1、打造中国房地产第一执行力创新营销团队阶段性营销策划方案（2015年9月-2016年2月）打造中国房地产第一执行力创新营销团队至2016年2月，完成160套销售！我们有信心 我们不满足我们的目标是总销售额10000万写在前面：报告框架324销售计划及目标销售计划及目标营销推广策略及计划安排营销推广策略及计划安排项目及产品分析项目及产品分析5开发商配合开发商配合1市场浅析市场浅析打造中国房地产第一执行力创新营销团队1市场浅析市场浅析打造中国房地产第一执行力创新营销团队吉首房地产吉首房地产20152015年上半年概况：年上半年概况：监管并重，稳中有升监管并重，稳中有升1 1、开发投资情况：、开发投资2、情况：2015年上半年吉首共有房地产开发项目52个，建筑总面积461.76万平方米，总投资91.29亿元，较去年上涨7.6%。上半年累计完成投资7.71亿元，同比增长17.7%。其中住宅投资5.22亿元，占比68%。2 2、批准预售情况：、批准预售情况：上半年共发放预售许可证30宗，准予预售商品房面积39.83万平方米，同比上涨40%，其中住宅31.13万平方米（3110套），同比上涨20%；商铺5.64万平方米，涨幅2倍以上。市场浅析市场浅析打造中国房地产第一执行力创新营销团队3 3、销售情况：、销售情况：市场浅析市场浅析0102030405060701-6月7-12月22.85327.863、4.62014-15年各阶段销售面积对比201420152015年上半年吉首商品房销售27.8万平米，较去年同期上涨18%，按往年规律，预计2015下半年，市场将有64.6万平米销售产生，全年销售预计达到92万平米左右。打造中国房地产第一执行力创新营销团队项目项目概况概况项目名称项目名称书香美域占地面积占地面积23亩建筑面积建筑面积110000绿化率绿化率10%容积率容积率7.2楼栋数楼栋数/户数户数3栋/500户户型户型面积区间面积区间总套数总套数套数配比套数配比去化情况去化情况去化比例去化比例剩余套数剩余套数92-1208015%7594%513013025%11588%15120-1404、30060%21070%90均价均价3500促销活动促销活动205队团购优惠销售阶段销售阶段尾盘说明：项目处于尾盘去化阶段，以平销方式去化为主，团购为辅，对于本案无直面竞争。说明：项目处于尾盘去化阶段，以平销方式去化为主，团购为辅，对于本案无直面竞争。重点项目分析重点项目分析书香美域书香美域打造中国房地产第一执行力创新营销团队项目项目概况概况项目名称项目名称盛世豪庭占地面积占地面积50亩建筑面积建筑面积210000绿化率绿化率45%容积率容积率5楼栋数楼栋数/户数户数5栋/1485户户型户型面积区间面积区间总套数总套数套数配比套数配比去化情况去化情况去化比例去化比例剩余套数剩余套数4599255、%0099869925%00991309925%00991469925%0099均价均价公寓4300/住宅3800促销活动促销活动无销售阶段销售阶段计划12月开盘说明：项目品质不错，户型市场欢迎度较高，除说明：项目品质不错，户型市场欢迎度较高，除4545公寓去化难度略大外，其他接受度均较高。公寓去化难度略大外，其他接受度均较高。重点项目分析重点项目分析盛世豪庭盛世豪庭打造中国房地产第一执行力创新营销团队项目项目概况概况项目名称项目名称名门江山占地面积占地面积100亩建筑面积建筑面积139000绿化率绿化率35%容积率容积率1.81楼栋数楼栋数/户数户数16栋户型户型面积区间面积区间总套数总套数6、套数配比套数配比去化情况去化情况去化比例去化比例剩余套数剩余套数97-1052414%2292%2120-1356036%60100%0138-1457243%7199%0170-185（复式）127%1083%2均价均价均价3700促销活动促销活动一次性98折销售阶段销售阶段计划年底开盘说明：一期规划说明：一期规划1212层一梯两户，因容积不足导致收益未达期望，故重新进行规划调整，二期楼栋为层一梯两户，因容积不足导致收益未达期望，故重新进行规划调整，二期楼栋为3 3栋栋1818层，层，4 4栋栋2222层。地处开发区，位置较偏，一期层。地处开发区，位置较偏，一期170170套左右房源去化时间7、接近一年。套左右房源去化时间接近一年。重点项目分析重点项目分析名门江山名门江山12712297打造中国房地产第一执行力创新营销团队项目项目概况概况项目名称项目名称宏大广场占地面积占地面积60亩建筑面积建筑面积140000绿化率绿化率30%容积率容积率3.5楼栋数楼栋数/户数户数12栋/1200户左右户型户型面积区间面积区间总套数总套数套数配比套数配比去化情况去化情况去化比例去化比例剩余套数剩余套数9024840%18073%6811612820%9070%3812525040%10040%150均价均价均价3040促销活动促销活动销售阶段销售阶段平销说明：地处乾州，日均上访量说明：地处乾州，日8、均上访量3 3组客户，现阶段以平销方式持续去化，尚无促销活动。组客户，现阶段以平销方式持续去化，尚无促销活动。重点项目分析重点项目分析宏大广场宏大广场打造中国房地产第一执行力创新营销团队项目项目概况概况项目名称项目名称大汉新城占地面积占地面积10.6万方建筑面积建筑面积460000绿化率绿化率30%容积率容积率3.5楼栋数楼栋数/户数户数4000户型户型面积区间面积区间总套数总套数套数配比套数配比去化情况去化情况去化比例去化比例剩余套数剩余套数4245063%8018%3706318025%5028%130858012%3038%50均价均价均价3800促销活动促销活动特价房源销售阶段销售阶段9、平销说明：地处吉首老城区中心，规模优势明显，但开盘推售房源为学区公寓型户型，过于紧凑，市场接受度不说明：地处吉首老城区中心，规模优势明显，但开盘推售房源为学区公寓型户型，过于紧凑，市场接受度不高，去化情况不佳，但营销中心上客量情况较为良好，且老带新占比超过高，去化情况不佳，但营销中心上客量情况较为良好，且老带新占比超过20%20%。重点项目分析重点项目分析大汉新城大汉新城打造中国房地产第一执行力创新营销团队项目项目概况概况项目名称项目名称派克中央城占地面积占地面积10850建筑面积建筑面积64000绿化率绿化率30%容积率容积率5.0楼栋数楼栋数/户数户数4栋/700套户型户型面积区间面积区间10、总套数总套数套数配比套数配比去化情况去化情况去化比例去化比例剩余套数剩余套数7710029%00%10010711031%00%11040-50（LOFT）24040%00%240均价均价公寓6300，住宅3600促销活动促销活动住宅5000抵10000认筹商业20000抵40000认筹销售阶段销售阶段10月初开盘说明：市中心区位，紧邻步步高，商业配套齐全，户型面积偏紧凑来访量日均说明：市中心区位，紧邻步步高，商业配套齐全，户型面积偏紧凑来访量日均7 7组，计划组，计划1010月初开盘。月初开盘。重点项目分析重点项目分析派克中央城派克中央城10854打造中国房地产第一执行力创新营销团队项目项目11、概况概况项目名称项目名称武陵壹号占地面积占地面积3330建筑面积建筑面积24650绿化率绿化率容积率容积率楼栋数楼栋数/户数户数1栋/200套户型户型面积区间面积区间总套数总套数套数配比套数配比去化情况去化情况去化比例去化比例剩余套数剩余套数80-837035%/70104-1067035%/701276030%/60均价均价预计3300-3500促销活动促销活动住宅2000抵10000认筹销售阶段销售阶段10月初认筹说明：位于吉首传统居住区内，适宜居住，但仅有一栋住宅，计划在说明：位于吉首传统居住区内，适宜居住，但仅有一栋住宅，计划在1010月初开始认筹。月初开始认筹。重点项目分析重点项目分12、析武陵壹号武陵壹号打造中国房地产第一执行力创新营销团队1 1、市场大环境走势不佳、市场大环境走势不佳上半年，吉首市区域市场情况较差，大汉新城蓄客大半年，销售去化仅百余套；名门江山从去年至今，去化套数不超过200套2 2、库存压力较大、库存压力较大上半年住宅商品房预售31万方，但去化情况不理想，库存集中于金九银十及年末反向客户去化，容量有限3 3、年末推盘量大，市场容量有限，竞争更加激烈、年末推盘量大，市场容量有限，竞争更加激烈自10月份开始，多个项目集中推售开盘，例如世纪山水、盛世豪庭、名门江山、派克中央城等。市场浅析市场浅析亚展观点亚展观点打造中国房地产第一执行力创新营销团队2项目及产品分析13、项目及产品分析打造中国房地产第一执行力创新营销团队重新梳理鸿锦国际城项目重新梳理鸿锦国际城项目DNADNA吉首市中心吉首市中心1818万中心大盘万中心大盘多变户型多变户型大体量皇家园林大体量皇家园林周边配套齐全周边配套齐全准现房发售准现房发售绝版地段的好房子绝版地段的好房子全能户型的好房子全能户型的好房子环境优美的好房子环境优美的好房子仅为城市精英私享仅为城市精英私享规模宏大的好房子规模宏大的好房子项目概况及定位调整项目概况及定位调整打造中国房地产第一执行力创新营销团队鸿锦国际城新的项目定位鸿锦国际城新的项目定位繁华城心繁华城心 绝美公园住区绝美公园住区项目概况及定位调整项目概况及定位调整打造14、中国房地产第一执行力创新营销团队鸿锦国际城项目主推广语鸿锦国际城项目主推广语踞中央踞中央 阅繁华阅繁华 享公园大境享公园大境项目概况及定位调整项目概况及定位调整打造中国房地产第一执行力创新营销团队楼栋号楼栋号户型编号户型编号户型面积户型面积户型总套数户型总套数去化总套数去化总套数去化率去化率安置房套数安置房套数剩余可售套数剩余可售套数7#7#楼楼C2C294.194.16464151523.4%23.4%1 14848D3D3108.04108.046464333351.6%51.6%10102121B2B2121.7121.76464484875%75%10106 6A3A3111.751115、1.756464303046.9%46.9%9 925256#6#楼楼H H125.2125.26666303045.5%45.5%0 03636J J118.04118.0464640 00%0%0 06464合计合计440264402638638615615640%40%3030200200B2房源为阔绰三房，户型方正，满足改善型居住需求客户，去化率最高；C2、D3户型格局一样，但C2明显过于紧凑，故去化率低；D3较A3而言，D3为两房变三房，功能满足的同时面积略小于A3，性价比略高；H户型三房变四房，但面积较B2大，且功能房面积较小，选择度略低；J户型尚未对外发售。货量盘点货量盘点 一期16、存量房源一期存量房源打造中国房地产第一执行力创新营销团队成交客户分析成交客户分析56%8%18%11%4%3%成交客户来源区域吉首城区乾州泸溪古丈、花垣、保靖、永顺、花垣凤凰其他在成交的156多组客户中，吉首城区（周边老住户）的占比最高，而周边县城客户成交数量最高的为泸溪，其他县城分布较为平均，从中可以看出，本项目的核心客户仍以吉首老城区客户为主！56%8%18%11%4%3%到访客户来源区域吉首城区乾州泸溪古丈、花垣、保靖、永顺、花垣凤凰打造中国房地产第一执行力创新营销团队成交客户分析成交客户分析从成交客户对产品各项指标的关注度上分析，由于本项目成交客户以周边原住户居多，所有对本区域内的配套17、地段等疑问较少，而对产品本身的价格、户型结构最为关心，教育方面的诉求点也是排名前三的要素之一！价格户型地段采光绿化噪音配套学校100%90%55%82%46%30%20%67%成交客户关注点打造中国房地产第一执行力创新营销团队成交客户分析成交客户分析从成交客户的来访渠道上看，大量客户是周边原住民以及路过本项目的人来访，而随着对本项目熟知群体逐步消化，项目面临后续乏力的局面。而投放的户外、网络等线上媒体，没有发挥出应有的作用，可能投放的内容、引导系统的缺失有较大关系。45%25%13%7%10%成交客户获知途径路过介绍派单电视、网络、户外其他打造中国房地产第一执行力创新营销团队游离客户偶得客户18、游离客户重要客户核心客户拥有一定资金，对于个人资产做处置寻求保值、增值的投资客.下属县城，有购房意愿，但价格敏感度较高客群本地私营业主，政府机关、企事业单位人员、教师、医生，居住升级的改善型需求，购房意向120以上舒适三房产品。普通市民，首次置业，刚性需求，关注性价比，较多选择90-120的紧凑型产品。客户分析客户分析货量盘点货量盘点 一期存量房源一期存量房源打造中国房地产第一执行力创新营销团队以纯粹的产品形象锁定核心客户；以高端的价值体验感染重要客户；以强势的片区价值及性价比传递打动游离客户；以产品投资潜力吸引偶得客户。客户分析客户分析货量盘点货量盘点 一期存量房源一期存量房源打造中国房地产19、第一执行力创新营销团队客户分析客户分析产品人群分类表现类型重点关注所需求的产品特性住宅核心客户首次置业或婚房，希望拥有较高的生活质量，但价格承受能力不高价格、户型面积、小区品质、环境中小户型产品，两房或紧凑三房重要客户资金充裕，购房考虑方便工作，改善居住环境，考虑子女就近入学小区品质、居住环境、价格中大户型及舒适三房产品游离客户基本上为改善型置业，更多考虑子女入学，以及自身生意，但价格较为敏感，多以功能满足价格、户型、地段紧凑型小户型或三房偶得客户资金充裕，购房主要考虑投资升值，购置房产基本不考虑自己入住地段、升值空间、产品品质小面积户型或三房以上大面积产品商业经营户拥有县域资金，想改善现阶段20、生活状况或着手开分店地段、价格、业态分布、经营环境、政策机制中等级中商等面积街铺投资客资金充裕，费自身经营，期待升值，考虑投资风险与收益投资收益、发展前景、业态分布靠近主力店中小面积产品货量盘点货量盘点 一期存量房源一期存量房源打造中国房地产第一执行力创新营销团队楼栋号楼栋号户型编号户型编号户型面积户型面积户型总套数户型总套数4#4#楼楼E2E2130.46130.461717F2F240.9440.941717D2D2104.70104.703434G2G2119.88119.8817175#5#楼楼C2C294.194.16464D3D3108.04108.046464B2B2121.7121、21.76464A3A3111.75111.756464合计合计36389.3236389.323413415#楼与7#户型及格局完全一样；4#楼全向朝北有40.94小户型，可以宇G2户型（119.88）作为母子房捆绑销售。货量盘点货量盘点 4#4#、5#5#楼房源统计分析楼房源统计分析打造中国房地产第一执行力创新营销团队楼栋号楼栋号商铺套数商铺套数商铺总面积商铺总面积预估销售均价预估销售均价预估总销售额预估总销售额7#7#楼楼1515（2F2F）1912.671912.671.21.2229522956#6#楼楼1414（2F2F）1347.121347.12159315938#8#楼楼1622、16（2F2F）1166.861166.8614001400合计合计4545（2F2F）4406.654406.6552885288红旗路东侧商业均为2层沿街商业，所统计商铺套数按照一拖二形式统计，若分层统计则商铺总数为90套；商铺主力铺位开间为4.5米，进深1012米左右，布局合理，使用方便，面积区间较为合理；未来开盘销售预估价参考1F：18000元/，2F：6000元/，合计均价为1.2万元/。货量盘点货量盘点红旗路东侧商业统计红旗路东侧商业统计打造中国房地产第一执行力创新营销团队从可售产品总量上看，住宅可售套数456套，总销售金额约2亿元；商业拟推售套数45套，总销售金额约5300万元。23、合计拟售总货值约2.55亿元。货量盘点货量盘点红旗路东侧商业统计红旗路东侧商业统计产品类型楼栋号户型面积套数价格总价住宅7#楼94.148340015357120108.042134007714056121.7634002482680111.7525340094987506#楼125.236340015324480118.0464340025685504小计200760625904#楼130.46173600798415240.941738002644724104.734360012815280119.881736007336656小计85307808125#楼94.164340020476124、60108.0464340023509504121.764340026481920111.7564340024316800小计25694784384商业7#楼1912.71512000229520406#楼1347.11412000161654408#楼1166.9161200014002320小计4553119800合计254747586打造中国房地产第一执行力创新营销团队3销售计划及目标销售计划及目标打造中国房地产第一执行力创新营销团队9 9月月1010月月1111月月1212月月1.11.12 2月月营销阶段铺排营销阶段铺排6#、7#房源销售红旗路东侧商业认筹商业开盘11.1411.1425、1.301.305#一单元或4#加推9.26-10.7双节促销10.26精装样板间开放11.8新售楼部开放12.20红旗路全面拉通11.20商业外立面包装完成第一阶段清存货第二阶段商业入市第三阶段住宅加推打造中国房地产第一执行力创新营销团队1000010000万万红旗路东侧商业部分红旗路东侧商业部分30003000万万岁末住宅加推岁末住宅加推11001100万万/35/35套套计划推售时间计划推售时间1212月底月底-1 1月初月初计划推售时间计划推售时间1 1月下旬月下旬目标分解目标分解一期剩余可售房源一期剩余可售房源59005900万万/160/160套套计划推售时间计划推售时间1212月26、底月底-1 1月初月初打造中国房地产第一执行力创新营销团队1000010000万万我们一起去完成我们一起去完成打造中国房地产第一执行力创新营销团队4营销推广策略及计划安排营销推广策略及计划安排打造中国房地产第一执行力创新营销团队9 9月月1010月月1111月月1212月月1 1月月2 2月月3 3月月项目团队组建人员培训营销策略制定推广物料设计制作案场包装分阶段推广主题营销中心开放周周抽奖 每月大奖暖场活动不间断返乡重点拓客行销拓客行销拓客双节嘉年华超跑外模巡游千人长跑样板间盛大开放中秋国庆双节促销双11促销双12促销圣诞元旦促销商业开盘岁末业主答谢会阶段一阶段一阶段二阶段二阶段三阶段三营销27、节点铺排营销节点铺排住宅加推打造中国房地产第一执行力创新营销团队【第一阶段 项目销售筹备及清库存阶段】时间：2015年9月-2015年11月营销目标：积累有效客户1000批以上，销售140批以上主要工作目标：（1）完成项目销售团队培训及渠道确定。（2）完成售楼部包装及现场包装。（3）启动宣传推广与营销活动，树立项目形象。（4）销使团队组建，对周边社区及单位进行前期拜访。营销策略：利用中秋、国庆、双11/12等节点，分楼栋、单元进行剩余房源去化，为后期住宅加推提供空间，商业启动认筹，认筹50000抵100000元。营销节点及活动：（1）9月26日-10月7日，双节同庆活动（2）10月26日，样板28、间开放（3）11月8日，营销中心开放（4）11月11日，双11抢房秒杀（5）11月14日，商铺认筹启动营销阶段铺排营销阶段铺排打造中国房地产第一执行力创新营销团队【项目一阶段销售工作排期】类型类型项目项目工作内容工作内容计划完成时间计划完成时间负责人负责人方案阶段性营销推广方案营销策略、推广计划、活动方案、包装方案9.22赢商样板间、售楼装修方案样板间、售楼部装修设计、装修及家具风格9.30开发商、装修公司、赢商推广物料阵地包装展板、吊旗、楼体、户外、单页、指示牌、工地围墙等9.26赢商、开发商行销行销团队组建20人编制，分为5个小组9.25赢商行销人员培训项目培训、专业培训、管理制度培训、岗29、位职责培训9.25赢商行销计划制定客户地图、团队分工、行销执行计划、集群行销开展9.24赢商营销活动双节连环乐活动方案、客户邀请、现场包装、活动流程、活动物料、媒体邀请等9.26-10.7赢商样板间、售楼部开放活动活动方案、客户邀请、现场包装、活动流程、活动物料、媒体邀请等10.25开发商赢商双11抢房秒杀活动媒体联系、活动方案制定、现场布置包装、活动流程10.20赢商商业认筹活动认筹方案制定、推广方案制定10.25赢商营销阶段铺排营销阶段铺排打造中国房地产第一执行力创新营销团队促销节点优惠政策促销节点优惠政策按揭贷款优惠优惠9999折折一次性付款优惠优惠9797折折老带新成交一次性现金奖励现30、金奖励40004000元元7#7#楼楼C2C2户型（户型（94.194.1）部分房源特价房，加强去化速度）部分房源特价房，加强去化速度6#6#楼楼J J户型（户型（108.04108.04）部分房源特价房，加强去化速度）部分房源特价房，加强去化速度阶段性销售政策阶段性销售政策打造中国房地产第一执行力创新营销团队推广主题推广主题踞中央踞中央 阅繁华阅繁华 享公园大境享公园大境94-125多变绝美户型盛大发售中近10面积赠送，少花3万元，多得一间房项目定位调整项目定位调整打造中国房地产第一执行力创新营销团队 工地围挡工地围挡 项目折页（后期）项目折页（后期）DMDM单张单张 营销中心展板营销中心展31、板 营销中心吊旗营销中心吊旗 营销中心门头营销中心门头 营销中心营销中心LEDLED屏屏 楼体广告楼体广告 8#8#楼及楼及4#4#楼户外楼户外 营销中心外围小品营销中心外围小品项目阵地包装项目阵地包装打造中国房地产第一执行力创新营销团队工地围挡工地围挡项目阵地包装项目阵地包装打造中国房地产第一执行力创新营销团队DMDM单张单张项目阵地包装项目阵地包装打造中国房地产第一执行力创新营销团队营销中心吊旗营销中心吊旗项目阵地包装项目阵地包装打造中国房地产第一执行力创新营销团队营销中心展板营销中心展板项目阵地包装项目阵地包装打造中国房地产第一执行力创新营销团队名片名片项目阵地包装项目阵地包装打造中国房32、地产第一执行力创新营销团队楼体广告楼体广告&8#&8#楼及楼及4#4#楼户外楼户外项目阵地包装项目阵地包装打造中国房地产第一执行力创新营销团队营销中心外围小品营销中心外围小品项目阵地包装项目阵地包装打造中国房地产第一执行力创新营销团队新售楼处（2015年11月开放）售楼处外围氛围营造建议：通过售楼处入口指示牌、外围道路指引、外围花箱、展示牌、休息区等处得布置，体现出时尚、现代的氛围，同时达到和周边市政道路做到有效的区隔。售楼处门前鲜花拱门及鲜花墙项目阵地包装项目阵地包装打造中国房地产第一执行力创新营销团队样板房（2015年10月26日开放）在6#1903号房（118）、7#2单元1907号房精33、装样板间，同层其他户型建造清水样板间一层。项目阵地包装项目阵地包装打造中国房地产第一执行力创新营销团队营销中心、样板间装修建议营销中心、样板间装修建议 鸿锦国际城鸿锦国际城样板房设计样板房设计建议建议概要概要 一、一、样板段样板段建议建议 1、板板段路线 售楼部后门右拐，沿别墅区到达 5#楼。2、样板段包装 入口处设立看房通道提示，样板段通道内两侧安装项目宣传广告，通道顶部采用隔离防护。鸿锦国际城营销中心包装建议方案鸿锦国际城营销中心包装建议方案 鸿锦国际城鸿锦国际城 营销中心包装建议方案营销中心包装建议方案 赢商地产赢商地产 20152015 年年 9 9 月月 1818 日日 项目阵地包装34、项目阵地包装打造中国房地产第一执行力创新营销团队主动拦截：主动拦截：重点路口设置道路指示牌重点路口设置安全岛广告重点路口设置精神堡垒重点路段进行户外广告刊登围绕人民路、环城路、团结路进行主动广告拦截，形成强势引流。媒体渠道选择媒体渠道选择打造中国房地产第一执行力创新营销团队户外布点建议本案户外点位媒体渠道选择媒体渠道选择指示牌指示牌指示牌打造中国房地产第一执行力创新营销团队道路指示牌道路指示牌&精神堡垒精神堡垒媒体渠道选择媒体渠道选择打造中国房地产第一执行力创新营销团队主动拦截：户外广告主动拦截：户外广告媒体渠道选择媒体渠道选择打造中国房地产第一执行力创新营销团队意见领袖微博项目官方微博意见领35、袖微博潜在消费者博意见领袖粉丝核心组织看到两次又看到了绿丝带绿丝带绿丝带绿丝带绿丝带绿丝带绿丝带绿丝带看到一次潜在消费者路人项目员工围脖项目官方微博+微信公众帐号+APP电子楼书综合信息推送“微营销”模式利用微营销病毒式渗透式的网络媒介，迅速提升项目人气和关注度实现迅速聚客项目阵地包装项目阵地包装打造中国房地产第一执行力创新营销团队微信平台推送内容设定平台专员维护每日推送先期建立微信平台微楼书微信端持续推送信息楼盘营销类信息置业者关心的政策信息、置业知识等上海楼市实时动态品牌宣传自动设置的趣味互动内容项目阵地包装项目阵地包装打造中国房地产第一执行力创新营销团队其他推广渠道说明其他推广渠道说明媒36、体资源投放数量开机画面沿用根据重要节点进行画面及文案调整市中心LED屏重点节点阶段投放生活网湘西、保靖通栏持续全屏重点节点阶段投放P.SP.S：单页额外增加一轮商业版，进行全面派发：单页额外增加一轮商业版，进行全面派发媒体渠道选择媒体渠道选择打造中国房地产第一执行力创新营销团队拓客截客点线面由内至外全覆盖区域竞品海陆空全截留线下拓展动作线下拓展动作打造中国房地产第一执行力创新营销团队工作重点：工作重点：加强销使销售培训工作和业绩考核工作，责任分划分至各负责置业顾问，派单留电，带客上访工作，针对重点区域（中心拆迁区域）开设外展，同时努力挖掘团体客户，并从其内部展开销售工作；对前期已获取的大客户资37、源，持续进行电话、短信追踪和关系维护；配合案场活动主题，分区域组织小型事件活动，吸引客户，组织看房团。线下拓展动作线下拓展动作打造中国房地产第一执行力创新营销团队1、攻竞品：涵盖红旗门区域/项目附近主要竞品楼盘，如派克中央城、武陵一号等。方式为派单和竞品短信拦截；2、扫楼宇：涵盖老城城区等。方式为住宅派单和直邮，办公派单【午餐黄金截客时间】；3、走街巷：涵盖人流较多的几条街巷，方式为派单或流动易拉宝；4、铺商超：涵盖项目辐射区域大型商场、超市如和盛堂、步步高、财信、太丰，方式为派单；5、串公施：涵盖峒河公园等公共设施，方式为派单；6、截校园：涵盖区域内所有幼儿园、小学和中学等，方式为放学家长接38、送时间派单；7、拦枢纽：涵盖项目周边公交车站，方式为派单；8、联园区：涵盖项目周边各类园区，如大田湾，方式为派单和深度渗透。拓客八步策略打造中国房地产第一执行力创新营销团队外拓小分队管理分段分点分对象拓客拦截，在竞品项目、周边交通要道、社区等地有效拦截目标客户，在蓄客及强销阶段有效保证现场来访量。线下拓展动作线下拓展动作打造中国房地产第一执行力创新营销团队拓客八步策略攻竞品扫楼宇走街巷铺商超串公施截校园拦枢纽联园区线下拓展动作线下拓展动作打造中国房地产第一执行力创新营销团队小蜜蜂拓展实施要点：1、力度要大(覆盖面、短时间集中轰炸）2、装备要全（单页、马甲、花车、鼓手）3、机制要严（留电、带看质39、量把控）4、奖励及时（留电、带看奖励三天兑现）打造中国房地产第一执行力创新营销团队拓客区域围绕项目周边由近至远划分；区域内项目信息全覆盖，达到区域内品牌植入和提升；除社区、轨交等传统区域，要求对区域内咖啡店、电影院、商业门店、加油站等一切可洽谈对象进行合作；每日对拓展效果进行考核。拓客实施要点外拓团队专案1组1名组长大黄蜂3名成员小蜜蜂3组1名组长大黄蜂3名成员小蜜蜂2组1名组长大黄蜂3名成员小蜜蜂4组1名组长大黄蜂3名成员小蜜蜂5组1名组长大黄蜂3名成员小蜜蜂线下拓展动作线下拓展动作打造中国房地产第一执行力创新营销团队1）每天按时到岗，如发生迟到超过10分钟，罚款20元/次，第二次翻倍，以此40、类推。2）每天按照要求进行工作，如不按照要求，随意的脱岗、偷懒，罚款20元/次。3）每天留电必须真实有效，不得胡编乱造信息，不得空号，如发生以上情况罚款20元/次。4）每天派发DM或者塞信箱的时候，如果发现随意丢弃等情况，罚款50元/次。5）每天数据不按时上交的罚款10元/次。6）每带1组进案场，大黄蜂及小蜜蜂有奖金。7）客户进案场指标：每组3个小蜜蜂-20人/周。少一组罚款10元。拓客实施要点奖惩机制线下拓展动作线下拓展动作打造中国房地产第一执行力创新营销团队第一种方式：内部的宣讲会，制定团购计划第二种方式：在园区食堂内摆放易拉宝第三种方式：在班车上发单或在员工下班出园区发单寻找企事业关键人41、及管委会度身订制，进行团购公关活动企业园区定点拜访线下拓展动作线下拓展动作打造中国房地产第一执行力创新营销团队物料：易拉宝、自行车、T恤路线：配合同期巡展、拓展。新颖、容易操作、成本低、吸引眼球。拓客辅助手段1：背包易拉宝骑行业务员外拓时，与私车车主进行沟通，只要开车到售楼处，车身贴一个广告，一月后回到售楼处检验广告未撕下。则给予100元的车贴。拓客辅助手段2：私家车车身广告线下拓展动作线下拓展动作打造中国房地产第一执行力创新营销团队人力截留（建议启用小蜜蜂，业务员主要进行督导）：根据竞品人流高峰时点及双休日；在竞品项目附近进行截留（派单、举牌等），每人来人指标5组。短信截客：电话锁定、移动基42、站等。竞品截客数据库短信移动短信移动基站抓取自有短信平台竞品截流竞品售楼处电话锁定移动短信车线下拓展动作线下拓展动作打造中国房地产第一执行力创新营销团队凡在售楼处现场扫项目的二维码，即可领取味千拉面单人套餐抵用券一张（此为举例说明，具体合作商户后期协商），以此增加售楼处现场人气。全民营销全民营销打造中国房地产第一执行力创新营销团队与步步高广场等巡展商圈的商家合作，进行二维码广告植入，凡扫过项目的二维码，可周末去售楼处现场领取小礼品一份，以此带动周末售楼处现场的人气。全民营销全民营销打造中国房地产第一执行力创新营销团队与4S店合作举办试驾和车展活动，互换资源。如果购买新车，送加油卡，但需持购车单43、到售楼部领取，以此带动来访量。全民营销全民营销打造中国房地产第一执行力创新营销团队阶段一营销推广执行计划：阶段一营销推广执行计划：中秋国庆双节促销中秋国庆双节促销活动时间活动地点活动安排活动主题活动目的鸿锦国际城营销中心鸿锦国际城营销中心中秋国庆连环乐中秋国庆连环乐多重豪礼送不停多重豪礼送不停9 9月月2626日日1010月月7 7日日通过强势促销，在初期形成快速去化，充分建立市场信心，营造良好的热销氛围通过强势促销，在初期形成快速去化，充分建立市场信心，营造良好的热销氛围活动期间购房送活动期间购房送6S6S促销政策总房价直减总房价直减50005000；七天内转签享额外；七天内转签享额外97944、7折；购房即送折；购房即送Iphone6sIphone6s活动安排活动安排打造中国房地产第一执行力创新营销团队阶段一营销推广执行计划：阶段一营销推广执行计划：中秋国庆双节促销（行销派单配中秋国庆双节促销（行销派单配合）合）派单人员派单数量派单地点派单时间300300份份/人人/天，合计约天，合计约6 6万份万份2020人人9 9月月2626日日-1010月月7 7日日待定待定活动安排活动安排打造中国房地产第一执行力创新营销团队阶段一营销推广执行计划：阶段一营销推广执行计划：鸿锦国际城样板间盛大开放鸿锦国际城样板间盛大开放活动时间活动地点活动安排活动主题活动目的鸿锦国际城营销中心鸿锦国际城营销中45、心样板间品鉴、现场装修咨询、现场订房砸出大礼样板间品鉴、现场装修咨询、现场订房砸出大礼1010月月2626日日加强项目形象展示，提升客户购房体验，促进房源快速去化加强项目形象展示，提升客户购房体验，促进房源快速去化精美冷餐、到访有礼、成交砸金蛋精美冷餐、到访有礼、成交砸金蛋促销政策总房价直减总房价直减50005000；七天内转签享额外；七天内转签享额外9797折；特价房限量发售；成交砸金蛋折；特价房限量发售；成交砸金蛋活动安排活动安排打造中国房地产第一执行力创新营销团队阶段一营销推广执行计划：阶段一营销推广执行计划：鸿锦国际城样板间盛大开放（行销派单配合）鸿锦国际城样板间盛大开放（行销派单配合46、）派单人员派单数量派单地点派单时间300300份份/人人/天，合计天，合计5 5万份万份2020人人1010月月1616日日-1010月月2525日日待定待定活动安排活动安排打造中国房地产第一执行力创新营销团队活动时间活动地点活动安排费用预算活动目的吉首全城巡游吉首全城巡游1515万万1111月月6 6日日-1111月月7 7日（超跑外模巡游或者千人长跑）；日（超跑外模巡游或者千人长跑）；通过超跑外模巡游或者千人长跑活动，释放营销中心开放信息，加强品牌嫁通过超跑外模巡游或者千人长跑活动，释放营销中心开放信息，加强品牌嫁接，积聚人气、建立话题，保证现场人气不间断。接，积聚人气、建立话题，保证现场47、人气不间断。超跑巡游（保时捷敞篷跑车超跑巡游（保时捷敞篷跑车6 6；外籍模特；外籍模特6 6）或者千人长跑）或者千人长跑阶段一营销推广执行计划：阶段一营销推广执行计划：超跑外模巡游超跑外模巡游oror千人长跑千人长跑活动安排活动安排打造中国房地产第一执行力创新营销团队活动时间活动地点活动形式费用预算活动目的营销中心及前广场营销中心及前广场开放仪式开放仪式+外场文艺汇演外场文艺汇演+内场整点抽奖内场整点抽奖+样板房参观礼品样板房参观礼品+抽奖活动抽奖活动5 5万万1111月月8 8日日通过大活动进行实效信息释放，增强市场信心，新营销中心的亮相加强现场体通过大活动进行实效信息释放，增强市场信心，新48、营销中心的亮相加强现场体验，利于项目形象建立。验，利于项目形象建立。阶段一营销推广执行计划：阶段一营销推广执行计划：超跑外模巡游超跑外模巡游oror千人长跑千人长跑活动安排活动安排打造中国房地产第一执行力创新营销团队【第二阶段 项目商业开盘销售阶段】时间：2017年1月2月开盘时间：2017年1月1日商业开盘、1月30日住宅加推（暂定）销售目标：商业开盘目标3500万以上，本阶段积累完成住宅195套以上。营销策略：（1）开盘当天，现场抽取电动车5辆，小汽车1辆；（2）对成交客户较为集中的区域进行重点公关，加大巡展行销力度。线上推广：户外、微信、短信、网络硬广等。线下推广：开盘仪式、销使派单、陌49、拜等。营销阶段铺排营销阶段铺排打造中国房地产第一执行力创新营销团队【二阶段工作排期】类型项目工作内容计划完成时间负责人方案商业开盘方案开盘组织、开盘流程、销控策略、现场包装、开盘组织、人员安排等12.20赢商定价定价报告市场竞品调研、项目定价原则、”一房一价“价格表等12.28开发商赢商推广推广信息更新户外、微信、短信、网络硬广等12.15赢商预选房客户落位分批通过客户预选房，避免客户重复选择同一房源，做好客户意向登记工作12.30赢商开盘开盘活动集中开盘活动组织、职责分工、开盘活动预演、现场包装、布置等1.1赢商礼品采购开盘礼品及现场抽奖奖品采购12.15赢商人员调配赢商抽调精兵强将支援项目开盘，提前做到项目培训12.30赢商营销阶段铺排营销阶段铺排打造中国房地产第一执行力创新营销团队5开发商配合开发商配合打造中国房地产第一执行力创新营销团队 项目8#楼及4#楼处，树立户外广告牌 样板房选择C1及J户型两套，并于10月28日之前投入使用 新营销中心选址5#楼环城路与红旗路拐角处商业，并于11月8日前全面投入使用 红旗路于12月中下旬需完成路面硬化及刷黑工程，加装路灯，完成市政亮化，同时建筑工地有序退让，商业包装完成开发商支持开发商支持打造中国房地产第一执行力创新营销团队汇报完毕