1、 宏观研究报告宏观研究报告 P2 老旧小区改造的宏微观效应老旧小区改造的宏微观效应 请务必阅读正文之后的免责条款部分 守正 出奇 宁静 致远 1 目录目录 一、试点城市改造概况一、试点城市改造概况.1 1、广州.1 2、淄博.5 3、沈阳.7 4、宜昌.8 5、呼和浩特.11 6、攀枝花.12 7、总投资需求测算.13 二、老旧小区加装电梯二、老旧小区加装电梯.13 三、老旧小区补建停车场三、老旧小区补建停车场.17 宏观研究报告宏观研究报告 P3 老旧小区改造的宏微观效应老旧小区改造的宏微观效应 2 图表目录图表目录 表 1：广州市老旧小区分类及其具体情况.1 表 2：广州市老旧小区改造内容2、.3 表 3：淄博市老旧小区改造内容.6 表 4：沈阳市老旧小区改造内容.8 表 5：宜昌市老旧小区改造内容.9 表 6：宜昌市老旧小区改造的具体资金来源.10 表 7：各试点城市老旧小区改造投入资金情况.13 表 8：各试点城市既有住宅增设电梯的补贴情况.14 表 9：三项改造涉及投资及所需财政资金.18 请务必阅读正文之后的免责条款部分 守正 出奇 宁静 致远 1 6 月 19 日国务院常务会议，部署推进城镇老旧小区改造。2017 年底，住房和城乡建设部在广州、韶关、柳州、秦皇岛、张家口、许昌、厦门、宜昌、长沙、淄博、呼和浩特、沈阳、鞍山、攀枝花和宁波等 15 个城市启动了城镇老旧小区改造3、试点，截至 2018年 12 月，试点城市共改造老旧小区 106 个，惠及 5.9 万户居民，形成了一批可复制可推广的经验。根据国常会要求，预计到 2020 年底所有试点城市的老旧小区改造工作将基本完成。目前全国需改造的老旧小区约 17 万个，涉及建筑面积约 40 亿平方米，惠及居民上亿人。7 月 1 日，国新办举行政策例行吹风会，住建部负责人解读老旧小区改造，改什么？怎么改？又由谁来出钱？其中，提到老旧小区改造的三个优先级。优先级一：“水电路气网”；优先级二：电梯、停车库等配套设施；优先级三：物业管理和公共服务。在解答钱从哪儿来时，住房和城乡建设部副部长黄艳表示，主要是按照业主主体，也就是居4、民主体，社区主导，政府引领，各方支持，这种方式来统筹推进，采取居民出一点、社会支持一点、财政补助一点这种多渠道投资的改造资金。依照以上思路，我们通过梳理试点城市的老旧小区改造经验，探讨本轮老旧小区改造在宏微观两个方面的拉动效应。一、试点城市改造情况梳理一、试点城市改造情况梳理 在住建部规定的 15 个试点城市中，我们选取了东部沿海地区（广州、淄博），东北地区（沈阳），中部（宜昌、呼和浩特），西部（攀枝花）共六个较有代表性的试点城市进行研究和对比分析，探讨适用于推广全国的老旧小区改造模式。1 1、广州、广州 （1）改造对象：2016 年，广州市在全国率先开展老旧小区微改造工作，经摸查，全市 205、00 年之前建成的存在功能配套不全、建设标准不高、基础设施老化、人居环境较差等问题的老旧小老旧小区共有区共有 779779 个，总建筑面积达个，总建筑面积达 5 5 180180 万平方米，涉及万平方米，涉及 260260 万居民万居民，约占全市户籍人口的31。截至 2019 年 3 月底，全市共推进老旧小区微改造项目 687 项，其中已完工 128 项，正在实施 231 项，已立项正开展前期工作 328 项。今年，广州还将推进 231 个老旧小区微改造项目。根据广州的实际情况，可以将老旧小区划分为街巷型、单位大院型和商品房型等 3种基本类型。街巷型老旧小区大多建于 1980 年之前，以居民个6、体为主，基于原有城市肌 2 理进行改（扩）建而形成；单位大院型老旧小区主要形成于计划经济时期和改革开放初期，以单位为核心，依赖单位集体住房分配体制建造形成；商品房型老旧小区多建于 1980年代之后，由开发商投资建设，通过商品住房市场交易集聚居住人群。（详见广州老旧小区微改造设计导则）表表 1 1 广州市老旧小区分类及其具体情况广州市老旧小区分类及其具体情况 小区分类小区分类 街巷性老旧小区街巷性老旧小区 单位大院型老旧小区单位大院型老旧小区 商品房型老旧小区商品房型老旧小区 典型范例典型范例 海珠仁和小区 梅花街梅花路小区 东湖新村小区 基本问题基本问题 建筑危破，楼栋设施破旧不齐 基本小区服7、务设施匮乏 消防通道不规范、消防设施不完整 缺乏公共活动空间和绿地开敞空间 建筑破旧，楼栋设施破旧 基本小区服务设施不足，缺少适老设施 消防设施及其他市政设施破损、老化 公共空间缺少活动设施，利用率低 部分楼栋设施老化 公共服务设施不完备 养老适老设施不足 公共空间活力不足 平 空间特点空间特点 街巷狭窄，密布交织，道路复杂 底层建筑沿街巷连片密集布置 少量多次和小高层穿插其中 历史建筑点缀其中 行列式建筑布局，以楼间道路组织交通 楼栋之间形成条形公共空间 公共空间形态相似，识别性差 围合式布局，道路呈环形布置 有集中大片公共绿化活动空间 连续的沿街裙楼界面 空 分布地区分布地区 主要位于荔湾8、区、越秀区中西部、海珠区西北部 在全市各区均有分布，海珠区、白云区、天河区等分布较多 成片分布于全市各区 建筑特点建筑特点 一般建造年代较为久远，既有较为密集的老旧住宅建筑，也保持着城市的传统肌理，并且往往具有一定数量的历史文化建筑 主要建于解放后至 1990年代，相当部分房屋较为破旧，基本小区公共服务设施配置不充分。主要形成于 19801990年代，由早期开发商进行统一设计而建成，有相对完整独立的小区内部空间 改造设计改造设计的要点的要点 首先排查、满足小区最为紧迫的基础民生部分内容；提供养老设施、适老设施和无障碍设施；涉及文物、历史建筑等相关建设工程，应严格按照保护规划进行改造设计 优先排9、查、满足小区基础民生内容；要补齐小区在小区自治管理方面的不足，通过改造增强小区自我维护管理的能力；提供养老设施、适老设施和无障碍设施 从居民的基本服务需求出发，完善小区基本服务设施；着力于创造条件，增强小区居民之间的沟通 与交流，强化居民的小区归属感和认同感 资料来源：广州市住建局，太平洋研究院整理（2）改造内容：广州市老旧小区采取微改造微改造方式，这是广州首创的城市更新模式。它是指在维持现有建设格局基本不变的前提下，通过建筑局部拆建、建筑物功能置换、保留修缮，以及 3 整治、改善、保护、活化、完善基础设施等办法实施的城市更新方式，主要适用于城市中对整体格局影响不大，但现有用地功能与周边发展存10、在矛盾、用地效率低、人居环境差的地块。在微改造的框架下，针对小区公共部分和房屋建筑本体共用部位，广州市提出了九大类共 60 项改造内容，分为基础版块和提升板块两大部分。表表 2 2 广州市老旧小区改造内容广州市老旧小区改造内容 板块板块 分类分类 具体内容具体内容 基础版块基础版块 小区建筑小区建筑 1、楼栋设施 楼栋门、对讲系统、楼栋三线、消防设施、供水设施、排水设施、用电设施、楼道照明、防雷设施、化粪池、雨水管、空调排水管、信报箱、一户一表、管道燃气、防盗网和雨篷整治 2、建筑修缮 楼道修缮、屋面防水、外墙治理、建筑户外构造构件、出入口适老设施、外墙整饰 小区设施小区设施 3、服务设施 环11、卫设施、康体设施、文化设施、老人服务设施、公共晾晒设施 小区市政小区市政 4、小区道路 小区道路、步行系统及人行设施、无障碍设施、拆违及通道清理 5、市政设施 三线整治、安防设施、消防设施、市政照明、排水整治、供水管网、供电设施 小区环境小区环境 6、公共环境 围墙清理维修、信息标识、街区绿化、物理环境治理 提升版块提升版块 小区建筑小区建筑 7、房屋建筑提升 加装电梯、空调机位整治、屋顶整饰、立体绿化、节能改造 公共空间公共空间 8、小区公共空间 开敞活动空间、街巷活动空间、口袋公园、小区入口、公共座椅、景观小品 设施设施提升提升 9、公共设施提升 雨污分流、停车设施、非机动车设施、信息宣传12、栏、公共管理设施、快递设施、智慧管理 资料来源：广州市住建局，太平洋研究院整理（3）融资方式：由市、区财政安排专项资金用于老旧小区改造，市、区按比例分担改造资金。区财政分担资金包括统筹管线单位改造资金、原产权单位资金、社会捐助资金等。其中基础基础版块项目以市财政补助为主，区财政、个人出资为辅；提升板块项目以区版块项目以市财政补助为主，区财政、个人出资为辅；提升板块项目以区财政财政、个人出、个人出资为主，市财政资金补助为辅，资为主，市财政资金补助为辅，鼓励鼓励居民自筹资金。居民自筹资金。并多渠道探索资金来源,鼓励社会资金参与。以越秀区仰忠社区为例，该社区微改造项目总投资约为 2950 万元，其中13、市财政 4 安排 1450 万元，区财政 1490 万元，社区居民集资约 10 万元。2016、2017 年广州市共安排财政资金 2.5 亿元，推进老旧小区微改造项目 107 个，涉及用地面积 765 公顷覆盖群众 80 万人。2018 年，广州市第一批老旧小区改造项目 165 个，投入市财政资金 2.5 亿元；第二批老旧小区改造项目 422 个，投入市财政资金 12.4 亿元。目前广州市已对 694 个老旧小区微改造项目投入财政资金 14.9 亿元，我们可以合理估算到 2020 年 779 个老旧小区均改造完成或将投入财政资金约 17 亿。另据广州市政府，矿泉街老旧小区的四个社区实施“微改造14、”预计总投资 4289 万元（平均每个社区投资 1072.25 万元）。广州越秀区 148 个老旧小区改造预计投入资金 15.52亿元，（平均每个老旧小区投入资金约为 1048.6 万元）。据越秀区房屋管理局，越秀区19 个老旧小区微改造共投资约 22980 万元（平均每个社区投入资金 1209 万元）。据此，我们可以合理估算广州市老旧小区改造平均每个社区投入资金约每个社区投入资金约 11091109 万元，万元，又据每个小建筑面积约 6 万平，则平均每平米改造投入资金约，则平均每平米改造投入资金约 184.83184.83 元元。（4）企业参与案例：恩宁路微改造项目 虽然广州市老旧小区改造资15、金大部分仍然来自政府投资，但是广州市一直在探索创新老旧小区改造的融资机制。恩宁路项目是广州探索 BOTBOT 模式（建设模式（建设-经营经营-转让）转让）的首例社区微改造项目，该模式首先由政府制定微改造设计导则，再通过公开招投标将该项目交由企业建设及运营，而企业改造后拥有项目的 15 年经营权，期满后再交还政府。2016年，广州万科中标恩宁路永庆坊改造项目，将恩宁路永庆坊改造成集餐饮、零售、民宿与办公于一身的时尚街区，改造面积约 7000 平方米，项目总投资近亿元。2018 年，广州万科再次中标恩宁路二期项目。该项目总投资约 10.7 亿元，涉及总建筑面积约 7.2 万平方米，相当于永庆坊一期16、面积的十倍。“BOT 模式”下，一方面解决了政府财政资金紧缺的问题；另一方面，企业自负盈亏，大大降低了政府的项目开发风险。同时，企业成熟的管理系统以及经营手段可以与政府优势互补。然而，“BOT 模式”也存在一定的隐患：政府对特许权的转移会减弱政府对项目的控制力；企业作为项目的投资者、建设者与经营者，他们天生的逐利性，使得他们为了最大化地争取自己的利益，会在经营阶段挣脱政府束缚，从而影响公共利益的平衡。在永庆片区中，企业正是在政府的弱束缚下尽可能地追求自身的经济效益，导致了公共利益的失衡。5 恩宁路二期项目汲取了一期永庆坊项目的教训，于 2018 年 9 月 7 日成立了恩宁路共恩宁路共同缔造委17、员会同缔造委员会。这是政府领导下的公众参与平台,由居民、开发商、区更新局负责人、街道办书记、商户代表、社区规划师、区人大代表、区政协委员、专家顾问、媒体代表组成，其主要职责之一就是协调居民、业主及运营等各利益相关方参与、探讨建筑改造和基础设施建设方案,及时反馈各方意见、建议。委员会是开放式，所有关心恩宁路改造的居民、市民、专业人士、社会组织等都可向委员会表达意见与诉求。(详见新快报2018年 9 月 8 日报道)2 2、淄博、淄博 （1）改造对象 淄博市老旧小区改造从 2015 年开始，2016 年正式启动。据淄博市老旧住宅小区整治改造实施方案，全市老旧小区整治改造的范围为：城市规划区内 1918、95 年以前建成投入使用，位于国有土地上建设规模在 2 万平方米以上，主体建筑结构完好且集中连片的楼房老旧住宅小区。2016-2018 年，全市计划完成改造项目 268268 个，涉及改造面积个，涉及改造面积 15601560 万平米万平米，涉及建筑涉及建筑面积约面积约 800800 万平，惠及群众万平，惠及群众 19.519.5 万户万户。其中 2016、2017 年完成改造项目 178 个、1070 万平米、14 万户，累计投入资金 13.2 亿元；2018 年全市计划完成改造项目 90 个、490.81万平米、55190 户，计划财政投资 6 亿元。根据住建部要求，淄博市在 2018 年19、 90 个改造项目中，选取 8 个作为试点项目，改造面积 70.4 万平米，改造户数 7438 户，试点项目投资 2.3 亿元。（2）改造内容：表表 3 3 淄博市老旧小区改造内容淄博市老旧小区改造内容 改造板块改造板块 改造细项改造细项 居住环境居住环境 1.清理拆除各类违章建筑物、构筑物，治理“脏、乱、差”，清除乱搭乱建、乱堆乱放、乱贴乱画；2.进行小区绿化提升，清理整治侵占公共绿地行为，补栽花草树木，美化小区环境；3.完善环卫设施，取消垃圾道、垃圾房、垃圾池，配置封闭的垃圾桶、垃圾箱。基础设施基础设施 1.进行小区道路升级改造，修复或安装路灯；2.维修或新建雨、污水排放设施，有条件的应实20、行雨污分流；3.增设机动车停车位，修建自行车、电动车停车棚；4.增设健身活动设施，有条件的可增设文化活动场所及设施；5.疏通消防通道，有条件的应完善消防设施、器材，增设室外消火栓或在临近道路上增设市政消火栓；6 6.对年久失修、存在质量安全隐患的供水、供暖、供气管网及强弱电进行维修改造，同步改造楼内公共部位的相关管线，同步实施一户一表改造工程，实行抄表到户；7.完善信息网络布局，有条件的可增设移动通信网络基础设施。房屋修缮房屋修缮 1.对破损的屋檐、落水管、散水、雨篷、报箱等进行修缮更新；2.修缮楼道台阶、扶手、楼道窗、楼道灯，安装单元安全门；3.维修屋面防水，清洁、粉刷外墙面和楼道；4.有条21、件的可实施既有居住建筑节能改造。物业管理物业管理 老旧小区整治改造，具备条件的，应当实施专业化的物业管理；封闭小区、设置出入口、安装安防监控设施、修建岗亭或值班室；配建物业管理用房、社区服务用房和商业用房；配置养老服务设施，建设文化活动中心。不具备条件的，整治改造后由街道办事处或社区居委会接管，实施简易物业管理，内容包括：配备保安人员，维护公共秩序和安全；配备保洁人员，提供卫生保洁、绿化养护服务。资料来源：淄博市住建局，太平洋研究院整理（3）融资方式 淄博市按照“政府补贴、单位投资、社会捐助、业主适当承担”的原则，通过银行贷款、吸纳社会资金、PPP 等模式搭建融资平台，多渠道筹集资金。市政府按22、照总投资市政府按照总投资的的 40%40%对区县进行补助对区县进行补助，项目开工后先拨付 60%，剩余资金竣工审计后拨付。国有企业老旧住宅小区改造资金由国有企业承担，供水、供电、供暖、供气、有线电视、宽带数据传输等设施设备改造，由各专业经营单位投资组织实施，市、区县政府给予补助。2016、2017 年共投资 13.2 亿元，其中市财政投入 3.2 亿元，区县投入 6.6 亿元。2018 年计划投资 6 亿元，其中 8 个试点项目投资 2.3 亿元。（详见淄博市住建局）（4）企业参与案例：张店区老旧小区综合整治改造项目 作为社会资本方和施工总承包方，九强集团投资、建设淄博市张店区老旧小区综合整治23、改造 PPP 项目，项目采用 BOTBOT（建设（建设运营运营移交）模式移交）模式，建设期 2 年，运营期 10年。项目建设的主要内容包括居住环境方面、基础设施方面、房屋修缮方面、运维方面。项目改造面积 357 万平方米，涉及老旧小区 43 个，改造户数 4.55 万户，惠及城镇居民 15.5万人。其中，2016 年启动改造 22 个，涉及 789 栋楼，2.78 万户，建筑面积 220 万平米，预计投资 2.44 亿元；2017 年改造 21 个，涉及 504 栋楼，1.77 万户，建筑面积 137 万平米。主要建设内容包括：建筑物立面整治、道路改造、雨污水管道改造、照明、景观、监控。项目总24、投资为 3.78 亿元。（详见九强集团官网）3 3、沈阳、沈阳 （1）改造对象 7 沈阳市新、旧住宅区的划分以 2000 年 6 月为节点，此前交付使用的为旧住宅区，此后交付使用的为新住宅区。目前，沈阳市共有旧住宅区 2381 个，涉及总建筑面积 7500万平方米。截至 2017 年底，沈阳已经完成 1585 个老旧小区的改造。按照沈阳市居民小区改造提质三年行动计划(2018-2020 年)，沈阳预计在 2018-2020 年的三年时间内，对最后的 796796 个老旧小区个老旧小区进行改造提质，其中需市级统筹改造老旧小区 314 个，需督导产权单位改造的 482 个。预计 2020 年底沈阳25、 2381 个老旧小区将实现改造全覆盖。截至 2018 年 12 月，沈阳市共完成 151 个老旧小区改造任务（不包括需督导产权单位改造的 200 个老旧小区），涉及建筑面积 381 万平方米（平均每个小区改造面积约 2.52万平米），惠及居民 7.1 万户。2018 年沈阳市在老旧小区改造的房屋本体修缮和环境提升方面都制定了标准和改造导则（包括提质标准和基本标准），其中对市级统筹改造的应达到提质标准，对需督导产权单位改造的应达到基本标准以上。2018 年沈阳完成市级统筹提质改造老旧小区共 120 个，2019 年沈阳计划完成市级统筹改造老旧小区 120 个，督导产权单位改造老旧小区 200 26、个；2020 年，市级统筹改造 74 个，产权单位改造 82 个。另据沈阳市政府，沈河区 16 个老旧小区改造提质工程总投资约为 1.5 亿，平均每个平均每个老旧小区改造投入资金老旧小区改造投入资金 937.5937.5 万元万元。其中市级投资、区县投资各占五成。通过上述数据，可以看出沈阳市老旧小区改造项目平均每个小区涉及建筑面积约2.52 万平米，每个小区所需投入资金约为 937.5 万元。因此可以估算出沈阳市老旧小区改造项目平均每平米需要投入平均每平米需要投入 372.02372.02 元元。（2）改造内容：沈阳市制定了沈阳市 2018 年老旧小区改造提质试点工作方案，方案明确了试点工作目27、标、内容、标准和机制。概括起来就是“4+11+44+11+4”，即实施房屋本体、配套设施、小区环境、服务设施四项重点改造内容；达到“路要平整、水要畅通、灯要明亮、绿要美观、线要规整、车要有序、房要保暖、设施要齐全、电梯要安全、违章建筑要拆除、市容要整洁清爽”11 条标准；形成工作组织、资金筹措、项目建设、长效管理 4 个工作机制。（详见沈阳市住建局）表表 4 4 沈阳市老旧小区改造内容沈阳市老旧小区改造内容 改造板块改造板块 改造内容改造内容 房屋本体改造房屋本体改造 维修屋面防水，粉饰楼道，维修楼道照明、单元门窗(防盗门)和对讲配套系统。有条件可根据相关规定及居民意愿同步加装电梯。8 配套设28、施改造配套设施改造 翻新道路，铺设边石和方砖，维修路灯照明，更换给排水、供电、供气和供热等管线；实施弱电线路整理；有条件的同步建设停车场。小区环境改造小区环境改造 拆除违章建筑、实施绿化美化和沿街亮化、安装监控系统和智能服务设施 小区服务小区服务 设施改造设施改造 提升社区综合服务站、卫生服务站、幼儿园建设水平，增加健身娱乐、垃圾收集、休闲座椅、慢行系统等公共服务设施，逐步完善社区文化、特色文化等基础设施 暖房子工程改造暖房子工程改造 外墙保温改造、涂料粉饰等 老旧小区老旧小区 后续管理后续管理 管理模式主要包括三种类型：一是专业化管理模式，由业主选聘物业服务企业进行管理；二是自治式管理模式，29、由业主委员会管理或由业主委员会选聘经理人对小区进行自治管理；三是委托社区委员会管理。无论哪种管理模式，都应在街道社区的指导下，确定管理模式，落实管理责任。资料来源：沈阳市住建局，太平洋研究院整理（3）融资方式 沈阳市老旧小区改造以财政出资为主（包括市级财政与区县级财政），居民出资为以财政出资为主（包括市级财政与区县级财政），居民出资为辅辅。目前在积极引导社会资金参与，但未有成功案例。以沈河区为例。2018 年沈河区 16个老旧小区改造提质工程总投资约为 1.5 亿，其中市级投资、区县投资各占五成。以 2015年沈阳市第一批 200 个老旧小区改造工程（包括大东区 52 个、和平区 40 个、铁30、西区 21个、沈河区 20 个、皇姑区 20 个、于洪区 18 个、沈北新区 15 个、苏家屯区 10 个、浑南区 4 个）为例。改造资金沈阳市财政投入 7500 万，各区配比投入。4 4、宜昌、宜昌 （1）改造范围 2018 年 5 月 8 日，宜昌市住房和城乡建设委员会发布了宜昌市城区老旧小区改造试点工作实施方案，确定了首批 10 个改造试点的老旧小区。本次改造内容包括四个方面：小区环境及配套设施、建筑物本体、公共服务设施和社区治理体系。实施方案明确的老旧小区试点范围为：城区夷陵区、西陵区、伍家岗区、点军区、猇亭区、高新区。据悉，宜昌市目前正在实施老旧小区三年（2018-2020）改造行动31、，计划于 2020 年底基本完成城区老旧小区改造。（3）改造内容 表表 5 5 宜昌市老旧小区改造内容宜昌市老旧小区改造内容 基本内容基本内容 小区环境及配小区环境及配套设施改造套设施改造 包括供水、供电、供气、弱电(通信、有线电视)、排水、通行、停车、消防、安防、环卫、路灯、文体活动、绿化美化等改造 9 项目。老旧小区周边市政道路及水、电、气等配套不完善的，可视情况一并改造。建筑物建筑物 本体改造本体改造 包括屋面防水、楼道修缮、楼道照明、单元门禁、立面整治等项目。鼓励有条件的小区结合实际加装电梯。提升内容提升内容 公共服务设施公共服务设施 具备条件的，可在严格控制规模的前提下，统筹完善功能32、用房等公共服务设施。社区治理体系社区治理体系 加强党组织建设，成立业主委员会或居民自治小组，建立健全物业管理。各试点小区结合实际，科学合理选择改造内容，确定改造标准。资料来源：宜昌市住建局，太平洋研究院整理（4）融资方式 试点小区改造资金坚持居民、市场、政府多方共同出资原则，建立健全可持续资金筹措机制。按照项目类别，合理确定改造费用分摊规则。总体原则是：小区红线外市政配套设施的改造费用原则上由财政负责；小区范围内公共部分的改造费用由政府、管线单位、原产权单位、居民等共同出资；建筑物本体的改造费用原则上由居民、原产权单位自行承担，区财政可根据实际情况适当补贴。例如，加装电梯等建筑物本体范畴的改造33、内容，其受益者为特定人群，按照“谁受益、谁出资”原则，理应由该单元的受益居民出资，当然可以积极争取原产权单位支持，区级财政也可以根据实际情况适当补贴。改造的标准坚持“雪中送炭”原则，以补短板、改善基本功能需求为主，量力而行，尽力而为，不搞“锦上添花”，循序渐进推进老旧小区改造。（详见宜昌市住建局）具体资金来源主要是五个方面：表表 6 6 宜昌市老旧小区改造的具体资金来源宜昌市老旧小区改造的具体资金来源 1 1、财政资金、财政资金 区财政负责安排专项资金用于辖区内试点老旧小区改造。符合市财政奖补范畴的，市财政按区财政投入的50%对西陵区、伍家岗区、点军区老旧小区改造试点项目给予奖补;视资金情况对34、夷陵区、猇亭区、宜昌高新区老旧小区改造试点项目予以适当奖补。2 2、管线单位出资、管线单位出资 管线迁改费用由各管线单位分摊承担，区财政以奖代补20%。各管线工程施工涉及的路面开挖、恢复工程统一由各区组织实施，建设费用由财政承担。老旧小区改造后五年内不得再破土施工、乱搭乱接。3 3、居民出资、居民出资 按照“谁受益、谁出资”原则，鼓励居民捐资捐物参与老旧小区改造。若居民参与改造工作，可依据有关规定计取费用并列入居民出资。居民自筹资金、房改房专项维修资金、小 10 区内公共停车和广告等收益，依法经业主委员会或居民自治小组同意，可用于小区改造和改造后的长效管理。4 4、原产权单位出资、原产权单位出35、资 鼓励原单位捐资捐物，共同参与改造工作。5 5、其它符合规定的资金、其它符合规定的资金 例如专业机构、社会资本等。资料来源：宜昌市住建局，太平洋研究院整理 （4）社会资本参与案例：西陵区老旧小区改造项目 西陵区老旧小区改造作为全国试点之一，一直备受关注。2018 年，西陵区创新实施“业委会+人本化”改造模式，全年启动老旧小区改造 55 个，完成改造 45 个，改造面积约 7.09 万平方米，加装电梯 4 部，完工 2 部，受益群众 6200 多户，15000 多人。该区居该区居民实际出资率达民实际出资率达 95%95%以上，社会投资近以上，社会投资近 10001000 万元万元，老旧小区改造36、的“西陵经验”得到总结推广。（详见宜昌市住建局）2016 年，西陵区首创财政预算安排“社区自治金”每年 500 万元，每个社区还安排“惠民资金”20 万元，采取“财政资金投入一点、辖区单位支持一点、受益业主缴纳一点”的方式，力求用财政“小资金”撬动社区“大投入”。以长客宿舍小区为例。该小区是典型的老旧单位型住宅区，2014 年底成立业委会。2016 年，该小区通过民主协商从“惠民资金”列支 3 万元，又协调原单位宜昌长途汽车客运站投入 10 万元，同时居民自筹部分资金进行更新改造。由于西陵区将其列入该区背街小巷改造工程，并成功向市里申报了全市首个杂居小区综合改造项目，得到财政补贴后小区改造更加37、顺利。由此先例带动，西陵区各社区都开始整合“惠民资金”优先向运行规范的居民小区倾斜，居民们也纷纷众筹支持小区改造。以嘉明花园小区为例，在业委会 4 名党员的带动下，280 户居民主动交纳了 132 万元的小区改造费和物业管理费。西陵区 55 个小区共整合惠民资金约200 万元，再加上 1.5 万余居民自筹近千万，没想到最初一个小区的 3 万元惠民资金竟然带动了整个西陵区 1200 万元的社会资本。5 5、呼和浩特、呼和浩特 （1）改造范围 根据呼和浩特市住建局，该市 2000 年以前建成的城市老旧小区老旧小区共共 6767 个个，总总建筑面建筑面积积 125.81125.81 万平方米，万平方38、米，涉及涉及居民居民 1546015460 户户。2018 年，呼和浩特计划对 43 个老旧小区进行改造（新城区 11 个，回民区 4 个，玉泉区 10 个，赛罕区 18 个），其中城市老旧小区 32 11 个，共 219 栋楼，涉及建筑面积 81.83 万平方米，惠及居民 10986 户，预计投资 19279.935万元（平均每个小区投资 602.5 万元）。2018 年的老旧小区改造内容包括完善老旧小区配套设施、解决水、电、气、暖等实际问题，兼顾对房屋本体和小区环境的提升。（2）改造内容 重点解决居民提出的问题重点解决居民提出的问题 2018 年的试点改造将突出居民参与，重点解决居民提出的39、问题，即由居民提出改造内容、居民也出一部分资金参与改造。目前，各个小区正在开展试点改造的前期工作，试点小区的入户率要争取达到 90%以上，要上门征求居民对小区改造的建议，将所有建议收集起来后进行梳理，并结合实际情况制定详细的改造方案。目前，新城区、玉泉区已经完成设计工作，预计 6 月中旬至 7 月初开工，赛罕区和回民区预计在 7 月中旬开工。实现“六好六无七有”实现“六好六无七有”新城区物业管理局物业科科长史学良说，新城区今年要对 11 个小区进行改造，其中2 个小区列入试点，试点改造的标准是要实现“六好六无七有”，即大门、门房完好无损，道路、绿地完好无损，楼道灯、路灯完好无损，供水供电供气线40、路、监控探头完好无损，电表箱、邮件箱完好无损，楼道窗户、楼体扶手完好无损；无卫生死角、无乱堆乱放、无私搭乱建、无乱贴乱画、无乱圈乱种、无乱停乱靠；有车位、有垃圾箱、有监控、有绿化、有楼长、有宣传栏、有管理制度。（详见内蒙古新闻网 2018 年 5 月 17 日报道）（3）融资模式 按照“谁受益、谁出资”原则，结合实际合理确定改造费用分摊规则，完善居民合理分担，单位投资、市场运作、财政奖补单位投资、市场运作、财政奖补等多渠道资金筹措机制。积极探索通过政府采购、新增设施有偿使用等方式，引入专业机构、社会资本参与老旧小区改造。6 6、攀枝花、攀枝花 （1）改造范围 根据攀枝花市老旧小区改造试点工作方41、案，老旧小区主要指 2000 年以前建成的居住环境较差、配套设施不全、建筑物破损、无障碍设施缺失、管理服务机制不健全且不宜拆除重建的非商品房小区。改造小区的居民要有强烈的改造意愿，居民支持率不低于 90%。2018 至 2020 年，全市需要改造的老旧小区共全市需要改造的老旧小区共 3030 个，涉及个，涉及 1378513785 户，总投资约户，总投资约 2.582.58 12 亿元亿元。2018 年全市计划完成 9 个老旧小区改造，涉及居民 4071 户，预计投资 7475 万元。2019 年，全市计划改造 13 个老旧小区（包括东区 2 个，西区 2 个，仁和区 3 个，米易县4 个，盐42、边县 1 个，钒钛高新区 1 个），涉及建筑面积 39.2 万平方米，惠及 3496 户居民，预计总投资 8528 万元。（2）改造内容 根据攀枝花市老旧小区改造试点工作方案，攀枝花市坚持“六有一改善”“六有一改善”，即有水、电、气、路、光纤、停车场和改善居住环境的基本目标，运用“共同缔造”“既要面子、又要里子”的理念，按照“先民生、后提升，先急需、后改善”的原则，着力完善老旧小区基本功能、基本设施，重点解决建筑物破损、环境脏乱差、市政设施不完善及管理机制不健全等问题。同时，将社区党建向小区党建延伸，把居住在小区的离退休党员、流动党员、在职党员、社区党员整合，充分发挥党员先锋模范作用，通过基层43、党员带头入户、带头拆违、带头参与管理，引导小区居民主动建设、服务，有力推动了改造工作。在改造意愿、改造内容、改造方案制定、改造过程监督等方面充分调动居民积极性，将“要我改”的被动旁观转变为“我要改”的主动参与，根据老旧小区改造具体情况，可使用房屋维修资金、专项维修资金，并鼓励社会资本参与卫生服务站、社区活动用房等公共服务设施改造提升。在老旧小区改造时，注重保留红砖房特色，沿续历史文脉。（详见攀枝花市住建局）（3）融资方式 理论上按照“谁受益、谁出资”原则，采取居民、原产权单位出资、政府补助的方式实施老旧小区改造。然而目前仍以财政资金为主，居民个人出资为辅，鼓励社会资本参与。7 7、总投资需求测44、算、总投资需求测算 根据前面所得数据整理得到表 7（宜昌市数据缺失），由于全国共需改造 17 万个老旧小区，涉及建筑面积 40 亿平，所以分别根据两种测算方式，预计全国进行老旧小区更新改造将拉动投资 845.2717=14369 亿元（约 1.43 万亿）；280.3340=11213.2 亿元（约1.1 万亿）。由于样本较少，因此每平米所需改造资金和每个社区改造所需资金的测算结果存在一定误差，并且“17 万”个小区和“40 亿”平米两个数据也存在（由于取整产生的）误差，因此测算出的两个结果存在一定差距。所以我们综合两种方法的结果，对二 13 者取平均值，得到 12791 亿元（约 1.28 45、万亿）。因此，此次老旧小区更新改造工作至少将拉动亿万级投资需求所言非虚。且根据各地情况来看，仍以财政投入为主，所以估计 2018-2020 年三年全国老旧小区基本设施改造全国老旧小区基本设施改造项目预计需政府投入财政资金约项目预计需政府投入财政资金约 1.281.28 万亿，平均每年需投入财政资金约万亿，平均每年需投入财政资金约 40004000 亿亿。表表 7 7 各试点城市老旧小区改造投入资金情况各试点城市老旧小区改造投入资金情况 城市城市 涉及居民涉及居民（万户）（万户）老旧小老旧小区数量区数量（个）（个）涉及建筑面涉及建筑面积（万平）积（万平）每平米所需每平米所需改造资金改造资金 （元46、（元/平米）平米）平均每个社平均每个社区改造所需区改造所需资金（万元）资金（万元）总投资总投资 1 1（亿元）（亿元）=小小区数量区数量*每个社区投每个社区投资金额资金额 总投资总投资 2 2（亿元）（亿元）=每每平米所需改造资金平米所需改造资金*建建筑面积筑面积 广州广州 约 86.7 779 5180 184.83 1109.95 86.46 95.74 淄博淄博 19.5 268 804 238.8 716.4 19.2 19.2 沈阳沈阳 37.4 796 2400 372.02 937.5 74.62 89.28 攀枝花攀枝花 1.38 30 90.46 285.2 860 2.5847、 2.58 呼和呼和 浩特浩特 1.55 67 125.81 320.8 602.5 4.04 4.04 平均平均 280.33 845.27 资料来源：各市住建局，太平洋研究院整理 二、老旧小区加装电梯二、老旧小区加装电梯 近年来很多人大代表、政协委员的提案建议中，对加装电梯呼声特别高。除住建部规定的老旧小区改造试点城市外，还有许多城市也已经开展这项工作了。据住建部统计，截至 2018 年底，全国老旧小区加装电梯已经完成了 1 万多部，在施工的有 4000 多部，正在办理前期手续的有 7000 多部，所以这项工作正在全方位推开。但是加装电梯工作在实际中仍然存在着诸多问题和需要注意的方面。例如48、，一般楼层越高的居民加装电梯意愿越强烈。但是对于一层或者二层，因为需求不迫切，而且觉得占用了公共空间，对其利益可能有或多或少的损害。另外，政府虽然对加装电梯有补助，但是仍有大部分费用需要居民自主筹资，各层居民在筹资过程中出资比例的确定也往往会造成矛盾，因此必须做好居民协商工作。加装电梯工程的设计和工程方案，也要尽量兼顾各层居民的合理诉求，尽可能通过精心的个性化设计，达到利益最大化、影响最小化。目前各地都针对既有住宅增设电梯出台了各自的工作方案，我们将部分试点城市的补贴政策及其他优惠政策总结如下：表表 8 8 各试点城市既有住宅增设电梯的补贴情况各试点城市既有住宅增设电梯的补贴情况 14 城城市49、市 增设条件（即需要多少增设条件（即需要多少业主同意）业主同意）财政补贴财政补贴 其他优惠政策其他优惠政策 广州广州 双三分之二 每台补贴 10-15 万元 允许缴存人以增设电梯为用途申请提取住房公积金 沈阳沈阳 双三分之二 市政府将按照每部增设电梯工程总费用的 50%予以补贴;其余各区，将按照每部增设电梯工程总费用的 30%予以补贴。对于已建立维修资金的住宅，业主可按规定申请使用维修资金 攀枝花攀枝花 加装幢的全体业主同意 电梯竣工验收合格后，以电梯停靠四个达到楼层的，县政府给予一次性奖补 10 万元（原住宅建筑物已预留电梯井的，补贴 5 万元），每增加一个停靠楼层增加补贴 0.5 万元，低50、于四个楼层的不予奖补。可按程序申请使用住宅专项维修资金 淄博淄博 小区全体业主三分之二以上，加装电梯栋业主90%以上同意即可 无（全省共 400 万财政补贴，先建设后补贴）市民可提取本人或配偶住房公积金用于电梯建设 上海上海 加装幢 90%以上业主同意 政府按照加装电梯施工金额的40%予以补贴，最高不超过 24万元/台；市与区县分担比例各为 50%。可提取本人住房公积金用于电梯建设 北京北京 双三分之二 市财政补贴电梯购置和安装费用的 40%，24 万元封顶。可提取本人住房公积金用于电梯建设 厦门厦门 若全体业主一致同意增设电梯的，实施主体要按照要求委托公证，并请所在地社区居委会对其公示情况进51、行见证备案；若三分之二以上业主同意增设电梯，其他业主无异议的，街道应出具无异议情况说明；停靠六个楼层的财政补贴 22 万元，每增减一个停靠楼层相应增减补贴 0.5 万元人民币。由于增设电梯的住宅必须为四层及四层以上 可提取本人住房公积金用于电梯建设 武汉武汉 双三分之二 每台电梯补贴 10 万元，市区财政各承担 50%成都成都 双三分之二 6 层及以上非单一产权多层既有住宅，每台电梯补贴 20 万元 可提取本人住房公积金用于电梯建设 宜昌宜昌 双三分之二 无 可提取本人住房公积金用于电梯建设 15 可按程序申请使用住宅专项维修资金 眉山眉山 本单元、本幢或本小区房屋专有部分占建筑物总面积 8052、%以上且占总户数 80%以上的业主同意 每台电梯可获 15 万元财政补贴 注：“双三分之二”是指本单元或本幢房屋专有部分占总建筑面积三分之二以上的业主同意且占总人数三分之二以上的业主同意 资料来源：各市市住建局，太平洋研究院整理 根据上表，可以看出全国大部分城市都对既有住宅增设电梯工作有专项财政资金进行补贴（每台电梯补贴 10-20 万不等），同时允许本人提取住房公积金进行电梯建设，以此鼓励老旧小区的居民积极增设电梯，便利群众日常生活。除此以外，按照 2018 年全国老旧小区增设电梯完成情况来看，共建设电梯 2 万余台，平均每台财政补贴 15 万元，据此估计 20182018 年我国既有住宅增53、设电梯项目需投入财政资金约年我国既有住宅增设电梯项目需投入财政资金约 4040 亿元亿元。而随着增设电梯工作速度加快，这个数字或呈倍数增长。预计未来老旧小区加装电梯工作全部完成后，按照全国 17 万个老旧小区，每个小区 10 栋楼，每栋楼 3 个单元，加装电梯率 60%计算，那么全国老旧小区可以加装电梯约 306 万台，平均每台 40 万元的安装费用可拉动至少可拉动至少 1.21.2万亿投资，万亿投资，其中所需财政资金投入约其中所需财政资金投入约 46004600 亿元。亿元。因此，我们需要探寻更多创新模式，设法引入社会资金，减轻政府压力。目前北京、上海等城市的试点取得了一些成功，也形成了一些54、可以推广的经验。（1 1）北京石景山区：“代建租用”模式）北京石景山区：“代建租用”模式 2017 年 7 月，石景山区首部老楼加装电梯投入使用，电梯采用了“居民申请、免费安装、有偿使用”的“代建租用”模式。居民使用电梯可以选择月卡、年卡，且有“五年送一年，十年送两年”的优惠。根据计算，一层居民不交费，二层每月 100 多元，七层每月 600 多元。对于企业来说，加装一部电梯约 30 万元，北京市政府平均每台电梯补贴 20 万元，那么企业只需要出 10 万元即可。按照一单元 7 层，每层两户来算，企业从二层至七层每月可收取费用 4200 多元，一年就可收取费用约 5 万元。而北京的电梯广告费用55、一般是一面广告 400 元/周，按照一台电梯四面广告，企业每周可收取广告费 800 元，一年可收取 8.3 万元。如果不计算后续运营和维修费用，那么成本两年基本上就能收回，后面的经营则属于利润。试点成功后，北京或将逐步采用此种措施来进行老旧小区的电梯加装。既然老小区 16 居民在是否安装电梯上意见不一，那么统一由职能部门来协调安装似乎是最佳选择。运营商也拥有了绝对话语权，并且可以联合关职能部门进行利润分成。河南、成都等不少地区也纷纷开始效仿北京模式。但是对于政府补贴力度较差的地区，许多人对此提出质疑。从企业角度来看，若不考虑电梯广告等收入，而且政府不给予补贴的话，企业建一台共享电梯要至少 1056、 年回本。据专家计算，装 300 台电梯是企业的“临界点”，“300 台以内，企业微利；超过 300 台，企业或将亏损”。每台电梯仅建设费用就需至少 30 万元，超过 300 台共享电梯意味着企业要垫付上亿元周转资金。参与这种投资巨大、回报周期长的商业模式对企业是个极大的考验。从居民角度来看，根据现行收费标准，每月收费 500 多元，一年下来顶层业主就要花费近 7000 元。但是按照一部电梯的建造价格约 40 万元来算，如果业主自筹集资，根据出资比例，顶层业主约花费4.5 万元就可以永久使用。“租用电梯”一年 7000 元，如果按使用 20 年计算，需要 14万元。而居民自主筹资仅需 4.5 57、万元可以永久使用，必然是后者划算。（2 2）上海普陀：六加一模式）上海普陀：六加一模式 近年来上海在老旧小区加装电梯方面的步伐一直在不断提速。从 2012 年正式开始试点到 2017 年五年间，全市一共完成加装电梯的数量仅 24 台。而 2018 年一年竣工的数字就达到了 36 台；今年仅前两个月，竣工的电梯就已达 23 台。其中加装速度最快的当属上海普陀区。上海“普陀模式”是由政府部门主导，引进社会资本，对符合条件的居民楼进行电梯化改造，并在顶楼加建复式新房。所谓“6+1”模式，是指由开发商出资在原有 6 层住宅顶层加盖一层，加层房屋出售所得用于补贴电梯安装与前期保养费用，业主只需支付电梯运58、行费。此外，改造完成后，开发商可承担一定年限的电梯保养费用，并将对受新增电梯影响采光和通风的住户给予一定补偿。目前，该方案已在上海浦东竹园小区等 6个小区试点推行。三、老旧小区补建停车场三、老旧小区补建停车场 随着汽车保有量的爆炸式增长，很多 10 年前甚至 5 年前建设的小区，都已面临车位紧张的问题，特别是在较大的城市。很多老小区的汽车保有量已经逼近 1 户 1 辆，但几年前的车位配比往往仅有 1:0.5 甚至更低，远远不能满足停车需求。目前老旧小区内的停车状况大多为：地下停车场车位早已售罄，且持有人无一愿意开价出售；地面停车位全 17 靠抢，且毫无规划，停车混乱；小区内停不下的车则在小区门59、外的路边挤满，任凭违停罚款。因此，补建老旧老旧小区停车位问题亦不容忽视。目前各城市老旧小区补建停车场大致有三种方案：（1）划线新增。重新规划小区绿化及空闲场地，如后移绿化带、拓宽内部支路、改造报箱和下水道窨井盖等。宁波市对于划线新增的车位每个补贴 500 元，北京密云区政府投资 2 万元用于绿地停车场项目。这种方法目前确实是最快速解决老旧小区停车难的方案。但这可能引发有车业主和无车业主在观念上的冲突，且破坏绿化面积也并非明智之举。另外，最关键的是大部分老旧小区基本没有空闲的公共面积可供划线。（2）立体停车场建设。在原先的地面停车场上加盖两层，建立立体停车场。这种方式比较节省占地面积，而且价格在60、居民可接受范围内。一般 200 车位的立体停车场造价约 600 多万元，按目前北京市对于补建的立体停车场每个车位补贴 2 万元，政府补贴 400万的情况下，居民平均每个车位自筹 1 万多即可。（3）地下停车场建设。在小区内没有占用公共活动场地的地面，或者只是利用小区公共设施的空中、地下的空间补建停车位。这种方式虽然不占用地面面积，但是建设费用高昂，一般建设一个 200 车位的地下停车场需至少 1500 多万元，即使有政府补贴（目前北京市对地下停车场每个车位补贴 5 万元，但其他城市未有政策），居民筹资也极为困难，很少有老旧小区能够建成。（4）机械停车位 机械式停车位一般有二层至五层不等，可以增61、加二倍甚至三倍停车位（足够满足一般小区车位需求），技术方面早已成熟可靠，已经被写字楼、商场等公共建筑设施大量采用。可以说，老小区建设地面机械车位在经济上、技术上和车位产出量上，都是可行的。目前已有一些城市正在推广老旧小区机械停车位建设。例如，武汉为了鼓励老旧小区建设机械式停车位，规定小区建设机械停车场，不缴纳土地出让金，免征城市基础设施配套费。综上，虽然目前全国各个城市在老旧小区补建停车位方面经验很少，但确实影响民生且间接对汽车消费产生影响的大问题，划片集中式立体停车场建设可能是我们未来老旧小区停车场改造主要的建设方向，若按照 17 万个小区，4200 万户家庭每家一辆车估算，可拉动约可拉动约62、 1.21.2 万亿的投资需求，其中财政资金总投入约需万亿的投资需求，其中财政资金总投入约需 68006800 亿元亿元。这个数目对于政府 18 来说并不算小，因此在政府补贴的基础上，同时探寻新的融资模式，鼓励社会资本更多参与，积极联系企业进行投资，在居民自愿的基础上，将建成后的立体车库运营权交给企业，使居民和企业都能受益。通过以上梳理，此次全面推开老旧小区改造，是在不大拆大建的前提下，改善城区居民生活环境的同时，拉动新的有效投资增长。三个改造优先级必须完成的是优先级一的部分，即小区、楼道照明设施、维修更换水、电、燃气管道、供暖设备、社区绿化、社区基本运动设施、增设消防设施、楼宇外墙粉刷保暖等63、，涉及投资约 1.28 万亿。这部分投资资金来源从试点情况看，多为政府财政开支（有条件小区可探索企业参与模式）。对于优先级二当中的加装电梯，目前同样有无需居民先期参与的“北京模式”以及完全无需居民介入的“上海 6+1 模式”。如此，加装电梯亦可全面推广。若 17 万个小区全部加装，此部分涉及投资预计至少 1.2 万亿投资，其中所需财政资金投入约 4600 亿元。对于兴建停车场，囿于老旧小区大多缺乏可用闲置土地，且居民参与必须性不大，恐难全面推广。纯理论计算来看，若 4200 万家庭参与停车场新建，将涉及投资约 1.2 万亿，其中财政资金总投入约需 6800 亿元。综上，若老旧小区改造期限为三年64、，年均涉及必要投资约 4200 亿。涉及非必需投资约 8000 亿。表表 9 9 三项改造涉及投资及所需财政资金三项改造涉及投资及所需财政资金 优优先先级级 主要内容主要内容 涉及投资涉及投资（亿元）（亿元）所需财政所需财政 资金投入资金投入 （亿元）（亿元）创新融资模式创新融资模式 一一 基础内容改造（包括小区、楼道照明设施、维修更换水、电、燃气管道、供暖设备、社区绿化、其他公共服务设施等）12800 12800 BOT（以广州恩宁路微改造项目和淄博张店区老旧小区综合整治改造项目为例）二二 增设电梯 12000 4600“北京租赁模式”和上海 6+1 模式”三三 补建停车场 12000 6865、00 暂无 19 销销 售售 团团 队队 Table_Team 职务 姓名 手机 邮箱 华北销售总监 王均丽 13910596682 华北销售 成小勇 18519233712 华北销售 孟超 13581759033 华北销售 付禹璇 18515222902 华东销售副总监 陈辉弥 13564966111 华东销售 李洋洋 18616341722 华东销售 杨海萍 17717461796 华东销售 梁金萍 15999569845 华东销售 宋悦 13764661684 华东销售 杨晶 18616086730 华南销售总监 张茜萍 13923766888 华南销售 查方龙 18520786811 华南销售 胡博涵 18566223256 华南销售 陈婷婷 18566247668 华南销售 张卓粤 13554982912 华南销售 张文婷 18820150251