1、房产企业员工职位及项目开发、设计管理制度编 制： 审 核： 批 准： 版 本 号: ESZAQDGF001 编 制： 审 核： 批 准： 版 本 号: 目 录第1章 组织结构设计与责权范本1011 房地产企业组织结构设计10111 大型房地产企业组织结构范例10112 中型房地产企业组织结构范例11113 小型房地产企业组织结构范例1212 房地产企业部门组织结构与责权13121 总经理办公室组织结构与责权13122 投资发展部组织结构与责权14123 项目开发部组织结构与责权15124 项目经理部组织结构与责权16125 设计管理部组织结构与责权17126 造价管理部组织结构与责权181272、 工程技术部组织结构与责权19128 材料设备部组织结构与责权20第2章 房地产企业职位说明书2121 高层管理类职位说明书模板21211 总经理职位说明书21212 运营总监职位说明书22213 营销总监职位说明书232 . 1 . 4 工程总监职位说明书242 . 2 投资拓展类职位说明书模板252 . 2 . 1 投资发展部经理职位说明书252. 2. 2 发展规划主管职位说明书26223 投资拓展主管职位说明书2723 项目开发类职位说明书模板27231 项目开发部经理职位说明书27232 项目投标主管职位说明书28233 项目立项主管职位说明书2924 项目管理类职位说明书模板3023、41 项目经理职位说明书30242 施工员职位说明书31243 技术员职位说明书3225 设计管理类职位说明书模板33251 总设计师职位说明书33252 结构设计师职位说明书3426 造价管理类职位说明书模板35261 造价管理部经理职位说明书35262 合同预算主管职位说明书36263 造价工程师职位说明书3727 工程技术类职位说明书模板37271 工程技术部经理职位说明书37272 土建工程师职位说明书3828 材料设备类职位说明书模板39281 材料设备部经理职位说明书39282 采购主管职位说明书40283 仓库主管职位说明书4129 质量管理类职位说明书模板42291 质量管理部4、经理职位说明书42292 质量体系主管职位说明书43293 质量检验主管职位说明书43210 装饰管理类职位说明书模板442101 装饰管理部经理职位说明书442102 装饰设计主管职位说明书45211 营销管理类职位说明书模板462111 营销策划部经理职位说明书462112 销售管理部经理职位说明书472113 售楼处经理职位说明书482114 调研主管职位说明书482115 策划主管职位说明书492116 公关主管职位说明书502117 客服主管职位说明书51212 物业管理类职位说明书模板522121 物业管理部经理职位说明书522122 服务中心主管职位说明书522123 绿化主管职5、位说明书532124 保洁主管职位说明书542125 安全主管职位说明书55213 财务管理类职位说明书模板552131 财务经理职位说明书552132 财务主管职位说明书562133 融资主管职位说明书572134 审计主管职位说明书58214 行政人事类职位说明书模板592141 总经理办公室主任职位说明书592142 行政管理部经理职位说明书592143 人力资源部经理职位说明书602144 档案室主管职位说明书612145 法务主管职位说明书622146 行政主管职位说明书622147 后勤主管职位说明书632148 车队队长职位说明书642149 招聘主管职位说明书6421410 培6、训主管职位说明书65第3章 项目投资与开发管理6631 项目投资与开发管理制度设计66311 企业项目投资管理制度66312 企业经营计划管理制度7132 项目投资与开发管理操作工具73321 项目阶段投资回收分析表73322 企业年度总体经营计划书74323 投资项目竞争分析调研表75324 项目开发成本费用估算表7533 项目投资与开发管理工作流程77331 企业经营决策管理流程77332 年度经营计划编制流程7834 项目投资与开发管理方案设计79341 年度经营计划方案79342 项目投资分析方案80343 项目拆迁安置方案82第4章 设计管理8641 设计管理制度设计86411 工程7、设计管理制度86412 设计图纸自审制度9142 设计管理操作工具92421 工程项目设计任务单92422 设计任务修改审批表92423 设计投标企业审查表92424 设计跟踪检查记录单93425 设计输出文件审查表9443 设计管理工作流程95431 图纸设计管理工作流程95432 设计变更管理工作流程9644 设计管理方案设计96441 工程设计合同书编制方案96442 工程设计任务书编制方案101第5章 造价管理10451 造价管理制度设计104511 工程预结算管理细则104512 工程计量计价管理办法10852 造价管理操作工具111521 工程预算作业进度表111522 单项工程计8、量一览表112523 分项工程计价内控表112524 单项工程概、预算表11353 造价管理工作流程114531 工程预算编制流程114532 工程竣工结算流程11554 造价管理方案设计116541 工程水电预结算办法116542 竣工结算社会审价方案117543 项目付款审核审批办法118第6章 工程施工管理12161 工程施工管理制度设计121611 项目经理部管理制度121612 项目招投标管理制度125613 工程承包商管理制度129614 工程监理管理制度137615 技术交底管理制度140616 临时水电使用规定143617 工程签证管理制度14462 工程施工管理操作工具1479、621 项目工程施工进度表147622 建设工程招标申请书147623 建设投标报价清单表148624 施工招标合同评审表149625 施工招标合同会签表149626 施工组织设计报审表150627 工程施工方案审批表151628 工程施工进度计划表151629 进度调整计划审批表1516210 建设工程开工申请单1526211 技术交底三签记录表1536212 施工工程量签证单1536213 周工程量统计表1546214 工程管理日记表15463 工程施工管理工作流程154631 工程施工过程管理流程154632 工程进度控制管理流程15564 工程施工管理方案设计157641 施工组织总设10、计方案157642 安全生产协议书模板159643 给排水技术指导方案162644 施工技术管理方案168645 土方回填施工方案172646 工程成品保护方案174第7章 材料设备管理17871 材料设备管理制度设计178711 材料设备采购管理制度178712 重要设备招标采购办法18272 材料设备管理操作工具185721 年度设备采购计划表185722 月度材料采购计划表186723 材料设备考察信息表186724 材料设备采购询价表186725 供应商评价记录187726 合同谈判记录表18873 材料设备管理工作流程189731 采购计划编制工作流程189732 材料设备采购工作流11、程19074 材料设备管理方案设计191741 采购谈判方案191742 材料采购合同195743 供应商管理方案197第8章 营销管理20081 营销管理制度设计200811 营销策划人员工作守则200812 营销活动策划与实施细则201813 房地产企业销售管理制度202814 房地产销售会议管理规定20682 营销管理操作工具208821 营销策划计划书208822 策划内容执行表209823 销售推广计划表209824 媒体推广计划表209825 营销费用预算表210826 项目市场调研表211827 宣传事项报告书212828 销售工作计划表212829 客户促销计划表214821012、 客户到访征询单21583 营销管理工作流程216831 企业营销战略制定流程216832 项目市场调研管理流程21784 营销管理方案设计218841 全程营销策划方案大纲218842 住宅小区营销策划方案221843 商业地产营销策划方案226844 企业公关活动企划方案229845 楼盘销售广告计划方案231846 销售现场包装策划方案236第9章 房地产企业绩效管理23991 房地产企业绩效管理制度设计239911 绩效考核管理制度239912 员工奖惩管理制度24192 房地产企业绩效考核表244921 总工程师绩效考核表244922 投资发展部经理考核表245923 项目开发部经理13、考核表246924 项目经理绩效考核量表247925 营销策划部经理考核表248926 水暖工程师绩效考核表249927 工程项目预算员考核表25093 房地产企业绩效管理流程251931 目标设定工作流程251932 绩效管理工作流程25294 房地产企业绩效管理方案设计253941 项目经理绩效考核办法253942 工程技术人员考核办法256第10章 物业管理258101 物业管理制度设计2581011 保洁工作管理制度2581012 绿化工作管理制度261102 物业管理操作工具2651021 业主信息登记表2651022 服务质量调查表2661023 满意度调查问卷2661024 服务14、意见征询表2691025 设备报修记录表2691026 业主报修记录表2701027 消杀服务检查表2701028 清洁质量总结表2711029 绿化养护周检表27110210 消防巡查记录表272103 物业管理工作流程2731031 物业报修管理流程2731032 机电设备检修流程274104 物业管理方案设计2751041 设备维修养护方案2751042 物业服务管理方案2771043 保洁工作应急方案282第11章 装饰管理284111 装饰管理制度设计2841111 装饰工程质量管理制度2841112 装饰工程安全管理制度286112 装饰管理操作工具2881121 装饰工程项目计价15、表2881122 装饰施工进度计划表2881123 现场质量检查记录表288113 装饰管理工作流程2901131 装饰工程设计管理流程2901132 装饰工程预算管理流程291114 装饰管理方案设计2921141 装饰工程造价控制方案2921142 装饰工程施工管理方案294第12章 财务管理298121 财务管理制度设计2981211 企业存货管理制度2981212 货币资金管理办法3011213 项目融资管理制度3031214 内部财务管理制度307122 财务管理操作工具3121221 营业利润测算表3121222 年度财务费用台账3131223 票据及存款日报表3141224 财务16、审计报告表3141225 审计查账记录表3151226 现金流量分析表3151227 融资项目登记表3151228 项目融资申报表316123 财务管理工作流程3181231 资金管理工作流程3181232 财务审计管理流程319124 财务管理方案设计3201241 财务会计报告管理方案3201242 财务成本核算控制方案321第13章 行政人事管理324131 行政人事管理制度设计3241311 办公用品管理制度3241312 会议管理制度3251313 文书管理制度3271314 印章管理制度3291315 出差管理制度3311316 档案管理制度3331317 车辆管理制度33613217、 行政人事管理操作工具3391321 办公费用明细表3391322 办公用品请购单3391323 办公用品领用表3401324 办公设备登记表3401325 固定资产登记表3411326 图书借阅登记表3411327 印章使用申请单3411328 车辆使用申请表3411329 安全状况检查表34213210 会议申请表342133 行政人事管理工作流程3441331 行政经费控制流程3441332 企业会议管理流程345134 行政人事管理方案设计3461341 办公费用控制办法3461342 车辆使用管理办法347第1章 组织结构设计与责权范本11 房地产企业组织结构设计111 大型房地产企18、业组织结构范例大型房地产企业组织结构图董事会监事会工程总监营销总监财务总监行政总监工程公司物业公司商贸公司装饰公司股东会总经理投资发展部营销策划部销售管理部项目开发部工程技术部造价管理部材料设备部质量管理部财务部审计部行政管理部人力资源部综合办公室项目经理部相关说明编制人数审核人员批准人员编制日期审核日期批准日期112 中型房地产企业组织结构范例中型房地产企业组织结构图工程管理中心营销策划中心企业管理中心营销策划部销售管理部项目开发部设计管理部造价管理部工程管理部技术管理部装饰管理部行政管理部人力资源部物业管理部财务管理部董事会总经理办公室A项目部B项目部C项目部相关说明编制人数审核人员批准人19、员编制日期审核日期批准日期113 小型房地产企业组织结构范例小型房地产企业组织结构图总经理总工程师副总经理项目管理部经营管理部市场营销部工程管理部预算合约部财务管理部综合管理部相关说明编制人数审核人员批准人员编制日期审核日期批准日期12 房地产企业部门组织结构与责权121 总经理办公室组织结构与责权部门部门负责人直属领导部门组织结构图部门编制总经理办公室主任法务主管档案室主管机要秘书秘书法务专员档案管理员秘书长经理级1人主管级3人根据实际而定职责1协助总经理综合、协调各部门工作和处理日常事务2根据总经理及相关高层领导意见，召开企业办公会议和其他有关会议，做好会议记录，撰写会议纪要，并检查督促会20、议决议的贯彻实施3参与企业发展规划的拟订、年度经营计划的编制和企业重大决策事项的讨论4汇总企业年度综合性资料，草拟企业年度总结、工作计划和其他综合性文稿，撰写总经理发言稿和其他以企业名义发言的文稿，并负责审核5负责处理企业行政文书，做好收发登记、传递、催办、归档、立卷及档案管理工作6负责对各部门文书资料、工程资料及图纸、与外单位的往来文件、合同的收集、归档管理工作7负责企业与上级主管部门的联系工作，以及有关法律咨询工作权力1受总经理委托，具有对各部门工作的协调处理权2企业经营决策的参与权3对企业行政文书、材料设备、工程项目等工作过程的跟踪管理权4对工程资料、图纸、合同等文件资料的收集、归档与管21、理权5对本部门员工聘任、提请奖惩、解聘的建议权相关说明编制人数审核人员批准人员编制日期审核日期批准日期122 投资发展部组织结构与责权部门部门负责人直属领导部门组织结构图部门编制投资发展部经理发展规划主管投资拓展主管行业分析主管发展规划专员投资拓展专员数据统计员经理级1人主管级3人根据实际而定职责1根据企业实际情况和行业发展动态，编制企业发展战略规划2负责编制企业年度经营计划与年度投资计划，提请总经理办公会审议3负责企业投资项目的搜寻与调查研究，并对拟投资的项目进行经济分析和论证4负责制订房地产投资计划，并对投资进行监督管理5监测房地产行业的发展动态和宏观政策变化，（不）定期向总经理提交行业市22、场分析报告权力1对投资项目的建议权2对投资计划、投资方案的审核权3房地产行业资讯调查经费的合理使用权4要求相关部门配合的权力5对本部门员工聘用、提请奖惩、解聘的建议权相关说明编制人数审核人员批准人员编制日期审核日期批准日期123 项目开发部组织结构与责权部门部门负责人直属领导部门组织结构图部门编制项目开发部经理经理级1人项目规划主管投标主管拆迁办主任立项主管主管级4人投标专员电气规划工程师市政规划工程师建筑规划员文员报批报建员根据实际而定职责1对所拓展的房地产项目、建筑工程项目进行全面测算和评估，拟订可行的项目开发计划2组织开展项目前期的谈判、项目用地投标、土地款项拨付计划拟订及报批等工作3组23、织开展项目立项所有手续的报批、规划设计等工作4组织拆迁办及相关人员做好征地拆迁手续的办理与拆迁协调等工作5负责开展企业项目联系单位的公关工作6负责项目用地投标、立项报批、规划设计等文件资料的管理工作权力1对阶段性公关活动方案和费用预算的决策权2对投资项目的建议权3对房地产项目有垂直组织管理的权力4要求相关部门配合项目开发工作的权力5对本部门员工聘用、提请奖惩、解聘的建议权相关说明编制人数审核人员批准人员编制日期审核日期批准日期124 项目经理部组织结构与责权部门部门负责人直属领导部门组织结构图部门编制项目经理各专业工程师各专业工程师施工员安全员预算员质检员材料员资料员经理级1人根据实际而定根据24、实际而定职责1参与工程项目投资策划、项目可行性研究工作2审查施工组织设计，监督进度计划的实施情况，控制施工进度，完成工期目标3负责管理施工队伍，并协调好对内、对外的关系4根据企业各项目建设的实际情况，编制并实施完成工程计划5参与工程预结算书编制以及工程施工招投标工作6组织开展分项、单项（位）以及隐蔽工程的完工验收工作7加强工程质量控制，负责工程施工管理到竣工验收的全过程8做好材料、设备、人员的管理工作权力1对工程招投标合同的审核权2项目设计方案、施工计划的建议权3对项目工程的组织、管理、监控权4对工程现场签证的审核权5在项目预算范围内，对工程费用使用的决策权6对本部门员工有任用、提请奖惩的建议25、权相关说明编制人数审核人员批准人员编制日期审核日期批准日期125 设计管理部组织结构与责权部门部门负责人直属领导部门组织结构图部门编制总设计师经理级1人资料管理员图纸审核员结构设计师根据实际而定职责1参与项目的投资分析、建筑策划等项目开发的前期规划工作2对设计单位的设计方案进行确认，组织本部门和相关部门进行讨论、论证、审核和验收3配合造价管理部做好从规划方案到施工图纸的概算、预算及工程成本控制工作4配合造价管理部做好楼宇主要建筑材料的规格、品牌等的选用和确定工作5参与开工前对施工单位的施工图纸技术交底工作，参与图纸会审工作6负责对工地的服务、跟踪工作，负责对设计方案变更事宜的协调、审核与确认726、负责与设计院、设计单位做好交流、协调、配合工作8负责对施工图纸等设计资料、档案的统一管理权力1工程设计单位的初步选择权2对外部设计方案的审核权、修改建议权3对设计变更、工程洽商的参与审批权4建设工程质量的参与验收权5对违反企业管理规定的员工提请处罚的权力相关说明编制人数审核人员批准人员编制日期审核日期批准日期126 造价管理部组织结构与责权部门部门负责人直属领导部门组织结构图部门编制造价管理部经理造价工程师土建预算员安装预算员合同管理员询价员合同预算主管经理级1人主管级2人根据实际而定职责1根据设计图纸组织编制工程项目概算、预算、预算分配、材料设备预算等2根据工程进度和合同完成工程款的结算、支27、付以及工程决算工作3审核或复核工程量、设计变更、现场签证等导致工程投资变化的技术文件4配合工程施工过程中出现的变更、签证及时进行费用核算，从技术经济角度进行比较5严格履行工程合同，严格控制合同内工程投资，严格履行工程款支付的签字程序6负责工程建设的动态投资统计工作，及时提供与投资有关的数据和资料7配合完成工程招标工作，编写招标文件中的有关造价条款和标底的编制说明8配合完成材料设备招标工作，调查、测算材料及设备的暂定价格9配合销售管理部做好楼盘定价工作10负责投资造价的政策、技术文件的收集和发放工作权力1工程预、结算文件的编制权、审核权及工程量的审核权2招标文件、标底、工程合同的审核权、建议权，28、招标、开标工作的参与权3规划设计、施工图设计的建议权4工程进度付款的审核权5对本部门人员的人事异动建议权、考核评价权和奖惩建议权相关说明编制人数审核人员批准人员编制日期审核日期批准日期127 工程技术部组织结构与责权部门部门负责人直属领导部门组织结构图部门编制工程技术部经理土建工程师水暖工程师电气工程师技术资料管理员各专业技术员经理级1人主管级3人根据实际而定职责1负责工程建设项目的施工技术管理、开工准备、对外技术协调等工作2熟悉施工设计图纸，参与施工设计图纸会审和技术交底工作3负责工程变更初审、工程量的确认签证、隐蔽工程的验收以及工程决算的初审工作4参与分项、单项工程的完工验收，组织工程的竣29、工验收5会同监理进行现场签证，审核施工单位编制的报表6协助签订工程施工合同、编制材料供应计划7负责工程技术文件资料的收集、保管和归档管理工作权力1对现场工程建设技术的指导权2对现场工程建设质量的监督权3对工程现场实施方案的协调权、建议权4对工程招投标底洽商谈判的参与权5对工程建设设计变更、工程洽商的审核权与决策权6在权限范围内，可以代表企业对外行使联络权和协调权7对本部门员工聘用、提请奖惩、解聘的建议权相关说明编制人数审核人员批准人员编制日期审核日期批准日期128 材料设备部组织结构与责权部门部门负责人直属领导部门组织结构图部门编制采购主管采购专员仓库管理员仓库主管司机材料设备部经理运输主管经30、理级1人主管级3人根据实际而定职责1编制、执行相关工程项目的材料设备采购计划和管理制度2制订企业工程项目材料设备的用款计划，控制材料设备管理成本3负责组织材料设备采购的招投标工作4负责采购合同的谈判、签署和执行工作5负责材料设备的入库验收、仓库保管、出库和运输工作6开展供应商的审核和供应商档案的管理工作7负责施工材料设备的回收、借用和检查工作8负责各类材料、设备文件资料的建立、整理和保存工作权力1制定、实施和控制材料设备管理制度、计划的权力2对材料设备供应商进行审查、审核的权力3对材料设备使用的浪费行为进行批评的权力4处理不合格材料和设备的决策权5对各类材料设备文件进行审核和保管的权力6材料设31、备经费预算和控制的权力7对本部门员工聘任、解聘、考核、处罚的部分决策权和建议权相关说明编制人数审核人员批准人员编制日期审核日期批准日期第2章 房地产企业职位说明书21 高层管理类职位说明书模板211 总经理职位说明书文件编号：职位名称总经理所属部门直接上级董事会直接下级各总监任职资格1学历、专业知识大学本科以上，具有企业管理、战略管理、市场开发管理、人力资源管理、财务管理和房地产项目管理等相关专业知识，具有高级专业技术职务任职资格2工作经验十年以上房地产行业工作经验，五年以上企业经营管理经验，具有五年以上外资企业或国内知名企业相关工作经验者优先职责概要领导、实施企业的中长期战略规划，组织制订本32、企业的年度经营管理计划，主持本企业的日常经营管理工作，负责组织、培养高效的管理团队和项目团队，确保企业经营管理目标和发展目标的顺利实现岗位职责1组织制定企业中长期发展战略及经营目标，经董事会审批后组织实施，并进行监督2根据企业发展战略，制订企业各阶段经营管理计划，并对计划执行情况予以监督3负责与董事会沟通，保证企业各项经营计划得到顺利实施4授权各总监、项目经理组织实施各项经营计划，确保年度经营图标得到全面落实5负责企业投资管理、工程项目管理、房产营销管理、人力资源管理、财务管理的决策工作6主持召开总经理办公会议，听取各总监、项目经理汇报工作，以便监督、检查企业经营计划的执行情况和财务收支计划的33、执行结果7出席企业重要公关活动，建立、维护与相关部门、媒体机构、重要客户的良好关系8主持企业重大房地产项目的招投标管理工作9负责企业高层管理人员、高级专业技术职务人员的聘任、培训和考核工作相关说明编制人数审核人员批准人员编制日期审核日期批准日期212 运营总监职位说明书文件编号：职位名称运营总监所属部门直接上级总经理直接下级所辖部门经理任职资格1学历、专业知识大学本科以上，具有企业管理、战略管理、市场开发管理、人力资源管理、财务管理、房地产项目管理等相关专业知识，具有中级专业技术职务任职资格2工作经验八年以上大中型房地产企业中高层管理工作经验，具有成功的房地产项目全程开发经验以及资深的项目开发34、管理或成本管理、工程管理实战经验，熟悉房地产行业的政策法规职责概要全面负责企业投资项目的规划、房地产项目的开发与运营工作，对房地产项目能够做出准确的分析、预测和定位岗位职责1参与制订企业年度经营计划和预算方案，拟订各个部门年度工作目标计划和预算方案并组织实施，参与制定企业重大投资、项目开发策略研究和本控制等决策2负责企业拟订投资项目的定位研究、业态分布策划3主持企业各项目的规划设计管理及日常事务的统筹管理4主持办理项目前期的土地移交、拆迁等手续5参与房地产项目用地的前期谈判、投标管理等重大决策工作6指导开展对政府部门的公关工作7对所辖部门人员的工作进行指导、监督、培训、考核与协调相关说明编制人35、数审核人员批准人员编制日期审核日期批准日期213 营销总监职位说明书文件编号：职位名称营销总监所属部门直接上级总经理直接下级所辖部门经理任职资格1学历、专业知识大学本科以上，具有企业管理、市场营销、房地产营销管理、房地产市场策划、广告策划等相关专业知识2工作经验八年以上市场、销售相关工作经验，三年以上市场管理、销售管理类职位工作经验职责概要组织制订年度营销计划、市场开发计划和营销系统员工的培训、考核方案及奖惩措施，开展市场调研、营销策划、公关、房地产销售等各项工作，指导开展各种营销、促销活动岗位职责1根据企业战略发展规划，协助总经理编制企业年度经营计划，从市场发展的角度保证企业经营计划的可实现36、性2组织编制企业市场推广、营销策划、公关活动、房地产销售、客户服务管理等方面的规章制度，并监督、检查各项制度的执行情况3组织开展市场分析，拟订市场策划方案、公关方案、广告策略与推广方案4对广告制作、公关活动、楼盘促销活和房地产销售工作予以指导5建立、拓展与客户、社会各界的关系，建立健全完善的客户关系管理体系6监督、检查客户及售后服务情况，确保客户服务质量不断提高7对所辖部门员工的工作进行指导、监督、培训、考核与协调8完成总经理临时交办的其他工作相关说明编制人数审核人员批准人员编制日期审核日期批准日期2 . 1 . 4 工程总监职位说明书文件编号：职位名称工程总监所属部门直接上级总经理直接下级所37、辖部门经理任职资格1. 学历、专业知识大学本科以上，具有工业与民用建筑、建筑结构、企业管理、项目管理、工程质量管理、工程成本控制及其他相关专业知识，具备高级专业技术职务任职资格2. 工作经验八年以上本行业相关工作经验，具有五年以上国内知名企业相关工作经验者优先职责概要全面负责施工图纸设计管理、施工现场管理、施工组织与协调、施工技术管理、施工质量管理和工程预决算管理等工作岗位职责1组织制定并审核工程项目管理的各项规章制度、各阶段工作计划，并监督、检查制度的执行情况、计划的实施情况，确保各项工作得以顺利进行2负责组织施工图纸设计管理以及外部设计单位的外联工作3组织、管理企业所有在建的工程项目，负责38、审核、签批工程技术文件4负责检查各个工程项目的进度，通过组织和协调确保各项工程如期完成5监督各项工程的施工质量，及时协调解决施工中的重大问题6参与施工招投标管理，签审招投标文件，并对招投标工作予以技术指导7指导分管部门的发展方向，适时对工程系统的运行模式进行调整8负责对所辖部门员工的工作进行指导、监督、培训、考核与协调相关说明编制人数审核人员批准人员编制日期审核日期批准日期2 . 2 投资拓展类职位说明书模板2 . 2 . 1 投资发展部经理职位说明书文件编号：职位名称投资发展部经理所属部门投资发展部直接上级运营总监（总经济师）直接下级本部门主管人员任职资格1. 学历、专业知识大学本科及以上，39、具有企业管理、投资管理、金融、合同管理、房地产项目开发与管理等相关专业知识2. 工作经验五年以上本行业相关工作经验，具有外资企业和国内知名企业两年以上相关职位经历者优先职责概要在运营总监的领导下，根据企业的实际状况进行企业发展方向定位并制定明确的企业发展战略及投资计划岗位职责1根据企业内外部竞争形势，初步确定企业投资方向，编制企业投资发展战略，经运营总监审核后提请总经理办公会审议2根据企业发展战略，进行市场调研，负责编制企业年度经营计划3具体负责制订房地产投资计划，并对投资进行监督管理4定期或不定期组织房地产市场调研活动，并按时提交调研报告5关注房地产市场的发展变化，定期或不定期向运营总监及其40、他领导提交市场分析报告6根据国家相关政策的变化适时调整企业发展战略7负责本部门组织建设及对员工的培训、考核工作相关说明编制人数审核人员批准人员编制日期审核日期批准日期2. 2. 2 发展规划主管职位说明书文件编号：职位名称发展规划主管所属部门投资发展部直接上级投资发展部经理直接下级发展规划专员任职资格1. 学历、专业知识大学本科及以上，具有投资分析与规划、金融证券、法律、房地产项目开发与管理等相关专业知识2. 工作经验两年以上房地产行业从业经验，具有大型房地产企业相关工作经验者优先职责概要根据国家的相关政策及房地产行业信息，定期或不定期编制房地产项目投资的规划文件，以供企业高层决策者参考岗位职41、责1按照投资发展部经理的要求，组织编写企业中长期发展战略规划2定期向企业高层领导提供战略分析研究报告，为对外投资提供有效支持3负责企业新项目的战略性分析，为企业决策提供数据和依据4对国内外同行业的发展状况进行定期分析，并提出应对措施5组织相关人员做好各种规划方案及数据资料的整理与保管工作6参与房地产项目前期策划，并监督项目的进展情况7协助相关部门做好项目立项、报批等工作8完成领导临时交办的其他工作相关说明编制人数审核人员批准人员编制日期审核日期批准日期223 投资拓展主管职位说明书文件编号：职位名称投资拓展主管所属部门投资发展部直接上级投资发展部经理直接下级投资拓展专员任职资格1学历、专业知识42、大学本科及以上，具有投资分析、金融、法律、房地产项目开发等相关专业知识2工作经验两年以上房地产行业从业经验，具有本职位工作经历者优先职责概要在投资发展部经理的领导下，具体负责企业内部项目投资计划的编制、投资风险的分析评估与实施管理工作岗位职责1按照投资发展部经理的要求，组织撰写房地产项目的投资计划2负责协调各部门做好投资计划的实施工作3负责寻求新的投资领域或投资渠道，按时完成企业的投资计划4负责评估投资风险，定期编制投资风险评估报告5负责对外投资、合作项目的洽谈等工作6负责对房地产投资环境进行研究，定期提交研究报告7完成领导临时交办的其他工作相关说明编制人数审核人员批准人员编制日期审核日期批准43、日期23 项目开发类职位说明书模板231 项目开发部经理职位说明书文件编号：职位名称项目开发部经理所属部门项目开发部直接上级运营总监（总经济师）直接下级本部门主管人员任职资格1学历、专业知识大学本科及以上，具有企业管理、项目管理、工程预算、招投标管理、金融、房地产项目开发与管理等相关专业知识，熟悉房地产开发项目报批报建的政策、法规及办事流程，具有良好的沟通和协调能力2工作经验五年以上项目开发相关工作经验职责概要根据企业的投资拓展意向，具体负责房地产项目开发的实施，并对土地投标及立项审批过程进行全程监督岗位职责1根据企业的总体战略，具体负责房地产项目开发的全程管理工作2具体负责编制各项关于房地产44、项目开发的规章制度，经总经理审批后执行3负责组织所有开发项目的前期手续的报批报建工作4负责项目的引进、前期谈判和土地投标工作5负责组织房地产开发项目的规划工作6负责为企业寻找土地资源，进行土地储备和相关的调研工作7主持与企业联系单位的公关工作8根据授权，处理特殊事项或重大突发事件9完成领导临时交办的其他工作相关说明编制人数审核人员批准人员编制日期审核日期批准日期232 项目投标主管职位说明书文件编号：职位名称项目投标主管所属部门项目开发部直接上级项目开发部经理直接下级任职资格1学历、专业知识大学本科及以上，具有项目管理、招投标管理、工程预算、市场调研等相关专业知识，熟悉房地产前期策划、报建及招45、投工作2工作经验两年以上房地产行业从业经验，具有部门主管工作经验者优先职责概要在项目开发部经理的领导下，具体负责土地、工程的投标管理及投标文件的编制与起草等工作岗位职责1负责企业投标文件范本的完善工作2负责投标文件的审核及修改工作3负责企业土地、工程投标组织管理工作4支持企业房地产项目应标，负责设计、整合工程设计方案5协助项目规划、项目立项人员做好房地产项目开发等相关工作6协助相关部门做好房地产项目后期运作管理7完成领导临时交办的其他工作相关说明编制人数审核人员批准人员编制日期审核日期批准日期233 项目立项主管职位说明书文件编号：职位名称项目立项主管所属部门项目开发部直接上级项目开发部经理直46、接下级任职资格1学历、专业知识大学本科及以上，具有项目管理、招投标管理、工程预算、公共关系管理等相关专业知识，熟悉国家有关房地产开发与投资的立项政策，了解国内外房地产运营动态 2工作经验两年以上房地产行业从业经验，具有部门主管工作经验者优先职责概要在项目开发部经理的领导下，全程负责房地产项目的各种立项报批工作，妥善处理与政府各相关部门的关系岗位职责1全面负责房地产开发项目的立项管理工作2负责办理相关政府部门的房地产立项手续3负责向相关部门及人员传达政府部门对新项目立项的特殊要求4负责新开发项目与政府规划部门的协调工作5积极争取政府部门对新项目的优惠政策6协助相关部门和人员做好房地产项目的前期策47、划工作7完成领导临时交办的其他工作相关说明编制人数审核人员批准人员编制日期审核日期批准日期24 项目管理类职位说明书模板241 项目经理职位说明书文件编号：职位名称项目经理所属部门项目部直接上级总经理直接下级任职资格1学历、专业知识大学本科及以上，具有建筑学、工民建、工程管理、给排水、暖通空调、电子电气等相关专业知识，有一级项目经理或一级建造师资格证书2工作经验五年以上房地产行业相关工作经验，至少有三年以上房地产企业项目经理或同等职务或经验职责概要负责企业开发项目施工运作和管理的全面工作，制订并完成具体项目施工计划，组织监督与项目相关的各项工作，协助做好工程验收、竣工结算与决算等工作岗位职责148、制订项目施工进度计划、材料需求计划和资金需求计划，并组织实施2负责工程现场的工作，对工程项目的质量、工期、安全生产、文明施工、场容等进行全面管理3负责工程总包及专业承包单位的考察、资格预审及招标的组织、实施工作，并负责对总包、专业承包及监理单位的日常监督与评审4负责接收项目的规划设计，参与结构及施工图纸设计的审核工作5负责随时跟进施工队的进度状况，发现问题须及时解决6对安全施工、文明施工进行监督检查，及时处理各种质量、安全事故7参与造价管理部、材料设备部的预决算方案审核、材料选用及价格审查，管控项目成本8负责施工方案、工程变更、材料代用、经济签证等的审核工作，严格控制工程造价9负责审核工程进度49、款及保修金等费用10组织各项工程的验收及移交，督促工程备案，移交档案资料相关说明编制人数审核人员批准人员编制日期审核日期批准日期242 施工员职位说明书文件编号：职位名称施工员所属部门项目部直接上级项目经理直接下级任职资格1学历、专业知识大学专科及以上，具有建筑学、工民建、工程管理、电子电气等相关专业知识，持有相应专业的施工员资格证书2工作经验一年以上相关工作经验职责概要组织单位工程的施工，确保工程进度、施工安全、工程质量，检查各项措施、制度和指标的落实情况，高质量、低消耗地完成各个单项任务岗位职责1协助项目经理做好工程开工的准备工作，初步审定图纸、施工方案，提出技术措施和现场施工方案2认真审50、核工程所需材料，并对进场材料的质量要严格把关3对施工现场监督管理，遇到重大质量、安全问题时及时会同有关部门进行解决4负责对图纸变更、增补工程进行现场签证和记录5做好工程施工记录，对承包人已完成的工程进行计量6审核各专业（土建、水电、空调、园林绿化）工程预付款，并呈报造价管理部7负责组织隐蔽工程、单位工程、分项工程的完工验收工作8负责整理各项工程（土建、水电、园林绿化）的竣工资料及交接工作9参加工程协调会与监理例会，提出和了解项目施工过程中出现的问题10负责与外协单位传递信息与资料11负责协调工程项目各分项工程之间和施工队伍之间的工作相关说明编制人数审核人员批准人员编制日期审核日期批准日期24351、 技术员职位说明书文件编号：职位名称技术员所属部门项目部直接上级项目经理直接下级任职资格1学历、专业知识大学专科及以上，具有建筑学、工民建、工程管理、电子电气等相关专业知识，有初级以上技术职称任职资格2工作经验一年以上相关工作经验职责概要负责施工组织设计方案编写、施工技术交底、设计变更报批、技术问题处理等相关工作，保证项目施工技术管理工作的顺利进行岗位职责1认真熟悉施工图纸，提出图纸中存在的问题，搞好图纸会审、“三图一表”及时上墙工作2编制施工图纸预算，编写出材料分析汇总表，按分项工程（基础、主体、装饰、分层）提出材料计划表3做好各分项工程技术交底资料，向各个施工小组进行技术交底4负责本工程的52、定位、放线、测平、沉降和观测记录5负责保管测量用具、仪器，并定期校正测量仪器6收集、整理工程施工中的变更签证资料7做好分项工程量的计算与成本核算工作，按时结算各施工班组的分部、分项、分层、单项完成任务结算书相关说明编制人数审核人员批准人员编制日期审核日期批准日期25 设计管理类职位说明书模板251 总设计师职位说明书文件编号：职位名称总设计师所属部门设计管理部直接上级工程总监直接下级任职资格1学历、专业知识大学本科及以上，具有建筑学、工民建、工程管理、城市规划等相关专业知识，持有注册建筑师资格证书2工作经验五年以上相关工作经验，至少三年以上房地产企业或设计院的设计经验，熟悉房地产开发过程的设计53、控制关键节点职责概要作为设计管理部的负责人，负责指导本部门设计人员的工作，并对设计单位的设计方案及图纸进行审核、把关，确保设计工作及时、顺利完成岗位职责1负责联系市规划委、各市政专业企业、设计院等外部单位，沟通设计事宜2负责领导工程设计的招标、协调工作3负责组织编制工程技术设计任务书和组织开展设计前期的勘察工作4参与初步设计工作，并审查各阶段各专业的设计成果，全面把关设计质量5参与施工设计图纸的会审、施工图技术交底等工作6负责施工图设计变更的初审、上报设计院与设计变更的组织管理等工作7配合做好工程造价、面积预测以及工程竣工验收工作，提供销售所需的各种数据和图纸8担任本专业技术职称评审委员会主任54、，主持技术职称的评审、晋升等工作9负责培养、发现本专业人才，不断提高设计管理部的专业技术水平10负责组织本企业设计图纸、资料、档案的收发、复印、归档等工作相关说明编制人数审核人员批准人员编制日期审核日期批准日期252 结构设计师职位说明书文件编号：职位名称结构设计师所属部门设计管理部直接上级总设计师直接下级任职资格1学历、专业知识大学本科及以上，具有工民建或建筑结构等相关专业知识，持有注册结构工程师资格证书2工作经验三年以上房地产行业或设计院工作经验职责概要协助总设计师优化项目的结构设计，控制设计质量与结构成本，项目结构设计管理及图纸审查，协调设计单位，组织落实结构设计方案岗位职责1组织各专业55、人员收集结构设计资料，拟订结构设计计划2与设计院沟通、协调，做好楼盘结构、室内室外效果等建筑设计和质量把关工作3组织专业技术调研、现场结构勘测工作，并编写专业设计调研报告4负责编写结构设计说明书和图纸目录5负责初步审核结构设计文件和图纸，整体把握结构设计及效果设计6负责参与结构施工的技术交底工作7配合报审工作，参与图纸会审和重大设计变更工作8配合现场施工、质量检验、竣工验收、设计回访及设计技术总结工作相关说明编制人数审核人员批准人员编制日期审核日期批准日期26 造价管理类职位说明书模板261 造价管理部经理职位说明书文件编号：职位名称造价管理部经理所属部门造价管理部直接上级工程总监直接下级部门56、各主管任职资格1学历、专业知识大学本科及以上，具有建筑学、工程项目管理、工程项目预决算、工程成本控制等相关专业知识，持有注册造价工程师资格证书2工作经验五年以上房地产行业相关工作经验职责概要组织编制工程项目的概算、预算、决算、结算和成本控制工作，参与工程合同、材料设备采购合同的拟订、会签工作岗位职责1贯彻国家、地区有关定额、预算、价格、合同管理等方面的规定，制定企业的规章制度，经批准后组织实施并监督执行，以控制工程项目的投资2组织项目决策前土地价值估算、可行性研究投资估算工作，为投资决策提供支持3组织初步设计概算，并对比投资概算情况，参与房地产项目的规划设计工作4根据施工图编制工程预算，并与设57、计概算对比分析，为审查施工图提供支持5参与工程结算工作，并组织工程项目的决算工作6参与建筑施工图纸、施工组织设计的会审工作7审核项目工程量进度报告，核实设计变更事项的费用8根据项目预算以及施工合同约定，核对工程款的支付金额9负责制定预算定额和单价，参与审核材料和设备采购招标，提出专业性的意见10参与销售相关的面积计算、价格制定、与招标相关的标底计算等工作11参与勘查、设计、建筑施工、工程监理和材料设备采购等合同会审、会签工作12负责造价管理部的组织管理、部门经费控制及与其他部门的协调工作相关说明编制人数审核人员批准人员编制日期审核日期批准日期262 合同预算主管职位说明书文件编号：职位名称合同58、预算主管所属部门造价管理部直接上级造价管理部经理直接下级合同管理员任职资格1学历、专业知识大学专科及以上，具有建筑学、项目管理、造价管理、合同管理等相关专业知识2工作经验三年以上房地产行业相关工作经验职责概要负责征地、拆迁、规划设计、建安、市政、监理等工程的预结算与合同的审定，以及材料设备采购预算与合同的审定工作岗位职责1负责审定征地、拆迁、规划设计、建安、市政、监理等工程的预算工作2负责审定征地、拆迁、规划设计、建安、市政、监理等与工程项目有关的合同或协议3负责征地、拆迁、规划及建安工程、市政工程、材料设备采购的价格审定工作4负责建安工程、市政工程、监理企业及材料设备的招投标文件和标底审定工59、作5负责办理工程重大合同变更、索赔工作，及时审查、调整工程价款6建立征地、拆迁、规划设计、建安、市政、装饰等工程项目的预结算审核台账7审定成本控制计划并监督其贯彻实施情况8组织建立合同数据库，便于对工程合同进行统一管理相关说明编制人数审核人员批准人员编制日期审核日期批准日期263 造价工程师职位说明书文件编号：职位名称造价工程师所属部门造价管理部直接上级造价管理部经理直接下级各专业预算员任职资格1学历、专业知识大学本科及以上，具有建筑学、项目管理、工程造价管理、工程成本控制等相关专业知识，持有注册造价工程师资格证书2工作经验三年以上房地产行业相关工作经验职责概要根据项目规划设计和施工图纸，协助60、造价管理部经理按时完成工程造价工作岗位职责1准确计算工程量，并进行合理分项，以调整各项单价，计算工程预算造价2依据施工图及施工方案、合同方案，计算招标项目标底价，参与确定招标条件3了解工程概况，汇总工程材料用量，完成工程项目的材料和工程成本测算工作4依据技术变更或现场情况，核定工程量以及隐蔽工程数据，确定变更、签证费用5确定单项工程造价，计算施工过程中签证调整费用，并调整价差6与施工单位办理竣工结算工作，核对、计算施工图的工程量7汇总、计算、确定项目结算价，出具造价结算文件8在项目的各个阶段，受理其他有关工程造价的咨询工作相关说明编制人数审核人员批准人员编制日期审核日期批准日期27 工程技术类61、职位说明书模板271 工程技术部经理职位说明书文件编号：职位名称工程技术部经理所属部门工程技术部直接上级工程总监（总工程师）直接下级各专业工程师任职资格1学历、专业知识大学本科及以上，建筑学、工民建、建筑工程等相关专业知识2工作经验五年以上建筑工程技术管理相关工作经验职责概要在工程总监的领导下，负责企业房地产项目的工程技术管理及施工过程中技术指导等方面的工作岗位职责1审核工程施工组织设计方案，组织开展设计交底工作2配合项目经理部与设计、施工承包方及监理单位编制项目总体计划及各分项计划3负责项目施工技术指导、监督工作4负责主持解决工程技术上存在的问题5负责监督确认项目工程质量，参与项目的技术验收62、6负责组织相关人员配合房地产项目的招投标工作7负责工程预（结）算的工程量复核审查签证，并拟出复核意见报造价管理部8完成领导临时交办的其他工作相关说明编制人数审核人员批准人员编制日期审核日期批准日期272 土建工程师职位说明书文件编号：职位名称土建工程师所属部门工程技术部直接上级工程技术部经理直接下级任职资格1学历、专业知识大学本科及以上，建筑学、工民建、土木工程等相关专业知识，持有工程师资格证书2工作经验两年以上相关专业从业经验职责概要负责施工现场土建管理，监督土建项目的现场施工进度和施工质量，控制土建项目施工成本，进行施工安全检查，协调现场土建相关单位人员进行项目管理岗位职责1协助工程项目经63、理、工程技术部经理做好本专业工程项目的前期运作2参与土建工程招投标工作，配合项目经理部、造价管理部编制标底和投标书3参与土建工程投标资料、文件的审查和评标工作，提出合理化建议4负责对投标单位进行土建方面的现场答疑5协助工程技术部经理进行本专业的工程技术管理工作，并配合其他工程师的工作6参与图纸会审、设计交底工作，负责交底记录整理、签认和发放7督促和协助监理控制工程进度、质量，协助编制本专业施工进度计划8参与编制本专业主要设备、材料计划，并对已完成的本专业工程进度进行审定9协调施工单位与监理单位处理现场有关专业问题10现场巡视，落实、监督整改方案的执行情况11负责土建工程的竣工验收相关说明编制人64、数审核人员批准人员编制日期审核日期批准日期28 材料设备类职位说明书模板281 材料设备部经理职位说明书文件编号：职位名称材料设备部经理所属部门材料设备部直接上级工程总监直接下级部门所有主管任职资格1学历、专业知识大学本科及以上，具有建筑学、建筑材料或工程造价等相关专业知识2工作经验五年以上房地产企业或相关行业的材料采购工作经验，熟悉房地产企业材料采购和配置工作职责概要负责材料设备计划调拨管理、采购交货管理、仓库管理及运输管理等工作岗位职责1组织编制年度、季度、月度材料设备采购计划，经主管副总批准后执行2负责制订企业材料、设备的年、季、月度用款计划，控制材料设备管理成本3组织编制材料、设备供应65、管理的各项制度，报总经理审批后组织执行4按照企业账目规定，设立仓库材料、设备账、卡，填报年、季、月度库存报表5审核重要材料、设备的价格，并报主管副总审批6定期或不定期对施工单位开展材料设备使用、管理、保管等方面的检查7负责重要材料设备采购的招投标工作，签署重要合同8组织建立材料设备台账，包括交料台账和供料台账等9组织开展材料、设备的采购、验收、入库、调拨和运输工作10会同人力资源部开展部门员工的考核和培训工作，提高员工素质和工作效率相关说明编制人数审核人员批准人员编制日期审核日期批准日期282 采购主管职位说明书文件编号：职位名称采购主管所属部门材料设备部直接上级材料设备部经理直接下级采购专员66、任职资格1学历、专业知识大学专科及以上，具有建筑材料、采购管理等相关专业知识2工作经验两年以上房地产企业或相关行业材料采购工作经验职责概要全面负责材料设备采购的各项事宜，包括采购需求、供应商管理、采购合同谈判、签署及合同执行等工作岗位职责1协助经理制订材料设备采购计划2组织开展供应商调查，建立、管理供应商档案3负责重大采购项目的招投标工作，包括文件管理和事项管理等4负责采购合同的执行和交货工作以及采购合同价格谈判和合同签署工作5会同质量管理部开展采购材料、设备的质量检验工作6负责大型、特种设备的选型，参与大型、特种设备的定型审核7配合仓库主管开展采购材料、设备的入库工作相关说明编制人数审核人员67、批准人员编制日期审核日期批准日期283 仓库主管职位说明书文件编号：职位名称仓库主管所属部门材料设备部直接上级材料设备部经理直接下级仓库管理员任职资格1学历、专业知识大学专科及以上，具有建筑材料、工程材料在库管理等相关专业知识2工作经验两年以上建筑材料仓库管理工作经验职责概要全面负责材料设备入库保存、保管等各项事宜，包括材料设备入库管理、在库管理和出库管理等工作岗位职责1拟订仓库管理制度并报部门经理审批后执行2负责建立仓库信息化管理系统3指导材料设备的领用管理工作4负责组织库存材料设备的保管工作，防止发生丢失、损坏等5负责定期或不定期做好仓库物资盘点工作6参与重要材料设备的入库检验工作7指导仓68、库管理员有效开展工作相关说明编制人数审核人员批准人员编制日期审核日期批准日期29 质量管理类职位说明书模板291 质量管理部经理职位说明书文件编号：职位名称质量管理部经理所属部门质量管理部直接上级直接下级部门所属人员任职资格1学历、专业知识大学本科以上，具有质量管理、工程监理、工程管理、房地产开发与管理等相关专业知识2工作经验五年以上相关工作经验，具有两年以上房地产行业质量管理、工程监理经验者优先职责概要全面负责企业工程材料检验及施工工程质量验收等管理工作，同时负责组织企业内部质量管理体系认证及相关评审工作岗位职责1组织制定工程质量管理制度，报企业领导审批后执行并监督落实2组织编写工程使用的材69、料、设备的试验、检验程序并监督落实3负责监督施工单位的工程质量和工程进度4定期组织召开质量检查会议，指出工程质量中存在的问题，并制定改进措施5组织妥善处理施工过程中出现的质量事故或质量隐患6监督监理单位执行工程质量监督权7组织对工程使用的原材料进行检查或抽检8审核企业采购的各种原材料和设备的合格证书9组织编写企业质量管理体系文件10全面实施质量体系的认证工作11完成领导临时交办的其他工作相关说明编制人数审核人员批准人员编制日期审核日期批准日期292 质量体系主管职位说明书文件编号：职位名称质量体系主管所属部门质量管理部直接上级质量管理部经理直接下级质量管理体系专员任职资格1学历、专业知识大学本70、科及以上，持有内审员资格证书，具有质量管理、工程监理、ISO 9000认证、ISO 14000认证等相关专业知识2工作经验三年以上相关工作经验，具有一年以上房地产行业ISO 9000认证或ISO 14000认证管理工作经验者优先职责概要负责组织编制企业质量管理体系文件，并协助部门经理做好质量管理体系的构建与运行维护及ISO 9000、ISO 14000的认证审核工作岗位职责1协助经理建立健全企业质量管理体系2组织相关部门确定企业质量目标和质量方针3组织制定和优化质量管理文件、质量控制流程及规范4对质量体系的实施过程进行监督并及时持续改进5主持内部质量评审工作，并按时出具审核报告6负责联系外部审71、核机构，确保ISO 9000认证、ISO 14000认证及年审顺利通过7完成领导临时交办的其他工作相关说明编制人数审核人员批准人员编制日期审核日期批准日期293 质量检验主管职位说明书文件编号：职位名称质量检验主管所属部门质量管理部直接上级质量管理部经理直接下级任职资格1学历、专业知识大学专科及以上，具有质量管理、工程监理、ISO 9000认证、ISO 14000认证、材料管理等相关专业知识2工作经验两年以上相关工作经验，具有房地产行业ISO 9000认证或ISO 14000认证管理工作经验者优先职责概要具体负责对材料设备部门采购的施工工程所需各种材料的检验，并配合有关部门实施房地产项目竣工验72、收等工作岗位职责1协助质量管理部经理建立材料与工程质量检验等相关规章制度2全面负责对工程材料的检验工作，并出具检验报告3根据工程项目质量标准对项目施工进行监控，及时、准确地解决施工中的各种问题4负责配合相关部门对施工工程中的各项隐蔽工程进行验收5负责审核材料设备部门采购的材料和设备的合格证书6定期或不定期对施工质量过程进行检查和最终质量验收，确保工程质量符合标准7完成领导临时交办的其他工作相关说明编制人数审核人员批准人员编制日期审核日期批准日期210 装饰管理类职位说明书模板2101 装饰管理部经理职位说明书文件编号：职位名称装饰管理部经理所属部门装饰管理部直接上级直接下级任职资格1学历、专业73、知识大学本科及以上，建筑工程、室内设计等相关专业知识，有装饰项目经理证书者优先2工作经验五年以上房地产企业装饰相关工作经验职责概要根据企业发展战略，按照主管领导的统一部署，制订装修计划，组织装饰施工的具体工作岗位职责1负责装饰管理部的各项工作，草拟各项装饰管理部规章制度，经主管领导批准后执行2负责按时制订出各阶段的装饰施工进度计划及材料需求计划等，并报主管领导审核3负责组织装饰设计工作，确保按时完成装饰设计任务4加强装饰施工管理，确保按照图纸和国家的规定标准施工5负责及时组织编制各分项装饰工程的施工预算，并报主管领导审核6负责定期组织工程质量安全的检查活动，及时总结上报7负责协调与工程技术等部74、门的关系，提升装饰工程的质量和速度8负责对本部门员工的考核及培训等工作相关说明编制人数审核人员批准人员编制日期审核日期批准日期2102 装饰设计主管职位说明书文件编号：职位名称装饰设计主管所属部门装饰管理部直接上级装饰管理部经理直接下级任职资格1学历、专业知识大学本科及以上，环境艺术设计、室内设计等相关专业知识2工作经验三年以上大中型建筑装饰设计企业设计协调管理经验职责概要完成企业下达的各项设计任务，领导装饰设计师及时了解客户需求，力求准确无误地设计出使客户满意的装饰方案和设计图岗位职责1制定装饰设计工作流程、工作标准及其相关工作制度，报相关领导审批后监督执行2组织相关人员收集设计方面的前沿信75、息，为装饰项目提供有创意设计的意见或方案3根据企业总体规划，组织装饰设计师进行设计方案的编制及各类图纸的设计工作4对已设计完成的装饰方案和设计图纸进行审核5监督装饰施工人员按照设计图纸施工，协调解决施工过程中发生的各种问题6做好装饰设计方案及图纸的收集、交存工作相关说明编制人数审核人员批准人员编制日期审核日期批准日期211 营销管理类职位说明书模板2111 营销策划部经理职位说明书文件编号：职位名称营销策划部经理所属部门营销策划部直接上级营销总监直接下级任职资格1学历、专业知识大学本科及以上，市场营销专业、经济管理专业、房地产管理专业及其他相关专业，具备市场营销管理、经济学、房地产开发和广告策76、划学等相关专业知识2工作经验三年以上相关工作经验，有丰富的项目拓展、推广、策划以及销售、客户服务经验职责概要在营销总监的领导下，全面负责本部门的日常管理工作，包括房地产项目策划、销售策略制定、公关事务策划管理和广告宣传等岗位职责1根据企业制度要求，制定本部门各项管理制度并贯彻实施2负责组织制订企业全年营销策划工作计划，并分解落实完成3负责组织新项目所在区域的竞争对手及消费者调查，为制定营销推广方案提供依据4负责主持项目的销售策划、平面制作、宣传推广、媒体选用等工作，并做出决策5负责审定各项目售楼处外部形象与内部装饰装修方案6负责企业整体形象策划和品牌建设，审定各项宣传推广企业形象的公关活动方案77、7负责主持策划与实施各类企业形象、楼盘项目的推广、促销活动8负责编制各类宣传推广费用的计划，监控预算执行情况并及时呈报9与政府部门、媒体等保持良好关系，开展公关宣传活动，树立企业良好的社会形象10负责对下属人员进行业务指导、培训与考核工作11完成领导临时交办的其他工作相关说明编制人数审核人员批准人员编制日期审核日期批准日期2112 销售管理部经理职位说明书文件编号：职位名称销售管理部经理所属部门销售管理部直接上级营销总监直接下级任职资格1学历、专业知识大学本科及以上，市场营销或管理类相关专业知识2工作经验三年以上房地产销售工作经验，一年以上房地产销售管理工作经验职责概要在营销总监的领导下，负责78、企业各楼盘项目的销售工作规划、各项目的销售工作组织实施和客户服务管理等岗位职责1根据企业发展规划，安排楼盘销售工作，制订年度及各项目的销售计划2根据各项目的销售计划，组建售楼中心，具体实施项目销售工作3根据企业的相关规定及销售工作需要，制定销售管理制度，报批后贯彻实施4全面负责组织企业各项目的销售、招商工作，分解销售计划并检查执行情况5定期检查各项目销售报表，一旦发现问题及时更正解决6做好项目的销售控制，及时召开销售会议，保证获得最及时的回款和最大的营业额7负责与房管、工商等部门建立良好的关系，保证销售工作正常进行8负责客户服务管理，及时处理投诉、退房等问题，保证企业利益9了解项目所在地的社会79、文化与消费人群的喜好，建立市场研发及客户档案10组织安排销售动态分析，分析项目的市场、广告、客户等信息，为决策提供依据11关注、跟踪企业开发的各个项目，总结项目销售经验，为新项目营销策划提供建议12负责本部门各级销售人员的培训、考核及员工队伍建设等工作13负责本部门日常行政事务、行政费用控制等工作14完成领导临时交办的其他工作相关说明编制人数审核人员批准人员编制日期审核日期批准日期2113 售楼处经理职位说明书文件编号：职位名称售楼处经理所属部门销售管理部直接上级销售管理部经理直接下级任职资格1学历、专业知识大学专科及以上，房地产管理或市场营销、管理类相关专业知识2工作经验两年以上房地产销售经80、验，一年以上楼盘销售管理工作经验职责概要按照企业销售策略，全面负责所辖楼盘的销售、招商工作及所辖售楼处的日常管理工作岗位职责1根据企业要求，制定售楼处的各项管理制度，报批通过后贯彻执行2制定售楼处员工工作规范，严格执行售楼接待程序，检查监督下属的行为规范3负责制订管辖项目的销售计划，报批通过后执行，及时完成销售目标4依照销售策略组织进行所辖项目的销售工作，严格执行企业制定的物业售价5代理企业法人签订售房合同，并审核其他售楼员签订合同的有效性6接待大客户及重要客户，协助或参与所辖项目的销售谈判工作7对来访客户、成交客户的信息进行建档管理，并及时上报，接受并处理客户投诉8定期盘点销售额、回款额、销81、售面积、套数等，监督落实回款，定期报送上级领导9定期总结销售过程中出现的问题、客户的反馈信息等，为企业决策提供依据10对售楼处员工进行日常管理、考核、岗位技能培训，在自身权限内进行奖惩11负责售楼处销售资料、销售工具管理及售楼处日常管理相关说明编制人数审核人员批准人员编制日期审核日期批准日期2114 调研主管职位说明书文件编号：职位名称调研主管所属部门营销策划部直接上级营销策划部经理直接下级调研专员任职资格1学历、专业知识大学本科及以上，市场营销、房地产、管理、统计学等相关专业知识2工作经验两年以上房地产行业工作经验，从事过市场分析及市场调研工作者优先职责概要在营销策划部经理的领导下，具体负责82、组织项目销售市场调查、收集项目销售相关信息、提供市场分析报告等工作岗位职责1依据项目整体营销规划，制订项目销售市场调研计划，提交计划书2组织实施市场调研，进行需求分析，并组织编写调研报告3根据项目的定位及其基本情况，有针对性地组织项目市场调研，拟写市场分析报告，为项目营销策划提供支持4收集与企业战略确定的开发产品有关的市场资料，定期整理分析，提交分析报告5收集对销售有影响的行业管理、金融等方面信息，为正确做出项目决策提供支持6调查掌握营销总体计划、营销策划方案的执行情况，及时提出修正意见7对主要行业媒体、项目所在地的主要媒体进行调研，为确定广告推广策略提供决策支持8完成领导临时交办的其他工作相83、关说明编制人数审核人员批准人员编制日期审核日期批准日期2115 策划主管职位说明书文件编号：职位名称策划主管所属部门营销策划部直接上级营销策划部经理直接下级策划专员、文案任职资格1学历、专业知识大学本科及以上，市场营销、房地产或广告、中文等相关专业知识2工作经验两年以上房地产项目策划、销售推广经验，熟悉房地产项目市场调研、项目营销策划、组织推广、协助销售等全程策划经验职责概要在营销策划部经理的领导下，主要负责企业整体形象策划、地产项目营销策划、企业宣传推广策划等工作岗位职责1负责制订企业内各类策划工作计划，并组织落实完成2负责组织进行企业整体形象策划、视觉识别系统策划设计，并提交策划方案3负责84、企业形象宣传策划，组织撰写宣传推广文案、广告创意设计等4依据各项目的市场定位，参与编制项目营销总体计划、销售全案策划，并指导实施5协助营销策划部经理确定项目核心识别系统、销售策略等并提出建议6负责各项目开盘前营销活动策划，以及样板间、展台、售楼处布置方案策划与实施等7对各项目营销策划方案的实施效果进行跟踪研究，以便及时修正方案，改进工作相关说明编制人数审核人员批准人员编制日期审核日期批准日期2116 公关主管职位说明书文件编号：职位名称公关主管所属部门营销策划部直接上级营销策划部经理直接下级公关专员任职资格1学历、专业知识大学本科及以上，商务文秘、新闻、公共关系、管理等专业，具备一定的法律知识85、2工作经验两年以上大型房地产企业公共关系或行政部门公共关系管理工作经验职责概要在营销策划部经理的领导下，负责企业公关事务、广告宣传工作具体实施等，完成企业形象宣传、房地产项目营销宣传等项工作岗位职责1负责制定企业公关、广告宣传工作规划及公关宣传工作年度计划等，报批后组织实施2负责企业对外交流工作中的具体事务，如策划公关活动、对外接待工作等3负责制订企业对外宣传计划，与各种媒体或广告企业接触，具体实施宣传计划4与策划主管协作完成宣传推广策划、广告创意设计等工作5负责审核企业各类宣传文稿、广告片、宣传资料等，定期监测广告宣传效果6制定对外宣传、发展公共关系的经费预算和使用计划，并检查监督7负责组织86、实施企业各类公关、宣传活动，并对活动效果进行评估，撰写评估报告8参与企业领导的对外接待、政府公关等部分公关活动9负责主持企业的内部宣传工作，包括编写简报、内刊编辑管理、网站宣传栏信息更新相关说明编制人数审核人员批准人员编制日期审核日期批准日期2117 客服主管职位说明书文件编号：职位名称客服主管所属部门销售管理部直接上级销售管理部经理直接下级任职资格1学历、专业知识大学专科及以上，企业管理、市场营销、物业管理、市场营销等相关专业知识2工作经验三年以上销售或客户服务经验，一年以上本岗位工作经验职责概要在销售管理部经理的领导下，主要负责接待、处理客户投诉，办理客户签约、按揭贷款、退房等手续及其他售87、后服务工作岗位职责1依据企业的销售管理制度，制定企业客户服务管理制度、工作规范，报批后贯彻实施2负责组织接待客户的来电、来访的投诉、问题反馈等，按权限答复问询3协同销售管理部经理及各售楼处及时处理客户投诉、退房等事宜4与其他相关部门协调、配合，尽快解决客户提出的维修等问题5负责组织办理购房签约、按揭贷款、退房等手续6负责保管销售合同、客户资料等，定期上报企业相关管理部门7建立客户投诉档案，定期总结出现的问题，及时反馈领导并提出改进建议8对客户服务专员进行业务指导、考核等工作9负责客户服务组的各项日常行政事务管理及费用控制相关说明编制人数审核人员批准人员编制日期审核日期批准日期212 物业管理类88、职位说明书模板2121 物业管理部经理职位说明书文件编号：职位名称物业管理部经理所属部门物业管理部直接上级直接下级任职资格1学历、专业知识大学专科及以上，房地产、物业管理等相关专业知识2工作经验五年以上房地产物业管理或物业公司相关岗位工作经验职责概要制定物业管理部各项工作的操作程序、工作标准，并负责检查、协调、督导部门员工的日常工作岗位职责1根据企业总体战略规划，拟订年度物业管理工作计划，并报主管领导审批2全面负责所属项目的物业管理工作，确保物业服务达到企业的标准3负责拟订各项物业管理规章制度，并确保顺利实施4组织制订具体的物业管理计划，并协调实施5负责企业所属物业设施及物业系统的综合管理，确89、保物业管理秩序井然6定期或不定期地开展物业管理内部自检工作，发现问题及时纠正7热情接待业主，及时处理业主对服务的投诉，并定期做好对业主的回访工作8负责做好与企业内部各部门的协调工作，合理调配人力和物力资源9负责定期对本部门员工进行培训和考核工作，提高员工的业务水平和服务质量相关说明编制人数审核人员批准人员编制日期审核日期批准日期2122 服务中心主管职位说明书文件编号：职位名称服务中心主管所属部门物业管理部直接上级物业管理部经理直接下级任职资格1学历、专业知识大学专科及以上，物业管理、客户服务管理、公关等相关专业知识2工作经验两年以上客户服务或物业公司客户服务工作经验职责概要在物业管理部经理的90、直接领导下，负责客户服务中心的日常管理事务工作岗位职责1制定客户服务中心各项规章制度，编制各级管理员工值班表2全面负责客户服务中心的日常工作，并进行服务质量控制3接受及处理业主投诉，并记录4准时安排接待专员向业主派发各种费用的交费通知单5定期或不定期对业主的投诉进行回访，收集各类建设性意见6负责定期对服务质量进行统计、分析，并提出整改方案7负责对客户服务中心突发事件的管理工作相关说明编制人数审核人员批准人员编制日期审核日期批准日期2123 绿化主管职位说明书文件编号：职位名称绿化主管所属部门物业管理部直接上级物业管理部经理直接下级任职资格1学历、专业知识大学专科及以上，具有园林绿化、物业管理等91、相关专业知识2工作经验一年以上相关工作经验职责概要在物业管理部经理的领导下，做好辖区内环境绿化及服务人员的管理工作岗位职责1按照上级领导的指示精神及相关的物业管理制度，组织各项环境绿化服务工作2负责编制年度绿化工作计划，并提交物业管理部经理审核3负责每天主持班前会，根据总体任务指标分配工作4妥善处理自己职责范围内的各类纠纷和问题，对于超越职权范围的问题应及时汇报5全面负责辖区内的绿化工作，确保绿化指标按时完成6检查所属人员的考勤、仪容仪表，处罚违纪人员，做到奖罚分明7完成领导临时交办的工作相关说明编制人数审核人员批准人员编制日期审核日期批准日期2124 保洁主管职位说明书文件编号：职位名称保洁92、主管所属部门物业管理部直接上级物业管理部经理直接下级任职资格1学历、专业知识大学专科及以上，具有物业管理、保洁等相关专业知识2工作经验一年以上相关工作经验职责概要在物业管理部经理的领导下，做好辖区内卫生保洁及服务人员的管理工作岗位职责1按照上级领导的指示精神及相关的物业管理制度，组织各项卫生保洁服务工作2负责每天主持班前会，根据总体任务指标分配员工工作3执行企业指示，积极配合各部门工作，做好交楼、入住及参观前的保洁工作4负责组织垃圾清运工作，保持辖区卫生质量5每日巡查辖区内各个区域，检查清扫保洁任务，力争保质、保量完成6检查所属人员的考勤、仪容仪表，处罚违纪人员，做到奖罚分明7完成上级领导临时93、交办的工作相关说明编制人数审核人员批准人员编制日期审核日期批准日期2125 安全主管职位说明书文件编号：职位名称安全主管所属部门物业管理部直接上级物业管理部经理直接下级任职资格1学历、专业知识高中或中专及以上，具备消防安全、治安管理等相关专业知识2工作经验有物业公司工作经验或部队复员退伍军人优先职责概要在物业管理部经理的领导下，对整个辖区内的安全负有组织领导责任岗位职责1根据物业管理部的有关管理细则制订保安部门的工作计划和目标2全面负责辖区内安全、消防管理工作，保证业主人身和财产安全3定期或不定期检查安全、消防设施设备，确保其能够正常使用4配合公安机关进行治安管理和案件侦破等工作5负责保安队伍94、的建设、培训等工作，提升物业服务水平6负责检查所属保安人员的考勤、仪容仪表，督促下属工作7负责对突发事件的现场管理，维持现场秩序相关说明编制人数审核人员批准人员编制日期审核日期批准日期213 财务管理类职位说明书模板2131 财务经理职位说明书文件编号：职位名称财务经理所属部门财务管理部直接上级财务总监直接下级部门各主管任职资格1学历、专业知识大学本科及以上，财务管理、财会等相关专业，具有全面的财务管理、企业管理等专业知识，持有会计师资格证书2工作经验五年以上财务管理工作经验，熟练掌握办公软件和财务软件职责概要在财务总监的领导下，全面负责本企业资金管理、财务预算、财务核算等财务管理工作岗位职责95、1负责编制融资、审计及财务管理等相关规章制度，报主管领导审批后执行2组织编制企业各项财务计划，并对其实施情况进行监督3组织所属人员定期进行各项财务核算工作，按时向高层领导提交相关财务数据4根据领导指示，拓展融资渠道，做好企业融资管理的各项工作5组织相关人员做好年度财务审计及各工程项目的审计工作，并按时提交审计报告6统一组织企业的报税工作，并对项目的报税工作进行管理和监督7监督各项财务收支工作，对违反财务纪律的事件要进行及时处理8参与房地产项目的投资决策，为项目开发提供决策参考9定期或不定期对财务管理各项规章制度的执行情况进行检查10做好对部门所属人员的培训、考核等工作相关说明编制人数审核人员批96、准人员编制日期审核日期批准日期2132 财务主管职位说明书文件编号：职位名称财务主管所属部门财务管理部直接上级财务经理直接下级任职资格1学历、专业知识大学本科及以上，财务管理、金融等相关专业知识，持有中级会计任职资格证书2工作经验三年以上财务类工作经历，一年以上中型以上房地产企业财务管理工作经验职责概要在财务经理的领导下，具体负责房地产项目结算、财务核算、税收筹划等财务管理工作岗位职责1组织企业的财务预、决算编制工作，并对预算执行情况进行监督2负责企业各项资金支出、工程结算和费用报销的财务审核工作3参与经济合同会审工作以及合同执行管理工作4负责企业的会计核算和财务管理工作5对企业经营情况进行经97、济效果分析，为领导决策提供依据6根据领导要求，按时编制各类财务报表，及时反馈企业经营状况7负责协调税务等相关外部单位的业务关系8完成领导临时交办的其他工作相关说明编制人数审核人员批准人员编制日期审核日期批准日期2133 融资主管职位说明书文件编号：职位名称融资主管所属部门财务管理部直接上级财务管理部经理直接下级任职资格1学历、专业知识大学本科及以上，金融类、经济类或财务专业，精通会计制度、项目融资、财税规划、成本控制等相关专业知识2工作经验三年财务管理及资金运作实战经验，至少一年以上房地产资金管理工作经验职责概要负责企业融资渠道的建设及房地产开发项目的贷款等相关事宜岗位职责1协助财务经理拟订房98、地产项目融资计划2负责企业房地产项目融资渠道的拓展工作，按时完成融资计划3负责对各项目的贷款资料（可行性研究报告、财务报表等）进行审核4收集、整理国家有关房地产金融政策和房地产信息5根据领导要求，办理房地产项目融资授信工作6根据领导要求，定期或不定期编制融资工作总结报告7完成领导临时交办的其他工作相关说明编制人数审核人员批准人员编制日期审核日期批准日期2134 审计主管职位说明书文件编号：职位名称审计主管所属部门财务管理部直接上级财务经理直接下级审计专员任职资格1学历、专业知识大学本科及以上，财务、会计、审计、管理等相关专业知识，具有审计师资格证书2工作经验三年以上内部审计工作经验，两年以上主99、管工作经验，了解国内房地产业务，熟悉房地产企业财务管理及企业内部审计程序职责概要负责企业内部财务审计及房地产开发项目的工程审计等工作岗位职责1负责协助财务管理部经理制定企业审计长期规划和年度审计计划2负责部署审计任务，全面负责工程量清单及预算、竣工结算的审计工作3负责监督和评价招标活动4负责对工程施工、项目管理、材料采购、招投标、造价审核等工作进行全面监控5根据领导的指示或工作计划，组织编制审计报告6定期或不定期向财务管理部经理汇报审计工作情况7协助领导处理各类突发事件相关说明编制人数审核人员批准人员编制日期审核日期批准日期214 行政人事类职位说明书模板2141 总经理办公室主任职位说明书文100、件编号：职位名称总经理办公室主任所属部门总经理办公室直接上级总经理直接下级任职资格1学历、专业知识大学本科及以上，具有企业管理、人力资源管理、公共关系等相关专业知识2工作经验五年以上行政、人力资源部门经理以上职位工作经验，三年房地产行业工作经验职责概要负责总经理办公室的行政工作，协调各部门工作，处理日常事务岗位职责1参与企业发展规划的拟订、年度经营计划的编制和企业重大决策事项的讨论2根据领导意见，召集主持企业办公会议和其他有关会议，并检查决议的贯彻实施情况3汇总企业年度综合性资料，草拟、审核企业年度总结、工作计划和其他综合性文稿4负责企业行政文书、档案的管理工作5协调、安排总经理工作日程，并根101、据工作日程，做好有关人员的预约、接待等事务6负责企业与上级主管部门的联系工作及企业有关法律咨询和联系工作7完成总经理临时交办的其他工作相关说明编制人数审核人员批准人员编制日期审核日期批准日期2142 行政管理部经理职位说明书文件编号：职位名称行政管理部经理所属部门行政管理部直接上级行政总监直接下级任职资格1学历、专业知识大学本科及以上，工商管理、人力资源管理、行政管理、文秘等相关专业知识2工作经验五年以上行政管理相关工作经验，至少三年以上行政主管任职经验职责概要依据企业的发展战略目标，组织编制所属部门的工作计划和目标，领导、协调相关部门的工作，保证企业各项经营业务得到有序开展岗位职责1负责企业102、各项规章制度的拟订、执行与监控2全面负责企业行政、后勤的管理工作，按时拟订各项工作计划3负责对企业各项行政办公费用进行管理与控制4负责企业文化的建设与宣导5组织本部门人员做好企业的后勤保障工作，持续加强各岗位人员的服务意识6负责企业重要会议、重大活动的筹备组织工作，接待重要来访客人7负责与外界有关部门和机构保持良好的公共关系8完成领导临时交办的其他工作相关说明编制人数审核人员批准人员编制日期审核日期批准日期2143 人力资源部经理职位说明书文件编号：职位名称人力资源部经理所属部门人力资源部直接上级行政总监直接下级任职资格1学历、专业知识大学本科及以上，人力资源管理、行政管理、劳动经济、企业管理103、等相关专业知识2工作经验五年以上大中型企业人事工作经验，至少三年同类岗位工作经验职责概要依据企业的发展战略目标，编制和实施人力资源规划，协调各部门和各子企业的人力资源管理工作，为企业年度经营业务和管理的有序开展提供人力资源保障和支持岗位职责1负责制定和完善企业人力资源管理制度体系并监督执行2根据企业发展战略组织制定人力资源整体战略规划和组织规划，为领导做出重大人事决策提供建议和信息支持3组织企业的招聘工作并协调重要岗位的人员安排，确保各重要岗位的最佳人选4制订年度员工培训计划并组织实施，对培训效果进行评估5组织制定企业的考核指标体系及相应的激励机制，建立有效的绩效考评体系并组织实施6管理本部门104、日常工作，负责本部门员工工作考核、激励及部门资金的预算和控制等7拟订人力资源成本预算，监督控制预算的执行情况8协调员工与企业的关系，组织和推动企业文化建设相关说明编制人数审核人员批准人员编制日期审核日期批准日期2144 档案室主管职位说明书文件编号：职位名称档案室主管所属部门总经理办公室直接上级总经理办公室主任直接下级任职资格1学历、专业知识大学专科及以上，档案管理、信息管理等相关专业知识，熟悉房地产企业合同、工程资料、各种建筑图纸等各种档案管理知识2工作经验两年以上房地产企业档案管理经验职责概要全面负责房地产企业档案室、房地产工程资料、建筑图纸的日常管理工作岗位职责1负责企业档案管理制度的建105、设、实施和维护2落实企业的档案管理制度及管理职责，统筹安排，重点监控3组织档案管理员做好工程项目资料、建筑图纸及相关合同文本的收集与归档工作4负责办理工程档案、图纸的查阅、借阅及档案统计工作5认真做好档案的日常安全管理工作6完成领导临时交办的其他工作相关说明编制人数审核人员批准人员编制日期审核日期批准日期2145 法务主管职位说明书文件编号：职位名称法务主管所属部门总经理办公室直接上级总经理办公室主任直接下级任职资格1学历、专业知识大学本科及以上，法学、法律等相关专业，通过国家司法考试，有律师资格证书者优先2工作经验两年以上法务工作经历，有房地产开发企业法律事务工作经验者优先职责概要负责对企业106、的经营管理提供法律支持、制定法律文件、处理法律纠纷岗位职责1执行国家法律法规并对企业的经营决策提出法律意见和建议，处理企业内部法律事务2处理企业业务过程中的相关法律手续，保证企业经济行为的合法性3运用专业知识，对合同执行中出现的问题提出建议4参与企业重大合作项目的商务谈判，处理相关法律事务5负责起草、审核和修改企业的各类法律文件，并收集整理相关法律文件6草拟合同，协调合同的谈判、签约和履行工作7代表企业解决相关的法律纠纷，处理有关仲裁和诉讼相关说明编制人数审核人员批准人员编制日期审核日期批准日期2146 行政主管职位说明书文件编号：职位名称行政主管所属部门行政管理部直接上级行政管理部经理直接下107、级任职资格1学历、专业知识大学本科及以上，行政管理、文秘相关专业知识2工作经验两年以上房地产企业行政工作经验职责概要在行政管理部经理的领导下，根据企业的经营需要，建立健全企业的行政管理制度，带领下属人员做好行政资产管理、车辆管理、后勤服务管理等工作，确保企业业务的正常运行岗位职责1组织制定企业各项行政管理的规章制度并监督执行2按照企业年度经费预算，合理控制各项行政经费的支出情况3负责企业行政办公用品的采购、保管及发放管理工作4负责行政车辆的调度管理，协调各部门车辆的使用情况5负责车辆的日常维护、保养及司机的日常管理工作6负责企业行政会议的组织和会议室的管理工作7做好后勤工作，包括员工宿舍、办公108、环境、员工生活等管理工作相关说明编制人数审核人员批准人员编制日期审核日期批准日期2147 后勤主管职位说明书文件编号：职位名称后勤主管所属部门行政管理部直接上级行政管理部经理直接下级任职资格1学历、专业知识大学专科及以上，企业管理、行政管理等相关专业知识2工作经验一年以上行政后勤工作经验职责概要在行政管理部经理的领导下，完成企业日常行政后勤管理工作岗位职责1根据企业的总体战略部署，制定企业总务后勤管理制度，并报送主管领导审核2负责员工宿舍的分配、管理，以及员工食堂、伙食管理3负责企业的清洁卫生管理，如企业环境、绿化管理4负责企业文化建设，包括休闲、文化娱乐活动管理5负责企业内部基础设施建设与管109、理工作6其他后勤保障事务管理相关说明编制人数审核人员批准人员编制日期审核日期批准日期2148 车队队长职位说明书文件编号：职位名称车队队长所属部门行政管理部直接上级行政管理部经理直接下级任职资格1学历、专业知识高中以上，熟悉本市路况，掌握车辆的保养、维修、年检等技术知识2工作经验五年以上实际驾龄，退伍军人优先职责概要负责企业车辆的管理工作岗位职责1按照企业车辆管理制度，对车辆进行管理2保证车辆和人员安全3负责车辆内外的清洁卫生，定期组织车辆维修和保养工作4节约与控制车辆油料、修理费5定期或不定期组织驾驶员学习交通法律法规6做好车库及车辆的日常管理工作7完成领导临时交办的其他工作相关说明编制人数110、审核人员批准人员编制日期审核日期批准日期2149 招聘主管职位说明书文件编号：职位名称招聘主管所属部门人力资源部直接上级人力资源部经理直接下级任职资格1学历、专业知识大学本科及以上，人力资源管理、行政管理、劳动经济、心理学等相关专业知识2工作经验两年以上大型企业人力资源部工作经验，有本岗位工作经验者优先职责概要全面负责企业的招聘工作，建立并完善高效的招聘管理体系，落实企业制订的招聘计划及人才档案管理岗位职责1根据企业现有的编制及业务发展需求，协调、统计各职能部门的人员招聘需求2根据企业人员招聘的需求，编制年度、季度、月度人员招聘计划3负责建立企业招聘渠道，并对招聘渠道进行定期评估4负责人员招聘111、面试、甄选、录用等工作5汇总分析相关招聘报表，提出人才招聘的合理化建议6建立和完善企业的人才选拔体系及招聘流程7建立后备人才选拔方案和人才储备机制相关说明编制人数审核人员批准人员编制日期审核日期批准日期21410 培训主管职位说明书文件编号：职位名称培训主管所属部门人力资源部直接上级人力资源部经理直接下级任职资格1学历、专业知识大学本科及以上，人力资源管理、劳动经济、心理学等相关专业知识2工作经验两年以上人力资源部工作经验，具有培训管理与组织实施经验职责概要根据企业战略发展目标，建立并完善企业培训管理体系，编制员工培训计划并组织实施，挖掘员工潜能，提高员工综合素质，为企业经营管理提供有力的人112、力资源保障和支持岗位职责1建立并完善企业培训体系、培训制度及相关流程2按照企业战略发展计划和年度工作计划，以及内部培训需求，制订年度培训计划报相关领导审批3根据审批通过的培训计划负责培训实施，并根据企业的变化及时做出相应调整4培训工作的跟进与总结，在各项培训结束后要及时进行培训效果分析，总结存在的问题并采取改进措施，撰写培训工作总结，报领导审核5负责建立、管理内部培训师队伍及内部课程开发体系6制定企业年度培训经费的预算并对其进行管理和使用7建立员工培训档案，对实施的各类培训根据不同的培训内容及培训目的设计培训考核方式、考核内容和奖惩政策8负责外部培训机构的挑选和管理，与外部职业培训机构等业务合113、作部门建立良好的合作关系，共享相关信息相关说明编制人数审核人员批准人员编制日期审核日期批准日期第3章 项目投资与开发管理31 项目投资与开发管理制度设计311 企业项目投资管理制度制度名称房地产企业项目投资管理制度受控状态编 号执行部门监督部门考证部门第一章 总则第1条 目的为了加强投资计划管理，明确投资决策权限与投资管理责任，强化投资项目的事前、事中、事后控制，提高投资质量，防范投资风险，提升投资效益，实现企业战略目标，特制定本制度。第2条 使用范围本制度适用于本企业所有房地产开发项目的投资控制。第3条 投资管理的原则本企业对投资的管理坚持以下三个原则。（1）以事前控制为主，其他控制为辅。（114、2）预决算的控制应公正、合理、准确、精细。（3）投资控制贯穿于项目实施的全过程，各实施阶段的投资控制同等重要，不可偏废。第4条 管理职责（1）投资发展部负责编制投资计划，对投资项目进行评估与选择。（2）造价部负责投资估算、预算、竣工决算的编制等工作。（3）项目开发部负责编制项目投资建议书及投资项目立项审批等工作。第二章 投资的审批权限第5条 集团控股企业的投资审批权归集团企业，非控股企业由其董事会确定。按照投资项目下管一级的原则，集团企业只受理所属一级独资及控股企业的投资申报，其他企业的投资项目按照隶属关系，分级管理。第6条 集团企业所属企业的对外投资总量必须与其资产总量相适应，累计总规模不得115、超过其净资产的%。同时，为防止企业资产过度分散、管理链条过长，应严格控制集团（总）企业下属二级企业的对外投资。第7条 固定资产投资项目审批权限（1）投资在300万元以下的项目由企业自主决定，报企业投资发展部备案。（2）投资在300万600万元的项目，由投资发展部调研、论证、审查后审批，报企业总经理办公室备案。（3）投资在600万1 200万元的项目，由投资发展部咨询、论证、审查，报总经理审批。（4）投资在1 200万3 000万元的项目，由投资发展部论证审查后，由总经理审批，报董事会备案。（5）投资在3 000万元以上的项目，由投资发展部论证审查，报董事会讨论后由董事长审批。第8条 集团及控股116、企业设立新企业或参股其他企业、搞新项目开发等，必须事先进行可行性研究，可行性研究的内容包括以下六个方面。（1）对企业发展战略的影响。（2）对企业经营的影响。（3）主要风险和应对措施。（4）企业的资源包括人力、物力、财力、管理能力能否满足新的投资需要。（5）投资收益。（6）税务论证。第9条 按规定必须上报审批的项目，由投资单位在未签订任何具有法律效力的合同、协议及未进行任何实际投资之前，备齐以下资料，上报集团企业投资发展部。（1）项目投资申请报告或建议书。（2）投资企业对投资项目的投资决定或决议。（3）项目可行性研究报告。（4）有关合同、（协议）草案。（5）资金来源及投资企业的资产负债情况。（6117、）有关合作单位的资信情况。（7）政府的有关许可文件。（8）项目执行人的资格及能力等。第10条 集团企业投资发展部在收到项目报批的全部资料后，应组织有关部门对该项目进行初审，并提出初审意见。对初审予以否决的项目，在征得企业主管领导的同意后，由投资发展部将初审意见书面返还给申报单位。申报单位对初审意见有异议的，可申请复查一次。第11条 经初审认为基本可行的项目，在征求主管领导意见后，由投资发展部会同有关部门提出召开投资审议会的建议。第12条 投资审议会的内容（1）查询项目基本情况，比较选择不同的投资方案。（2）对项目的疑点、隐患提出质疑。（3）评价项目执行人的资格及能力等。（4）提出项目的最终决策118、和建议等。第13条 总经理根据投资审议会对项目所做出的决议，签署审批意见。第14条 投资发展部根据总经理的审批意见，下达书面批复文件。一般情况下，在收到投资单位的上报申请后，应在10个工作日内完成项目的审查与批复。第15条 凡属于备案的项目，由投资单位在项目实施后10天内向集团企业提交备案材料，包括可行性分析报告、合同及章程等。第三章 投资控制第16条 策划阶段的投资控制（1）投资发展部负责市场调查和项目情况调查，进行项目定位，拟订最佳开发规模和销售策略。（2）设计管理部委托多家设计单位设计规划方案，由投资发展部从中挑选最佳方案；根据总体规划方案，项目开发部编制项目实施计划，提交投资发展部评审119、；再由造价部进行投资估算，财务部进行项目经济评价，最终由项目开发部形成项目详细可行性研究报告。（3）投资发展部组织对项目详细可行性研究报告的评审工作，由总经理签署意见后提交董事会审批。（4）立项后，依据投资估算和项目实施计划，财务部编制详细的项目投资计划及筹资计划。（5）投资发展部审核项目投资计划和筹资计划，总经理同意后提交董事会审批。第17条 设计阶段的投资控制（1）造价部依据项目详细可行性研究报告，提出成本控制目标。设计管理部根据该目标，编制设计任务书。（2）设计管理部委托设计单位形成初步和扩初设计方案，并提交经济技术委员会评审。评审通过后，由总经理签署意见，提交董事会审批。（3）项目开发120、部考察造价咨询单位，形成考察报告。经总经理批准后，项目开发部同造价咨询单位签订委托合同。（4）造价部审核设计概算，若概算造价突破估算时，应分析突破原因。如是设计原因，应返回设计单位重新设计；如是增加功能或项目，应重新进行项目评价；如是其他原因，应做补充说明或解释。（5）投资概算报告提交投资发展部评审通过后，经总经理批准，由设计管理部与设计单位交底，委托编制施工图。（6）项目开发部组织设计管理部、工程技术部、材料设备部和造价部共同讨论甲、乙供材的范围并做出甲供材料清单、价格，由造价部编制材料设备限价表。若有特殊材料设备且价位不清时可暂估价位，由总经理批准并加以说明、备案。（7）在接到施工图纸、图121、纸会审记录、材料设备价格一览表、甲供材料清单后，造价咨询单位需在一个月内做出预算书或标底，由造价部审核。要求施工图预算与设计概算的误差控制在5%以内。第18条 施工阶段的投资控制（1）根据施工合同，依据工程当月实际完成工作量，由施工单位提出申请，报监理单位认可签字盖章后，转项目管理部核实当月实际完成工程量，项目管理部经理审定工程量，再转给造价部。（2）造价部重新核定施工单位的实际完成工程量，并根据合同及国家有关规定审核计算进度款，然后交给项目开发部审核，总经理审批；最后经财务部进行全面稽核，根据工程进度款支付计划，监督和审查当月实际应付的工程进度款。第19条 竣工阶段的投资控制（1）造价部在接122、到工程竣工验收报告后，依据合同中的要求，通知承包方报工程决算书给监理单位，工程决算书应盖有其单位印章和签有编制人姓名。（2）工程决算书经过监理单位初步核对后，由造价部委托造价咨询单位审计工程决算书。最后由工程预算部统一编制竣工决算书。（3）项目开发部最终审定竣工决算书，确定工程造价，双方签字、盖章。造价部进行施工图预算对比分析，做出工程造价成本分析报告，找出控制偏差，总结工作经验与教训。第四章 项目投资成本分析第20条 编制项目财务决算书（1）财务部与施工单位核对工程款拨付情况。（2）根据竣工决算书和工程款以及其他项目拨付情况，由财务部编制项目财务决算书，交总会计师审核。第21条 由财务部牵头123、，与造价部共同完成项目成本分析（1）收集项目投资估算书、设计概算书、施工图预算书（或标底）、竣工决算书以及有关施工合同、订购合同等资料。（2）根据项目实际运作情况，将实际成本与投资估算、竣工决算、施工图预算（或标底）进行对比分析，找出差异，分析原因。（3）编制项目成本分析报告，总结经验。第22条 投资发展部负责审核成本分析报告。第23条 总经理批准项目分析报告，报送董事会备案。第五章 项目的验收和考核第24条 企业定期在投资项目运作后开展评价工作。由投资发展部牵头组织相关职能部门成立投资评价小组。第25条 项目按批准的内容已经完成，具备投产和使用条件，达到竣工文件规定的标准后，企业应及时申请项124、目竣工后验收报告，编写竣工资料，报集团总部投资发展委员会。第26条 效益考核（1）项目竣工验收投产后，经过试生产期考核（36个月），在达到设计规定的效益要求之前，企业应逐月对项目投资效益进行考察分析。（2）不能达到设计规定的，应及时向集团总部汇报并提出有效措施限期达标，并每月向集团总部经济发展委员会和有关部门报告项目经济效益情况。第27条 集团企业每年进行一次投资项目评比活动，对获奖的投资项目主管领导和投资项目执行人、监督人实行奖励。第六章 附则第28条 本制度由财务部编制，解释权、修改权归财务部。第29条 本制度经企业董事会讨论决定后，自公布之日起实施。编制日期审核日期批准日期修改标记修改处125、数修改日期312 企业经营计划管理制度制度名称企业经营计划管理制度受控状态编 号执行部门监督部门考证部门第一章 总则第1条 为了加强企业经营计划管理，促进企业快速健康发展，结合本企业的实际情况，特制定本制度。第2条 管理范围这里的经营计划包括各经营部门的业务计划以及各管理部门的管理计划、人力资源计划、财务计划、投资计划、融资计划等。第3条 本制度适用于企业各类经营计划的编制、执行和监督。第二章 年度经营计划的编制第4条 年度经营计划所确定的计划期为每年的1月1日到12月31日。第5条 年度经营计划编制的程序（1）每年年底投资发展部根据企业中长期发展规划、本年度经营计划的执行情况和预期目标，初步126、提出下一年度的经营目标。（2）投资发展部将拟订的年度经营目标传达给各部门征求意见，并对各部门的意见进行汇总。（3）投资发展部通过汇总各部门的意见，编制年度经营计划草案，并提交总经理办公会讨论。（4）投资发展部根据总经理办公会讨论的意见对年度经营计划进行修改，并经总经理批准后执行。第6条 年度经营计划的内容企业年度经营目标，预计分阶段目标；为实现企业业务目标，各业务部门的业务计划指标；编制规范（含表式、编制说明要求）和编制进度要求。第7条 如遇特殊情况，企业年度经营计划可于年中调整一次，调整计划须经总经理办公会批准。第三章 年度经营计划的分解第8条 每年年底由投资发展部组织各部门采用滚动编制、逐127、步细化的方式对整体经营计划进行分解，形成季度和月度的各部门分解计划。第9条 按季度和月度分解年度经营计划将年度经营计划分解成为季度、月度经营计划。（1）投资发展部负责整体计划的分解，并对各部门计划进行综合协调和平衡。（2）各部门负责各自具体计划的分解、执行和修订。第10条 各部门负责将季度经营计划分解到每个月度各部门负责人负责将分解到部门的季度经营计划分解到每个月，形成月度工作计划。第11条 审核批准企业年度经营计划分解结果由总经理办公会讨论、审核各季度、各部门的分解计划和各部门月度工作计划，由总经理批准。第四章 经营计划的执行第12条 经营计划的下达（1）每年年底前由总经理办公会向各部门下达128、年度经营计划。（2）每季度之初，由总经理办公会批准，投资发展部下达下个季度经营计划和各部门工作计划。（3）每月月初，由总经理批准，投资发展部下达下个月度经营计划和各部门工作计划。第13条 经营计划的执行各部门根据企业经营计划及本部门工作计划，着眼全局开展工作，以保证本部门工作目标和企业整体经营目标、经营计划的实现。第14条 调整经营计划（1）确因客观因素影响需要调整年度经营计划的，必须由投资发展部提出申请说明原因，经总经理办公会讨论通过后才能执行。（2）确因客观因素影响需要调整季度经营计划的，必须由相关部门主管副总提出申请说明原因，经总经理批准后才能执行。（3）确因客观因素影响需要调整月度经营129、计划的，必须由相关部门经理提出申请说明原因，经主管副总确认，总经理批准后才能执行。第15条 调整计划一律以书面批复为准，在未接到书面批复以前，一律按原计划执行。第五章 检查与考核第16条 投资发展部负责跟踪、分析、报告企业经营计划的执行情况。第17条 职能部门每月以书面形式报告一次企业经营计划任务的完成情况。特殊事项需要缩短报告周期的，由总经理办公会决定。第18条 各级领导必须随时监督检查企业经营计划的执行情况，发现问题应及时采取有效措施予以解决，以保证计划的顺利完成。第19条 检查企业经营计划的执行情况时，应当充分利用统计报表、会计报表、业务报表等资料。检查计划的实际完成数，一律以统计报表数130、为依据。第20条 企业每季度对各部门经营计划的执行情况考核一次。投资发展部组织考核并提出初步意见，总经理办公会讨论后做出考核结论。第六章 附则第21条 本制度由投资发展部负责制定、解释及修改。第22条 本制度自年月日起执行。编制日期审核日期批准日期修改标记修改处数修改日期32 项目投资与开发管理操作工具321 项目阶段投资回收分析表项目名称建设性质建设期建设规模投资额（万元）投资回收期项目生命周期一、基础设施1道路2给排水3供电4通信二、交通设施1入口停车场2内部停车场三、绿化工程1近期2远期322 企业年度总体经营计划书1战略规划概述 年战略规划目标 分企业 分企业 分企业 分企业总计销售收131、入毛利费用现金流经营计划实现的主要举措（1）（2）2各部门具体目标实施时间目标举措时间表（月份）负责人/部门1234567891011123差异分析现有举措设定目标差异差异解释弥补差异方式4经营计划实施风险与规避方法主要风险风险来源规避方法323 投资项目竞争分析调研表 项目名称因素及权重楼盘名称楼盘名称楼盘名称楼盘名称备注位置价格配套设施物业管理质量建筑质量交通状况楼盘规模外观设计城市规划朝向室内布置环保发展商信誉付款方式户型设计销售情况广告效果停车位数量合计324 项目开发成本费用估算表 建设内容费用项目建设内容建设内容合计单价（元/平方米）总价（万元）单价（元/平方米）总价（万元）单价（132、元/平方米）总价（万元）一、土地费用1土地出让金2城市建设配套费3征地、拆迁安置补偿费二、前期工程费1可行性研究费2勘查设计费3“七通一平”费三、房屋开发费1建安工程费2附属工程费3室外工程费四、开发间接费五、管理费用六、基础设施费七、财务费用八、不可预见费成本费用总计33 项目投资与开发管理工作流程331 企业经营决策管理流程流程名称企业经营决策管理流程文件受控状态文件管理部门董事会总经理投资发展部各主管副总相关部门相关制度/表单主持召开决策会议做好召开决策会议的准备组织协调相关意见或建议提出要求决策的事项开始决策建议表相关建议书会议记录表是董事会讨论是否开董事会否会议记录表评审记录表编制决133、策文件相关决策文件审批下发文件决策执行工作方案结束编制日期审核日期生效日期332 年度经营计划编制流程流程名称年度经营计划编制流程文件受控状态文件管理部门总经理投资发展部各主管副总相关部门相关制度/表单召开计划启动大会开始提出年度经营目标年度经营计划编制规定年度经营计划草案汇总各部门建议审核提出经营计划建议否编制年度经营计划年度经营计划审批评审记录表是组织分解计划各分项计划文件否否编制分项计划分项计划编制细则审批是审核审核记录表是下达计划执行计划计划备案计划备案书结束编制日期审核日期生效日期34 项目投资与开发管理方案设计341 年度经营计划方案房地产公司2008年度经营计划房地产公司在董事会134、的领导下，经过全体员工的努力，2007年的各项工作取得了丰硕的成果，“”品牌得到了社会的初步认同。总体上说，成绩较为喜人。为使公司的各项工作在新的一年里更上一个台阶，特制定本方案。一、总体经营目标1. 完成房地产开发面积万平方米。2. 实现楼盘销售额万元。3. 完成土地储备亩。二、总体经营目标的实现为确保2008年度经营目标的实现，各部门需要做好如下工作。（一）完成项目开发及后期销售工作项目是省、市的重点工程。市委、市政府对其寄予了殷切的期望。由于该项目所蕴含的社会效益和经济效益，我们必须高质量完成。因此，公司做出如下计划。1确保一季度工程全面开工，力争年内基本完成一期建设任务项目一期工程占地135、面积为亩，总投资亿元，建筑面积万平方米。建筑物为商业广场裙楼、大厦裙楼和一栋物流仓库。（1）土地征拆工作春节前后务必完成第一期工程的土地征拆工作。一月份完成征地摸底调查，二月份完成征地范围内的无证房屋拆迁，三月份完成征地范围内有证房屋拆迁及国土储备中心土地和集体土地的征收工作。（2）工程合同及开工一月份签订招投标代理合同，工程进入招投标阶段。二月份确定具有实力的施工企业并签订施工合同，确定监理企业并签订监理合同。三月份工程正式开工建设。（3）报建工作工程部应适时做到工程报建报批，跟进图纸设计。一月份完成方案图的设计，二月份完成扩初图的设计。在承办过程中，工程部应善于协调与相关部门的关系，不得因136、报建拖延而影响工程如期开工。2全面启动细化项目招商工作招商工作是建成后运营的重要基础。该工作开展得顺利与否，也直接影响企业的楼盘销售。因此，在新的一年必须实现招商户。（二）加快项目、项目的施工速度协调与施工单位的关系，加快项目、项目的施工速度，确保项目的一期工程、项目的二期工程在4月底前完成竣工验收。（三）完成项目、项目的销售工作项目、项目已全部竣工完成，为了迅速实现资金回流，结合项目所处地段及同类项目的价格，可以考虑采取适当的优惠措施，提高成交量。今年的目标销售额为万元，销售率达到。（四）参加土地招标项目开发部要根据公司的实际情况，积极参与土地的招投标工作，确保企业土地储备达到亩以上。342137、 项目投资分析方案项目投资分析方案一、项目资金投入量分析1. 项目预期工程投入测算根据项目的现状，结合其他类似物业相应工程量的投资开发进度，预计本项目资金投入如表3-1所示。表3-1 预期工程资金投入测算表时间工程内容预计投入资金年月日年月日项目取得；外立面、样板层、环境绿化方案、设备招标确定万元年月日年月日门前广场施工、绿化施工及验收，外立面施工开始，重点广告媒体预定，开始接受预定认购万元年月日年月日外立面开始施工，结束内部认购，正式开盘准备工作完成，媒体投放和新闻炒作开始，为销售进行预热万元年月日年月日设备采购、安装工程施工、外立面竣工，强势宣传推广，公关活动促销万元年月日年月日竣工验收、138、交付使用万元合计万元2. 项目预期投入月度分解计划上述工程项目用款月度计划分解如表3-2所示。表3-2 项目月度投资计划 单位：万元日期年月年月年月年月年月年月投资累计二、项目销售分析与预测1. 项目定价根据对与我企业项目相近的项目、项目等项目的调研及其市场反映，可以将我企业的项目定价在元/平米元/平米之间（保守估计，不计地下停车场出租收入）。2. 项目销售资金回笼预期根据现阶段的房地产市场状况，预计项目在12个月的销售周期内（即年月初至年月底），按分阶段销售均价基本上可完成约80%的总销售量。预测项目销售条件及销售回款如表3-3所示。表3-3 项目销售额月度回款表时间均价总价值销售率回款额累139、计回款额年月日年月日%年月日年月日%年月日年月日%年月日年月日%年月日年月日%年月日年月日%年月日年月日%年月日年月日%年月日年月日%年月日年月日%年月日年月日%年月日年月日%三、项目投资平衡分析综合上述分析测算结果，工程预期投资运用（现金流出/流入）平衡表如表3-4所示。表3-4 项目投资流量平衡表 单位：万元日期年月年月年月年月年月年月年月年月项目流入流出差额累计综合表3-4分析，在考虑企业提供的万元流动资金的情况下，按上述项目开发、销售条件，项目在整个开发期内，在保证项目如期清偿转让合同规定的各期转让金的条件下，基本不会出现资金不足的风险。但考虑到其中最大差额达到万元，应视作资金紧张甚至140、不足的临界状况，因此在企业自有资金有限的情况下，项目工程建设投入还必须考虑以银行（短期）贷款、工程垫支等融资方式作为备用手段，以解决可能出现的资金障碍。343 项目拆迁安置方案项目拆迁安置方案一、总体规划（一）工作目标项目已经由市政府相关部门批准立项，为确保工程项目施工进度，做好所涉及区域内的拆迁安置工作，根据国家相关法律法规，结合本地实际情况，特制定本方案。（二）拆迁范围路与路交叉地带。（三）主要工作及部署1项目开发部负责拆迁安置工作的组织管理及协调、监督。2项目经理部拆迁安置办公室具体负责拆迁安置工作。（四）拆迁安置的工作要求1对具有合法产权手续的房屋，采取产权调换或货币补偿的方式予以补偿141、安置。2对具有合法产权手续的房屋附属物，根据其结构和使用年限等情况实行一次性货币补偿。3拆迁区域内的违法、违章建筑和超过审批期限的临时建筑以及相应附属物一律不予补偿。4住宅房、非住宅房（营业房、库房、生产用房、办公用房）性质的认定，以房屋所有权证所载明的为准。未办理房屋所有权证的，以建筑工程规划许可证、土地使用证、个人建房用地申报表、营业执照和税务登记证等相关法定手续为依据综合认定。二、拆迁工作的实施按照项目的总体施工进度，拆迁工作可以划分成如下四个阶段。1. 准备阶段该阶段的主要工作是成立拆迁安置组织机构和工作部门，确认拆迁范围，召开拆迁工作协调会。时间要求：月日前。2. 调查勘丈阶段该阶段142、的主要工作是完成对拟拆迁建筑物、构筑物的勘查登记，以及土地勘界等工作。建筑物、构筑物的勘查登记要登记造册。时间要求：从月日月日。3. 实施拆迁阶段该阶段的主要工作是按照占地拆迁工作方案和拆迁安置补偿标准签订拆迁补偿协议，赔付被拆迁人补偿费，拆除相关建筑物、构筑物，并落实建设工程用地。时间要求：月日月日。4. 实施土方工程阶段该阶段的主要工作是按照工程设计标准实施土方工程。月日起，开始分阶段组织土方填垫工程，各镇街可在没有拆迁的地段先行组织土方填垫，其他拆迁地段的土方工程可随拆迁工程的完成跟进实施。三、拆迁补偿（一）拆迁补偿方式1产权调换（1）被拆迁人选择产权调换的，以原有房屋面积为依据在本项目143、建设用地规划红线范围内进行安置。（2）住宅房、非住宅房（营业房、库房、生产用房、办公用房）选择产权调换的，按拆一还一的原则还房，同时等面积部分由被拆迁人向项目经理部申请补结构、使用年限等市场价差。其标准为：普通多层住宅房元/平方米，高层住宅房为元/平方米，非住宅房元/平方米。普通住宅房还房面积超出原房面积部分由被拆迁人向项目经理部申请购买，价格为多层住宅房元/平方米，高层住宅房元/平方米；非住宅房还房面积超出原房面积部分由被拆迁人向拆迁人购买，价格为元/平方米。2货币补偿被拆迁人选择货币补偿的，其住宅房、非住宅房（营业房、库房、生产用房、办公用房）根据原房屋的区位、用途、建筑面积等，以具备相关144、资质的评估机构出具的估价结果进行一次性货币补偿。其具体补偿标准如表3-5所示。表3-5 项目拆迁货币补偿标准表类别补充标准（元/平方米）分类说明住宅房砖混一等承重墙为24墙，非承重墙为18墙，有完好铝合金窗，水电配套设施齐全，内墙为大白浆，外墙有瓷砖及水刷石装饰的房屋元元砖混二等承重墙为24墙，非承重墙为18墙或12墙，有完好门窗，水电配套设施齐全，内墙为大白浆，外墙为水泥清光的房屋元元砖混三等承重墙为24墙或18墙，非承重墙为12墙，有完好门窗，水电配套设施齐全，内墙为大白浆，外墙有适当装饰的房屋元元非住宅房临街门面临近路或路门面元元非临街门面元元（二）过渡费发放1合法住宅房实行产权调换的每145、月元/平方米，一户不足元/月的按元/月计发，首期计发六个月过渡费，然后按每季度发放。2有合法产权手续的非住宅房实行产权调换的，首期计发六个月过渡费，然后按每季度发放，过渡费发放标准如下。（1）临街营业房按元/平方米/月发放。（2）非临街营业房按元/平方米/月发放（3）拆迁非住宅房造成停产、停业的补偿标准，按市企业最低工资标准发放其法定从业人员三个月的费用。（三）搬家费发放搬家费由财务部按照如表3-6所示的标准计算，一次性发给拆迁户。表3-6 搬家费计发标准表项目住宅房营业房生产用房、库房、办公用房补偿标准元/平方米元/平方米元/平方米第4章 设计管理41 设计管理制度设计411 工程设计管理制146、度制度名称工程设计管理制度受控状态编 号执行部门监督部门考证部门第一章 总则第1条 本着以下三个目的，特制定本制度（1）鼓励在建工程设计活动中采用先进技术、工艺、设备及新型材料。（2）保证设计工作的进度，提高工程设计的质量，确保得到符合要求的设计成果。（3）提高工程质量，降低工程造价，加快工程建设进度。第2条 适用范围（1）适用于从方案招标开始到施工图经审图企业审核完成为止。（2）该范围的交付件为：经审图企业加盖印章的施工图。第3条 相关部门及人员的职责（1）设计管理部负责方案、设计阶段的组织、实施和设计控制协调。（2）总设计师负责拟订设计任务书，组织考察设计单位、发标、评标、签订设计合同、进147、行方案设计评比。（3）设计管理部结构设计师等相关人员负责初步设计、施工图设计的跟踪控制和审查。第二章 设计招标管理第4条 设计招标的原则（1）确保企业选择合格的设计单位，并充分体现集团的意图和期望，得到符合要求的设计成果，确保设计文件的有效性、连续性并保证工程项目的安全性、经济性。（2）建设工程设计必须执行工程建设的强制性标准，杜绝“三边”（边勘察、边设计、边施工）工程，严格按照“先勘察、后设计、再施工”的原则开展。（3）建设工程设计业务必须委托给资质等级符合要求（根据不同的项目制定具体标准）的设计单位。禁止将设计业务委托给超越其资质等级许可范围的设计单位。（4）设计招标的评标标准，包括设计方148、案优劣，方案所采取的技术和工艺水平，整个方案投入产出的经济效益评估，服务细则承诺，以及设计单位资历和社会信誉等。（5）方案设计招标，必须选择在国内或国际建设工程设计领域具有较高知名度的设计单位。参加方案竞标的主要设计人员，应在设计领域具有较高的知名度。选择方案设计单位的数量视具体项目而定，但原则上不少于三家。第5条 招标程序和内容（1）设计计划对每一项工程设计任务，总设计师负责制订该项目的设计控制计划，明确设计控制的内容、参与人员及其责任分工、控制工作的方式、要求、阶段性交付件等。（2）设计任务书方案设计任务书总设计师根据收集到的资料，拟定建筑工程设计任务书，经总工程师签字审定后，报总经理批准149、后实施。初步设计说明收到政府的规划方案审批意见后，总设计师组织有关人员讨论初步设计的有关问题，在满足规划意见、市场定位要求的前提下最大限度地控制成本。最终形成初步设计说明书，经总工程师签字审定后，报集团批准实施。扩初设计说明根据初步设计审核意见的要求决定是否做扩初设计，如需要做扩初设计，按企业规定的程序执行。（3）招标邀请函。由设计管理部负责编制招标邀请函。（4）集团、设计管理部、投资发展部等均可推荐设计单位。（5）设计单位初选。总设计师组织相关人员，对拟邀请的设计单位进行考察，考察内容为设计单位资质、以往设计成果、人员和设备情况、投标热情、收费标准等，根据考察结果形成初选拟邀请投标的单位名单150、，并报总经理批准。（6）发标在设计管理部拟订的邀请单位中，集团有权根据实际情况直接委托设计单位。如集团决定招标，则由设计管理部负责组织发标会，邀请各投标单位及有关部门参加，进行设计发标，同时组织踏勘现场，解答招标文件中的问题。（7）评标在投标书确定的投标日期，设计管理部负责接受投标书，接标人员根据设计任务书及招标文件的要求检查投标书的有效性。总设计师拟订的评委名单，需报集团批准后实施。超过一定规模或有影响力的项目，应按有关规定向政府主管部门提出申请，由其确定评委名单并组织集团内外有关专家对各投标单位的设计方案进行评标。经评标确定中标单位后，填写标书评审记录和合同推荐书报集团批准，批准后由总设计151、师向中标单位发中标通知书，并拟订委托设计合同书报总经理审批。（8）签约。总设计师代表企业与设计单位签订委托设计合同书。第三章 设计过程控制管理第6条 设计过程的跟踪控制（1）设计管理部应根据项目设计特点，确定对设计过程的控制要求，并形成设计管理配合要求，发放至设计单位。（2）对每一个设计项目，在设计开始前，设计管理部要求设计单位提供该项目的设计计划和设计输入文件，由设计管理部指定的控制人员审查认可，并填写设计跟踪检查记录单。（3）在初步设计及施工图设计进行过程中，设计管理部应组织控制人员，依据委托设计合同书要求和设计控制计划规定，前往设计单位进行实地跟踪检查。（4）实地跟踪检查内容包括设计进度152、人员资格及专业配合等。检查的依据是委托设计合同书、设计管理配合要求、设计单位编制的设计计划；检查结果应填入设计跟踪检查记录单，并将该文件报集团企业备案。（5）检查中发现不符合要求的问题，由检查人员填入专业工程师通知单，要求设计单位整改，并要求设计单位将书面整改结果报设计管理部备案。第7条 设计评审（1）方案设计在收到方案设计后，设计管理部对方案设计进行施工成本估算，评估施工难度和工期。设计管理部收到方案设计后五日内，组织相关人员对方案设计进行评审，并向与会人员通报成本估算、施工难度和工期。方案设计的方案最终经总经理签字后生效。（2）初步设计在收到初步设计方案后，设计管理部根据规划部门的意见，153、组织有关部门依据方案/初步设计审查方案对初步设计进行审查，在满足规划意见、市场定位要求的前提下最大限度地控制成本。最终形成的初步设计评审意见，经总工程师签字审定，报集团批准后，设计管理部交给设计单位完善初步设计。（3）扩初设计扩初设计完成后，设计管理部将设计文件同时送交投资发展部，由投资发展部负责征询当地政府部门进行扩初评审。投资发展部取得审查意见后，应明确市政意见中的修改是修改扩初设计还是直接在施工图中予以修改。为加快进度，投资发展部应将市政部门的审查意见直接电传至设计单位、设计管理部，原件保存于集团企业档案室。根据扩初意见，设计管理部组织相关部门对扩初设计进行局部功能优化，工程技术部对设计154、资料进行研究，在满足使用功能且不降低项目质量的前提下提出降低成本的合理化建议。如市政部门的意见影响到了项目的使用功能，则设计管理部应立即与营销策划部协商并同时通知设计单位将该部分内容设计修改暂缓，待设计管理部和工程技术部、项目开发部、营销策划部协商，取得一致意见后，再由设计管理部通知设计单位设计修改具体内容。所有市政部门意见和集团各部门意见应由设计管理部汇总交至设计单位，作为施工图设计的依据。（4）施工图设计设计单位开始设计施工图前，设计管理部应将以下资料准备好作为设计单位的设计依据，包括地质报告、甲方和市政部门的扩初设计意见和批复、市政配套的具体条件（其中市政配套的具体条件由地区企业和项目管155、理部取得）。设计管理部根据项目的进度要求，对设计单位的设计进程准备具体的书面要求，包括设计是否分阶段进行、施工图的出图数量、报建图出图日期、基础施工图出图日期、主体建筑施工图出图日期等。设计单位除了由设计管理部直接将设计图交项目开发部用于报建使用外，其他各阶段的施工图均由设计管理部落实审图企业审图。设计管理部将审图企业的审图意发回设计单位见，用于对施工图进行修改。修改完成的施工图作为项目开发部招投标的正式依据。第8条 设计输出文件的审查与验收（1）在初步设计及施工图设计等各设计阶段完成后，根据设计控制计划，由设计管理部组织项目开发部、营销策划部、造价管理部参加，审图企业、设计单位分别按方案/初156、步设计审查方案和施工图审查方案的规定对有关图纸进行审查，填写设计输出文件审查表，报集团公司批准后，发给设计单位，设计单位据此完善设计输出文件。此项工作反复进行直至集团公司签署设计验收单为止。（2）设计输出文件的审查，应包括如下两个方面文件的审查：对设计结果文件的审查及对设计单位所进行设计评审、设计验证的记录的审查。审查应依据设计任务书、委托设计合同书、设计管理配合要求和设计单位编制的设计计划进行。第9条 设计控制总结集团公司签署设计验收单后，设计管理部组织有关控制人员撰写设计控制总结，内容包括设计进度控制情况、设计质量控制情况和设计投资控制情况等。经总经理审核签署后报集团公司档案室备案存档。第157、四章 设计变更管理第10条 定义。施工图审图备案出图后，再对原图进行修改则称为设计变更（以下统称为“设计变更”），由设计管理部负责统一管理。第11条 设计变更管理程序如下（1）因企划、销售、配套、资产、物业等原因需提出设计变更的均应与设计单位沟通，同时书面报告给设计管理部。设计管理部审核后签发设计变更申报表，设计单位按设计变更申报表内容修改并填写设计变更通知单，设计管理部将修改结果送交相关部门。（2）因施工单位原因变更设计时，可由施工单位以技术核定单形式送工程技术部和设计管理部进行会签，再送设计单位签证后生效。但在施工图交底时发生的变更应以会审记录的形式处理，由会审单位签字，交至设计管理部备案158、。（3）因设计单位原因变更设计的，可由设计单位以设计修改通知单的形式送达设计管理部，由设计管理部发放至造价管理部、工程技术部、项目经理部及有关单位。（4）其他部门不能直接通知设计单位变更设计。项目进入销售期并于网上公布信息后原则上不再进行设计变更。第五章 施工图管理第12条 设计文件的发放和归档工作是加强设计工作使设计及施工有序进行，确保工程质量和进度的重要保证。第13条 通过审图备案正式出图的施工图、方案设计文本、初步设计文本均应先交设计管理部登记归档，由设计管理部统一发放。设计管理部、项目经理部应设资料管理员，负责通知和分发设计文件，各收图单位由指定人员到档案室签领。第14条 配套企业在征159、询阶段和方案调整阶段所需的工作图纸，正式出图后各部门所需的增晒图纸可由设计企业直接发给所需单位的指定人员。第15条 超印、超晒的设计文件，在工程结束后由设计企业凭文件签领单统一和项目经理部结算。第16条 设计文件的归档内容和负责归档单位按表4-1的规定执行。表4-1 设计文件的归档单位一览表文件名称归档单位设计任务书设计管理部详规设计设计管理部方案设计设计管理部初步设计设计管理部概算书设计管理部、造价管理部施工图审图备案图项目经理部、监理企业、质量管理部施工图电子文件设计管理部设计变更通知单项目经理部、监理企业施工技术核定单项目经理部、造价管理部、监理企业竣工图项目经理部第六章 总则第17条 160、本制度由设计管理部拟订，其修订权、解释权归设计管理部。第18条 本制度报总工程师审核后，经总经理审批通过后颁发执行。编制日期审核日期批准日期修改标记修改处数修改日期412 设计图纸自审制度制度名称设计图纸自审制度受控状态编 号执行部门监督部门考证部门第1条 图纸自审由设计管理部负责组织与安排。第2条 接到图纸后，总设计师应及时安排或组织有关人员进行自审，并提出各专业自审记录。第3条 总设计师应及时召集有关人员，组织内部会审，针对各专业自审发现的问题及建议进行讨论，明确设计意图和工程的特点及要求。第4条 图纸自审的主要内容（1）各专业施工图的张数、编号与图纸目录是否相符。（2）施工图纸、施工图说161、明、设计总说明是否齐全，规定是否明确，三者有无矛盾。（3）平面图所标注坐标、绝对标高与总图是否相符。（4）图面上的尺寸、标高、预留孔及预埋件的位置以及构件平、立面配筋与剖面有无错误。（5）建筑施工图与结构施工图是否矛盾，结构施工图与设备基础、水、电、暖、卫、通等专业施工图的轴线、位置（坐标）、标高及交叉点是否矛盾。平面图、大样图之间有无矛盾。（6）图纸上构配件的编号、规格型号及数量与构配件一览表是否相符。第5条 图纸经自审后，应将发现的问题以及有关建议，做好记录，待图纸会审时提交讨论解决。编制日期审核日期批准日期修改标记修改处数修改日期42 设计管理操作工具421 工程项目设计任务单项目名称：162、 专业：编 号： 日期：序号设计任务内容123设计师： 专业负责人： 项目负责人：422 设计任务修改审批表设计项目名称： 编号：序号原设计任务内容设计任务修改内容123设计人项目负责人批准人日期日期日期423 设计投标企业审查表编号：招标工程概况工程名称工程类型建筑面积估算投资技术复杂程度拟邀请投标单位基本情况企业名称经济性质地址电话设计资质等级定级时间资格证号企业法人代表资料姓名职务职称文化程度出生年月电话企业技术负责人姓名职务职称文化程度出生年月电话专业技术人员状况高级职称人中级职称人助理级职称人技术员级职称人前三年业务成果考察人考察日期 年 月 日审查意见审查人意见：审查人签名：日期：163、 年 月 日招标投标领导小组审核意见：审核人签名：日期： 年 月 日424 设计跟踪检查记录单编号： 检查日期： 年 月 日工程名称编号工程地点专业审图单位联系人联系电话设计单位联系人联系电话工程当前进度设计进度序号检查项目检查依据检查结果备注123检查人（签名）检查日期425 设计输出文件审查表编号： 审查日期： 年 月 日工程名称输出文件编号工程地点专业审图单位联系人联系电话设计单位联系人联系电话设计阶段设计内容审查项目审查结果1设计输出文件的完备性、及时性2设计的经济性、合理性3遗留问题是否解决，是否要跟踪检查审查人设计师设计总负责人认可设计输出文件，毋需整改需要整改后才能认可，整改通知164、书编号：_43 设计管理工作流程431 图纸设计管理工作流程流程名称图纸设计管理工作流程文件受控状态文件管理部门总经理总工程师设计管理部相关部门外部设计单位相关制度/表单审核编制工程设计计划书开始编制项目开发计划书项目开发计划书工程设计计划书编制工程设计任务书工程设计功能、结构、成本要求工程设计任务书审批审核招标、签约招标、签约招标书、设计合同审核方案设计审查方案设计方案设计文稿汇总、提出审查意见修改方案设计结果、进行初步设计初步设计方案审核组织开展初步设计审查初步设计审查方案汇总、提出审查意见修改初步设计审批审核开展施工图纸会审施工图设计施工图设计方案设计图纸会审制度会审意见配合修改施工图施165、工图会审意见书配合施工图纸交底施工图纸交底施工图纸施工现场配合施工结束图纸、资料归档设计图纸管理办法编制日期审核日期生效日期432 设计变更管理工作流程流程名称设计变更管理工作流程文件受控状态文件管理部门总工程师造价管理部设计管理部相关部门外部相关单位相关制度/表单受理、审议、办理开始提出设计变更申请设计变更申报表设计部设计管理制度提交变更申请审议变更内容设计变更申报表审核重新预算造价有有无费用调整无签发设计变更通知书设计变更通知书分发施工单位分发施工单位变更资料存档结束编制日期审核日期生效日期44 设计管理方案设计441 工程设计合同书编制方案建设工程设计合同范本 工程名称： 工程地点： 合166、同编号： （由设计方编填） 设计证书等级： 发包方： 设计方： 发包方委托设计方承担 工程设计，经双方协商一致，签订本合同。第1条 本合同依据下列文件签订（1）中华人民共和国合同法、中华人民共和国建筑法、建设工程勘察设计市场管理规定。（2）国家及地方有关建设工程勘察设计管理法规和规章、建设工程批准文件。第2条 本合同设计项目的内容：名称、规模、阶段、投资及设计费等，见表4-2。表4-2 设计项目内容序号分项目名称建设规模设计阶段及内容估算总投资（万元）费率（%）估算设计费（元）层数建筑面积（平方米）方案初步设计施工图第3条 发包方应向设计方提交表4-3中的有关资料及文件。表4-3 发包方应提供167、的资料序号资料及文件名称份数提交日期有关事宜第4条 设计方应向发包方交付的设计资料及文件，如表4-4所示。表4-4 设计方应交付的资料序号资料及文件名称份数提交日期有关事宜第5条 本合同设计收费估算为 元人民币。设计费支付进度详见表4-5所示。表4-5 设计费支付进度付费次序占总设计费比例付费额（元）付费时间（由设计文件的交付时间决定）第一次付费20%定金本合同签订后三日内第二次付费第三次付费说明：1提交各阶段设计文件的同时支付各阶段设计费；2在提交最后一部分施工图的同时结清全部设计费，不留尾款；3实际设计费按初步设计概算（施工图设计概算）核定，多退少补，实际设计费与估算设计费出现差额时，双方168、另行签订补充协议；4本合同履行后，定金抵作设计费。第6条 双方责任（1）发包方责任发包方按本合同第3条规定的内容，在规定的时间内向设计方提交资料及文件，并对其完整性、正确性及时效性负责，发包方不得要求设计方违反国家有关标准进行设计。发包方提交上述资料及文件超过规定期限15天以内，设计方按合同第4条规定将交付设计文件的时间顺延；超过规定期限15天以上时，设计方有权重新确定提交设计文件的时间。发包方变更委托设计项目、规模、条件或因提交的资料错误，或将所提交资料做较大修改，以致设计方需返工时，双方除需另行协商签订补充协议（或另订合同）、重新明确有关条款外，发包方应按设计方所耗工作量向设计方增付设计费169、。在未签合同前发包方已同意，设计方为发包方所做的各项设计工作，应按收费标准，相应支付的设计费。发包方要求设计方比合同规定时间提前交付设计资料及文件时，如果设计方能够做到，发包方应根据设计方提前投入的工作量，向设计方支付赶工费。发包方应为派赴现场处理有关设计问题的工作人员，提供必要的工作、生活及交通等方便条件。发包方应保护设计方的投标书、设计方案、文件、资料图纸、数据、计算软件和专利技术。未经设计方同意，发包方对设计方交付的设计资料及文件不得擅自修改、复制或向第三方转让或用于本合同外的项目，如发生以上情况，发包方应负相关法律责任，设计方有权向发包方提出索赔。（2）设计方责任设计方应按国家技术规范170、标准、规程及发包方提出的设计要求，进行工程设计，按合同规定的进度要求提交质量合格的设计资料，并对其负责。设计合理使用年限为 年。设计方按本合同第2条和第4条规定的内容、进度及份数向发包方交付资料及文件。设计方交付设计资料及文件后，要按规定参加有关的设计审查，并根据审查结论负责对不超出原定范围的内容做必要的调整补充。设计方按合同规定时限交付设计资料及文件，本年内项目开始施工的，负责向发包方及施工单位进行设计交底、处理有关设计问题和参加竣工验收。一年内项目尚未开始施工的，设计方仍负责上述工作，但应按所需工作量向发包方适当收取咨询服务费，具体金额由双方商定。设计方应保护发包方的知识产权，不得向第三171、方泄露、转让发包方提交的图纸等技术经济资料。如发生以上情况并给发包方造成经济损失，发包方有权向设计方索赔。第7条 违约责任（1）在合同履行期间，发包方要求终止或解除合同，设计方未开始设计工作的，不退还发包方已付的定金；已开始设计工作的，发包方应根据设计方已进行的实际工作量支付设计费，不足一半时，按该阶段设计费的一半支付；超过一半时，支付全部的该阶段设计费。（2）发包方应按本合同第5条规定的金额和时间向设计方支付设计费，每逾期支付一天，应承担支付金额千分之二的逾期违约金。逾期超过三十天以上时，设计方有权暂停履行下阶段工作，并书面通知发包方。发包方的上级或设计审批部门对设计文件不审批或本合同项目停172、缓建时，发包方均按第7条第（1）款的相关规定支付设计费。（3）设计方对设计资料及文件出现的遗漏或错误负责修改或补充。由于设计方错误造成工程质量事故损失，设计方除负责采取补救措施外，应免收直接受损失部分的设计费。损失严重的根据损失的程度和设计方责任大小向发包方支付赔偿金，赔偿金由双方商定为实际损失的 。（4）由于设计方自身原因，延误了按本合同第4条规定的设计资料及设计文件的交付时间时，每延误一天，应减收该项目应收设计费的千分之二。（5）合同生效后，设计方要求终止或解除合同时，设计方应双倍返还定金。第8条 其他相关事宜（1）发包方要求设计方派专人留驻施工现场进行配合与解决有关问题时，双方应另行签订173、补充协议或技术咨询服务合同。（2） 设计方为本合同项目所采用的国家或地方标准图，由发包方自费向有关出版部门购买。本合同第4条规定设计方交付的设计资料及文件超过工程设计收费标准规定的份数，设计方另收工本费。（3） 对于本工程设计资料及文件中的建筑材料、建筑构配件和设备，应当注明其规格、型号、性能等技术指标，设计方不得指定生产厂、供应商。发包方需要设计方配合加工定货时，所需费用由发包方承担。（4）发包方委托设计配合引进项目的设计任务，从询价、对外谈判、国内外技术考察直至建成投产的各个阶段，应吸收承担有关设计任务的设计方参加。出国费用，除制装费外，其他费用由发包方支付。（5） 发包方委托设计方承担本174、合同内容之外的工作服务，另行支付费用。（6）由于不可抗力因素致使合同无法履行时，双方应及时协商解决。（7）本合同发生争议时，双方当事人应及时协商解决，也可由当地建设行政主管部门调解，调解不成时，双方当事人同意由 仲裁委员会仲裁。双方当事人未在合同中约定仲裁机构，事后又未达成仲裁书面协议的，可向当地人民法院起诉。（8）本合同一式 份，发包方 份，设计方 份。（9）本合同经双方签章并在发包方向设计方支付定金后生效。（10）本合同生效后，按规定到项目所在省级建设行政主管部门规定的审查部门备案。双方认为必要时，可到项目所在地工商行政管理部门申请鉴证。双方履行完合同规定的义务后，本合同即行终止。（11）175、本合同未尽事宜，双方可签订补充协议，有关协议及双方认可的来往电报、传真、会议纪要等，均为本合同组成部分，与本合同具有同等法律效力。（12）其他约定事项。发包方名称： 设计方名称：（盖 章） （盖 章）法定代表人：（签字） 法定代表人：（签字）委托代理人：（签字） 委托代理人：（签字）住 所： 住 所：邮政编码： 邮政编码：电 话： 电 话：传 真： 传 真：开户银行： 开户银行：银行账号： 银行账号：建设行政主管部门备案： 鉴证意见：（盖 章） （盖 章）备 案 号： 经 办 人：备案日期： 年 月 日 鉴证日期： 年 月 日442 工程设计任务书编制方案工程设计任务书编制方案一、方案规划（一176、）目的为规范、指导工程设计任务书的编写工作，特制定本方案。（二）方案编写原则1遵守国家有关法律、法规及标准。2准确反映企业的建设意图。二、设计任务书的内容（一）工程概况（略）。（二）经济指标1用地面积。2建筑物的面积指标（总面积及组成部分的面积分配）。3总投资控制。4市场定位。（三）城市规划的要求1建筑红线范围（四角坐标）及后退红线的要求。2各类建筑所占比例。3建筑高度、层数。4建筑体型、景观及环境的要求。5占地系数、绿化系数、容积率的要求。6防火间距及消防通道。7主要及次要出入口与城市道路的关系。8日照、通风、朝向。9对污染、噪声、粉尘等环境保护的要求。10停车场及车库面积。11对市政、煤气177、热力、给排水、电力、电信等管线的布置要求。（四）建筑的风格及造型1建筑的特色、共性与个性。2建筑群体与个性的体型结合。3建筑的立面构图、比例与尺度。4建筑物视线焦点部位的重点处理要求。5外装饰的材料质感与色彩。（五）使用空间设计方面的要求1使用空间的平、剖面形状及组成。2使用空间的尺度、空间感。3使用空间序列、导向、功能。4合理利用使用空间的要求。（六）平面布局的要求1各组成部分的面积比例及使用功能的要求。2各使用部分的联系与分隔要求。3水平与垂直交通的布置与选型要求。4出入口布置要求。5防火、防烟、安全疏散及消防指导中心。6人防设施。7辅助用房的设置，如煤气、热力、给排水、电力、电信等专业178、机房及管井的要求。（七）建筑剖面的要求1建筑标准层高度。2有特殊使用层要求的高度。3建筑地上、地下高度满足规划及防火要求。（八）室内装饰要求1一般用房的装饰要求。2重点公共用房的装饰要求。3对有特殊使用要求的装饰。（九）结构设计要求1地基基础的设计要求。2抗震结构的设计要求。3主体结构体系的选择。4人防和特种结构的设计要求。5结构设计主要参数的确定。（十）设备设计要求1对煤气设置、调压站及管网的要求。2给水系统（生活、生产、消防用水）管网、水量及设备。3排水系统管网、污水处理及化粪池等。4空调、采暖、通风的要求。5电气系统的电源、负荷、变配电房、高低压设备、防雷等的要求。6电信系统的电话、电传179、有限广播、闭路电视、声像系统、对讲系统、自控系统等的要求。（十一）消防设计要求1消防等级。2消防指挥中心。3自动报警系统。4防火及防烟分区。5安全疏散口的数量、位置、距离和疏散时间。6防火材料、设备及器材的要求。（十二）环境设计要求1总体环境设计要求。2中心规模及标准。3环境设施设计要求。（十三）图纸要求1总体平面图、单体各层平面图及平面布置、地下室平面图及平面布置、各建筑物的主要立面、剖面图。2人车流分析、景观分析。3环境设计总图、小区中心环境设计图纸。4结构、水、电、消防、人防专业图纸。5主要透视、效果图。三、其他要求工程设计任务书编制完成后，报企业批准。第5章 造价管理51 造价管理制180、度设计511 工程预结算管理细则制度名称工程预结算管理细则受控状态编 号执行部门监督部门考证部门第一章 总则第1条 目的。为合理确定工程造价，有效提高工程预结算编制和审核质量，维护预结算正常秩序，促进合同和成本管理的规范化，特制定本细则。第2条 适用范围。适用于本公司、项目为承包人所发生的预结算的编制工作和作为发包人所发生的预结算的审核工作。第3条 职责（1）造价管理部全面负责管理工程预结算，负责编制或审定工程预结算，负责工程量的计算、统计，审核供方工程量。（2）材料设备部负责编制甲供主要材料物资预算（领料）表，并分送总包方和项目内部施工、工程、合同、经营、物资等有关部门，负责编制自行供应的辅181、材物资需求计划和限额领料卡。（3）造价管理部、工程技术部、项目经理部负责按月核算实际领用材料、使用机械及其他费用。（4）分包单位负责编制承包工程的预决算工作，包括工程量的日常统计。第二章 承包工程（合同）预结算第4条 造价管理部作为项目预结算编制和审核的统一归口管理部门，设置一名造价工程师和两名预算员。第5条 预决算管理的总体原则是“合同为本、事实为据、合法合理”。第6条 在工作和与外方交往中，我方要做到有礼有节、相互尊重、实事求是、据理力争。第7条 在项目内部，要做到“工程与经济相结合”，工程技术部、造价管理部、设计管理部、项目经理部相互支持、相互协作，使工程与经济目标能同步实现。第三章 工182、程量统计及审核签证第8条 图纸总工程量统计（1）鉴于开工初期工程技术人员尚未全面掌握各专业的预算工程量统计规则，项目图纸总工程量仍由造价管理部预算人员负责统计（包括设计院和设备厂家图纸），再由工程技术部相关技术人员核对。在总包方审核过程中，要按预算员要求由工程技术部技术人员提供协助。（2）在同一册图纸中，与总包方或第三方存在施工责任接口的，技术人员负责在开工前及时通知造价管理部预算员，并协同造价管理部预算员计算分解图纸工程量。（3）图纸总工程量统计时间要求，原则上应于分项工程开工当月完成。第9条 每月完成工程量统计（1）工程技术部负责按各单位工程下属的每册图纸工作为单位，每月统计实际完成工程量183、和累计完成进度百分比，承包工程量每月统计周期定为上月16日至当月15日。（2）工程技术部在每月15日下班之前，将该月度实际完成的实物工程量和设备安装进度报表报送至造价管理部。（3）造价管理部负责编制承包工程预结算文件，并根据工程技术部报送的进度报表计算出工程款申请额，在每月16日上午9时，将合同预结算文件直接送至项目经理部。第10条 设计修改、变更和总包方委托承包合同外临时项目施工（1）工程技术部技术人员负责统计工程量（包括增补工程量以及因修改造成返工的工作量），造价管理部造价工程师进行审核，其中量小或无法按预算定额方式计算的，由技术人员负责办理点工签证。（2）工程技术部技术人员负责每月15日184、下班之前，将已经完成的工程量统计资料，以及经总包方审核签证的点工签证单，送交造价管理部造价工程师审核。工程技术部报送的结算进度晚于工程形象进度不能超过10天。第四章 承包合同工程预结算第11条 造价管理部预算人员负责具体编制工程预结算文件（1）原则上，造价管理部在分项工程开工当月应完成该分项工程施工图的预算编制工作。材料设备采购供应人员和财务管理部应根据工程结算的需要，提供材料设备采购合同和票据等支持性资料。（2）每月16日上午9时，造价管理部向总包方报送月度工程预结算文件。（3）单位工程完工并经验收合格后一个月内，造价管理部编制完成单位工程决算书报总包方审核。（4）机组投产后两个月内，造价管185、理部汇编完成该机组的工程竣工决算书报总包方审核。第12条 预结算过程中分歧和争议解决（1）应当从企业的整体利益出发，根据合理合法的原则，尽量通过友好协商的方式解决。（2）对于较为重大的分歧或争议应及时报告项目经营副总乃至项目总经理，以便尽早采取对策。第五章 工程采购预结算第13条 工程量的审核和确认（1）代建制引进队伍承包和外借内包的工程代建制引进队伍承包工程预结算书应当由分包单位负责编制，其预结算编制人员必须具有行业或地方工程概预算上岗资格。分包单位凭施工图预算申请中间结算。预结算工程量由工程技术部负责审核。鉴于本项目具体情况，如事先已有总包方审定预结算工程量的，经项目经理同意可直接参照使用186、。项目委派的零星工作，原则上均按预算方式结算，如确实无法按预算定额方式计算的，实际用工不到10个工作日的，根据工程技术部审核后的派工单，分技术工人、普通工人按不同点工单价计算；实际用工超过10个工作日的，须由分管领导签发派工单，按点工结算。（2）租用施工机械和运输车辆等的实际使用台班数量，由工程技术部负责审核。（3）纯劳务用工、班组部门考勤用工由项目经理部、现场零星派工由工程技术部分别负责审核。（4）其他对外委托工作，由合同指定的部门单位负责审核。第14条 中间结算（1）工程采购合同供方在项目中发生的费用，在每月底主要核算、清理以下四项费用。材料设备部按月统计领用材料（含总包方调拨辅材）、工作187、服及安全帽等个人劳保用品、小型机工具使用费等。工程技术部按月统计施工机械使用台班费用（含使用总包方机械）等。综合办公室按月统计汇总加班快餐、搭伙费、水电费、通信费、代付民工工资等。上述费用清单，经分包单位的结算负责人签字确认后，分送造价管理部和财务管理部备用。（2）凡涉及安全违章、质量事故、治安事件等罚款事项，在职能部门处理后，工程相关责任方应立即到财务管理部缴付现款。（3）工程分包合同（含外借内包）于月度中间结算，按规定办理支付审批手续。工程技术部审核实际进度情况是否属实、是否满足计划要求。质量管理部审核完成的各分项工作是否符合质量要求。财务管理部汇总上述第14条第（1）款在项目发生时应扣费188、用。造价管理部审核实际完成的承包产值（一般以完成量的80%为限），计算安全保证金、质量保证金，确定应付金额。交项目经营副总（具体按财务工作规范的权限确定）审批。经审批后的中间结算会签审批表，分送造价管理部和财务管理部。（4）劳务结算，一般经综合办公室或工程技术部和造价管理部审核后，由项目经营副总审批支付。第15条 竣工结算（1）单位工程完工验收后一个月内，分包单位编制完成单位工程决算书报项目审核。（2）发包工程竣工结算，实行全面逐项审核法。审核内容和程序如下。工程供方办理决算（送审前）审批表会签手续。造价管理部签收结算书并登记台账。对工程量进行审核和确定（责任部门见第13条）。造价管理部审核预189、结算单价、取费费率。相关部门审核会签，汇总上述第14条第（1）款在项目发生的总费用，其中，分包单位从项目领用辅材的，实际使用量若少于其上报材料计划量的，按计划量办理出库手续，费用由分包单位承担；分包单位领用甲供主材超量的，由分包单位承担费用。财务管理部核减各项应扣费用，预扣质量保证金；若是分包单位在本工程最终的总结算，预留的安全保证金余额予以退还。经项目经营副总审核后，由项目经理批准支付。项目经理批准后的结算资料，由造价管理部负责整理分析与归档。（3）竣工结算书的审核时间应当按照合同规定及时完成，如遇大规模竣工结算，项目应当在征求供方的基础上编制整体结算计划，经项目经理部批准后执行。（4）竣工190、结算审核人员在对工程变更价款的计算时，应当执行以下三项原则。合同或审定的施工图预算中已有与变更工程相同单价时，应按已有单价计算。合同或审定的施工图预算或定额子目中均没有适用单价时，应按定额中相类似定额子目确定变更价格。合同或审定的施工图预算或定额子目中均没有适用和类似单价时，双方协商解决；或由供方编制补充定额送合同预算主管审定，必要时报当地造价管理机构备案。第六章 对预结算编审人员要求第16条 合同预算、工程及其他相关预结算编审人员，应当加强合同预算、造价管理等方面知识的学习，提高工作责任心，做好各项基础工作，维护企业、项目的合法利益。第17条 工程技术人员应当加强工程量统计规则等方面知识的学191、习，树立强烈的经济观念，做好工程量的统计和审核工作，尤其是实际工程量和材料计划。第18条 审核人员在审核供方编制的结算过程中应当做到既合法又合理，按合同约定办事，不故意克扣压低价格，不以下浮金额的多少作为结算审核质量好坏的标准。第19条 在审核过程中如发现供方编制的结算中有漏算、少算现象，应当在内部了解、现场实际调查确凿的基础上及时通知该结算编制人，根据实际情况和相关约定予以补正。第20条 项目管理部对工程预结算工作卓越者将给予鼓励和嘉奖。凡因工程预结算工作不负责任，造成项目（企业）损失的，或消极工作影响预结算正常进行，影响企业形象的，项目管理部将根据具体情况，按照企业的有关责任追究制度，对有192、关人员给予一定的行政或经济处罚。编制日期审核日期批准日期修改标记修改处数修改日期512 工程计量计价管理办法制度名称工程计量计价管理办法受控状态编 号执行部门监督部门考证部门第一章 总则第1条 目的。为了规范工程量的计算、审核（简称“工程计量”）及工程造价的确定（简称“工程计价”）工作，保证工程量、工程造价的相对准确性，特制定本办法。第2条 责任部门及责任人（1）造价管理部负责工程计量、工程计价等相关工作，工程计量、计价分专业由造价工程师完成。（2）设计管理部、工程技术部、项目经理部负责提供设计图纸、技术规范、施工图纸等相关文件。（3）总工程师、总经理负责审核计量得出的工程量、工程造价。第二章193、 工程计量管理第3条 需要工程计量的工作环节包括以下6项（1）编制施工图预算。（2）编制非委托招（议）标标底。（3）设计变更的调整。（4）经济签证的确认。（5）审核竣工造价结算。（6）工程进度付款的计算。第4条 工程量的计量必须有依据，无书面依据的工程量为无效工程量。（1）施工图预算（或标底）的计量依据包括设计施工图纸、书面设计交底、施工组织设计文件、勘察设计资料等。（2）设计变更调整计量的依据包括设计变更、原设计施工图、必要的施工方案等。（3）工程进度付款及竣工造价结算（按实）计量的依据包括工程竣工图纸（含设计交底、设计变更）图纸、经济签证、必要的隐蔽工程验收记录、施工组织设计文件、形象进度194、签证（进度付款计量用）。（4）上述相关的计量依据由工程技术部、设计管理部等相关部门提供。第5条 工程计量必须在具备工程计量的条件时进行。工程计量的先决条件包括以下四个。（1）工程部提供的资料齐全。（2）工程已经竣工验收，并符合质量要求（仅限于工程进度付款及竣工造价按实际结算额计量）。（3）技术交底或设计变更已经得到批准。（4）符合合同条款的相关约定。第6条 工程计量方式必须与工程计价方式相统一，分项工程单价中包含的工程量不得重复计量。第7条 以招投标方式签订的合同必须有工程量清单作为附件。第8条 工程进度付款计量累计工程量不得大于合同工程清单量。第9条 工程计量必须精确，力争准确，计量误差率不195、得大于3%。第三章 工程计价管理第10条 开发项目工程造价的确定是一个持续管理的过程，自配合编制项目投资估算开始，至项目竣工决算为止。工程造价的确定包括以下三项内容。（1）确定分项工程单价，它是实现单位、单项工程及开发项目工程造价的基础和前提。（2）确定单位、单项工程的造价。（3）确定开发项目的工程造价。第11条 确定分项工程单价的前提条件包括以下三项内容。（1）确定分项工程施工内容（做法）和施工方法（施工方案）、材料材质，由工程技术部负责。（2）确定材料的单价，由材料设备部负责。（3）确定分项工程资源（人工、材料、机械）的消耗量，由造价管理部负责。第12条 造价管理部要负责分项工程单价的书面196、形成及确认。第13条 实现分项工程单价确定的方式（1）通过工程招（投）标的方式确定。此时，分项工程单价必须以清单的形式在合同中体现，并附有工程量清单，无工程量清单的必须约定分项工程单价包含范围。（2）通过工程承包商报送、企业相关责任部门审核的方式确定。此时，分项工程单价必须由工程承包商、施工监理、甲方代表三方签署确认。以这种方式确认的前提条件是：存在因甲方原因产生的工程变更；合同中无相应分项工程单价。否则，不得办理确认。（3）通过行业定额来确定。此时，分项工程单价必须在合同条款中约定。第14条 分项工程单价包含内容必须与工程量计量方式相统一（配合）。分项工程单价包含的工作内容不得进行相应的重复197、工程计量。第15条 造价管理部有责任在相应工程招标文件中明确部分分项工程基准单价，以此控制工程成本。第16条 因采用甲方供应材料形式造成分项工程材料单价与分项工程施工单价相剥离的，材料供应数量及结算方式必须与分项工程施工单价及相应工程量相统一。第17条 企业对不便或不易计量（计量依据不足），且对工程无直接影响的施工措施等费用（如临时设施费、基础降水费、边坡支护费等）采用模糊计价。模糊计价的方式是合同包干，即在合同中明确约定此类费用的总额或标准。模糊计价的范围必须在工程招标文件中明确，并在合同中约定。第18条 因控制成本需要，企业自行编制的分项工程单价（企业定额）必须是实测实量得出的，并不得高于198、平均市场价，且应根据人工、材料价格及施工工艺的市场变化进行周期（或异地）调整。第19条 工程计价的方式由造价管理部根据项目开发方式和施工合同类型经企业领导同意后确定。第四章 附则第20条 本办法由造价管理部协助总工程师办公室制定，其修订、废止、解释权归总工程师办公室。第21条 本办法报总工程师审核、总经理审批通过后，自颁发之日起生效实施。编制日期审核日期批准日期修改标记修改处数修改日期52 造价管理操作工具521 工程预算作业进度表编号： 日期： 年 月 日项次作业项目责任部门完成期限1经营策略2质量方针、目标3预算科目及当年19月费用明细4业务计划（1）当年（月份）计划（2）次两年（年度）计199、划5各部门年度计划展开6共同费用分摊基准7预算编制（1）费用计划表（2）设备投资计划表（3）模具购入计划表（4）人员计划表8年度计划汇总完毕9年度计划、修订、汇总备注主管： 制表人：522 单项工程计量一览表工程项目名称： 编号：单项工程名称序号清单编号名称定额编号工程内容单位计算公式算式数量土建工程12给排水工程12暧通工程12523 分项工程计价内控表编号： 日期： 年 月 日单项工程名称分项工程名称确认单价的原因确认内容内容表述确认部门确认人施工内容（做法）施工方法材料材质要求材料单价资源消耗量分项工程单价524 单项工程概、预算表建设单位： 单项工程名称：编号： 共 页/第 页 日期：200、 年 月 日定额编号工程项目单位数量概（预）算其中：人工单价合价单价合价审核人： 编制人：53 造价管理工作流程531 工程预算编制流程流程名称工程预算编制流程文件受控状态文件管理部门总经理总工程师造价管理部相关部门相关制度/表单熟悉施工图开始提供施工图纸施工图纸施工图纸管理制度了解工程现场情况配合了解施工组织设计资料和施工技术规范提供施工组织设计资料和施工技术规范施工组织设计资料施工技术规范掌握计价定额计价定额文件列出工程项目提供工程项目资料工程项目列表审核计算工程量工程量参考文件编制基价直接费计算表基价直接费计算表计算定额直接费，进行工料分析工料分析文件复核计算单位工程预算造价单位工程预算201、文件编写工程预算编制说明工程预算编制说明审批审核装订签章结束编制日期审核日期生效日期532 工程竣工结算流程流程名称工程竣工结算流程文件受控状态文件管理部门总经理项目经理部造价管理部财务管理部相关制度/表单开始核查合同条款、约定价款审核审批竣工结算报告编制工程竣工验收报告认可核对隐蔽工程验收记录调整结算内容按施工图纸核实工程数量落实设计变更签证相关事宜编制工程竣工结算报告按合同约定进行工程计价结束接收竣工工程确认支付工程结算款工程预结算管理细则工程竣工验收报告竣工结算报告、合同隐蔽工程验收记录设计变更签证施工图纸各单位工程预结算办法工程竣工结算报告编制日期审核日期生效日期54 造价管理方案设计202、541 工程水电预结算办法工程水电预结算办法一、方案规划1. 目的按照国家、行业、本企业制定的有关标准，正确地审核、编制工程费用，确保第一时间解决项目工程水电预结算问题。2. 适用范围本方案适用于特定项目的工程水电预（结）算书的编制、审核及相关工作。3. 造价管理部人员的职责造价管理部工作人员对涉及工作范围的内容，应按标准工作程序及相应的工作依据完成项目工程水电预结算工作。二、项目工程水电预结算工作程序（一）收到由项目负责人转来的项目工程水电预（结）算资料1认真阅读结算审批表，如有问题，应找该项目的负责人核实。2检查附件材料，包括决算书、水电施工图纸、核定单等。3勘察现场，了解审核内容与实际情203、况是否一致。（二）计算项目工程量，复核费用1计算依据是市建筑安装工程单价估价表以及相应配套文件说明，本企业颁布的关于工程施工、设计委托、设备采购项目的结算办法、工程签证管理方法、关于点工签认的管理办法（暂行）等。2对分项工程逐一计算，编制工程量初步计算表。（三）同施工单位接触，编制预（结）算费用表（书）1对项目工程数量不一致的地方，同施工单位核算，取得数量上的一致。2完成第一步后，审核单价和费率，调整有误的地方。3复核结束后，编制完整的水电结算单。542 竣工结算社会审价方案竣工结算社会审价方案一、方案规划（一）目的集团企业为了加强对工程项目的结算管理力度，提高工程系统人员的成本意识，使工程项204、目的竣工结算工作进入受控状态，特制定本方案。（二）适用范围1小区住宅的全部单体及总体的建筑安装工程。2除小区住宅单体及总体建安工程以外，内部结算价在10万50万元的工程项目抽取10%送审，50万100万元的工程项目抽取50%送审，100万元以上的工程项目100%送审。二、社会审价操作办法1选择审计单位（1）选择的对象为具有本市甲级工程造价资质的机构。（2）由造价管理部和财务管理部共同商定，提出初步选取审价机构名单，并由造价管理部和财务管理部负责合同条款的拟订和签约。（3）委托审计工作，应以合同形式进行，审批程序如下：造价管理部牵头，财务管理部监督，分管副总审核，总经理审批。2对竣工结算进行社会205、审价的操作程序（1）零星工程结算送审的项目由财务部负责任意抽取。（2）造价管理部按集团企业原定的结算审核程序进行，结算工作完成后，同财务管理部任意抽取12家具有本市甲级资质的机构，由造价管理部把整套结算资料、竣工图送交审价机构，移交资料时须附资料清单，并做好签收登记。（3）结算资料中包括：施工单位的结算承诺书、结算备忘书。施工单位在结算承诺书中应注明以下三项内容A在审价过程中不再增加任何结算资料，包括图纸、鉴证单、价格凭证等。B在送审结算书中项目的工程量如发生变化，可做调整；若项目有遗漏，施工单位均让利给甲方，不做增加调整。C甲方与审价单位执行市审价收费标准，若由于施工单位的高估冒算，核减额大206、于5%，则两种取费标准引起的差额由施工单位承担。结算备忘书是甲、乙双方对初审情况有争议的问题以及要求重点审核的项目的说明。（4）在送审期间，造价管理部和财务管理部一起参加审价工作会议，并保持良好沟通。（5）审价结束后，相关各方对审价结果进行复核与确认工作。施工单位在审定单上签字、盖章。在施工单位认可后，由造价管理部经办人员及部门经理进行复核确认，再将结算资料与审定单上报分管副总复核、确认，最后上报集团总裁。经集团总裁认可的审定单盖章后，送审计事务所盖章签字。甲方、乙方及审计方三方确认后，审计结果方才生效。（6）审计结果生效后，将审计结果及整套结算资料返回到造价管理部存档，造价管理部相关人员应做207、好退还、签收手续。3送审周期造价管理部于内部审核结束后10天内送审，审价单位审核周期为一个月，审核完毕，三方盖章后进行甲供材料等预算外款项的清理核对工作，完成后10天内付款。4评审工作造价管理部将会同财务部有选择地对审核个案进行业务评审，以求不断提高专业工作水准。审价的评审工作原则上由造价管理部和财务管理部共同操作。如财务管理部有特殊原因不能到场，事后可随时通过审价单位核实和了解情况。5支持工作因结算审核工作涉及到工程技术、造价预算、设计等专业部门，必要时将组织各专业部门的人员参与审计工作，各部门应积极配合。6报送范围本方案应发放至集团企业各专业工程师、造价管理部、财务管理部及下属物业公司。5208、43 项目付款审核审批办法项目付款审核审批办法一、方案规划1. 目的杜绝错付、超付，以确保工程进度、控制成本。2. 范围本方案适用于工程款（预付款、进度款、结算款）、设备款、设计款、保修金、零星工程款的审核审批以及台账的登记工作。3. 造价管理部职责造价管理部工作人员应严格执行合同条款、企业规定和管理程序，仔细审核已付款情况，即时做好台账，加强各流转部门的信息传递，合理安排付款时间，保证工程进度。二、付款审核细则（一）审核付款申请单审核主管工程师上报的付款申请单以及所附资料，若发现资料不符合工程付款手续管理程序即退回并说明所缺资料、内容。（二）核查相应的款项1按照合同条款，仔细审核每项付款。2209、深入工地现场，了解工程进展，在付款时做到心中有数。3与项目主管工程师保持良好沟通。4及时做好台账，严格核对已付款，杜绝超付。5加快各部门审批程序，做好解释工作，对财务部提出各种工程进展问题，做到有问必答。6合理安排每笔付款，做到急事急办，绝不拖延时间、影响工期。7做好发放支票、收齐发票工作。三、付款审批流程付款审批流程如图5-1所示。造价管理部工程技术部财务管理部项目分管副总总经理项目经理部审核造价工程师核查部门经理审核上报付款申请单审核合同管理员登记同意付款开支票安排付款登记台账结束项目负责人领用支票、返回发票审批开始图5-1 项目付款审批流程四、各类款项数目的审核1工程预付款数目的审核：。210、2工程进度款数目的审核：由施工单位编制上报，工程技术专业工程师签署意见的工程进度报表经造价管理部审核，双方确认，并核对有关合同条款无误后，按下列公式计算：。3工程结算款审核：根据造价管理部已审核的工程结算。4保修款数目的审核：可参考工程保修金使用办法。在合同规定的保修期期满后，经物业公司核实无质量问题时方可办理：。5设备款数目的审核：支付材料设备款时，主办人必须附上相应送料单、入库单、施工单位领用单及材料设备发票，再根据合同审核支付，工程结束后，按实结算；若新增加材料设备，必须经造价管理部签认后给予结算。6零星工程款数目的审核：零星工程即无合同的工程按实结算后给予付款，公式如下。第6章 工程施211、工管理61 工程施工管理制度设计611 项目经理部管理制度制度名称项目经理部管理制度受控状态编 号执行部门监督部门考证部门第一章 项目经理部岗位编制第1条 项目经理部常规编制每个项目在一般情况下设置四个岗位，即项目经理岗位一个；土建、绿化工程兼土建绿化工程预算及资料管理岗位一个；电气工程及相关配套市政工程管理兼预算及资料管理岗位一个；水暖工程及相关配套市政工程管理兼预算及资料管理岗位一个。第2条 项目经理部编制的变更项目经理部的岗位随着项目的增加而增加，每增加一个项目，项目经理部便增加四个岗位，分别为项目经理岗位一个，专业工程管理及预算、资料管理岗位三个。随着项目的完工，项目经理部的岗位也随之212、减少，每完工一个项目，项目经理部相应减少四个岗位。第3条 岗位轮换本着稳定队伍、培养人才的策略，项目经理部内部根据实际情况和项目情况进行岗位轮换，以培养复合型人才，利于岗位的内部晋升，增加项目经理部组织机构的精干和高效性。第4条 项目经理部的岗位调整项目经理部随着项目的开展和工程量的增加，或项目的完工和工程量的减少，项目经理部的岗位会随之增加或减少，项目经理部对实际情况做出全面评价后向主管副总或总经理提交项目经理部岗位调整申请，批准后进行调整。第二章 项目经理部人员及劳动纪律管理第5条 项目经理部的人员变动和调整要遵循严进严出的原则。第6条 项目经理部的人员考核要遵循公开、公平和公正的原则。第213、7条 工作时间的规定：有关工作日及节假日的时间规定参见企业总体管理制度。第8条 不准迟到早退，如有特殊情况需提前请假，并填写请假单，以备记录并将记录纳入到绩效考核之中。第9条 工作中需外出办事的必须提前申请，填写申请单，以备记录和考核。第10条 工作需要去外地出差的必须提前申请。节假日需离开本地的，同样须申请。第11条 工作中严禁聊天和从事其他娱乐活动，影响他人工作。第12条 必须维护工作环境的整洁，爱护公共设施与财物。第13条 对办公物品的领用进行统一管理，要先计划、批准，后统筹、安排、领用，避免浪费。第14条 不论是在工作中还是在工作外，均不得做出有害和影响企业及部门利益和形象的行为，应遵214、守法律和社会公德。第15条 不准接受外单位的宴请或收受与变相收受礼品，如有发现立即进行严厉处罚，开除出项目经理部，并退回企业人事部门进行处理。第16条 项目经理部人员如需进行对外招待，必须申请，经批准后方可进行。第17条 项目经理部对所有招待费、交通费实行统一管理，即发生费用前要经过申请和批准，发生费用后要经过审核，然后统一报销。第三章 项目经理部工作目标管理第18条 项目经理部工作目标和计划的种类（1）工程进度目标和计划。（2）工程质量目标和计划。（3）工程安全与文明施工目标、计划。（4）工程施工投资目标与计划。（5）项目经理部总体目标与计划。（6）项目经理部资料与文件管理计划、目标。（7）215、项目经理部岗位与人员编制目标、计划。（8）项目经理部办公与管理费用目标、计划。（9）项目经理部企业文化实施与管理目标规划。第19条 项目经理部工作目标、计划的制定（1）项目经理根据企业的总体情况和上级领导的要求制定项目经理部的年度工作目标和计划、季度工作目标和计划、月度工作目标和计划。（2）项目经理负责将项目经理部的工作目标、计划制定项目的总体目标、计划和年度、季度、月度工作目标、计划进行层层分解，落实到各单项工程和分项工程的工作上。（3）各单项工程和分项工程主管将项目的工作目标、计划制定单项和分项工程的工作目标、计划进行分解，落实到个人或监理单位、施工单位。（4）项目经理部工作目标、计划的制216、定采用相对民主的办法，即上级的目标、计划摊派和下级答辩的办法。上级目标、计划摊派后，下级在两个工作日内就目标、计划的合理性和可行性提出自己的意见，并就目标、计划的情况达成一致，上报主管副总或总经理审批使目标、计划生效。目标、计划生效后，将作为工作绩效的考核依据。第20条 项目经理部工作目标、计划的考核（1）项目经理部的各级工作目标生效后，项目经理部按时组织相关人员对工作目标、计划的完成情况进行监督检查。（2）项目经理部定期组织相关人员对工作目标、计划的完成情况进行分析，找出影响目标、计划完成的主、次要因素。（3）将工作目标与计划的考核结果纳入绩效考核之中。（4）项目经理部将工作目标、计划分析结217、果形成纪要，并上报主管副总或总经理审阅。第21条 项目经理部工作目标、计划的调整项目经理根据工作目标、计划的分析结果和主管领导的意见对项目经理部的工作目标、计划和下级目标、计划进行相应调整，并将调整的结果上报主管领导审批。第四章 项目经理部工程进度、质量、投资管理第22条 项目经理部进度、质量、投资管理以进度、质量、投资计划与目标及签订的合同、协议为依据。第23条 项目经理部进度、质量、投资管理采用上级监督检查、抽查与下级汇报相结合的办法。第24条 项目经理部每周、月、季度组织一次工程进度、质量、投资检查并听取项目相关人员、监理单位、施工单位的汇报，之后将检查结果形成记录上报主管领导审批。第2218、5条 项目经理部将进度、质量、投资检查结果纳入到绩效考核之中。第26条 项目经理部每周、月、季度根据检查结果和主管领导的意见召开一次工作例会，对工程的进度、质量、投资情况进行总结和调整，并将调整结果形成会议纪要上报主管领导审批。第五章 项目经理部工程现场管理第27条 项目经理部工程现场管理以签订的承包与合作合同、协议及制定、审批的目标与计划为依据。第28条 工程现场管理必须贯彻企业的形象宣传策略，有利于扩大企业的影响力和提升企业的无形资产。第29条 具体管理办法同进度、质量、投资管理。第六章 项目经理部资料与文件管理第30条 项目经理部工程资料与文件的收集整理和归档严格按照ISO 9001规定219、的管理程序进行。第31条 项目经理部工程资料和文件必须体现工作责任的可追溯性，如出现追溯性不强或资料分不清责任的情况，资料管理人员与相应工作环节的负责人员对资料和资料反映的相关工作环节负全责。第32条 项目经理部的工程资料与文件必须具有真实性、准确性和及时性，如出现资料失真或不准确、不及时的情况，资料管理人员与资料反映的相关环节的负责人对该工作负全责。第33条 项目经理部按月度、季度、年度和以工程项目为单位对工程资料进行检查，并将检查结果纳入绩效考核之中。第七章 项目经理部工作信息管理第34条 项目经理部的信息管理工作要遵循及时、透明的原则。第35条 项目经理部的信息管理工作可分为项目经理部内220、部与项目经理部外部两个部分，所有项目经理部人员必须建立信息系统的概念，即企业是一个整体信息系统，项目经理部则是企业的一个信息子系统。为使企业保持整体良性运作，必须使企业与外部、项目经理部与企业及工作相关部门的信息流动及时、准确，从而产生良好的组织行为，减少消耗，提高效率。第36条 项目经理部信息的接收（1）项目经理部外部信息的接收原则以项目经理为接收入口，防止信息的过滤效应和信息的不必要扩散。项目经理部内所有工作人员接收到外部信息后，必须及时向主管领导汇报，以便主管领导做出决策或向上汇报。由于接受信息人推诿和延误造成的损失，由接收信息人负全责。（2）项目经理部接收企业或其他部门的信息指令后回复221、要及时。（3）项目经理部接收企业外部信息后要汇报给项目经理，由项目经理进行分析后汇报给主管领导或相关部门。第37条 项目经理部信息的发布（1）建立健全工作汇报制度，项目经理部执行每周、月度、季度、年度工作汇报制度，项目经理部所有人员必须按上述时间向主管领导汇报工作，并形成记录。项目经理要根据企业要求定期向领导汇报工作。（2）项目经理部各级主管必须深入实际，了解收集信息。如上级得到的现场信息，下级还没有得到，经分析是由工作安排或责任心及工作态度引起的，则给予相应的处罚，并纳入绩效考核之中。（3）项目经理部根据工程开展情况及时向相关部门传递信息，以便形成良好的分工与协作。第38条 项目经理部信息工222、作的考核：项目经理部每月度、季度和年度组织相关人员对信息工作进行监督检查和总结，形成记录，并纳入到绩效考核之中。第八章 项目经理部管理制度及措施修改第39条 项目经理部管理制度（试行）及措施经主管副总与总经理批准后生效。第40条 项目经理部每年召开管理制度与措施修改民主会。经会议做出的修改决议上报主管副总与总经理批准后生效。第41条 在项目经理部管理制度与措施实施的过程中，如有可操作性不强或与实际工作相冲突之处，必须向项目经理、主管副总、总经理汇报审批后形成临时决议方可改动执行。编制日期审核日期批准日期修改标记修改处数修改日期612 项目招投标管理制度制度名称项目招投标管理制度受控状态编 号执223、行部门监督部门考证部门第一章 总则第1条 目的（1）项目经理部负责进行工程承包的招投标工作。招投标工作以国家、行业及企业的相关管理规定为依据。（2）对工程承包方进行评定和选择，保证承包方具有满足本企业规定要求的能力，通过对企业的工程承包活动实施控制，以确保本企业的工程符合业主和法规的要求。第2条 适用范围适用于企业施工中的所有承包活动。第3条 项目招投标工作的原则（1）公开、公正的原则。（2）标价与成本相结合的原则。（3）工程性质与施工能力相结合的原则。第二章 本企业项目招投标的要求与形式第4条 项目招投标工作的要求（1）项目承包的工程质量必须达到国家有关规范、标准及合同的质量要求，并且必须满224、足本企业的质量要求。（2）工程分承包方必须经过评定和认可，并建立合格的工程分承包方档案。（3）选择工程分承包方，需由项目经理部决定并报总经理审核。（4）工程分承包方应在合格工程分承包方名册中选择。（5）所有工程分承包方施工的项目必须由质检员验收合格后方可交付。第5条 项目招投标的形式企业工程招标的方式有公开招标、不定向议标、定向议标三种。单项工程发包、重要单位工程发包原则上均采用公开招标的方式进行；有特殊要求的单位工程发包和分项工程发包可采用不定向议标或定向议标。（1）定向议标的工程发包范围工程造价在10万元内的非关键工程。因政策等原因，承包商目前处于无竞争地位。其他特殊原因。（2）实行公开招225、标的工程发包由项目经理牵头，项目开发部组织委托招标代理机构代理招标。实行公开招标的工程发包需遵照国家招投标法及本行业相关管理办法执行。（3）实行议标的工程发包由项目经理牵头，工程技术部编制初步施工方案，项目开发部自行或委托编制标底（如是委托编制，要审核），并参照国家招投标法及本行业相关管理办法由项目开发部组织开展。第三章 项目招投标程序第6条 提出招标及招标前准备工程技术部根据开发项目的总体进度安排，提出工程招标时间及时机。项目经理负责安排招标前的各项准备工作。第7条 资格预审工程招标前应对工程承包商进行资格预审。资格预审分虚审（程序性审核）及实审（实质审核）。虚审就是审查工程承包商报送的资料226、；实审由项目开发部组织，工程技术部、造价管理部、财务部等相关部门配合。（1）预审包括以下内容应具备的符合发包工程要求的施工资质、营业执照，异地施工的企业必须提供发包工程所在地的注册证明文件。近两年的合同（包括内容）履行情况，权威部门认定的施工质量情况。近两年的年终财务报表及流动资金状况。现有施工任务（含在建及未开工工程）。企业自有设备一览表，企业人力及物力资源情况。（2）其他需要预审的内容以上内容按照业务对口的原则由企业项目开发、工程、财务等职能部门分别评审。评审就是由企业总工程师组织工程、项目开发等部门对工程承包商近两年的在建及已完工程进行考察，并听取相关业主的反馈意见。采用公开招标方式的，227、资格预审后参与投标的工程承包商数执行国家或行业的相关规定；采用不定向议标方式的，资格预审后参与投标的工程承包商不得少于三家。第8条 招标文件的起草实行公开招标的招标文件由受委托的招标代理机构（或项目开发部）起草，议标工程的招标文件由项目开发部起草。招标文件主要内容应包括以下四部分：（1）工程名称及概况；（2）投标人完成招标内容的要求；（3）投标须知及有关日程安排；（4）投标书的内容要求。第9条 招标文件的评审招标文件编制好后，项目开发、工程技术、财务等职能部门就其中主要条款及要求做出书面评审，报项目经理及总工程师确认，确认后的评审记录作为招标文件修改及正式成文的依据。第10条 标底的编制公开招228、标的标底原则上均委托社会中介机构编制。标底的委托方式及编制原则经领导确定后由项目开发部编写委托说明。非委托的标底由项目开发部组织编制。标底由总工程师组织审批，需要报招标管理机构审定的报招标管理机构审定。编制完成后的标底在公布前应严格保密。第11条 投标书的评审（评标）（1）公开招标的投标书由被委托的招标代理机构依据国家相关法律、法规及本企业要求组织专家组按一定程序进行评审。（2）企业内部议标的投标书由项目经理牵头组织相关职能部门就投标书的主要承诺与招标文件的主要要求的一致性及技术的可行性、投标价进行询标并做出书面评审记录。第12条 中标及中标通知书的填写评标确定的综合评比最优的投标人为中标人。229、议标产生的中标通知书由项目开发部填写。第13条 招标实施程序（1）发出招标通知或邀请函。（2）投标人进行资格预审，向符合条件的投标人发售招标文件。（3）组织投标人勘察施工现场，并解答疑问。（4）收集投标书。（5）确定评标原则及方法（需要报批的要进行报批）。（6）成立评标委员会。（7）开标。（8）出具评标报告。（9）确定中标人。第14条 工程承包文件管理工程承包文件包括工程承包计划和工程承包协议。（1）工程承包计划各项目部根据工程特点和进度需要确定承包工程，并在合格工程分承包方名册中选择工程分承包方，所有承包工程必须签订承包协议。（2）工程承包协议的内容承包工程的名称部位、工程量、开工日期、交付230、日期、付款方式等。质量条款、技术要求、验收标准。合同法规定的有关条款。（3）承包工程的技术资料承包工程的材料合格证，分项评定资料由承包方整理并经项目经理部有关人员签认后归档。承包工程完工后承包方应将有关资料及时交项目经理部归档。第15条 承包工程的检验、评定（1）分承包方必须按照国家施工规范标准进行施工。（2）项目经理部质量员独立行使对本项目分承包方的工程质量的检验评定权。（3）经项目经理部质量员评定达到合同规定的要求后，方可转序。如出现不合格品，项目经理部要按本企业纠正和预防措施程序实施，并按本程序重新评价分承包方，评价不合格的应从合格工程分承包方名册中除名。第四章 工程承包方的评价与考核第231、16条 工程分承包方的评价（1）分承包方的评价由项目经理部有关人员进行评价。评价符合要求的，经总经理批准后存档，并编制合格工程分承包方名册。通过GB/T 19000-ISO 9000质量认证的单位可直接列入分承包方名册中。（2）工程承包方评价的内容施工队伍的人员素质、技术水平能否满足本企业的质量体系要求。施工机械设备能否满足本工程的要求。履约情况和社会信誉。以前合同的履约情况。社会信誉。队伍资质证书及企业概况。第17条 合格分承包方的考核与管理（1）项目经理部的质量员负责对合格分承包方的施工情况进行跟踪考察，并做好原始记录。（2）经考察不合格的，报企业经营部（外地报办事处经营负责人），并从合格232、工程分承包方名册中除名。（3）每半年，由企业经营部对各办事处、项目经理部的工程分承包方评价工作进行一次审查，以防止不合格工程分承包方生产不合格品。编制日期审核日期批准日期修改标记修改处数修改日期613 工程承包商管理制度制度名称工程承包商管理制度受控状态编 号执行部门监督部门考证部门第一章 总则第1条 目的为使在本项目承担施工任务的承包单位的各项管理工作满足本企业项目管理要求，确保施工管理的各项工作正常有序，按标准在受控状态下进行，实现项目的管理目标，特制定本制度。第2条 职责本制度适用于进入本企业项目管理现场内的任何一家承包单位。第二章 进场管理规定第3条 所有承包单位必须持有项目经理部所签233、发的入场许可证，方可进场。第4条 办理入场许可证的条件（1）持有本项目的施工合同（协议）书或中标通知书。（2）办理入场许可证需提供：企业资质证书及营业执照；参与本工程的组织机构表及通信联络表；入场人员花名册及身份证复印件等；单位的安全资格审查认可证、消防证书；本项目管理人员的证件，项目经理证书，安全员、质量员的证书原件，技术人员的职称证书；负责本项目施工的特种工人的特种作业操作证复印件；进场安全物资一览表及安全证明等资料。第三章 承包单位人员教育培训第5条 工人素质培训（1）教育培训工作由项目经理部负责，培训大纲如表6-1所示。表6-1 培训大纲表内容教育部门参加人员入场教育现场教育消防保卫项234、目经理部承包单位全体人员质量管理质量管理部承包单位管理人员计划管理项目经理部承包单位管理人员文明施工管理项目经理部承包单位管理人员成品保护、现场物资项目经理部承包单位管理人员技术管理工程技术部承包单位管理人员技术资料管理工程技术部承包单位管理人员工程款结算项目经理部承包单位管理人员安全教育各类安全规定项目经理部承包单位全体人员特殊作业规定各承包队伍承包单位全体人员施工中教育制度教育各项承包单位自学由项目经理部检查承包队伍全体人员技术培训分项工程开工前工程技术部分项施工人员新工艺新技术工程技术部专业施工人员安全教育周一安全例会安全员承包单位全体人员承包单位安全会承包单位自行组织承包单位全体人员（235、2）由承包单位自行组织的教育培训，必须是符合本企业项目要求的，须经项目经理部审批，并做好备案。（3）项目经理部组织对工人的技术素质进行培训。所有分项工程开工前，由专业工程师或承包单位主管主持对施工人员进行专项培训，未对工人进行培训的分项工程不允许开工。（4）各承包单位必须配一名素质较高的专职质量员，以保证下达的质量整改和质量保证措施得到彻底贯彻和实施。第6条 安全教育（1）项目经理部对承包单位的全体成员进行入场安全教育。（2）承包单位要指派一名领导为安全负责人，主管日常的安全生产及文明施工管理工作，承包单位中每50人要设一名专职安全员，少于50人则要设兼职安全员。第四章 组织管理第7条 组织规236、定（1）在施工中承包单位必须按合同及所报施工组织设计要求配备足够的、有经验的管理及施工工人，提交组织机构图。（2）经项目经理部确定认可的所报组织机构图上管理人员及数量不可随意变动，必须常驻现场，提供固定的联系电话（手机）。（3）承包单位现场负责人必须依据施工合同常驻现场，履行组织管理职责，不经项目经理部批准不得更换。（4）现场管理必须设置专职技术员、安全员、质量员、资料员、测量员，其数量必须满足施工生产及项目要求的需要。（5）承包单位必须依据项目管理要求，建立健全内部的各项管理制度，并报总包工程部。（6）承包单位任何人无权更改施工方案和经项目经理部批准的施工计划。如需变动必须事先征得项目经理部237、的批准。（7）对于项目经理部安排的任何工作指令，承包单位无论结果如何必须在两小时之内回复，并补充至月、周、日计划中。（8）无论何种原因现场内发生紧急情况或事故，承包单位现场负责人及其他管理人员必须在现场指挥，并及时上报项目经理部。 第8条 现场管理规定（1）所有承包单位进入现场的施工人员必须着装整齐，统一佩戴安全帽和胸卡、编制号码，其管理人员与操作人员、特殊工种人员必须有明显的区别，违者罚款元/人次。（2）施工现场布置、承包单位所建的临时设施（包括现场料场）必须符合项目总平面布置图要求，施工前须先得到项目经理部的批准，按要求进行布置，不得私自更改。（3）所有承包单位的施工管理人员及操作人员必须238、着装整洁，不得留长发，注意举止行为；严禁在现场内大声喊叫、打闹。（4）爱护现场内的安全、消防、测量、照明设施及有关CI标牌等。（5）必须保证所悬挂标牌的完好、整洁，标识颜色清晰无褪色。所堆放物品无论堆放时间长短，都必须堆放整齐，有完整封闭围挡。（6）施工现场、生活区内严禁赌博、酗酒闹事行为，否则对承包单位责任人罚款元/次，并将有关人员驱逐出场。第9条 现场办公室管理（1）承包单位应于进场前提出书面办公用房申请，并注明条件。（2）由项目经理部安排房屋，承包单位须按方案无条件执行，不得随意调整和占用办公用房。（3）办公室内必须保持干净、整洁、桌净、窗明，文件图纸按顺序编号，按类归档。（4）工作时间239、，禁止串门闲谈，禁止在办公区大声喧哗，应保持肃静。（5）办公室应悬挂标牌，规格尺寸按本企业CI手册要求制作。第10条 函件处理（1）项目经理部统一负责对承包单位函件的收发工作。（2）承包单位必须重视项目经理部所发的正式函件及便函，并在规定时间内予以回复，超时未复者，即为确认接收，承担因此造成的后果。（3）承包单位所有关于图纸、方案、进度计划表等必须以书面的形式报至项目经理部；对材料审批、申请索赔、决算书等发生质疑时，必须以书面形式报至项目经理部，否则一律无效。所造成的损失自负。（4）承包单位不得拒收、拒签项目经理部所发的任何函件、整改、通知、施工措施和方案等文件。如有异议，在收到文件24小时内240、回函协商解决，否则视为确认接受。（5）承包单位对本企业的函件必须统一格式、正式打印、统一编号，并且有负责人签字或单位公章，否则项目经理部拒收。第五章 施工计划及管理第11条 施工计划管理（1）任何一项施工开始都必须具有经过批准的施工方案、进度计划、安全交底书和技术交底书，并保证材料使用得到批准、安全设施齐全无隐患。（2）管理者及操作者经过教育，质量标准、工艺标准清楚，否则不得开工，已施工的必须拆除，返工重新按规定施工，一切损失自负。第12条 施工管理（1）所有施工都必须按照项目经理部规定的程序、标准进行，做分部、分项工程质量验收，并提供齐全、有效的技术保证及质量评定资料，否则返工重新施工，一切241、损失自负。（2）由于承包单位自身原因造成生产要素配备不及时、不足时，项目经理部需书面通知限时配足。超时未配足者，项目经理部有权代为配置，承包单位不得拒绝，否则承包单位完不成的部分，由项目经理部另行安排，并对承包单位造成的损失进行索赔（工期和经济），项目经理部代为配置部分的费用将加倍由承包单位从工程款中支付，该费用的计算不受定额和合同价的限制。（3）因承包单位的原因导致项目必须修改施工方案或采取特殊技术措施的，所增加的费用完全由承包单位支付，所需生产要素承包单位必须及时配置。（4）承包单位进场施工时，其施工组织、安排必须按项目经理部的要求完成，项目工程部责任师负责协调、监督、解决非修改方案或设计242、的技术性问题。如需修改方案或设计，由承包单位书面通知项目经理部，项目经理部负责会同有关部门解决，任何人无权擅自修改方案和设计，得到项目经理部的书面确认后方可修改。（5）承包单位所使用材料及供应商必须是经项目经理部审批同意使用的，否则一律严禁使用，已进场的必须清退出场，并要向项目经理部报告其处理结果及去向。（6）周计划（本周二至下周一）由承包单位于每周一下午2点之前上报项目经理部；项目经理部于当日召开生产会时确定周计划的审批修改意见并形成文件下发，周二开始按照审批修改意见执行。（7）月计划由承包单位于每月23日报月计划（本月25日至下月24日）到项目经理部，当月24日生产例会上确定月计划审批修改243、意见并形成文件下发，25日开始实施。（8）为了迎接各方面的检查，承包单位应积极配合项目经理部做好各自工作面的清理工作及各种安排。（9）月计划未按期完成时，如没有合理的工期拖延理由，每延误一天对承包单位处以2 0005 000元的罚款。第六章 安全生产管理第13条 安全生产组织项目经理部成立安全领导小组，负责工程安全、文明施工监督检查管理工作，每周由项目经理部组织承包单位进行检查，参加安全检查人员包括承包单位项目经理、安全员、专业工长、专业电工、专职机械管理员等。第14条 安全生产检查（1）安全检查的内容查领导，是否认真贯彻“安全第一、预防为主”的方针，正确处理安全和进度的关系，把安全生产工作摆244、在了重要议事日程之上。查教育，对管理人员、工人的教育在时间和内容上是否真正落实。查防护，施工现场各种防护是否达到了规定的标准。查制度，安全生产各项管理制度是否真正得到了落实。查隐患，施工作业面是否存在事故隐患和违章作业行为。（2）项目经理部、承包单位应做好班前、班中、班后、节日前后的安全检查，特别是作业前必须对作业环境进行认真检查。发现问题要立即解决并及时上报，解决后方可开始作业。下班时要对作业现场进行清理，不得留有任何隐患。（3）各承包单位应将轻伤事故频率控制在2以下，杜绝重伤和死亡事故的发生。（4）项目安全生产检查要贯彻“边检查、边整改”的精神。对查出的隐患要下达隐患整改通知书，定人、定措245、施、定完成日期。尽快进行整改，一时不能整改的要建立登记、整改、检查、消项制度。在隐患没有消除前，必须采取可靠的防护措施。如有危及人身安全的紧急情况和重大隐患，应立即停止作业。（5）违规处理各承包单位如不向项目工程部提供规定的安全资料，对承包单位的安全员罚款元/次。各承包单位如不组织和不参加周一安全教育活动，对承包单位处以元/次罚款；如各承包单位拒不参加项目组织的安全检查和综合大检查，对承包单位处于元/次罚款。各承包单位对进场人员未进行安全教育的，处罚元/人次。项目经理部对各承包单位有下列违章行为之一的员工给予元/次处罚。A在没有防护设施和防护设施不全的高处施工作业。B未执行本工种安全技术交底，246、违章作业。 C非特种作业人员从事特种作业，特种作业人员不持证上岗。 D破坏现场的各种防护装置、防护设施和安全标志，未经项目工程部责任师批准，随意挪动和拆除。E在高处作业时向下投抛物体。F机电设备缺防护装置，未按操作规程操作。G现场临时用电不符合安全要求。有下列行为之一者，给予处罚元/次罚款处理，赔偿损失，直至追究刑事责任。A没有给员工创造良好的作业条件，没有安全可靠的工作环境，强令员工违章冒险作业。B承包单位未进行安全技术交底或安全技术交底无针对性；承包单位对安全技术交底的执行情况不进行检查或存在隐患的。C对施工作业范围内的环境、设施、设备、存在隐患未及时采取措施，做好防护的。 D不认真执行上247、级有关安全规定，对所管辖班组人员的劳动保护和安全防护不落实者。E多次违章，屡教不改。 第七章 消防、保卫管理第15条 治安保卫（1）各承包单位人员必须遵守现场各项规章制度及国家、地方有关法律法规。（2）任何承包单位或个人携带物品出门时须有项目经理部开具的出门条，经值班警卫核对无误后方可放行。（3）外来人员参观、会客、探友人员必须持有关证件到项目经理部办理来客登记，出门时必须持有被探访人签字的会客条方可。（4）承包单位集体宿舍不得男女混住，不得卧床吸烟，不得私自留宿外来人员。（5）承包单位要定期对员工进行法制教育，教育员工要遵纪守法，不得打架斗殴，不得盗窃，并教育员工遵守现场各项规章制度，按章办248、事，爱护现场消防设备及器材。（6）承包单位应于承包项目完成后一周内组织施工人员退场，退场前将出入证交还项目经理部，做到来去有据、管理有序。第16条 消防保卫（1）施工现场严禁吸烟，现场各重点部位按规定合理配备消防设施和器材。（2）施工现场不得随便动用明火。凡操作施工明火必须在使用前报项目管理部门检查，办理批准动火证手续，并有专人看火，配备必要的消防器材。（3）木工车间（棚）应符合防火安全要求，应及时清理刨花、木屑、锯末，做到工完场清，并不得在棚内存放大量成品、半成品。（4）物资仓库、易燃物品存放库房要设专人负责，并在库房门口标明，专职人员下班前应断电、关窗、锁门。（5）施工现场道路为消防通道必249、须畅通无阻。现场必须设临时消防器材，并设有明显标志，周围三米内不得堆放材料和其他物品，不准埋压、圈占、挖沟、堆土，严禁随便动用或损坏各种消防器材。（6）施工和生活区为了冬季取暖设置保温火炉时，必须有专人看管。火炉的安装要求按有关冬施防火规定执行。第八章 文明施工与成品保护管理第17条 文明施工检查及考评（1）项目经理部自查。项目经理部文明施工领导小组每天组织一次巡查，各承包单位文明施工检查员要准时参加，接受项目经理部提出的整改意见，进行自我考评，并做好记录，对本施工专业的问题要及时下达整改通知，并督促落实。（2）每周组织一次现场综合大检查，在检查前一天通知各部门。（3）对承包单位在不文明施工检250、查中发现的问题进行经济处罚。第18条 成品保护管理（1）项目经理部管理整个项目的成品保护工作，总包在生产会上对成品保护工作进行组织、协调、检查及讲评。（2）承包单位驻现场代表为其所施工区域的专业成品保护直接责任人，承包单位应设成品保护检查员一名，负责检查监督本专业的成品保护工作。（3）成品保护的期限为承包单位进入现场施工开始至其施工的专业竣工验收为止，全程均处于成品保护阶段，特殊专业按合同条款执行。（4）承包单位在成品保护工作中将检查发现不完善且造成损失的，所造成的经济损失由承包单位自负，同时项目部对其处以元/次罚款，并追究由此造成的工期及质量损失。第九章 生活区后勤管理第19条 承包单位食堂251、管理（1）承包食堂管理由承包单位自行负责。（2）遵守秩序，禁止非食堂工作人员随便进入食堂操作间及仓库，随意使用公共食堂食品加工工具、炊具。第20条 承包单位宿舍管理（1）承包单位必须在进场前根据自身实际需要提出各类住房申请报至项目办公室，由办公室负责安排，编制住房分配方案，未提出申请者不予安排。（2）承包单位由后勤管理员负责按照项目指定的住房进行管理和分配，并将入住情况、入住各房间人员名单按房间统计张贴并上报，经确定后的住房方案不得自行调整。（3）承包单位宿舍必须保持本宿舍室内卫生整洁，由承包单位专职后勤管理员组织选举室长，实行值日制度并保证宿舍清洁、卫生。（4）承包单位专职后勤管理员必须每日252、准时参加项目经理部组织的现场巡查，对当日发现的问题负责整改。第21条 现场厕所管理（1）现场厕所由承包单位派出保洁员值班清扫，保证厕所内空气流通及清洁卫生。（2）承包单位保洁员应定期喷洒消毒剂，除污垢，保持厕所无蝇、无蚊虫。第22条 生活垃圾管理（1）承包单位宿舍及办公室必须每日打扫、清理垃圾，垃圾应倾倒在项目经理部指定地点。（2）生活区内垃圾由承包单位保洁员及时清理，并把垃圾运到项目指定的垃圾堆放处，防止垃圾遗洒。（3）每天对堆垃圾处进行消毒，防止蚊蝇滋生。编制日期审核日期批准日期修改标记修改处数修改日期614 工程监理管理制度制度名称工程监理管理制度受控状态编 号执行部门监督部门考证部门第253、一章 总则第1条 目的做好工程监理单位的管理工作，保证工程质量，缩短建设周期，提高投资效益。第二章 监理单位的选择第2条 工程部组织确定监理单位，签订建设工程委托监理合同，明确工程监理的任务，在施工阶段监理单位需依据合同规定按时进驻施工现场。第3条 监理单位应具备的资质条件（1）投标单位必须具备相应的资质。（2）具备同类工程阶段的监理经验或全过程监理经验。（3）具备与该工程所包括的设计、土建、安装、装修全部工作内容相适应的实际工作能力，全面进行“三控”（进度控制、质量控制、投资控制）、“两管理”（合同管理、信息管理）、“一协调”（业主与实施方以及实施方之间）和安全文明施工。（4）具有进行工程建254、设项目现代化管理的能力。（5）具有完成该工程类似的工程项目招标、评标的经验，以及具有编制招标文件，制定或审核标底的能力；具有建设项目现代化管理的能力。（6）具有编写符合规程、规范的竣工资料的能力。第4条 对监理单位的要求（1）监理单位应能独立完成该工程项目所委托的全部监理工作，不得转让或分包。（2）提交该项工程的监理大纲和监理规划。（3）符合该项目总监成员和其他监理工程师的资质要求与人才网络要求。（4）从事监理工作的人员组成应能满足该项工程的全部专业要求，监理单位需提交随工程进度监理人员上岗直方图和监理机构设置框图。（5）报送为该项工程监理任务所必需的设备清单（其中注明自身能提供的部分）。（6255、）提供准备用于本项工程监理工作的各种主要监理表格，如向业主提供的报表格式，监理单位进行管理的监理记录和资料管理表格等。（7）提交实施该项目工程报价和计算依据。（8）填写监理单位情况调查表，包括邀请监理单位情况调查表、过去已完成和在建监理项目情况表、拟参加本项目监理人员名单表，具体如表6-2、表6-3和表6-4所示。表6-2 邀请监理单位情况调查表监理单位名称（全称）总部地址监理单位（企业性质）上级主管单位行政负责人技术负责人监理单位编制人数全员人数监理技术等级证号其中监理人员工商营业执照号持监理证人员开户银行账号资金情况固定资产万元自有流动资金万元准备投入该项目监理工作能力及条件承担该项目监理256、人员能力总监负责人高级工程师（名）工程师（名）一般技术人员（名）联合监理单位名称计算机（监理软件）投入条件其他要说明的问题表6-3 过去已完成和在建监理项目情况表工程名称监理内容监理项目类型建筑面积（万平方米）工程造价（亿元人民币）监理项目业主评价投入监理人员数监理项目开竣工日期表6-4 拟参加本项目监理人员名单表姓名年龄性别学历职称监理专业监理工程师证号（或培训证书号）监理、设计、施工实绩第三章 施工阶段监理工作的内容第5条 协助业主编写开工报告。第6条 协助业主确认施工单位选择的分包单位。第7条 审查施工单位提出的施工组织设计、施工技术方案和施工进度计划，提出改进意见。第8条 审查施工单位257、提出的材料和设备清单及其所列的规格和标准。第9条 督促、检查施工单位严格执行工程承包合同和工程技术标准。第10条 协调与施工方之间的问题。第11条 检查工程使用的材料、构件和设备的质量，检查安全防护措施。第12条 检查工程进度和施工质量，验收分项工程，签署工程付款凭证。第13条 整理合同文件和技术档案资料。第14条 按施工图要求在现场实施ISO 9000质量计划并配备相应的人员。第15条 组织设计单位和施工单位进行工程竣工初步验收，提出竣工验收报告。第16条 组织召开工程例会。第四章 建立监理单位档案第17条 依法签订监理委托合同。第18条 各种工作会议记录。第19条 监理工作的各种表格（1）258、向承包商发出的表格。（2）送交项目经理部的报表。（3）监理记录。（4）监理月报。（5）往来的文件和函电。第20条 项目经理部的各项批复。第五章 对监理的考核与监理效果评价第21条 对监理考核的内容包括管理水平、总监素质、监理工程师的素质、上岗情况、监理组织机构的完善和监理手段。第22条 监理效果的评价内容（1）成绩设计图纸的审查。深入现场及时发现并解决问题。向项目经理部提出合理化建议。帮助承包商解决疑难问题。（2）由于监理失职造成的失误项目经理部对监理单位的评价。承包商对监理单位的评价。编制日期审核日期批准日期修改标记修改处数修改日期615 技术交底管理制度制度名称技术交底管理制度受控状态编 259、号执行部门监督部门考证部门第一章 总则第1条 目的为了科学地组织施工，按合理的工序、工艺流程进行作业，避免发生指导和操作的错误，在正式施工之前，工程技术部更好地对参与施工的有关施工单位管理人员、技术人员及施工工人交待工程情况和技术要求，特制定本制度。第2条 职责（1）部门职责项目经理部负责技术交底的组织工作。工程技术部负责具体的技术交底工作。设计管理部、造价部等相关部门负责技术交底的支持工作。（2）人员职责项目施工组织总设计交底应由总工程师主持。单位工程施工组织设计交底应由项目技术负责人（主任工程师）主持。分部、分项工程施工方案应由单位工程技术负责人主持。施工工序的交底由单位工程负责人（工长）260、实施，主要在下达施工任务时进行。第二章 技术交底的要求与范围第3条 技术交底的要求技术交底必须满足施工合同条款、施工规范标准、工艺标准及操作规程。第4条 技术交底的范围包括整个工程施工、各分项工程、特殊和隐蔽工程、易发生质量事故和安全事故的工程部位或工序。第三章 技术交底的形式第5条 会议交底即交底人事先写好交底材料，然后召开会议进行交底。第6条 书面交底一般单位工程负责人向班组长及工人进行技术交底时强调书面交底，即单位工程负责人按照规范标准和工艺规程的有关规定、质量标准及安全要求，结合工程的具体情况，写出书面技术交底材料交予施工班组。第7条 样板交底先按设计图的技术要求和具体做法，在一个自然261、间或一个部位，由技术水平高的工人做出样板，然后对照样板向施工班组交底。交底的重点是交操作要领、质量标准和检验方法。第8条 岗位交底岗位交底也称工序交底，是为了保证某工序上的不同岗位的操作质量而进行的交底。其具体做法是采用工人操作岗位责任制或制定操作岗位工艺卡等措施。第四章 技术交底的内容第9条 图样交底目的是使施工人员了解设计意图、建筑和结构的主要特点、重要部位的构造和要求等，以便掌握设计关键，做到按图施工。第10条 施工组织设计交底要向施工人员交待施工组织设计的全部内容，以便其掌握工程特点、施工部署、任务划分、进度要求、主要工种的相互配合、施工方法、主要机械设备及各项管理措施等。第11条 设262、计变更交底要将设计变更的部位向施工人员交待清楚，讲明变更的原因，以免施工时发生遗漏。第12条 分项工程技术交底（1）主要是对施工工艺、规范和规程的要求、材料的使用、质量标准及技术安全措施等进行交底。对新技术、新材料、新结构、新工艺和关键部位以及特殊要求，要着重交待，以使施工人员把握住重点。（2）技术交底可分级、分阶段进行。各级交底除口头和文字交底外，必要时要用图表、样板、示范操作等方法进行。第13条 施工项目技术负责人向下级技术负责人交底包括工程概况、工程特点及设计意图、施工方案、施工准备要求以及施工注意事项，其中包括地基处理、主体施工装饰施工的注意事项、项目目标控制的要求等。第14条 施工项263、目技术负责人对工长、班组长进行技术交底按工程分部、分项进行交底，内容包括：（1）设计图纸的具体要求；（2）施工方案实施的具体技术措施及施工方法；（3）土建与其他专业交叉作业的协作关系及注意事项；（4）各工种之间协作与工序交接质量检查；（5）设计要求；（6）规范、规程、工艺标准；（7）施工质量标准及检验方法；（8）隐蔽工程记录、验收时间及标准；（9）成品保护项目、办法与制度、施工安全技术措施。编制日期审核日期批准日期修改标记修改处数修改日期616 临时水电使用规定制度名称临时水电使用规定受控状态编 号执行部门监督部门考证部门第一章 总则第1条 目的施工用临时水电的正确使用与计量，对保证工程施工正264、常进行，工程竣工决算水电费的计量有着非常重要的意义。第2条 适用范围本规定适用于各项目企业工程管理中施工现场内对所有的施工单位的临时用水、用电及水电设施的使用、管理与计量。第二章 规定的内容第3条 项目企业及开发部应办妥工地所在地的市政配套手续，将技术资料收集齐全。第4条 工程技术人员根据工地所在地的市政配套现状资料并参考各施工单位报审的施工组织计划书中所提出的临时水电需求总量，计算出本项目的临时水电的总负荷（包括水表的型号、数量、排水管道的直径等；变压器的容量、电压等），形成书面资料报项目企业经理批准，并配合项目企业市政人员做好临时水电的接入工作。第5条 如果情况允许，应该将施工用临时水电的265、接入与工程完工后的正式用水电同时考虑，以避免二次浪费。第6条 临时水电接入后应根据工地现场的实际情况，配合监理工程师绘制整个工地的临时水电分配图。第7条 各施工单位之间出现水电需求矛盾时，应督促监理工程师进行协调，并优先考虑工程人员生活、安全的需要及重点工程的正常进行。第8条 在施工单位进入、撤出工地现场时，相关工程技术人员应组织监理单位、施工单位相关人员对施工用水表的表号、数字、型号及电表的型号、表号、数字、互感器的倍数等参数进行记录并由三方签字认可，项目企业设立专门档案，在工地有专人负责。第9条 工地临时水电负责人员应根据工程所在地的实际情况定期检查各施工单位的临时水电使用情况，将水表、电266、表的数字记录三方签字认可后转交给项目企业财务人员。第10条 各施工单位在各自施工场地内的临时水电使用、管理在监理单位、开发单位的监督下进行，并对其安全性负全部责任。第11条 各施工单位变更水表、电表及变更其使用位置时，应报监理单位、开发单位批准后方能进行。第12条 临时水电的使用应遵守当地行业部门的内部规定。编制日期审核日期批准日期修改标记修改处数修改日期617 工程签证管理制度制度名称工程签证管理制度受控状态编 号执行部门监督部门考证部门第一章 总则第1条 目的为规范设计变更和工程签证的工作程序，确保设计变更和工程签证的有效性、可执行性，满足工程的质量、成本和进度等要求，进而控制设计变更、签267、证的费用，利于集团投资项目建设工程的有效管控，特制定本制度。第2条 适用范围适用于所有在建工程的设计变更及签证项目。第3条 职责（1）工程技术部是签证管理的部门，确认签证及设计变更实施的情况及工程量。（2）项目经理部是签证实施的见证部门，负责组织签证变更实施工作。（3）设计管理部是设计变更的见证部门，对设计变更单进行确认及说明变更原因。（4）造价部对设计变更及签证进行费用核算。第二章 工程签证程序第4条 工程签证的审核（1）工程签证由施工单位提出，有关设计变更引起的工程签证单，由设计管理部提出。现场监理工程师对签证进行初审。项目部主办人及成本管理部进行审核（有关设计变更引起的工程签证单，须经项268、目部设计负责人审核）。项目部负责人审核。集团工程管理部负责人审核。分管领导审批。（2）当工程签证费用不超过10 000元时，经分管领导最终审核后直接交施工单位实施。具体审核流程如图6-1所示。施工单位工程签证监理单位初审开始结束项目经理部及造价部审核项目经理审核总工程师办公室审核分管领导审批施工单位施工图6-1 工程签证费用不超过10 000元的审核程序图（3）当工程签证费用超过10 000元（含）时，项目经理部填写内部联系单上报，直至集团企业总经理核准后，完成签证，并发给施工单位实施。（4）经估算，因设计变更而引起工程费用增加超过50 000元或超过合同额10%的属重大设计变更，应进行会审。269、评审会可邀请项目经理部、造价部、设计管理部、工程技术部、监理单位、施工单位等参加，必要时外请专家参与，并将会审结果报集团企业总经理批准。第5条 工程签证的执行（1）工程签证单在签发后，由项目经理部专人统一分类并编号、加盖印章。未盖章者均不予结算。（2）工程签证单经确认签证后，施工单位必须在三天内予以回复，否则均视为认可签证结果。（3）工程签证单均须进行二次签证的情况若第一次签证时可以明确签证结算价的，第二次签证仅为确认执行情况，最后由项目经理将本周所发生的工程签证单直接汇总并于次周第二天提交至财务管理部。若第一次签证时无法明确签证结算价的，施工单位必须先提供较为准确的预估金额。施工完成后三天内进行二次签证，由施工单位上报准确决算书，项目经理部组织进行第二次签证并明确签证结算价，同时确认执行情况，第二次签证完成后由项目经理部将本周所发生的工程签证单汇总并于次周提交至财务管理部。（4）财务管理部每月10日前将上月发生的所有工程签证单汇总并上报至集团企业总经理。（5）签订施工合同或补充协议时，须约定签证人员的名单及权限。（6）项目经理部应要求监理企业督促施工单位检查设计变更及工程签证的执行，并定期（每月）汇报设计变更及工程签证的执行情况。（7）企业可签证人员需在财务管理部