1、大华上海滩花园10月营销推广思路大华烟台公司营销部,一、9月推广工作落地二、10月推广工作安排,Catalog目录,主要有：线上阵地：微信平台活动、今日头条、网络、出租车等媒体全部上线。增补外展：卫生局饮食安全广告投放上线。车行外展暂时搁置。线下铺面：链家定点推广落地实施；金滩南路包装等进入比价环节。,线上阵地Online Position,壹,微信平台红包活动：9月2日，9月14日两轮红包活动，单个红包金额12元，共发放红包4512个。近万人次参与活动，平台累积增粉3800余人。,微信平台朋友圈硬广：,9月13日投放，别墅5万人次，公寓投放15万人次将于近期上线。,今日头条：,9月1日，开始2、投放，公寓投放15万人次，别墅5万人次。,出租车顶灯：,9月21日投放，6屏文字，主推别墅。,大华外滩艺墅莱山中心，市府旁220-385城心美墅逛荡河水岸公园五大商业繁华相守VIP热线：6899888,增补外展Supplementary presentation,贰,餐厅食品安全画面：,x月xx日上线，共xx天，别墅和55#楼。,线下铺面Large scale promotion,叁,链家定点推广：,人字架+单页，已交付链家各门店。,车体包装及楼体：,车体包装已完成安装；55号楼楼顶电话号码已经进入流转。,金滩南路包装：,项目路牌和商铺包装目前进入比价环节，配合成本管理部做好比价工作。,小结 3、惶惶一月，落地甚多。然而55号楼楼顶电话号码的拖沓、腾讯相关广告对于广告法的严格遵循、看房车车体包装实际与预期的差距、金滩南路相关包装的招标进度，无一不对本案的工作进展和品质形象产生了或多或少的影响。莫如静心而思，本案作为驰骋市场9年的老牌社区，品质究竟应体现在哪些层面？究竟本案能把品质做到何种程度？,一、9月推广工作落地二、10月推广工作安排,Catalog目录,市场环境market environment,壹,烟台六区重点别墅项目分布,源山郡,外滩艺墅,金地首府,天越湾,花屿墅,沁海雲墅,明月山庄,金地首府,源山郡,明月山庄,天越湾,龙湖花屿墅,中冶沁海雲墅,2016年，烟台六区别墅共转签4、256套，53761，均价11297元/。与2015年同期相比，呈现量价齐跌的趋势。目前，烟台六区别墅存量612664，2330套，去化周期约79个月。,2016年，莱山区别墅共转签25套，8046，均价12760元/。与2015年同期相比，呈现量升价跌的趋势。目前，莱山区别墅存量102811，267套，去化周期约133个月。,主要卖点：产权：70年产权；附加值：院落赠送，同时赠送地下空间；物管：金地物业，5.50元/平方米月。,金地首府,竞 品,主要卖点：产权：70年产权；附加值：院落赠送，同时赠送地下空间；产品：室内预留电梯井。,源山郡,竞 品,主要卖点：产权：70年产权；附加值：院落赠送5、，同时赠送地下空间；物管：烟台银和怡海物业，3.10元/平方米月。,天越湾,竞 品,与2015年同期相比，六区整体别墅市场量价齐跌，多数项目挣扎求生存。但细分来看，并非家家愁云惨淡，也不乏逆市而上的风云传奇。与2015年同期相比，莱山区别墅市场量升价跌，单个项目表现抢眼。但着眼于整体来看，大部分都还是低调经营，难有大作为。,市场疲软，量价齐跌,逆市更像是对别墅市场一次去伪存真的大考。全资源性、高品质性、优地段性的高端别墅，仍极大受到高收入人群的追捧。如何将优地段的物理卖点衍生为精神层面的沟通，赋予取得心里共鸣与认同，是外滩艺墅逆市的突破点。,识破,破 局 关 键 词,逆市,公寓重点竞品项目分布6、,2016年，烟台六区公寓共转签1496套，78059，均价7156元/。与2015年同期相比，成交量上升18.2%，成交均价基本持平。目前，烟台六区公寓存量1190186，18937套，去化周期约121个月。,2016年，莱山区公寓共转签659套，31920，均价6587元/，在六区来看，占据主要成交比例约44%，主要由宝龙广场、华润中心以及本案贡献。与2015年同期相比，成交量暴增231%，成交均价上涨6.9%。目前，莱山区公寓存量280887，4906套，去化周期约66个月。,主要卖点：产权：70年产权；附加值：loft设计；物管：宝龙商业物业管理有限公司。,宝龙广场,竞 品,主要卖点：7、附加值：精装修+酒店托管系统；物管：华润置地（山东）物业服务有限公司烟台分公司。,华润中心,竞 品,主要卖点：价格：远低于区域竞品水平；,暖山国际,竞 品,主要卖点：产权：70年附加值：精装修+全套家具赠送；,金龄公寓,竞 品,与2015年同期相比，六区整体公寓市场成交量有所上涨，但在价格方面却无起色，多数项目处于销售半停滞状态，由于成交量大的项目价格较低，整体价格变化不大；但细分来看，由于产品、地段等方面的各有优劣，在各区也有强势项目去化较好。与2015年同期相比，莱山区公寓市场量价齐升，重点项目表现抢眼。宝龙广场、华润中心以及本案均各有竞争优势，表现较好，其他项目成交一般。,重点项目强势，8、普通项目难推,拳头，是一个人最原始的武器。一个项目的拳头，是归结于产品及社区的竞争力，也是项目本身最有力的竞争优势。如何将小面积产品的价格、产品以及社区优势进行有效结合，进而升华为一种令人向往的生活状态，是55#楼破开市场的突破点。,识破,破 局 关 键 词,拳头,营销推广Marketing promotion,贰,主要形式为：推广线：主诉广播、微信、网媒等，传统媒体阵地持续发声。活动线：主诉十一假期案场到访有礼活动，后期继续银行客户及资源类暖场，保障案场人气，为52#楼提前蓄客。其他辅助：案场随手礼准备，金滩南路包装完善。,广播电台：为进一步提升别墅产品推广力度，完善别墅推广线，投放FM899、8电台。（费用：约为5万元）,每天，有太多事，要决断；有太多人，要应酬；太多时间都在路上，留给家人的，就更少了。好在有大华外滩艺墅，城市中心，市政府旁，烟台高层圈子，给家人和自己最好的别墅生活。详询6899888,微信平台：以生活角度，继续阐述55#楼的产品优势，宣传小投入大生活的生活舒适性。,网络媒体：以生活角度，在相关行业网站进行软文发布，继续阐述55#楼的产品优势，宣传55#楼小户型大社区。,外展拓展：参加公安局发起的宣传活动，在潜在客户集中的中高端社区进行楼栋海报张贴（与卫生局食品安全活动相同），为期3个月。费用说明：60元/栋，计划投放200东楼，总计12000元。,广告资源图贴效果10、,十一假期活动：考虑到国庆期间，许多人都选择外出度假，因此在案场活动方面，计划进行到访有礼活动，保持小长假期间案场人气，也为52#楼进行提前蓄客。针对邀约的重点客户，赠送国庆特别礼。（费用：约为2万元）,银行客户圈层活动：针对银行客户，进行一次圈层活动，邀请银行客户集体参观项目样板间，并在社区中设置寻宝环节，让客户在游戏的过程中发现项目之美，体验在大华社区的生活。寻宝结束后，向每位客户提供项目资料集礼品一份。费用计划4000元,其他资源类暖场活动：与烟台知名烟酒行，或是中高端美容美体中心进行联合活动，为其提供活动场地和支持，邀请其客户到案场参加，收录客户电话等相关信息，为52#楼提前蓄客。费用计划4000元,案场随手礼：在10月，到访有礼以及案场活动需要，计划为案场补充各类礼品充当客户随手礼，吸引到访。费用计划1万元,