1、重庆长寿提案会,本案结构：第一部分：长寿市场调研报告第二部分：长寿策划方案第三部分：创作及平面提案,第一部分：重庆、长寿市场调研报告,目录：一、项目所在地区简介二、项目与周边地区关系三、项目位置及周边镇区关系四、重庆长寿概述五、重庆消费习惯六、重庆媒体习惯七、重庆房地产八、周边竞争楼盘,一、项目所在地区简介,长寿位于重庆市长寿区桃花新城。长寿区地处重庆主城区一小时经济圈内，距重庆主城区68公里，是重庆市规划中的八大地区性中心城市之一。城区建成区面积15平方公里，市区常住人口21万。城区规划面积55平方公里，规划常住人口48万。,二、项目与周边地区关系图,项目与周边地区关系图,主城区（68 KM2、）,涪陵区（32KM）,渝北区（50KM）,长寿湖（28KM）,晏家工业园（9KM）,长寿（桃花新城）,新重庆钢铁厂（13KM）,项目到周边地区交通概况,1、基本上项目至周边区域均有高速路，路况较好，大多为相向六车道，且至主城区部分路段为双向八车道。2、时间、收费情况：至重庆市区68公里，约60分车程（过路费50元）；至涪陵区，两处收费站，分别为高速路收费站（10元），涪陵长 江大桥（10元）。至渝北区（江北飞机）53公里（过路费25元）。至长寿湖镇（长寿湖）30公里，（高速路收费25元）至晏家工业园区、重庆化工园区13公里（过路费5元）；地块距长寿主城区5公里，大约7分钟车程3、项目（桃花新3、城）通往长寿主城区道路相对比较宽，重庆山城特殊地形不算，但道路弯道较多。,三、项目与周交通关系图,长寿位置,长寿位于重庆长寿区桃花新城中心位置，桃花立交（高速路）附近，距高速路入口2KM，距长寿主城区中心5KM，约7分钟的车程。桃花新城北接长寿渡舟镇（3.5KM），南接长寿主城区、关口镇，至晏家工业园、重庆化工园等约9公里，至新重庆钢铁厂13公里。,渡舟镇（3KM）,晏家工业园（9KM）,本案,长寿主城区（5KM）,关口（7KM）,长寿辐射周边镇区,长寿湖镇（30KM）,新重庆钢铁厂（约13KM）,入市中心路段：,项目地处路段：,长寿,桃花溪,项目主干道文苑大道,长寿主城区中心商业步行街,渝长4、高速,桃花大道长寿路,渝万高速,长寿路望江路关口,区委区政府区人大,桃源中路文苑中路,桃花立交转盘,旧城区西门转盘,项目周边主要干道,文苑大道是项目与市区连接的主要干道。该路路面比较宽阔较直，交通现状比较好（双向六车道）,四、重庆长寿区概况,重庆市幅员面积8.24万平方公里，下辖40个行政区县，有19个区、21个县，重庆是中国目前行政辖区最大、人口最多、管理行政单元最多的特大型城市。重庆97年划为国家直辖市。,4.1 重庆总体情况,4.2 重庆长寿区历史、人口,长寿县城雄踞长江北岸凤山之上，素有“凤城”之雅称。据史料记载：早在七千多年前，长寿境内就有土著民族居住。明代洪武六年九月，“北有长寿山5、，居其下者，人多寿考”，故命名为长寿县。全区总人口874949人,其中非农业人口177606人，农业人口697343人，户均3.03人。人口密度为每平方公61455人。,2007年1-6月，长寿区完成地区生产总值49.31亿元，同比增长15%，在重庆排名21位。,4.3 重庆长寿区GDP,2007年1月-6月长寿与其余几个城区GDP对比,至2007年6月止，长寿城乡居民储蓄存款余额为85.66亿元，比年初增长7.12亿元，增长9.07%,4.4 重庆长寿区人均存款,工业：长寿工业基础雄厚，特别是天然气化学工业在西部乃至全国有着重要地位，是中国西部最大的天然气化工基地，天然气化工产品总量居国内市6、场第一位。长寿建设了重庆（长寿）化学工业园区和重庆晏家特色工业园区。重庆钢铁集团（西南地区第二大钢铁企业）于2007年开始整体搬离重庆主城区，预计年内完成。,4.4 长寿区经济,晏家工业园部分企业照片,旧城区的长寿化工厂颇具规模,工业污染是当地一大隐忧,农业：长寿素有“天府膏腴之地，巴蜀鱼米之乡”之美誉。盛产水稻、玉米、大豆、油菜及柑桔类水果和淡水鱼，是国家商品粮生产基地和重庆市的水产、猪肉生产基地。长寿夏橙、长寿沙田柚多次获中国农牧渔业部金奖。2006年，全年农村居民人均纯收入3480元。,零售业：今年上半年长寿区已实现区的零售额60232万元，占社会消费品零售总额42.1%，同比增长22.7、6%，增幅比区以下零售额高11.3百分点商业街：主要集中于主城区商业步行街商业形态：基本以超市、百货业、饮食店为主，商铺经营业 态包括男女服饰、零食、鞋业、饰品、电器 音响、电信等。,服务业,区内商业步行街较为集中，集饮食、购物、娱乐于一身。人流较大，但感觉知名品牌响应度不高，现暂时没有“麦当劳”等实力品牌进驻；与典型当地人接触得知，长寿当地茶馆较普遍，一般当地人约三五朋友到茶馆里打牌消遣；唱K消遣也较普遍，但普遍反应K房设备不够现代，歌曲较老。,长寿饮食业较为发达。整个重庆地区饮食文化深厚，重庆人较喜欢约三五朋友外出饮食（打火锅），也喜欢自己做菜。长寿较多特色饮食菜馆，如重庆连锁的秦妈店；也8、有较多特色菜色，如：长寿湖鱼面，活水豆腐等。,饮食：,商业,总体情况：长寿没有大型的高端知名品牌，缺少高端娱乐场所，居民大多反应娱乐配套不完善，如K房歌曲、设备老旧等。,长寿主城区商业步行街,4.5 长寿重点辐射镇区介绍,长寿,镇区辐射区域如图,渡舟镇 渡舟镇总人口44414人，其中农业人口40886人。农业、工业、第三产业兴旺发达，是区政府规划的生态工业园镇。素有“鱼米之乡”的美称。渡舟镇，南部与长寿区正在进行建设的北部新城接壤；交通网十分发达：距城区中心2公里；渡舟镇规划了农业生态旅游开发园、生态农业园、生态工业园、生态住宅园等。产业特色 全镇现有企业39家，其中化工6家，建材13家，食品9、加工10家，医药1家，包装3家，工业3家，机械加工3家。企业固定资产在100万元以上的有12家，年产值在1000万元以上的有7家，税收在10万元以上的有10家；有个体工商户近500户。,但渡镇 但渡镇位于长涪高速公路但渡立交桥，距长寿主城区6公里。全镇辖8个村，64个村民小组，共有6925户，2万人，幅员面积57平方公里。现已实现村村通公路、电话、全面完成了农村电改。产业特色 沙田柚、花椒、柑桔、竹笋是主要的农产品资源。楠木院森林公园、丁木湖、龙溪河绿色自然风光以及龙溪河畔占地面积均在100亩以上的三大庄园（碧园钓鱼山庄、海盛绿色庄园、龙寨休闲娱乐园）以及一万多亩森林资源。,晏家镇 重庆市长寿10、晏家街道办事处，位于长寿城区西郊，是长寿通往重庆的必经之路。办事处辖11个村，4个社区居委会，辐员面积约95平方公里，总人口74036人。晏家镇主要以工业生产为主，有重庆化工园与晏家工业两大主题园区，工业实力雄厚。工业产业包括胶乳沥青、矿石、原煤、页岩砖、水泥制品、塑料制品、机制纸板、布匹、水电等。产业特色晏家工业园、重庆化工园（如前所述）,邻封镇 长寿区邻封镇距长寿主城区25公里，位于风景幽美的龙溪河畔，东邻长寿湖镇。全镇总人口35979人，其中农业人口34404人。产业特色 全镇耕地面积31358亩，人均耕地约092亩，是龙溪河流域生态旅游经济带的一个特色产业重镇。逶迤跌宕的万亩绿海柚林、11、风光旖旎的画廊龙溪河、古老神秘的名胜古迹东林寺堪称邻封“三绝”,长寿湖镇 长寿湖镇因美丽的长寿湖而得名。现辖13个行政村和1个社区居委会，111个村民组，幅员面积104.53平方公里，有14605户，现有人口51824人，其中农业人口45306人。辖区长寿湖水面面积3万余亩，占长寿湖水面面积的三分之一。重庆市委市政府主要领导要求，长寿湖风景区建设成为蜚声中外的旅游名片，并将长寿湖风景区列入重庆市十佳风景区。目前，长寿湖风景区基础设施建设开展中。产业特色 该镇以发展旅游业为主，以旅游经济为主导带动饮食业，酒店业等。故长寿湖镇区内饮食场所感觉较为高档次，菜色也较美味。长寿湖周边酒店业较发达，旅游旺12、季时入住律较高。,五、长寿人消费习惯,1、长寿区长寿内人口并不多，唱K、上茶楼（打麻匠）、购物等大众消费娱乐为主，但购物娱乐场所档次有限。,2、重庆饮食文化根深蒂固，长寿区也不例外。长寿人很喜欢打火锅，也喜欢自己在家做菜。所以长寿区内饮食业较为发达，有“秦妈”、“小肥羊”等全国连锁饮食品牌进驻。,3、重庆长寿商业步行街为长寿主要商业中心，集购物、饮食、超市于一身。为全长寿人流最大，商业最旺的一个区域。晚上一般有人搞活动，免费让人跳舞，但一般参与为老人较多。,4、当地一个较有特色的现象，当地稍年长的人晚上或休息的时间一般消费消遣为打牌。当地的当地很多特色的茶馆，长寿人一般三五朋友约一起在茶馆打牌13、消遣。,5、由于重庆长寿区为山城地貌，道路高低起伏，所以长寿人很少骑单车或摩车，一般会自己买汽车消费。汽车以天燃气、汽油为混合动力。街上汽车以中档车为主，一般十万的车的比较多人愿意使用。如三厢“铃木”，但不乏高档车，如“宝马”等。,六、重庆媒体习惯,主要媒体包括：1、重庆市区：1）四家主要平面媒体：重庆晚报、重庆晨报、重庆商报、重庆时报；2）重庆电视台两个重要频道：新闻频道、都市频道3）户外广告2、长寿区：长寿电视台、长寿报、户外广告,概述：重庆地区的主流媒体是报媒及户外。重庆主流报纸有四家：重庆时报、重庆晚报、重庆晨报、重庆商报。实力比较平均。长寿区有本地报纸，免费发放给机关阅读。当地人晚间14、多喜好出门消遣，看电视的人较少。电视媒体收视率最高的是重庆新闻频道天天630节目，每晚18:27-19:00首播，22:00重播一次。少见地产广告在电视中投放。户外广告非常发达，所到之地随处可见各种规格和种类的户外广告。以解放碑和观音桥商业街人流量较多、户外广告效果较好。,重庆平面媒体调查,重庆最主流的报纸包括四家，即重庆晚报、重庆晨报、重庆商报、重庆时报，实力相对平均。除时报外，其他均为重庆报业集团所有。按发行量排序：重庆时报(30万份)重庆晨报(20万份)重庆晚报(16万份)重庆商报(10万份)重庆市民有每天读报纸的习惯，且多以订阅为主。本地房地产开发商在这四家的广告投放量并没有明显偏好,15、重庆时报,属于华商传媒旗下，与陕西华商报、沈阳华商晨报、吉林新文化报、天津大众生活报属于同一集团。发行量30万份发行范围：重庆主城九区和重庆其他31个区县市，区县发行量较少发行对象：阅读群较为普通市民，并贴近市民生活。全版：宽29.5高50cmA2A3版整版：85800元，普通版整版价格：66000元星期四、星期五有楼市版（星期四一般有三个版，星期五版面更少）有2000多人的“黄马甲”发行队伍，可在特定的段期内(一、两天)增加某个区域的发行量。房地产广告全部交由广告公司,重庆晨报,属于重庆日报报业集团下都市类报纸，侧重民生。发行量20万份发行范围：重庆主城九区和重庆其他31个区县市 发行对象：16、阅读群集中在25-45岁 全版：宽25.3高38cmA2A3版整版：90000元，普通版整版价格：66000元星期二、三、四、五有专门的重庆地产版 房地产广告全部交由广告公司,重庆晚报,创办于1985年，是重庆历史最久的都市类报纸，属于重庆日报报业集团的子报。以民生新闻见长。发行量16万份发行范围：重庆主城九区和重庆其他31个区县市发行对象：阅读群集中年龄多集中在35-45周岁全版：宽29高50cmA2A3版整版：100000元，普通版整版价格：66000元星期二、三、四、五有专门的重庆地产版 邮发、自办发行并举 房地产广告全部交由广告公司,重庆商报,重庆商报创办于1997年，2006年并入重17、庆日报报业集团，但办公地点不在日报社内，管理和经营与日报社相对不密切。与腾讯公司合作成立腾讯大渝网，9、10月份已经刊发了多篇关于我司在重庆拿地的文章。发行量10万份发行范围：重庆主城九区和重庆其他31个区县市发行对象：因内容以国内财经新闻大事和证券报告见长，读者群相对高端全版：宽29.5高50cmA2A3版整版：159800元，普通版整版价格：129600元星期四、五有专门的房地产版渝州楼市，星期四侧重于宏观性的解读，星期五侧重于楼盘的推介 报纸单独印刷，有一支千人以上的发行队伍，可以在特定时期特定地点加大该区域的发行量 房地产广告全部交由广告公司,长寿报,长寿报1995年12月18日创刊发18、行量：约5000份阅读群体：针对长寿区党政机关工作人员免费派送主办单位：中共重庆市长寿区委，重庆市长寿区人民政府合作媒体：重庆长寿政府门户网（）是该报的网站,一周报纸房地产刊登报广次数（07年10月22-28日）,报广选择分析,各报房地产广告投放比较平均投放时间：集中在周四、周五投放投放版面：整版占50%，半版占50%强推力推广时习惯用双整版、异型广告知名发展商，如龙湖、中海、保利、富力多选择两至三家报纸同时投放综上所述：建议以晨报为主打，晚报、时报、商报适量搭配投放；版面选择主要为半版或整版。,重庆电视台各子频道收07年68月收视率一览表,重视新闻频道（18：3019：30）收视率排行第一，19、相当于排行第二的重庆影视频道（19：3022：00）的2倍,重庆电视台新闻频道,新闻频道在重庆本地市场收视份额位居第一。面向对象更广、层次相对较高。推荐栏目：天天630特点：栏目是重庆本土民生类新闻中影响最大的，收视率最高收视率：12.6（2007年1-6月平均节目收视率），创造了重庆地区栏目的最高收视率播出时间：每天18：27-19：30 重播时间22：00开始首播价格：30秒12500元-25000元（折后）合作特点：可配合客户拍摄新闻，并给予一定新闻补偿,重庆影视频道介绍,影视频道在重庆本地市场收视份额位居第二。且从19：0022：00期间收视率高于同期第二名一倍。推荐栏目：巴山剧场特点20、：播放时下热播电视剧收视率：6.8（2007年6-8月平均节目收视率），重庆本土收视率最高的电视剧场，所有栏目中收视率排第二播出时间：每天19：0621：58 刊例价格：30秒6900元-12600元不等（折后）,长寿区有一个自办电视台，覆盖长寿市区及下属各镇，转播其他各频道不允许插播广告。栏目：长寿新闻、专题栏目、天气预报和电视剧场。房地产广告大多在新闻、专题栏目中播出。新闻播出时间：首播20：00、重播22：30、7：58、12：30刊例价格：30秒：720016000元/月（按8折计算）房地产家园栏目：周三20：10、22：40，周四8：00、12：40，每周四次1分钟，23400元/年21、优惠措施：3个月9折，6个月8折，12个月7折；每1万元广告赠送2条动态信息在家园节目中播出 合作特点：可配合客户拍摄新闻，制作短片（费用另算）,长寿电视台,影视频道及节目选择,由于长寿本地电视不能在重庆有关频道进行插播，并考虑长寿本地电视台在长寿的辐射能力，建议长寿影视媒介选择如下：1、重庆新闻频道：18:2719:30天天630 2、重庆影视频道：19:3022:00 巴山剧场3、长寿电视台：20:00 长寿新闻建议：三者组合，适量搭配非黄金时段的专栏节目，对长寿城区、周边镇村以及辐射的重庆主城、涪陵区目标客群进行有效。,据统计，到2006年底为止，重庆市共有1432家单位参与户外广告经营22、，拥有户外广告媒体40707个，较上年2000年增加13109个，增长率为43%。其中霓虹灯2186个，路牌7358个，电子显示屏146个，公交载体3860个，灯箱1302个，其他10065个。户外广告媒体全年共实现产值2.53亿。,重庆户外媒体现状,户外媒体特点,户外媒体特性：市区内T牌、F牌较为发达，且在立交桥、转盘位等较为集中。因为重庆的特殊地形（山多，水系发达），故户外广告牌形式较多，如山体广告、灯色广告、船体广告。整体重庆广告牌制作精美，让人感觉较有档次，且投放密度很大，广告牌随处可见整体户外资源形式十分丰富，知名牌子使用率较多，房地产企业使用率较高，其投入也很大政府对户外广告牌，审23、批较为系统，大少广告牌审批证号齐全,精美、高档次的各式户外广告,当地房地产企业对户外广告投入较多，房地产广告随处可见,长寿范围内户外广告报价,T牌双面牌 尺寸：18X6M/面,费用：不打灯约11万/年 打灯约18万/年 以上费用为全包费用，打灯时间一般为晚上7点至10点，一般只包制作一次，中途更换约16元/,T牌三面牌 尺寸：18X6M/面,费用：不打灯约20万/年 打灯约22万/年 以上费用为全包费用，打灯时间一般为晚上7点至10点，一般只包制作一次，中途更换约16元/,一,以尺寸：32mX6m为例 费用：约7万/年（打灯）即约374元/以上费用为全包费用，打灯时间一般为晚上7点至10点，一24、般只包制作一次，中途更换约14元/,晏家工业园中心广场楼顶广告牌,尺寸：25mX7m为例费用：约6万/年（打灯）即约350元/以上费用为全包费用，打灯时间一般为晚上7点至10点，一般只包制作一次，中途更换约16元/,关口墙身广告牌,尺寸：70mX1.8m为例,费用：约12万/年（打灯）即约572元/,桥体横幅广告牌,尺寸：25mX7m费用：约8万/年（打灯）即约470元/以上费用为全包费用，打灯时间一般为晚上7点至10点，一般只包制作一次，中途更换约40元/,三面翻广告牌,七、长寿房地产,长寿一手住宅投资完成金额情况：,住宅投资金额呈现逐年上升优势，增幅平均为40%以上长寿房地产普遍投资规模不25、大房地产商开发项目多数在桃花新城，房地产市场日渐升温。,（来自长寿政府门户网）,20042006年长寿一手住宅供求分析：,2006年住宅成交57.3万平米，较05年翻了一倍，表明市场需求旺盛06年竣工面积跟不上市场需求，加剧了长寿住宅的供求矛盾06年批准预售38.06平方，成交31.92万平米，新货是市场的首选存量房成交了25.38平米，07、08年市场基本以新货面市,（来自长寿政府门户网）,（来自长寿政府门户网）,20042006年长寿一手价格分析：,2005年预售商品住宅成交均价和成交金额较2004年大幅攀升预售商品住宅2006年价格及市值仍然保持强劲势头,长寿房地产最新动态,今年月份过后26、，长寿房屋成交量明显萎缩，房价呈现止涨下跌趋势。月份房价比月份每平方米下降了元，均价为4元。近期房屋成交量持平，房价下降至均价为3元。,长寿近年房地产销售数据（二手房）,分析：由于近年城区改造拆迁，导致二手房供应一度紧张；二手房主要集中在旧城区附近，且二手交易价已达千元，房源不足选择，以致居民的主要选择转向购买期房。,长寿区楼盘板块分析,长寿区现时楼盘情况分析：,长寿区楼盘按现时情况划分，共为五大居住区：,A桃花新城板块，B黄桷板块C滨江新区板块,长寿城区板内,非长寿城区居住板,D晏家板块，E长寿湖板块,A、桃花新城板块,C、滨江新区板块,B、黄桷湾板块,D、晏家板块,E、长寿湖板块,长寿城区27、,A、桃花新城板块,区位：,主力户型：60-132 二房二厅、三房两厅均价：20003000元/,代表楼盘：,根据规划，未来的桃花新城，将容纳余万的居住人口，美丽的桃花溪缓缓流过新城，体育中心、新城医院等配套设施完善。路，四通八达；景，富有特色；学，名校入驻；商，风云渐起；桃花新城的明天，将是政治、文化、生态、商贸等为一体的经济幅射体。体育中心、长寿中学、新城医院、科技中心等带来超强人气与巨大商机。,东方之骄、阳光世纪城、盛世桃源,B、黄桷湾板块,区位：,代表楼盘：,与中心商圈牵手，与桃花行政中心毗邻，既可望长江，也可眺菩提。黄桷湾这座城中之城，还将是长寿人购房置家的首选项；就象一个风韵正盛的28、女子，它还将持续释放无穷魅力。交通便捷、商业繁荣，生活配套设施完备，社区发展成熟。,主力户型：71-141，二房二厅、三房两房均价：18002500元/,金凤新城、黄桷雅居、黄桷逸景,C、滨江新区板块,区位：,翰林港湾主力户型面积：35-102 均价：待定,代表楼盘：,随着长寿总规的调整，三座过江大桥的修建，江南钢城的建设，滨江板块将成为连接江南与主城的桥头堡。背倚三倒拐群山，面眺泱泱长江之水，远听江南天籁之音，近闻大浪拍岸之声。滨江新区注定要成为长寿黄金水道上的新风景线。建成后的滨江新区自会别具一番风味，唯美而又大气、俊秀而又灵动。,D、晏家板块,区位：,渝开发.世纪新城、巴渝晏乡 主力户型29、：65-132 二房二厅、三房两厅均价：约 1900元/,从空间结构上看，晏家将是长寿非常重要的一个新的中心，产业基础决定了晏家板块在长寿楼市的地位。晏家组团有着其它组团不可替代的功能：一是集散功能，是化工产品的交易中心、货物的中转枢纽。二是生产功能。强化技术创新和产品开发的功能，提高高附加值、高技术含量、高市场占有率产品的制造功能。三是管理功能。使两大园区作为一大批国内外知名大公司、大企业集团的汇集地，成为民营企业的催生地、发展地。四是服务功能。为区内外各类要素自由流动和优化配置提供必需的服务。,代表楼盘：,E、长寿湖板块,区位：,代表楼盘：,近年来，通过基础设施建设、招商引资、文化搭台、产30、业带动，长寿湖生态工程初见成效，合罗旅游公路的建成，更让长寿湖发展驶上快车道，长寿湖已初步具备了一个风景区的功能，并逐步显现投资热，几年来，到长寿湖考察的投资企业余家。根据长寿建设独具特色的大城市的规划，到年，全区城市建成面积比现在大四倍以上，长寿湖必将成为大城市的重要组团；与此同时，随着长万高速公路长寿湖支线的建成，从城区到达长寿湖车程不过十来分钟。,维丰湖光山色 主力户型：平方米左右均价：暂未发售,桃花新城竞争对手调研,已发售楼盘盛世桃园阳光世纪城碧水天城东方之骄港城泊景湾名桂圆,源桃世盛,推广主题:穿梭于繁华间的宁静 位置：长寿桃花新城高速路转盘规模：占地面积：400亩 产品：两栋超高层31、电梯高层，共380套户型：户型丰富多样,从50200平方米,包括一室一厅的MINI小筑到五室三厅的花园跃层价格：05年1月开盘1600元/，现为2600元/车位：配比3：1 管理费:电梯房1元/月,其他0.7元/月 配套设施：阳光商业街、四星级酒店、现代商务公寓,源桃世盛,销售进度：分期开发，目前已到三期开发进度：盛世桃源期销售已过售罄，其中组团临溪一梯两户的纯板式结构的大户型；三期开发筹备中客户群：客户多以乡镇为主，当中也有很大一部份为工业园迁移（至长寿区），员工在该区购房置业销售速度：05年底1开盘至今销量可观，其开发商华盛集团是一外来公司，在当地也日渐得到认可点评：该项目为当地现时最大型32、的楼盘，因为其产品较新，规划大，所以市场认可度较高,城纪世光阳,推广主题：生活无边界位置：长寿桃花新城高速路转盘规模：占地面积：250亩，分ABC三个组团产品：两栋超高层电梯高层，共380套户型：面积：80-120价格：开盘1900元/，上一阶段售价为2800元/（已售罄）车位：只租不卖 管理费:电梯1元/，步梯0.7元/配套设施：阳光商业街、四星级酒店、现代商务公寓,城世纪光阳,销售进度：A，B组团已售罄，C团尚余小量大面积单位开发进度：分三期开发，05年2月动工至今已完成前两期开发。全新兄弟项目圣天湖，约2600套单位，包括叠拼别墅，预计08年3、4月开售客户群：客户多以乡镇为主，当中也有33、很大一部份为工业园迁移（至长寿区），员工在该区购房置业销售速度：05年底8开盘至今已完成AB组团点评：项目为当地较有口碑的，物管做得较出色,城天水碧,推广主题:林境生活城位置：桃花新城内规模：总占地120亩,总建筑面积15万,总规划户数1500户.容积率:2;绿化率:36%产品：洋房户型：从到价格：06年8月开盘1800-1900元/平方米，现为2400复式单位。二期在07年6月开盘,共推出4栋高层,约200套左右 车位：配比约3：1,城天水碧,管理费:电梯房0.9元/月,其他0.7元/月 配套设施：园林生活小区销售进度：一期只余大面积部位，准备第二期的开发开发进度：园区境观开始成熟，准备开发34、二期客户群：客户多以乡镇为主，市区只占30%销售速度：销售很稳定，平时2天可以卖出一套；周末每天可以卖出2-3套；现一期只余复式在面积单位点评：该项目为当地的精品楼盘，其推出的“空中园馆”，园林生活概念，受到了当地市民的热烈追捧,骄之方东,推广主题:回归宁静位置：长寿桃花新城高速路转盘侧规模：占地面积:117000 总建筑面积:2348000产品：洋房户型：48-100平方米的小中户型受到消费者的青睐 价格：开盘起价1418元/平方，上一阶段售价约为2300元/平方米,现价为2800元/平方米.车位：总户数:1542 停车位:250 接近7：1 管理费:电梯房0.9元/月,其他0.7元/月 配35、套设施：园林生活、商业街,骄之方东,销售进度：二期的开发已近完成，准备三期开发开发进度：园区境观开始成熟，商铺招商已开展客户群：客户多以乡镇为主，市区只占30%销售速度：07年春节曾一季度销余套；后销售很稳定，户型与入户花园较受当地人喜欢。07年9月底骄子苑开盘当天销售200余套,现只剩3房2厅户型.点评：房间方正实用，布局紧凑；型观景阳台，入户花园，主卧全落窗设计。布局较为精美，户型较受追捧.服务较差.,位置：桃花新城景观大道旁房屋类型：电梯、花园洋房、临街商铺建筑面积：平方米价 格：均价元平方米主力户型：两室一厅，三室一厅三室两厅 平方米绿 化 率：开 发 商：重庆大工房地产开有限责任公司36、项目评点:该项目是唯一以桂花为主题的社区,楼盘景观强调了均好性，楼间绿化、组团绿化、街区绿化与城市绿化相得益彰,体现了“玉堂富贵”和“花好月圆”的主题理念,配套良好.,名桂园,未发售楼盘水木年华洋世达.圣天湖维丰沁园坊,桃花新城竞争对手调研,推广主题:中国古典风格的细腻与安宁位置：桃花新城景观大道旁规模:住宅平方米、商业平方米，车库平方米 房屋类型：高层主力户型：平方米的两室和小三室、两室跃层价格:未发售建筑面积：万余平方米 绿 化 率：开 发 商：重庆渤能房地产开发有限公司楼盘评点:项目择水而居，建筑立面简洁，景观设计自然精细，容纳了中国古典园林细腻、安宁的风格。通过林木、水景打造，传达一种37、细致优雅的尊崇感.,水木年华,洋世达圣天湖,推广主题:穿梭于繁华间的宁静 位置：长寿区桃花新城桃源大道 规模：建筑面积：万平方米 产品：花园洋房、小高层、高层住宅以及商业街户型：平方米两房、三房、四房为主 绿 化 率：%开 发 商：重庆凯谊实业有限公司价格：未发售楼盘评点：该项目以充满浓郁西班牙风情的叠拼、花园洋房、景观洋楼为主,社区配套的格调会馆集品牌餐饮、高尚休闲娱乐、星级酒店以及风情商业街于一体,位置：桃花新城文苑北路号长寿中学旁建筑面积：平方米房屋类型:中式花园洋房 主力户型：平方米 一室一厅到四室一厅价 格：未发售容 积 率：绿 化 率：项目评点:该项目糅合中国传统建筑风格和简约的现38、代主义风格，以手工建筑的感觉演绎“梦回唐朝”的浪漫情怀.,维丰沁园坊,位置：桃花转盘旁房屋类型：高层电梯住宅、商业物业、医院价 格：均价元平方米主力户型：一室一厅、两室一厅，三室两厅等规模:总用地面积：平方米,总面积为：平方米容 积 率：绿 化 率：开 发 商：港城集团东茂房地产开发有限公司楼盘评点:港城泊景湾位于桃花新城转盘旁，地处政治、文化、行政、教育等要素中心，具有先天配套及景观优势。毗邻渝长、渝涪、长万三条高速公路旁绝版位置，交通极其发达.另外,此项目享有医疗配套.,港城泊景湾,总结：,产品上：长寿较房地产项目主要集中在桃花新城内，其他镇区主要以以往年代的旧农用所、自建房为主现在售项目39、产品结构主要为洋房，部分项目有叠式别墅洋房户型由73平方米-400平方米，2房2厅-5房2厅，主流户型100平方米左右的3房2厅单位为主；别墅户型有200-400平方米为主，4房2厅-6房2厅平层售价由1600-2600元/平方米；复式2400-3300元/平方米；叠式别墅2500-3500元/平方米管理费：多层洋房0.5-0.6元/平方米，电梯洋房、别墅0.8-1元/平方米,总结：,消费群上：普通洋房以本地人购买为主大单位洋房与别墅以公务员、生意人、事业单位和厂矿企业高级员工销售服务上：销售技巧普遍不高，部分项目受过培训销售人员积极性不高当踩盘会猜测我们是的员工，部份销售人员表示想到工作，并40、会向我们透露市场行情,重庆市区重点楼盘介绍,山顶道壹号中海.北滨一号保利.香槟花园鲁能星城中央美地龙湖 江与城,号壹道顶山,推广主题：观城市繁景，与自然沟通位置：渝北区渝北区龙溪街道金山路东侧规模：总建筑面积约10万平方米 产品：两栋超高层电梯高层，共380套户型：一梯五-六户，坐北朝南；主力建筑面积：60-130，两房-三房价格：均价6000元/,毛坯配套设施：山顶泳池、景观车道、入户广场、入户大堂。观景车道总价值超过9000万元长300米、宽20米，打造为“重庆最奢侈也是最温馨的回家之路”,号壹道顶山,销售进度：准备开卖开发进度：2005年7月动工，分两期完成，第一期工程建筑面积约6万平方41、米，08年年底交付客户群：客群为做生意、高级公务员为主,该项目是其公司开发的第四各项目，在当地具有一定的影响力价格较高；户型大，目标为较高消费群体,点评：,中海.北滨一号,推广主题：“新古典主义建筑”、“维多利亚英伦风情”位置：重庆市北滨路规模：占地面积近300亩产品：204套别墅产品，后期推出大量洋房户型：双拼32栋，330；四/六联排，230-260；洋房：130-180价格：联排1.1-1.6万元/,双拼1.6-2万元/，毛坯车位：别墅产品1：1；洋房产品1：0.6 配套设施：规划中将建有中央生态溪谷，山顶观江运动休闲公园，高尔夫推杆场、网球场、羽毛球场等休闲中心,保利.香槟花园,推广主42、题：重庆首家以法式风情为主题的大型住宅社区 位置：渝北北部城区东翼龙头寺新溉路和红唐路交汇处 规模：占地面积60万平方米 产品：11-18层电梯高层，两期共3800套户型：1梯4户，主力户型70-80价格：07年8月27日开盘5300元/，精装修管理费:一、二层1元/月,三层及以上1.2元/月配套设施：配有临街商业、规划中将建四星级酒店,保利.香槟花园,销售进度：06年4月22日第一次开盘，现在已售罄两期开发进度：一期已交楼入住，2期08年5月交付，3期主力户型仍为40-100，预计08年3月开盘客户群：本地购买60-70%销售速度：06年4月首次开盘，一年多来，3800套电梯洋房已基本售罄,43、鲁能星城,位置：重庆市渝北区渝鲁大道规模：总占地2000亩，总建筑面积320万平方米，共13个街区，规划居住人口6.5万人 产品：点式高层景观住宅，院落式中高层住宅，4-5层花园洋房 户型：中等户型为主，套内面积40-130价格：预计年底开盘均价5000元/平。07年7月均价4200，8月均价4800,鲁能星城,交通：紧邻重庆北站、规划有3条轻轨、18条公交路线 区位：距解放碑约4公里，近邻解放碑和观音桥两大商圈，地跨渝北、江北、北部新区三区，属于CBD的辐射区域。紧邻2000亩的龙头寺公园和江北体育公园，近达重庆北站交通枢纽。,点评：,车位：1：1.3管理费:1.4元/月配套设施：会所、超市44、医疗中心、幼儿园、学校、各种便利店等、羽毛球场、网球场、篮球场、游泳池、150亩原生月隐湖,中央美地,推广主题：洋溢着英伦人文气息、低层、低密度、高品质 位置：渝北区 北部新城 人和立交 规模：项目占地约232亩，规划总建筑面积近20万平方米 产品：销售四期,共200套4+1电梯花园洋房 户型：以三房和四房为主,面积在120-160价格：均价5200元/管理费:1.2元/月配套设施：英式会所-绅士馆，,中央美地,点评:销售进度：05年5月19日第一期开盘，至今已全部销售完毕价格：均价4000元/；07年2月均价4400元/开发进度：一期已交楼入住，2期08年5月交付，3期主力户型仍为40-145、00，均售罄客户群：本地购买约70%生态园林景观极佳,龙湖 江与城,推广主题：低密度滨江花园洋房，改变重庆人居，实现生活的无限可能 位置：渝北区 北部新区高新园规模：总规划1800亩，一期开发纯小镇约146亩，652套 产品：41滨江花园洋房户型：套内面积约110-290，3房、4房、跃层 价格：07年9月28日开盘均价7800元/车位：1：1（全架空地下车库设计）管理费:1.4元/平方米/月配套设施：规划中的艺术中心/教堂/政府规划占地约120亩的教育配套体系/在政府规划的公园中有橄榄球场等系列大型体育健身设施的设计/规划约3万平方米商业步行街/政府规划的滨江公园、中央绿化公园、体育公园总共46、约500亩,产品上：重庆现在售项目产品结构主要为洋房，部分项目有双拼和联排别墅.洋房户型由40平方米-290平方米，1房1厅-5房2厅，主流户型120平方米左右的3房2厅单位为主；别墅户型有200-530平方米为主，4房2厅-6房2厅洋房售价由2600-7300元/平方米；别墅价格由6800-23000元/平方米,总结：,总结：,消费群上：整体感觉城区较有消费实力，且高端客户较多大单位洋房与别墅以公务员、生意人为主，但与长寿区住房要求明显不同，整体客户追求品味较高销售服务上：销售技巧较得认可，项目受过专业培训；特别龙湖集团的销售人员让人感觉十分专业销售人员积极性性较高，但个别项目的销售人员仍有47、挑客现象,第二部分：长寿总体策划,一、项目SWOT分析,优势Strength,长寿区：1、上市公司，品牌知名度高与信心支持2、优势区位长寿CBD区3、目前规模最大项目4、产品种类丰富,产品创新5、首家带豪华装修及园艺交楼6、区内外超级配套：体育馆、长寿中学、商业街、酒店7、五星级酒店和五星级物业服务8、政府牵头特色仿古商业街9、具有优质、专业、成熟营销团队10、当地罕有建造示范单位区项目,核心优势：CBD区具有超级配套、规模宏大的人居新城,重庆主城区：1、上市公司，品牌具有一定知名度2、优势区位长寿CBD区3、项目规模大，自然环境优越4、产品种类丰富,产品创新5、全城罕有带豪华装修及园艺交楼648、区内外超级配套：体育馆、长寿中学、商业街、酒店7、五星级酒店和物业服务8、政府牵头特色仿古商业街,劣势Weakness,1、货量较大，本土消化力有限2、距离重庆主城较远，且重庆主城品牌发展商众多，前期开拓具有一定压力3、别墅产品是长寿当地稀缺产品，需要有效引导市场消费4、全新品牌发展商，需要一定时间建立形象5、不熟悉本土市场6、带装修发售需要引导当地市场消费（重庆及长寿楼市普遍清水房交楼，部分开发商做过一阵精装修房后依旧选择做回清水房）7、特色商业街配套设施属二期规划，离运营时间较长，且一定程度取决于政府投入,最大劣势：货量较大，本土消化力有限,机会Opportunity,1、长寿区作为重庆49、城乡统筹中的重点镇区，区位价值正在凸现。2、房地产发展迅猛，长寿区市场处于推货即售罄的局面，而且楼价处于上升阶段（07年初均价2000元/M2，10月已经上涨到2700-2800元/M2，购买力依然旺盛）3、长寿区缺少大型品牌发展商，重庆主城一些知名开发商暂未进入长寿区4、区政府重点支持对象，并在今年8月摘牌之后受到长寿区同行关注5、长寿区缺少带装修出售的产品和大规模成熟社区，并同行较为关注项目带装修交楼,重要机会：政府重点支持对象，市场购买力旺盛,威胁Threat,1、洋房产品，来自长寿本地发展商竞争（熟悉本地情况，开发营销 更有针对性）2、国家不断出台的土地或金融政策宏观调控3、重庆主城区50、供应产品较丰富，部份长寿区高端客户会选择去主城投资置业。,最大威胁：国家土地或金融政策宏观调控,SWOT,营销策略,优势S 1、上市公司，品牌知名度高与信心支持2、优势区位长寿CBD区3、目前规模最大项目4、产品种类丰富,产品创新5、首家带豪华装修及园艺交楼6、区内外超级配套：体育馆、长寿中 学、商业街、酒店7、五星级酒店和五星级物业服务8、政府牵头特色仿古商业街9、具有优质、专业、成熟营销团队10、当地罕有建造示范单位区项目,劣势W1、货量较大，本土消化力有限2、距离重庆主城较远，且重庆主城品牌发展商众多，前期开拓具有一定压力3、别墅产品是长寿当地稀缺产品，需要有效引导市场消费4、全新品牌发51、展商，需要一定时间建立形象5、不熟悉本土市场6、带装修发售需要引导当地市场消费7、特色商业街配套设施属二期规划，离运营时间较长，且一定程度需要取决政府投入,机会O1、长寿区作为重庆城乡统筹中的重点镇区，区位价值正在凸现。2、房地产发展迅猛，长寿区市场处于推货即售罄的局面，而且楼价处于上升阶段（07年初均价2000元/M2，10月已经上涨到2700-2800元/M2，购买力依然旺盛）3、长寿区缺少大型品牌发展商，重庆主城一些知名开发商暂未进入长寿区4、区政府重点支持对象，并在今年8月摘牌之后受到长寿区同行关注5、长寿区缺少带装修出售的产品和大规模成熟社区，并同行较为关注项目带装修交楼,威胁T1、52、洋房产品，长寿本地发展商竞争（熟悉本地情况，开发营销 更有针对性）2、国家不断出台土地或金融政策宏观调控3、重庆主城区供应产品较丰富，部份长寿区高端客户会选择去主城投资置业,策略方向一1、媒体、户外等立体宣传，主打品牌和形象2、新闻热炒：A、长寿区位优势，加强市场对长寿区发展信心，扩大影响力；B、结合项目规模、规划等卖点引发消费者对“大盘生活”向往，倡导生活模式3、联动政府等社会机构，参与其举办活动，增加项目亲和力4、加强对产品性价比的灌输,策略方向二1、引导当地对别墅生活和大户型洋房消费2、把控示范单位的工程进度与手工，提高消费者购买欲望3、培训销售人员，提供专业服务，提升形象，建立口碑4、53、立足长寿区，重点开拓潜力周边镇区：涪陵、重庆主城、晏家工业园,策略方向三1、利用规模、五星级配套优势，拉开与当地楼盘差距2、做好装修房的消费引导3、善用旧业主资源，组织其去投资,策略方向四1、提炼产品与市场差异性卖点，如布局、装修2、做好对政策解读工作，并做相应培训,SWOT分析得出的策略,1、品牌先行，项目承接策略 以品牌导入为切入点，后建立项目形象，循序渐进，建立与不断提高集团品牌与项目在当地的知名度。2、以项目强势卖点，打市场差异策略 别墅产品推广卖点：亲水、地势平缓、低密度、高实用率、立体景观、先进的户型设计，带豪华装修交楼等；洋房产品推广卖点：园林景观、地势平缓、带豪华装修交楼等。354、运用影视媒体建立形象与传达销售策略 前期重点建立形象：08年3月中到4月上旬，投放集团形象影视片；后期重点传达销售信息：4月中上旬到5月初（计划5月10日开盘），投放项目形象影视片。,SWOT分析得出的策略,4、结合报广投放与新闻炒作策略 新闻操作：08年2月份启动媒体采风活动 08年2月-5月进行新闻铺排 报广投放：08年4月初5月初，投放报广5、户外、DM等有效媒体补充投放策略 考虑重庆市场户外媒体比较发达，结合对重庆主城区等市场的开拓与消费者获知信息媒体习惯，采用大型户外广告牌、T牌、F牌、DM等媒体（计划1月中下旬，户外广告及交通指示牌开始上牌）。,SWOT分析得出的策略,6、配合活55、动事件推广策略 2月初份开始启动品牌活动，利用当地民众参与度高的民俗活动作为切入，结合不同销售阶段与节点，举行列系的活动推广，增加市场关注度，如VIP推介、集团项目展示、开盘活动等。7、利用现场展示与包装，引导当地消费观念策略 现阶段当地房地产处于发展时期，市民对房地产关注有所增加，消费观念逐渐加强，利用示范单位、现场包装等手段，将“带装修交楼”、“大型社区”等核心卖点立体灌输给消费群。8、规模效应推广策略 项目规模宏大，在当地绝无仅有，利用规模及五星级的配套，以项目在当地居住标杆的旗号，能满足居住的功能与心理需要。,SWOT分析得出的策略,9、利用政府等社会资源推广策略 政府对项目非常关注，56、甚至把项目进驻作为大事记在官方网站宣传，因此我们应利用这个资源，把项目每一步的推广活动或项目信息以最快的速度传播。10、业主资源利用策略 利用庞大业主资源优势，组织已售罄项目的业主，到场参观，对其传播本项目投资优势。11、会籍推广策略 利用会籍推广系统，前期导入市场，传递信息的同时，有效开拓客户资源。,二、产品定位,一至四期总规图,一期规划鸟瞰图,长寿项目介绍,项目规模：共2708亩首期开发：629亩主要产品：双拼别墅、联排别墅、洋房、商铺配套设施：幼儿园、仿古商业街、五星级标准酒店首期货量：58套双拼别墅、85套联排别墅、2858套洋房（包括样板房）,联体效果图,洋房效果图,首期双拼、联体别57、墅户型配比表,双拼及联排别墅首期以实用户型为主。,首期洋房户型配比表,首期洋房主力户型121134平方米的超大三房两厅 次主力户型6988平方米的实用两房两厅,工程进度：售楼部交付时间2007年4月底样板房交付时间2007年5月1日计划开盘时间：2007年5月10日,项目现场桃花溪,10月底项目现场情况（土方平整阶段）,项目规划配套：五星级标准酒店、仿古商业街项目周边配套：体育中心（1km）、长寿中学（1km）、（长寿图书馆A）商业广场（2km）、长途汽车站（2km）、区医院门诊（2km）,夜间商业广场,白天商业广场,长寿图书馆,长寿中学,项目产品定位（产品卖点）,规模宏大、造就地标产品类型丰58、富、稀缺别墅领傲全城的交楼标准 大品牌实力宏厚优越的自然环境及景观五星级配套设施地势平缓，视线开阔,长寿区绝无仅有、环境优美、享受生活、超级配套高端大型社区,产品定位：,产品卖点：,三、客户定位,1.对长寿购房者抽样调查,数据来源：长寿报特刊金秋置业手册 07.9.26 调查方法：大量访谈，并在购房现场随机抽取30名客户发放问卷主要结果：6成购房者首选桃花新城中小户型最受欢迎单价2500元普遍接受理性消费占8成，随心所欲购买占2成74%购房者表示对住处不太满意或一般满意，比较满意占26%。8成接受电梯房，对比5年前接受程度有大幅度上升6成以上选择按揭购房,客户需求与我项目特点比较,2、目标客户59、区域分析针对（1）本地属于三线城市，因列入重庆一小时经济圈，今后将得以快速发展，人民购买力将逐步提高。（2）因重庆主城及涪陵区消费能力较强，辐射以上两个区域，保证后续销售。,3、目标客户群项目的目标消费群细分为：（1）本区政府机关公务员、银行、税务、法院等系统（2）工业园中大企业中高层管理人员（3）下属县镇私营企业主（4）重庆其他城区在长寿做生意的消费群（5）重庆本地看好长寿区发展的投资客（6）外地投资客（7）业主（重庆籍为主）,目标客户经济收入较高，有较广泛的社交圈子，工作较为繁忙注重品质感、享受，家庭观念较强；讲究身份与地位,四、价格定位,项目综合质素具有较大竞争优势：1、本项目无论是产品60、设计、装修、园林设计、规模规划、物业管理等方面在当地都是最领先的，拥有比较大竞争的能力；2、五星级酒店、仿古风情商业街等五星级超级配套增加了项目的附加值，提高升值潜力。当地楼价水平不高，市场承接能力有待培养：1、当地经济发展比较缓慢，人均GDP1401美元，人均年收入10845元，普遍收入水平比较低；2、当地目前楼价18003000。,洋房价格定位建议,洋房价格竞争优势：1、户型开间布局合理，面积设置实用2、带豪华装修发售，性价比强3、双重景致，可望桃花溪和园林美景洋房价格竞争劣势：1、首期推出的洋房单位一梯四户（五户），较长寿本地楼盘密度大当地洋房市场：1、当地近年涌现的小区楼盘洋房单价一般61、在2000-2800元/平方米（毛坯）之间，总体推出货量不大，销售速度较快2、当地洋房以小区配套为主，多数是一梯两户设计3、小区居住环境优美4、户型设计合理实用。,考虑本项目供应量大，建议首期推出约160套单位以3200-3400元/平方米进行销售，然后再提升价格。,别墅价格定位建议,别墅价格竞争优势：1、长寿本地尚未有别墅类产品，本盘是第一家2、别墅带装修及花园园艺交楼在当地也开创了先河当地别墅市场状况：1、目前市场在这个方面处于一个相对空白的阶段2、重庆主城区内独立别墅总价一般在1.3-2万元/平方米（毛坯），联体别墅均价约在0.8-1.5万元/平方米（毛坯）,结合本项目产品的优越性，建议62、双拼别墅均价在5800-6000元/平方米；联排别墅均价在4800-5000元/平方米。,产品价格及货源组织策略,略高市场主流价格，略高于市场期望值拉大各类型产品的总价差，平衡出货,开盘价格策略,经与售楼部讨论，建议：,双拼别墅：,开盘推出：首批货量约46套。价格策略：建议开盘价格5800-6000元/平方米。销售速度预估：预计开盘即售罄。,联排别墅：,开盘推出：首期货量约71套。价格策略：建议开盘价格4800-5000元/平方米。销售速度预估：预计开盘即售罄。,洋房：,开盘推出：5月开盘推出约160套、6月份加推约600套，共760套。价格策略：建议开盘价格3200-3400元/平方米，根据63、具体的销售情况进行价格调整。货源组织：4月1日开盘时推出64套，均价3200-3400元/平方米；5月1日前后加推136套，建议均价提升至3400-3600 元/平方米。销售速度预估：估计推出之后两周内能够售罄。,长寿首批推出的货值统计,五、推广策略,1、推广思路,1、推广区域：以长寿区为主力市场，并辐射重庆主城、涪陵区市场、晏家工业园、以及周边乡镇。（经初步分析，目标主要集中在长寿区经济比较富裕区域，并在以下几个行业深度挖掘：电信、移动、公务员、水电、矿区、晏家工业园、重庆化工园和新重钢，与这些行业建立联系，进行针对推广，具体方案待呈）。2、推广手段：考虑到长寿到周边主要镇村有一定距离，而且64、人口比较分散，因此建议前期宣传手段除了选择主流媒体（影视、报纸、户外）外，适当投放特殊渠道和手段进行推广宣传。如:联动活动、DM等结合销售节点,宣传推广时间轴与推广手段，操作建议如下：,2、宣传推广时间轴,品牌导入期,品牌传播及形象建立期,项目热炒期,开盘,08年2月（户外为主）,2.21-4.13（新闻、品牌活动为主）,4.14-5.9（全面推广）,5月10日,保温期,5.12-31,（1）品牌导入期运用宣传媒体：该阶段以品牌解读为主，通过组织相应活动，通过媒体客观角度，进行品牌与项目形象建立与销售信息传播。,1）媒体采风（2月下旬）组织重庆主流媒体，到集团代表项目采风，通过该群体实地考察，65、立体认识集团实力与产品，客观传播。2）新闻报道（2月-5月）以系列新闻造势，逐步输出品牌理念和项目卖点。,3、具体操作,3）推介活动（3月中下旬）针对当地企业、大客户等主流目标消费群，组织开展VIP推介活动4）T牌、F牌的投放及报建T牌位置：长寿区中心、周边主入口、项目地块及沿线F牌分布：长寿周边（含重庆、涪陵）主入口、长寿区中心至项目地块沿线主干道大型户外广告牌分布：长寿区中心商业广场、重庆解放碑与观音桥步行街、涪陵主干道、晏家工业园中心区,本阶段主要以户外广告及交通指示牌投放、新闻输出为主，重点传播的开发模式及倡导的生活模式，以及项目的规划、工程进度进行逐步灌输。,（2）品牌传播及项目形象66、建立期的宣传媒体 在本阶段，所有推广以及活动继续围绕集团品牌宣传，提高品牌知名度这个主题，并将项目与品牌结合。,1）主要手段：报广、影视媒体：投放时间：3月20-22、27-29日、4月10-12日，每周四、五、六投放内容：集团形象投放片种：30秒,2）辅助推广手段,A、互联网，包括网站、长寿区政府网等。B、大客户拜访，包括政府机关、各镇侨联、大企业等。,（3）项目热炒期采用的宣传媒体 在本阶段全面展开媒体投放以及辅助推广手段。如：报广与影视投放、推介会、外展点、活动等推广手段，强势输出项目形象以及产品及销售信息。,1）影视广告投放时间：4月17-19、25-26、29-30日、5月1-2、7-10日投放版本：项目形象篇，热售篇投放频道：新闻频道、影视频道、长寿电视台投放片中：30秒2）报纸广告投放时间：4月17-18、24-25、29-30日、5月1、8-10日投放报纸：重庆晨报为主，搭配重庆晚报、重庆商报、重庆时报投放内容：形象篇、样板房开放篇、公开发售篇、加推或首期售罄篇投放版面：1/2版、全版,3）辅助推广手段,A、外展点储客源；并在开盘前半个月左右温客活动B、商业旺点、人流集中地派发宣传资料C、互联网投放广告：包括网站、长寿区政府网等D、针对长寿区各大楼盘业主、国家垄断行业和工业园进行DM广告宣传E、电台辅助投放,七、费用预算,谢谢！,