1、企业项目部设备管理制度（岗位、卫生、巡视等）编 制： 审 核： 批 准： 版 本 号: ESZAQDGF001 编 制： 审 核： 批 准： 版 本 号: 目 录设备运维部工作职能4设备运维部主管岗位职责6设备运维部内勤岗位职责8设备运维部运行领班岗位职责10设备运维部维修领班岗位职责12设备运维部维修电工岗位职责14设备运维部空调工岗位职责16设备运维部三行工岗位职责18设备运维部弱电维修工岗位职责20设备运维部安全生产管理制度21设备运维部工具管理制度22设备运维部清洁卫生制度23设备运维部设备机房管理制度24设备运维部节能制度25设备运维部交接班管理制度26设备运维部变配电室巡视检查制度2、27设备运维部变配电室设备缺陷管理制度29设备运维部变配电室设备维护保养制度30设备运维部变配电室停电管理制度31设备运维部变配电室安全保卫制度32设备运维部电梯巡视检查制度33设备运维部电梯维护保养制度34设备运维部电梯机房、井道管理制度35设备运维部生活供水管理制度37设备运维部水泵房管理制度38设备运维部安全运行管理制度39设备运维部报修工作制度41设备运维部正常供电、限电、停电审批权限规定43设备运维部临时用电管理措施44设备运维部事故处理程序45设备运维部设备维护保养程序46设备运维部变配电倒闸操作规程48设备运维部电梯维护保养安全操作规程51设备运维部生活水箱清洗操作规程53设备运3、维部生活水泵操作规程55设备运维部消防水泵例行检查安全操作规程57设备运维部中央空调热水锅炉运行操作规程58设备运维部中央空调主机运行操作规程60设备运维部锅炉房设备维修保养制度63设备运维部中央空调维护保养制度64设备运维部客户室内维修操作规程66设备运维部电梯日常巡检维护规程69设备运维部强电电气设备日常巡检维护规程71设备运维部弱电系统设备日常巡检规程72设备运维部空调系统设备日常巡检维护规程73设备运维部给排水设备日常巡检维护规程75设备运维部电工日常安全操作规程76设备运维部工作职能1、工作职责通过明确工程部管理职能和岗位职责规程，做到各尽其职、各负其责，使管理制度化、工作标准化、服4、务优质化2、主要内容2.1工程部主管负责制定部门工作人员岗位职责，并做好职责沟通工作2.2负责管辖项目设施设备等基础设施巡检工作，发现问题及时处理，保证设备正常运行2.3负责管辖项目设施设备维护保养，使设备处于良好运行状态2.4负责物业项目工程前期介入、物业接管验收、配合相关部门做好其他工作2.5负责管辖区域外委施工及房屋二装管理，对施工现场进行监督，加强外委单位管理，做好施工过程中的安全管理，建立明确的安全责任，落实有效的安全政策2.6负责项目施工前的手续办理和施工准备工作，参与项目的可行性研究及施工方案拟定，施工图纸会审等2.7指导项目的实施，监督检查项目的施工进度和质量，加强对技术人员培5、训，解决好施工现场技术变更和技术难题2.9协助好工程施工过程中与外部各部门、各单位的联系，合理配置资源，提高工作效益2.10做好工程的竣工验收工作，工程资料和图纸的收集整理工作，保证工程档案的完整性设备运维部主管岗位职责1.工作内容在项目经理的领导下，全面负责设备运维部的管理工作，制定工程设备年度维修保养计划，落实物业服务中心质量体系中有关工程设备管理的各项程序和质量要求，确保大厦设施设备正常运行，为物业使用人创造良好的生活和办公环境。2.职责与权限2.1根据项目经理的要求，制订并带领本部门员工自觉遵守各项规章制度，认真履行岗位职责，严格按工作规范操作。2.2负责制订设备运维部的年度维修保养计6、划，提出设备更新的可行性方案和预算报告，做好设备、物资的请购工作。2.3熟悉大厦各重要设备的性能，抓好设备维修、保养和土建、装饰工程的管理工作，确保大厦所有设备运转正常。2.4负责处理客户对工程维修的投诉，经常检查报修工作的完成情况，及时组织突发性设备故障的抢修。2.5加强管理，科学安排部门各项工作，做好部门管理分工并深入现场检查员工工作质量与服务情况，严格按岗位责任制实施奖惩。2.6深入调查研究，从实际出发，制订节能措施，降低能源消耗，提高经济效益。2.7及时听取部门班长意见，根据工作需要提出部门员工的增减意见，并参与新员工招聘面试工作和业务技术考核。2.8抓好人才培养工作，协助行政部门做好7、对员工的业务技术培训和考核工作，提高部门人员的整体素质。2.9协调好部门内部以及与其他各部门的关系，负责处理业务范围内与市政配套主管部门的协调工作。2.10负责房屋二次装修管理工作，并抓好有关装修规定的落实。2.11带领部门员工，按时完成上级交办的其它工作任务。设备运维部内勤岗位职责1.工作内容贯彻执行部门负责人下达的各项管理工作指令，协助部门负责人完成部门的各项考核指标，做好部门负责人的助手。负责部门日常工作的安排及调度，并及时向负责人汇报。2.职责与权限2.1负责收发、登记、传阅和保管本部门各种文件、合同、通知、报表、报刊、图纸、信息等资料；负责部门各类文件、报表的文字工作。2.2负责部门8、的档案和技术资料、图纸的管理工作。2.3负责部门内会议记录、文件传送等内务工作。 2.4努力完成部门负责人交办的各项事务，对公司的通知、文件要做到及时上传下达。2.5负责有关资料、文件的收发和分类归档，准确无误地填制各种报表和表格。2.6传达负责人的有关工作安排，并将落实情况及时汇报。2.7参加会议，并做好会议记录、整理工作。2.8负责收集、整理工程资料、设备设施资料以及部门内各种文件、记录等并按要求分类归档，做到随时可提供查阅。 2.9负责把各系统的设备档案有关故障情况、维修项目、更换零件或更新等内容填入部门的设备档案内。设备运维部运行领班岗位职责1.工作内容协助主管作好年度各项工作计划、维9、保计划、培训计划等；协助主管制定和完善设备运维部各类管理文件、技术文件；负责对部门员工进行相关专业的培训；在主管的领导下，负责大厦变配电室、电梯机房、水泵房、中央空调主机房、通风（防排烟）机房、燃气锅炉房等及其设备的日常运行、巡视检查、一般故障排除和清洁保养工作，使设备在运行过程中始终保持良好的状态。2.职责与权限2.1 编制大厦各类设备的年度维修保养计划，包括计划的具体的内容和材料预算报主管审批；负责(经批准)计划的落实和实施。每月向部门主管提交计划的完成情况和质量情况报告。2.2配合部门主管完善大厦内各种强、弱电、中央空调、给排水、电梯、消防及其它控制设备的各项管理制度、保养制度、操作规程10、工作标准、巡查表格及应急措施等报经理批准实行。2.3负责配合工程主管做好各类系统设备图纸、操作说明等技术资料的建立、修正和归档工作，建立各设备系统的设备台帐。随时检查设备的使用、维护和保养情况，并负责解决有关技术问题。组织分析设备易发事故并落实预防措施，防止和减少设备事故的发生，严禁设备带病运行。2.4坚持预防为主的方针，负责落实各类设备的绝缘测试、接地测试、防雷测试、预防性试验、操作工具、测量仪表校验、水质化验等工作，保证所管设备经常处于良好的运行状态。2.5参与各类设备年度保养；中修、大修计划制定及实施，提出各机房及设备改善的合理化建议，并对经批准的建议实施积极跟进。2.6配合主管编制员11、工培训计划；负责各系统技术指导文件；对员工进行专业的培训和理论、操作考核，不断提高员工的业务技术水平。2.7贯彻落实岗位责任制，督促下属员工严格执行安全操作规程和员工手则。严肃处理各种违章、违纪行为。深入现场检查员工的工作和服务质量，按考核标准对员工实施月度、年度考核。2.8负责大厦水、电、气费测算及实际物料消耗的统计及分析工作。2.9负责处理业务范围内与市政对口主管部门的协调工作。2.10抓好班组建设，关心员工生活，提高员工的主观能动性带领班组员工，按时完成上级交办的其它任务。设备运维部维修领班岗位职责1.工作内容1.1协助主管做好房屋设施的日常巡视检查、维修、客户报修及二次装修管理工作；负12、责大厦变配电室、电梯机房、水泵房、中央空调主机房、通风（防排烟）机房、燃气锅炉房等及其设备的日常巡视、检查、一般故障排除和清洁保养工作，使设备在维修、保养后始终保持良好的运行状态。2.职责与权限2.1负责大厦设施设备的日常巡视、检查及维修工作，对巡视中发现的问题及时填写在记录表上，根据工作内容合理安排人员进行维修。2.2负责及时处理大厦各种报修，科学安排各项工作，派发和落实相关维修工作单；对重要设备的报修或故障抢修必须亲临现场组织实施。2.3大厦内装（外装）、各类机电设备/系统发生无法自行修复，需维保单位解决的问题应及时采取合理措施，联系维保单位尽快修复和解决；负责监督所有维保合同执行情况，作13、好专项记录。2.4 负责部门报修工作的实施，检查报修单的完成情况，执行服务质量回访，做好客户的协调、回访工作。2.5负责提出各项日常维修材料计划、维修工具、材料、备品备件的储备种类、数量及采购计划。2.6负责提出或收集合理化建议，尽量降低设备的能耗。节约设备的维修材料，杜绝设备运行中的跑、冒、滴、漏及各种浪费现象。2.7坚持预防为主的方针，切实做好各类机械设备的清洁润滑、连接件紧固、易损件更换、防腐防锈及管道、减压、恆压阀调整等工作。2.8负责大厦二次装修管理工作，主动配合装修单位，使装修工作的顺利开展，按国家相关条规对装修设计进行审议，纠正、制止装修过程中的违章、违规操作。 2.9协助部门主14、管与有关部门以及专业维保单位的具体联系工作，遇抢修或重大事故报修，应亲临现场组织人员采取应急措施，保证紧急报修、抢修渠道的畅通。2.10协调好部门各专业之间的关系，负责处理业务范围内与市政配套的主管部门的协调工作。2.11抓好班组建设，关心员工生活，提高员工的主观能动性。带领班组员工，按时完成上级交办的其它任务。设备运维部维修电工岗位职责1.工作内容1.1严格执行各项制度、操作规程，主动认真地进行各类设施设备的日常巡视检查、维修保养和相关报修工作；做好责任区域管井巡视、清洁保养；完成大厦设施设备的计划保养及处理突发事件等工作，确保大厦各设施设备安全、有序、可靠的运行。 2.职责与权限2.1遵守15、项目中心的各项规章制度，严格执行操作规程，持证上岗，安全作业。2.2每天对分管设施设备、责任区域管井进行认真的巡视检查，发现问题，及时检修。非经主管同意，不得随意更改原接线方式和工作原理、不得破坏装饰格调。2.3严格执行工程报修制度、报修程序和作业规范，主动、及时、优质地完成工程报修，做好维修记录。2.4 定期打扫责任区域、竖井及工作场所，保持管井和工作场所整洁。2.5设备发生严重故障时，最快时间响应领班及主管的工作安排，在保证安全前提下，采取紧急措施排除故障，防止造成严重后果。2.6在领班的安排下，按时完成本部门计划保养、定期测试及处理突发故障等工作，确保大厦设施设备正常，不带病运行。2.716、掌握大厦综合布线系统，协助班组完成电话装接、维修等工作。2.8掌握一般给排水维修技术，协助班组完成给排水未端的维修工作。2.9团队合作，做好其他人员登高、带电等作业的监护、配合工作。2.10遵守各项规章制度，发挥工作主动性，认真完成上级交办的其他工作。设备运维部空调工岗位职责1.工作内容：1.1 按照设备运维部领班的工作安排，认真、主动地进行水暖设备的运行操作、巡视、检查和维修保养工作，确保水暖设备始终处于最佳运行状态。2.职责与权限2.1 熟悉大厦的空调（锅炉）设备、给排水、消防设备的管道布置和走向，及其控制系统，掌握操作程序和规范，保证设备的正常运行。2.2 服从工作安排，完成空调设备、给17、排水、空调锅炉本体及一切附属设备的运行操作，巡视、保养、维修等工作。2.3 主动处理和排除常见故障，及时处理客户的报修和投诉。2.4 保持所有设备房、水泵房、控制室的整洁、干净。2.5 根据季节、气候的变化，及时调整空调、通风设备的运行，满足客户的需要。2.6 密切监视锅炉压力、温度、负荷、调整燃烧工况，确保空调锅炉安全、正常、经济运行。2.7严格执行空调锅炉安全运行规程，认真做好空调锅炉运行记录及交接班记录，掌握空调锅炉在运行中的一切数据及情况，发现异常及时调整排除，并向领班汇报。2.8定期对大厦水箱进行消毒、清扫、冲洗，保证用水清洁。2.9遵守物业项目服务中心的各项规章制度，发挥工作主动性18、，认真完成上级交办的其他工作。设备运维部三行工岗位职责1.工作内容1.1 负责大厦内建筑、装潢及公共设施的小修工作，确保大厦设施常用常新；同时，在用户需要时提供室内装潢和办公家具的小修服务。2.职责与权限2.1服从领班的工作安排，每天巡视检查大厦建筑内外装修、公共设施和公共器具的使用情况，发现破损及时记录并列入维修计划。2.2按计划对大厦内建筑装潢及公共设施、公用器具的破损部位和破损部件进行修理，并做好修理记录。2.3合理估计维修所需的各种建筑、装潢材料，常用材料。每月一次填写物品申购单交领班审核；非常用材料即需即购，申购手续必须完备。2.4、建筑装潢材料只限于大厦维修之用，严禁挪作它用。2.19、5 在为用户提供室内小修服务时，严格执行作业规范，主动、及时地完成维修工作，注意礼节礼貌，态度诚恳，讲究效率，提高服务质量，努力使用户满意。2.6 每次施工结束须及时清理现场，做到工完料尽场地清，不留施工痕迹。2.7 认真保管各项维修工具，每月点检一次，如有遗失应及时查找，并向主管说明情况。2.8 发扬团队精神，积极主动地配合其他同志完成部门工作任务。2.9遵守物业项目服务中心的各项规章制度，发挥工作主动性，认真完成上级交办的其他工作。设备运维部弱电维修工岗位职责1.工作内容1.1 负责大厦弱电设备的巡视、检查、维修、保养工作，严格执行各项规程、制度，确保大厦弱电系统安全、有序、可靠的运行。220、.职责与权限2.1 负责大厦监控、门禁、停车场、消防电系统、BA控制等系统的运行管理。2.2 切实执行检查制度，定时巡视、检查弱电设备，准确填写各项巡视记录。2.3 密切注意弱电设备的各种异常情况，每次巡视检查发现有问题，应及时处理和记录。2.4 属外委维护保养的项目，负责通知维护保养单位及时到场维修，并对维修结果进行跟进，在维修记录上签字确认。2.5 负责大厦网络、电话、监控等数据线的布线、跳线及维护工作。2.6掌握大厦各类照明、动力的供配电系统及所有设备电气控制的一般原理及维修技术，安全操作规程，配合其他维修人员完成大厦强电方面的报修。2.7 做好弱电设备的清洁维护工作，保持设备的整洁。 21、2.8 完成上级交办的其它各项任务。设备运维部安全生产管理制度1坚决贯彻“安全第一”的指导思想，当生产与安全发生矛盾时，生产必须服从安全。2新进设备运维部的工作人员必须经过三级安全教育。3严格执行设备操作规程，变配电、电梯、空调、电焊工等特殊工种必须持证上岗，杜绝无证作业。4工作时间必须按规定做好劳动安全保护。5倒闸操作必须持有操作票。6危险设备必须配备安全保护网罩并悬挂醒目警示标志。7凡登高作业必须戴好保险带并有人监护，井下作业应有专人监护。8凡动用明火，必须办理动火审批手续，并设有安全措施，如机房需动用明火，应按“机房设备动火管理制度”操作。9处理事故原则：事故原因分析不清不放过；事故责任22、者和员工没有受到教育不放过；没有防范措施不放过。10定期对本部员工进行安全生产教育，组织好各类安全活动及演示设备运维部工具管理制度1设备运维部员工每人领用一套个人常用工具并填写工具卡。2各班组需用专用和公用工具，由各班组领班统一领出集中保管。3属贵重而又不常用的仪器、仪表及特殊工具，由设备运维部统一保管并保证完好，用时填写借用证明，由部门主管签署后才可使用。4工具一律不准带出大厦，特殊情况由设备运维部主管批准办理出入手续，若因私造成损坏者，全额赔偿。5个人工具若在正常工作过程中损坏，原则以旧换新，填写报废单后才能申领，因保管不善遗失者，按折旧率赔偿。6调离设备运维部，工具如数归还，不归还者从工23、资中扣除。7设备运维部不定期对各班组的专用、公用工具及个人工具进行抽查、核对，如有缺损，由部门酌情处理。设备运维部清洁卫生制度1领班负责落实卫生包干责任人区域，设备运维部主管监督执行。2各班组需做好设备和环境的清洁卫生工作，保持机房及设备的整洁。3工作完成后需立即作现场清扫工作。4卫生包干地区地面不准有积水、杂物，不准随地乱丢杂物、烟头、乱倒茶水。5机房和控制室的工具、用具、茶杯、材料等要整齐摆放，不准乱放。6每班随时都应进行设备卫生清洁工作，及时擦去油污积垢，用作清洁机械的柴油、废油等及时倒放在规定地方，注意不要将杂物、砂石倒进排水沟和积水坑。7员工工作制服要穿着整齐，佩戴工号牌，仪容整洁。24、设备运维部设备机房管理制度1未经领导批准，员工不得私自引领外单位人员在机房内参观。2经领导批准到机房参观者，进出机房均应办理登记手续，原则不允许拍照和摄像，除非经项目经理批准方能进行。3要严格按照设备点检有关规定，抄录设备各运行数据，认真做好记录并填表。4在巡检中发现问题要及时处理，处理不了的及时上报。5值班人员必须严格遵守部门有关设备设施的管理制度，不得将与工作无关的物品带入机房。6严禁在机房内吃任何食品。7在机房内不允许接用临时电器设备。8在机房内不允许随意挪动消防器材。9未经批准不允许在机房内使用电焊、气焊。10在机房内严禁吸烟。11.保持机房整洁，确保机房及设备无尘，搞好文明生产。设备25、运维部节能制度1设备运维部节能降耗工作的指导思想是上下一心、全员参加、从严管理、措施扎实、重在实效，以节能、合理用能和降低消耗为重点。2设备运维部主管负责节能降耗管理，主管负责制定本年度的节能计划与实施方案。3每月搞好能源统计工作，保存好能源消耗原始记录和统计资料。4加强设备、设施的维保工作，发现跑、冒、滴、漏现象及时处理。5定期召开节能降耗工作会议及时贯彻国家有关节能法规、政策和条例，研究和部署设备运维部节能计划和实施方案。6定期组织节能培训，培训内容主要包括：能源、法规教育、用能现状、节能任务、能源计量管理及统计、节能途径及技术改造措施等。设备运维部交接班管理制度1接班人必须提前15分钟接26、班，交班人员在接班人员未到场，或未完成接班检查工作前不得擅自离去。2交班人员应将本班情况及遗留工作作详细记录，并向接班人员如实反映。3接班人员应认真阅读值班记录，了解上一班的工作情况，如接班人员休假后上班，应同时阅读休假期间的工作记录，了解整个工作运行情况。4交班人员应明确回复接班人员提出的问题，并和接班人共同核实、检查设备的运行情况及运行参数，包括各安全附件、运行设备、工具、钥匙、环境和设备卫生等。5接班人员发现交班人员未认真完成有关工作及已检查中发现问题，应向交班人员提出，如交班人员不能给予明确的回复或不加以改善，接班人员可拒绝接班，并报上级领导处理。6在处理设备及附属设备事故时，不得进行27、接班，交班人员应坚守岗位，继续进行事故处理，并有权指挥接班人员配合工作，在此情况下交班人员应经上级主管同意方可进行交班工作。7当接班检查工作完成，并且接班人员无其他疑问后，方可进行交接班签名工作。8交接班工作一旦完成，接班人员则负责全系统的安全运行操作。9调休、事假、公休应提前通知主管。设备运维部变配电室巡视检查制度1变配电室设备巡视检查工作,应遵守以下规定。1.1认真按记录表规定进行巡视检查，特殊巡视检查根据领班的布置。1.2担任正式操作的值班人员可单独巡视检查低压配电装置，新进人员不可单独进行巡视检查。1.3巡视人员进行巡查，应随带手电筒和记录本，按规定路线巡视检查，防止漏查设备。1.4值28、班人员在巡视检查中发现的设备缺陷和异常运行情况，应详细记录在值班记录簿和缺陷簿上；对紧急缺陷及严重异常情况应立即汇报上级和主管，主管应到现场进行复查。1.5巡视检查中遇有严重威胁人身和设备安全的情况，应按事故处理的有关规定处理，并向上级汇报。2巡视检查周期2.1值班人员每天对低压配电室不低压2次巡视、检查。2.2运行领班每月对低压配电室不低压8次巡视、检查。2.3主管每月对低压配电室不低压4次巡视、检查。2.4每周关灯夜巡一次。2.5季节性特巡。3巡查检查的基本方法3.1设备巡视检查要认真仔细,集中思想,运用“五官”进行,勤看,细听和嗅觉以及对外壳不带电部分用手摸,并分析设备运行是否正常。3.29、2采用先进技术,目前用红外线测温仪进行定期测试,将测试的结果进行分析。3.3高温高峰时重点检查设备是否发热。3.4设备经过操作后重点检查，特别是断路器跳闸后的检查。3.5气候突然变热或变冷,检查各压接点是否正常。3.6根据历次的设备事故进行重点检查。3.7新设备投入运行，增加一次巡视。4各种设备的巡视内容，应严格按规范和记录表要求进行。设备运维部变配电室设备缺陷管理制度1巡视人员须全面掌握变配电室设备正常运行状况，及时发现设备缺陷，认真分析缺陷产生原因，采取积极措施尽快消除设备隐患。2发现缺陷，应根据具体情况，判断缺陷类型。2.1紧急缺陷：将可能导致人身伤亡、设备损坏及停电事故。因情况危急，须30、立即处理。2.2重要缺陷：已影响设备效率，不能满足系统正常运行的需要，或短期内将会发生事故威胁安全运行。因情况紧急，必须及时处理。2.3一般缺陷：对安全运行造成局部影响，使设备带病工作，将会导致故障发生，必须尽快处理。3发现缺陷后的汇报和处理要求。3.1严重缺陷：巡视人员发现严重缺陷后，应立即报告领班和主管，并由部门主管立即组织抢修。3.2重要缺陷：巡视人员发现重要缺陷后，应立即向领班和主管汇报，并在领班组织下及时抢修。3.3一般缺陷：巡视人员及时向领班汇报，并在领班主持下尽快解决。4严重和重要缺陷在未修复前，应加强监视并采取积极有效措施，控制事态的发展。所有缺陷均由领班负责记入缺陷记录簿，作31、为重要技术资料存档。设备运维部变配电室设备维护保养制度1变配电室设备由当班巡视人员每天清洁保养一次，责任制度上墙公布，明确责任人。2低压设备每季度停电清洁保养一次，每年停电全面保养一次。3当班巡视人员如发现各开关柜指示灯损坏，应立即调换以保证开关状态正常反映，调换情况登记在巡视记录表上。4变配电室内不亮的照明灯应及时调换，原则上要求当班巡视人员发现，当班巡视人员调换，调换情况登记在巡视记录表上。5各类工具和安全用具由当班人员负责清点、就位。6变配电室值班室要随时保持整洁，交班前全面清扫一次。设备运维部变配电室停电管理制度1.为了确保大厦的正常运行及客户的正常办公，对临时停电作以下规定：1.1大32、厦内因供电设施、设备检修工作需要停电时，应提前三天由部门提出停电检修申请报告，经项目经理同意后，由客户服务中心通知大厦客户。12大厦内由于施工等原因需要临时停电需要到设备运维部填写临时停电申请单并经同意后由大厦内电工凭单执行。2供电部门的电网线路临时停电分两种情况来管理2.1事先接到停电通知，应报告项目经理，由客户服务中心书面通知大厦有关客户并说明原因，同时与成都地铁电控中心联系，做好供电准备工作。2.2供电网络突然停电则立即上报项目经理，由客户服务中心通知大厦内有关客户并说明情况，同时立即与成都地铁电控中心联系，切换电网向大厦供电。设备运维部变配电室安全保卫制度1设备运维部所属变配电室属重要33、危险场所，非部门主管和当班巡视人员一律不得擅自入内。2凡本单位有关员工因工作需要进入上述场地，须经部门领导同意方可进入，并办理登记手续。3外单位人员联系工作或参观，须经设备运维部主管批准，并由设备运维部安排陪同人员，方可进入上述场地，来者还须办理登记手续。4非工程专业人员进入上述场地，不得随意乱动设备及自动装置，不得擅自抄录有关资料和进行拍摄。5进出设备机房，必须随手关门，严防小动物进入。6凡进入上述场地的外来人员，违反上述规定，值班人员有权采取必要的措施，并及时向有关领导汇报。7上述场地内不准使用明火和吸烟。8配电室涉及“动火”或“煻锡”等可能引起火灾报警的施工，必须按“机房设备动火管理制度34、”要求实行。设备运维部电梯巡视检查制度1隔日至少一次对机房内所有设备(电梯电源柜、电梯控制柜、曳引机、空调、排风扇等)进行巡查，及时发现和排除各种不正常现象。2每日早上8点前对电梯轿厢（照明、内选内显、装饰、排风、运行舒适感、开关门性能、到站平层等）进行巡查，及时发现和排除各种不正常现象。3每日试乘8台直行梯，对试乘电梯的层显、外呼、照明及厅门进行巡查并排除故障。4保持轿厢门、厅门滑槽的清洁，清除轿厢门、厅门滑槽内落入的杂物以免影响轿厢门、厅门的正常开启和关闭。5遇到技术上、备品原因自身无法排除的故障，试乘人员应及时报告领班和主管，同时通知电梯专业公司派人来解决。6发现重大问题及危及安全的故障35、隐患须立即停机，上报部门领班和主管，并通知电梯专业维修公司处理、排除；并确认处理结果。7凡电梯专业维修公司前来维修，设备运维部电梯安全管理员必须配合并全程跟进。8维修保养严格执行“电梯维护保养安全操作规程”。9所有巡检、维修或保养，电梯安全管理员必须做好各种记录交设备运维部按月归类存档备案。设备运维部电梯维护保养制度1根据政府主管部门规定，物业公司必须与注册资职的电梯专业维保公司签署电梯维保合同。2部门明确专门管理人员主管、电梯安全管理员。3对电梯专业维保公司的维护保养要进行配合、监督。4每月检查并督促电梯专业维保公司完成维保计划。5凡维修保养电梯应严格按操作规程和项目中心其它要求执行。6每年36、在年检前一个月，以专业维保公司为主，完成对所有电梯的检查和特例保养。7在年检前10天，由部门主管组织人员和专业维保公司人员对应检电梯进行一次全面性技术自查。8由部门主管组织我方人员会同电梯专业维保公司配合安检人员对应检电梯进行年检；并督促电梯公司完成整改内容，确认年检报告及整改报告，存档备案。9当电梯停用较长时间后，需由我方人员和电梯专业维保公司进行全面性的详细检查后才能投入使用。10电梯维护保养记录由专业电梯保养单位印制填写，设备运维部电梯安全管理员根据跟进情况如实填写核对意见，最后报领班或主管签名确认。设备运维部电梯机房、井道管理制度1保持机房整洁，确保机房环境及设备无尘，搞好文明生产；每37、周必须对电梯轿顶及井道底坑进行清扫，保证轿顶及底坑清洁无杂物。2根据电梯机房温度开启排气扇降温，必要时开启空调降温除湿。确保机房温度控制在适宜范围内，以保证电梯控制设备的稳定可靠工作。3紧急救人盘车手轮应在机房电梯曳引机旁墙上规范挂置。4每周必须检查钢丝绳平层标记是否完好，对掉漆的要及时补漆；平层标记对照表应贴在本电梯曳引机旁墙壁上，便于盘车救人时查看对照。5机房内各电梯检修挂钩应定期检查是否牢固，有无安全隐患。6电梯控制柜上与电梯轿厢的对讲电话不用时应拔出放在本电梯控制柜上，以便于紧急情况救人时与轿箱内通话。内线电话不准聊天。7进出电梯机房应随手关门，无人值守时关好电梯窗户，防止小动物进入。38、8定期检查机房内消防报警系统是否正常，机房内配置的手提灭火器应放置规范，便于紧急情况时使用，严禁随意挪动消防器材。9未经领导批准，员工不得私自引领外单位人员在机房内参观。10经领导批准来机房参观者，进出机房均应办理登记手续，原则不允许拍照和摄像，除非经物业项目服务中心领导批准方能进行。11值班人员必须严格遵守设备运维部有关设备设施的管理制度，不得将与工作无关的物品带入机房、做与工作无关的事，严禁在机房内吃食、吸烟。12严禁在机房内聊天、瞌睡，不允许接用临时电器设备。13未经批准严在机房内使用电焊、气焊。14在进入井道或轿顶进检修作业时，应在本层开启的厅门外放置警示标志牌，并有专人在厅门外值守，39、以防物件坠落井道及人员伤亡。15每周应定期检查井道及轿顶照明，确保照明完好，便于检修时使用。设备运维部生活供水管理制度1水箱清洗人员上岗前必须进行健康检查，合格后方能上岗。2饮用水水箱必须做好卫生、安全工作。3水箱必须有盖，室外必须上锁，由专人负责保管钥匙，保证水箱的密闭性和安全性，水箱溢流管出口处应安装网罩。4地下室水箱、水泵房内不得堆放有毒、有害及挥发性物质。5地下室水箱、屋顶水箱每年必须清洗一次，保证水质符合卫生防疫部门要求。清洗水箱必须严格执行“生活水箱清洗操作规程”。6每日由指定专业人员两次巡检生活给水系统，排除异常，做好巡检记录。7定期检查水箱的水位控制仪表和高、低水位设定值，确保40、大厦正常供水。8水箱维护材料、涂料必须无毒、无异味，其材料有卫生部门同意使用的鉴定报告。9在负责运行人员交接班时必须对水泵房检查，并在交接班内容中做记录。设备运维部水泵房管理制度1除设备维护人员巡检、维修保养外，一般不得擅自进入水泵房2外单位人员联系工作或参观，须经设备运维部主管批准，并由设备运维部安排陪同人员，方可进入水泵房，来者还须办理登记手续。3水泵房设备维保单位进行维保作业需进入水泵房必须办理施工单，由水泵房责任人陪同全程跟进，并进行出入登记。4水泵房巡检每天一次。5任何人员不得随意启动消防泵、喷淋泵，如要启动消防水泵、喷淋泵，须经设备运维部主管同意，方可操作。6对消防水泵例行检查，严41、格执行“消防水泵例行检查操作规程”。7水泵房各种设备、阀门必须挂有运行标识；管道标有流向指示。8生活水箱必须上锁，钥匙由指定人员保管。9不能随意更改数字液位测控仪上的数字，及相关系统阀门。10发现设备故障及时修理并做好记录。11水泵房内严禁打闹，吸烟，做与工作无关的事。12进出水泵房要随手关门。设备运维部安全运行管理制度1根据市劳动局有关规定，定期组织特殊工种工人包括电工、电梯工、电（气）焊工、空调工等，进行技术考核，待考核合格持有操作证后，才能上岗。2设备运维部和各班组均应有专人兼任安全员，负责监督检查各班组安全操作情况。3根据劳动安全规程，指定各工种维修操作规程和安全检查制度。4加强对设备42、运维部员工的安全教育，在进行有危险性设备检修时，领班或主管应到现场检查安全措施落实情况。5对电工、电梯、空调和压力容器操作证必须由市劳动局或技术监督局进行检验。6对中央空调、变配电设备上的各类仪表，保险阀等，须定期送有关单位进行校验。7重要机房如变配电房，空调机房、电梯机房、锅炉房等应设警戒标牌，禁止非工作人员入内。8、水箱、蓄水池、机房、技术设备层、配电房等操作柜均应上锁，钥匙应放在固定点并由专人保管。9定期对员工进行急救及消防知识的教育和考核。10对外单位施工人员，必须进行安全教育，并签订安全协议书，在施工中进行检查监督，避免事故的发生。11对高空外墙清洗的吊架、吊篮等设备，设备运维部要定43、期进行维修保养，并按有关规定进行年检。12避雷装置必须在每年雨季前进行测试检查，并认真做好记录，对锈蚀部分要定期敲铲油漆。13对各类接地设施，每年要检查保养一次。其接地电阻值应符合规范要求。14本物业内进行电、气焊，必须先办理动火证，由秩序维护部和设备运维部主管签字盖章并落实监护措施后方可施工。设备运维部报修工作制度1目的1.1对物业设备、设施出现的故障，在接到报告或紧急告知后，应迅速排除故障，确保设备、设施正常运行。2范围2.1报修实行24小时工作制度，适用于物业内所有设备、设施报修、急修过程。3职责3.1项目中心主任监督本制度的执行。3.2项目中心设备运维部负责具体实施，秩序维护部、客户服44、务部配合。4报修、急修程序4.1填写报修记录，安排修理。4.2物业人员发现设备、设施故障，及时用电话或其他方式通知客户服务部前台客服助理，由客服助理填写“派工单”，通知设备运维部安排修理。4.3用户报修其房内设施故障，应说明报修内容，设备运维部报人员指派专业员工在30分钟内到达现场。遇特殊情况未能在30分钟内到达现场者，应及时向客户说明，求得谅解。4.4如遇维修人员无法立即完成该项修理工作时，应向领班报告，设备运维部领班应立即赴现场检查，确定维修方案，决定进一步解决的方案。4.5如报修内容影响客户正常工作，应向客户说明，求得谅解。4.6重大事故抢修立即报告设备运维部主管，由设备运维部主管报项目45、经理，并通报有关专业公司采取应急措施，进行抢修。4.7情况特别严重的事故报修应立即报告物业公司总经理，并报告业主或客户。4.8事故如涉及已保险项目应立即与保险公司理赔人员取得联系。4.9急修处理结束，接修人员应在报修记录上注明维修内容并签字。4.10报修处理结束后，请客户进行确认后在派工单上签字，设备运维部保存记录。如需收费，通知客户服务部。4.11设备运维部主管对报修项目定期抽检，抽检质量做好记录。4.12客户服务部对客户报修内容进行电话回访征询意见，并在用户回访记录中注明。设备运维部正常供电、限电、停电审批权限规定1.计划停电、临时检修、保养变配电设施设备等特殊情况，由项目经理针对大厦不同46、用电性质和负荷等级采取相应限、停电措施，以保障大厦消防、监控机房及其它重要用电负荷稳定、安全的电力供应。2.正常供电的情况下，某一台变压器故障或某一回路因短路、过负荷运行导致开关和线路损坏时，由设备运维部主管根据设备故障应急预案审批供电方案。3.临时用电由设备运维部主管根据用电负荷大小、用电时间等情况，审批送电申请，决定供电方案，操作程序按临时用电管理措施执行。4.变配电室任何停、送电必须经设备运维部运行领班签字同意后，操作人员方可执行操作任务。5.操作人员接到停、送电申请单后，要对停、送电设备名称、回路代号、配电柜代号进行核对，无误后，经设备运维部运行领班批准同意后，按照停、送电程序进行操作47、。6.供电、限电、停电经审批后，单一回路停、送电必须填写停、送电申请单；多回路停、送电必须填写操作票，以确定操作人员操作程序，确保用电安全。设备运维部临时用电管理措施1.凡属临时性用电，大厦用电单位应向地铁大厦物业服务中心提交书面用电申请，用电申请书应写明：用电设备清单，用电地点、电力用途、用电性质、用电负荷、用电时间等。2.设备运维部主管负责组织相关技术人员进行临时用电客户受电范围的现场查勘并制定供电方案。3.临时供电方案经项目经理审批后，2个工作日以内，书面形式答复客户临时供 电时间和方案；若因用电单位提交的用电资料不清或其他原因无法按期答复供电方案时，在3个工作日以内向客户说明延期答复供48、电方案的原因。4.临时用电线路安装之前，用电客户必须与地铁大厦物业服务中心签订临时用电协议、安全协议及预缴电费；安装和手续办理完毕后，由设备运维部按照供电方案进行临时供电并现场双方抄表确认，方可投用。5.使用临时电源的用户不得向外转供电，使用时间一般不得超过2个月，设备运维部在临时用电期间巡视发现有影响用电安全或客户到期七天前到现场下发用电检查通知单，明确告知其临时用电违规行为或即将到期，客户应及时整改或到地铁大厦物业服务中心办理延期供电手续，否则将终止供电。6.客户撤销临时供电，应提前1个工作日书面向地铁大厦物业服务中心申请，在物业服务中心结清电费，经双方签字确认后，终止临时供电协议。设备运49、维部事故处理程序1在事故发生时，值班人员、专业主管应立即赶到现场进行事故处理。2事故发生后，首先应切断有可能扩大事故的相关的电源、煤气、水源、察看有无人员伤亡。3当事故发生与供配电系统有关时，事故处理人员可不持操作票、工作票，但必须确定拉闸开关是与事故相关的。当事故造成跳闸或事后拉闸后，在没有确定事故的原因、位置，没有经过严格检查、没有地铁电控中心和运维主管的指令，操作人员绝不能合闸。4事故处理时不得进行交接班，应由交班人员负责处理，接班人员协助处理，事故处理后方可交接班。5事故发生后，全部员工必须听从在场最高职务领导人的统一指挥，协调工作。6事故发生后，应及时向上级报告。并做好事故分析报告。50、说明事故发生的时间、地点、现象、受损情况以及解决方法，事后分析的事故原因、责任，今后采取的防范措施等。对于设备事故，事后应在设备台账及设备维修保养记录中作记录。7凡遇重大事故不能处理的应立即报部门主管、项目经理直至总经理，当班人员应坚守岗位，维护好现场。8事故原因是因为工作人员的责任或管理不善引起的，应追究相关人员的责任。设备运维部设备维护保养程序1 设备运维部领班结合本专业设备的实际情况，于每年12月中旬提出下一年度设备维护保养计划。部门主管根据领班上报计划编制工程设备维护保养年度计划。计划内容包括维护保养设备的名称、内容、费用预算、周期、时间等，计划在每年12月底报项目经理审核。2 设备维51、护保养原则上立足自行保养，结构复杂、技术要求高、保养设备昂贵，超出设备运维部技术、设备能力的项目，可请有资质的专业公司维护保养。3 设备运维部主管根据年度计划和实际需要编制设备运维部月度工作计划，领班应编制设备维修保养实施方案，以确保设备保养的具体内容、要求、技术标准。4 设备维护保养时间应尽可能不影响客户的正常使用，当无法避免时，应通过客户服务部发出书面通知及时告之客户，并做好解释工作，取得客户的谅解。5 在设备维护保养中，设备运维部主管应经常赴现场督导，专业领班应参加维护保养全过程，及时指导维护保养工作的进行。6 专业公司进行设备维护保养时，专业领班应做好协调工作，进行督导，把好质量关。752、 设备维护保养后，由领班进行质量验收，重大设备维护保养时，由设备运维部组织专业人员进行验收、测试、验收后应填写设备维护保养验收记录、专业公司维修保养的应出具技术报告。8 通过验收后，专业领班将设备维护保养过程的相关资料汇总归档并根据资料及时准确填写设备台帐卡。设备运维部变配电倒闸操作规程1. 倒闸操作是一项复杂的工作,同时也是值班人员的一件重要工作,为了防止操作中发生错误,值班人员必须严格执行本规程。2变配电室所有电气倒闸操作必须做到以下七条2.1 要有经考试合格并获供电部门或政府有关部门颁发的“10KV高压进网证”及本单位领导批准公布的操作人和监护人，倒闸操作必须由两人执行。2.2现场一次、53、二次设备要有明显标志，包括命名、编号、铭牌、转动方向、切換位置的指示及区别电气相色的漆色。2.3 要有现场设备标志和运行方式符合的一次系统图及二次回路原理和接线图。2.4 除紧急事故处理外操作应有确切的调度命令和合格的操作票，必须使用标准格式的操作票及符合现场设备实际的典型操作票。2.5 要有统一的操作术语。2.6 要有合格的操作工具、安全用具和设施。2.7 操作接发令时应使用录音设备。3变配电室内的倒闸操作主要范围包括下列各项：3.1 开关、刀闸及熔丝的合上或拉开。3.2 交直流操作回路的合上或拉开。3.3 继电保护、自动装置的用上或停用。3.4 临时接地线的拆除或挂上(包括验电、放电)。354、.5 变压器分接头的调整。3.6 核相、核相序及用摇表测绝缘。3.7 保安锁的挂上或取下。4操作票制度基本的执行程序为4.1 预发和接受操作任务。4.2 填写操作票。4.3 审票。4.4 考问和预想。4.5 正式发布操作命令。4.6 模拟图预演。4.7安全措施。4.8实际操作。4.9操作任务完成汇报。4.10 记录与签销。5在正常情况下，操作人员进行实际操作时必须严格遵守下列步骤5.1 进入现场、立正地位；5.2 核对设备铭牌和状态；5.3 高声唱票；5.4 高声复诵，手示配合；5.5 允许正式操作；5.6 实际操作；5.7 逐项勾票，记时间；5.8 检查设备、退出现场。设备运维部电梯维护保养55、安全操作规程1.电梯的维护保养工作必须要有经过劳动部门或技术监督局专门培训并经过考试合格的两个及以上员工才能进行。2.机房设备的维护保养一般必须拉开本机电源方可进行，特殊情况下不能断开电源时应做好安全措施。3.电梯因检修或保养而需停机时，确认轿箱内无乘客后方能操作，并在基站上贴上标志。4.在维护保养工作中，必须注意工作的协调和配合，有人协同工作时，行机、停机前都必须用对讲机联络，在得到对方应答后方能进行操作。5.在轿顶做检修工作时，除了判断故障和调试需要外，禁止行快车。工作时必须戴好安全帽。6.下井底作业时，禁止关闭厅门，厅门口应设遮栏并有人监视，防止无关人员靠近。7.进入井底时，首先开亮井底56、照明，按下井底安全开关，必须戴安全帽。8.维护保养工作完成后，必须认真清理现场，清点工具和物品，切忌遗留并做好清洁工作。9.机房、井道需动用明火时，必须遵守物业动火规定，办理动火证。指定专人操作和监视，事后清理火种。10.在维护保养电梯时，必须对检修的电梯设置，“检修停用”或类似字样的标示牌。11.在做检修运行时，禁止载客、载货。12.维护检修电梯作业过程中，禁止在门开启状态下运行。设备运维部生活水箱清洗操作规程1.工作内容1.1根据成都市饮用水二次供水卫生管理办法，每半年对物业水箱、蓄水池清洗一次，使水箱出水水质达到国家卫生防疫要求。2.工作要求2.1作业前操作人员必须具有卫生防疫部门核发的57、体检合格证。检查相关阀门是否处于清洗工作要求的状态。水箱清洗应尽量避开用水高峰，以不影响物业内用户正常办公为前提，并应提前24小时通知物业内用户。检查工作器具、清洗洁具、临时水源、通风设备是否到位，并打开水箱进水盖。2.2作业中开启放水阀门，放水。清洗人员进入水箱底部，用百洁布等专用工具和水龙头对水箱四壁和底部进行清洗和冲刷，然后用符合生活饮用水卫生标准的消毒液，对箱壁表面进行喷雾、涂刷。清洗水箱必须二人以上方可操作，顶上要有一名监护人员，负责向水箱内送新风，防止清洗人员余氯中毒。2.3 作业后 清洗结束后，关闭清洗水箱的排污阀，打开水箱进水阀开始蓄水。对水箱加盖、加锁，收好清洁工具，整理场地58、。对水箱出水取样，送市防疫站化验。对水箱清洗过程认真记录，并建立水箱档案，保存成都市卫生防疫部门的水质化验报告。设备运维部生活水泵操作规程1开泵前的检查和准备1.1 检查指示灯、压力表、电子液位仪是否正常，可靠。1.2 检查电机接地情况，电气部分应良好可靠。1.3 检查水泵进、出阀门是否打开。1.4 运行及停运水泵、阀门应挂牌。1.5 主、备泵轮流开启。2. 自动运行 2.1 确保水泵及管道进出水阀门在开启状态。2.2 正常情况下水泵变频控制柜转换开关应置于“自动状态”，水泵会根据供水 管中压力传感器所传出的压力信号来控制水泵的运行及停止，无须人工操作。 3.手动运行3.1确保水泵及管道进出水59、阀门在开启状态。 3.2把水泵变频控制柜转换开关置于“手动状态”，打开控制柜门，从柜门上选 择相对应水泵的控制按钮置于“起动”此时水泵在无保护状态下起动运行。当供水管压力达到设定值时应立即停止水泵运行防止供水管中的压力过大造成管道爆裂。 3.3无特殊情况下生活水泵转换开关不得置于“手动状态”，手动运行方式只用于调试及应急补充供水管道压力时使用。 4.排除水泵空气 4.1当供水箱缺水低于吸水口及列行水箱清洗完成之后，都要对每台水泵先进行排空气处理，然后再启动水泵运行。 4.2 起动水泵前用活动板手拧开电机上带有排气孔的螺丝，此时排气孔会有空气排出，直到空气排完拧紧螺丝即可。 4.3水泵正常工作后60、操作人员不得马上离开，应对水泵房全面检查一次查看有无异常。设备运维部消防水泵例行检查安全操作规程1.检查前必须通知消控中心。2.为保证消防水泵处于常备状态，定于每月底由秩序维护部与设备运维部和维保单位共同完成消防水泵的例行检查工作。3.打开消防泵出水至回水管之间的阀。4.将运行方式选择为手动，检查电压是否在正常范围，启动水泵。5.启动水泵后，慢慢关闭回水阀门。观察水泵出水压力及泄压阀是否动作。6.记录并观察启动电流是否在正常范围及水泵出水压力是否在1.2Mpa。7.观察降压启动的切换时间是否在10一20之间8.记录运行时电流、水压参数及电机和水泵的运行声音是否正常。9.运行5分钟后停泵，将消防61、泵的阀门恢复及选择开关恢复到自动状态，并做好检查记录。10.将运行方式选择自动方式后，在楼层上选择一个手报报警装置后，马上与消控中心联系随时取消声音报警。11.按下报警装置后，观察消防水泵是否自动起动、泄压阀是否动作。12.运行1一2分钟后停泵。将运行方式恢复到手动状态，并做好记录。13.安排人员巡查各楼层消防水阀有无漏水现象、并记录及维修。设备运维部中央空调热水锅炉运行操作规程1.开机前检查工作1.1检查软水器工作是否正常。1.2补水箱的水位是否正常。1.3检查市政供电，供水是否正常。1.4检查供水压力表，确认锅炉水已注满。1.5检查水泵和管道各阀门应处于正常状态。1.6排烟管道阀门应处于开62、启状态。2开机程序2.1合上锅炉动力开关。2.2打开锅炉进口管道阀门。确认压力达到4kpa.2.3开启燃烧机上的电源开关。2.4将面板上的控制开关打到（1）自动位置。设备进入自检，预热状态（大约3 分钟）。此过程中能听到气压调节阀有开启的声音。2.5锅炉点火并进入自动运行（小火状态）。将LOAD开关打到大火位置。锅炉正常运行。2.6待锅炉出水温度达到60摄氏度时，先开一次侧水泵，再开二次侧水泵。供热系统进入正常运行。3.关机程序3.1将LOAD开关打到自动（小火）位置。3.2关掉燃烧机电源开关。3.3将面板上控制开关打到（0）关机位置，锅炉系统停机。3.4关闭管道燃气阀门。3.5待一次侧进水温63、度降至50摄氏度时，关闭一次侧水泵。3.6 10分钟后关闭二次侧水泵。3.7关闭锅炉，水泵动力电源。设备运维部中央空调主机运行操作规程1.开机前检查1.1检查各设备电压是否正常，阀门、水泵、主机是否自动状态、冷冻油是否预热12小时以上，管网是否为满水状态。1.2打开主机面板，检查中央空调主机平衡状态下各参数是否正常。1.3 查看上一班运行记录，了解主机运行状况，如故障停机，需排除故障，解除报警后才能开机。1.4 测量室外温度，根据温度变化，合理调节主机运行模式。2.开机操作2.1每天运行前的检查2.2首先查看电源是否接通，电压是在375420V之间。2.3查看上一班次的运行记录，了解主机状况。64、2.4根据气象条件和用户情况确定运行方案。2.5检查冷冻水和冷却水系统压力是否正常，管路系统阀门开闭状态是否正常。2.6检查冷水机组油箱油位是否正常，润滑油温度是否正常。2.7检查冷冻水温度的设定值和电流限定值是否正常。3.每天开机及运行操作3.1首先启动冷冻泵。3.2 然后启动冷却泵。3.3 启动冷却塔的风机。如室外温度很低，也可启动一台或不启动，但要保证冷却效果。3.4 水系统启动后，注意观察电流、电压、水量、水压、泵和电机运转有无异常，如有异常，立即停机检查。3.5 确认主机无异常情况，启动主机自动开机程序，电脑控制中心自检完毕后，机组轻载起动，起动时，查看油压差是否正常。3.6 启动后65、观察各项参数是否正常，运转声音有无异常。3.7 整个系统启动以后要全面巡视一遍。3.8 根据冷凝器出水温度调整冷却塔风机运行数量。4.每天停机操作4.1 先开启主机自动停机程序，关闭主机.4.2 主机停止15分钟后，关闭冷冻水泵、冷却水泵和冷却塔风机并做好相应关机后检查工作。5.开机后的巡视，巡视内容包括5.1油箱油位是否在下视镜可以看见。5.2油温是否正常（螺杆机组未运行时65C左右，运行时不超过75C）。 5.3 油压差是否正常（螺杆机在344Kpa左右，具体更据报警参数而定）。5.4 机组冷冻水温度为7C进12C出，冷却水温度为32C进37C出。5.5 机组蒸发压力是否正常（螺杆机在4466、8517Kpa之间）。5.6 冷凝压力是否正常（螺杆机在8961397Kpa之间）。设备运维部锅炉房设备维修保养制度1.锅炉设备的维修保养是在不停炉的状况下，进行经常性的维护修理。2.结合巡回检查发现的问题在不停炉能维修时维修。3.维修保养的主要内容3.1压力表损坏、表盘不清及时更换。3.2跑、冒、滴、漏的阀门能修理的及时检修或更换。3.3转动机械润滑油路保持畅通，油杯保持一定油位。3.4检查维修上煤机、除渣机、炉排、风机、给水管道阀门给水泵等。3.5检查维修二次仪表和保护装置。3.6清除设备及附属设备上的灰尘。4.对安全附件试验校验的要求。4.1安全阀托运放气或放水试验每周至少一次，自动放气67、或放水试验每三个月至少一次。4.2 压力表正常运行进每周冲洗一次存水弯管，每年至少校验一次，并在刻度盘上划指示工作压力线，校验后铅封。4.3 高低水位报警器，低水位连锁装置，超压、超温报警器，超压连锁装置，每月至少作一次报警连锁试验。5.设备维修保养和安全附件试验校验情况，要详细作好记录，锅炉房管理人员应定期抽查。设备运维部中央空调维护保养制度1.中央空调系统设备的维修保养主要有：冷水机组、空气调节处理设备、冷却水系统、电气控制等部分的维修保养。 2.日常的维护保养即在值班运行时，巡回检查发现故障及时处理，并对设备清洁处理等。 3.冷水机组部分的维护保养 3.1清除机组表面灰尘，金属表面除锈加68、防锈油。 3.2 检查机脚螺栓有无松动，机组有无异常振动及噪声并立即进行处理。 3.3 用氟里昂电子检漏仪检测机组有无氟里昂渗漏，当表明有渗漏时应立即进行修复止漏。 3.4 检查油位油压是否正常，出现油位低应立即补充冷冻机油。 4.风机盘管及新风空调机的维护保养 4.1 检测风机盘管出风口风量及出风口温度是否正常，清理出风口、回风口灰尘。 4.2 清扫新风空调机柜表面灰尘，检查机脚螺栓，联接螺栓有无松动，螺栓、防火阀金属表面有无锈蚀，发现故障立即处理。 5.冷却水、冷冻水系统的维护保养 5.1检查水泵油杯油箱中润滑油是否正常，轴承有无磨损，出现问题及时更换润滑油或轴承。 5.2检查水泵轴封是否69、漏水，运转是否正常，机脚螺栓有无松动，止回阀进出口闸阀有无漏水。5.3检查冷却塔是否正常工作，联接螺栓，机脚螺拴有无松动锈蚀，管道及自动电动阀门运行有无故障。 6.电气控制部分的维护保养 6.1 检查各类温度传感器、压力传感器控制器、温度计、压力表安装有无松动。发现问题立即处理。 6.2 首先切断电源，清扫电控柜内外灰尘，检查电控柜，启动柜内元器件，导线及线头有无松动或异常发热现象，发现问题立即处理。设备运维部客户室内维修操作规程1所有报修必须在接报时填写“派工单”。所有栏目都需填写清晰。2接到报修，部门应立即安排人员在30分钟以内赶到现场。3作业人员应随身携带必要的施工工具、根据报修内容可能70、需用的备件，以及服务项目及收费标准。4作业人员应随时保持统一着装、佩带工号牌，衣服鞋子整洁。5进入用户单元必须先向用户说明来意，征得同意后才能进入工作。6与用户的对话、交流须遵循“物业人员语言行为规范”。7工作时遵循 “工作场所十不准”有关规定。8进入用户单元后应将携带的对讲机音量调小，若听到呼叫必须在客户较少的地方轻声应答。若带手机并听到呼叫，不准借用用户电话回电。9维修工作必须优质、高效，以优良的服务赢得用户的满意。10室内维修工作地点，做好清洁保护，特别是可能产生污迹的项目需将干净的衬布或塑料布铺在桌子或地上，用于存放工具、材料及拆卸的零件；若弄脏地面应及时清洁干净。11工作中手脚要轻，71、尽可能不发出噪声。如有的维修噪音难免，事先须征得用户同意，或调整维修时间。12凡维修需暂停用户单元全部、部分供电、供水，事先须征得用户同意，或调整维修时间。13凡属于用户区域内的有偿服务，则应在维修前告知用户：维修的性质和收费标准（可向用户展示服务项目及收费标准）。14在口头征得用户确认后，作业人员实施该项有偿服务。15 若用户不同意更换损坏的物件，作业人员在作必要的解释后，应给用户做安全上的处理工作。16 作业人员在作业完成后，应及时将派工单上的修理时间、修理人、消耗材料、备注栏等内容填写清楚。如是有偿服务另需在报修工作单上“用户确认”栏内“满意”下空白处注明“有偿服务”字样和收费金额。1772、 作业人员作业完成后，必须请用户在报修工作单上“用户确认”栏内对维修服务满意度选评、对“有偿服务”和收费金额确认并签名。18如遇因备件缺乏或需供应商维修等原因不能即时修复之项目，应报告维修主管协调解决，重大项目必须向设备运维部主管报告。19凡当天无法完成的用户室内报修必须由维修领班向用户说明原因、并告之预计完成的日期与时间，以期得到用户的谅解。20凡涉及影响用户正常办公、当时无法完成的用户室内报修，设备运维部主管须亲自协调采购、原工程施工单位、维保单位或其他专业力量，组织力量抢修，排除故障。21作业人员必须将所有的报修工作单在当天交维修领班集中处理。22凡是派工单上“用户确认”栏内对维修服务满73、意度选评未在“满意”一项“打钩”，维修领班和主管必须向作业人了解情况，加以改进；如用户在“不满意”一项“打钩”，则主管应和客户服务部主管一起对用户进行回访。根据用户合理要求组织人员整改，直至用户满意。设备运维部电梯日常巡检维护规程1.工作内容1.1 保证电梯设备处于良好的工作状态，达到安全可靠，舒适无故障使用，最大程度地满足乘客上下便利、装载货物便利的要求。2.工作要求2.1作业前 检查轿厢内的照明是否良好。 检查基层面板显示是否正常。检查大堂召唤按钮是否正常。2.2作业中巡视检查电梯机房。.1制动装置有无松动，钢丝绳有无磨损起毛，绳头有无松动。.2曳引电机转动时，轴承有无异声，电机运转有无异74、声。.3曳引电机、减速器、轴承座等轴动部位温升是否正常。.4有无异味，如有异味应查找异味来源。检查电梯轿厢与层门。.1轿厢内照明是否良好，楼层显示按钮是否完好。.2开、关门是否有撞击声，铃声是否正常。.3轿厢内有无异味。.4检查电梯运行中的平稳、舒适度及平层精确度。.5检查各层层门是否完好无损、安全可靠。.6检查各楼层召唤按钮是否有效。检查电梯井底。.1井底/井道灯是否完好无损；涨紧轮位置偏差有无超标。.2检查井底急停开关是否安全可靠。.3检查配重、轿厢缓冲距离是否符合规定。.4发现异常现象及时向主管汇报。.5准确清晰地记录电梯日常巡视检查表。2.3作业后 关闭电梯电源。 检查轿门是否合拢。275、.4电梯维护保养电梯机房每周清洁一次，保持机房整洁。每半年清扫井底一次，保持井底清洁。设备运维部强电电气设备日常巡检维护规程1巡检维护人员应有高度的工作责任心，按照规定的时间、要求进行巡检维护，巡检维护时带好必要的工具并做好巡检记录，带电巡检维护应遵照电气安全操作规程，注意人身和设备的安全，发现重大问题立即报告。2变配电室每班巡检不少于二次，各楼层强电井每日巡检一次，巡检维护内容：室内清洁卫生、柜内外清除积尘、电流、电压值范围、按钮、指示灯、接触器、开关状态、声音是否正常、保险丝好坏、电线以及接头色差、温度、柜内气味等情况、紧固螺丝。3大堂照明、广场照明、广告灯以及重要部位照明每天巡检一次，公76、用通道、车库、消防楼梯、卫生间、茶水间等部位每日巡检一次。巡检维护内容：灯的亮、暗、色差、开关、镇流器是否正常；卫生间用电设备是否安全、可靠，其设备应每年检测一次绝缘情况。4所有风机房马达、水泵马达、空调泵马达、回风机马达等设备每周巡检一次。巡检维护内容：电流值、三相电流平衡，定时（开关）时间设置、过流值设置情况；传动柜的仪表、按钮、指示灯情况、接触器、开关状态、声音情况、柜内电线、接头色差、温度、柜内气味等情况；清除柜内积存，紧固螺丝；所有马达每年应检测一次绝缘。5详细记录巡检维护时间、情况处理结果；发现一般问题立即解决，复杂问题应向领班、主管请示。因故没有处理应及时报告，在雨季、汛期以及其77、他重要时节应增加巡检次数，重大庆典、会议活动前对相关设备要巡检一次，缺陷设备应重点巡检、记录。设备运维部弱电系统设备日常巡检规程1巡检维护人员应有高度的工作责任心，按照规定的时间、要求进行巡检维护，巡检维护时带好必要的工具并做好巡检记录，巡检时应注意人身和设备的安全，发现重大问题立即报告。2所有弱电配电间、智能工作点以及其他前期设备每日巡检一次，巡检维护内容：运行状态、环境卫生、箱内外积尘清除、进出线螺丝紧固，前端装置设备运行情况等。3所有烟感、温感、报警按钮、连动装置每季抽测一次，烟感、温感每年清除积尘一次。4所有监控摄像点由监控人员，每班至少巡视一次，每月维护保养一次，红外报警、紧急按钮每78、季巡检、检测一次。5楼宇自动系统的温度、压力、流量等传感器每年二次检测、校验、变配电室电流、电压、功率因素传感器每年检测、检验一次，电磁阀每年检测二次。6所有应用软件应同时备份两套，每年应复审一次备份的有效性，做过数据修改或应用软件有变动的应另作备份。7每年对弱电的各个系统的各种功能做一次全面的测试。8详细记录巡检维护时间、情况、处理结果；发现一般问题立即解决，复杂问题应向领班、主管请示，因故没有处理应及时报告。设备运维部空调系统设备日常巡检维护规程1巡检维护人员应有高度的工作责任心，按照规定的时间、要求进行巡检维护，巡检维护时带好必要的工具并做好巡检记录，巡检时应注意人身和设备的安全，发现重79、大问题立即报告。2运行中的冷水机组应每二小时巡检一次，巡检维护内容：机房清洁卫生。设备、管道清除积尘；机房各种阀门状态、管道、阀门滴、漏情况；冷却机冷冻水、冷却水进回水温度、压力；冷冻机油压、油温、冷冻机轴承温度，电压、电流；机器发热、震动、泄漏情况。管道滤网每年清洗二次、电子除垢器每年检测一次。3运行中的空调水泵每二小时巡检一次，巡检维护内容：泵马达的电流、散热情况联接轴器声响、震动、渗水情况。每月检查一次润滑油，供冷、供热季节结束应对泵的轴承、密封等机械结构全面检查维护一次。4运行中的冷却塔应每二小时巡检一次，巡检维护内容：电机电流、阀门开关状态、补水情况以及灰沙过滤器工作情况。膨胀水箱水80、位、进水浮球、阀门状态。冷却塔风机应每月检查润滑油；供冷结束对风机机械传动全面检查维护一次，全面清洗冷却塔。5运行中的锅炉每二小时巡检一次，巡检维护内容：机房清洁卫生，设备管道清除积尘，锅炉的水位、压力、温度、供油情况，火焰火头、油箱油位，送风机工作情况和各阀门的状态（蒸汽流量、压力、温度、减压阀工作情况，以及汽水交换器的工作情况），进回水温度、压力。每年停炉期对锅炉进行全面保养，清除水垢及杂质，对安全阀及附属设备进行检修。6运行中的楼层新风系统每周巡检一次，巡检维护内容：风机风门开启状态，防火阀开启状态，马达、风叶、轴承声响、皮带松紧、电机电流、频率、滤网状况、凝结水排水情况；进回水温度、压81、力、送回风湿度、压力。每个盘管末端风速、温度、室温等情况每年检测二次（供冷、供暖各一次），滤网每年轮流清洁二次。7运行中的通风、排风设备每天巡检一次，巡检维护内容：风机马达送排风效果，所有运行风机每月检查一次润滑油。机械传动每年检修维护一次。8空调水处理系统设备每月巡检一次，及时更换、检查处理材料。9详细记录巡检维护时间、情况、处理结果；发现一般问题立即处理解决，复杂问题应向领班、主管请示，因故没有处理应及时报告。在炎热和严寒季节要增加巡检次数。设备运维部给排水设备日常巡检维护规程1巡检人员应有高度的工作责任心，按照规定的时间、要求进行巡检维护，巡检维护时带好必要的工具并做好巡检记录，巡检时应82、注意人身和设备的安全，发现重大问题立即报告。2 运行中的各种给水泵应每天巡检一次，巡检内容：泵房的清洁卫生、管道、水泵、水箱外的积尘清除；泵的电流、联接轴器的声音、马达温度、泵的滴漏水情况、泵的出水压力、运行状态等，泵的润滑油应每月检查一次，泵体、密封接口、机械传动部位应每年检查、维护一次。3 各楼层卫生间每日一次，巡检维护内容：上下水是否畅通，是否滴水、漏水、洁具、开水器是否正常，水质情况是否正常。开水器应每季清洗一次。4 上、下水箱水位、浮球工作情况应每天巡检一次，每年组织清洗一次水箱，大厦消防、喷淋给水设施每周巡检一次，每季度组织联动一次。5 各种潜水泵、排水、排污泵每日巡检一次，巡检内83、容：马达的电流、声响、出水情况、运行状态；泵体等机械传动部位应每年检测维护一次。餐厅排水应每天巡检一次，屋面、地下一、二层地沟、地漏、排水应每日巡检一次。6 详细记录巡检维护时间、情况、处理结果；发现一般问题立即处理解决，复杂问题应向经理请示，因故没有处理应及时报告。在汛期、雨季和严寒季节要增加巡检次数，重要部位、缺陷设备应重点巡检增加巡检次数。设备运维部电工日常安全操作规程1作业前：1.1 电工必须持有操作证（高压电工须有高压操作证）才能上岗，上岗前必须穿戴好绝缘鞋、工作服；检查必须的工具和防护用品是否安全可靠。2.2 变配电室操作必须严格执行工作票、操作票制度。停电维修时应在有关部位悬挂标84、志警示牌，以免发生误操作，同时应提前通知受影响的客户。2.3 未经专业主管同意不得带电操作；如必须带电操作，应有监护人方可操作。2.4 任何设备未经检验一律视为有电，待验证后方可用手触及。设备维护检修操作应首先切断设备电源，验证无电后接上接地装置，挂上警示牌方可进行工作。2.5 在高空或上梯工作时，应检查梯子的可靠性，是否放稳，系上安全带方可工作。2.作业中2.1维修操作应保证设备线路与图纸一致，不得私自擅改线路，防止意外事故。如原设备线路与图纸不符，应报告主管。2.2维修操作不应放过任何设备故障可疑点；带电工作应集中注意力，严禁在工作中说笑，防止触电、碰线等事故的发生。2.3有人触电时，应切85、断电源，然后对触电者进行抢救，必要时应进行人工呼吸。电气设备着火时，应切断电源后救火，带电设备、配电间禁用泡沫灭火器，应用干粉二氧化碳灭火器。2.4带电清扫配电箱时，使用漆刷的金属部份须用胶带包裹好，清扫的垃圾防止进入接触器、空气开关。3作业后3.1维修操作后，应清理场地，清点工具、零配件有无遗漏在电气设备内（特别是配电箱），尤其是小的螺丝、螺帽、线段等金属物，防止短路。3.2 恢复设备送电应先取警示牌，对电气设备控制柜应先送控制电源，检查动作正确后方可送主电源。3.3 停电维修设备影响大厦内客户的，送电前应提前通知做好准备，防止意外事故发生。3.4 各种电气设备、开关箱等周围禁止堆放杂物和易燃易爆物品，维修工作后应及时清理现场。