1、“尚林优谷”京北生态休闲中心 昌平区延寿沟域经济发展规划,2006年，第一次山区工作会议开启了北京沟域发展的大幕。五年中，更多的沟域，更多的农俗村，却是更少的特色，更少的憧憬。今天，我们在这里，将开启沟域发展的新篇章！明天，延寿尚林优谷，将再一次引爆人们对沟域旅游的热情！,沟域经济案例北京沟域经济发展概况北京沟域经济发展特征沟域经济发展新模式,项目概况规划依据及原则上位规划解读市场分析,战略及总体定位功能与主题形象产品体系策划规模控制原则,沟域用地总体规划功能分区道路交通规划产业布局规划景观结构规划居民点调控开发强度控制服务设施规划环卫设施规划主题游线规划游道设计市政设施规划沟域防灾规划分期规2、划建设规划愿景重要节点策划,总体原则开发模式创收模式项目运营策略开发建设投资估算经济利益分析近期重点行动计划,沟域经济发展研究 前期分析 总体策划 总体规划 运营策略,一、沟域经济发展研究沟域经济案例北京沟域经济发展概况北京沟域经济发展特征沟域经济发展新模式,独特气候独特气候为其发展休闲农业提供了必要的条件，温度适宜，雨水充沛。精心设计把有限的土地做精、做细、做强，以保持旺盛的生命力。环保低碳节电、节能，充分体现出返璞归真的人与自然的活动。多元经营以农业带动零售业，既增添了观光的内容，也使农户增加了收入。农业协会组织技术培训、产品行销、旅游观光、劳动力就业等。,沟域经济案例,台湾：休闲农业、精3、致生活,利用独特农业资源、乡村文化、民族风情，为游客创造休闲、度假、体验的活动空间,沟域经济发展研究,日本：从一村一品走向“诗意的栖居”,解困“一村一品”成功的破解了“三农”难题，有效地解决了将农户的小生产与国家大市场、低附加值的传统农业生产与现代市场消费之间的矛盾。转变 在半个世纪多的时间里，日本农村从初期较大城乡差距，发展到中期城乡一体化，再到如今更高层次的追求农村生活魅力、谋求可持续发展。,沟域经济案例,沟域经济发展研究,依托（打造）独特的资源气候、植被、民俗、文化。树立全新的理念 生态、低碳、城乡一体化、乡村生活魅力、可持续。实行多元化的经营管理农业发展带动零售业、旅游服务业。搭建农业4、协会组织，形成区域品牌。,启示：,沟域经济发展研究,北京沟域大事记：2006年 第一次山区工作会议，提出生态沟域建设与生态修复工程2008年 第二次山区工作会议，正式提出“沟域经济”概念。2010年4月 七条沟域经济发展规划征集工作启动2010年12月 第三次山区工作会议，重点沟域经济发展规划展2011年4月 公开征集7条沟域经济建设启动,北京沟域经济发展概况,沟域：从区域的视角审视山区发展。,69条沟域的规划建设宣布北京山区进入经济启动时代,沟域经济：以山区自然沟域为单元，充分发掘沟域范围内的自然景观、历史文化遗迹和产业资源基础，打破行政区域界限，对山、水、林、田、路、村和产业发展进行整体科5、学规划，统一打造，集成生态涵养、旅游观光、民俗欣赏、高新技术、文化创意、科普教育等产业内容，建成绿色生态、产业融合、高端高效、特色鲜明的沟域产业经济带，最终达到服务首都和致富农民的目标。,沟域经济发展研究,北京沟域经济发展特征,沟域经济发展研究,延寿沟域,北京沟域经济发展特征,沟域：从特色的视角审视山区发展,成功特点：极化效应由若干知名度高、新引力强的龙头产业点，形成超强客流带动周边区域发展。点轴发展生态道路或河流将每个产业点及周边区域串联起来。三产协调第一、第二、第三产业互动、互促、融合。,沟域经济发展研究,北京沟域经济发展特征,北京沟域经济发展现状问题,差异化较低 资源无明显差异，缺乏资源6、唯一性和垄断性。设施层次较低 项目设施、旅游接待设施较为简单、层次较低。市场对接不力 物质、非物质产品推广不足，与目标市场对接不畅。文化发展不足 文化营造停留在山区农村层次，缺少区域特质文化或新兴文化植入与培养。,沟域经济发展研究,农业生产+进城务工,突破瓶颈：第二代北京沟域经济发展模式的探索,传统龙头景点（区）+农家乐,传统山区农村,第一代沟域经济发展模式,第二代沟域经济发展模式,沟域经济发展新模式,沟域经济发展研究,？,突破瓶颈：第二代北京沟域经济发展模式的探索,第一代沟域,沟域经济发展新模式,沟域经济发展研究,差异化较低设施层次较低市场对接不力文化发展不足,资源、背景、模式的重新审视设施7、升级与重塑打造沟域品牌实体平台强势文化引导性培养,具有城市特质的山居空间&具有山居特质的城市空间,城市功能区城镇化,第二代沟域,第二代北京沟域经济发展模式,传统龙头景点（区）+农家乐,城市功能区+城镇化,第一代沟域经济发展模式,第二代沟域经济发展模式,城市自然休闲区,沟域经济发展新模式,沟域经济发展研究,城市自然休闲区,城市自然休闲区,第一代沟域,第二代沟域,沟域经济发展新模式,沟域经济发展研究,农业观光采摘,乡土自然景观,民俗村农家院,农庄生活回归,城市郊野公园,宜人山居小镇,二、前期分析项目概况规划依据及原则上位规划解读市场分析,项目位于北京市昌平区东北部，距昌平城区约10公里、距北六环约8、15公里。北与延庆县四海镇相邻，东与怀柔区九渡河镇接壤。,前期分析,项目概况区位条件,延寿沟域,昌平城区,天通苑、回龙观,兴寿镇,长陵镇,六环线,15km,10km,项目区域气候属大陆性季风气候，四季分明。海拔最高点为大杨山，植被以落叶阔叶林和温带针叶林为主，植被资源丰富。,前期分析,项目概况自然条件,前期分析,明朝延寿寺,辽代银山塔林,海字辽代九圣庙,湖门市级民俗村,项目概况人文条件,极具历史、佛学研究价值的寺庙建筑。颇具地域特色的民俗风情山村。,长寿村望宝川,前期分析,项目概况人口条件,前期分析,总面积约 143.9km2其中：耕地及果林约 1682.5ha 村镇建设用地约 420ha 风9、景游览用地约 1000ha,项目概况用地条件,沟域内建设用地较少，且用地条件较差。除桃峪口村外，其余村庄都位于山丘沟谷之中。,前期分析,项目概况服务设施条件,黑山寨度假村,海字农庄,静之湖度假村,湖门民俗村,西湖民俗村,现状：高端静之湖度假村等低端西湖、湖门民俗村等 问题：重要景点、节点处旅游服务设施规模和层次不足。服务设施结构不完善、农庄式中端旅游服务设施较少。,法律法规依据：,中华人民共和国城乡规划法城市用地分类与规划建设用地标准城市规划编制办法中华人民共和国文物保护法中华人民共和国土地管理法中华人民共和国环境保护法中华人民共和国城乡规划法中华人民共和国水法中华人民共和国森林法,旅游规划通10、则旅游资源分类、调查与评价村镇规划标准城市抗震防灾规划标准,国家标准：,相关规划：,北京城市总体规划（2004年2020年）昌平区国民经济和社会发展十二五规划纲要；兴寿镇人民2010年政府工作报告；长陵镇人民政府2010年工作报告；长陵镇土地利用现状2007；,前期分析,规划依据,生态优先原则：全面贯彻生态可持续发展的原则，打造生态景观，实现良性循环，最大程度实现景观绿化、美化，保障旅游区的长期发展。可持续发展原则：该规划用地开发采用整体规划、分区分期开发的形式，以解决区域开发过程中的融资问题，为整个景区的启动及进入良性循环作好充分准备，并且充分发挥资源的最大效益。突出特色、适度创新原则：其内11、部的银山塔林和大杨山国家森林公园已具备相当的影响力，规划只需对其稍加整理，提升品位，就会成为休闲度假、商务会议的理想场所。市场导向、差异化发展原则：在充分分析客源市场的基础上，开发符合市场需求和发展趋势的旅游产品，保证该区域的市场竞争力。统一规划、分期实施原则：规划既是一个系统工程又是一个动态的过程，因此，从系统的角度对延寿沟域发展进行梳理，对整个区域进行统一规划是具有前瞻性的。,前期分析,规划原则,产业结构：“调整农业结构，发展现代都市型农业。”“依托山林资源和地形特点，重点发展观光农业、林果种植业和养殖业等具有山区优势的特色农业。”“因地制宜，发展山区生态旅游，不断增强旅游业对北京经济的带12、动作用。”农村建设：“积极推进村庄整合及迁村进镇。通过对分散农村居民点的拆迁、合并、改造，扩大中心村规模，集约利用土地，规划中心村人均建设用地严格控制在150平方米以内。”“采取多种措施，加快山区生存与发展条件恶劣村庄的搬迁。”,北京城市总体规划（2004-2020）：,前期分析,延寿沟域,上位规划解读,区位条件：百里山前文化休闲产业带与沿立汤路研发服务和旅游会展产业轴交点。特色产业：“积极发展三大特色产业：都市型现代农业、旅游休闲产业、文化创意产业。”旅游休闲产业：“加快推进十三陵、小汤山、延寿等旅游特色镇建设，着力打造以明文化为特色的明十三陵文化创意产业集聚区，以小汤山温泉为载体的现代娱乐13、休闲度假区，以未来科技城为基础的温榆河商务休闲度假区，以大杨山国家森林公园为核心的延寿生态养生休闲度假区。”,昌平区国民经济与社会发展十二五规划纲要：,“十二五”时期昌平产业发展布局图,前期分析,上位规划解读,一级市场项目地半小时圈层范围内（包括北京中心城区北部、昌平、怀柔以及顺义西部地区）二级市场北京中心城区以及近郊地区三级市场北京周边地区,前期分析,一级市场,二级市场,三级市场,第二代沟域经济模式：新功能带来新市场,市场分析,京郊旅游、民俗体验的普通市民释放自我、热爱生活的城市精英智力传动、团队营造的企业团体礼佛梵修、回归自我的心灵智者清净养生、亲近自然的成功人士,三、总体策划战略及总体定14、位功能与主题形象产品体系策划规模控制原则,发展战略以市场为导向，以青山绿谷为基础，浓缩休闲、度假、旅游等功能，以郊野采风、文化传承、绿谷养生为主打，打造京北自然生态时尚休闲集聚区。,总体策划,发展目标打造一处具有高品质的自然生态环境特征，深厚的佛教文化脉络，独特的地方民俗文化内涵，能够提供诗意浪漫的山居文化体验，满足现代都市需求的京北生态休闲基地。,战略及总体定位,健康生活体验谷山居文化传承谷野奢养生休闲谷,总体策划,战略及总体定位,健体修身 生态休闲 文化传承 养生度假,总体策划,功能与主题形象功能定位,主题形象：尚林优谷,针对沟域周边高新技术产业发展特征和市场群体特征，规划极具时尚性的休闲15、度假项目和设施。,时尚,充分发挥大杨山国家森林公园的名片优势，在全域打造延寿沟域的山地休闲品牌。,优质的自然景观、优质的旅游产品、优质的服务设施、优质的山居文化体验。,山林,优质,绿谷,绿树掩映下的世外桃源，山谷宁谧中的心灵家园，脱离了城市生活的喧嚣，同筑京郊养生度假胜地。,总体策划,功能与主题形象主题形象,总体策划,2.休闲商务产品,4.休闲旅游产品,1.休闲度假产品,特色型,主打产品,3.休闲运动产品,休闲度假产品基于青山绿谷发展以温泉SPA、养生园区、健身保健、疗养康体为主题的休闲度假产业。,休闲商务产品依托桃峪口静之湖度假村推出“商务接待、会议培训、展示研发”为主体的休闲商务项目。,休16、闲运动产品沿“桃峪口大杨山”打造延寿山水运动休闲产业发展带。,休闲旅游产品利用自然资源、历史资源、民俗资源、以及策划文化资源打造休闲旅游产业集聚带。,基础型,引擎型,产品体系策划,休闲度假产品基于青山绿谷发展以温泉SPA、养生园区、健身保健、疗养康体为主题的休闲度假产业，开发“银发客源”市场，构建市民第二居所。,总体策划,总体策划,休闲商务产品依托桃峪口静之湖度假村推出“商务接待、会议培训、展示研发”为主体的休闲商务项目。,总体策划,休闲运动产品沿“桃峪口大杨山”打造延寿山水运动休闲产业发展带，内容包括踏青、拓展、攀岩、越野、野营、水上项目等。,总体策划,休闲旅游产品充分利用自然资源（大杨山、17、桃峪口水库）、历史资源（银山塔林、延寿寺）、民俗资源（民俗村、农业观光）、以及策划文化资源（漆画、陶艺、手工艺等）打造休闲旅游产业集聚带。,总体策划,用地规模农业用地&建设用地对于依据沟域发展要求而做出的村庄用地调控，要切实贯彻占补平衡原则和保护耕地资源。慎重对待农业用地土地性质的改变问题。自然保护用地&旅游开发用地贯彻科学规划原则，坚持以开发促保护的生态保护策略。旅游开发用地的比例要控制在生态容量之内。,沟域发展：在保护和开发之间寻找“帕累托最优”,建设规模高密度&低密度沟域内实行疏密有致的开发策略，对于三个综合中心的建设，在生态要求满足的前提下适量提升建设开发量；而对于临近保护区的村庄，要18、适量减少建设开发，降低建筑密度。传统建筑&生态建筑地域传统建筑形式赋予绿色生态技术的内涵，构建极具特色的生态沟域。,人口规模原住民志愿留下的原村庄村民，从事第二、三产业或其他。新住民通过房产购买、旅游地产购买等形式落户在静之湖小镇的城市外流人口。游 客来静之湖以及周边景区旅游的观光客和旅行团。,规模控制原则,四、总体规划 沟域用地总体规划功能分区道路交通规划产业布局规划景观结构规划居民点调控开发强度控制服务设施规划,环卫设施规划主题游线规划游道设计市政设施规划沟域防灾规划分期规划建设规划愿景重要节点策划,专项规划,尚林优谷总平面图,专项规划,规模控制原则沟域内建设用地原则上不增加，可适量基于土19、地占补平衡原则，在区域内实行用地指标调控。集约利用原则对于个别迁移后的村庄用地及建筑做到集约精明再利用，可以集合实际情况，进行土地功能的提升。比如改建山居农馆等休闲设施。以开发促保护原则以有序开发代替无序发展，以土地、项目开发，促进景区、景点的生态环境保护。,村庄土地调控原则,沟域用地总体规划,用地功能调控方案用地统计表,三心：郊野综合服务中心山居综合服务中心绿谷综合服务中心三板块：郊野采风板块山居体验板块绿谷养生板块,专项规划,功能分区,专项规划,功能分区郊野采风板块,郊野综合服务中心郊野采风区,专项规划,功能分区山居体验板块,山居综合服务中心山居体验区,专项规划,功能分区绿谷养生板块,绿谷20、综合服务中心绿谷养生区,专项规划,功能分区项目设计,专项规划,道路交通规划,保留型道路沟域范围内省道秦九路、长九路、安四路路况较好，通行状况良好予以保留。修缮型道路沟域范围内桃下路路况较差，通行不便，规划在原有道路基础上进行修缮，完善道路设施。同时还包括连接分水岭和东水峪村的入村道路。新增型道路向东延长望宝川入村路，使之与海子村相连。新增停车场地在银山塔林、大杨山等重要节点地区，增设停车场地。,专项规划,产业布局规划,四大旅游经济增长级核延寿寺景区银山塔林景区大杨山森林公园桃峪口水上乐园三条经济发展轴沿桃下公路、秦九路、长久路三条经济发展轴。三大旅游片区以大杨山森林公园、桃峪口水上乐园为核心的21、东部旅游片区；以银山塔林和下庄为核心的中部旅游片区；以延寿寺景区和黑山寨为核心的西部旅游片区。,大杨山郊野公园,延寿寺梵修公园,银山塔林礼佛公园,桃峪口亲水公园,专项规划,景观结构规划,一带：优谷风采景观带四园：桃峪口亲水公园 大杨山郊野公园 银山塔林礼佛公园 延寿寺梵修公园多点：漆树艺林、房车营地等沟域 景观节点传动：通过主题集聚、标示指引等方式 联系诸多景观要素，从而构建延 寿大景区风光,“一带四园、多点传动”,优谷风采景观带,规模标准对于人口规模在500人以下。安全标准村庄建设在具有地质安全隐患地区。环境标准村庄生活环境差、基础设施不完善、施工困难等因素。经济标准村庄无突出产业与资源，村22、庄经济效益较低。其他标准,村庄调控评价体系,专项规划,居民点调控人口调控,规模原则对于人口规模小、没有突出产业支撑的村庄依据需求实行迁并，例：连山石村、沙岭村、东水峪村、花果山村、分水岭村。发展原则对于村庄交通条件较差、发展空间有限不利于产业调整的村庄实行迁并，例：分水岭村。共享原则对于村庄距离，有条件实现资源和设施共享的村庄实行村庄合并，例：西湖村和湖门村、上庄村和下庄村,村庄人口调控方案,专项规划,居民点调控人口调控,规模原则对于人口规模小、没有突出产业支撑的村庄依据需求实行迁并，例：连山石村、沙岭村、东水峪村。发展原则对于村庄交通条件较差、发展空间有限不利于产业调整的村庄实行迁并，例：分23、水岭村。共享原则对于村庄距离，有条件实现资源和设施共享的村庄实行村庄合并，例：西湖村和湖门村、上庄村和下庄村,专项规划,村庄人口调控方案,居民点调控人口调控,专项规划,环境保护原则沟域内任何项目的建设和开发全过程都必须严格遵守不对自然环境、人文环境造成破坏的原则。开发补偿原则对于个别迁移后的村庄用地及建筑做到集约精明再利用，可以集合实际情况，进行土地功能的提升。比如改建山居农馆等休闲设施。以开发促保护原则以有序开发代替无序发展，以土地、项目开发，促进景区、景点的生态环境保护。,沟域开发控制原则,开发强度控制,专项规划,服务设施规划,专项规划,环卫设施规划,专项规划,主题游线规划,度假修身养生游24、线,历史文脉体验游线,郊野休闲活力游线,步行专用道自行车专用道电车专用道,专项规划,游道设计,步行专用道自行车专用道电车专用道,专项规划,游道设计,步行专用道自行车专用道电车专用道,专项规划,游道设计,专项规划,市政设施规划,给水工程规划,专项规划,市政设施规划,排水工程规划,污水本规划区内污水主要为生活污水。生活污水量取生活用水量的75%，则生活污水量为13295m3/d。由规划区内污水管道经过化粪池处理后排至规划的污水处理站，经污水处理厂处理达标后，可回用补充景观水，亦可进行冲厕或浇洒绿地等。雨水考虑到规划区的现有状况，雨洪资源的利用是增加水资源可利用量的一个重要途径。首先考虑雨洪入渗补充25、地下水源。其次在公建区充分利用路面场地硬化的有利条件，修建地下集雨池储存，将汇集的雨洪水用于园林绿化等市政用水。作为水资源开源措施。,专项规划,市政设施规划,电信工程规划,生活污水电信线路自兴寿镇电信局接入规划区电信管线，在规划区三心即桃峪口、下庄和黑山寨分别设置一处前端电信机房，在该机房内设电信、有线电视接入和网络宽带设备。提供电话、数据、CATV和交互式视频服务。有线电视系统采用750MHZ双向传输系统，可接收卫星电视和省市电台的所有节目，并可与当地有线电视台联网。规划区依据地块性质和分区共设14处电信、电视和宽带网络交接箱。,专项规划,市政设施规划,电力工程规划,供电电源及负荷等级规划区26、内的公建区及度假区为一级用电负荷，其余用电为三级负荷，电源由规划区东南侧一处110/35kV变电站接入，送至各村庄变电箱，最后直供附近居民用电。其中桃峪口地区直接接兴寿镇110kv电网，独立设置变电站。,专项规划,市政设施规划,供暖工程规划,热源规划区采暖应从节能环保角度出发，本项目采暖方式为集中采暖与独立采暖结合供暖方式。1、公建及村庄部分采用集中供暖，热源为热水锅炉为主，以空调系统辅助。2、度假酒店及度假公寓采暖为地源热泵空调地板采暖。集中供暖供热管网管网采用闭式双管制，主干线管网均采用有补偿直埋方式敷设，所有管道预制保温无缝纲管。管道横穿主干道处做通行管沟。,防灾设施：森林火灾瞭望塔医疗27、防疫站紧急避难场所森林防火联防点,专项规划,沟域防灾规划,近期：桃峪口至木厂村沿线以及下庄至银山塔林沿线等。中期：延寿寺改扩建及周边环境建设、黑山寨服务设施建设。远期：沟域内其余各区域。,专项规划,分期建设规划,京北生态休闲中心“城市生活+山居环境”的诗意组合，构建北京北部户外生态度假旅游的第一品牌。四镇六园 四个各具风格的山居小镇如明珠一般镶嵌在延寿沟域的青山绿水之中，撑起尚林优谷的脊梁；六个主题公园如珍珠一般串联起延寿沟域的精彩生活。,专项规划,规划愿景,这里是山村，这里有清澈的河水和茂盛的山林；这里是城镇，这里有现代的设施和规范的服务。,专项规划,水岸明珠桃峪口,重要节点策划桃峪口,作为28、延寿沟域中建设条件最好、发展潜力最大的桃峪口节点，在沟域规划中占据重要的位置，相对较高的开发量以及公建比例为沟域发展前期的投融资的实施和知名度的提升提供了有力的保证。环抱桃峪口水库、北依青山、南面北京城区，水岸明珠桃峪口将成为延寿尚林优谷的起始之地。,专项规划,菁菁心谷下庄,重要节点策划下庄,合水而建的农产品交易中心、下庄度假村、游客服务中心、民俗街区等功能单元为合并之后的下庄，承担延寿沟域中心地区的服务与支撑提供了有力支持。菁菁心谷下庄将成为延寿沟域中部的人气集聚之地。,专项规划,养乐山居黑山寨,重要节点策划黑山寨,运用生态技术的会展中心、养生文化培训中心、度假酒店、依山而建的黑山寨社区、沿29、路的繁华街区勾勒出一幅美丽的山居小镇景象。养生、乐山的居住体验，黑山寨将成为延寿尚林优谷西段的服务核心。,专项规划,塔林览胜湖门村,重要节点策划湖门村,合并后的湖门、西湖两村将作为重要一环，融入到以五星景区为目标的银山塔林风景区之中。以新中式建筑形式为主的西湖社区以及极具特色的塔林禅道街区将营造出景区前部的佛教普世氛围，悠长的禅道通向复原后的塔林核心区，漫山的辽代佛塔将见证这一佛教圣地的重生。,专项规划,净心燕斋延寿寺,重要节点策划延寿寺,延寿佛学研究馆为广大的佛学爱好者提供了一处参禅读经的交流绝佳去处。远离繁华的延寿禅寺为世人提供了一处独具风格的净心梵修之地。,专项规划,观戏听禅海字村,重要30、节点策划海字村,改造后的海字九圣庙和古戏台将重现敞开庙门，唱戏给九圣看的古老传统。戏曲的唱念做打与九圣的梵天禅语共演中华文化的精髓过往。,专项规划,漆彩物语百合村,重要节点策划百合村,自然的艺术、生命的诠释，不一样的山村孕育的不一样的漆画艺术。纵情山水间，用画笔赞美生活。漆彩物语百合将成为沟域创意生活的展示之所。,专项规划,青山绿影木厂村,重要节点策划木厂村,大杨山的门户隐匿在青山绿水中，安宁的小镇将展示的舞台让给自然、让给热爱自然的人。青山绿影木厂是郊野踏青的集结之地。,专项规划,漱石山居沙岭,重要节点策划沙岭,幽幽绿谷遮挡了远眺的视线，却敞开了心灵飞翔的天空。告别尘世间的喧嚣与浮躁，回归自31、然的怀抱，漱石山居沙岭将成为大城市边缘的世外桃源。,专项规划,银龄别苑望宝川,重要节点策划望宝川,放掉生活烦恼，回归田园生活，一砖一瓦间镌刻着时间的印记。最朴实的微笑、最厚重的记忆，银岭别苑望宝川延寿沟域最值得驻足之地。,五、运营策略总体原则开发模式创收模式项目运营策略开发建设投资估算经济利益分析近期重点行动计划,总体原则,模式创新因地制宜，积极引入创新型开发与运作模式满足诉求以发展沟域经济结构调整和农民增收为核心诉求，有效构建营销体系提升改造在稳定沟域发展的前提下，循序渐进地改造与提升当地包括农家乐和度假村在内的休闲旅游产品产业升级拓展核心旅游资源产业链，实现从传统单一乡村旅游产业向生态枢纽32、型休闲度假产业转型,运营策略,开发模式,开发模式一：政府招标，地产捆绑非盈利项目,开发模式二：政府投资，运营商承包经营,开发模式三：社会资金投资，专业团队运营,开发模式四：政府、地产、农户构建融资平台，专业团队运营,运营策略,创收模式,构建免费开放区域，以激发游客服务消费为创收主要来源,生态保护+文化挖掘+适度地产开发，创造“大度假经济”,以同一主题为串接，整合各特色景点，实行主题园区套票制度,针对高端客户，实行会员制，提供个性化、定制化服务,运营策略,沟域品牌、市场占有、高级别项目,旅游地产、商业地产、房地产项目,住宿、餐饮、票务、采摘、购物,景区收益、设施租售、活动项目,项目运营策略发展计33、划纲要,沟域发展规划对沟域未来发展方向进行深入研究，制定科学合理的区域发展规划。沟域村庄调控及土地整理专项规划落实上位发展规划，进行合理的沟域村庄迁并方案制定，同时制定因村庄调整而带来的土地流转的专项规划。沟域经济合作协会构建搭建沟域经济合作平台，构建沟域整体和分节点两个层次的协会架构，成立项目发展公司或团体，对沟域发展项目的实施提供支持。重点项目实施策划对会展中心、桃峪口社区、集贸中心等沟域大型项目进行具体实施策划，制定投融资计划，吸引国内外知名旅游地产品牌参与沟域建设。节点项目实施方案对于农俗会馆、民俗街区等规模较小的项目，广泛吸纳以沟域村民、居民为主体的社会资金参与，丰富沟域经济结构。组34、建专业沟域运营公司组建由政府、投资方、村民组成的沟域后期运营公司，为沟域长久发展提供技术动力。,运营策略,沟域发展规划,村庄调控及土地整理专项规划,沟域经济合作协会构建,重点项目实施策划,节点项目实施方案,组建专业沟域运营公司,项目运营策略村庄调控,改善沟域居住环境通过对传统沟域村庄的调整和迁并，实现农民从传统农家院向现代洋房的转变。集约利用土地资源迁并会带来土地利用的集约化，节省出来的土地资源可以进行土地复林或者提升开发等多种措施，进而促进沟域综合发展。提供村民投资基金根据昌平区集体土地房屋拆迁补偿补助规定会给与搬迁的农民以一定数额的现金，为村民投资提供资金保障。促进沟域资源保护经过规划过的35、沟域社区，避免了原来松散村庄对于自然环境的无序侵占，能够有效的促进沟域天然植被、山体、生物的保护。,运营策略,项目运营策略节事活动激发,文化可以提升节庆的品位，而旅游节庆活动是弘扬传统文化、国学精髓的重要手段；同时一些贴近潮流的新兴活动又有利于沟域品牌的营造以及市场的开拓；建议成立专门的节事活动策划组织中心，负责每年的节事运营；建议成立佛文化、养生文化、推广研究机构以及户外运动推广机构。,运营策略,户外竞技赛,绿谷音乐节,生态采摘节,国学大讲堂,郊野自然婚典,养生博览会,项目运营策略沟域产业品牌打造,运营策略,三层互动文化引领内外联动，以全新理念促进延寿沟域产业的发展以文化来引领大产业链的发展36、，通过高端休闲品牌的构筑，来引导传统产业的推广；通过沟域衍生产业的打造，促进传统产业的升级；加强“尚林优谷”大品牌营销，打造精品、高贵、独具文化内涵的品牌形象。,尚林优谷产业链构建示意图,郊野采风、山居体验、绿谷养生的现代休闲文化,郊野公园,民俗会馆,礼佛观光,养生度假,自然环境营造,农家院提升改造,历史遗迹提升重建,地产项目引入,文化层,衍生层,基础层,尚林优谷大品牌营销,项目运营策略农家乐提升改造,运营策略,整合家庭经营单体，引入外部资金和企业运作，将成为未来农家乐发展的重要趋势。,农户家庭土地、房屋设施等折算入股，农民成为公司员工；每月获得薪金，年底获得股份分红。,外部投资方专业投资集团37、为项目注入资金，年底获得股份分红。,股份有限公司各方股东组建公司，管理民俗农庄；集中各方资源，实现设施建设、统一采购、营销推广等一体化运作；面对市场采取“四统一”策略（统一接待、统一登记、统一分配、统一结算），以标准化服务满足各客群需求。,未来农家乐运营模式,项目运营策略区域营销,运营策略,由区域竞争观向区域竞合观转型，构建京北生态休闲合作体系沟域与周边企事业团体、高校团体、大型社区的合作交流，共同组织策划大型主题节事活动，共同打京北生态休闲国际品牌。加快区域旅游信息化发展，电子网络营销首当其冲，构建城郊自然休闲网。可以考虑牵头成立第二代沟域促进协会或研究机构，重点挖掘与推广沟域休闲文化，并且38、开展“银山塔林”景区冲5星申请活动。,1 拆迁补偿费用,2 前期工程费用,3 基础设施建设费用,4 公共配套设施费用,5 其他不可预见费用,6 建筑安装工程直接费用,开发建设总投资共计约15.3亿元,建安费用8.5亿元,开发建设投资估算,1 收益分析,2 经营成本,说明：其它项目营业性收入如健身房、饮品、销售等其它项目收入未计算在内。人均消费为200元/人，年接待量50万人次。,关键数据汇总：1、直接利益费用158420万元2、直接营业收入10000万元,经济利益分析,说明：其它项目营业性收入如健身房、饮品、销售等其它项目收入未计算在内。商业店铺租售范围仅限各社区民俗街区部分，不包括度假村、农俗会所、梵修小镇等项目。,近期（2012-2014年）开发重点主要集中于郊野采风区和山居体验区两个区域，桃峪口水库附近的度假酒店及会所和滨湖小镇建议先启动，同时下庄上庄和西湖湖门、银山塔林等区域也在2012年启动，为将来带动整个区域发展做好准备。,运营策略,近期重点行动计划,Thanks,我们秉承健康、时尚、可持续发展的理念，坚持生态、和谐、共生的发展原则，打造昌平城市发展绿色名片：,“尚林佳苑、生态优谷”,