1、“汉府上院”规划设计方案建议书很高兴看到项目规划设计方案的初稿已基本完成，也感谢武汉市京楚置业有限公司对我司的信任。首先，武汉建筑设计院设计师的专业能力是值得我们肯定的，由于本项目受地块、形状、法规间距及容积率等各方面的实际情况所限，能够在较短的时间内拿出几套相对合理的设计方案着实不易。我司对设计院提供的几套方案进行了仔细的对比论证，从对市场营销及楼盘形象的角度来分析，我司更倾向于三（四）方案，其中最大的理由是有利于营造生态、健康、居住的室外园林环境。现在中高档小区中开发商对小区园林环境的营造也愈来愈重视。购房者在选择楼盘时对小区环境的重视也上升到了更高的角度，市面上不是常流传着买房就是买环境2、的说法。由于“汉府上院”楼盘形象定位为健康、雅致、现代，所以三（四）方案更有优势营造高品质的园林环境和文化内涵。当然，此方案也有不足点，如过多单元靠近玫瑰街，噪音污染、灰尘污染较大，北向沿街周边环境较差，建设期稍微延后等。其实这些不利点是可以改变的，甚至是可以把不利变为有利，如，1号楼北向临街的单元稍多，但同时南向临小区中心园林的单元同样也多，这样可利于后期的销售，至于建设期延后也未必不是好事，随着武汉经济的发展已逐渐加入全国一线城市，房价将逐渐提升，建设期延后也同时意味着房价也将逐步提升，这对开发商追求利益最大化也是有促进作用的，当然这样会影响开发商的资金流。纵观三（四）方案，虽有不少可取之3、处，不过在细节上还有值得斟酌推敲的地方，如小区人行主入口位置的设计，原方案的小区人行入口设计在小区东面，而在玫瑰街上除了临街商铺并没有设计小区主入口及景观，我司曾考察过众多知名的中高档楼盘，大部分小区主入口都选择开在主干道及支干道上，并且都实现了人车分流。在此，我司强烈建议把人行入口设在小区北面，具体位置根据总体规划来合理布局。入口设计强调其视觉上的气势，应形成小区标志性景观，起到接纳、引领的作用，使小区居民产生领域感，归属感和自豪感。入口道路从人行入口一直延伸到中央绿地，并以此为小区道路系统的枢纽，向小区的东、南、西方向延伸至每个组团的步径，把小区人行主入口设在北面会牺牲部分沿街商铺的数量，4、但同时可带来一部分的人流，这样更能提升商铺的价值。关于汉府上院户型部分的点评：在现今楼市，户型设计的好坏，将直接影响楼盘的销售进度，可谓关系重大，不可小视，所以在户型设计方面，所有的发展商都极为重视，三易其稿，反复修改的现象，已然视为常态，由于本项目的主要竞争楼盘金龙百灵景都在户型设计上也下了一番功夫，其通风、采光及功能分区方面做的也极具特色，如果汉府上院项目在户型设计上与之相比稍逊一筹的话，将会使本项目在日后市场销售时处于不利的地位。我司希望开发商多与建筑设计公司沟通，多以市场、购房者的角度出发，争取能在户型设计上作出相应的特色来，并成为汉府上院项目一个极具竞争力的卖点。以下将对本项目的各类5、户型设计的优缺点进行逐一评点，如有差错之处，万望指正。三（四）方案：D2型 约77.99平方米 二房二厅优点：1.主次卧房均有飘窗设计，两房之间设计为公用卫生间，较合理实用。缺点：1.采光、通风性功能较弱。2.房型不够方正规整，但动静分区较合理。3.入户花园的异形设计不够合理，实用面积不多，仅充当了走道的作用。4.客厅与餐厅相连，方便实用，但厨房面积偏小且异形设计，使用不够方便。D型 约84.94平方米 二房二厅优点：1.布局较方正实用，动静分区合理，户型紧凑，无浪费面积。2.阳光房的设计为主人增添一房，可以改为书房或多功能房，巧妙实用。3.厨房配有生活阳台，方便为主人使用或存储。4.客厅与阳6、光房，阳台相连，舒适畅快。缺点：1.采光、通风功能较弱。2.主卧门直对餐厅，私密性较差，次卧采光不足，需要加以改进。A型 约91.55平方米 三房二厅优点：1.整体布局方正合理，南北通透，采光，通风性较佳。2.餐厅与厨房相连，方便实用。3.卫生间干湿分离，洁净卫生。缺点：1.主卧门直对大门，私密性差，且影响主人运势风水。2.门设计不合理，不方便使用，建议修改。B型约96.57平方米 二房二厅优点：1.户型较方正合理，无浪费面积。2.主卧设观景阳台且与客厅的阳台相连，增大阳台的休闲面积，此为这户型唯一之亮点。缺点：1.采光，通风较差。2.餐厅与主卧门相对，影响主卧私密性。3.卫生间的门处房间中央7、位置，在风水上看也较为不利。C型约126.71平方米 三房二厅优点：1.户型方正实用，动静分区合理，南北通透，采风通风性好。2.入户花园的设计较合理。3.厨房与餐厅紧密相连，自成一体，方便了业主操作使用。4.客厅与阳台相连，大气舒适。5.三房两卫设计，科学合理，主卧配独立卫生间，独立衣帽间。6.次卧配有270飘窗设计，采光功能较好，另一次卧与卫生间相连，方便实用。缺点：1.入户花园面积较小，实用性不够。2.餐厅与主卧门相对，影响主卧私密性。3.卫生间的门处房间中央位置，在风水上看也较为不利。4.次卧门直冲入户花园门，在风水上不理想，最好加以改善。E1型 约133.21平方米 三房二厅优点：1.8、南北通透，采风通风性较好。2.厨房餐厅自成一体另带有一个阳台，采光，通风条件较好，使用方便。3.主卧配独立卫生间，且次卧干湿分离，设计方便客人使用。4.阳光房的设计使此户型多了一个多功能房，将备受购房者青眯，但面积再稍大一点，将更好。缺点：1.入户后右侧为书房，动静分区不明显，较容易受到干扰。E型 约89.03平方米 二房二厅优点：1.厨房外带生活阳台，使用便捷、舒适。2.户型整体布局较为方正、紧凑。缺点：1.整体采光、通风性功能较弱。2.厨房采光不足，只能通过生活阳台的间接光线来采光。一（二）号方案C1型 约103.36平方米 二房二厅优点：1.客厅外接阳台，采光条件好。2.次卫采用干湿分区9、设计，洁净卫生。3.阳光花园在整个户型设计中式一个亮点，如面积能稍大些，就会更完美了。缺点：1.入户花园面积过小且异形，实际利用率不高。2.厨房异形设计，不方便业主使用。3.主卧门正对入户门，私密性欠佳。C型（D型） 约84.94平方米 二房二厅优点：1.布局较方正实用，动静分区合理，户型紧凑，无浪费面积。2.阳光房的设计为主，增添一房，可以改为书房或多功能房，巧妙实用。3.厨房配有生活阳台，方便为主，使用或存储4.客厅与阳光房，阳台相连，舒适畅快。缺点：1.采光、通风功能较弱。2.主卧门直对餐厅，私密性较差，次卧采光不足，需要加以改进。C2型（D2型）约77.99平方米 二房二厅优点：1.主10、次卧房均有飘窗设计，两房之间设计为公用卫生间，较合理实用。缺点：1.采光、通风性功能较弱。2.房型不够方正规整，但动静分区较合理。3.入户花园的异形设计不够合理，实用面积不多，仅充当了走道的作用。4.客厅与餐厅相连，方便实用，但厨房面积偏小且异形设计，使用不够方便。A型 约91.55平方米 三房二厅优点：1.整体布局方正合理，南北通透，采光，通风性较佳。2.餐厅与厨房相连，方便实用。3.卫生间干湿分离，洁净卫生。缺点：1.主卧门直对大门，私密性差，且影响主人运势风水。2.门设计不合理，不方便使用，建议修改。B型约96.57平方米 二房二厅优点：1.户型较方正合理，无浪费面积。2.主卧设观景阳台11、且与客厅的阳台相连，增大阳台的休闲面积，此为这户型唯一之亮点。缺点：1.采光，通风较差。2.餐厅与主卧门相对，影响主卧私密性。3.卫生间的门处房间中央位置，在风水上看也较为不利。E1型 约133.21平方米 三房二厅优点：1.南北通透，采风通风性较好。2.厨房餐厅自成一体另带有一个阳台，采光，通风条件较好，使用方便。3.主卧配独立卫生间，且次卧干湿分离，设计方便客人使用。4.阳光房的设计使此户型多了一个多功能房，将备受购房者青眯，但面积再稍大一点，将更好。缺点：1.入户后右侧为书房，动静分区不明显，较容易受到干扰。E型 约89.03平方米 二房二厅优点：1.厨房外带生活阳台，使用便捷、舒适。212、.户型整体布局较为方正、紧凑。缺点：1.整体采光、通风性功能较弱。2.厨房采光不足，只能通过生活阳台的间接光线来采光。户型设计总评：户型的设计从整体上看，采光、通风性功能都不理想；卫生间的部分最好均采用干湿分区的设计，较符合现代人居家使用的需求；在动静分区上看，部分户型的客厅、餐厅与厨房的布局设计上欠佳，容易影响卧室主人的休息，娱乐休闲的主人也不够自在清闲；主次分区的问题上，大部分户型的设计是主、次卧紧连，随着现代人生活水平的提高，家庭成员之间对独立自主的起居生活的需求性也越来越高，但在这些方面，做的不够理想，居家生活容易互相干扰；另外，入户花园的通透性差且使用面积过小，实际使用的价值极低；阳光花园（阳光房）在整体户型设计中的位置较不合理，影响户主使用，且在面积的比例上不完善，实际使用价值较低。建议在户型设计上修改入户花园、阳光房以及异形厨房的部分，使之整体布局上动静分区、主次分区明显且科学合理。以上是我司从广告营销的角度对“汉府上院”项目的规划设计方案提出的一些观点与建议，如有不妥之处，请雅正！