监视摄像机设置位置大部分能够满足安全需求，但围墙监视摄像机只能监控围墙一线，不能更大程度的发挥其更大范围的监控作用，要求能够重新移位以保障安全监控需求；有部分镜头如紫荆苑外围车场镜头安装位置与庭院高杆灯并排安装，在夜间高杆灯的灯光照射，致使镜头反光造成录像不清楚；另外花城已经投入使用的监控镜头有68个，目前只有32个进行了录像，但录像保存最多只能满足为期4天的录像，原因危录像机硬盘不足所致，其中36个镜头未能进行录像。因采取停车场智能管理而无人执守的出入口，监视摄像应能清7、晰录制驾车人体貌特征。采用图象识别的车辆出入口，应能清晰录制车辆车况和车牌号。对于停车场智能化管理，设备情况经常出现问题处于瘫痪状态，厂家维修不及时。红外报警系统、区域射灯联动等安全防范系统应确保能全天侯布防的需要，信号接受和反应灵敏，并定期检验（每天抽查、每周全部检查一遍）。关于红外报警系统及区域射灯联动的灵敏度，在每天的定期检查过程中符合要求，每天控制中心都能及时通知岗位测试一次并做好测试记录。居家报警，主机设置成每周自动测试一次，每半年到住户家测试一次。居家报警系统符合服务中心居家的防范要求，在接到居家报警后控制中心都能及时通知岗位现场察看并做好记录，但通过报警信息统计分析基本属于误报状8、态。门禁系统定期进行检查，至少每周进行一次测试，单元门使用的密码，定期进行更换。有完善的门禁卡发放管理制度，明确发放的权限、有效时间、挂失权限。结合物业服务中心的管理情况及门禁卡的发放控制授权期限、挂失登记处理能够满足需要，但通过岗位的现场巡查机业主反映，单元门门禁在运行的过程中经常会出现不能自动上锁或关闭等状态，系统的稳定有待继续跟进。使用电子巡更系统的，每周至少对巡逻结果进行一次核对。符合要求。监控中心岗位消防中心和监控中心实行24小时不间断值勤，值班人员具备消防知识，并持有消防上岗证。符合要求。熟悉各类监控设施的位置，能有效的监视各摄像画面，能根据不同时间段、不同监控位置，确定监控重点，9、能够立即确认画面的位置。能够发现监控盲点，对监控的位置进行调整。中心制定有详细的镜头分布图，控制中心值班员能够熟练掌握镜头的分布位置，中心要求每季度对现场镜头进行一次评估，三B区的几个苑落要增加监控镜头。对各类报警信息、突发事件熟练掌握，熟悉各安全岗位的位置和区域。对报警信息及时作出反应，正确传递指令给现场人员，督促现场人员处理报警信息，并做必要记录中心值班员能够熟悉各岗位分布位置及岗位职责，报警信息能够及时通知岗位跟进处理记录，值班员的专业素质有待于加强提升。对安全员的工作状态进行监控。中心值班员对现场岗位实施全程监控，晚班保持每半小时联系一次。钥匙管理标识明确，分类保管。符合要求。制订清单10、，与钥匙能一一对应。使用钥匙责任到人并备份存档。领借用履行登记手续。符合要求。每季度对钥匙进行全面试用一次。符合要求。交通标识停车场有清晰、有效、规范的安全、交通标识。停车场标识齐全，还需要完善的有非机动车辆停放点指使标识及相关的提示标识。禁止通车的道路有禁行标志或措施。刚入住的几个苑尝未设置禁行标识。小区内严禁机动车鸣笛，有明显的限速标志。符合要求停车场管理小区总体车流向合理；机动车停车场地应有标识明显的车位线，车位、交通线路、出入口规划合理，减速坡设置合理有效。符合要求车辆停放整齐、有序、统一。由于外围车场范围太大，有部分临停车辆有时会出现占道停放现象车辆出入机动车出入口设有减速装置和防强11、闯设施，并能有效发挥功能。符合要求所有机动车（不含摩托车）实行进出有凭据纸制凭据（牌）或电子凭据或车辆进出要登记的封闭管理，对纸制凭据和电子凭据的至少保持1个月的追溯根据。对进出车辆实行核卡、核车、核人的三核制度（特别提示：内部管理规定不得在现场公示或以其它任何方式向业主承诺）对车辆进出敬礼且动作标准、规范（智能化管理和不实行票据管理的岗位除外）配套设施道闸系统工作正常。道闸运行不稳定非机动车管理非机动车管理有序，停放整齐，存取方便，无乱停、乱放、叠放现象。外围非机动车辆停放不符合要求，正在整改之中。安全提示有防盗提示。夜晚在机动车场值勤的安全员或车辆管理员应着反光衣。符合要求责任关系与机动车（摩托车可根据需要确定）车主有明确的车辆及车内物品管理责任关系。在签订停放服务协议时有明确，而其车场有专门的温馨提示予以告知 深圳市万科物业管理有限公司佛山分公司二OO六年三月二十六日房地产E网 http:/