1、大湘西客厅，桃花源水城,常德北部新城策划及概念性规划,前言,2009年，常德政府提出了“常德北部新城”的战略构想。怎样依托拥有丰富土地 资源、生态滨水资源和历史文化资源的柳叶湖片区，打造一个符合两型社会的“新亮 点”，常德城市的“新引擎”，是本案思考的战略起点。,常德北部新城区位图,常德在中国的位置,常德北部新城总体规划及引擎项目,目录第一部分：总体思路 第二部分：规划构思 第三部分：引擎突破 第四部分：规划说明 第五部分：运营建议,第一部分：总体思路,1.0,欲策划“常德北部新城”，必先跳出常德，从湖南省“3+5”城市群和 大湘西经济区建设、休闲时代到来的大势中，来重新审视常德城市价值，从 2、而明晰常德北部新城的使命和定位,1.1 常德：打造“大湘西区域中心城市”,“3+5”城市群崛起，常德面临城市转型,“3+5”：北有岳阳，南有衡阳，西有常德。长株潭城市群将形成综合性大都市区，成为以长株潭为核心，以岳阳、衡阳和常德为重要支撑的中部城市群。“3+1”：常德将成为“一极”。长株潭、岳阳和衡阳处于经济发展主轴上，依托京广交通大动脉和周边产业转移，走 工业化和城市化发展之路。常德偏离主轴，在寻求工业化发展的 同时，必须寻求城市特色化发展之路，有别于京广沿线城市的发 展模式，成为城市群中的特色“一极”。,常德城市的困惑：中心性不强。城市化率低，城市规模过小，外向度 不高，无法承担区域服务职3、能。缺乏主导产业。产业门类零散，缺乏关联性强的主 导产业，城市面临后劲不足的困扰。特色不鲜明。缺乏城市特色和品牌经营，知名度、美誉度低，特色不鲜明。,1,3,城市竞争，常德必须争做武陵枢纽“大湘西区域中心城市”,在新一轮发展过程中，常德必须成为大湘西的区域中心城市，这是常德的必然使命，不进则退。随着湖南“第二经济发展轴”的形成，依托大湘西，增强核心辐射力，提升城市能级，常德 才能在“群雄并起”的时代可以立于不败之地。,大湘西是湖南具有后发优势的地区，可以为常德的发展 提供广阔的发展天地。大湘西地区是湖南省未来几十年重点开发的地区，将形成湖南省的新增长极。占全省面积的1/3，约2000万人口、,4、3178.34 万旅游人次、600多家规模以上企业，大湘西是具有全国影响力的 一张王牌，再加上独特的民俗风情、神奇山水和神秘的武陵文化将为常德 发展成为区域中心城市提供强大的推动力和后劲。,南 北 经 济 发 展 轴,中心城市功能正在改变，从制造中心变为服务中心,常德将成为长株潭城市群和大湘西的区域性休闲消费中心城市。常德必须与周边错位发展，积极发展 高端消费型服务功能，提前完成城市产业和功能的升级，在长株潭城市群中率先转型。国家消费税面临改革，绩效制度也将发生改变，服务业将成为未来发展的重点。常德必须抓住有利 机会，打造区域高端消费型服务中心城市，完成自身城 市功能和能级的快速提升。,生产型5、制造中心消费型服务中心随着经济发展和后工业时代到来，区域中心城市的生产功能正在弱化，而消费和服务功能则逐渐增强。,生产性服务业,生活性服务业,总部经济 技术支持 科技研发 现代物流 培训教育,现代商业 休闲娱乐 文化运动 教育医疗 公共配套,对接大河西先导区，常德“双轮突破”发展战略,大河西先导区，辐射常德、益阳，是全国“两型社会”综合,配套改革试点先导突破区，湖南省产业转型的示范引领区，新型增长模式的示范区。对接大河西先导区，常德“双轮驱动”战略 北部新城：打造大湘西的区域消费型服务中心功能，将率先实现新型城市化发展的突破，成为大河西先导 区的制高点。德山工业新城：积极承接长株潭产业转移，大6、力发展先进制造业，打造新型工业新城。,服务 新城,产工业业新城,新城,现代服务业,先进制造业,【链接：大河西先导区的两条走廊】“长沙高新区-金洲开发区-益阳高新区-德山经济技术开发 区”先进制造业走廊。“大河西新城-益阳新区-常德北部新城”现代服务业走廊。,北部新城提升常德城市能级的新空间,，,产业功能的外溢中心：江北老城城市能级较低，拓展空间不足向南：商贸城和工业发展区向西：教育、烟业及产业配套发展区向北向东：旅游度假区、现代服务业发展区城市功能的提升 唯有本案是承接常德区域中心功能的主要承载平台优美的滨水生态环境。湖南省最大的城市湖泊 生态环境极佳优越的区位和交通条件。紧邻江北城区，两大高7、速入口、S306和多条城市道路连接充足的发展空间。北部新城拥有50平方公里以上的城市发展空间，可开发条件良好前所未有的发展机遇。恰逢常德的发展进入城 市转型阶段，依托后发优势，有望成为常德高 端产业、新兴产业、休闲产业的集聚地,江北老城,德山 产业新城,江南商贸区,北部新城,柳叶湖 度假区,教育/烟业 产业配套,灌溪工业园,临空 产业区,1.2常德：打造“田园都市休闲”旅游目的地,休闲时代，呼唤休闲城市,中国进入休闲旅游时代。我国人均GDP已达3000美元，已进入“休闲时代”，国家旅游局编制的国民休闲纲要现处于批复阶段，预计将于2010年出台，标志着我国将把“休闲经济”提升到新的高度。按照规律8、，在大城市群中都将有一个或者几个休闲城市，伴随着长株潭“3+5”城市群的强势崛起，呼唤休闲城市的产生。,【链接：长株潭将打造中国文化休闲之都】将长沙建设成具有国际吸引力的中国 文化和休闲旅游之都，湖南省拟从2010年起每年国庆节后举办“中国休闲文化节”，把长株潭打造成中国休闲文化之都。从2010年开始，文化部、国家旅游局每4年推出 一个中国文化旅游主题年，每2年举办一届中国国际文化旅游节，同时引导区域性文化 旅游节庆活动。,探索休闲时代的“常德模式”,休闲城市竞争将转移到“目的地竞争”，城市 综合竞争力和生活品质成为城市竞争的焦点随着休闲时代的来临，宜居城市和生态城市的 概念得到广泛认同，从“9、山水休闲”“乡村休 闲”和“都市休闲”到“田园都市休闲”的迈 进将成为大势所趋。,资源竞争（旅游资源 禀赋竞争),产品竞争（独特旅游 产品竞争）,产业竞争（旅游产业 综合竞争),目的地竞争（城市、社会、产业等综合竞争）,旅游休闲城市竞争四个阶段,欣赏自然走进名山大川,初级阶段,文化体验走进乡村古镇,第二阶段,生态文明回归田园都市,未来阶段,逃离城市，亲近自然以张家界、九寨沟等观 光为主的景区为代表。,传统文化，体验风情以丽江、凤凰等古镇休 闲与乡村体验为代表。,回归城市，生态和谐生态文明和城市文明相 融合，休闲将完全融合 到城市生活中去，这将 是城市化推进的新模式如杭州等，生态城市,常德有望成10、 为未来休闲 城市的楷模,发展切入点,“田园都市休闲”，构筑湖南旅游名片新高地,湖南旅游的四张名片：长沙代表了都市时尚休闲，张家界以自然观光和生态休闲见长，凤凰依托少数民族风情主打古镇休闲，常德具有发展“田园都市休闲”的空间。从区域休闲格局看，常德左右逢源，位于湖南长株潭都市旅游圈、大湘西旅游圈、环洞庭湖旅游圈三个黄金旅游圈的中间位臵向西吸引张家界巨大的旅游人群，观光张家界，休闲在常德，夜游桃花源向东营造休闲平台，成为“3+5”城市群中的休闲城市,资源富集地,客源输出地,常德,古镇 文化 休闲,自然生态休闲,田园 都市 休闲,时尚都市休闲,1.3桃花源，常德城市发展的战略支点,拷问常德“城市之11、魂”,打造“水城”？缺乏唯一性！“水城”概念已经泛滥成灾！苏州号称“东方水城”、聊城定位“江北水城”、绵阳自居“西部水城”、都江堰打造“生态水城”湖湘文化？荆楚文化？德文化？缺乏排他性！湖湘文化的中心在长沙，荆楚文化的源头在湖北，德行天下乃是天下共识，这些文化概念在常德都不具有排他性！打造“中国诗都”“烟都”？缺乏权威性！江油（李白）、眉山（苏东坡）的诗词之城风生水起，而常德历史上鲜见大诗人，常德诗墙、诗人 节等缺乏根植性，此外“芙蓉王”演绎的烟文化概念也缺乏权威性！,桃花源？,桃花源最能代表常德的概念资源,桃花源常德历史最清晰的文化脉络。“晋太元中，武陵人捕鱼为业。”桃花源记原文的开篇点明了12、常德（武陵）作为桃花源的地位，源本正宗。桃花源常德百姓最典型的性格写照。桃花源表达了中国传统外儒内道的民族性格。漂泊在外的常德帮，叱咤商场，闯出常德人的实干拼搏的名声；留守家乡的常德人，休闲安逸，形 成舒缓的城市氛围。桃花源常德影响力最大的城市品牌。桃花源记广泛流传，尽人皆知，桃花源品 牌是常德最具全国知名度、影响最深刻的品牌。,桃花源是完全属于常德，最能代表常德的概念，是常德最具竞争优势的概念资源。把常德打造成“桃花源里的城市”，让常德名至实归。,“桃花源”“田园都市休闲”新境界,桃花源是中国人文化心理的归宿之地。桃花源在我国文化中类似西方的“理想国”“香格里 拉”，代表了人类对生活共同的理13、想。桃花源契合当今人们对城市化的反思。当代中国城市化建设过快，面临一系列问题，寻找桃 花源式的生活，越来越成为成为人们对城市的理想追求。,桃花源式的生活是田园生活,桃花源式的社会是和谐社会,桃花源式的城市是宜居城市,桃花源式的旅游是文化旅游,桃花源式的休闲是体验休闲,桃花源,体验休闲,梦回 桃源,主题公园,医疗,限制 污染,低碳社区,和谐社会互助社区,教育,宜居城市商业 体系,文化旅 游商品桃源村落,有机 农副,童年野 桃花节趣公园文化 旅游,桃文化 博览,农耕体验中式 养生,田园园林生活化社区,桃花源式的文化旅游,桃花源式的体验休闲,桃花源式的和谐社会桃花源式的田园生活桃花源式的宜居城市,桃14、花源城市“常德模式”城市化创新性模板,在常德建设一座城市里的“桃花源”，把常德打造成为“桃花源里的城市”城市里的桃花源在常德北部新城打造纯生态 桃花源主题度假区，形成新的城市发展核心 和旅游吸引点。桃花源里的城市常德城市建设按照桃花源的 意象全面包装，使常德城市本身成为吸引旅 游休闲度假客流的目的地。,小结：以桃花源文化为魂，在新城再造一座桃花源，把常德打造成为“田园都市休闲”旅游目的地城市。,城市里的桃花源,桃花源里的城市,1.4总体定位,战略定位,大湘西客厅：增强城市外向度，积极对接“长株潭”和“大湘西”发展之势，左右逢源，打造服务平台，构建区域中心城市，成为代言大湘西、服务武陵的门户和客15、厅。桃花源水城：深入挖掘常德生态、亲水和文化资源，演绎“田园都市休闲”新典范“现代桃花源”，塑造城市新形象、新品牌，成为“两型社会”发展的先锋和示范。,大湘西客厅，桃花源水城,功能定位,“两型社会”高端产业聚集区。以构建大湘西区域中心城市为核心，以现代服务业发展为内涵，重点发展楼宇经济、商务休闲、文化创意、高端旅游等，建设成为“大河西两型社会”的现代服务业先导区和聚集区。“田园都市”休闲旅游度假区。依托位于大武陵、大洞庭和长株潭枢纽的区位 条件及桃花源的旅游休闲品牌，打造集旅游集散、会议论坛、文化游乐、休闲运动等 功能的国际休闲度假区。“生态城市”和谐发展示范区。充分发挥常德生态优势，打造宜居16、宜休闲、宜创业的生态城市，构建“两型社会”生态文明和谐发展区。,产业定位,以现代服务业为核心,形成以旅游产业为先导，,以 文化产业为内核，以房地产业为平台和消费载,体的产业发展体系，建设服务全市、大湘西乃至全省的现代服务业发展示范区。旅游产业以旅游集散、生态旅游、商务会议、休闲度假、康体疗养、运动娱乐等为重点的 休闲产业集群文化产业以文化展演、科研培训、设计研发等核心的文化创意产业集群。以房地产业为主要载体，重点发展商务服务 业、现代商业、都市型工业、文化教育等。,文化 产业,旅游 产业,房地产 产业,园区,景区,城区,形象定位,新城诉求：,大湘西客厅，桃花源水城,武陵门户，桃源水城旅游诉求17、：在那桃花盛开的地方常德桃花源水城观光张家界，休闲桃花源武陵游山张家界，洞庭戏水桃花源,第二部分：规划构思,2.0,规划依据,常德市城市总体规划（修编）常德柳叶湖旅游度假区总体规划（修编）柳叶湖片区建设项目示意图,规划理念,城市产业相结合：升级产业结构，重点发展现代服务业和旅游业，增强城市活力，建设活力之城。区内区外相结合：统筹考虑柳叶湖环湖及周边的发展，促进区内 发展与区外发展相协调，建设和谐之城。水上陆上相结合：亲水原则，通过引水入城，水岸互动等方式，打造特色水城，建设魅力之城。,空间结构：一区两片，环湖发展,本次规划范围4794.88公顷，研究范围8580.87公顷，分为北部片区和东部片18、区两 大区域：北部片区：外向型、休闲商务和休闲旅游 型发展区，主要面向中高端商务人群，外来 休闲度假人群，发展中高端的行政办公、商 务会议、休闲运动、养生康体、主题游乐、度假居住等功能。东部片区：内生型、城市型发展区，主要 为常德老城外溢人口，以及周边外来导入人 口；发展生态公园、高端社区、低碳产业、生态文化、生态居住等。,北区,东区,第三部分：引擎突破,3.0,引擎突破通过设置八大引擎来带动整个新城的快速可持续发展,北部片区引擎项目：桃花源主题度假区 新城商务中心区（大湘西商务港）生态运动休闲区 滨水体育休闲区（武陵奥体城）TOD联合开发区南部片区引擎项目：高端滨水社区 太阳能低碳示范区 高19、新产业园区,3.1“桃花源”主题度假区,“桃花源”主题度假区,定位：常德打造休闲目的地的核心吸引物，湖南休闲 旅游的龙头，中国桃花源生活理想的代言。集中演绎“中国的香格里拉桃花源”，集休闲度假、民俗 体验、旅游购物、餐饮娱乐、生态示范等多种功能于 一体的中国新锐旅游综合体。规模：3200亩发展思路：在文化内容上，是对中国古典桃花源生活理想 的现代演绎，应整合常德周边的各类文化，成 为与丽江、阳朔等量齐观的国外人士体验纯正 中国文化的向往之地。在表现形态上，是对桃花源记的艺术化再 现，形似，更是神似，以水系与外界区隔，形 成形态各异的岛群，岛内不通机动车，回归自 然生态文明，并将最时尚的元素融入20、最传统、最有韵味的地域建筑中。,桃花源意象,“桃花源”主题度假区,表现形式：将本土文化特色全方位融入项目血液当中,本土民俗建筑特色武陵民俗建筑的“露天博物馆”：以现代中式为主，局部融入湘西本土特色元素，如苗寨的水渠、水车、水碓、水磨、水碾、水井、鱼塘、寨门、护寨树、铜鼓坪、芦笙堂等，以及各式 各样的吊脚楼。将最时尚的元素融入最传统、最有韵味的地域建筑中，成为最具湘西韵味且符合现代人需求的建筑聚落群。本土民俗文化元素民俗文化展示的“露天博物馆”：整合本土民俗文化元素，形成集展示和商业经营的博物馆群和商业街：洞庭绿色,农产品馆、洞庭珍珠馆、湖南名优土特产馆、湘西民俗风情馆、常德,米粉文化馆、湘绣博21、物馆、中国红瓷馆、九芝堂名药馆、洞庭湖鲜特色街区、湘味美食广场、桃花源茶庄等。将其全面融入整个项目当中，根据各个聚落的特色分布，或以集中展示（博物馆、展览馆、商业街）,的形式，或以景观、小品的形式，或融入建筑、美食、歌舞当中，与整个项目融入一体。,湘绣,珍珠,记忆之源：唤起人们对田园的记忆，代表着人们对桃花源的想象 理想之源：能够符合新兴人群的居住及消费需求，与时代同步 时尚之源：时尚回归元素的交汇，时尚人群和国际人群的聚集,对外国人而言，是中国的 对于传统而言，是现代的 对于现代而言，是传统的,空间形态：按桃花形态“一芯五瓣”，构筑“一心五片，水系环绕”的空间格局。构成：“一瓣一品”，构建五22、大特色主题聚落，及周边的配套旅游地产区。,桃源之心 桃源酒店,桃源工坊,桃源书院 浪漫桃源,桃源竹轩,曲径幽深的桃花水岸旅游集散中心,“桃花源”空间意向,1.桃源之心2.桃源酒店3.桃源竹轩4.桃源书院5.桃源工坊6.浪漫桃源7.桃源世家,1,2,65核心 43景区,7旅游地产区,“桃花源”主题度假区鸟瞰图,桃花源主题酒店,桃源书院（创意岛）,桃源竹轩（养生岛）,浪漫桃源（情人岛,桃源工坊（民俗岛）,桃源之心,桃源世家,一心：桃源之心（旅游集散中心）,定位：旅游客运平台、旅游购物平台、旅游信息平台、旅游综合服务平台构成：,大湘西游客服务中心：重点与张家界、凤凰 等景区联网，整合大湘西地区的旅游23、资源，打 造大湘西的旅游服务平台，包含停车场、信息 中心等配套设施。桃花源旅游购物中心：整合武陵山区、洞庭湖域乃至湖南、湖北的旅游产品，参照“七彩 云南”模式，打造湖南乃至中部地区最具特色 的自助式旅游购物中心。桃源古渡和桃花水岸：由中转桃花源各岛的 码头、曲转回折的溪水和沿岸桃花林构成的桃 花源水路入口，营造桃花源曲径幽深的氛围。,桃源之心,桃源渔村（美食公园）：湖南最具特色的风情美食大本营和旅游休闲商业示范 区，整合湖湘和武陵民间美食，尤其是鱼 宴（如洞庭全鱼席、湖虾、湖蟹等）。同 时多方演绎苗族、土家族、瑶族、侗族等 本土美食风情。构成：主力餐饮旗舰店、特色小吃店、鱼街大排档、美食集市、24、酒 吧、咖啡吧、民俗客栈等。桃源乐府（文化演艺中心）：最具桃花源风情的文化名片，以一台大戏梦 回桃花源为核心整合大湘西、湖南各民 族的民俗演艺活动，同时配以现代时尚音 乐，打造湖南最有特色的文化演艺体验中 心，成为湖南文化产业的高地，同时增强 对团队及散客旅游市场的吸引力，进而聚 集人气，拉动周边餐饮、购物、娱乐等的 全面繁荣。构成：桃花源大剧院（演艺中 心）、民乐演艺街、音乐主题酒吧等。,【链接：国内旅游度假区代表性演出】,【案例：宋城千古情大型歌舞秀，及其对其他行业的带动作用】旅游与文化结合典范之一，与法国巴黎红磨坊以及美国拉斯维加斯0秀，并称为“世 界三大歌舞秀”。演出场次：占据了杭州旅25、游演艺市场的90%。1000多场/年；每天两场固定，多 则5-6场。每年吸引游客200多万，其中外国游客占了50多万。投资收益：至今投入6000万元，年创收达到1.82亿元（其中宋城景区收入9200万 元，旅行社收入9000万元）。平均每年演出800场，至今连续演出12年，累计观 众达1000多万人次。庞大的衍生效应：宋城千古情一年收入2亿元，每年间 接给旅游、商业等周边行业带来超过10个亿的经济效益。每年撬动200多万客流 量的夜游演艺市场，催生出一条杭州夜游文化产业链演出内容：演出时长60分钟，包括良渚之光、宋宫舞宴、金戈铁马、美丽的西子，美丽的传说、世界在这里相聚等,印象刘三姐世界旅游组26、织官员看过演出后如是评论：“这是全世界看不到的演 出，从地球上任何地方买张飞机票飞来看再飞回去都值得。”演出成 为世界旅游组织目的地会议、最佳休闲度假推荐项目。印象刘三姐的成功上演改变了桂林的旅游格局。过去，一般游 客游完漓江上岸，往往只在阳朔西街作短暂停留后即返回市区。如今，有资料显示,不少游客愿意为观看演出在阳朔多住一晚,景区的商业气象和人文价值也因此得到迅速提升,周边的土地增值达到5倍以上。,定位：桃花源主题度假区的高端接待中心，中国唯一全面体现桃花源生活理想的主题酒店构成：分为三个区 桃源山庄：酒店大堂主楼、商铺、茶吧、酒吧、餐厅、咖啡馆、夜总会等 桃花源别墅客房：五星级精品酒店客房，27、院落 式别墅客房、套房、独立别墅等 桃花源水疗中心：水疗、SPA等让人返朴归真，享受世外桃源的豪华设施特色：1、田园中生长出来的酒店，稻田、鱼塘、凉亭等 与别墅客房共存2、用景观水系分割形成运河酒店式的组团格局3、桃花源的各种元素在酒店中充分体现，如桃花、水韵、古朴等4、国内顶级的SPA服务，体现中国古典风韵,一瓣：桃花源主题酒店（接待中心）,桃花源主题酒店,【案例：精品酒店】,迪拜运河酒店（朱美拉古城）规模：位于迪拜，占地40公顷，有867间豪华客房。特色：参照阿拉伯古城设计而成，都是经典的圆顶，体现地域特征。整个酒店内部全部由一条3.7公里 长的人工运河连接，形成私密的水岸客房。国际 知名28、的明星水疗中心，名为“第六感”SPA，各式 美化身心的疗程达70种，共26间不同主题的疗程室。,生长在田园里的酒店泰国文华东方规模：64幢独立的泰国传统风格别墅和80间豪华套房 特色：奢华泰国皇室（兰那王朝）风格，加之朴实田园风光。面积广阔的稻田、水车等包围着的别墅（Villa）、从各地引进的4000 棵数十年树龄的大 树。客人可和农民、水牛一起插秧，可享用泰国菜，中国菜，法国菜等，紧邻度假别墅有25间理疗室是 享有私密的绝对空间。,二瓣：桃源书院（创意岛）,定位：桃花源休闲创意领地（田园式创意产业园），立足文学家和艺术家“工作+休闲+生活”的内涵，形成一流的创意聚落，成为湖南创意产业的示范区29、。构成：名人书院、名人会所、时尚民艺领地、艺术培训基地、各色时尚艺术茶吧、书吧、文化吧等。,创意岛,三瓣：桃源竹轩（养生岛）,定位：桃花源养生谷，弘扬中国式养生文化和武陵医药宝库，做足竹文章和水文章，成为湖南乃至中部地区一流的高级养生养心中心。构成：精品养生酒店、禅修院、矿泉SPA养生中心、足疗中心等，建议引入诸如悦榕庄、悦椿、柏联SPA等品牌。,养生岛,四瓣：桃源工坊（民俗岛）,定位：武陵人家，以祥和田园景象和农耕生活体验为特色的古朴村落，是对中国古典桃花源农耕渔猎生活景象的鲜 活展现。岛内杜绝机动车、电器等现代设备，完全回归自 然生态文明。构成：农耕园、打谷场、土布作坊、酒作坊、铁匠铺、木30、匠铺、姜糖作坊、豆花坊等。,民俗岛,五瓣：浪漫桃源（情人岛）,定位：以自然的风格打造一座浪漫桃花岛，所有的建筑以木石材质打造，掩映在桃树丛中或悬浮于水面上，为游客营造别具特色的私密空间。构成：桃花林、树屋、吊脚屋客栈、扁舟餐厅、情人栈道、花坡。,情人岛,旅游地产区：桃源世家（度假居住）,定位：桃花源居，高端旅游度假居住聚落，传统民宿与现代人居相结合的人居典范。构成：名流庄园、桃花水屋、度假别墅、分时度假酒店、酒店式公寓等。,桃源世家,桃花源水上系列：水上桃花源,定位：湖湘水系文化的旅游体验产品（含日游与夜游，特色为夜游），兼具生态之水、文化之水、生活之水与历史之水特质的水上体验旅游。构成：水上31、餐厅、水上酒吧、水上商铺、水上洞房（桃花运）、水上戏院、水上游船等，建议在桃花源度假区水系内和占天湖邻近水域互动进行。,3.2新城商务中心区,（大湘西商务港）,大湘西商务港,定位：常德行政、商业、商务中心及形象展示中心，是整个新城标志性中心区域，同时也是服务大湘西，辐射大湘西的重要的城市功能区发展思路：打造生态型城市中心，转变传统城市高密度高容积率的城 市形态，依托生态亲水优势，开创田园都市型新城市中心的开发模式规模：3000亩构成：,桃花源主题酒店,新城中心区鸟瞰图,行 政 中 心,商 务 中 心,商 业 中 心,会 展 中 心,接 待 中 心,大 剧 院,公 园 绿 地,生 态 办 公 园32、（,EOD,）,政务中心,定位：低碳生态节能型办公建筑群，通过利 用新型节能技术，建设集建筑生态、人文生 态和环境生态于一体的新型行政办公区域。每个行政组团之间，以精致的草坪、花卉、水系等生态空间相隔离。,演艺中心（大剧院）定位：湘西北最大的文化演艺中心（大剧 院），融观演、体育、娱乐、商业于一体，成为充满动感与活力的“文化娱乐集聚地”，能举行超大型庆典、演唱会、各类演出及赛 事表演。,接待中心,定位：湖中半岛式的五星级酒店，常德最高端的政务接待中心和休闲会议中心。包括酒 店大堂、多功能主厅、大中小会议厅、宴会 厅、会议客房、别墅式客房等，还拥有最先 进的室外场所及休闲运动设施。,会展中心定位33、：湘西地区最大的会展中心，服务于常 德及整个湘西地区，承接区域的各类展会（主要展会如文化展、家居展、地产展、车 展、旅游用品展等）。包括室内展馆、多功 能展厅、室外露天展馆及大型停车场等。,商业中心,定位：湘西北地区最大的现代亲水商贸区，由一个主力商业MALL 和一条滨水休闲商业街构成。包 括写字楼、星级酒店、酒店公寓、大型超市、名品旗舰店、时尚餐 饮、专业卖场主力店（如影城、书店、家居家电旗舰店等）、娱 乐主力店（大型KTV、娱乐中心 等）、精品小店（特色饰品、服 装、礼品店等）等。,定位：打造“3+5”城市群的首个滨水型生态办公区（EOD），是“两型社会”大河西先导区生产性服务业发展先锋区34、，也是常德市实现产业转型的重要引擎市场：长株潭地区知名企业的生态休闲办公市场、常德、张家界及大湘西等地区部分企业的地区总部、研发中心、采购中心、服务中心构成：企业会所群、商务俱乐部、生态公园等风格：生态型、低密度、高品质、个性化定制，荟萃国际先进低碳技术进行建设，园内建筑所用材料以及工业生产过程，都要求做到低碳排放。,商务中心（生态办公区/EOD）,围合式办公院落,独栋式办公楼,SOHO式办公区,1.独栋式办公楼面向单个企业的独栋别墅式办公楼，面积从1000到5000平米不等。2.围合式办公院落将四合院建筑形式应用于企业办公楼中，以400-500 平米三层-四层办公楼为单元形成围合式建筑群，可35、 分可合；围合中心是院落。3.SOHO式办公区生活工作一体化酒店式商务公寓或街区式办公楼。,EOD（Ecology Office District）的特点：强调生态环 境，营造出园林化办公环境。以低密度、高品质、个性 化的办公建筑为主。是一种高效、低耗、无废、无污染 的新型办公方式。主要面向的市场是大中型企业、政府 部门、协会社团、学校研究所等集团市场。功能集成企 业总部办公、企业休闲商务、形象展示、营销展示等。,生态办公区(EOD)形态示意,市民广场及亲水公园,定位：市民亲水公园，通过武陵、洞庭等文化符号的演绎，汇集音乐喷泉、水幕电影、生态花坡、绿地水系、城市小品等，成为组织各种文化活动、艺36、术沙龙和艺术 表演等活动的集散中心和活动中心，也成为演绎武陵文 化的露天展示中心。,3.3生态运动休闲区,生态运动休闲区,定位：改善常德城市环境，吸引外来人口导入，提升市民生活品质，打造宜居城市，集高端运动 休闲、市民健身、休闲娱乐、民间比赛承办等多 项功能为一体的城市生态运动休闲区。,规模：约4300亩构成：,常德北部运动休闲区,山地运动休闲区,滨水 休闲,马术 俱乐部,湿地 汽车 公园营地,高尔夫 小镇,民俗 村,生态园,山地 运动,森林 公园,高端运动休闲区,都市运动休 闲区,湿地公园,定位：依托占天湖湖泊湿地，打造以城市 湿地、农耕湿地、文化湿地于一体的湿地 公园，作为常德新城环境友好37、型示范区。控制建设强度，与整个桃源运动区格调相 适应，达到生态效益、经济效益、社会效 益的最大平衡点。构成：桃源花海、芦苇迷宫、观鸟营地、湿地生态展示馆等。,汽车营地,定位：大湘西自驾大本营，自驾出发台和回归台，集自驾游一站式综合服务、休闲娱乐、运 动拓展于一体的大湘西自驾游综合服务平台。构成：汽车影院、汽车旅馆、帐篷露营地、汽 车维修服务站、公共洗浴室、自助售卖点、露 营用品租赁店等。水电管线埋设到每台汽车的 泊位，设专职保安及自助贩卖点，租售帐蓬野 营等设备，供应膳食、烧烤用品。,马术俱乐部,定位：桃源马术俱乐部是集骑马体验、马球、马 术运动为主要内容的高端俱乐部。桃源马术俱乐 部将打造成38、为湖南省内一流的集马术运动、马术 健身休闲、高端旅游度假于一体的特色体育休闲 度假区。构成：遛马场、赛马场、马球场、障碍马术场、标准马厩,滨水酒吧街,定位：通过河道将占天湖与柳叶湖两个水系联系起来，中间形成一处船行内湖，沿湖建设滨水酒吧街，成为常德市民及游客夜间娱乐的首选场所。构成：特色酒吧、茶吧、演艺吧、配套商业等,高尔夫小镇（占天湖以北片区）,定位：生态型高端休闲居住社区。依托现有高尔夫运动生态园，打造一个集高尔夫球场、独立住宅、景观住宅、休闲度假酒店、运动公园、国际学校于一体的超大型开放式国际社区型新镇。构成：2-3个锦标高尔夫、1-2个公众高尔夫及练习 场，配套高尔夫学校、高尔夫名品折39、扣店、度假别 墅、国际学校等设施。,3.4滨水体育休闲区,（武陵奥体城）,滨水体育休闲区,定位：改善常德城市环境，吸引外来人口 导入，提升市民生活品质，打造宜居城市，集高端运动休闲、市民健身、休闲娱乐、民间比赛承办等多项功能为一体的城市运 动休闲区。构成：,武陵奥体中心,定位：湘西最大的奥林匹克体育运动中心。未来可承接大型的体育赛事如省运会、城运会、民族运动会、大学生运动会等。构成：由体育场、游泳馆、综合训练馆（集篮球、网球、羽毛球、乒乓球、壁球、举重、摔跤等于一体的室内运动 中心）、室外训练场等组成。,城市运动公园,定位：运动是常德市面向中高端的综合性体育休闲中心。体育健身区为市民提供多样化40、的休闲运动选择，增强民俗趣味运动和青少年户外拓展项目，在设施设臵和项目选择上，充分考虑到了不同年 龄层次运动者的不同需求。构成：拓展训练基地、戏水乐园、沙滩游乐园、网球基地、下沉式生态运动广场、轮滑公园、滑草 场、射箭场、门球场、卡丁车赛场、迪卡侬运动专业超市、烧烤营地,下沉式生态运动广场，选取缓坡地建设三面合围的下沉式运动广场，看台成阶梯状绿化,轮滑广场，占地约3000M2含坡度赛道、U形赛道、L形赛道、轮滑墙等，可承办国家级极限运动比赛,戏水乐园,沙滩游乐园,网球基地,滑草场,射箭场,烧烤场,3.5TOD联合开发区,TOD“城际快速铁路+物业”联合开发：TOD(transit orient41、ed development)，它是一种以人为本，强调行人的可达性和土地使用多样性的开发模式。它通常以大容量的快速公交(如：地铁、城际快速铁路和快 速公交巴士）为依托，在其站点周围600米的范围内来对土 地的开发利用进行空间上的优化组合，从而实现站点周边 物业经济效益，社会效益和环境效益最优的可持续发展.它 是当前国内外城市规划领域中针对城际快速铁路站点周边 物业合理优化开发的一种主要模式。,TOD开发通常 以城际快速铁 路站点为圆心，600米步行距离 为半径。,TOD联合开发区,TOD联合开发模式体现为3D式开发：TOD（以公交为导向开发）：主动地、有预 见性地把城市发展方向和交通干线建设结42、合起来，依托大容量、快速交通系统，发展组团式新城区。MPD（“城际快速铁路+物业”开发）：城际快速铁路与沿线物业同步规划、同步建设、同步开发。城际快速铁路为物业吸引人流，物业 为城际快速铁路催生客流。SID（站点综合开发）：在满足站点综合交通 功能的前提下，将站点上盖及周边物业实施一体 化规划、建设、开发,城际快速铁路站点对于本案的三大核心价值：为社区居民提供一种便捷的交通方式：一个城际快速铁路站点能服 务于以站为圆心，半径大约一公里范围内的人口，并成为这一区域 内人流最主要的集散地，每天都会有大量的人员通过城际快速铁路 来实现本区域与其他区域（特别是长沙地区）的通勤联系。拉近常德与长沙市主城43、区的时间距离：城际快速铁路站点的设立将 为城市内其他区域的市民到本区域内来访亲、问友、就医、运动、休闲提供便捷舒适的交通方式，从而大大增加本区域的通可性。有 了城际快速铁路之后，常德与长沙的通勤时间将大大缩短。城际快速铁路带来的巨大商气。城际快速铁路建设作为长株潭城市 圈加速对外扩张的“助推器”，在解决城市交通阻塞问题的同时，还将主导和控制周边城市的开发模式，并带动“人流”“物流”“商流”“贸易”等一系列的要素向沿线站点集中，这对商业 地产的刺激作用是非常显著。国内外无数成功案例已经证明，紧邻 城际快速铁路站点设立的商业网点往往要比在其他区域的网点更容 易取得成功，这主要是因为城际快速铁路站点44、对区域性人流的集散 效益能为商业开发带来大量持续稳定的人流，而每一位往返于站点 的乘客都是一个城际快速铁路商业的潜在客户。,3.6高端滨水社区,高端滨水社区,定位：改善常德城市环境，吸引外来人口导入，提升市民生活品质，打造宜居城市，构建集生活、教育、商业、休闲、娱乐等功能于一体，建有邻里中心、休闲广场、高级滨水住 宅、小学、幼儿园、滨湖观光道等生活设施的大型高端城市 滨水社区，成为湖南著名的高端滨水社区占地：约1500亩构成：,月光码头,定位：月光码头欧式商业街，常德的滨水新天地，以“穿水堤岛”的设计理念，充分挖掘了项目的临水优势，力争打造出一个具备浓郁欧陆浪漫气息的高端休闲娱乐场所构成：建议45、滨水布局KTV夜总会、特色餐饮、大型DISCO酒吧及高端特色酒吧等业态，营造出主入 口广场、月光湾码头、游艇港、欧洲水巷、星光大道、湖滨步道和游船码头等景观节点,定位：社区邻里中心型商业中心，服务人口为 23万人。功能：坚持12项必备功能，集商业、服务、文 化、娱乐等多种功能于一体。构成：超市、银行、邮政、餐馆、洗衣房、美 容美发、药店、书店、维修店、社区活动中心、菜场、卫生所等,邻里中心,商业中心,邻里中心,湘西学村定位：湘西地区最好的基础教育基地，成为常 德打造湘西地区区域中心城市的重要公建服务 平台之一构成：幼儿园、双语学校、小学、中学等。,高端滨水住宅,定位：常德乃至湖南最高端的滨水社46、区构成：游艇湾：由可停泊游艇的独栋别墅所构成的高级住宅小区，小区由一连串密织的运河及绿带串 连其间，每栋别墅单位均享有滨水自然景观和游艇停靠独栋别墅组团、双拼别墅/类独栋别墅组团、花园洋房组团、酒店公寓等,3.7低碳太阳能示范区,定位：“3+5”城市群中的生态节能型城市示范区，以太阳能为主要能源，绿色、环保、节能的全国示范社区，常德重点人居工程。占地：约2000亩构成：太阳能居住社区、太阳能博物馆太阳能居住社区：以太阳能为特色的大型居住社 区，展示不同的太阳能住宅和太阳能设施。太阳能博物馆：各种太阳能产品的展示和试验。生态广场：展示各种生态环保技术和节能建筑的 开放式休闲广场。,太阳能社区（节47、能示范区）,【案例：世界最大的太阳能居住型社区】,全世界最大的太阳能居住社区位于荷兰中部城市阿姆斯弗特附近，占地约600公顷。这个小区于1994年开始建设，由阿姆斯弗特地方政府及荷兰能源供 应公司共同发起，计划发电量1.5兆瓦。目前社区的面积已是最初规划的近3 倍，建有600多座房屋及几十栋附属建筑，并吸引了600多户居民在此安居。太阳能示范性住宅与太阳能经济适用房。该社区的日常用电基本上达到自给自足，不过为避免在太阳照射不够的时候住户没有电用，社区绝大部分房屋的太阳能光板采集的 电能都统一输进当地的普通电网，这样也防止了绿色能源的流失。小区内示范性住宅被称 为能源平衡屋，在这个示范住宅78平48、方米的屋顶上，发电及节能装置多达六七种，屋顶装 有可根据风力及雨水自动开关的天窗，地面和墙体的部分材料能根据天气的冷热释放暖气 及冷气，保持屋内冬暖夏凉。此外，小屋通过2500升的小型蓄水池存储雨水，能基本满足 日常冲厕、洗衣及灌溉花园的需求。在小区北部，有一片由250间小型公寓组成的“太阳能 经济适用房”，售价较便宜，户型面积在100平方米左右，房屋顶部采用典型的太阳能板。节能小学培养节能意识。小区的规划还充分结合了当地的地貌。由于开发前这里是一 片荒芜的低洼地，因此开发者开凿了沟渠以疏通雨水，这造就了小区绿与水的自然结合。孩子们嬉戏于水中，大人们小酌于岸边，其乐融融。小区内有三所小学校。校49、舍也是孩子 们最好的环保教材，它随时提醒孩子们，环境保护与清洁能源的使用装置就在身边。,定位：以生态为主题，展示人类各种生态环保技术和节能建筑产品，同时配以大型喷泉和水系形成的开放式休闲广场，是东部片区的集散中心、展示中心、活动中心、交流中心。规模及构成：占地约150亩，由太阳能小屋、风能小屋、沼气小屋、喷泉长廊、停车场等构成。,生态广场,3.8高新产业区,高新产业区,定位：低能耗、低污染的高新技术产业园区。该产业园区为 东部片区注入产业活力，使东部片区形成生态居住、生态产 业、生态办公三为一体的活力新城占地：约1000亩发展构想：高新产业园区将改变东部片区的“卧城”形象，打破片区开发的内向型50、封闭模式，充分融入城市建设，共同 打造出一个集旅游度假、创意办公、餐饮娱乐、休闲购物、会议会展、大众运动、生态居住于一体的活力新城,第四部分：规划说明,4.0,5.1概念性规划图件,常德北部新城 土地利用规划图,常德北部新城重点开发分区图,常德北部新城 重点项目分布图,新城中心区鸟瞰图,桃花源主题度假区鸟瞰图,5.2绿化和水岸规划说明,“绿带水廊”,“绿带水廊”,定义：“绿带水廊”是指对“北部新城”建设中体现水城特色的环柳叶湖景观带、引 湖入城水系和难以利用的高压线下用地等景观和公共设施的打造计划。理念：在营造绿色景观的同时更注重对功能的挖掘和利用，把生态功能、景观功能、休闲功能、文化功能、商51、业功能、旅游功能、道路功能等统筹考虑，营造和谐的水城 氛围。主要举措：打造三大景观和休闲长廊“高压绿廊”“环湖水廊”“内城水廊”,防护绿带打造“高压绿廊”,高压绿廊的设计有三种方式：高压走廊和城市道路复合，作为城市道路绿化带高压走廊和河道水系复合，作为河道景观绿化带高压走廊和公共设施复合，作为公共服务设施和休闲带，如体育公园、停车场、半地下商场、酒吧等,滨水绿带打造“环湖水廊”,环占天湖沿湖带可分为三类景观和功能岸线：生态休闲型岸线：指城市北部的占天湖岸 线，更多的体现自然生态岸线，突出生态休闲 氛围，成为田园都市最鲜明的体验区。城市游憩型岸线：指柳叶湖滨湖城市建设 区域，更多体现城市生活游憩52、岸线，具备城市 景观绿化、市民休闲游憩和滨水居住的功能。,景观绿化型岸线：指本案策划范围以外的柳叶湖对岸区域，主要举措为结合沿岸堤坝进 行景观绿化为主，构成环湖的景观绿带。,生态休闲型岸线 城市游憩型岸线,景观绿化型岸线,生态休闲型岸线：自然生态，草地、沙滩、木栈道,城市游憩型岸线：城市游憩，阶梯、露台、水上庭院、绿化,景观绿化型岸线：花海、果林、绿带、荷塘,滨水绿带打造“内城水廊”,参照首尔城市打造“清溪川”的做法，构建都市 生态河川，引湖入城，形成城市内部的灯光亲水 长廊：水广场、水岸步道、阶梯瀑布、滨水商业、滨水社区等,滨水社区Community,滨湖景观lake Band,水岸步道Ri53、verside Pedestrian,水广场Water Plaza,5.3“桃花源主题公园”岸线和群岛的说明,防洪堤和岸线的说明,防洪堤基本遵循原有规划，只是在涉及“新城中心区”和“桃花源主题公园”的 部分，因为项目设计的需要略作修改：工程长度：绿线部分为原防洪堤线路，长 约7900米；红线部分为修改后的防洪堤线 路，长约6300米，两者相差1600米投资差价：新方案比原有方案增加投资约3200万元,红线部分为原防洪堤线路，绿线部分为修改后的防洪堤线路,原坝，长7900米,现坝，长6300米,备注：城市道路建设成本按2000万/公里计算，坝的建设成本按土方工程量计算,“桃花源度假区”土地成本测54、算,“桃花源主题度假区”面积共计3200亩，其中核心景区部分占地1350亩（包括300亩的桃花源主题 酒店用地），旅游地产区（桃源世家）占地1850亩。增加成本：填岛成本（不含七通一平）：按20万/亩计算，桃花源核心区（1350亩）土地成本总 额为2.7亿元；防洪堤和改道增加成本3200万，两者共计增加成本约3亿土地平衡测算：群岛和新坝的建设都会增加前期资金投入，但是由于核心景区（桃花源主题公园）的打造，将提升周边的土地价值，特别是“桃源世家”（约1850亩）作为土地溢价最大的部分，只 需溢价20万，将足以平衡“主题公园建设”和“基础设施建设”的费用。,核心景区,旅游地产区,群岛的防洪说明,由55、于柳叶湖的水位有一定的变化，因此建议“桃花源主题公园”中的四个岛，进行抬高，留出（2米左右）水位变化的空间，形成非常漂亮的“金边”。岛上的建筑物都是在最高水 位线之上进行建设，这样形成从水面到建筑物非常自然的过度。,桃花源主题酒店,桃源书院（创意岛）,桃源竹轩（养生岛）,浪漫桃源（情人岛,桃源工坊（民俗岛）,桃源之心,桃源世家,第五部分：运营策略,5.0,5.1开发运营建议,第一阶段（2010-2012年），滨水旅游项目突破，打造北部桃花源主题度假区和东部主题公园区，及部分绿带水廊的打造，通过强势的大型旅游开 发，带动人气、商气、地气，带动新城的崛起。,第二阶段（2013-2015年），大型公56、共市政项目突破，通过行政中心、生态运动休闲区、滨水体育 休闲区、高端滨水社区等大型市政项目的带动，拉开新城全面开发的格局。,第三阶段（2016-2020年），全面开发阶段。通过TOD联合开发区、低碳太阳能示范区、高新 技术产业园等项目打造，完善生态环境、设施配 套和产业的建设，打造生态城区。,开发分期：三个阶段,第一阶段重点开发 第二阶段重点开发 第三阶段重点开发,“常德新城”开发领导小组,常德经投公司,领导,整体运营,市场运作,战略投资者、一般投资者,体制创新：“政府主导，企业运营”建议增设常德新城开发领导小组/指挥部，由副市长 级别领导挂帅，发改委、规划局、建设局、旅游局、国土局、交通局、57、水利局、文化局、经投等职能 部门负责人为主要领导，经投则为核心的运营主体，这样既可保证自上而下的强势主导，又可以保证 市场化的灵活运作。“政府经营环境”、“企业经营市场”、“民众经营文化”如此大规模的开发不应 局限于政府及城投的力量，一方面应广泛引入战略投资者及一般投资者，进行合作开发/二级开发，以及引入高水准的运营管理商；另一方面亦要广泛发挥民间的力量，整合资源，让民众经营文化。,开发模式建议：“政府城市运营商开发商”,运营 管理,营销 销售,营销 销售,建造管理,项目 融资,开发项目招商规划,项目开发,管理运营,土地规划,土地七通土地融资一平交易,土地开发,经投公司（土地、基础设施等）,二58、级项目开发商（酒店、商业、住宅、营地等）,运营管理商（项目日常管理）,收益,收益,“常德北部新城”土地一级开发投资估算,面积：常德北部新城总面积4794.88公顷（71923亩）总投入：约230亿。含征地拆迁及基础设施投入。1、土地征收补偿投入72亿元。（1）土地补偿14.4亿元（71923亩2万元）；（2）安臵补偿21.6亿元（71923亩3万元）；,（3）拆迁补偿费用36亿元（71923亩5万元）（含村民安臵房屋建设费、搬迁补助费、临时过渡补 助费、附属物补偿费、停产停业损失补偿费等10项费用）。2、基础设施及配套项目等投入约为128.5亿元（折合每亩约20万）。3、利息29.9亿元（参照59、当前中长期贷款利率6%，另融资费用为利息的15%，按3年建设期计算）。土地出让金：约634亿。可出让的住宅类用地约49455亩，估计出让收入为495亿。（预计前期出让单价约80万/亩，后期 约120万/亩，折合约100万/亩，详见下页分析）可出让的商业类用地约为6975亩，估计出让收入为139.5亿。（预计前期出让单价约150万/亩，后期约250万/亩，折合约200万/亩）利润额：64亿元，投资利润率为28%。（去除上缴国家财政、省级财政和成本等）,总占地4795公顷，约71923亩总建面约3698万平米毛容积率约0.78预计总投资约700亿预计一级开发投入约230亿预计一级开发利润约64亿,60、资料分析：地价估算分析,住宅地块地价估算：前期，住宅平均售价约3500元/平，可承受的楼面地价（每平米建面折合的地价）约为840元（占售价25%）；平均容积率1.2，则折合每亩出让单价为68万。前期，住宅平均售价约4500元/平，可承受的楼面地价（每平米建面折合的地价）约为1350元（占售价25%）；平均容积率1.5，则折合每亩出让单价为135万。商办地块地价估算：前期，商办类产品平均售价约4500元/平，可承受的楼面地价（每平米建面折合的地价）约为1350元（占售价25%）；平均容积率1.5，则折合每亩出让单价为135万。前期，商办类产品平均售价约6000元/平，可承受的楼面地价（每平米建面61、折合的地价）约为2400元（占售价25%）；平均容积率2.0，则折合每亩出让单价为320万。出让参照：常国土资挂让字（2009）第26号，出让编号为387号，宗地位于柳叶大道以北，面积88119.72，土地等级:商业五级、住宅三级，土地用途为商服、住宅综合用地，使用年限为商服40年、住 宅70年，买方常德市经济建设投资集团有限公司以13630万元竞得，折合单价103万元/亩。常国土资挂让字（2009）第27号，出让编号为388号，宗地位于落路口，面积38703.2，土地 等级:商业五级、住宅四级，土地用途为商服、住宅综合用地，使用年限为商服40年、住宅70 年，买方常德市经济建设投资集团有限公62、司以4430万元竞得，折合单价76万元/亩。,重点招商项目：“桃花源”主题度假区,招商引资，用土地换品牌，有针对性的引入有实力、有资源、有品牌 的大型旅游或地产开发企业模式一：生地出让给企业，要求开发企业按照规划和协议要求 建设好桃花源核心度假区，政府在土地出让金上给予较大的优 惠（如将地方政府土地出让金收益全部返还），同时在税收上 给予支持模式二：政府“七通一平”后再出让给开发企业，根据规划为 企业量身定做，以成本价出让给开发企业,5.2营销建议,总体营销思路,营销目标：“向上级政府传播理念，使常德新城成为三区合一的“科学发展示范区”和“两型社会”生态城市示范区；向投资者传播投资价值，使之成63、为常德吸引战略投资者的热点；向市民 和游客传播生态价值、文化价值、旅游价值，使桃花源田园都市成为近悦远来的旅休闲胜地。营销主题：大湘西客厅桃花源水城中国常德营销策略：借势营销。借势于大型会议博览、节事活动进行营销，如大型文化活动、世博会、各类旅交会、地博会、湖南国际旅游节等。聚焦策略。聚焦于重点城市、重点媒体和重点营销活动，集中力量进行突破营销。跳出项目。上升到常德城市营销的高度，使桃源水城成为代言常德的城市名片，巧妙的将项目嵌入城市营销体系，做到你中有我、我中有你。,营销策略,第一阶段（项目启动和建设期）：高端造势，城市路演高举高打，自上而下：建议挂档“两型社会”，建设生态型“田园都市”和“64、生态产业示范区”；举办或者承办“田园都市论坛”、“低碳产业经济论坛”、“休闲城市论坛”等，吸引高端人士的注意。走出去，请进来：举行一系列路演活动城市路演。到香港、北京、上海、广州、深圳、长沙、张家界等地开展城市推介，主动推介桃 源水城的各项招商项目和休闲产品行业展会推介。做出新城的效果沙盘，包装重点招商项目，参加不同的行业和部门，不同类别的博览会、论坛等，如旅交会、文博会、园博会、地博会、房交会等,【链接：战略投资者和重点招商对象】旅游集团类：旅行社度假组织（携程网、易龙网、芒果网、港中旅、中旅、青旅、康辉等）、酒店、度假村（万豪、洲际、希尔顿、喜来登、香格里拉、四季、锦江等）；主题公园（环球65、影城、环球嘉年华、宋城、华侨城等）地产开发类:国内外旅游地产、商业地产开发商：如华侨城等；机构/协会类：在投资界活跃的深圳商会、浙江商会、福建商会、温州商会、宁波商会等。,营销策略,第二阶段（项目亮相和持续期）：多管齐下，好戏连台以节庆活动为重点：建议主打“国际桃花节”，以及不断的邀请更多级别的文化名人到常德，举行各种级别的生态都市论坛。区域逐步成熟后可筹划“大湘西区域合作论坛”、“桃花仙子选美 赛”、“桃花源音乐节”、“国际奇装马拉松赛”、“湘西自驾游节”等。同时与湖南卫视互动，举办一系列的桃花系列活动，造声势。更注重软性传播：以“一台大戏梦回桃花源”为核心，城市巡演和景区常演，通过文艺作品及长期的媒体软文，多渠道进行品牌渗透。硬广引爆：在重点的营销阶段，积蓄力量，打强势硬广，尤其以长沙机场/张家界机场/长沙中心商圈为主，标题如“大湘西客厅，桃花源水城”；“桃花源就在家门口 中国桃花源水城”；“打造中国首个田园都市 中国桃花源”。,桃源水城沙盘示意,汇报完毕，谢谢！,