1、深圳鼎泰地产 2010.8翔润国际商贸城翔润国际商贸城项目营销策划报告项目营销策划报告谨呈:营口翔润房地产开发有限公司http:/ WHERE 翔润国际商贸城翔润国际商贸城 所处市场环境所处市场环境二、我是谁？二、我是谁？WHOWHO 翔润国际商贸城翔润国际商贸城 多维自我剖析多维自我剖析三、为了谁？三、为了谁？WHOM WHOM 翔润国际商贸城翔润国际商贸城 目标客群需求目标客群需求四、怎么做？四、怎么做？HOWHOW 翔润国际商贸城翔润国际商贸城 营销推广战略营销推广战略五、做什么？五、做什么？WHATWHAT 翔润国际商贸城翔润国际商贸城 营销推广执行营销推广执行 认认 识识 论论 方法2、论和工具箱方法论和工具箱http:/ 渤海明珠潜力城渤海明珠潜力城http:/ “西进南移西进南移”建新区齐发展建新区齐发展09年3月5日上午，营口市盖鲅同域发展签约仪式在营口经济技术开发区举行，这标志着盖州市和鲅鱼圈区从此打破行政区划限制，通过资源共享，优势互补，携手同进，推动两地经济社会实现更好更快发展。盖州城市西进南移，往南发展新城区，往西建设北海新区。北海城市新区建成后，不仅成为连接营口沿海产业基地、鲅鱼圈港、仙人岛能源化工区的重要节点，更成为全市新的政治、经济、文化中心和宜居的现代化滨海居住中心。今年7月8日的招商推介会上签约项目106个，合同金额达653亿元。本项目可借此两大概念在3、营销期间对项目地块优势进行炒作，提高项目认知度和整体价值，树立广大市民对本项目的信心。http:/ 腹地盖州目标远大腹地盖州目标远大我在哪？所处市场环境我在哪？所处市场环境盖州市09年新开工投资千万元以上项目107个，其中亿元以上项目30个；落实千万元以上项目32个，亿元以上项目10个 http:/ 20年，我国坚持实施城镇化战略，到2020年将达到56%。辽宁省城市化率：辽宁省城市化率：60.2%，预计到2010年达到63%。09年全省完成房地产开发投资2640.6亿元。盖州的城市化率：盖州的城市化率：31.4%(2009年数据)近两年，盖州的城市建设进行的如火如荼。北海新区建设顺利推进，总4、建筑面积68.58万平方米北海新区回迁小区工程目前在紧急施工中；老城区开发改造动迁共涉及9个区域，旧城改造拆迁量达700多亩，完成改造拆迁房屋面积40万平方米，动迁居民3000余户。城镇化推动城市升级城镇化推动城市升级 专业市场正逢其时专业市场正逢其时我在哪？所处市场环境我在哪？所处市场环境城市化对房地产业、消费和服务领域的经济拉动作用显而易见，盖州的城市化进程在2008年才开始提速，房地产开发其实刚拉开大幕不久，城市的大拆大建为建材装饰类专业市场提供了巨大的发展空间！http:/ 盖州地产项目集中面世盖州地产项目集中面世房地产开发规模情况：房地产开发规模情况：10年1-5月份营口市房地产开发5、投资40.8亿元，同比增长63.9%。房屋施工面积1144.4万，同比增长147%。5月末全市已掌握项目161个，已开工项目102个，累计完成投资41.6亿元，房地产项目10个。房屋新开工量与竣工情况：房屋新开工量与竣工情况：10年1-5月份年营口市房屋新开工面积461万，同比增长208%。房屋竣工面积44.2万，同比增长47.3%。商品房销售量情况：商品房销售量情况：10年1-5月份营口市商品房销售面积144.8万，同比增长49.9%。全市商品房销售额实现45.8亿元，同比增长69%。全市商品房平均价格为3160元/，同比上升12.6%。http:/ 户型占46%,90-130户型占37%,6、市场以中小户型为主流。我在哪？所处市场环境我在哪？所处市场环境经济发展步调加快经济发展步调加快 投资渠道有待拓展投资渠道有待拓展http:/ 楼市成交持续上扬楼市成交持续上扬我在哪？所处市场环境我在哪？所处市场环境http:/ 城市南移商业地产发力城市南移商业地产发力我在哪？所处市场环境我在哪？所处市场环境城市改造升级，巨量被拆迁住户及商铺业主，正在寻找新的物业空间，城市改造升级，巨量被拆迁住户及商铺业主，正在寻找新的物业空间，预计未来预计未来3-53-5年内，盖州房地产特别是商业地产的建材装饰类行业都将年内，盖州房地产特别是商业地产的建材装饰类行业都将处于黄金时期。处于黄金时期。http:/7、 1、总体经营规模小，市场供应量不足以满足未来海量需求、总体经营规模小，市场供应量不足以满足未来海量需求!2 2、市场布局中心化，且分散经营，与城市核心区功能定位相矛盾！、市场布局中心化，且分散经营，与城市核心区功能定位相矛盾！3 3、业态布局缺乏系统规划，经营形象脏乱差！、业态布局缺乏系统规划，经营形象脏乱差！4 4、品类不齐全，品牌不丰富，产品定位中低档！、品类不齐全，品牌不丰富，产品定位中低档！5 5、粗放经营，没有统一管理及市场推广！、粗放经营，没有统一管理及市场推广！6 6、仓储配套不完善，物流服务不成熟！、仓储配套不完善，物流服务不成熟！7 7、物业产权业主与经营业主利益矛盾突出！8、物业产权业主与经营业主利益矛盾突出！8 8、没有电子商务平台，不能应对现代信息化市场竞争！、没有电子商务平台，不能应对现代信息化市场竞争！由于盖州市场的传统和特殊性，目前市场在售的建材类专业市场外几乎为零，大多是目前市场在售的建材类专业市场外几乎为零，大多是只租不售的卖场形式，或者是临街的街铺形式只租不售的卖场形式，或者是临街的街铺形式。因此集中的建材类专业性市场几乎空白，所以本项目产品的特殊性足以切入该部分市场，为有渴望自有物业用于经营需求的自营客户和投资客户带来一定的机会。盖州市内建材五金市场主要集中在盖州路南、盖州路北和北关建材市场，这些市场呈现出以下表现。专业市场相对薄弱专业市场相对9、薄弱 预留诸多发展机会预留诸多发展机会http:/ WHERE 翔润国际商贸城翔润国际商贸城 所处市场环境所处市场环境二、我是谁？二、我是谁？WHOWHO 翔润国际商贸城翔润国际商贸城 多维自我剖析多维自我剖析三、为了谁？三、为了谁？WHOM WHOM 翔润国际商贸城翔润国际商贸城 目标客群需求目标客群需求四、怎么做？四、怎么做？HOWHOW 翔润国际商贸城翔润国际商贸城 营销推广战略营销推广战略五、做什么？五、做什么？WHATWHAT 翔润国际商贸城翔润国际商贸城 营销推广执行营销推广执行 认认 识识 论论 方法论和工具箱方法论和工具箱http:/ 另定 701.98182287.44 9210、191 住宅 三期 401.01115900 114130 商业 推盘 节奏 出让 年限容积率 建筑 面积 占地 面积 用地 性质说明：商业一期主要为3-11栋商业二期主要为1栋、2栋、12-23栋商业三期主要为25-40栋住宅另定http:/ 项目位于盖州市城南区，太阳升街道办事处邵屯村，清河大街以南，黑大路以西。项目地紧临清河广场，是经济开发区滨海新城、鲅鱼圈、大连入盖州必经之地，战略地理位置显要。运输便利，交通四通发达，为专业市场的繁荣提供了优势条件，也作为住宅市场的价值提升必要条件。本项目处于盖州城市“西进南移”发展战略的重点发展区域，与新城区建设相呼应，老城区南移步伐进一步加快，届时11、此地也将成为盖州城区建设的主要根据地。但在当地居民眼里，出了清河桥便是郊区，盖州市市场容量有限，同地段的龙泰家世界业态定位类同于本项目并抢先入市，太阳升工业园的万众汽配城也会先行分流我们客户，因此必将增加我项目销售难度。如何让客户认同这一区域并忠诚于本项目是我司思考的重点，也是营销推广中的难点。我是谁？多维自我剖析我是谁？多维自我剖析http:/ 12 12万平米盖州首席专业市场万平米盖州首席专业市场项目定位项目定位我是谁？多维自我剖析我是谁？多维自我剖析http:/ 建材行业销售模式，引领盖州建材消费新理念。并辐射辽南经济圈，影响整 个辽南区域商贸走向。商贸第一城12万平米盖州首席专业市场，12、规划有陶瓷、卫浴、橱柜、地板、门 业、五金水暖、灯饰、吊顶、窗帘、家具家私、板材型材、汽配、摩配、小 商品等多种业态，涵盖了整个建材装饰行业及机动车配件行业 的所有产品，弥补了盖州没有专业市场的空白。汇聚建材行业商业精英，年销售额将达到 数千万，堪当盖州专业市场领袖，故为盖州商贸第一城。项目定位项目定位我是谁？多维自我剖析我是谁？多维自我剖析http:/ 丰富、配套完善 一站式采购中心建材装饰五金机电家具家私板材型材汽配摩配小商品仓储物流电子商务商务办公http:/ 十四大主题业态十四大主题业态 http:/ WHERE 翔润国际商贸城翔润国际商贸城 所处市场环境所处市场环境二、我是谁？二、我13、是谁？WHOWHO 翔润国际商贸城翔润国际商贸城 多维自我剖析多维自我剖析三、为了谁？三、为了谁？WHOM WHOM 翔润国际商贸城翔润国际商贸城 目标客群需求目标客群需求四、怎么做？四、怎么做？HOWHOW 翔润国际商贸城翔润国际商贸城 营销推广战略营销推广战略五、做什么？五、做什么？WHATWHAT 翔翔润国际商贸城润国际商贸城 营销推广执行营销推广执行 认认 识识 论论 方法论和工具箱方法论和工具箱http:/ 当地中等及高薪阶层是市场的消费主力当地中等及高薪阶层是市场的消费主力超富阶层300万以上富裕阶层80万以上高薪阶层年收入20万以上年收入10万以上阶层家庭资产/收入中等阶层为了谁14、？目标客群需求为了谁？目标客群需求http:/ 专业炒房者（有实力、有专业眼光）从股市获利者；转移资产者（灰色收入、洗钱）5.5.私营业主私营业主 矿主（煤矿、油矿、铁矿、石矿）中小公司业主（贸易、货运、船务、传媒、广告等）6.6.企业高管企业高管 管理层 项目经理 高技术人员(IT、通信技术、生物技术等)外资公司高管7.7.金融业者金融业者 证券投资大户 银行高管为了谁？目标客群需求为了谁？目标客群需求http:/ 1、政界：政界：盖州市各级政府官员（包括市政府、区政府及周边乡镇政府官员）政府官员信息灵通、投资能力高、投资意识强，对周围人群的带动作用明显，相互聚集度高，是本项目重点发掘的客户15、圈层。2 2、企事业单位：企事业单位：盖州市中国电信、联通、移动、各大银行、邮局、医院、大中专院校、律师事务所等CEO、高管及经营业主等。属盖州中高端消费人群，具有投资意识和需求，是本项目购房群体中的中坚力量。3 3、经营业主：经营业主：盖州路建材一条街、北关建材市场、散落分布市内的建材装饰五金机电家居家具等专业店代理经销商或厂商分店，是本项目重点锁定的经营及投资客户。4 4、周边县市：周边县市：营口市、大石桥、鲅鱼圈、以及下面乡镇财富阶层，此客群中以投资者占较高比例，不排除有来盖州市经营发展的经营客户。5 5、外来投资客：外来投资客：来自江、浙、闽、黑、吉等地专业投资客，看好盖州发展前景，对16、投资升值空间有理性分析，有投资炒房成功经验，有很高的资本运作能力。不投则矣，一投即是大手笔，十套八套不成问题。为了谁？目标客群需求为了谁？目标客群需求主力客群来源：主力客群来源：http:/ 一级消费圈 二级消费圈 三级消费圈 盖州市及下面乡镇 鲅鱼圈、大石桥、营口等周边县市 辽东半岛http:/ WHERE 翔润国际商贸城翔润国际商贸城 所处市场环境所处市场环境二、我是谁？二、我是谁？WHOWHO 翔润国际商贸城翔润国际商贸城 多维自我剖析多维自我剖析三、为了谁？三、为了谁？WHOM WHOM 翔润国际商贸城翔润国际商贸城 目标客群需求目标客群需求四、怎么做？四、怎么做？HOWHOW 翔润国17、际商贸城翔润国际商贸城 营销推广战略营销推广战略五、做什么？五、做什么？WHATWHAT 翔润国际商贸城翔润国际商贸城 营销推广执行营销推广执行 认认 识识 论论 方法论和工具箱方法论和工具箱http:/ 维维 导导 图图怎么做？营销推广战略怎么做？营销推广战略营销推广战略营销推广战略战略目标战略目标推广战略推广战略推广节奏推广节奏销售策略销售策略http:/ 推广为销售服务推广为销售服务房地产推广之广告推广核心是针对销售而展开的推广行为，其他的广告目标都要服从这个核心目标。针对目标消费群的特性，从市场心理出发，整合项目优势资源，通过各种途径把项目高品质的产品、附加值高以及经营理念向广大受众传18、达。通过广告的诉求，达到大众的共识，突现项目独特的卖点和竞争优势，在市场建立项目的形象力，最终达到销售成交，这是销售力推广的主要目的。掀起一场营销运动掀起一场营销运动单纯的广告仅有告知的作用，对于提升项目知名度作用重大，但对于项目持续旺销缺乏更大推动意义，推广必须融入到项目操作的每一个环节中去，利用各种深具“杀伤力”的推广渠道，并且要求每一个环节必须紧密地配合营销运动，开展相应的广告及推广活动，不断将项目的竞争力和发展潜力在市场上推广出去。http:/ 维维 导导 图图怎么做？营销推广战略怎么做？营销推广战略营销推广战略营销推广战略战略目标战略目标推广战略推广战略推广节奏推广节奏销售策略销售策19、略http:/ 1、善于借势善于借势2 2、制造声势制造声势3 3、打造气势打造气势4 4、领导趋势领导趋势鼎泰观点：鼎泰观点：http:/ 1、善于善于借势借势A、要认清国家经济形势、政策法规、宏观调控方向B、要顺应城市发展形势，掌握区域功能布局、产业发展格局C、善于将以上权威信息向受众进行有利于项目推广的深入解 读传播。D、本项目作为市盖州市重点招商引资项目，要善于利用政府 背景，借助政府资源，向受众传播项目的权威性和信赖感http:/ 2、制造制造声势声势A、在营销推广过程中，通过各种媒体、SP活动等传播渠道，有策略性系统性地不断刺激受众视听身心感觉，吸引大众 及媒体眼球，在区域内同行业20、界、新闻媒体、政企商等社 会各界形成关注焦点、耳语热点。B、其目的是在目标群体心中建立第一传播形象，使其迅速化 解陌生感、摆脱防范心理由主动或被动接受到关注了解到 认同项目并购买。http:/ 3、打造打造气势气势A、在与受众接触的各个营销通路、时间节点，都要表现出项 目本身的气势来，这需要通过区别于竞争项目的创新思 维、推广手段尤其现场体验，传达大盘项目的大手笔大气 魄。B、其目的是在目标群体心中建立强势的专业市场品牌形象，大而全的一站式采购中心，成为其投资决策过程中的第一 选择。http:/ 4、领导领导趋势趋势A、充分解读传播项目优势及在区域市场的唯一性与领导性，使项目成为行业内的标杆。21、B、另外通过软性解读，培育或引导目标受众的消费意识、投资理念，发挥羊群效应，使本项目成为市场追捧热点。http:/ 维维 导导 图图怎么做？营销推广战略怎么做？营销推广战略营销推广战略营销推广战略战略目标战略目标推广战略推广战略推广节奏推广节奏销售策略销售策略http:/ 1、空间维度：空间维度：即不同层级消费圈的推广节奏即不同层级消费圈的推广节奏2 2、时间维度：时间维度：即本项目推广周期的节点安排即本项目推广周期的节点安排http:/ 1、空间维度：空间维度：即不同层级消费圈的推广节奏即不同层级消费圈的推广节奏第一阶段推广市场第二阶段推广市场第三阶段推广市场说明：说明：空间节奏应把握由内而22、外、逐步推广进的原则；盖州市场是本项目主战场，只有先炒热做熟本地市场，外围市场推广才会取得最大效应。盖州市内及乡镇鲅鱼圈、大石桥、营口瓦房店、普兰店、庄河、海城等地http:/ 2、时间维度：时间维度：即本商业项目推广周期的节点安排即本商业项目推广周期的节点安排 形象导入期形象导入期9 9月月2020日前日前全面公开形象全面公开形象客户蓄水客户蓄水销售团队销售团队1111月月1 1日进场日进场(备注：以上节点及推盘时间为暂定，具体时间将视工程进度、认筹情况和项目进展及时调整备注：以上节点及推盘时间为暂定，具体时间将视工程进度、认筹情况和项目进展及时调整)8月11-12月8-10月5 5月月2123、21日日1 1期开盘期开盘4 4月月9 9日日+10+10日日开工开工+认筹认筹引爆市场引爆市场一期清盘一期清盘2010年2011年5月持续认筹持续认筹总体思路：先造势，再入市；边造势，边入市。采用反复解筹，反复造势再分批入市的策略进行指导思想：市场预热认筹解筹解筹开盘，再认筹解筹解筹再开盘 (重复 解筹策略，充分做好形象导入、客户蓄水工作，制造多个持续热销期）2 2期入市期入市7月6月开盘时间视认筹情和取得预售许可证时间定开盘强销开盘强销持续旺销持续旺销4月2011年1-3月客户蓄水客户蓄水持续推广持续推广http:/ 2、时间维度：一期商业项目时间维度：一期商业项目推广周期的节点安排推广周24、期的节点安排(备注：以上节点及推盘时间为暂定，具体时间将视工程进度、认筹情况和项目进展及时调整备注：以上节点及推盘时间为暂定，具体时间将视工程进度、认筹情况和项目进展及时调整)形象导入期：形象导入期：8 8月月1818日日9 9月月2020日日客户蓄水期：客户蓄水期：9 9月月2121日日20112011年年4 4月月9 9日日（农历三月七日，引爆市场）（农历三月七日，引爆市场）项目认筹期：项目认筹期：4 4月月1010日日5 5月月2121日日开盘强销期：开盘强销期：5 5月月2222日日6 6月月1818日日（5 5月月2222日农历为四月一十九日，盛大开日农历为四月一十九日，盛大开盘）盘25、）持续热销期：持续热销期：6 6月月1919日日7 7月月1616日日二期入市期：二期入市期：7 7月月20208 8月月1515（一期清盘，二期适时推出）（一期清盘，二期适时推出）http:/ 维维 导导 图图怎么做？营销推广战略怎么做？营销推广战略营销推广战略营销推广战略战略目标战略目标推广战略推广战略推广节奏推广节奏销售策略销售策略http:/ 3年返租年返租24%24%冲减首付冲减首付；3 3年返租年返租24%24%冲减总价；冲减总价；3 3年返租年返租24%24%逐年返还；逐年返还；具体采用哪种方式结合当时实际情况而定。鉴于盖州房地产市场购买力有限，客户多以按揭为主，为降低投资门槛，26、从利于产品销售角度分析，我司建议采取“一次性冲抵”策略，而不是逐年返还；另外，在实际操作过程中，冲减首付办理手续会麻烦些，也许会有障碍，同时开发商前期投资回款量降低；所以考虑既能大大降低入市门槛，又保证实操性和开发回款速度，建议采用3 3年返租年返租24%24%冲减冲减 总价策略。总价策略。http:/ 权利。销售策略销售策略怎么做？营销推广战略怎么做？营销推广战略http:/ 通过发放VIP卡方式，进行认筹，客户购买VIP卡后，具有优先选房权；一卡可购多套商铺；但客户购卡后，并不锁定具体商铺；何时优先选铺，由本项目统一确定选铺时间。该卡可退，客户可在项目开盘7天后随时退卡；如未选房也未退卡，27、仍然可以凭卡选 购项目一期推出的下一批房源或二期房源，同样享受VIP卡会员优惠待遇。项目开盘：项目开盘：开盘日前1天，组织VIP卡客户,进行内部选购,先到先选；没有选中的,可在活动当日之后继续选购；开盘当日，由前一天未选中铺VIP卡客户和普通客户，一起参与选铺，先到先选。开盘当天，给予2个点优惠。一次性付款：一次性付款：对一次性付款客户给予2个点优惠，按揭客户无优惠。注：以上优惠均为折上折。注：以上优惠均为折上折。销售策略销售策略怎么做？营销推广战略怎么做？营销推广战略http:/ WHERE 翔润国际商贸城翔润国际商贸城 所处市场环境所处市场环境二、我是谁？二、我是谁？WHOWHO 翔润国际28、商贸城翔润国际商贸城 多维自我剖析多维自我剖析三、为了谁？三、为了谁？WHOM WHOM 翔润国际商贸城翔润国际商贸城 目标客群需求目标客群需求四、怎么做？四、怎么做？HOWHOW 翔润国际商贸城翔润国际商贸城 营销推广战略营销推广战略五、做什么？五、做什么？WHATWHAT 翔润国际商贸城翔润国际商贸城 营销推广执行营销推广执行 认认 识识 论论 方法论和工具箱方法论和工具箱http:/ 维维 导导 图图做什么？营销推广执行做什么？营销推广执行营销推广执行营销推广执行推广路线推广路线诉求卖点诉求卖点销售档期销售档期推广预算推广预算推广渠道推广渠道其它建议其它建议http:/ NAME整体案名29、整体案名 】盖州盖州翔润国际商贸城翔润国际商贸城【SLOGANSLOGAN推广口号推广口号 】1212万平米盖州首席专业市场万平米盖州首席专业市场【CATCH CATCH推广主题推广主题 】打造盖州商贸第一城打造盖州商贸第一城做什么？营销推广执行做什么？营销推广执行推广路线推广路线http:/ 1、形象塑造：打造盖州商贸第一城形象塑造：打造盖州商贸第一城2 2、投资价值：开启全民创富时代投资价值：开启全民创富时代注：A、推广形式采硬性广告+软性新闻+活动推广 B、根据以上两条主线，将项目诉求卖点在后续章节展开http:/ 维维 导导 图图做什么？营销推广执行做什么？营销推广执行营销推广执行营销30、推广执行推广路线推广路线诉求卖点诉求卖点销售档期销售档期价格建议价格建议推广渠道推广渠道其它建议其它建议推广预算推广预算http:/ 1、超级商业形象超级商业形象：致力打造盖州商贸第一城。2 2、超大开发规模超大开发规模：项目总占地面积360亩，总投资6个亿，其中商业占地180亩，建面约12万平米。3 3、超强政府保驾超强政府保驾：盖州市重点招商引资项目依据前面设计的两条推广主线，分别将项目卖点展开，其传播目标是在售楼中心中建立起两个层次广告形象，即：A A、翔润国际商贸城翔润国际商贸城大盘气势大盘气势；B B、翔润国际商贸城的商铺翔润国际商贸城的商铺值得投资值得投资A A、翔润国际商贸城翔润31、国际商贸城 大盘做势大盘做势 http:/ 4、超优业态组合超优业态组合：陶瓷、卫浴、橱柜、地板、门业、灯饰、窗帘、家具 家私、板材型材、五金水暖、汽配、摩配、仓储物流、餐饮超市、小 商品市场、商务办公等丰富业态组合，全力打造盖州的首席商业航 母。5 5、超前设计理念超前设计理念：遍请国内建筑大师、商业专家、营销专家等共研建筑 细节，考量每一条动线、每一间商铺，模拟经营实景，评估客流数 量，数易其稿，终成巨筑。A A、翔润国际商贸城翔润国际商贸城 大盘做势大盘做势 http:/ 6、超越市场超越市场竞争竞争：跳出市场做市场，全面整合盖州行业市场资源，引 领行业市场经营模式，重塑市场新格局。7 32、7、仓储物流配套仓储物流配套：专业市场，专业仓储，专业物流。8 8、超棒经营理念超棒经营理念：不是急功近利，而是长续经营。与投资经营业主共 担市场风险，共赢辉煌未来；我们不仅是投资开发商，更是运营商、管理商，敢于承担巨额投资风险，力争开创盖州专业市场经营模式，引领市场消费新理念，为盖州城市化建设增添光辉的一笔。A A、翔润国际商贸城翔润国际商贸城 大盘做势大盘做势http:/ 9、超新运营模式超新运营模式：统一市场定位、统一业态规划、统一招品牌招商、统一商业管理、统一广告推广、统一物业服务6大统一，持续 保障做旺市场，做成省内乃至国内知名商业品牌。1010、超一流开发商超一流开发商：曾在江、浙33、等地成功开发过多个商业及住宅项目，拥有强大的资金实力及开发运营经验。A A、翔润国际商贸城翔润国际商贸城 大盘做势大盘做势 http:/ A、翔润国际商贸城翔润国际商贸城 大盘做势大盘做势 小结：以上小结：以上1111种超级武器，种超级武器，是翔润际商贸城致胜市场的法宝，也是客户投资的信心保障！是翔润际商贸城致胜市场的法宝，也是客户投资的信心保障！http:/ 1、超低投资门槛超低投资门槛：超低总价，首付3万元起（二楼部分位 置较偏的商铺）,轻松购铺,轻松赚!适合大众投资,开启全民创富时代!2 2、超高回报空间超高回报空间：本项目开发商秉承培育市场、投资共 赢理念,一期项目采取低价入市策略,预34、留超高升 值空间,抢到就能赚到。B B、翔润国际商贸城翔润国际商贸城 值得买！值得买！对于投资客户和经营客户而言，本项目都具有极强的投资价值：http:/ 3、超稳投资收益超稳投资收益：投资自营两相宜。投资购铺即可享 “三年返租”政策，每年8%收益，3年租金收益一次 性冲抵总房款；自营购铺可享8折优惠。4 4、超值物业空间超值物业空间：5.4-5.6米层高(一楼5.6米，二楼5.4米)，买一层用两层。科学动线引导客流，保障间间旺铺。B B、翔润国际商贸城翔润国际商贸城 值得买！值得买！http:/ B、翔润国际商贸城翔润国际商贸城 值得买！值得买！5 5、超爽独立产权超爽独立产权：租铺不如买铺35、，自己的商铺自 己做主，不再无奈忍受房东不顾经营效益的频 频涨价，不再有人在屋檐下的忐忑不安，可以 更安心的经营自己的事业！http:/ B、翔润国际商贸城翔润国际商贸城 值得买！值得买！6 6、超强经营保障超强经营保障：开发商兼运营商，永续经营，自持一部分物业，与商家共担风险，统一定位、统一规划、统一招商、统一经营管理、统一广告推广、统一物业服务，超强保障做旺市场！http:/ B、翔润国际商贸城翔润国际商贸城 值得买！值得买！7 7、超级仓储物流超级仓储物流：对经营业主而言，仓储物流体 系，是现代装饰材料专业市场做强做大的超级保 障，翔润国际商贸城，预留50多亩仓储用地，全 面解决业主后顾36、之忧！http:/ B、翔润国际商贸城翔润国际商贸城 值得买！值得买！8 8、超广市场平台超广市场平台：全新导入电子商务系统，国际化交易平台，广阔商务视野，与世界时时互动，实现国内国际市场的无缝对接！http:/ 维维 导导 图图做什么？营销推广执行做什么？营销推广执行营销推广执行营销推广执行推广路线推广路线诉求卖点诉求卖点销售档期销售档期价格建议价格建议推广渠道推广渠道其它建议其它建议推广预算推广预算http:/ 1、印刷媒体印刷媒体2 2、户外广告户外广告3 3、电子媒体电子媒体4 4、电视广告电视广告5 5、电台广告电台广告6 6、手机短信手机短信7 7、行销活动行销活动http:/ 137、印刷媒体印刷媒体A A、DMDM海报海报DM传单具有价格便宜、推广针对性强的优点，即能大面积覆盖，亦能针对性传递；DM传单的使用：DM传单建议在盖州路建材一条街、北关建材一条街、营口北方建材市场、华夏陶瓷市场、鲅鱼圈钱江五金建材城、大石桥中晨建材市场等专业市场；DM传单可邮寄到盖州各公共及私营单位；市内及周边县市厂矿企业、酒店、宾馆、商业中心客流密集区集中投入http:/ 1、印刷媒体印刷媒体B B、楼书楼书深度解读项目内涵，表现项目品位形象，专为项目精心量身制作的“高级礼服”；楼书印刷数量可根据总户数酌量增印，限量发放给意向购铺客户。C C、折页折页介于单页海报与楼书之间的简装“楼书”，比38、海报信息量大，形象更好，品质感更强；可大批量印刷及广泛投放目标客群。http:/ 1、印刷媒体印刷媒体D D、邀请函邀请函更为灵活，更具亲和力的传播媒体，以礼至邀请的方式，向目标客户传达项目品位与恭请客户亲临现场之意；针对盖州专业市场私营业主，政府机关、企事业单位等定向派发。E E、企业内刊企业内刊争取以政企联办发行方式，与政府相关单位合作，刊载宏观政策、城市规划、政府权威发布信息、领导讲话、专家访谈、企业介绍、企业文化、项目动态、媒体新闻报道；让受众全方位了解项目优势，产生高度忠诚、信任。以季刊定期发行，遇重要时间节点可增刊；在商场、写字间、酒店等公共场所免费直投，同时在销售现场免费阅读发放39、。http:/ 1、印刷媒体印刷媒体F F、DMDM直投杂志直投杂志区域内发行的免费直投的DM杂志，可搭车广告；如盖州发行的供求园、供求世界、蒲公英G G、报纸报纸盖州本地基本没有当地的报纸刊物，但可适当考虑其他区域的报纸，如营口日报、营口晚报等H H、特刊特刊根据营销情况制作项目特刊，进行户外有效派发和放于营销中心供客户观看http:/ 1、印刷媒体印刷媒体2 2、户外广告户外广告3 3、电子媒体电子媒体4 4、电视广告电视广告5 5、电台广告电台广告6 6、手机短信手机短信7 7、行销活动行销活动http:/ 2、户外广告户外广告A A、高炮、跨街天桥、墙体、楼顶广告牌高炮、跨街天桥、墙体40、楼顶广告牌高炮广告牌作为一种瞬间产生高度注目率的媒体，具有展示时间长，针对性强、表现手段灵活，并可以利用光电技术更具有吸引力等优点。而对于本项目，若要在开盘之前形成“路人皆知”的局面，大量地运用户外广告是势在必行的。建议在盖州市红旗大街跨桥上设立广告以及鲅鱼圈开发区世纪广场设立几个高炮及墙体广告，其他人流量大商业氛围浓的地方也可增设，项目地上也可择位自制一个高炮。造成遍地皆可见到“翔润国际商贸城”，形成全城为之瞩目的状态，以此，迅速地树立项目的品牌形象，以轰动性的效应创造项目之高关注率与高知名度。http:/ 2、户外广告户外广告B B、工地围挡工地围挡 工地现场包装，氛围营造的重要手段之一41、，同时对受众有明确的引导作用、传播效应。建议沿黑大公路一侧和新建营销中心外围进行高品质包装。围墙高度建议4米左右。http:/ 2、户外广告户外广告C C、路旗路旗 引导受众关注项目，营造项目销售氛围的重要媒体，信息直接，投放灵活，传播速度快。建议沿项目东侧的黑大公路两边一直插到南转盘，造成城市南移，桥南开发热潮到来的局面。http:/ 2、户外广告户外广告D D、灯箱灯箱 引导受众关注项目，营造项目销售氛围的重要媒体，信息直接，投放灵活，传播速度快。建议沿清河大街、盖州路、红旗大街、长安大街、北关建材一条街等重要交通道路设置。http:/ 2、户外广告户外广告E E、车体广告车体广告车身广告42、是流动性的推广媒体，在其所经过的地区皆可吸引广大公众的注目，在这一过程中也较好地解决了知名度推广的问题。我司建议，在盖州的公交车或中巴车，尤其是经过繁华区域和富裕乡镇的线路上，投放车身 广告，达到“花小钱，办大事”的媒体原则。http:/ 1、印刷媒体印刷媒体2 2、户外广告户外广告3 3、电子媒体电子媒体4 4、电视广告电视广告5 5、电台广告电台广告6 6、手机短信手机短信7 7、行销活动行销活动http:/ 3、电子媒体电子媒体A A、网络、论坛网络、论坛建立企业及项目网站和论坛，对项目进行专题推广。与搜房等知名网站、营口房地产交易相关网站、营口论坛、盖州吧等网络机构合作，发布项目信息和43、动态新闻报道。http:/ 3、电子媒体电子媒体B B、项目宣传光盘项目宣传光盘将项目宣传视频广告或电子图文信息灌制成精美包装光盘。可单独派发也可与楼书等宣传品一起向受众发放。可在兴隆大家庭和盖州个银行LED屏幕上定时播放。http:/ 1、印刷媒体印刷媒体2 2、户外广告户外广告3 3、电子媒体电子媒体4 4、电视广告电视广告5 5、电台广告电台广告6 6、手机短信手机短信7 7、行销活动行销活动http:/ 4、电视广告电视广告A A、制作电视制作电视CFCF电视广告具有可观性、可感性强；图文并貌；音乐、人物的动感性；对客户较有吸引力等优点。可分为形象短片、专题片。专题片一般为3D数码制作44、，模拟未来项目实景，带领受众进入真实视觉身心体验。通过影视广告的推广，将日后项目建成后的小区情景精彩地给予演绎，让客户 群仿佛身临其境，在理性的认知与感性的认同上得到统一，强化了“翔润国际 商贸城”的品牌形象与认知度，对销售的帮助是显而易见的，且是立竿见影的。影视广告的内容可刻录成VCD光盘，即可用于电视台播放，亦可用于销售中心循环播放，更可作为销售资料发放给客户。另外，也可将项目重大活动及销售现场实景拍摄编辑制作成新闻专题片，同样 可心向受众播放或派发。http:/ 1、印刷媒体印刷媒体2 2、户外广告户外广告3 3、电子媒体电子媒体4 4、电视广告电视广告5 5、电台广告电台广告6 6、手45、机短信手机短信7 7、行销活动行销活动http:/ 5、电台广告电台广告电台广告具有制作成本低，发布频率高的特点，一般针对当地交通电台，定向传播开车及打的一族；电台媒体，可作为辅助性媒体加以选择投放。电台也是房地产项目在现场直播大型活动时的较常规合作媒体。针对盖州电台口碑差、收听率低的现实情况，我司建议可不做电台广告。http:/ 1、印刷媒体印刷媒体2 2、户外广告户外广告3 3、电子媒体电子媒体4 4、电视广告电视广告5 5、电台广告电台广告6 6、手机短信手机短信7 7、行销活动行销活动http:/ 6、手机短信手机短信 手机短信覆盖面广，费用低廉，适合于告知性广告的发布；短信的信息内容46、根据的销售节奏而改变；翔润国际商贸城，12万平米盖州首席建材装饰、五金机电、家具家私专业市场。4月10日VIP贵宾卡盛大发行！贵宾热线：7686666http:/ 1、印刷媒体印刷媒体2 2、户外广告户外广告3 3、电子媒体电子媒体4 4、电视广告电视广告5 5、电台广告电台广告6 6、手机短信手机短信7 7、行销活动行销活动http:/ 7、行销活动行销活动A、设立兴隆大家庭分销点【时间】2010年9月15日前确定并包装到位【主题】翔润国际商贸城让家更美丽【方法】与兴隆大家庭购物广场招商管理处合作，在一楼展厅或动线主入口位置设立一展厅，摆放沙盘模型和项目宣传资料，由一名销售员讲解登记，可考虑47、适时与兴隆大家庭开展买商铺送购物券等系列联动活动。http:/ 7、行销活动行销活动B、组织“战略联盟”，开展优惠互动【时间】2010年9月20日前后确定【主题】城市向南 财富向南 【方法】与桥南的国际新城和对面的住宅项目组成战略联盟，共同举办活动讲座，打造城市南移声势，并开展资源互动活动。凡在其他项目购卡未购房（铺）者，到本项目购铺可享受一定的优惠；在本项目购卡未购铺者，在其他项目购房（铺）也可享受同样的优惠。http:/ 7、行销活动行销活动 C、营销中心对外开放邀请客户体验【时间】2010年11月1日起（暂定）【主题】翔润国际商贸城营销中心盛情绽放，敬请亲临体验。【方式】广泛告知客户营销48、中心正式开放启用，现场销售团队正式接待客 户，蓄水工作启动。邀约前期派单客户，以及相关媒体的采访。【目的】a、告知市场项目工程启动情况，吸引市场的关注；b、利用媒体 的舆论推广，为项目开工及认筹造势。http:/ 7、行销活动行销活动 D、项目开工奠基仪式【时间】2011年4月9日（暂定）【主题】翔润国际商贸城开工奠基仪式【方式】举办开工奠基仪式，邀请市、区重要领导讲话，邀请媒体报道【目的】a、在推广前期，通过开工仪式制作炒作热点，吸引媒体及潜 在客户的期待和关注。b、在销售前，吸引部分欲在其他楼盘购房的客 户，引起他们观望；http:/ 7、行销活动行销活动E、项目认筹活动 （详案另外专题汇49、报）【时间】2011年4月10日（暂定）【主题】翔润国际商贸城首期认筹活动【方式】开工日后，正式公开认筹，向前期登记意向客户和区域内私营企业主、专业市场经销商等发放邀请函；通过大众媒体及手机短信广泛告知认筹信息；持邀请函客户送精美礼品一份，来就送；开工日，针对远道而来的嘉宾，可先行内部认筹。【目的】最大化地聚集人气，促进客户认筹；通过火热认筹，引爆市场掀起第一波高潮；为后续认筹造势；为开盘成功做好铺垫。http:/ 7、行销活动行销活动 F、翔润国际商贸城产品投资说明会【时间】认筹前及二期推盘期【地点】盖州金都酒店（暂定）【目的】利用产品说明会向市场宣传产品，让市场更了解产品；在高档酒店里举行50、产品说明会与项目产品定位也相吻合.【内容】介绍城市发展战略、项目概况、规划设计理念、产品优势、投资价值及项目工程进度；安排现场论坛，专家解读，客户代言等环节，以引起市场关注认同。http:/ 7、行销活动行销活动G、参展营口经济开发区夏季房交会【时间】2011年6月27日-7月3日【地点】待定（2010年在红运体育馆举办）【目的】运用大气、震撼的展位设计，展示项目形象，提升项目的知名度，同时积累客户，促进销售。【方法】a、设计上追求新颖、大气的特点，震撼全场；b、利用阶段派发礼品的方式，吸引人流，制造轰 动；c、派发相关资料，安排专人接待，提升项目形 象，推介项目产品；http:/ 7、行销活51、动行销活动H、节假日行销【时间】2011年元旦前2011年底【主题】周末及节假日营销【方法】周末路演及举办中秋、国庆、圣诞、元旦 抽奖送礼活动，进驻售楼处前主要在兴隆大家庭分销 点开展，进驻营销中心后主要在营销中心现场开展，兴隆分销点联动，使项目始终保持较高的曝光率。http:/ 7、行销活动行销活动I、开展翔润国际商贸城“电影节”【时间】2011年4月15日-5月20日周五晚18：30-20：30【主题】辽南春韵 激情大赏 翔润国际商贸城“电影节”【方法】周末晚上包场，在兴隆大家庭购物广场四楼世纪影院为已购VIP卡的客户免费播放电影大片，凭VIP卡入场，每卡只限一人。放映过程中播放视频广告或52、派发DM单，宣传本项目，维系老客户关系。http:/ 7、行销活动行销活动J、设置翔润国际商贸城“免费加油站”【时间】认筹期、开盘前【主题】盖州加油 一路领跑 翔润国际商贸城“免费加油站”【方法】与营销中心边上的加油站合作，认筹期间，每天整点（营业时间）在营销中心现场送出10张面值20元的汽油票券。参与活动者，必须为开小型轿车或中型巴士者（公交车及大型客货车除外），留下个人联系方式，均可到营销中心领取项目广告车贴，粘贴车上醒目位置。http:/ 7、行销活动行销活动K、独家赞助二人转等文艺大型活动【时间】2011年3月上旬【地点】兴隆大家庭购物广场/营销中心广场【目的】与当地二人转、高跷协会通53、过赞助当地特色文化二人转文艺活动/踩高跷秧歌等，为一期销售和招商推广造势。http:/ 7、行销活动行销活动L、翔润国际商贸城“逛翔润，赢马甲”【时间】2011年3月上旬【地点】营销中心【方式】盖州驾驶机动三轮车的师傅带客户至营销中心，即可凭有效证件免费领取印有项目logo和电话的马甲一件，每张证件一件,再用无效。【目的】通过众多机动三轮车师傅们的言传身行，在盖州市民中口碑相传，扩大翔润国际商贸城的知名度和美誉度。http:/ 7、行销活动行销活动M、翔润国际商贸城“唱响盖州”【时间】2010年11月上旬【地点】盖州大家庭购物广场或世纪广场【方式】设立奖项，以报名海选方式在当地进行歌手选拔赛【54、目的】通过歌唱比赛的海选活动，宣传炒作项目，在盖州市民中形成翔润国际商贸城美好景象。http:/ 7、行销活动行销活动N、翔润国际商贸城“花车巡街”【时间】认筹期、强销期【地点】盖州、营口市、鲅鱼圈、大石桥【方式】承租8-10辆小货车，包装成花车节假日在各建材市场、商业街区游行并广播项目认筹、开盘信息【目的】通过花车巡街形成的热闹场面，宣传炒作项目，在盖州市民中形成翔润国际商贸城全城热销现象。http:/ 7、行销活动行销活动O、翔润国际商贸城“双台温泉”自驾游【时间】持销期【地点】盖州市双台镇【方式】邀约组织已购商铺的客户周六、周日双台温泉自驾游，在翔润营销中心集合，带上翔润的宣传旗帜，翔润55、报销往返过路过桥费用并报销来往油费。【目的】通过开展自驾游活动，巩固老客户关系，吸引新客户加入，在盖州市民中形成翔润国际商贸城全城热销现象。http:/ 7、行销活动行销活动P、翔润国际商贸城“文艺下乡”活动【时间】开盘后或二期推盘期（视销售状况而定）【主题】翔润国际商贸城“文艺下乡”慰问演出【方法】组织盖州著名二人转演员，每周定期到盖州市辖区内的相对富裕乡镇下乡演出，中间通过各种形式宣传本项目，推广项目形象，挖掘周边乡镇市场潜在客户。盖州市工业经济强镇盖州市工业经济强镇、大石桥市水源镇 2、鲅鱼圈区熊岳镇 3、老边区路南镇 4、营口南楼经济开发区 5、大石桥市青花管理区 6、大石桥市虎庄镇 56、7、大石桥市永安镇 8、盖州市西海办事处 9、老边区二道镇 10、盖州市太阳升办事处11、盖州市沙岗镇12、鲅鱼圈区芦屯镇13、大石桥市刚都管理区http:/ 维维 导导 图图做什么？营销推广执行做什么？营销推广执行营销推广执行营销推广执行推广路线推广路线诉求卖点诉求卖点销售档期销售档期价格建议价格建议推广渠道推广渠道其它建议其它建议推广预算推广预算http:/ 8月月1818日日9 9月月2020日日客户蓄水期：客户蓄水期：9 9月月2121日日20112011年年4 4月月9 9日（农历三月七日，开工仪式）日（农历三月七日，开工仪式）项目认筹期：项目认筹期：4 4月月1010日日5 5月月57、2121日日（农历三月八日，公开认筹）（农历三月八日，公开认筹）开盘强销期：开盘强销期：5 5月月2222日日6 6月月1818日（日（5 5月月2222日农历四月一十九日，盛大开盘）日农历四月一十九日，盛大开盘）持续热销期：持续热销期：6 6月月1919日日7 7月月1616日日二期入市期：二期入市期：7 7月月2020日日8 8月月1515日（一期清盘，二期适时推出）日（一期清盘，二期适时推出）http:/ 项目营销中心的设计并装饰；项目现场卖场氛围的营造；项目的广告推广思路的确定；各项销售宣传物料的设计及制作；项目媒体计划的确定；销售团队招聘及培训。前期准备阶段主要工作安排（2010年858、月18日-11月20日）销售档期销售档期做什么？营销推广执行做什么？营销推广执行http:/ 树立项目品牌形象，使客户对项目产生认同感；将产品形象、产品卖点导入市场，为客户蓄水及认筹做好铺垫；推广主线推广主线翔润国际商贸城翔润国际商贸城 打造盖州商贸第一城打造盖州商贸第一城阶段策略阶段策略1、媒体策略：A、通过硬广（户外高炮、工地围挡、电视、DM海报等）树立项目主形象；通过人员派单宣传在投资经营客群中迅速建立第一认知。B、通过软文在报纸上连续推出关于盖州商业革命的话题，意在政府公务员、各建材经营商家等客群中引起热点关注，加深对项目的认知和理解。2、活动策略：鉴于11月1日前营销中心尚未开放，相59、关筹备工作未完成，本阶段PR活动暂不启动，但要为11月营销中心开放活动做好宣传铺垫、客户邀约。形象导入期销售档期销售档期做什么？营销推广执行做什么？营销推广执行http:/ 8月月2424日日3131日日目标：目标：项目形象震撼公开、各媒体广告集中投放迅速轰热市场、引起大众热点话题推广内容：推广内容：媒体安排 1、DM海报、折页：主推内容:项目主题形象市场介绍政经环境城市规划 8月26日前印刷完成 8月28日-31日 第一期DM海报投放 周边县市专业市场、沿街店铺、重点路段派发海报、折页 投放形式：A A、人员派单扫街：、人员派单扫街：深入盖州路建材一条街、北关建材市场、钱江五金建材商贸城、大60、石桥中晨建材市 场等专业市场派发；沿街经营店面内直投酒店、宾馆、洗浴中心等投放折页，顾客免费领阅；红旗大街、大家庭购物广场等人流密集地段派发。B B、夹报发行：、夹报发行：选择供求园或供求世界做夹报派发 形象导入阶段形象导入阶段 具体推广内容具体推广内容销售档期销售档期做什么？营销推广执行做什么？营销推广执行http:/ 8月月2424日日3131日日目标：目标：项目形象震撼公开、各媒体广告集中投放迅速轰热市场、引起大众热点话题推广内容：推广内容：媒体安排2、围挡、跨桥：8月26日前上稿面 说明：户外主推项目主题形象：盖州商贸第一城 跨桥以案名、电话、主形象为主，可阶段性换稿面；围挡诉求主形象61、及相关卖点3、路旗、灯箱：8月26日前制作完成 说明：主推项目案名：翔润国际商贸城 主题形象：盖州商贸第一城 路旗、灯箱以案名、电话、主形象为主；形象导入阶段形象导入阶段 具体推广内容具体推广内容销售档期销售档期做什么？营销推广执行做什么？营销推广执行http:/ 9月月1 1日日2020日日目标：目标：项目形象震撼公开、各媒体广告集中投放迅速轰热市场、引起大众热点话题推广内容：推广内容：媒体安排4、报纸广告：9月1日-20日 每周发布1次营口日报：每周发布1-2次 以软文为主供求园：每周发布1-2次 以硬广、软文为主软文主题建议：盖州商业缺什么？改变盖州商业格局 商业革命，从翔润国际商贸城开62、始 盖州商业即将迎来新格局 形象导入阶段形象导入阶段 具体推广内容具体推广内容销售档期销售档期做什么？营销推广执行做什么？营销推广执行http:/ 9月月1 1日日2020日日目标：目标：项目形象震撼公开、各媒体广告集中投放迅速轰热市场、引起大众热点话题推广内容：推广内容：媒体安排媒体安排5、网络广告：9月20日起 一年时间营口房产网 首页FLASH 广告+内页链接翔润国际商贸城楼盘信息（图文）营口房地产网、盖州房产网、盖州论坛 项目宣传主页 翔润国际商贸城介绍（图文）6、短信群发：10月26日-28日 第一波 发布“营销中心正式公开”信息 7、公交车体、站台：9月20日起 一年时间 主打项目63、案名和形象PRPR活动：活动：说明：鉴于鉴于1111月月1 1日前营销中心尚未公开使用，相关筹备工作未完成，本阶段日前营销中心尚未公开使用，相关筹备工作未完成，本阶段PRPR活动暂不启动，活动行活动暂不启动，活动行销重点放在认筹、开盘等营销阶段。销重点放在认筹、开盘等营销阶段。形象导入阶段形象导入阶段 具体推广内容具体推广内容销售档期销售档期做什么？营销推广执行做什么？营销推广执行http:/ 户外广告牌准备就绪，广告渠道全面铺开，掀起第一波宣传攻势。开始客户登记：各种销售表单制作完成（客户登记表、日报、周报、月报表等）形象导入阶段主要准备工作销售档期销售档期做什么？营销推广执行做什么？营销推64、广执行http:/ 9月月2121日日20112011年年4 4月月9 9日日 目标：目标：吸引客户到营销中心、意向客户登记，初步锁定客户、摸排客户情况调整营销策略 推广内容：推广内容：媒体安排媒体安排 1、DM海报、邀请函：9月21日-24日 第二期投放 10月1日-3日 第三期投放 DM海报第二期主推内容:主推项目商业卖点业态规划经营管理市场深度解读说明：周边县市重点到水源镇、熊岳镇、沙岗镇派发，特别于钱江五金建材商贸城、大石桥家具城等地宣传截留客户。销售档期销售档期做什么？营销推广执行做什么？营销推广执行客户蓄水阶段客户蓄水阶段 具体推广内容具体推广内容投放形式：A、人员派单扫街 B、夹65、报发行http:/ 9月月2121日日20112011年年4 4月月9 9日日 目标：目标：吸引客户到营销中心、意向客户登记，初步锁定客户、摸排客户情况调整营销策略 推广内容：推广内容：媒体安排媒体安排 2、项目特刊翔润国际商贸城财富汇 第一期发行 2011年 3月15日 派发、夹报目标客户 主推内容：开工及会员招募预告、领导视察新闻、城市规划、政策支持、业态规划、三年返租等3、户外：跨桥、墙体、路旗、灯旗4月1日前换稿面 说明：户外诉求 项目认筹信息 翔润国际商贸城 4月10日公开认筹 电话、地址等 围挡诉求主形象及相关卖点销售档期销售档期做什么？营销推广执行做什么？营销推广执行客户蓄水阶段66、客户蓄水阶段 具体推广内容具体推广内容http:/ 9月月2121日日20112011年年4 4月月9 9日日 推广内容：推广内容：媒体安排媒体安排 4、网络广告：9月20日起 一年时间营口房产网 首页FLASH 广告+内页链接翔润国际商贸城楼盘信息（图文）营口房地产网、盖州房产网、盖州论坛 项目宣传主页 翔润国际商贸城介绍（图文）5、公交全车体、站台广告 3月15日前更换画面，公布认筹信息6、短信群发信息 即将开工及认筹信息 4月1日-3日 第二波、4月5日-7日第三波销售档期销售档期做什么？营销推广执行做什么？营销推广执行客户蓄水阶段客户蓄水阶段 具体推广内容具体推广内容http:/ 9月67、月2121日日20112011年年4 4月月9 9日日 推广内容：推广内容：媒体安排媒体安排 7、报纸广告：3月15日-4月2日 每周发布1-2次营口晚报：每周发布1次 以硬广为主配合软文营口日报：每周发布1次 以软文为主软文主题建议：盖州专业市场：明天将走向何方？商业大洗牌：大盖州迎来大商业 翔润国际商贸城，欲打造盖州商贸第一城 翔润国际商贸城激情上演“城市南移”2011年4月，南城有“大事”说明：软文含项目动态及活动报道新闻。销售档期销售档期做什么？营销推广执行做什么？营销推广执行客户蓄水阶段客户蓄水阶段 具体推广内容具体推广内容http:/ 9月月2121日日20112011年年4 4月68、月9 9日日 推广内容：推广内容：PRPR活动：活动：A.A.翔润国际商贸城营销中心翔润国际商贸城营销中心 “完美绽放完美绽放 恭临鉴赏恭临鉴赏”活动活动时间：2010年11月1日起目的：营销中心是展示项目品位、开发商实力、营销服务水平的重要情景体验中心，邀请前期派单目标客户和现场积累客户亲临现场，感受项目与众不同的品质和价值。方式：以手机短信形式，通知客户前来鉴赏；配合主投媒体，广泛宣传活动信息；凡来到现场客户都可获得一份精美小礼品，总计1000份礼品，每日限量100份，送完为止，礼品价格2-5元以内（如印有项目logo和形象的扑克牌、水杯）；销售现场要组织好客户接待工作。（10月20日前完69、成现场客户接待演练）销售档期销售档期做什么？营销推广执行做什么？营销推广执行客户蓄水阶段客户蓄水阶段 具体推广内容具体推广内容http:/ 9月月2121日日20112011年年4 4月月9 9日日 推广内容：推广内容：PRPR活动：活动：B.B.兴隆分销点兴隆分销点“抽奖中购物券抽奖中购物券”活动活动 时间：2010年12月1日2011年4月6日周末目的：通过在兴隆大家庭分销点举办抽奖活动，吸引客户前来登记，并造成客户排队持续超高人气场面；争取在3个月活动期间，在在社会大众群体内制造热点话题，以促进客户大量蓄积，为认筹引爆做 好铺垫。方式：与兴隆大家庭超市或与化妆品、服装区合作，凡在我项目登70、记的客户每个周末均可参与兴隆分销点举办的抽奖中购物券活动，每张奖券在20元以内，每个周末送出100元。销售档期销售档期做什么？营销推广执行做什么？营销推广执行客户蓄水阶段客户蓄水阶段 具体推广内容具体推广内容http:/ C、“逛翔润逛翔润送马甲送马甲”活动活动时间：2010年3月10日-2011年4月6日目的：通过送马甲活动，以三轮车司机更容易接受的亲和互动的活动渠道，在客户群中造成耳语传播效 应，在在社会大众群体内制造热点话题，以促进客户大量蓄积，为认筹引爆做好铺垫。方式：活动仅针对广大营运性质的机动三轮车司机展开，司机带领一位有效客户至营销中心即凭有效证件领取印有项目logo的马甲一件，71、一张证件限领取一件，再用无效。马甲准备100件，20元/件。客户蓄水阶段客户蓄水阶段 具体推广内容具体推广内容销售档期销售档期http:/ 9月月2121日日20112011年年4 4月月9 9日日推广内容：推广内容：PRPR活动：活动：D.D.翔润国际商贸城项目产品说明暨新闻发布会翔润国际商贸城项目产品说明暨新闻发布会时间：2011年3月27日（周日）目的：通过本活动，营造现场情景营销氛围，以政府、专家、客户代表、媒体代表等权威可信的声音，传播项目的品质和价值，塑造项目品牌形象，巩固并继续积累客户，为认筹造势。方式：建议选择市内一家四星级酒店（如：金都酒店），在其大宴会厅内举办翔润国际商贸城72、投资说明会 邀请政府领导讲解城市规划、政策支持；邀请业界专家讲解区域发展、投资理念；并对盖州翔润国 际商贸城进行深度剖析；邀请营销专家讲解项目进展，投资政策，投资价值；邀请客户代表、媒体 代表诉求对项目的认同；演讲之后现场嘉宾进入沙龙环节，并穿插解答观众疑问；现场派发资料。提升客户对项目的信赖感、忠诚度，并给予良好口碑传播。销售档期销售档期做什么？营销推广执行做什么？营销推广执行客户蓄水阶段客户蓄水阶段 具体推广内容具体推广内容http:/ 9月月2121日日20112011年年4 4月月9 9日日 推广内容：推广内容：PRPR活动：活动：E.E.翔润国际商贸城盛大开工仪式翔润国际商贸城盛大开73、工仪式时间：2010年4月9日目的：通过举办开工活动,在政、商、企、媒体、大众等社会各界引起广泛关注和强烈影响，制造项目第一个营销热点，给客户造成一种紧迫感，提高认筹速度，积累充足客户量，以造成后期开盘轰动的市场效应。方式：邀请省市区各级政府领导、商企精英、社会财富阶层等亲临项目现象，见证项目开工盛大气势和认筹火爆场面；现场接待客户，派发项目宣传资料，并针对不同来宾，赠送相应礼品；营销、工程、广告、新闻媒体、政府部门统一协调，保证活动顺利进行；活动前精心准备，反复推演，力求完美。销售档期销售档期做什么？营销推广执行做什么？营销推广执行客户蓄水阶段客户蓄水阶段 具体推广内容具体推广内容http:74、/ 9月月2121日日20112011年年4 4月月9 9日日 推广内容：推广内容：PRPR活动：活动：F F、广场路演活动广场路演活动时间：3月5日-4月1日，周六、周日目的：通过路演活动，以客户更容易接受的亲和互动的活动渠道，对项目进行渗透性宣传，并在客户群中 造成耳语传播效应。方式：在大家庭购物广场/世纪广场举办路演活动，活动现场展示项目（喷绘内容：效果图、广告画面、媒体报道等）；安排文艺演出、趣味互动游戏、现场抽奖，穿插介绍翔润国际商贸城，并设计现场问答环节。同时安排看房车，免费接送客户往返营销中心大家庭购物广场/世纪广场。销售档期销售档期做什么？营销推广执行做什么？营销推广执行客户蓄75、水阶段客户蓄水阶段 具体推广内容具体推广内容http:/ 相关资质证明、各类法律文件的办理；各种媒体资料制作完成以及投放；促销礼品准备到位 开工及认筹活动准备：如开工及认筹活动方案；认筹物料的准备；关于认筹日期媒体提前告知；认筹协议文件准备 特邀贵宾的名单开列；请柬发放；认筹活动接待工作筹备 销售人员关于认筹活动的培训蓄水阶段主要准备工作销售档期销售档期做什么？营销推广执行做什么？营销推广执行http:/ 用实在的数据和客观的分析，对项目进行全面剖析；开始向市场详细的说明产品，让市场更清晰的了解项目 及与其他产品的差异化；通过认筹对客户诚意度进行确认，为项目成功开盘及最终价格确定提供参考依据；76、推广主线推广主线翔润国际商贸城，开启全民创富时代翔润国际商贸城，开启全民创富时代旺铺投资富三代买一层得两层三年返租24%，一次性冲抵总房款，买了就赚阶段策略阶段策略媒体策略：本阶段主打项目投资价值及经营前景，通过立体媒体组合以硬广和软文形式主推项目投资门槛低、收益稳、回报高、经营有保障的特点，向大众灌输全民创富的概念；活动策略：通过论坛、说明会的形式，让政府领导、业界专家以权威声音向客户传达本项的区域价值和投资经营价值；通过路演、洗车等活动继续拉动客户，集聚人气。销售档期销售档期做什么？营销推广执行做什么？营销推广执行http:/ 具体推广内容具体推广内容时间：时间：2011年4月10日至5月77、20日（暂定5月22日开盘）目标：目标：持续认筹，蓄积充分客户，以造成开盘轰动效应推广内容：推广内容：媒体安排媒体安排 1、DM海报、折页、邀请函：DM海报 第三期 主推内容：投资价值、经营保障等5月7日-8日 第三期投放 投资专题、开盘预告5月14日-15日 第三期投放 投资专题、开盘预告投放形式：A、人员派单扫街 B、夹报发行说明：周边县市重点到沙岗镇、太阳升办事处、水源镇派发，特别于钱江五金建材商贸城、大石桥家具城等位置宣传截留客户。http:/ 具体推广内容具体推广内容时间时间：2011年4月10日至5月20日（暂定5月22日开盘）目标：目标：持续认筹，蓄积充分客户，以造成开盘轰动效应78、推广内容：推广内容：媒体安排媒体安排 2、项目特刊翔润国际商贸城财富汇 第二期发行 4月25日 派发、夹报 主推内容：开盘预告、客户认筹情况报道、工程进度、营销活动等3、路旗、围挡、户外：5月15日前换稿面 说明：户外诉求 项目开盘信息 翔润国际商贸城 5月22日盛大开盘 电话、地址等 围挡诉求主形象及相关卖点http:/ 具体推广内容具体推广内容时间：时间：2011年4月10日至5月20日（暂定5月22日开盘）目标：目标：持续认筹，蓄积充分客户，以造成开盘轰动效应推广内容：推广内容：媒体安排媒体安排 4、网络、论坛：营口房地产网 盖州房地产网站 营口论坛、盖州吧 5月15日20日 发布开盘广79、告5、报纸广告：5月1日5月20日 每周发布2次 营口日报：每周发布2次 以软文为主 供求园：每周发布2次 以硬广配合软文 软文主题建议：翔润国际商贸城,开启全民创富时代 后金融危机时代的投资理财途径 城市南移先锋 商业发展典范 翔润国际商贸城升级城市南部版图 说明：软文含项目动态及活动报道新闻。6、短信群发信息 开盘信息 5月14日-16日 第四波、5月 18-20日第五波http:/ 具体推广内容具体推广内容http:/ 时间：5月14日（周六）目的：针对客户对盖州清河桥南边地块偏辟的传统认知，通过区域发展论坛活动，让盖州人和外来投资置业者都了解盖州南部的发展前景，对产业发展趋势和行业发展80、规律有所了解，进而对项目地段产生认同。方式：在金都酒店大宴会厅举行，邀请政府官员、业内专家、行业精英、目标客户，针对盖州南部区域发展前景和投资价值进行讲演、研讨，向客户传达项目利好，增强客户投资信心。销售档期销售档期做什么？营销推广执行做什么？营销推广执行项目认筹阶段项目认筹阶段 具体推广内容具体推广内容http:/ 每周五、六 晚7点-9点目标：针对当地电影市场空白情况，利用周末时间包场为已购卡的贵宾客户免费放映电影大片，宣传项目，维系、吸引更多客户，在客户心中建立良好的品牌形象。方式：活动期间，每周五、六在兴隆大家庭四楼世纪影院播放中外最新上映影片。电影放映前可播放项目3D广告片，中间可插81、播项目电视CF广告（15秒或30秒），现场可对观众发放DM海报、折页等；也可于放映前设计趣味知识问答、抽奖、观众表演、互动游戏等环节。销售档期销售档期做什么？营销推广执行做什么？营销推广执行项目认筹阶段项目认筹阶段 具体推广内容具体推广内容http:/ 周六、周日目标：利用花车巡街形成的热闹场面，宣传炒作本项目，蓄积客户，以造成开盘轰动效应。方式：承租5-6量小货车，包装成花车，节假日在盖州本地、营口、鲅鱼圈、大石桥各建材市场、商业街区游行并广播项目认筹、开盘信息。销售档期销售档期做什么？营销推广执行做什么？营销推广执行项目认筹阶段项目认筹阶段 具体推广内容具体推广内容http:/ F、广场路82、演活动广场路演活动时间：3月26日-5月20日目的：通过路演活动，以客户更容易接受的亲和互动的活动渠道，宣传项目并预告开盘信息，在客户群中 造成耳语传播效应。方式：在兴隆大家庭广场/世纪广场举办路演活动，活动现场展示项目（喷绘内容：效果图、广告画面、媒体报道等）；安排文艺演出、趣味互动游戏、现场抽奖，穿插介绍翔润国际商贸城，并设计现场问答环节。同时安排看房车，免费接送客户往返营销中心兴隆大家庭广场/世纪广场。销售档期销售档期做什么？营销推广执行做什么？营销推广执行项目认筹阶段项目认筹阶段 具体推广内容具体推广内容http:/ E、翔润为盖州加油活动翔润为盖州加油活动时间：4月1日-5月20日目83、的：通过给私家车和出租车免费送免费汽油票券活动，以客户更容易接受的亲和互动的活动渠道，宣传项目并预告认筹信息，在客户群中 造成耳语传播效应。方式：与项目边上的加油站合作，每天整点（营业时间)在营销中心现场送出10张面值20元的汽油票券，对客户进行项目介绍并派送宣传资料，对车身显眼位置粘贴项目logo，并做好客户信息记录。销售档期销售档期做什么？营销推广执行做什么？营销推广执行项目认筹阶段项目认筹阶段 具体推广内容具体推广内容http:/ 开盘方案准备相关表单、合同、印章准备开盘物料的准备工地现场及营销中心现场氛围包装开盘活动礼品定制销售人员开盘活动培训 认筹客户的通知、邀约政府领导、特约贵宾的84、邀请价格策略、促销策略的调整等http:/ 具体推广内容具体推广内容销售档期销售档期做什么？营销推广执行做什么？营销推广执行时间：时间：2011 2011年年5 5月月2222日日6 6月月1818日日目标：目标：借助开盘引爆市场，保持热销节奏，强化市场推广力度，通过羊群效应，进一步扩大销售成果。推广内容：推广内容：媒体安排媒体安排 1、网络、论坛：营口房地产网、盖州房地产网、营口论坛、盖州吧 项目开盘热销图文 2、报纸广告：5月22日6月18日 每2周发布1次 供求园：每2周发布1次 以软文为主配合硬 广 营口日报：每2周发布1次 以软文为主 软文主题建议：翔润国际商贸城热销全城3、短信群发85、信息 翔润国际商贸城 黄金旺铺热烈抢购中 5月27日-29日 第五波4、出版项目特刊：5月27日前第三期http:/ 具体推广内容具体推广内容销售档期销售档期做什么？营销推广执行做什么？营销推广执行时间：时间：2011 2011年年5 5月月2222日日6 6月月1818日日目标：目标：借助开盘引爆市场，保持热销节奏，强化市场推广力度，通过羊群效应，进一步扩大销售成果。推广内容：推广内容：PRPR活动：活动：A A、翔润国际商贸城盛大开盘庆典活动、翔润国际商贸城盛大开盘庆典活动 5 5月月2222日（暂定，详见开盘方案，另行提报）日（暂定，详见开盘方案，另行提报）开盘具体日期，应视认筹情况和预86、售许可证取得时间等因素确定；如认筹情况达不到预期目标，考虑市场情况及开发企业投资回报要求，应制定备选方案，例如:采取分批开盘，多次引爆，逐步去化项目的策略。B B、翔润国际商贸城、翔润国际商贸城“文艺下乡文艺下乡”活动活动时间：5月28日至7月24日（视开盘销售情况而定）目的：在炒热主城区市场的前提下，适当把营销范围向外扩展，首先针对市辖范围内的富裕乡镇（如水源镇、熊岳镇等）进行活动推广，深入挖掘周边市场客群。方式：文艺搭台，商业唱戏；在演出过程中，派发海报、礼品宣传项目。同时与当地共青团委、乡镇府或文化站联合举行；借助乡镇宣传渠道，把项目信息传播到户。http:/ 具体推广内容具体推广内容销87、售档期销售档期做什么？营销推广执行做什么？营销推广执行时间：时间：2011 2011年年5 5月月2222日日6 6月月1818日日目标：目标：借助开盘引爆市场，保持热销节奏，强化市场推广力度，通过羊群效应，进一步扩大销售成果。推广内容：推广内容：PRPR活动：活动：C C、翔润国际商贸城第二届、翔润国际商贸城第二届“唱响盖州唱响盖州”活动活动 周六开赛（集聚人气，插播项目介绍、有奖问答，宣传项目）D D、翔润国际商贸城大家庭翔润国际商贸城大家庭电影节活动电影节活动每周六、周日（集聚人气，插播广告，宣传项目）继续E E、广场路演活动广场路演活动 每周六、周日 继续F F、翔润国际商贸城翔润国际88、商贸城“为盖州加油为盖州加油”活动活动 继续至7月31日http:/ 塑造项目整体气势、进一步深入消化客户；再次展现核心与辅助卖点；争取销售率达80%以上推广主线推广主线以老客户带动新客户，以SP活动行销为主，口碑传播，圈层营销阶段策略阶段策略媒体策略：主流媒体以活动报道、招商新闻，配合少量硬广；以客户渠道营销为主，直接进入目标客群圈层，如购车一族。活动策略：通过新一轮SP活动，除继续巩固主城区内市场外，逐步向市辖区内富裕乡镇拓展。销售档期销售档期做什么？营销推广执行做什么？营销推广执行http:/ 具体推广内容具体推广内容销售档期销售档期做什么？营销推广执行做什么？营销推广执行时间：时间：289、011年6月19日至7月16日目标：目标：热销气势不减，分批分量推出，限量发售，快速去化一期项目争取达到80%以上推广内容：推广内容：媒体安排媒体安排 1、DM海报、折页：6月20日前换稿面 6月20日-22日 第六波投放 珍惜旺铺，限量抢购！投放形式：A、人员派单扫街：B、夹报发行：2、路旗、户外：6月20日前换稿面 说明：户外诉求 最后席黄金店铺，限量抢购！http:/ 具体推广内容具体推广内容销售档期销售档期做什么？营销推广执行做什么？营销推广执行时间：时间：2011年6月19日至7月16日推广内容：推广内容：媒体安排媒体安排 3、报纸：营口日报：以软文为主 供求园:以软文为主、配合硬广90、4、短信群发信息 限量抢购信息 6月20日-22日 第六波 7月1日-3日 抢购信息 第七波http:/ 具体推广内容具体推广内容时间：时间：2011年6月19日至7月16日推广内容：推广内容：PRPR活动：活动：A A、翔润国际商贸城客户联谊会或与、翔润国际商贸城客户联谊会或与“战略联盟战略联盟”联办联办时间：6月18日-7月16日 每周六举办客户联谊会目的：在项目销售顺利的情况下，可以从已购客户当中挖掘新客户；也可通过行业协会或社团组织，进行渠道营销，圈层营销。方式：通过组织客户联谊会，既能让老客户感受到本项目后期服务的完美，又可以让老客户推荐介绍新客户，加入本项目VIP会员网络，带动新客91、户购铺；可适当给老客户一定的奖励。http:/ 具体推广内容具体推广内容时间：时间：2011年6月19日至7月16日推广内容：推广内容：PRPR活动：活动：B B、参展营口开发区夏季房产交易会参展营口开发区夏季房产交易会时间：6月27日至7月3日目的：运用大气、震撼的展位设计，展示项目形象，提升项目的知名度，同时积累客户，促进销售。方式：a、设计上追求新颖、大气的特点，震撼全场；b、利用阶段派发礼品的方式，吸引人流，制造轰 动；c、派发相关资料，安排专人接待，提升项目形 象，推介项目产品http:/ 具体推广内容具体推广内容时间：时间：2011年6月19日至7月16日推广内容：推广内容：PRP92、R活动：活动：C C、开展翔润业主开展翔润业主“双台温泉自驾游双台温泉自驾游”活动活动时间：6月16日、17日目的：通过开展自驾游活动，巩固老客户关系，吸引新客户加入，在盖州市民中形成翔润国际商贸城全城热销现象。方式：邀约组织已购商铺的客户周六、周日双台温泉自驾游，在翔润营销中心集合，带上翔润的宣传旗帜，翔润报销往返过路、过桥费用及来往油费。http:/ 具体推广内容具体推广内容销售档期销售档期做什么？营销推广执行做什么？营销推广执行时间：时间：7 7月下旬月下旬8 8月下旬月下旬推广内容：推广内容：媒体安排媒体安排 1、路旗、户外：8月1日前换稿面 说明：户外诉求 最后席黄金店铺，清盘发售！93、适时换稿：二期震撼登场！2、报纸广告：7月20日8月15日每2周发布1次 供求园：每2周发布1次 以硬广为主配合软文 营口日报：每2周发布1次 以软文为主 软文主题建议：翔润国际商贸城全国招商启幕 国内商业巨头即将入住翔润国际商贸城 说明：软文含项目动态及活动报道新闻。3、短信群发信息 清盘抢购信息 7月18日-20日 第八波http:/ 具体推广内容具体推广内容销售档期销售档期做什么？营销推广执行做什么？营销推广执行时间：时间：7 7月下旬月下旬8 8月下旬月下旬目标：目标：争取一期清盘，适时推出二期，一期工作重心转为招商推广内容：推广内容：PRPR活动：活动：A.A.盖州商业发展论坛暨翔润94、国际商贸城投资招商说明会盖州商业发展论坛暨翔润国际商贸城投资招商说明会时间：8月1日目标：全面启动一期招商工作；通过招商活动加速清盘节奏，为二期推盘预热方式：邀请政府领导、投资经营专家、媒体记者、建材装饰、五金机电、摩托汽配等经销商及厂商共聚一堂，举办盖州商业论坛及项目投资招商说明会，设计专家论坛、现场互动、抽奖、文艺表演等环节；现场发放招商资料，接受招商经营客户登记http:/ 具体推广内容具体推广内容销售档期销售档期做什么？营销推广执行做什么？营销推广执行时间：时间：7 7月下旬月下旬8 8月下旬月下旬目标：目标：争取一期在年底前清盘，适时推出二期，一期工作重心转为招商推广内容：推广内容：95、PRPR活动：活动：B B、继续开展继续开展“文化下乡文化下乡”活动活动时间：7月中旬目的：通过浓郁辽南风情的特色文化节目，扩大项目对外宣传范围，提升项目知名度，塑造企业品牌。为二期推盘及一期招商造势。方式：与营口市群众艺术馆合作，在营口市各富裕乡镇的广场举办，现场介绍推广项目，适时播放本项目宣传片。http:/ 具体推广内容具体推广内容销售档期销售档期做什么？营销推广执行做什么？营销推广执行时间：时间：7 7月下旬月下旬8 8月下旬月下旬目标：目标：争取一期在年底前清盘，适时推出二期，一期工作重心转为招商推广内容：推广内容：PRPR活动：活动：C C、二期项目启动新闻发布会二期项目启动新闻发96、布会时间：视一期销售情况，选择合适时机紧密推出二期目标：为二期推盘造势，预热市场，争取九月底能够认筹。方式：邀请政府领导、业内专家、投资客户、自营商户、媒体记者等，在金都酒店举行二期项目新闻发布会，推出二期规划方案、工程进度、认筹计划等。http:/ 维维 导导 图图做什么？营销推广执行做什么？营销推广执行营销推广执行营销推广执行推广路线推广路线诉求卖点诉求卖点销售档期销售档期价格建议价格建议推广渠道推广渠道其它建议其它建议推广预算推广预算http:/ 。因此针对本案，必须采取快速销售的策略切入市场。为了最大程度的体现本项目的商业价值，又能被市场所认可和接受，我司将采取租金返算法，尽可能地真实97、还原市场同类产品的销售价格，从而为本项目价格制定做借鉴和参考。http:/ 钱江五金建材商贸城位于经济开发区鲅鱼圈长江大路与哈大路交汇处，处十字路口，交通便利。调研发现：购者数少，租者也不多，绝大多数商户对此项目比较失望。上下连体，整体租售，三层捆绑销售价3800元/，二层捆绑销售价4500元/，推算一楼售价约为6000元/平米。租赁合同一年一签，平均租金约租赁合同一年一签，平均租金约1616元元/月，推算一楼租金约为月，推算一楼租金约为2424元元/月，年租金回报率为月，年租金回报率为4.8%4.8%。盖州市内盖州路段和北关建材一条街是本项目参考的重点，也是本项目价格制定的重要参考依据。调研98、发现二者租金水平集中在240-360240-360元元/年，即年，即20-3020-30元元/月月.大石桥家俱城位于大石桥市区内，一楼租金水平在17-27元/平米/月。租金返算法租金返算法http:/ 0（1+1+4 40%0%）504050402F2F18001800（1+1+4 40%0%）25202520目前市场普遍比较认可临街商铺，对内街尤其是二层及以上的商铺存在较大顾虑。鉴于此，建议在后期销售过程中采取“合理分区，均衡定价合理分区，均衡定价”的营销策略。目的在于，根据楼栋的位置、人流动线，合理分区，分区定价。拉开销售价格，形成价格差。这样既可以拉动那些死角、面积区间较大的商铺销售，又99、可以在位置佳、分区合理的商铺上提高销售价格，最终实现整体价格均衡，达到预期销售目标。http:/ 1、上述价格建议，为初步概算，包含了三年返租策略和销售期间的价格优上述价格建议，为初步概算，包含了三年返租策略和销售期间的价格优惠，惠，后期销售过程中将采取后期销售过程中将采取“合理分区，均衡定价合理分区，均衡定价”的营销策略，的营销策略，详细定价详细定价方案和个铺销售价格表将于开盘前另行提报；方案和个铺销售价格表将于开盘前另行提报；2 2、鉴于本项目体量较大，且处于城市新兴地带，同时具有创新性征，周边没鉴于本项目体量较大，且处于城市新兴地带，同时具有创新性征，周边没有相对可供参考的类比项目，但有100、近距离直接面对竞争的项目，即龙泰家世有相对可供参考的类比项目，但有近距离直接面对竞争的项目，即龙泰家世界，由于本项目体量远远超过对方，开发周期更长，因此我司建议采取低开界，由于本项目体量远远超过对方，开发周期更长，因此我司建议采取低开高走，小步快跑策略，具体价格策略的制定，还需对认筹客户的心理预期、高走，小步快跑策略，具体价格策略的制定，还需对认筹客户的心理预期、开发商投资回报要求、开发成本、市场竞争力、政策环境等做更深入分析及开发商投资回报要求、开发成本、市场竞争力、政策环境等做更深入分析及较长一段时间市场侦测后进行。较长一段时间市场侦测后进行。http:/ 维维 导导 图图做什么？营销推广101、执行做什么？营销推广执行营销推广执行营销推广执行推广路线推广路线诉求卖点诉求卖点销售档期销售档期价格建议价格建议推广渠道推广渠道其它建议其它建议推广预算推广预算http:/ 计计比例比例费用估算（万元）105.510220万301087.587.535%35%认筹期认筹期主要营销动作现场包装报纸广告公关活动促销礼品电视广告活动电台杂志合计合计比例比例费用估算（万元）56101251011505020%20%推广预算推广预算做什么？营销推广执行做什么？营销推广执行http:/ 维维 导导 图图做什么？营销推广执行做什么？营销推广执行营销推广执行营销推广执行推广路线推广路线诉求卖点诉求卖点销售档期102、销售档期推广预算推广预算推广渠道推广渠道其它建议其它建议http:/ 1、营销中心门前广场：营销中心门前广场：在保证相对数量停车位同时，预留灵动广场面积，供SP促销活动使用。2 2、广场绿化：广场绿化：引入四季常青绿色植栽（适合北方气候）、人文雕塑、瀑布流水等美化环境。3 3、广场休闲空间广场休闲空间：适当布置可移动式的休闲椅、亭、篷等，供客户在夏日室外休闲。4 4、加快拆迁速度：加快拆迁速度：项目靠黑大公路一侧还有一些低矮破落的待拆迁房及低矮的电线杆，直接影响到项目整体形象，应催促政府加快拆迁速度便于整理工地形象。5 5、降低树木对项目的遮挡：、降低树木对项目的遮挡：商业地块靠黑大公里一侧有一排较高的的树木，严重遮挡了项目围墙和高炮的视觉效果，应与政府协商，最好砍去一些树木。6 6、做足大盘气势：、做足大盘气势：营销中心内外部装修效果要到位，与拿对面两块地的公司友好合作，沿黑大公路两侧插满道旗的同时，将围墙包装一直延伸到南转盘附近，造成城市南移，清河桥南项目聚齐的效果。http:/