1、尊敬的盛运置业公司领导，我项目组通过对本案项目的理解和对东营房产市场尤其是西城高层市场的调研分析，己形成“盛运尊居暨盛运绣城”营销工作的策略性方案，特向盛运置业公司提案，以便进一步完善充实。本营销方案的制定前提：1、建筑总规划己确定；2、接受我公司销控建议，推盘进度可根据首推产品市场反应规划修正；3、策略重点在于项目的整合推广与营销。本方案整体思路，是通过对东营市场的调研分析，说明本案项目的 产品特点，进而进行市场定位。针对定位，相应制定营销整体方向 和市场推广策略，以达到项目投资价值的最大化。理念之一：做精品工程，树盛运品牌 理念之二：围绕市场，赚足利润 理念之三：既要考量现实，又要适度超前2、 理念之四：尊重共性，突出个性,前 言 说 明,第一部分：东营宏观经济概况一、城市概况二、经济基础三、政策环境对东营（西城）房地产 市场的影响四、东城房价走势五、东营房产市场整体特点第二部分：项目分析与定位一、项目地理位置二、项目概况三、产品组合四、项目SWOT分析五、产品销售组团及周期建议,目 录,六、竞争态势分析七、目标客户群分析八、产品定位第三部分：项目营销策略一、整体营销策略二、项目销售策略三、差异化营销策略第四部分：项目营销推广一、营销推广主题二、卖点广告语提炼三、营销节点控制第五部分：项目VI展示第六部分：项目人员组织及配备情况,第一部分：东营宏观经济概况,东营是中国最具代表性的资3、源性城市，称为“油城”；被称为“共和国最年轻的土地”，缺乏有号召力的历史文化景观；城区人口的增幅较大，城市化进程迅速；人口增量带来房地产需求量的增加。,一、城市概况,如图所示：从1999年到2008年，东营市总人口从169万，增长至183万，增量为8.3。但城区人口非农业人口从59万增至90，增量逾53。,二、经济基础,依托石油资源，经济持续高速增长；各项经济指标全省居首，购买力强；消费能力强劲但未完全释放。,近年经济增长势头比较平稳，近五年的增幅稳定在11%以上，07年，东营的国民生产总值达到了1658亿元。,从表可看出，东营市的人均GDP、人均可支配收入、人均居民储蓄三项指标均为全省第一，4、但人均消费品总额仅居第四，这说明，东营市的购买能力强，且并未完全释放。,三、政策环境对东营（西城）房产市场的影响,2006年至2008年为调控房价响应民生呼声；规避金融风险中央政府政策频出，中央颁布一系列举措，通过调节开发土地供给、减少货币供给、调整产品供给结构、提高交易成本、促使交易透明化，从五大方面对房地产市场进行调控，目前在一线城市效果较显著，但在东营市，房地产行业处于起步调整阶段，其调控作用尚未显现：,加息、准备金率上调对东营市房地产市场无显著影响规定首付比例一定程度上加大了对小户型的需求别墅、类别墅土地的稀缺性因东营前期土地规划的特殊性而彰显不足一费二税增加了房地产商对土地的持有成本5、，必须加快开发进度物权法的作用短期内不会体现，长期作用也有待观察,四、房价走势一：整体持续走高，上涨空间大,从东营整个市场来看（含县区），房价持续走高，07年激增20，均价从1992元/平米增至2736.5元/平米。,四、房价走势二：东城有赶超西城之势,根据城市重心转移的普遍规律及东营现状，东城区的开发量现已大于西城区的开发量，东城区2008年房价将提升20左右，与西城区目前房价持平。随着东城板块更加成熟，东城区项目将赶超西城。,西城区,东城区,需求多元化趋势明显；供给产品形态更趋丰富本地开发商百花齐放，外地品牌企业强势抢滩消费者日益注重房产附加价值。营销队伍专业化程度不断提高,五、东营房地产6、市场整体特点,总体结论,市场处于一个放量开发后的调整期，整体比较平稳，但结构性过剩的趋势总量过剩，但高端细分市场和低端细分市场均供给不足比较明显。,第二部分：项目分析与定位,该地块北临傅家路，南接维高路，地理位置极其优越，东侧是国家级水利风景孙武湖，西靠中国广饶义乌小商品城和广饶汽车新站，据广饶一中仅1.5公里。,一、项目地理位置,中国广饶孙子文化旅游区修建性详细规划景观示意图,本案,1、开发机构开发商：东营金岭置业有限公司2、住宅区主要经济指标住宅用地面积：143757总建筑面积：209792其中高层建筑面积：104873多层建筑面积：73730联排建筑面积：6210会所及商业附属：31757、总户数：1175户绿地率：42.5容积率：1.26,二、项目概况,（1）本案产品组合丰富，主要由多层住宅、复式住宅、小高层、高层住宅、联排别墅、叠式别墅、五星级商务酒店等组成。住宅区主入口设于小区西侧新规划道路，东接孙武湖风景区；（2）户型面积有100、120、135、150、200、230、350 等，适用于不同需求的人群居住。绿化率高达45%，五星级商务酒店的私属尊享。,三、产品组合,四、项目SWOT分析,四、项目SWOT分析,综上所述，水岸华庭项目地块区位、社区环境和自然景观等方面有较明显优势，而弱项如生活配套可以通过市场策划营销尽可能挖掘其市场优势规避其市场劣势，继而占领更大的市场份额8、。,本案项目体量较大，我公司建议本项目采取小组团销售策略，依据销售现场客户积累情况小规模开盘销售，整体销售分保证各类产品均衡分配；一方面可以随时依据市场反馈随时修正销售方式及销售价格，降低项目销售风险；另一方面人为地制造房源紧张氛围，保持市场的持续饥饿感，便于控制销售进度与销售价格的提升，以保障获取利润的最大化；,五、产品销售周期建议,2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:800018087,作为广饶县城东新区08年下半年唯一新开住宅项目，作为孙武湖旅游风景区唯一一块出让用于商品房开发的项目9、，本项目产品有做好做优、得天独厚的优势，因此本项目在产品上应更具前瞻性；广饶其他项目，如东方丽景、渤海御苑等已开发或正在开发项目大都采用了宽景阳台、转角飘窗等较前卫的设计理念，相比之下本案在产品细节上应更上一层楼。本案产品主力户型应依据产品类型定位于不同客户群体，满足多层次客户的需求，以吸引广饶及周边区域绝大多数追求精致生活方式的中产家庭；户型要求紧凑分区合理，功能齐全，大方优雅，宽敞明亮；,六、产品分析与建议,（1）广饶县在售楼盘调研-渤海御苑,七、竞争态势分析,（一）渤海御苑开发商：东营渤海房地产开发有限公司景观设计：青岛园林规划设计研究院有限公司地址：广饶县城东新区五村森林公园旁营销顾问10、：青岛广德信地产营销企划有限公司总用地面积14.26公顷，总建筑面积16.83万，容积率1.18，绿化率41%。包括8栋高层建筑；23栋多层住宅；13栋排别墅。现存房源：在建的4栋小高层，其余房源全部售罄。,七、竞争态势分析,户型分布（面积、功能）,项目销售状况分析,七、竞争态势分析,销售价格（单价）,（1）广饶县在售楼盘调研-东方丽景,七、竞争态势分析,（二）东方丽景 开发商：广饶驰扬房地产开发公司地址：花苑路广饶电业局南代理公司：浩华不动产机构东方丽景位于广饶东城中心，西临孙武路，南临付家路，北临花苑路，交通十分方便。项目总占地107亩，建筑面积9万余平方米，绿化率高达56.8%，规划为多11、层、小高层、带电梯多层。,七、竞争态势分析,户型分布（面积、功能）,项目销售状况分析,七、竞争态势分析,销售价格（单价）,（1）广饶县在售楼盘调研-凯泽名苑,七、竞争态势分析,（三）凯泽名苑凯泽名苑位于广饶县迎宾路与外环路交界处，东靠县经济适用房，西邻渤海御苑，地处城东新区居住核心地段。项目总占地237亩，总建筑面积15.8万，绿化率超过40%，容积率1.0，建筑密度23%。该小区由山东凯泽房地产开发有限公司开发，该公司曾在广饶开发过阳光花园南区、惠泽园居住小区。,七、竞争态势分析,户型分布（面积、功能）,项目销售状况分析,销售价格（单价）,七、竞争态势分析,06、07年是广饶县房地产市场飞速12、发展的一年，从投资到开发再到销售都反映出良好的发展势头，在未来几年，市场供应量将急剧增加，竞争日趋激烈，新增房地产项目档次将不断提高，在规划、设计等方面日臻完善，价格也随着项目档次的提高而攀升，人们对需求的产品越来越挑剔。总之，广饶县未来经济预期良好，伴随着县城东扩的长远规划，县城房地产开发也有很大发展空间。随着购房者需求档次的提高、发达城市开发和营销经验的引入，也会使广饶县的房地产开发水平逐步提高。,小 结,八、目标客户群分析,（1）市场需求特征总结,具有典型的拆迁、改善、结婚、城市移民的刚性需求；,私营企业主占有很大比重，尤其是中高档项目；,购房主要集中在2650岁；三口之家为核心；消费群13、体以工薪阶层为主；二居和三居需求量最大；购房者对于价格很敏感；,（2）目标客户群分析,A类人群,中小企业老板、个体经营业户分布在县城区域及大王、稻庄等乡镇，有自己的产业基础与一定的经济基础，且为有车族；生活方式积极向上，有健康意识，有良好的消费观念；年龄在3050岁之间,B类人群,家庭结构处于满巢期，特征为：家庭人口三人以上，小孩正处于上初、高中阶级；夫妻年龄在3545岁之间；家庭年收入在8万元以上；事业稳定，且有一定的积蓄。,八、目标客户群分析,（2）目标客户群分析,C1类人群,周边政府和企事业人员，周边行政单位、学校工作人员；特征为：有一定的行政职务；事业稳定，无经济压力；教育程度较高，为14、满足社交需求，多为二次置业以上。,C2类人群,政府和周边企事业单位离退休人员，特征为：有良好的经济基础；不愿于子女同住，子女在周边其它社区居住，其第三代在广饶一中就读；消费理念开化，愿为子女留置不动产，多为二次置业以上。,D1类人群,外迁住户中富裕阶层，特征为：一般为二代同堂，家庭人口在三人以上；年龄在40岁左右；家庭收入在8万元以上；在周边县乡居住，有进城愿望。有炫耀的欲望，多能一次性付清。,D2类人群,投资型客户，特征为：消费理念超前、经济基础良好，多能一次性付清。,八、目标客户群分析,（1）产品定位以居住或追寻健康生活方式为主导，辅以休闲、养生甚或办公等全功能高端社区。,定位的支撑点,建15、筑品质的高端要求,孙武湖旅游风景区的映衬,引领广饶人居新标准,户型及产品类型的超前意识,九、产品定位,（2）项目形象定位：东营首席“豪布斯卡”生活城,定位的支撑点,豪布斯卡是一座建筑功能复合型的生活之城,豪布斯卡是代表全新生活方式的、人文健康理念的生活之城,豪布斯卡是将社区内外部景观、环境与建筑完美结合的生活之城,概念市场的空白,可迅速表述项目的集合优势，可加深客户对于项目的印象并形成口碑式的传播,豪布斯卡是城市发展的需求，集合体现尚品住宅及其优势的生活之城,豪布斯卡英文表述为“”，1986年最先诞生于巴黎的拉德芳斯，是一个集酒店、办公楼、生态公园、购物、会所、高尚住宅于一体的城市综合体-HO16、TEL+OFFICE+PARK+SHOPPINGMALL+CLUB+APARTMENT英文单词的第一个字母的概括缩写。,豪布斯卡的概念,六个业态既相对独立又相互影响互补，而且业态与业态之间的互动及依赖更体现出HOPSCA业态的科学性及联动性。,豪布斯卡的定位,HOPSCA代表了一种全新的生活方式,豪布斯卡的优势,1、“豪布斯卡”（HOPSCA）最大的优势在于资源共生、聚合增值。从世界各国大、中型城市发展的经验可以看出，城市的发展已经走过了功能单一、条块分割布局的时代，未来的趋势是以某一突出功能为主导，复合休闲、娱乐、住宅、文化、旅游等要素的大体量综合性产品。本项目无论在区位、规划、还是自然资源17、等相关条件上，均完全符合打造东营第一座新概念生活城-“”。,2、豪布斯卡作为当今地产模式的最高形式。它是伴随着城市功能的综合化、规模大型化和空间与流线组织复合化而顺应成长的一种全新的复合地产。本项目内部规划有酒店、尚品住宅、其外部有广饶义乌小商品城、孙武湖，概念接近于豪布斯卡。,A、特征之一：高可达性。HOPSCA通常位于城市CBD、城市的副中心或规划中的城市未来发展新区，拥有与外界联系紧密的城市主要交通网络和信息网络。本案处于新城区的优良地理位置，周边路况良好，具备豪布斯卡的高可达性。B、特征之二：整体统一性。建筑风格统一。本项目地处城东新区，对于豪布斯卡概念的成功运营势必会引领广饶城东新区18、的建筑风格，成为地标性的建筑物，所以本项目具备豪布斯卡整体统一性的潜质。C、特征之三：功能复合性。本案内部建筑与周边项目可形成功能复合性。D、特征之四：高密度，集约性。项目依托孙武湖的开发进度，相关旅游产业的兴旺一定会使该项目在未来几年内迅速累积形成豪布斯卡的重要特征-高密度，集约性。,豪布斯卡的特征,1、豪布斯卡会使旅游地产与住宅完美的结合与一体，形象的表述两者的关联性和依托性。孙武湖旅游项目的不断开发推进，将会为本案的不动产提供最大额度的升值保证，也将是本项目开发后的一个主要卖点，是本案景观、社区档次的完美提升，而豪布斯卡可将这其间所有的优势统一的表述出来。2、豪布斯卡的成功开发是社会价值19、巨大提升。本项目在东营乃至山东的产业类型中，适宜于豪布斯卡概念的运作，在此概念的运作基础上将大大提升项目的档次。3、由于东营市场对于豪布斯卡概念处于空白阶段，使得本案项目对于此概念的运作性极强，在此之后无论哪个楼盘再次炒作这个概念的时候，本案都将会被广饶乃至东营的人民不由自主的联想到，无形之中，为项目起到了口碑式的宣传，也为项目发展商奠定了品牌基础。4、豪布斯卡概念是突出本案高性价比的一个重要组成部分。豪布斯卡的理念、完美的景观设计、优秀的房型、适度的定价共同组成了“高质量百姓住宅”的性价比率，而豪布斯卡的理念将伴随着水岸华庭项目共同形成广饶乃至东营的名片社区。,豪布斯卡对于本案的意义,本案应20、根据孙武湖项目的开发建设周期制定项目的开发计划和推广计划，在项目的推广过程中贯穿着豪布斯卡的主导理念，使其与项目的主要卖点水乳交融，力求做到统一而完美的呈现。豪布斯卡的诞生是现代城市发展特点中国城市的发展与城市化进程在经历多重曲折之后，其发展的轨迹愈来愈清晰，其中一个最大的变化是城市发展由粗放型向集约型方向的转化，未来城市的发展与现在相比，将会更有规律或理性。城市功能多样化、城市形象特色化、城市环境生态化、城市资源集约化、城市空间多中心化、城市生活社区化是豪布斯卡的集中体现，未来中国二三线城市豪布斯卡的发展趋势将特别明显。随着广饶县经济的不断飞越，人民生活水平的日益提高，人们对于多功能复合型的21、住宅要求将会越来越广，而豪布斯卡生活城的建立将会得到绝大多数人们的认可和赞誉。,总 结,第三部分：项目营销策略,（1）核心营销策略全盘差异化策略,注：“四维推广”即：平面媒体推广（平面）、行销推广（行动）、户外推广（立体）、直效推广（直销、体验式）四种推广方式相结合,一、整体营销策略,（2）营销的整体原则：推广区域集中原则；信息扩散主要区域锁定广饶县城；其他市、区、县采用低成本的推广方式。（3）推广渠道广泛原则：第一主力渠道、直销；第二主力渠道、户外广告；第三主力渠道、报广。,（1）入市时机分析市场因素：广饶县本身购房需求量有限，所以本案面市宜从快从速。内部因素：售楼部交付使用，预售证的办理；22、依据现有情况若能于2008年9月顺利开工则预计入市时间：2008年11月,二、项目销售策略,（2）销售阶段的划分,前期准备期,开盘强推期,蓄客期,为楼盘进入销售阶段做好全面准备,制造轰动效应，为整体销售开个好头,完成主体销售任务,品牌持续期,打造水岸华庭及金岭置业的品牌形象,第一阶段：前期准备期,目的：为楼盘进入销售阶段做好全面准备任务：为建立品牌做铺垫，为进入销售阶段作好物料准备执行策略：借金地之势，通过各类广告渗透“绿色人文府邸 颐年养生大宅”的生活，并完善现场包装（临时接待中心等）及销售资料（楼书、单页、DM等）,第二阶段：蓄客期,目的：制造轰动效应，吸引更大注意，为整体销售开个好头。任23、务：张扬金岭.水岸华庭及金岭置业的品牌形象，并赋予品牌以内涵，把品牌信息传达开来，建立一定的品牌知名度。执行策略：以报纸媒体为主，配合以电视、户外广告、销售资料等展开高密度强攻，并举行声势浩大的公关促销活动（如隆重的内部认购登记仪式等），使金岭.水岸华庭及金岭置业成为广饶乃至东营房地产市场的焦点。,第三阶段：开盘强推期,目的：提升品牌形象，保证持续销售，并把销售推向高潮，完成 主体销售任务。扩大知名度，建立充分的美誉度 任务：通过强有力的促销措施达成销售 执行策略：紧抓工程进度（封顶、现楼等）及进行促销，通过 各个媒体的强势组合，达到促进销售的目的。,第四阶段：品牌持续期,目的：维持金岭.水岸24、华庭的品牌形象任务：维护品牌形象，促进主体销售任务的完成执行策略：品牌拉动和促销相结合 抓紧工程进度并进行实时促销 对应市场发展和对手策略的快速反应 组织业主活动，透过业主的影响，带动客源。,蓄积势能 大量蓄客，累积销售势能；饥饿营销策略销售控制，分批限量推出产品，制造供不应求的市场饥饿感；挤压式销售策略集中选房，通过羊群效应挤压客户，促进成交；社区营销策略 直销形式深入油田社区；“三销结合”策略直销+行销+坐销；“两手准备”策略集中蓄客与直接定房两种方式结合，最大化锁定客户；价格策略“低开高走”、“一户一价”（指单价）、“产品类型价差”,（3）销售策略,1、以多种因素进行价格区分。根据广饶房25、地产市场的调研，其价格多是由于产品和楼层的不同而进行区分的，本项目则应在产品类型、楼层不同的基础上，加以景观、环境的辅助性条件进行价格区分。2、根据孙武湖的开发进度制定价格涨幅时间。由于本项目属于与旅游地产相结合的景区住宅开发，所以孙武湖旅游地产的开发建设进度以及孙武湖旅游节的相关活动对本项目产品价格的拉升有着较大的影响。3、根据工程进度制定价格涨幅。由于本项目属于东营打造的第一个豪布斯卡的概念生活城，则其内部酒店、高档会所、住宅以及周边的生活配套对于项目产品价格有着一定的影响。4、项目整体价格执行低开高走，但在开盘初期一定要营造出超高的性价比。,（4）定价原则,多层价格区间：2200-26026、0元/平方米小高层、高层价格区间：2400-2800元/平方米叠拼、联排别墅价格区间：3400-3800元/平方米,（5）定价建议,第四部分：项目营销推广,（1）项目的卖点与买点 卖点，站在开发商的角度，发现项目的优势；买点，站在消费者的角度，发现购买的理由。,1、营销推广主题,中心定位语：东营首席“HOPSCA”养生社区,独享3400亩孙武湖景的尊贵,让每扇窗向着水景深呼吸,绿色人文府邸 颐年养生社区,刷新广饶建筑眼界 擘画首座湖畔之城,内优外秀 尽显名宅深度之美,2、卖点推广语提炼,城市之巅，自然领袖,3、整体营销推广节奏,(1)确定营销推广方案,(2)确定阶段性媒体广告投放方案,(3)确27、定项目形象包装方案,(4)确定公司品牌导入市场,(5)软性文章、现场包装、路牌等媒介及实施工作,(6)开发商参与广饶县内各项公益事业及活动，为日后楼盘开盘建立形象,(1)通过软性文章的炒作，营造孙武湖片区概念，进一步强化项目的区域价值(2)通过参加广饶各项公益事业，树立项目良好的公共形象,1主要工作,2推广目标,第一阶段，报信期(2008年9月2008年11月),要营造一个新的片区概念，单凭开发商的力量是办不到的，因此要舆论先行，利用舆论的传播引起人们的注意和思考，一个新的高档居住区将会诞生,3推广策略,第一阶段，报信期(2008年9月2008年11月),“孙武湖片区的规划与广饶城市运营酒会”28、,让大家共聚一堂，共同研究孙武湖片区的未来发展之路，并以酒会的形式举行，以此彰显开发商的实力，并为日后推出高档楼盘作铺垫。,(1)项目形象导入，接受诚意金，蓄积客源,(2)确定媒体宣传方案,(4)楼书、单张、折页、展板、宣传彩车等项目宣传道具落实到位,(3)路牌广告、项目VI制作完成,(1)意向客户登记(2)核心客户登记,1主要工作,2推广目标,第二阶段：优先登记期(2008年11月2009年元旦),(5)售楼部建设完成,(6)售楼队伍组建完成,(7)认购书、合同书、预售证等项目证件落实到位,借一些节假日营销活动来吸引眼球，带动市民对新潮事物的向往，为项目体验概念的推出起到抛砖引玉的作用。,329、推广策略,第二阶段：优先登记期(2008年11月2009年元旦),比赛前半个月把比赛活动消息发布到报纸上，比赛报名时间为半个月，凡符合要求的广饶县儿童都可报名参加。借此来夸大项目的影响力，并提升项目的美誉度。,“举行金岭.水岸华庭杯少儿才艺大赛”,(1)开放参观，现场体验，内部认购,(2)确定开盘仪式及活动方案,(3)样板房及看楼通道装修完成,(1)通过内部认购试探市场反应(2)积蓄认购客户及意向客户登记,1主要工作,2推广目标,第三阶段，内部认购期(2009年1月2009年4月),(4)售楼资料、道具、人员、合同书及各类证件到位,优惠措施吸引：一个月设三个阶段性认购，分别享受折扣九六、九七、30、九八折优惠，发放优惠卡。,3推广策略,“举行金岭.水岸华庭VIP卡发放暨产品推介会活动”,目的：让市民全面认 识项目并形成市场热 点，产生对项目强烈 的关注与期待，同时 造成强烈的舆论效应。,第三阶段，内部认购期(2009年1月2009年4月),(1)制造抢购局面，引爆市场,(2)实现快速销售，缩短营销周期,开盘时间：开盘时间为2009年5月中旬，（如遇到恶劣天气或重大社会事件影响可顺延一周），5月下旬开盘顺延一周时间定为“水岸华庭购房节”,1开盘基本思路,2开盘时间选择思路,第四阶段，开盘期(2009年5月一2009年6月),(3)建立项目品牌,为产品积累客户，达到销售目标。,3推广目标,“31、举行金岭.水岸华庭盛大开盘活动暨”水岸华庭购房节开幕,主要工作确定为开盘 仪式操作、文艺演出 活动组织、穿插购房 大抽奖活动，不断给 认购客户惊喜，为项 目凝聚人气,第四阶段，开盘期(2009年5月一2009年6月),（1）借开盘势头，继续进行媒体造势及活动营销,（2）充分发挥老客户带新客户，实现最佳的口碑传播效果,持续开盘热销，为产品蓄客,1主要工作,2推广目标,第五阶段，升温期(2009年6月一2009年7月),（1）价格微升2%左右，但还是以打折方式推出（2）老客户带新客户的情况，以各得1%优惠为准,3价格策略,（1）实施优惠措施：利用各优惠措施与促销活动来吸引顾客的关注，增强项目的吸引32、力，保持市场热度（2）感性诉求楼书：以感性居住生活描绘为主，把体验式生活描述的淋漓尽致,第五阶段，升温期(2009年6月一2009年7月),对前期工作进行回顾总结，并重新调整优化,实现二次销售高潮，完成主体销售任务,1主要工作,2推广目标,第六阶段，二次引爆期(2009年8月一2009年12月),价格提升2%左右，并推出少量特价单位（首推产品中位置不佳房源），形成对比，引发市场热捧,3价格策略,保持主要街道、路口及 地标型广告位的持续形 象宣传，继续组织大型 互动式活动为项目聚集 人气。,第六阶段，二次引爆期(2009年8月一2009年12月),全面清理剩余房源，完成既定销售任务,保证淡季不淡33、，高价位消化公司效控房源,1主要工作,2推广目标,第七阶段，清盘期(2009年12月一2010年3月),价格再度提升2%以上，稳定前期购房客户，提升项目形象,3价格策略,保持主要街道、路口及地标型广告位的持续形象宣传。制作设计清盘广告。由宣传彩车携带宣传道具和售楼人员到县城区域、主要乡镇繁华地段进行移动推介、宣传。,第七阶段，清盘期(2009年12月一2010年3月),通过广告、促销、公关活动有机组合的整体行销手段，展开全方位、立体式的推广。,4、推广手段,各阶段推广计划,营销推广阶段划分表（2009、2010年度）,第五部分：VI系统展示,方 案 一,方 案 三,第六部分项目人员组织及配备情34、况,项目负责人：刘丽华（1名）项目顾问：鄂丽华（北京汉博）（1名）营销总监：成俊惠（1名）销售经理：闫 磊（1名）执行创意总监：王 东（1名）市场研修部经理：崔 浩（1名）销售主管：郭明敏（1名）文案撰写：李燕、刘婷（2名）平面设计：马士方、孙树波、宋慧（3名）网络推广：孟祥占（1名）销售顾问：张安迪、孙小孟等（6名）项目shichang小组成员共计 19 名客户服务：05468309581,金岭.水岸华庭项目服务团队,刘丽华 晟伟业房产总经理、中国注册策划师、房产经纪人 从事房地产行业十余年来全力致力于房地产营销代理、广告策划，代理的燕青小区、运输综合楼、华滨嘉园、风尚国际大厦、盛世嘉苑等楼35、盘取得了骄人的业绩，在同行业受到一致好评。本着“信用比金子更贵”的经营理念努力打造诚信企业，使企业在激烈的市场竞争中赢得了市场，赢得了赞誉，为公司的可持续发展奠定了坚实的基础。”,主要操盘项目：燕青小区、运输综合楼、华滨嘉园、风尚国际大厦 深利住宅小区、滨州商业综合楼、河口新天地、盛世嘉苑等。,成俊惠 晟伟业房产代理机构副总经理、房产经纪人 从事房地产行业多年以来始终以敏锐的市场洞察力把握市场脉搏，秉承“诚信精稳 以人为本”的管理理念，坚持以创新精神，专业的水平、务实的作风带领公司团队铸造公司品牌。,主要操盘项目：西四路综合楼、康宁小区、华滨花园、燕青小区、风尚 国际大厦、盛世嘉苑、锦华商业楼36、等,闫 磊 晟伟业房产项目经理 房产经纪人 凭借丰富的市场经验能够准确的分析市场需求，把握市场动向，制定项目相应的销售方案，为发展商赢得最大的市场效益，为形成企业品牌奠定基础。,主要操盘项目：明月豪庭、香榭丽墅、丽景国际、燕青小区、康宁小区、华滨嘉园、风尚国际大厦、盛世嘉苑等,战略合作伙伴,鄂丽华 汉博顾问董事、汉博顾问总经理 多年市场从业经历，长期从事房地产策划及营销工作，曾就职于顺美服装、华润集团、新加坡投资顾问以及物美控股集团等公司，在市场策划及营销领域有丰富经验和实际操作能力，目前负责汉博顾问的整体管理工作。晟伟业房产策划公司常年营销策划顾问。,主要操盘项目：华润百货 华润万佳 山西东方广场花园 西单文化广场 北京学院路住宅项目 万地名苑 河北天之润花园等。,项目服务团队,销售部,项目服务团队,销售部,项目服务团队,策划部,结 束 语 在与贵司沟通与展开策划的过程中，我们有充足的信心操作好金岭水岸华庭项目，使之成为广饶高端住宅的成功范例，实现开发商经济效益、社会效益与品牌效益的三赢，为发展商的持续发展奠定一个良好的基础。,he End谢谢!,