1、老旧小区微改造项目可行性研究报告目 录 7 修订说明修订说明 我司认真分析了专家提出的意见和建议，结合业主提供的有关资料，完成了xx老旧小区微改造项目可行性研究报告的修改，修改情况说明如下：意见 1：补充社区市政设施及公共服务设施现状说明，包括电力、给排水、通讯等内容。回复 1：已在 5.2 章节补充各个社区的电力、给排水、通讯等现状情况说明。详见 P27。意见 2：补充居民对微改造内容的意见调查结果及相关佐证资料。回复 2：已将居民对微改造内容的意见调查结果及相关佐证资料作为附件。详见附件。意见 3：补充各个社区改造内容的平面分布图，完善各改造节点布置，明确改造内容的现状、具体位置并进一步核2、实改造内容。回复 3：已在改造方案中补充各个社区改造内容的平面分布图、各改造节点布置；已进一步核实改造内容。意见 4：补充完善改造方案及做法，包括房屋建筑本体整治、小区公共空间整治、小区公共服务设施整治、小区市政设施整治等，核实各子项工程量并提供工程量测算依据。回复 4：已在改造方案中补充完善改造方案及做法，并核实了各子项工程量。意见 5：核实电梯是否纳入本次改造范围内。回复 5：已核实，加装电梯不纳入本次改造范围。目 录 8 意见 6：投资估算中更新工程检验监测费费率。回复 6：已更新工程检验监测费费率并调整了投资估算。修订说明修订说明 2 受xx市发展和改革委员会委托，xx省国际工程咨询有3、限公司于 2019 年 11 月 7 日在金鹰大厦组织召开了xx老旧小区微改造项目可行性研究报告（以下简称可研报告）专家评估会，并形成了专家组意见。我院认真分析了专家提出的意见和建议，结合业主提供的有关资料，完成了xx老旧小区微改造项目可行性研究报告的修改，并修改情况说明如下：意见 1：完善项目需求分析及建设内容。回复 1：已通过调查统计分析，明确了小区的需求，详见 P34；建设内容已完善详见改造方案章节。意见 2：进一步完善现场调查数据,补充项目涉及建筑物的基本情况，列表对比说明本次改造标准是否符合xx市老旧小区微改造实施方案的通知规定,改造内容应按规定项目、自选项目两个等级分类;回复 2：4、已进一步完善现场调查数据,补充项目涉及建筑物的基本情况，列表对比说明本次改造标准，详见 5.4 实施方案章节。意见 3：明确并细化工程实施的具体范围以及工程实施的具体标准及工程量，并据此核实并控制工程造价;回复 3：已明确并细化工程实施的具体范围以及工程实施的具体标准及工程量，并据此核实并控制工程造价；详见改造方案及投资估算章节。意见 4：补充完善给排水、各种电气管线、三线整治、照明、无目 录 10 障碍设施、垃圾分类、电动汽车充电桩等改造方案;回复 4：已补充完善给排水、各种电气管线、三线整治、照明、无障碍设施、垃圾分类、电动汽车充电桩等改造方案；详见改造方案章节。意见 5：进一步核实危旧房5、屋的使用年限，补充房屋安全鉴定说明，细化消防、安全等改造方案;回复 5：已进一步核实危旧房屋的使用年限，补充房屋安全鉴定说明，详见；已细化消防、安全等改造方案，详见改造方案章节。意见 6：按照xx市老旧小区微改造实施方案要求,核实投资估算的范围,根据细化后的改造方案核实综合单价;复核工程建设其他费用;回复 6：已按照xx市老旧小区微改造实施方案要求,核实投资估算的范围,根据细化后的改造方案核实综合单价;复核工程建设其他费用，详见投资估算章节。目 录 I 目目 录录 第第1章章 概述概述.1 1.1 项目名称及性质.1 1.2 项目地理位置.1 1.3 项目概况.2 1.4 编制单位概况.4 16、.5 结论及建议.5 第第2章章 项目编制情况说明项目编制情况说明.7 2.1 编制依据及原则.7 2.2 编制工作范围及编制过程简述.9 第第3章章 项目建设的背景及必要性项目建设的背景及必要性.11 3.1 项目建设的背景.11 3.2 项目必要性.17 第第4章章 项目建设范围与条件项目建设范围与条件.21 4.1 xx市概况.21 4.2 xx区概况.21 4.3 项目建设范围.22 4.4 建设条件.23 第第5章章 改造需求及改造方案改造需求及改造方案.25 5.1 改造原则、愿景及目标.25 5.2 现状分析.26 5.3 总体改造方案.36 5.4 分社区实施方案.56 目 录7、 II 第第6章章 节能评估与措施节能评估与措施.113 6.1 编制依据.113 6.2 项目所在地能源供应状况.114 6.3 项目能耗分析.115 6.4 节能措施.118 6.5 节水措施.119 第第7章章 海绵城市专章海绵城市专章.120 7.1 编制依据.120 7.2 社区雨污问题及解决思路.121 7.3 海绵技术方案.122 7.4 维护管理.126 第第8章章 环境影响评价环境影响评价.128 8.1 编制依据.128 8.2 主要环境保护目标.129 8.3 环境影响分析.129 8.4 环境保护措施.130 8.5 环境评价结论与建议.132 第第9章章 劳动安全与卫8、生劳动安全与卫生.133 9.1 项目实施的安全、卫生.133 9.2 项目建成后的危害因素与安全措施.135 9.3 结论与建议.136 第第10章章 招标方式和招标组织招标方式和招标组织.137 10.1 招标依据.137 10.2 招标组织程序.137 目 录 III 10.3 招标范围及方式.138 第第11章章 组织机构与实施进度安排组织机构与实施进度安排.140 11.1 组织机构.140 11.2 实施进度安排.142 第第12章章 投资估算及资金筹措投资估算及资金筹措.144 12.1 估算编制依据和说明.144 12.2 投资估算.146 12.3 资金筹措.158 第第139、章章 社会影响与效益评价社会影响与效益评价.159 13.1 社会效益分析.159 13.2 经济效益分析.160 13.3 综合效益分析.160 第第14章章 风险评价风险评价.162 14.1 项目面临的主要风险.162 14.2 防范风险对策.163 第第15章章 结论与建议结论与建议.165 15.1 结论.165 15.2 建议.165 附件附件 .167 xx老旧小区微改造项目 可行性研究报告 1 第第1章章 概述概述 1.1 项目名称及性质项目名称及性质 项目名称：xx老旧小区微改造项目 业主单位：xx市xx区代建项目管理中心 1.2 项目地理位置项目地理位置 xx老旧小区位于x10、x市xx区，属于xx历史城区范围内。大塘老旧小区西侧紧邻xx传统中轴线，是展现城市传统风貌、特色文化的重要区段。图图1-1：项目地理位置项目地理位置 地理位置地理位置 xx老旧小区微改造项目 可行性研究报告 2 图图1-2：项目范围项目范围 本次项目位于xx区xx街道，涉及改造总面积23公顷，共包括四个社区：xx社区、朝阳社区、文德社区、德政中社区。项目地块所在范围北起中山四路、南至文明路，东靠德政中路，西邻府学西街。1.3 项目概况项目概况 1.3.1 建设内容与规模建设内容与规模 项目位于xx区xx街道，具体改造范围北起中山四路，南至文明路，东靠德政中路，西临府学西街，改造总面积23公顷，11、涉及xx社区、朝阳社区、文德社区、德政中社区等四个社区。项目改造总平面如下图所示。xx老旧小区微改造项目 可行性研究报告 3 图图1-3：项目改造总平面图：项目改造总平面图 1.3.2 项目总投资估算项目总投资估算 本项目总投资3096.53万元，其中工程费用2523.20万元，工程建设其他费425.88万元，预备费147.45万元。项目投资估算汇总如下表所示。表表1-1：项目投资估算汇总表：项目投资估算汇总表 序号序号 项目或费用名称项目或费用名称 估算金额（万元）估算金额（万元）比例（比例（%）一 工程费用 2523.20 81.48%1 xx社区 737.66 23.82%2 德政中社区12、 603.53 19.49%3 文德社区 599.20 19.35%4 朝阳社区 582.81 18.82%二 工程建设其他费用 425.88 13.75%三 预备费 147.45 4.76%四 建设项目总投资 3096.53 100.00%xx老旧小区微改造项目 可行性研究报告 4 1.3.3 资金来源资金来源 本项目资金来源xx市财政拨款与xx区统筹，其中xx市财政拨款占比80%，xx区统筹占比20%。根据项目资金来源汇总表，本项目市财政投资部分为2477.23万元，区统筹投资部分为619.30万元。1.3.4 资金筹措计划资金筹措计划 项目资金筹措计划分2019年和2020年两年投入，各13、阶段投入比例分别为10%和90%。1.3.5 项目实施进度安排项目实施进度安排 项目的整个建设周期为14个月，2019年11月开始前期工作，至2020年12月底完成竣工验收并投入使用。1.4 编制单位概况编制单位概况 xxxx工程咨询有限公司，注册资金5000万元，是2003年成立的一家拥有工程造价咨询甲级、工程咨询资信甲级、政府采购代理等单位名称：xxxx工程咨询有限公司单位地址：xx市xx区寺右新马路111-115号1918房法定代表人：技术负责人：资信类别：专业资信证书编号：有效期至：业务：建筑，水利水电，公路，市政公用工程，生态建设和环境工程资质的中介机构。自成立以来，公司积极开拓，并14、和多家优秀企业建xx老旧小区微改造项目 可行性研究报告 5 立良好的合作伙伴关系，进行优势互补，业务遍及全国各地。在桂林、南宁、海南、中山、惠州、昆明等地设有分公司。咨询业务和造价业务为本公司的两大支柱业务。咨询业务范围涉及规划咨询、项目申请、可行性研究、社会风险评估、专题研究、节能评估、资金申请、PPP项目咨询、多规合一、双创融合等方面，专业领域涉及到建筑、市政交通、公路、生态环境、风景园林、水利、给排水、农业、通信信息、旅游工程、综合经济等。造价业务有建筑、安装、装饰、市政工程建设项目的投资估算、经济效益评估工程预决算编制与审核、全过程造价控制管理等。除两大支柱业务外公司还提供招标代理、政15、府采购代理业务，咨询服务，形成了综合而完整的业务体系，以及提供与工程项目相关的为客户打造“一站式“服务。公司成立以来，始终坚持按国际惯例并严格依照国家和省、有关法律法规及规定，实行标准化、制度化、规范化管理，逐步建立了完善的组织机构体系和现代企业管理制度。公司秉承“客观、独立、科学、公正”的执业宗旨，勇于创新、精益求精，在社会各界朋友的支持和信任，完成了许多有良好社会效益和经济效益的咨询项目，同时也赢得了良好的口碑。1.5 结论及建议结论及建议 1.5.1 结论结论 1、项目的建设有利于改善居民的居住条件和生活品质，提高群众获得感、幸福感、安全感；有利于改善小区环境，延续历史文脉，实现城市可持16、续发展；有利于加强和创新基层社会治理，打造共建共治共享的社会治理格局。项目是必要的，也是可行的。xx老旧小区微改造项目 可行性研究报告 6 2、项目场址符合城市规划的功能定位，且场址的给排水、供电、电信、交通等工程条件良好，项目的建设是可行的。3、本项目各项工程建设和投入使用后，其产生的污染源经有效处理后，不会对周围环境产生明显影响，也不会对所在地区的环境质量造成明显影响，项目建设从环保角度而言也是可行的。4、本项目总投资3096.53万元，其中工程费用2523.20万元，工程建设其他费425.88万元，预备费147.45万元，从项目的建设规模和功能定位的角度而言，项目的投资规模是合理的。综上17、所述，项目的建设是必要的，也是可行的。1.5.2 建议建议 1、项目具有良好的社会效益，建议有关部门给予大力支持并推进项目的建设，早日发挥项目应有的效益。2、项目建设时尽量使整治后的形象与周围的建筑相融，并体现亲民性。3、在景观配置建设方面，要充分考虑人居工程环境的发展速度，适当超前规划，并预留一定的发展空间。4、项目在内街施工，影响居民出行及生活，建议做好施工组织方案，加强对街道的环境保护，做好施工扰民的防护措施。xx老旧小区微改造项目 可行性研究报告 7 第第2章章 项目编制情况说明项目编制情况说明 2.1 编制依据及原则编制依据及原则 2.1.1 编制依据编制依据 1、国家法规与标准、国18、家法规与标准（1）国家计委办公厅关于出版的通知（计办投资200215号）；（2）国家发改委、建设部建设项目经济评价方法与参数（第三版）；（3）中华人民共和国城乡规划法（2015年修正版）。2、地方规划与标准、地方规划与标准（1）xx城市更新总体规划（2015-2020年）；（2）xx市老旧小区微改造三年（2018-2020）行动计划；（3）xx市海绵城市专项规划（2016-2030）（2017年6月）；（4）xx市城市基础设施发展第十三个五年规划（2016-2020年）；（5）xx市城市规划管理技术标准与准则（xx市人民政府令第133号）；（6）xx市土地利用总体规划（2006-2020）；（19、7）xx市城市总体规划（2017-2035）；（8）xx市国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要；（9）2019年xx市政府工作报告；（10）粤港澳大湾区发展规划纲要。xx老旧小区微改造项目 可行性研究报告 8 3、相关文件与指引、相关文件与指引（1）xx市老旧小区微改造设计导则；（2）xx市老旧小区微改造实施方案；（3）xx老旧小区微改造项目实施方案；（4）xx市发展和改革委员会xx市发展改革委关于下达广州市2018年政府投资项目（第二批城市更新项目）计划的通知（穗发改2018609号）（5）xx市城市更新局关于印发的通知（穗更新字201681号）；（6）xx市城市更新局关于加快推进201720、年度老旧小区微改造工作的通知（穗更新函2017162号）；（7）xx市城市更新局关于印发的通知（穗更新函2017629号）；（8）xx市城市更新局关于进一步规范老旧小区微改造项目批复有关事项的通知（穗更新函2017959号）；（9）xx市城市更新局关于印发xx市老旧小区微改造“三线”整治实施方案和技术指引（试行）的通知（穗更新函2018180号）（10）城市道路品质化提升建设指引（xx市住建委2017年2月）；（11）xx市老旧小区微改造实施方案编制指引（试行）；（12）xx市老旧小区微改造示范项目建设工作方案；（13）关于印发xx市海绵城市规划建设管理暂行办法的通知（穗建规字20176号）。21、xx老旧小区微改造项目 可行性研究报告 9 2.1.2 编制原则编制原则 1、可行性研究报告的编制范围、编制深度严格按照国家最新制定的相关法规、政策和标准。2、可行性研究报告的编制贯彻执行我国工程项目建设的指导原则，在对工程项目的建设条件和需求进行充分调查分析的基础上，对项目的规模和功能、主要技术指标以及配套工程等进行方案论证，进行可行性评价。3、科学性、超前性、可操作性原则。项目在实施过程中坚持科学的发展观，适当超前的同时确保项目的可操作性。4、可持续发展、实事求是原则。结合城市总体发展规划，坚持实事求是、因地制宜、功能适用、建设规模适当的原则。2.2 编制工作范围及编制过程简述编制工作范围22、及编制过程简述 2.2.1 项目编制工作范围项目编制工作范围 可行性研究报告编制的范围包括：项目建设的背景及必要性分析、项目用地范围内所有的建、构筑物、给排水系统、电气照明、弱电系统、环保和节能、与项目建设有关的工程建设方案，以及项目的投资估算、社会效益分析、项目建设风险预测等内容。2.2.2 项目编制过程简述项目编制过程简述 本项目于2018年11月初启动。工作期间，编制单位多次到现场踏勘，以定点调查、走访调查的形式收集当地居民的真实意愿，对基础资料进行收集整理，并于2018年12月5、6日举行居民意见征询会，于2018年12月初完成可行性研究报告初稿编制。xx老旧小区微改造项目 可行性研究23、报告 10 本可行性研究报告编制过程主要包括了六大步骤，分别如下：（1）签署委托协议；（2）组建项目小组、制定工作计划；（3）现场踏勘、基础资料收集与整理；（4）分专业专项编制；（5）方案汇编和优化；（6）形成可行性研究报告。xx老旧小区微改造项目 可行性研究报告 11 第第3章章 项目建设的背景及必要性项目建设的背景及必要性 3.1 项目建设的背景项目建设的背景 3.1.1 xx城市更新跨入新阶段xx城市更新跨入新阶段（1）20世纪世纪90年代：放任市场开发年代：放任市场开发 改革开放初期，国家经济体制从计划经济向市场经济转型，各个城市开始了真正意义上的旧城更新。为满足迫切的经济发展需求，大24、幅开展主干道、高架桥等社会基础设施建设，改变街道格局，拓宽街道宽度。由于当时房屋拆迁制度不健全，且对历史建筑的保护意识不高，大片的旧城空间就此被改造，故而对传统的城市肌理造成了破坏。图图3-1：xx街历史城市肌理：xx街历史城市肌理 这一时期城市发展的主要目标是追求经济的高速发展，忽视了广州旧城的历史文化价值以及对历史文化的保护，单纯追求经济高速增长的城市发展目标存在一定的历史局限性。（2）21世纪世纪00年代至年代至10年代中期：改造模式的探索年代中期：改造模式的探索 2000年，xx城市发展战略规划提出了将xx建设成为适宜创业发展和生活居住的国际性区域中心城市和山水型生态城市的目标，广xx25、老旧小区微改造项目 可行性研究报告 12 州城市发展重心从旧城区转移到中心区的周边，xx旧城的更新进程进入了休息阶段。2006年，xx市第九次党代会对xx城市发展战略进行了调整，在“南拓、北优、东进、西联”的基础上增加“中调”。政府开始高度重视旧城空间的活化，于是这一时期的主要目标是改善居民的生活环境与提升旧城区的整体风貌。2008年，由于资金紧缺，投入与产出不平衡，旧城的更新速度慢，政府意识到社会资本的重要性，开始重新寻求开发商进行合作。2009至2012年，xx出台若干“三旧（旧城镇、旧厂房、旧村庄）”政策，更新重点从危旧房开始转向“三旧”改造。“三旧”改造仍然以经济为导向，尝试结合市场的26、资本要素，进行xx旧城产业结构的调整，优化资源配置，大大推进了旧城更新的进程，为城市释放了不少发展空间。（3）10年代中期至今：保障公共利益年代中期至今：保障公共利益 2014年初，国土资源部提出将严格控制城市建设用地规模，逐步减少新增建设用地计划指标。因此城市发展要转变观念，从“外拓”的更新策略转变为“内优”的城市提升，充分利用好“三旧”改造的政策，抓住旧城改造的机遇，加快城市更新的步伐。同年，xx市政府先后出台了xx市历史文化名城保护规划、xx历史建筑和历史风貌区保护办法，指导对xx旧城历史文化保护的相关工作。2015年2月，xx积累了“三旧”改造的经验，响应新时代的号召，在全国率先成立城27、市更新局。城市更新注重城市基础设施的完善，人居环境与城市功能内涵的提升。从“三旧”改造办公室到城市更新局的转变，也意味着xx城市更新从以经济效益为导向转向以公共利xx老旧小区微改造项目 可行性研究报告 13 益为导向，开始了旧城更新的新阶段。2016年1月，xx市政府颁布了xx市城市更新办法及配套文件（即“1+3政策”），提出全面改造及微改造并存的更新方式。微改造是指在维持现状建设格局基本不变的前提下，通过建筑局部拆建、建筑物功能置换、保留修缮，以及整治改善、保护、活化，完善基础设施等办法实施的更新方式，主要适用于建成区中对城市整体格局影响不大，但现状用地功能与周边发展存在矛盾、用地效率低、人28、居环境差的地块。微改造概念的提出是基于以往改造模式之上的优化，维护现状建设格局保证了容积率的基本稳定，保护了街区的肌理和基本格局，对旧城风貌予以保留，以修缮为主、局部拆建的方式保留建筑的基本形态，增加基础设施，既能够改善旧城人民的生活环境，又可以焕发旧城的活力。微改造的模式顺应xx历史文化名城的要求，为历史文化街区的更新提供了很好的出路，是往后的旧城更新中很重要的一项举措。微改造更加注重保障公共利益，强化公众参与，意味着城市更新不再单从物质层面去思考城市的发展与迭代，开始从社会层面去梳理人民与旧城的关系，提升城市的整体效益，满足了社会最迫切的需求，是一种与人民逐渐达成共识的表现。表表3-1：x29、x旧城更新的三个阶段：xx旧城更新的三个阶段 时期时期 时代特征时代特征 空间形态特征空间形态特征 形态变化程度形态变化程度 城市更新目标城市更新目标 20世纪 80、90年代 放任市场开发 大规模推倒重建、高层高密度 强 追求经济效益 21世纪 00、10年代 改造模式的探索 渐进式有机更新、尊重街区肌理 中 改善人民的生活水平与改善旧城形象 2015年至今 保障公共利益 全面改造与有机更强弱结合 政府主导，追求xx老旧小区微改造项目 可行性研究报告 14 时期时期 时代特征时代特征 空间形态特征空间形态特征 形态变化程度形态变化程度 城市更新目标城市更新目标 新并行，旧城倡导微改造 多元协30、作的公共利益 3.1.2 xx街历史及文化沿革xx街历史及文化沿革 1、历史沿革、历史沿革 文史记载，在唐宋时，xx街畔是一条古河道，名曰文溪。文溪文溪，以文为名，以水为脉。文溪发源于白云山东麓的菖蒲涧，流经上塘、下塘后，在今小北花圈分作两支：一支流过今天的仓边路注入清水濠出珠江；一支则经今天的大石街、华宁里，流入古西湖后再出珠江。最早在三国时，吴刺史陆允曾在这里筑甘泉池，把水贮存起来，以解决城内居民的吃水问题。唐会昌年间（843-844），节度使卢钧疏浚了这一带的河道，保持船舶的畅通，还在河岸种上木棉和刺桐，美化环境。每当春天到来，木棉、刺桐花开红胜火，殷红一片，成了当年市民的踏青去处。正由31、于风景幽雅，明初年，宋代分隔而成的东、西、中三城合而为一，当时的文溪尚穿城而过，因此每逢白云山水暴涨时，因排水不及，小北门一带常常水灾泛滥。到了明成化三年（1467年），当政者便在今朱紫岗附近凿渠，把文溪水斜引入东濠涌，不再让河水流经城内。古河道日久淤塞，仓边街成陆，古西湖也就在城内消失了。历经千百年发展，文溪涸而xx现，便是今日的xx街和长塘街。xx老旧小区微改造项目 可行性研究报告 15 图图3-2：塘街志图塘街志图 xx街道在明清时属番禺县鹿步巡检司管辖，清末，xx首次划界，xx街划在警界范围内。民国10年（1921）xx市政厅成立后属xx市贤思区公所管辖。建国初，划归北区（今xx区），32、成立xx街道办事处，1953年与文德街合并成一个街道办事处。1960年改为大塘人民公社，1961年8月始划归东山区管辖并恢复xx街道办事处之名。1968年易名xx街革命委员会，1981年复名xx街道办事处。2、xx文化沿革、xx文化沿革 20世纪三十年代，xx街是一条米酒糖烟粥粉茶点俱全的市井食街，文德路曾有广记冰室。文德路与中山四路交界处有建于明万历年的致美斋酱园，2002年，“致美斋”因市政拆迁，搬至文德路16号营业。2011年“致美斋”老铺原址复业，文德路上便有了两间“致美斋”。老铺新颜，酱油包装成礼盒装，变身xx老字号手信，居繁华闹市客盈。文德路16号的“致美斋”，老街坊拧着空瓶去打酱33、油，倒更像老铺了。酱园很多师奶拥趸，五柳菜咸榄角酸乔头酱缸贮藏散装销售，连以前xx人用来做牛乳白粥的牛乳也能找到。xx老旧小区微改造项目 可行性研究报告 16 20世纪三十年代初，xx市教育局曾设在文德东路。文德南路海傍街福安里6号，解放前是永汉区第九小学，几历变迁，1957年改为文德南路小学，现为启智学校，全部招收弱智儿童。1933年，市46小学在文德路77号建成，后改为街坊学校、汉民中心小学、北区第三中心小学、文德北路第一小学，现为文德路小学。文德北路原有抗战前开办的私立崇德小学，后改名文德北路第二小学、秉正小学。1953年，工商联在雷家祠及桂香街创办广育小学，解决工商界及个体户子女入学，34、后迁陈家巷，改名文德北路第三小学。建国后，省戏剧家协会、省舞蹈家协会、省音乐家协会、省美术家协会、省作家协会、省书法家协会等汇集于文德路。省群众艺术馆、省图片社曾于中山文献馆内办公。新中国成立后，留法同学会停止活动，华南文联在文德路65号之一首层办公，三家巷的作者欧阳山曾在二层写作，大楼拆除后建起金德大厦。20世纪六十年代，xx文物商店合并了粤雅堂、博古斋、艺苑、藏宝阁、趣雅斋五间古玩铺。1985年，文德路170号市文化大楼兴建过程中曾发生特大火烛，黑夜里火龙如火烧云，有救火的消防员牺牲。1986年文化大楼建成，集文物商店、写字楼于一体。1987年，xx市文物总店售卖近十万件价值较高的藏品，顾35、客多是港澳同胞及国外友人，客人买了文物到境外，必须盖上文物总店的“火漆印”，加上发票，海关才能放行。改革开放后，文德路69号有文苑影楼，市13中学门口有条时尚的个体服装街，不少学生留连，顺便到书画街买镜框画装饰教室，20世纪九十年代，文德路成为xx最大最集中的行画售卖市场。21世纪初，文德北路书画商铺大批拆迁，建成东方文德大楼，进xx老旧小区微改造项目 可行性研究报告 17 驻的书画商铺走高雅路线，部分商铺进金德大厦入室经营。创于清道光年的“三多轩”，北京路门店关停后，迁于文德路。走平民路线的书画店，有的迁文明路、仁康里，有的向南迁移至文明路以南的文德路，走过画店门前经常能听到“嗒嗒”的裱画声36、，渐成新的书画街。3.1.3 老旧小区微改造纳入政府规划及工作老旧小区微改造纳入政府规划及工作 1、xx市老旧小区微改造三年行动计划、xx市老旧小区微改造三年行动计划 xx市城市更新领导小组审议通过了xx市老旧小区微改造三年（2018-2020）行动计划（以下简称“行动计划”），行动计划明确2018-2020年推进779个老旧小区微改造工作。2、xx市、xx市2018年城市更新年度计划（第二批）年城市更新年度计划（第二批）在xx市2018年城市更新年度计划（第二批）中，列入本次计划的项目共计505，计划安排市财政资金112291万元，本项目也已纳入计划中，总投资3500万元，市财政资金280037、万元，区统筹资金700万元，计划完工时间为2020年6月。3、2019年xx市政府工作报告年xx市政府工作报告 根据2019年xx市政府工作报告，2018年xx市大力推进城市更新改造，完成5个老旧小区改造国家级试点和77个老旧小区微改造，并在2019年的工作任务当中要求推动151个老旧小区微改造。3.2 项目必要性项目必要性 3.2.1 完善城市功能，改善人居环境完善城市功能，改善人居环境 xx老旧小区内今现状较为破旧，三线混乱，部分外墙剥落严重，楼道内设施损坏，严重影响居民日常生活；部分街道铺装老旧，海绵城市设施覆盖不全，坡面导致积水，街道景观缺乏，影响城市风貌和xx老旧小区微改造项目 可行38、性研究报告 18 居民出行；居民生活功能区分区模糊，娱乐休闲设施老旧、不健全，影响社区和谐氛围。项目的改造是针对老旧小区建筑本体的楼栋门、对讲系统、楼栋饰面及照明、楼栋消防维修、楼栋加压水泵、屋顶生活水池、排水管、污水管、疏通化粪池、供电设施、楼梯修复等进行改造，是在一定程度上改善居民的居住条件和生活品质，提高保障和改善了民生水平，在住有所居上取得新进展。项目微改造有利于改善居民生活环境、补齐配套短板、消除安全隐患，完善城市功能、打造城市风貌，为xx街的居民带来高质量便捷的生活环境，提升人民群众获得感、幸福感。3.2.2 传承历史文化、保护城市肌理传承历史文化、保护城市肌理 改革开放初期，大量39、开发商进驻xx市，xx市兴修道路，改变街道格局，为满足居民回迁，迅速扩充容积率，置入新功能空间，大片的旧城空间因此被改造成写字楼，商业综合体，高层住宅及其他公共设施，导致城市肌理被破坏，历史文化街区文脉断裂，历史韵味消弭，xx街就属于其中。2015年至今，由于国家出台的土地紧缩政策，xx市更加注重处理旧城内部的矛盾，结合以往经验，更加注重传承历史文化、保障社会公共利益为目标，以政府主导，多元合作的方式，进入全面改造及微改造并存的阶段。xx街微改造项目有利于在原本脆弱的历史文脉及城市肌理的基础上，避免进一步破坏，并起到修缮、修复作用，恢复原本xx历史老城区风貌，在完善城市功能的同时，重现往日xx40、街历史文化风采。项目在具体实施中，因地制宜采用多种改造手法，对公共空间环xx老旧小区微改造项目 可行性研究报告 19 境及公共服务等多种设施进行了改善，具体包括有：（1）增加绿化层次及造型，局部设置艺术小品；（2）局部改建，增加服务设施及休憩设施；（3）优化人行铺装，增强步行体验舒适度；（4）修剪植物绿化，增强空间通透感；（5）呼应周边场地业态风貌和建筑使用功能；（6）在路口等节点实现铺装精细化。项目的改造，结合xx街建筑及文化符号，通过公共空间改造，改善老旧小区周边的环境，使得xx老城发出新活力，延续历史文脉，实现城市的可持续发展。3.2.3 强化公众参与、保障社会公共利益强化公众参与、保障41、社会公共利益 在党的十九大精神指引下，决胜全面建成小康社会的关键时期，通过实施城市更新，是促进空间优化、人居环境改善、历史文化传承、社会经济发展，满足人民日益增长的对美好生活需要，服务xx建设国家重要中心城市的发展战略。项目在实施过程中，多次进行现场调研，与居民进行沟通了解，充分吸取居民建议，加强了项目实施中居民的参与程度。项目的实施改变了过往城市扩张与更新过程中缺乏公众参与的短板，让城市的建设中包含了处理人与城市的关系、经济发展与城市的关系、教育与城市的关系等一系列的人文内涵，从实际行动中充分保障了社会公众的利益。老旧小区改造是贯彻落实党的十九大精神，解决城市发展不平衡充分问题、实现人民群众42、对美好生活向往的重要举措。推进老旧小区改造，有利于改善居民住条件和生活品质，提高群众获得感、幸福感、xx老旧小区微改造项目 可行性研究报告 20 安全感；有利于改善小区环境，延续历史文脉实现，实现城市可持续发展；有利于加强和创新基层社会治理，打造共建共治共享的社会治理格局。xx老旧小区微改造项目 可行性研究报告 21 第第4章章 项目建设范围与条件项目建设范围与条件 4.1 xx市概况xx市概况 xx市总面积7434平方公里，辖11个市辖区，属海洋性亚热带季风气候，是华南地区最大的城市，被全球权威机构GaWC评为世界一线城市，也是粤港澳大湾区发展规划纲要中的核心节点城市。xx是国家历史文化名城43、，从秦朝开始，xx一直是郡治、州治、府治的行政中心；一直是华南地区的政治、军事、经济、文化和科教中心，是岭南文化的发源地和兴盛地。xx从3世纪30年代起成为海上丝绸之路的主港，唐宋时期成为中国第一大港，是世界著名的东方港市；明清时期是中国唯一的对外贸易大港，是世界上唯一2000多年长盛不衰的大港。4.2 xx区概况xx区概况 xx区，xx市市辖区，位于xx省中部，东起xx大道，与天河区接壤；南临珠江，与海珠区隔江相望；西至人民路，与荔湾区毗邻；北面到白云山山脚，与白云区相邻。xx区是xx最古老的中心城区，自秦朝在xx区境内设南海郡治起，西汉南越王赵陀建南越国宫署，南汉国刘龚建广营宫室。自东吴设44、xx起，历朝所设军事、行政中心均在xx区域内。xx区汇聚了8个朝代2000多年的文物古迹，五羊石像、镇海楼、千年古道北京路、中山纪念堂、五仙观、六榕寺、光孝寺、石室圣心大教堂、西汉南越王博物馆等均在该区。xx区作为xx行政、商贸、金融、文化中心，形成了以第三产xx老旧小区微改造项目 可行性研究报告 22 业为主体，特色经济为带动，商贸服务业为支撑的产业格局。中山五路一带是xx最繁华商贸中心和古城文化旅游区，有北京路、海印地区、英雄广场、一德路等一批知名商贸区，有环市东国际中央商务、东风路现代服务、流花会展等商务区。4.3 项目建设范围项目建设范围 4.3.1 建设项目选址建设项目选址 项目位于45、xx区xx街道，改造总面积23公顷，共涉及四个社区：xx社区、朝阳社区、文德社区、德政中社区。项目地块所在范围北起中山四路、南至文明路，东靠德政中路，西邻府学西街。xx老旧小区微改造项目 可行性研究报告 23 图图4-1：项目地理位置项目地理位置 xx老旧小区位于xx市xx区，属于xx历史城区范围内。大塘老旧小区西侧紧邻xx传统中轴线，是展现城市传统风貌、特色文化的重要区段。4.3.2 规划、国土用地情况规划、国土用地情况 本项目为老旧小区改造项目，不涉及用地规划调整。4.4 建设条件建设条件 4.4.1 气候条件气候条件 日照：xx地处热带北回归线以南，纬度较低，太阳辐射角度较大，太阳年辐射46、热量106.7千卡/平方厘米，年平均日照射时数1906小时,日照率43%，热量资源丰富，光照充足，适宜农作物和热带、亚热带水果生长。气温：具有夏长冬短，终年温暖，偶有奇寒，无霜期长，四季宜耕的特点。年平均气温22摄氏度，最冷月1月份平均为13.3摄氏度，最热月7月份，平均为28.4摄氏度，气温年际变化很少。雨量：主要集中在4-9月，这6个月占全年降雨量的82%。降雨充xx老旧小区微改造项目 可行性研究报告 24 沛，雨热同期，对喜温需水量大的作物生长十分有利。4.4.2 市政配套设施条件市政配套设施条件 xx街及周边均为成熟的城市片区，供水、供电、通讯、交通等市政基础设施十分完善，为本项目的顺47、利实施提供了非常有利的条件，也为本项目的建设提供了重要保障。4.4.3 交通条件交通条件 xx老旧小区周边交通条件良好。道路：北起中山四路，南至文明路，东靠德政中路，西临府学西街；地铁：周边有地铁站农讲所；公交：范围内有6个公交站，18个公交站分布在周边。图图4-2：项目交通条件示意图项目交通条件示意图 xx老旧小区微改造项目 可行性研究报告 25 第第5章章 改造需求及改造方案改造需求及改造方案 5.1 改造原则、愿景及目标改造原则、愿景及目标 5.1.1 改造原则改造原则 以低碳绿色环保、地方特色、公众参与、保护城市历史文脉、可持续发展理念为指导，老旧小区微改造应注重增进公共利益和人民福祉48、，提升基础设施与公共服务设施建设，改善社区人居环境，加快推进老旧小区更新步伐。（1）政府主导，社会参与。）政府主导，社会参与。坚持政府在老旧小区微改造中的主导作用，强化统筹协调力度，加大财政资金投入；搭建社区居民议事平台，发动小区居民积极参与；建立多方共同参与机制，合力推进更新改造。（2）因地制宜，分类实施。）因地制宜，分类实施。坚持立足实际，统筹兼顾，结合老旧小区建筑年代、街区肌理、居民意愿、文化、特色产业等因素，采取完善基础、置换功能等改造方式，分门别类，突出重点，先易后难，有序推进。（3）连接联通，便民利民。）连接联通，便民利民。坚持以点带面，串点成线，在提升公共空间的基础上，促进连接联49、通社区交通、商业服务网点等重要节点；以居民生活便利为导向，促进社区与文脉连接联通，打造宜居宜业宜游xx。（4）建管并重，标本兼治。）建管并重，标本兼治。坚持老旧小区微改造与建立老旧小区长效管养机制并重，引导老旧小区建立自治组织，加强社区自治、社会管理，实现老旧小区自治管理和设施设备长效管养，巩固微改造xx老旧小区微改造项目 可行性研究报告 26 成果。5.2 现状分析现状分析 xx老旧小区兼具街巷型老旧小区和商品房型老旧小区的特征，综合两种空间类型，本次改造设计应着重对养老设施等公共服务设施、市政基础设施的提升为主。街巷型老旧小区：街巷型老旧小区：建造时间久远，居民房屋老旧、基本公共服务设施匮50、乏、缺乏小区自治机构、市政实施老化、“三线”乱搭、街巷道路不平整、绿地开敞空间不足、排水设施不充分、消防设施不足、消防通道不规范，难以满足居民日常生活需要；在人口构成方面，以本地中老年居民为主。商品房型老旧小区：商品房型老旧小区：一般由大中型开发商建设，因为建造年份较远，大部分建筑外墙较为破旧，受建造时期相关规范和行业要求的影响，现在这些小区公共服务设施并不完整，植物绿化空间有待整治修葺，停车空间不足，小区游乐设施、健身设施缺乏。5.2.1 各社区基本情况各社区基本情况 1、xx社区、xx社区 户籍居民户有1473户，常住居民户1573户，户籍人口4209人，常住人口4117人，流动人口68051、人。流动人口以务工为主、流动性大，常住人口结构多为打工及中下收入人群。社区辖内有自然街巷8条，158栋楼宇，198个门牌号，大楼6层以上（含6层）楼宇17栋、34个梯口。辖内机团单位1个个体商铺81间。长塘街、仰贤里、祥禄巷的房屋比较老旧，业主为私人或公房。普遍存在消防器材不足，居民防火意识薄弱；空调滴水问题影响周边xx老旧小区微改造项目 可行性研究报告 27 居民出行，污水排污管老化，楼道缺乏管理，化粪池堵塞等；巷内通道狭窄，电线乱拉挂。社区内电力供应充足、有市政配套的给水口和排水口，但社区内部分建筑立面的排水管道滴水问题影响周边居民出行、电信信号正常。2、德政中社区、德政中社区 户籍居民户52、有1568户，人口4906，流动人口314户，670人。流动人口以务工为主、流动性大，常住人口结构多为打工及中下收入人群。社区辖内楼宇共约49栋，其中由9层回迁房7幢，商品房2幢，其余为低层楼房及平房。德政中社区整体楼宇年限较高，导致大楼设施老旧情况比较严重，时不时化粪管堵塞，排污管破损等，社区内电力供应充足、有市政配套的给水口和排水口，但社区内部分建筑立面的排水管道滴水问题影响周边居民出行、电信信号正常。3、文德社区、文德社区 社区户籍居民户有1532户，户籍人口4816，流动人口348户，554人。流动人口以务工经商为主、流动性大，常住人口结构多为办学经商及中等收入人群比重较大。社区辖内居53、住楼宇及写字楼共约30栋，其中文物2处，历史建筑物有1栋，在建工地回迁房1幢，10层以上楼宇6幢，其余为低层楼房及平房。辖内陈家巷、金鱼塘的房屋比较老旧，砖木结构为主。业主属于私人或公房。普遍存在消防器材不足，居民防火意识薄弱问题影响周边居民出行，污水排污管老化，楼道缺乏管理，化粪池堵塞等；辖区内东山印象台与德雅轩之间的公共消防通道狭窄，电线乱拉挂且尚未入地，严重影响车辆出行及景观提升规划。社区内电力供应充足、有市政配套的给水口和排水口，但社区内xx老旧小区微改造项目 可行性研究报告 28 部分建筑立面的排水管道滴水问题影响周边居民出行、电信信号正常。4、朝阳社区、朝阳社区 社区户籍居民户有154、651户，人口4768，流动人口497户，1241人。流动人口以务工为主、流动性大，常住人口结构多为打工及中下收入人群。社区辖内楼宇共约10栋，由9层回迁房5幢，10层以上楼房3幢，其余为低层楼房。社区内房屋普遍存在消防器材不足，居民防火意识薄弱；空调滴水问题影响周边居民出行，污水排污管老化，楼道缺乏管理，化粪池堵塞等。社区内电力供应充足、有市政配套的给水口和排水口，但社区内部分建筑立面的排水管道滴水问题影响周边居民出行、电信信号正常。5.2.2 各社区存在的主要问题各社区存在的主要问题 1、xx社区现状主要问题、xx社区现状主要问题 xx幼儿园、高华里北侧、麟趾巷、城管委正门西侧建筑界面和巷55、道较为老旧；部分住宅楼道未安装门禁系统，消防设施、排水管老旧；长塘街、仰贤里部分住宅经久失修，缺乏维护；文明路骑楼风貌与品质不佳，道路铺装不连续；城管委办公地点附近三线凌乱，植物配置不佳；高华里街巷、骏文雅苑前开阔场地利用率低、环境品质不佳；高华里建筑立面及外部构件老化；xx社区缺乏明显的物业用房和电子新消息宣传栏；社区街道垃圾管理措施不足，缺乏集中的收运散点；社区街道照明设施不足，夜间步行不安全。xx老旧小区微改造项目 可行性研究报告 29 图图5-1：项目现状问题示意项目现状问题示意1 2、德政中社区现状主要问题、德政中社区现状主要问题 担杆巷、会同里口、德政新街等巷道建筑界面和巷道界面较56、xx老旧小区微改造项目 可行性研究报告 30 为老旧；德政中路部分住宅楼道未安装门禁系统，且排水管老旧；会同里内部、德政新街西侧地面铺装老旧受损，植物配置不佳；xx幼儿园附近公共活动空区域利用不足，儿童设施特色不足；德政新街街道建筑立面及外部构件老化，三线凌乱待整理；会同里、担杆巷道路铺装陈旧没有特色，街道两侧空间序列缺乏管控；秉正小学门口道路铺装老旧，缺乏休憩设施、文化氛围不浓，信息展示和文化宣传力度不足；担杆巷照明设施不足，夜间步行不安全；德政中社区部分排水设施陈旧老化，管网未雨污分流。xx老旧小区微改造项目 可行性研究报告 31 图图5-2：项目现状问题示意项目现状问题示意2 3、文德社57、区现状主要问题、文德社区现状主要问题 文德社区鱼塘后巷附近建筑和巷道界面较为老旧，沿街三线凌乱废较多待处理；德雅轩部分住宅楼道未安装门禁系统且楼栋消防设施老旧；万木草堂停车场出口附近建筑，植物配置不佳、文化氛围待加强；鱼塘后巷沿街绿化配置不完善，铺装效果较差、社区空地利用率低；陈家巷道路铺装欠佳，道路设施陈旧，社区门户效果不佳；德雅轩西侧街道交通秩序欠佳，绿植配置不完善；万木草堂缺乏规范的非机动车停靠设施；文德社区垃圾收运设施缺乏规范管理，占用机动车道；鱼塘后巷沿街三线凌乱，废线较多，悬挂电线存在安全隐患；部分住宅未实现雨污分流，排水设施陈旧老化。xx老旧小区微改造项目 可行性研究报告 32 58、图图5-3：项目现状问题示意项目现状问题示意3 4、朝阳社区现状主要问题、朝阳社区现状主要问题 朝阳社区建筑界面和巷道界面较为老旧，建筑立面出现水渍污渍；朝阳社区部分住宅楼道未安装门禁系统及楼栋扶手；仁康里前开阔活动空间设施、树池老旧破损，环境品质不佳、铺装待改造；东方文德广场化氛围不浓厚，缺乏显著特色、节点标识感不强；德雅轩后门、文德居委前的长塘街非机动车停靠设施老旧需维修；长塘街附近道照明设施不足，夜间步行不安全；朝阳社区及仁康里沿墙铺设的三线废线较多，无统一铺设；社区管道排水情况较差，且并未实现雨污分流，雨天积水由下水井涌出，影响居民生活与出行。xx老旧小区微改造项目 可行性研究报告 359、3 图图5-4：项目现状问题示意项目现状问题示意4 5、社区内建筑状况说明、社区内建筑状况说明 经与xx区房管局更新科沟通咨询，本项目区域内建筑情况如下：（1）项目区域内建筑多为解放前的多层建筑，如需对其建筑进行有针对性的立面清洗整饰，不会影响该部分建筑的结构安全。（2）项目区域内的危房数据登记在册，均具有房屋安全鉴定证书。除了一栋危房解危实施难度大（是业主协调问题）之外，其余大部分危房已通过其他项目进行解危；危房处理不属于本项目建设的内容，小区内的危房由其他项目形式进行处理。5.2.3 征求社区居民意愿征求社区居民意愿 项目组通过现状基础数据摸查、居委意愿访谈、居民意愿征询等多种调研方法，从60、居民的角度分析绿化、建筑公共环境、卫生三线等方面应着重解决的关键问题。其中，现状基础数据摸查包括摸查评估社区公共部分和每栋建筑，居委意愿访谈以深度访谈的形式开展，居民意愿征询包括定点咨询和街头走访。项目组通过以定点调查、走访调查的形式收集当地居民的真实意愿。经统计分析，绝大部分聚焦于提升公共服务设施、楼梯设施和整治环境，改善市政设施、服务设施和小区道路。xx老旧小区微改造项目 可行性研究报告 34 如上述两张图中数据所示，居民对于市政、公共设施及楼栋设施市政、公共设施及楼栋设施提升的意愿提升的意愿最为强烈，根据xx市老旧小区微改造建设标准改造标准，市政及公共设施提升的改造内容，大致为“三线”整61、治、小区“三线”整治、小区及楼栋给排水设施、雨污分流设施、楼梯间环境及楼栋给排水设施、雨污分流设施、楼梯间环境等类型内容。5.2.4 社区社区现状问题归纳总结现状问题归纳总结 1、房屋建筑本体房屋建筑本体 房屋建筑本体常见的问题：楼梯门锈迹斑斑、楼梯踏步破损、三线杂乱，如下图：xx老旧小区微改造项目 可行性研究报告 35 图图5-5：项目现状问题示意项目现状问题示意 2、小区公共部分小区公共部分 小区公共部分常见的问题：路边摆摊占用街道空间、宣传栏品质低、铺装破损、绿植随意摆放、公共“三线”杂乱、小区缺少专门的自行车停放点、楼体地名牌不完善，如下图：xx老旧小区微改造项目 可行性研究报告 3662、 图图5-6：项目现状问题示意项目现状问题示意 5.3 总体改造方案总体改造方案 5.3.1 改造定位改造定位 改造定位为打造一个设施功能完备、历史文化浓厚、充满社区活力、具有岭南特色人民满意、幸福的社区。5.3.2 改造理念与构思改造理念与构思 根据本项目的实施方案对上位规划的解读，包括xx市城市总体规划（2017-2035）、xx市历史文化名城保护规划，明确了项目采取“品质提升和产业转型”的优化提升模式，通过增加基础设施和公共空间、保护历史要素、改善人居环境、保留传统与特色商业等指引的方式进行优化提升。因此，在改造思路上提出了重塑活力、重拾风雅的总体愿景，并且为了充分突显xx老旧小区所在地63、区的历史文化特色，加强xx老xx老旧小区微改造项目 可行性研究报告 37 旧小区与传统中轴线及北京路文物径的关联，使得xx老旧小区更好地融入北京路历史文化圈层，激发地区社区活力、产业活力。5.3.3 改造类型、规模及分布改造类型、规模及分布 项目改造类型可分为四个部分，分别为房屋建筑本体整治、小区公共空间整治、小区公共服务设施整治、小区市政设施整治。改造内容分布如下图所示。图图5-7：改造：改造内容内容分布示意图分布示意图 5.3.4 微改造项目分类微改造项目分类 根据xx市老旧小区微改造实施方案文件，微改造的对象包括房屋建筑本体共用部位、小区公共部分，改造内容分为规定项目（基规定项目（基础完64、善类）和自选项目（优化提升类）础完善类）和自选项目（优化提升类）两类。房屋建筑本体共用部位主要为房屋建筑的水、电、气、通信等老化设施设备、水电气“一户一表”、管道燃气入户、维修楼梯踏步、粉刷楼道墙壁、整饰房屋外立面、补齐楼道消防设施等；小区公共部分包括维修更新消防安防设备，清理住改仓等安全隐患，修缮市政基xx老旧小区微改造项目 可行性研究报告 38 础设施，“三线”整治，道路照明设施，环境卫生，拆除违章建筑，开辟公共开敞空间，疏通步行网络等项目。老旧小区微改造内容共52项，其中规定项目42项，自选项目10项。规定项目是指老旧小区微改造中最基本的改造项目，主要是公共基础部分；自选项目是指老旧小区65、微改造中优化提升类的改造内容，主要是进一步提升老旧小区环境品质。老旧小区微改造建设标准表详见附件1：xx市老旧小区微改造建设标准。序号序号 项目类别项目类别/项目名称项目名称 分类分类 1 1 房屋建筑本体共用部位房屋建筑本体共用部位 1.1 维修安装楼栋门 规定项目 1.2 维修安装楼栋门对讲系统 规定项目 1.3 维修安装楼道照明 规定项目 1.4 粉刷楼道（含墙面零星抹灰）规定项目 1.5 修复楼梯扶手 规定项目 1.6 修复楼梯踏步 规定项目 1.7 维修改造楼栋消防设施 规定项目 1.8 规范整理楼道内电力线 规定项目 1.9 规范整理楼道内电信线 规定项目 1.10 规范整理楼道内66、有线电视线 规定项目 1.11 维修更换楼栋加压水泵 规定项目 1.12 维修、改造、增设屋顶生活水池水箱 规定项目 1.13 维修、改造、增设楼内排水管道 规定项目 1.14 更换雨水管 规定项目 1.15 清疏、维修化粪池及排污卧管 规定项目 1.16 维修更换公用采光窗（含拆除）规定项目 1.17 维修房屋户外构造构件（含檐口、阳台栏板、入口挑檐、肋脚、散水等）规定项目 1.18 防盗网整治 规定项目 1.19 整治不规范遮阳篷和防护设施 规定项目 1.20 外立面整饰 规定项目 xx老旧小区微改造项目 可行性研究报告 39 序号序号 项目类别项目类别/项目名称项目名称 分类分类 1.267、1 安装一户一水表 自选项目 1.22 安装一户一电表 自选项目 1.23 管道燃气入户改造 自选项目 2 2 小区公共部分小区公共部分 2.1 维修小区围墙（含清水墙拆砌、混水墙拆砌抹灰、油漆更换围墙栏杆）规定项目 2.2 小区公共“三线”整治 规定项目 2.3 小区公共“三线”整治（下地）规定项目 2.4 维修改造小区室外消防设施 规定项目 2.5 更换小区排水管网 规定项目 2.6 疏通小区排水管网（含更换管网井盖）规定项目 2.7 维修更换小区供水管网 规定项目 2.8 维修改造供电设施 规定项目 2.9 维修小区照明设施 规定项目 2.10 安装小区照明设施 规定项目 2.11 维修68、小区道路及楼间破损甬路 规定项目 2.12 清理楼间杂物和占压燃气、消防设施的杂物 规定项目 2.13 拆除小区违法建筑物、构筑物及设施 规定项目 2.14 安装小区视频监控系统 规定项目 2.15 规范垃圾收运点设置 规定项目 2.16 建设步行系统 规定项目 2.17 维修完善人行安全设施 规定项目 2.18 维修非机动车停车棚 规定项目 2.19 提升小区绿化 规定项目 2.20 维修安装体育锻炼器械 规定项目 2.21 维修补建楼体地名牌、单元门栋地名牌 规定项目 2.22 更新补建信报箱 规定项目 2.23 小区公共部分雨污分流改造 自选项目 2.24 建设小区公共空间 自选项目 269、.25 合理配置设置物业用房及公服设施 自选项目 2.26 配建非机动车棚 自选项目 2.27 设置机动车泊位 自选项目 2.28 建立文化长廊、宣传栏、电子信息牌等设施 自选项目 2.29 提升小区环境品质设施 自选项目 xx老旧小区微改造项目 可行性研究报告 40 5.3.5 三线整治三线整治及管线敷设及管线敷设 方案实施存在以下问题:一是社区内街道狭窄，宽仅约3-6米，两侧紧邻居民建筑或围墙，敷设大量地下管道首先会破坏内街排水系统，对周边居民建筑安全带来隐患，大规模开挖内街道路对居民生活带来极大的不便；二是该社区地下空间有限，难以满足方案需求；三是管线大量下地资金花费不少。因此，从节约投70、资、减少扰民考虑。管线整治方案采取：强弱电线分离，弱电进套盒，低压架空线路进行附墙敷设。采用困扎、贴墙、隐藏、装饰为方式；做到有序、规范，无乱接乱拉、借杆架线、跨街连接现象；清理废旧架空线，并为以后增容预留可行的遮挡收纳位置。最大限度减少对居民影响、消除安全隐患、美化社区空中环境为最终目标的原则进行统筹整治。xx老旧小区微改造项目 可行性研究报告 41 整治后整治后 xx老旧小区微改造项目 可行性研究报告 42 xx老旧小区微改造项目 可行性研究报告 43 xx老旧小区微改造项目 可行性研究报告 44 5.3.6 维修改造排水管道维修改造排水管道 维修、改造、增设楼内排水管道。1.包括机线规整71、:更换破损空调冷凝水排水管，统一规范安装UPVC管，室外空调主机清洗。2.管道排布应集中、整齐排布，尽量选择次要立面或较隐蔽的立面凹口部位内敷设。排水管道的设置在满足使用功能的前提下，尽量结合地表植被的分布及土壤情况进行海绵城市的设计。3.疏通排水管网、排水口、雨水口，更换破损井盖、雨水口等设施，清理管网淤积。排水边沟要保证排水顺畅，避免人员摔伤。5.3.7 维修及安装照明设施维修及安装照明设施 一、维修安装楼道照明，确保每层楼梯、走道、电梯间有基本功能照明，满足社区夜间出行基本照明需要，使用高效节能的LED灯具产品和绿色生态能源。1.以经济、简洁、高效为原则，做到照明适度设计和统一规划，符合72、不同场所的具体使用要求，突出社区的特色。2.安全照明覆盖道路甬道、小区出入口、活动场地，确保居民夜晚室外活动安全性。3.使用高效节能灯具产品和绿色生态能源。二、安装小区照明设施，照明覆盖应单元出入口、道路甬道、小区出入口、活动场地，以确保居民夜晚室外活动的安全性。以经济、简洁、高效为原则，采用节能LED灯具，做到照明适度设计和统一规划，以符合不同场所的具体使用要求，突出社区的特色。xx老旧小区微改造项目 可行性研究报告 45 5.3.8 建筑外立面整饰建筑外立面整饰 建筑外立面整饰，有条件者，统一立面贴饰或涂料颜色；无条件者，以外墙涂刷涂料和清洗立面为主；首层以上，原是外墙砖的，以修补、清洗外73、立面为主，原是涂料或裸露砖墙的，有条件者，涂刷外墙涂料，无条件者，以清洗为主。具体情况可根据原有建筑的特点而特殊变动。外立面整饰只影响建筑的外观，并不会对建筑的结构进行改动，因此外立面整饰不会影响建筑的结构安全。外立面整饰包括粉刷白色涂料、增加造型线条、喷涂白色和灰色涂料、阳台层次处理等建设内容。在外立面整饰中充分考虑绿色建筑设计要求，采用节能环保材料。对残缺、脱落、破损的外墙进行局部修补；外墙翻新：xx老旧小区微改造项目 可行性研究报告 46（1）粉刷类旧外墙翻新，外墙松散批挡铲除重新批荡:重批干混抹灰砂浆、满刮腻子两遍，面油水溶性晴雨外墙漆一底二面(颜色另定)。或贴陶瓷面砖。（2）外墙砖类74、水刷石类立面清洗翻新。（3）社区建筑色彩改造应参考xx市城市色彩规划研究报告，按照所在片区的色彩指引执行，以形成统一协调的色彩风格。5.3.9 维修小区道路及楼间破损甬路维修小区道路及楼间破损甬路 维修小区道路及楼间破损甬路。人行甬道应保证连通性、平整度以及舒适度。铺装材料选用应结合海绵城市建设要求，因地制宜、合理选材、降低能耗，优先选用透水材料，充分利用再生材料，且应兼顾与周边环境的景观统一性与协调性。1）车行路面应有足够的结构强度、稳定性、耐久性和平整、抗滑、耐磨与低噪声等功能，保证路面的安全性、连通性、平整度以及xx老旧小区微改造项目 可行性研究报告 47 舒适度。2）人行甬道应保证连75、通性、平整度以及舒适度。3）铺装材料选用应因地制宜、合理选材、降低能耗，优先选用透水材料，充分利用再生材料，且应兼顾与周边环境的景观统一性与协调性。5.3.10 更换老旧、过期消防设施、灭火器材更换老旧、过期消防设施、灭火器材 更换老旧、过期消防设施、灭火器材，保证完好有效；拆换楼道内破损消防管及消防箱。室外消火栓采用低压制，由城市市政自来水直接供给，在市政自来水引入管及室外给水管上设置室外地上式消火栓以保证室外消防用水。室外消火栓间距不大于110m，室外消火栓距水泵接合器1540m，以保证火灾时消防车取水向室内供水。1）维修完善主街巷消火栓：有条件的主街巷需设置市政消火栓，间距不应大于12076、m，室外消火栓宜采用地上式消火栓。2）更换老旧、过期消防设施、灭火器材，保证完好有效。xx老旧小区微改造项目 可行性研究报告 48 5.3.11 无障碍设施无障碍设施 可根据各个社区的环境、空间现状特点在出入口有高差位置宜进行无障碍出入口改造，增设无障碍坡道。没有条件加设或进行无障碍坡道改造的，宜增加可推轮椅的坡道并加设栏杆扶手。台阶入口应增加栏杆或扶手。xx老旧小区微改造项目 可行性研究报告 49 5.3.12 机动车停车位规整及改造机动车停车位规整及改造 目前，社区街道内机动车乱停乱放的情况时有发生，影响着居民的正常出行。结合社区街道的实际情况，可在xx社区重新规划10个机动车停车位、在朝77、阳社区重新规划6个机动车停车位。此外，可结合社区停车位的空间、配电等实际情况，合理配置机动车充电桩。独立建设的停车场地应采用可渗水地面铺装，并进行绿化。xx老旧小区微改造项目 可行性研究报告 50 5.3.13 垃圾分类垃圾分类措施措施 目前，社区街道垃圾管理措施不足，缺乏集中的垃圾收运点集散垃圾，居民垃圾丢弃不方便，易造成乱丢乱弃的现象，影响街道美观。垃圾收集工作人员也难以集散垃圾。1.以经济、简洁、高效为原则，设置垃圾收运点，符合社区居民的具体使用要求。2.垃圾收运点应定时清理以及集散垃圾，防止垃圾堆放时间太长影响居民生活质量。3.有条件设置的地方建议设置智能垃圾分类措施。xx老旧小区微改78、造项目 可行性研究报告 51 5.3.14 配建非机动车棚配建非机动车棚 目前，小区内共享单车乱停乱放的情况时有发生，缺乏一个统一管理和放置自行车的地方。本项目计划在xx社区、文德社区和朝阳社区根据社区内场地情况配建2535的非机动车棚，非机动车棚的改造意向如下图所示。xx老旧小区微改造项目 可行性研究报告 52 5.3.15 铺装选材铺装选材 社区内的人行道、车行道将根据各路段选取不同的铺装材料，铺装意向材料如下。xx老旧小区微改造项目 可行性研究报告 53 xx老旧小区微改造项目 可行性研究报告 54 xx老旧小区微改造项目 可行性研究报告 55 xx老旧小区微改造项目 可行性研究报告 579、6 5.3.16 合理配置设置物业用房及公服设施合理配置设置物业用房及公服设施 根据社区的居民意愿，目前社区内缺乏星光老人之家等公服设施，本项目计划在社区内增设星光老人之家。拟结合社区内的空间，在德政中社区增设1层34平方米的星光老人之家、在文德社区增设1层55平方米的星光老人之家。5.4 分社区实施方案分社区实施方案 5.4.1 xx社区xx社区 5.4.1.1 分布情况分布情况 图图5-10：xx社区改造内容分布示意图：xx社区改造内容分布示意图 xx老旧小区微改造项目 可行性研究报告 57 5.4.1.2 工程量统计工程量统计及改造策略及改造策略 xx社区改造项目及工程量统计及改造策略如80、下表所示。序序号号 项目类别项目类别/项目名称项目名称 现状问题现状问题 改造策略改造策略 是否符合是否符合xx市xx市老旧小区老旧小区微改造实微改造实施方案建施方案建设标准设标准 工程量工程量 统计口径统计口径 1 1 房屋建筑本体共用部位房屋建筑本体共用部位 1.1 维修安装楼栋门 楼梯门锈迹斑斑，已超过使用年限 1）普及安装楼栋门。2）首层楼梯铁制大门除锈，一底防锈漆，二遍面漆（颜色自选）；或首层楼梯不锈钢大门清洗刷亮。符合 34 扇扇 1.2 维修安装楼栋门对讲系统 缺少对讲系统 楼栋维修或安装门禁系统，保证每户对讲通畅。符合 20 套套 1.3 维修安装楼道照明 照明差，居民夜间出行81、不安全 1）每层楼梯、走道、电梯间有基本功能照明，满足社区夜间出行基本照明需要。2）使用高效节能灯具产品和绿色生态能源。符合 9 盏盏 1.4 粉刷楼道（含墙面零星抹灰）楼道内设施损坏、墙面剥落 墙体翻新：对松散的旧墙、梯栏板批荡铲除，用清水淋湿纯水泥桨，重批干混抹灰砂浆子两遍，面油白色乳胶漆两遍。天花、楼道扫一遍纯水泥浆、满刮腻子两遍，面油白色乳胶漆两遍。符合 1230 1.5 修复楼梯扶手 楼道内设施损坏 修复楼梯栏杆、栏板及扶手 符合 32 栋 1.6 修复楼梯踏步 楼道内设施损坏 采用防滑耐磨的面层材料修复楼梯踏步 符合 32 栋 1.7 维修改造楼栋消防设施 部分楼栋没有消防设施、部82、分楼栋消1）更换楼栋内老旧、过期灭火器材，保持完好有效。2）拆换楼道内破损消防管及消防箱。符合 32 套套 xx老旧小区微改造项目 可行性研究报告 58 序序号号 项目类别项目类别/项目名称项目名称 现状问题现状问题 改造策略改造策略 是否符合是否符合xx市xx市老旧小区老旧小区微改造实微改造实施方案建施方案建设标准设标准 工程量工程量 统计口径统计口径 防设施老旧 1.8 规范整理楼道内电力线 三线凌乱、存在乱拉挂情况 1）弱电分离，具备条件的弱电进套盒，符合安全规范。2）执行光纤到户国家标准，除有线电视线路外，杜绝新建铜线通信网络，禁止二次布放。3）各类管线入管入盒，贴墙捆扎，颜色不同的线83、缆要分类捆扎，线缆上的标识设置方式、颜色、尺寸统一。符合 465 米 1.9 规范整理楼道内电信线 三线凌乱、存在乱拉挂情况 1）弱电分离，具备条件的弱电进套盒，符合安全规范。2）执行光纤到户国家标准，除有线电视线路外，杜绝新建铜线通信网络，禁止二次布放。3）各类管线入管入盒，贴墙捆扎，颜色不同的线缆要分类捆扎，线缆上的标识设置方式、颜色、尺寸统一。符合 534 米 1.10 规范整理楼道内有线电视线 三线凌乱、存在乱拉挂情况 1）弱电分离，具备条件的弱电进套盒，符合安全规范。2）执行光纤到户国家标准，除有线电视线路外，杜绝新建铜线通信网络，禁止二次布放。3）各类管线入管入盒，贴墙捆扎，颜色不84、同的线缆要分类捆扎，线缆上的标识设置方式、颜色、尺寸统一。符合 421 米 1.11 维修更换楼栋加压水泵 部分排水设施陈旧老化、供水压力不二次供水提升改造。对加压泵等加压设施及公共上下供水立管进行改造，改造完成后，按物权法和xx市用户共用用水设施管理办法有关内容，设符合 15 套套 xx老旧小区微改造项目 可行性研究报告 59 序序号号 项目类别项目类别/项目名称项目名称 现状问题现状问题 改造策略改造策略 是否符合是否符合xx市xx市老旧小区老旧小区微改造实微改造实施方案建施方案建设标准设标准 工程量工程量 统计口径统计口径 足 施由业主自行管理或委托相关专业公司管理，杜绝乱接乱建，确保水85、压达到国家标准，保障居民正常用水。1.12 维修、改造、增设楼内排水管道 部分排水设施陈旧老化、排水不顺畅 1）用新型管材更换老旧污水管、排水管。2）管道排布应集中、整齐，尽量选择次要立面或较隐蔽的立面凹口部位内敷设。符合 1561 米 1.13 更换雨水管 部分排水设施陈旧老化、为无组织排水 1）破损的室外雨立管全部更换为 UPVC 管。符合 642 米 1.14 清疏、维修化粪池及排污卧管 部分排水设施陈旧老化、管网未雨污分流 清疏、维修化粪池，清疏排污卧管及沙井，清疏堵塞部位，确保畅通、无渗漏。符合 68 条 1.15 维修更换公用采光窗（含拆除）部分楼栋窗破旧且不透光 维修或更换破损门86、窗，统一更换为铝合金窗或塑钢窗；窗框及玻璃色彩应与立面设计协调。符合 168 1.16 维修房屋户外构造构件（含檐口、阳台栏板、入口挑檐、肋脚、散水等）部分楼栋檐口、阳台栏板、入口挑檐、肋脚、散水破损 1）户外构件维修应保证结构安全，安装牢固，满足防风、防水、防火要求。2）户外构造维修应满足外墙防水、防潮、防腐要求，选用环保节能材料。3）拆除或加固日久失修、存在安全隐患的飘蓬、空调机位等户外附加构件；规范整治室外空调机位安装，飘蓬建议安装铝合金支架，3mm 厚 PVC 胶板。符合 98 处 1.17 防盗网整治 部分楼栋的防盗网日久失修、存在安全隐患 1）拆除或加固日久失修、存在安全隐患的已建87、防盗网。动员拆除或平建筑外立面重新安装。2）新装防盗网应当安装在窗扇内侧，并作活动式栏网或不少于一个可以供人员符合 22 处 xx老旧小区微改造项目 可行性研究报告 60 序序号号 项目类别项目类别/项目名称项目名称 现状问题现状问题 改造策略改造策略 是否符合是否符合xx市xx市老旧小区老旧小区微改造实微改造实施方案建施方案建设标准设标准 工程量工程量 统计口径统计口径 安全疏散的活动口。3）新装防盗网不得设置在阳台、外走廊及其栏杆上，确需安全防护的，可安装不影响市容景观的、钢丝直径不大于 2mm 的隐形防盗网，或在其进出的门框处设置防盗门或栏栅。4）整改维修及新建防盗网应保证结构安全，外形88、美观，颜色与建筑物外立面相协调；同一栋楼应采用相近的材料、色彩、式样。1.18 整治不规范遮阳篷和防护设施 部分楼栋的阳篷防护凌乱，不规范 1）同一临街面的遮阳篷应统一材质、样式，与周边环境相协调，以不妨碍交通、保持整洁美观为原则。2）临街建筑不应采取外飘的防护设施，确需安装的应在建筑物门窗的内侧设置通透、美观的防护设施。符合 42 处 1.19 外立面整饰 部分建筑外墙存在残缺、脱落、破损的情况 1）对残缺、脱落、破损的外墙进行局部修补。2）外墙翻新：（1）粉刷类旧外墙翻新，外墙松散批荡铲除并重新批荡:重批干混抹灰砂浆、满刮腻子两遍，面油水溶性晴雨外墙漆一底二面（颜色另定）。或贴陶瓷面砖。（89、2）外墙砖类、水刷石类立面清洗翻新。3）社区建筑色彩改造应参考xx市城市色彩规划研究报告，按照所在片区的色彩指引执行，以形成统一协调的色彩风格。4）外墙饰面材料应采用节能、环保的建筑墙体饰面材料。符合 860 xx老旧小区微改造项目 可行性研究报告 61 序序号号 项目类别项目类别/项目名称项目名称 现状问题现状问题 改造策略改造策略 是否符合是否符合xx市xx市老旧小区老旧小区微改造实微改造实施方案建施方案建设标准设标准 工程量工程量 统计口径统计口径 1.20 安装一户一水表 社区未做到一户一水表 1）按自来水公司要求安装改造用户供水管和水表。2）合理安装用户开关阀位置，便于操控和管理。符90、合 12 个 1.21 安装一户一电表 社区未做到一户一电表 1）按供电部门要求安装改造用户线路，集中安装一户一电表。2）设备更新：对社区内非标准一户一表计量装置及其相关设备（含接户线、开关、电表箱、表位及表箱连线、楼面线、线管、线槽、软管和接地线等）进行改造更换。设备安装工艺应满足xx地区电能计量装置典型设计、安装及验收实施细则要求。符合 12 个 1.22 管道燃气入户改造 社区未做到管道燃气全覆盖 1）实现全覆盖：由区城管局统筹协调，街道支持配合，燃气集团具体实施，对于符合管道燃气安装的，确保地管到楼栋，盘管到户前。2）管道无骑压：避免小区内杂物堆放、临时建筑搭建骑压管道。3）增补为重点91、：将符合管道燃气安装条件但未安装的用户列为增补用户，其中以“住改商”和出租屋为增补重点，由街道会同区来穗局，依职责加强出租屋管控，按照“每户排查，逐户落实”的原则，加大宣传发动和工作力度，切实解决管道燃气“最后一米”问题，确保增补用户报装率达到 100%。4）用户要安检：政府、燃气集团、用户按照燃气管理条例的相关要求，各负其责，定期安全检查，消除安全隐患。符合 160 米 2 2 小区公共部分小区公共部分 2.1 维修小区围墙（含清水墙小区围墙破旧、围1）维修小区围墙，油漆更换围墙栏杆。符合 30 米 xx老旧小区微改造项目 可行性研究报告 62 序序号号 项目类别项目类别/项目名称项目名称 92、现状问题现状问题 改造策略改造策略 是否符合是否符合xx市xx市老旧小区老旧小区微改造实微改造实施方案建施方案建设标准设标准 工程量工程量 统计口径统计口径 拆砌、混水墙拆砌抹灰、油漆更换围墙栏杆）墙栏杆锈迹斑斑 2）小区围墙形体、材料、色调和结构等应与小区环境相协调。3）通透性围墙宜结合绿化、照明等设计；实体墙体表面宜通过增加装饰或结合宣传栏达到环境美化的效果。2.2 小区公共“三线”整治 三线凌乱、存在乱拉挂情况 1）不具备下地条件的区域，通过优化线路结构进行改造，采取桥架（槽盒或套管）、外墙敷设、钢绞线、线杆等方式进行有序规整，符合安全要求及横平竖直美观要求。3）小区内存在安全隐患的室外93、悬挂式变压器和电力配电箱原则上要求移入建筑内；不能移入建筑内的，严格按照电力部门相关要求敷设，采取措施确保安全。4）严重影响小区周边环境的室外交接箱及其它通信设施要求移入建筑内或移至小区隐蔽位置。符合 1773.4 米 2.3 疏通小区排水管网（含更换管网井盖）部分排水设施陈旧老化、排水不顺畅 1）疏通排水管网、排水口、雨水口，更换破损井盖、雨水口等设施，清理管网淤积。2）井盖表面标高应与路面标高齐平，保持路面平整。雨水口标高及位置要保证排水顺畅、雨水不积水，减少径流污染。3）排水边沟要保证排水顺畅，避免人员摔伤。4）排水设施应与建筑和社区色彩风格统一。5）完善截污管道及污水排放口，做到污水收94、集排放符合规定，防止外溢横流。符合 155 米 2.4 维修改造供电设施 小区的供电设施老旧，存在安全隐患 1）更换老旧供配电线路及配电装置。符合 241 米 xx老旧小区微改造项目 可行性研究报告 63 序序号号 项目类别项目类别/项目名称项目名称 现状问题现状问题 改造策略改造策略 是否符合是否符合xx市xx市老旧小区老旧小区微改造实微改造实施方案建施方案建设标准设标准 工程量工程量 统计口径统计口径 2.5 维修小区照明设施 小区照明差，居民夜间出行不安全 1）维修更换室外灯具应具备防水、防喷、防滴、抗风、防火等特性，灯具的电器部分应防潮、防漏电和防雷击，线路和设备都应采用安全措施。2）95、使用高效节能灯具产品和绿色生态能源。符合 6 处 2.6 维修小区道路及楼间破损甬路 存在小区道路破损情况，影响居民正常出行 1）车行路面应有足够的结构强度、稳定性、耐久性和平整、抗滑、耐磨与低噪声等功能，保证路面的安全性、连通性、平整度以及舒适度。2）人行甬道应保证连通性、平整度以及舒适度。3）铺装材料选用应因地制宜、合理选材、降低能耗，优先选用透水材料，充分利用再生材料，且应兼顾与周边环境的景观统一性与协调性。符合 3125 2.7 规范垃圾收运点设置 小区垃圾收运设置不规范 1）合理设置垃圾收运点，统一规范垃圾收运点围蔽设施建设。2）应满足分类收集要求，造型美观、固定设置、摆放整齐。3）96、收集设施应封闭性好，外体干净，周围整洁。符合 60 2.8 建设步行系统 小区内部街巷空间小，步行网络不通畅 1）开辟公共开敞空间，疏通内部街巷，完善步行网络。符合 1203 2.9 维修完善人行安全设施 存在车辆乱停、占用人行道的情况 1）维修、更换破旧栏杆，保证栏杆安装牢固 2）人车分流，步行区域、社区广场及康体活动区域边缘设置车止石。符合 100 米 2.10 提升小区绿化 小区绿化景观差，无亮点 1）对路旁、宅旁、空地及边角地进行绿化。2）有条件宜结合小区公共空间设置集中绿化。3）绿化建设应突出通达性、观赏性和实用性特点。同时应采用开敞式设计，方符合 1359 xx老旧小区微改造项目 97、可行性研究报告 64 序序号号 项目类别项目类别/项目名称项目名称 现状问题现状问题 改造策略改造策略 是否符合是否符合xx市xx市老旧小区老旧小区微改造实微改造实施方案建施方案建设标准设标准 工程量工程量 统计口径统计口径 便居民休憩、散步和交往的需要。4）绿化建设应优先使用本土、经济的物种，多设置精简、节约、易于管理的小景观。2.11 维修补建楼体地名牌、单元门栋地名牌 小区缺少部分楼体地名牌、单元门栋地名牌 1）各街道、公服设施、楼栋编号及楼栋单元均有地名牌或门牌编号。2）标识标牌风格应统一，应与小区主题、建筑相契合，兼顾美观和功能性。符合 6 栋 2.12 小区公共部分雨污分流改造 部98、分排水设施陈旧老化、排水不顺畅 1）通过绿墙、挂花、窗台挂花等形式软化、美化、丰富建筑立面，阳台、窗台绿化。符合 965.4 米 2.13 建设小区公共空间 小区的休息空间小，缺少休憩设施 1）设置街角休闲空间，利用宅旁、空地及边角地安排休憩设施，开辟户外公共交往空间。符合 1566 2.14 配建非机动车棚 存在车辆乱停、占用人行道的情况 1）合理配置自行车停放点，满足服务半径及便利要求。2）安装自行车停放设施。符合 25 2.15 设置机动车泊位 存在车辆乱停、占用人行道的情况 1）合理选择场地配置机动车泊位，划定临时停车位。2）独立建设的停车场地应采用可渗水地面铺装，并进行绿化。3）有条99、件可增设充电桩。符合 10 泊泊 2.16 建立文化长廊、宣传栏、电子信息牌等设施 缺少文化长廊、宣传栏、电子信息牌等设施 1）设置 1 处或以上文化宣传廊；历史文化街区和历史风貌区最少设 1 处街区历史介绍的位置。2）宣传栏或信息屏一般设置在小区入口或公共活动中心，高度不应大于 3.5m，颜色应与小区整体环境风格相协调，宜选用不锈钢材、玻璃等材料，设置一定符合 34 xx老旧小区微改造项目 可行性研究报告 65 序序号号 项目类别项目类别/项目名称项目名称 现状问题现状问题 改造策略改造策略 是否符合是否符合xx市xx市老旧小区老旧小区微改造实微改造实施方案建施方案建设标准设标准 工程量工程100、量 统计口径统计口径 宽度的遮雨蓬；2.17 提升小区环境品质设施 小区环境品质差、缺少品质设施 1）结合景观、树池、花基等设置公共休憩设施。2）城市家具应配合小区内建筑、道路、绿化及其它公共服务设施而设置，起到点缀、装饰和丰富景观的作用。符合 824 xx老旧小区微改造项目 可行性研究报告 66 5.4.1.3 主要主要改造改造措施措施 xx老旧小区微改造项目 可行性研究报告 67 xx老旧小区微改造项目 可行性研究报告 68 xx老旧小区微改造项目 可行性研究报告 69 xx老旧小区微改造项目 可行性研究报告 70 xx老旧小区微改造项目 可行性研究报告 71 xx老旧小区微改造项目 可行101、性研究报告 72 5.4.2 德政中社区德政中社区 5.4.2.1 分布情况分布情况 图图5-1：德政中社区改造内容分布示意图：德政中社区改造内容分布示意图 xx老旧小区微改造项目 可行性研究报告 73 5.4.2.2 工程量统计工程量统计及改造策略及改造策略 德政中社区改造项目工程量统计及改造策略如下表所示。序序号号 项目类别项目类别/项目名称项目名称 现状问题现状问题 改造策略改造策略 是否符合是否符合xx市xx市老旧小区老旧小区微改造实微改造实施方案建施方案建设标准设标准 工程量工程量 统计口径统计口径 1 1 房屋建筑本体共用部位房屋建筑本体共用部位 1.1 维修安装楼栋门 楼梯门锈迹102、斑斑，已超过使用年限 1）普及安装楼栋门。2）首层楼梯铁制大门除锈，一底防锈漆，二遍面漆（颜色自选）；或首层楼梯不锈钢大门清洗刷亮。符合 3 扇扇 1.2 维修安装楼栋门对讲系统 缺少对讲系统 楼栋维修或安装门禁系统，保证每户对讲通畅。符合 7 套套 1.3 维修安装楼道照明 照明差，居民夜间出行不安全 1）每层楼梯、走道、电梯间有基本功能照明，满足社区夜间出行基本照明需要。2）使用高效节能灯具产品和绿色生态能源。符合 38 盏盏 1.4 粉刷楼道（含墙面零星抹灰）楼道内设施损坏、墙面剥落 墙体翻新：对松散的旧墙、梯栏板批荡铲除，用清水淋湿纯水泥桨，重批干混抹灰砂浆子两遍，面油白色乳胶漆两遍。103、天花、楼道扫一遍纯水泥浆、满刮腻子两遍，面油白色乳胶漆两遍。符合 1138 1.5 修复楼梯扶手 楼道内设施损坏 修复楼梯栏杆、栏板及扶手 符合 34 栋 1.6 维修改造楼栋消防设施 部分楼栋没有消防1）更换楼栋内老旧、过期灭火器材，保持完好有效。符合 7 套套 xx老旧小区微改造项目 可行性研究报告 74 序序号号 项目类别项目类别/项目名称项目名称 现状问题现状问题 改造策略改造策略 是否符合是否符合xx市xx市老旧小区老旧小区微改造实微改造实施方案建施方案建设标准设标准 工程量工程量 统计口径统计口径 设施、部分楼栋消防设施老旧 2）拆换楼道内破损消防管及消防箱。1.7 维修更换楼栋加104、压水泵 部分排水设施陈旧老化、供水压力不足 二次供水提升改造。对加压泵等加压设施及公共上下供水立管进行改造，改造完成后，按物权法和xx市用户共用用水设施管理办法有关内容，设施由业主自行管理或委托相关专业公司管理，杜绝乱接乱建，确保水压达到国家标准，保障居民正常用水。符合 12 套套 1.8 维修、改造、增设屋顶生活水池水箱 部分排水设施陈旧老化、供水压力不足 1）修补、改造、增设屋顶水池水箱，满足防水防漏要求及安全防护要求。2）满足供水需求及用水卫生要求。符合 12 个个 1.9 维修、改造、增设楼内排水管道 部分排水设施陈旧老化、排水不顺畅 1）用新型管材更换老旧污水管、排水管。2）管道排布105、应集中、整齐，尽量选择次要立面或较隐蔽的立面凹口部位内敷设。符合 756 米 1.10 更换雨水管 部分排水设施陈旧老化、为无组织排水 1）破损的室外雨立管全部更换为 UPVC 管。符合 147 米 1.11 清疏、维修化粪池及排污卧管 部分排水设施陈旧老化、管网未雨污分流 清疏、维修化粪池，清疏排污卧管及沙井，清疏堵塞部位，确保畅通、无渗漏。符合 42 条 1.12 维修更换公用采光窗（含拆除）部分楼栋窗破旧且不透光 维修或更换破损门窗，统一更换为铝合金窗或塑钢窗；窗框及玻璃色彩应与立面设计协调。符合 43 xx老旧小区微改造项目 可行性研究报告 75 序序号号 项目类别项目类别/项目名称项106、目名称 现状问题现状问题 改造策略改造策略 是否符合是否符合xx市xx市老旧小区老旧小区微改造实微改造实施方案建施方案建设标准设标准 工程量工程量 统计口径统计口径 1.13 维修房屋户外构造构件（含檐口、阳台栏板、入口挑檐、肋脚、散水等）部分楼栋檐口、阳台栏板、入口挑檐、肋脚、散水破损 1）户外构件维修应保证结构安全，安装牢固，满足防风、防水、防火要求。2）户外构造维修应满足外墙防水、防潮、防腐要求，选用环保节能材料。3）拆除或加固日久失修、存在安全隐患的飘蓬、空调机位等户外附加构件；规范整治室外空调机位安装，飘蓬建议安装铝合金支架，3mm 厚 PVC胶板。符合 52 处 1.14 防盗网整107、治 部分楼栋的防盗网日久失修、存在安全隐患 1）拆除或加固日久失修、存在安全隐患的已建防盗网。动员拆除或平建筑外立面重新安装。2）新装防盗网应当安装在窗扇内侧，并作活动式栏网或不少于一个可以供人员安全疏散的活动口。3）新装防盗网不得设置在阳台、外走廊及其栏杆上，确需安全防护的，可安装不影响市容景观的、钢丝直径不大于 2mm 的隐形防盗网，或在其进出的门框处设置防盗门或栏栅。4）整改维修及新建防盗网应保证结构安全，外形美观，颜色与建筑物外立面相协调；同一栋楼应采用相近的材料、色彩、式样。符合 22 处 1.15 整治不规范遮阳篷和防护设施 部分楼栋的阳篷防护凌乱，不规范 1）同一临街面的遮阳篷应108、统一材质、样式，与周边环境相协调，以不妨碍交通、保持整洁美观为原则。2）临街建筑不应采取外飘的防护设施，确需安装的应在建筑物门窗的内侧设置通透、美观的防护设施。符合 35 处 xx老旧小区微改造项目 可行性研究报告 76 序序号号 项目类别项目类别/项目名称项目名称 现状问题现状问题 改造策略改造策略 是否符合是否符合xx市xx市老旧小区老旧小区微改造实微改造实施方案建施方案建设标准设标准 工程量工程量 统计口径统计口径 1.16 安装一户一水表 社区未做到一户一水表 1）按自来水公司要求安装改造用户供水管和水表。2）合理安装用户开关阀位置，便于操控和管理。符合 9 个 1.17 管道燃气入户109、改造 社区未做到管道燃气全覆盖 1）实现全覆盖：由区城管局统筹协调，街道支持配合，燃气集团具体实施，对于符合管道燃气安装的，确保地管到楼栋，盘管到户前。2）管道无骑压：避免小区内杂物堆放、临时建筑搭建骑压管道。3）增补为重点：将符合管道燃气安装条件但未安装的用户列为增补用户，其中以“住改商”和出租屋为增补重点，由街道会同区来穗局，依职责加强出租屋管控，按照“每户排查，逐户落实”的原则，加大宣传发动和工作力度，切实解决管道燃气“最后一米”问题，确保增补用户报装率达到100%。4）用户要安检：政府、燃气集团、用户按照燃气管理条例的相关要求，各负其责，定期安全检查，消除安全隐患。符合 824 米 2110、 2 小区公共部分小区公共部分 2.1 小区公共“三线”整治 三线凌乱、存在乱拉挂情况 1）不具备下地条件的区域，通过优化线路结构进行改造，采取桥架（槽盒或套管）、外墙敷设、钢绞线、线杆等方式进行有序规整，符合安全要求及横平竖直美观要求。3）小区内存在安全隐患的室外悬挂式变压器和电力配电箱原则上要求移入建筑内；不能移入建筑内的，严格按照电力部门相关要求敷设，采取措符合 1643.4 米 xx老旧小区微改造项目 可行性研究报告 77 序序号号 项目类别项目类别/项目名称项目名称 现状问题现状问题 改造策略改造策略 是否符合是否符合xx市xx市老旧小区老旧小区微改造实微改造实施方案建施方案建设标准111、设标准 工程量工程量 统计口径统计口径 施确保安全。4）严重影响小区周边环境的室外交接箱及其它通信设施要求移入建筑内或移至小区隐蔽位置。2.2 维修改造小区室外消防设施 小区部分消防设施老旧 1）维修完善主街巷消火栓：有条件的主街巷需设置市政消火栓，间距不应大于 120m，室外消火栓宜采用地上式消火栓。2）更换老旧、过期消防设施、灭火器材，保证完好有效。符合 1 套 2.3 更换小区排水管网 部分排水设施陈旧老化、排水不顺畅 1）残旧管网改造：对小区残旧排水管网进行改造，修复坍塌堵塞排水管道，提升排水能力。2）定期清理疏通：每月对排水管网进行清理疏通，减少管网淤积，确保排水顺畅。符合 195 112、米 2.4 疏通小区排水管网（含更换管网井盖）部分排水设施陈旧老化、排水不顺畅 1）疏通排水管网、排水口、雨水口，更换破损井盖、雨水口等设施，清理管网淤积。2）井盖表面标高应与路面标高齐平，保持路面平整。雨水口标高及位置要保证排水顺畅、雨水不积水，减少径流污染。3）排水边沟要保证排水顺畅，避免人员摔伤。4）排水设施应与建筑和社区色彩风格统一。5）完善截污管道及污水排放口，做到污水收集排放符合规定，防止外溢横流。符合 505 米 xx老旧小区微改造项目 可行性研究报告 78 序序号号 项目类别项目类别/项目名称项目名称 现状问题现状问题 改造策略改造策略 是否符合是否符合xx市xx市老旧小区老旧113、小区微改造实微改造实施方案建施方案建设标准设标准 工程量工程量 统计口径统计口径 2.5 维修更换小区供水管网 部分排水设施陈旧老化、排水不顺畅 残旧供水管网更新：全面摸查社区供水管网现状，对残旧破损管网进行改造，达到供水管网无渗漏。符合 325 米 2.6 维修改造供电设施 小区的供电设施老旧，存在安全隐患 1）更换老旧供配电线路及配电装置。符合 254 米 2.7 维修小区照明设施 小区照明差，居民夜间出行不安全 1）维修更换室外灯具应具备防水、防喷、防滴、抗风、防火等特性，灯具的电器部分应防潮、防漏电和防雷击，线路和设备都应采用安全措施。2）使用高效节能灯具产品和绿色生态能源。符合 7 114、处 2.8 安装小区照明设施 小区照明差，居民夜间出行不安全 1）安全照明应覆盖单元出入口、道路甬道、小区出入口、活动场地，以确保居民夜晚室外活动的安全性。应急灯宜设在侧壁，应急照明要满足紧急情况下人流疏散的要求。2）以经济、简洁、高效为原则，做到照明适度设计和统一规划，以符合不同场所的具体使用要求，突出小区的特色。符合 6 处 2.9 维修小区道路及楼间破损甬路 存在小区道路破损情况，影响居民正常出行 1）车行路面应有足够的结构强度、稳定性、耐久性和平整、抗滑、耐磨与低噪声等功能，保证路面的安全性、连通性、平整度以及舒适度。2）人行甬道应保证连通性、平整度以及舒适度。3）铺装材料选用应因地制115、宜、合理选材、降低能耗，优先选用透水材料，充分利用再生材料，且应兼顾与周边环境的景观统一性与协调性。符合 2734 2.10 拆除小区违法建筑物、构筑物及设施 小区存在违法建筑物、构筑物及设施 1）拆除阻碍消防通道、妨碍公共安全的小区违法建筑物、构筑物及设施，开辟公共开敞空间。符合 1 处 xx老旧小区微改造项目 可行性研究报告 79 序序号号 项目类别项目类别/项目名称项目名称 现状问题现状问题 改造策略改造策略 是否符合是否符合xx市xx市老旧小区老旧小区微改造实微改造实施方案建施方案建设标准设标准 工程量工程量 统计口径统计口径 2.11 安装小区视频监控系统 小区部分空间缺少监控 合理116、选取监控点，保证小区公共区域无监控盲点。符合 7 套 2.12 规范垃圾收运点设置 小区垃圾收运设置不规范 1）合理设置垃圾收运点，统一规范垃圾收运点围蔽设施建设。2）应满足分类收集要求，造型美观、固定设置、摆放整齐。3）收集设施应封闭性好，外体干净，周围整洁。符合 50 2.13 维修完善人行安全设施 存在车辆乱停、占用人行道的情况 1）维修、更换破旧栏杆，保证栏杆安装牢固 2）人车分流，步行区域、社区广场及康体活动区域边缘设置车止石。符合 166 米 2.14 提升小区绿化 小区绿化景观差，无亮点 1）对路旁、宅旁、空地及边角地进行绿化。2）有条件宜结合小区公共空间设置集中绿化。3）绿化建117、设应突出通达性、观赏性和实用性特点。同时应采用开敞式设计，方便居民休憩、散步和交往的需要。4）绿化建设应优先使用本土、经济的物种，多设置精简、节约、易于管理的小景观。符合 960 2.15 维修补建楼体地名牌、单元门栋地名牌 小区缺少部分楼体地名牌、单元门栋地名牌 1）各街道、公服设施、楼栋编号及楼栋单元均有地名牌或门牌编号。2）标识标牌风格应统一，应与小区主题、建筑相契合，兼顾美观和功能性。符合 6 栋 2.16 更新补建信报箱 小区缺少部分信报箱 1）更新补建信报箱，做到一户一信报箱。2）小区信报箱按统一标准安装。符合 9 处 xx老旧小区微改造项目 可行性研究报告 80 序序号号 项目类118、别项目类别/项目名称项目名称 现状问题现状问题 改造策略改造策略 是否符合是否符合xx市xx市老旧小区老旧小区微改造实微改造实施方案建施方案建设标准设标准 工程量工程量 统计口径统计口径 2.17 小区公共部分雨污分流改造 部分排水设施陈旧老化、排水不顺畅 1）通过绿墙、挂花、窗台挂花等形式软化、美化、丰富建筑立面，阳台、窗台绿化。符合 854.4 米 2.18 建设小区公共空间 小区的休息空间小，缺少休憩设施 1）设置街角休闲空间，利用宅旁、空地及边角地安排休憩设施，开辟户外公共交往空间。符合 1269 2.19 合理配置设置物业用房及公服设施 小区缺少物业用房及公服设施 1）参考xx市社区119、公共服务设施设置标准配置文化室、社区服务站、星光老人之家、家庭综合服务站、社区日间照料中心、健身场地等配套设施。符合 34 2.20 建立文化长廊、宣传栏、电子信息牌等设施 缺少文化长廊、宣传栏、电子信息牌等设施 1）设置 1 处或以上文化宣传廊；历史文化街区和历史风貌区最少设 1 处街区历史介绍的位置。2）宣传栏或信息屏一般设置在小区入口或公共活动中心，高度不应大于3.5m，颜色应与小区整体环境风格相协调，宜选用不锈钢材、玻璃等材料，设置一定宽度的遮雨蓬；符合 30 2.21 提升小区环境品质设施 小区环境品质差、缺少品质设施 1）结合景观、树池、花基等设置公共休憩设施。2）城市家具应配合小120、区内建筑、道路、绿化及其它公共服务设施而设置，起到点缀、装饰和丰富景观的作用。符合 721 xx老旧小区微改造项目 可行性研究报告 81 5.4.2.3 主要改造措施主要改造措施 xx老旧小区微改造项目 可行性研究报告 82 xx老旧小区微改造项目 可行性研究报告 83 xx老旧小区微改造项目 可行性研究报告 84 xx老旧小区微改造项目 可行性研究报告 85 xx老旧小区微改造项目 可行性研究报告 86 5.4.3 文德社区文德社区 5.4.3.1 分布情况分布情况 图图5-2：文德社区文德社区改造内容分布示意图改造内容分布示意图 xx老旧小区微改造项目 可行性研究报告 87 5.4.3.2121、 工程量统计工程量统计及改造策略及改造策略 文德社区改造项目工程量统计及改造策略如下表所示。序序号号 项目类别项目类别/项目名称项目名称 现状问题现状问题 改造策略改造策略 是否符合是否符合xx市xx市老旧小区老旧小区微改造实微改造实施方案建施方案建设标准设标准 文德社区文德社区 统计口径统计口径 1 1 房屋建筑本体共用部位房屋建筑本体共用部位 1.1 维修安装楼栋门 楼梯门锈迹斑斑，已超过使用年限 1）普及安装楼栋门。2）首层楼梯铁制大门除锈，一底防锈漆，二遍面漆（颜色自选）；或首层楼梯不锈钢大门清洗刷亮。符合 5 扇扇 1.2 维修安装楼栋门对讲系统 缺少对讲系统 楼栋维修或安装门禁系统122、，保证每户对讲通畅。符合 10 套套 1.3 粉刷楼道（含墙面零星抹灰）楼道内设施损坏、墙面剥落 墙体翻新：对松散的旧墙、梯栏板批荡铲除，用清水淋湿纯水泥桨，重批干混抹灰砂浆子两遍，面油白色乳胶漆两遍。天花、楼道扫一遍纯水泥浆、满刮腻子两遍，面油白色乳胶漆两遍。符合 686 1.4 修复楼梯扶手 楼道内设施损坏 修复楼梯栏杆、栏板及扶手 符合 8 栋 1.5 修复楼梯踏步 楼道内设施损坏 采用防滑耐磨的面层材料修复楼梯踏步 符合 8 栋 1.6 维修改造楼栋消防设施 部分楼栋没有消防设施、部分楼栋消防设施老旧 1）更换楼栋内老旧、过期灭火器材，保持完好有效。2）拆换楼道内破损消防管及消防箱。符123、合 16 套套 1.7 规范整理楼道内电力线 三线凌乱、存在乱1）弱电分离，具备条件的弱电进套盒，符合安全规范。符合 435 米 xx老旧小区微改造项目 可行性研究报告 88 序序号号 项目类别项目类别/项目名称项目名称 现状问题现状问题 改造策略改造策略 是否符合是否符合xx市xx市老旧小区老旧小区微改造实微改造实施方案建施方案建设标准设标准 文德社区文德社区 统计口径统计口径 拉挂情况 2）执行光纤到户国家标准，除有线电视线路外，杜绝新建铜线通信网络，禁止二次布放。3）各类管线入管入盒，贴墙捆扎，颜色不同的线缆要分类捆扎，线缆上的标识设置方式、颜色、尺寸统一。1.8 规范整理楼道内电信线 124、三线凌乱、存在乱拉挂情况 1）弱电分离，具备条件的弱电进套盒，符合安全规范。2）执行光纤到户国家标准，除有线电视线路外，杜绝新建铜线通信网络，禁止二次布放。3）各类管线入管入盒，贴墙捆扎，颜色不同的线缆要分类捆扎，线缆上的标识设置方式、颜色、尺寸统一。符合 430 米 1.9 规范整理楼道内有线电视线 三线凌乱、存在乱拉挂情况 1）弱电分离，具备条件的弱电进套盒，符合安全规范。2）执行光纤到户国家标准，除有线电视线路外，杜绝新建铜线通信网络，禁止二次布放。3）各类管线入管入盒，贴墙捆扎，颜色不同的线缆要分类捆扎，线缆上的标识设置方式、颜色、尺寸统一。符合 430 米 1.10 更换雨水管 部分125、排水设施陈旧老化、为无组织排水 1）破损的室外雨立管全部更换为 UPVC 管。符合 212 米 1.11 清疏、维修化粪池及排污卧管 部分排水设施陈旧老化、管网未雨污清疏、维修化粪池，清疏排污卧管及沙井，清疏堵塞部位，确保畅通、无渗漏。符合 20 条 xx老旧小区微改造项目 可行性研究报告 89 序序号号 项目类别项目类别/项目名称项目名称 现状问题现状问题 改造策略改造策略 是否符合是否符合xx市xx市老旧小区老旧小区微改造实微改造实施方案建施方案建设标准设标准 文德社区文德社区 统计口径统计口径 分流 1.12 维修更换公用采光窗（含拆除）部分楼栋窗破旧且不透光 维修或更换破损门窗，统一更126、换为铝合金窗或塑钢窗；窗框及玻璃色彩应与立面设计协调。符合 62 1.13 维修房屋户外构造构件（含檐口、阳台栏板、入口挑檐、肋脚、散水等）部分楼栋檐口、阳台栏板、入口挑檐、肋脚、散水破损 1）户外构件维修应保证结构安全，安装牢固，满足防风、防水、防火要求。2）户外构造维修应满足外墙防水、防潮、防腐要求，选用环保节能材料。3）拆除或加固日久失修、存在安全隐患的飘蓬、空调机位等户外附加构件；规范整治室外空调机位安装，飘蓬建议安装铝合金支架，3mm 厚 PVC 胶板。符合 26 处 1.14 防盗网整治 部分楼栋的防盗网日久失修、存在安全隐患 1）拆除或加固日久失修、存在安全隐患的已建防盗网。动员127、拆除或平建筑外立面重新安装。2）新装防盗网应当安装在窗扇内侧，并作活动式栏网或不少于一个可以供人员安全疏散的活动口。3）新装防盗网不得设置在阳台、外走廊及其栏杆上，确需安全防护的，可安装不影响市容景观的、钢丝直径不大于 2mm 的隐形防盗网，或在其进出的门框处设置防盗门或栏栅。4）整改维修及新建防盗网应保证结构安全，外形美观，颜色与建筑物外立面相协调；同一栋楼应采用相近的材料、色彩、式样。符合 17 处 1.15 整治不规范遮阳篷和防护设施 部分楼栋的阳篷防护凌乱，不规范 1）同一临街面的遮阳篷应统一材质、样式，与周边环境相协调，以不妨碍交通、保持整洁美观为原则。符合 28 处 xx老旧小区微128、改造项目 可行性研究报告 90 序序号号 项目类别项目类别/项目名称项目名称 现状问题现状问题 改造策略改造策略 是否符合是否符合xx市xx市老旧小区老旧小区微改造实微改造实施方案建施方案建设标准设标准 文德社区文德社区 统计口径统计口径 2）临街建筑不应采取外飘的防护设施，确需安装的应在建筑物门窗的内侧设置通透、美观的防护设施。1.16 外立面整饰 部分建筑外墙存在残缺、脱落、破损的情况 1）对残缺、脱落、破损的外墙进行局部修补。2）外墙翻新：（1）粉刷类旧外墙翻新，外墙松散批荡铲除并重新批荡:重批干混抹灰砂浆、满刮腻子两遍，面油水溶性晴雨外墙漆一底二面（颜色另定）。或贴陶瓷面砖。（2）外墙129、砖类、水刷石类立面清洗翻新。3）社区建筑色彩改造应参考xx市城市色彩规划研究报告，按照所在片区的色彩指引执行，以形成统一协调的色彩风格。4）外墙饰面材料应采用节能、环保的建筑墙体饰面材料。符合 960 1.17 安装一户一水表 社区未做到一户一水表 1）按自来水公司要求安装改造用户供水管和水表。2）合理安装用户开关阀位置，便于操控和管理。符合 27 个 2 2 小区公共部分小区公共部分 2.1 维修小区围墙（含清水墙拆砌、混水墙拆砌抹灰、油漆更换围墙栏杆）小区围墙破旧、围墙栏杆锈迹斑斑 1）维修小区围墙，油漆更换围墙栏杆。2）小区围墙形体、材料、色调和结构等应与小区环境相协调。3）通透性围墙宜130、结合绿化、照明等设计；实体墙体表面宜通过增加装饰或结合宣传栏达到环境美化的效果。符合 350 米 xx老旧小区微改造项目 可行性研究报告 91 序序号号 项目类别项目类别/项目名称项目名称 现状问题现状问题 改造策略改造策略 是否符合是否符合xx市xx市老旧小区老旧小区微改造实微改造实施方案建施方案建设标准设标准 文德社区文德社区 统计口径统计口径 2.2 小区公共“三线”整治 三线凌乱、存在乱拉挂情况 1）不具备下地条件的区域，通过优化线路结构进行改造，采取桥架（槽盒或套管）、外墙敷设、钢绞线、线杆等方式进行有序规整，符合安全要求及横平竖直美观要求。3）小区内存在安全隐患的室外悬挂式变压器和131、电力配电箱原则上要求移入建筑内；不能移入建筑内的，严格按照电力部门相关要求敷设，采取措施确保安全。4）严重影响小区周边环境的室外交接箱及其它通信设施要求移入建筑内或移至小区隐蔽位置。符合 1713.4 米 2.3 小区公共“三线”整治（下地）三线凌乱、存在乱拉挂情况 1）以下情况“三线”原则上应下地：小区 5 米以上主要道路的架空线路；横跨 3 米以上道路的架空线路；具备下地条件的其它架空线路。符合 100 米 2.4 疏通小区排水管网（含更换管网井盖）部分排水设施陈旧老化、排水不顺畅 1）疏通排水管网、排水口、雨水口，更换破损井盖、雨水口等设施，清理管网淤积。2）井盖表面标高应与路面标高齐平132、，保持路面平整。雨水口标高及位置要保证排水顺畅、雨水不积水，减少径流污染。3）排水边沟要保证排水顺畅，避免人员摔伤。4）排水设施应与建筑和社区色彩风格统一。5）完善截污管道及污水排放口，做到污水收集排放符合规定，防止外溢横流。符合 580 米 xx老旧小区微改造项目 可行性研究报告 92 序序号号 项目类别项目类别/项目名称项目名称 现状问题现状问题 改造策略改造策略 是否符合是否符合xx市xx市老旧小区老旧小区微改造实微改造实施方案建施方案建设标准设标准 文德社区文德社区 统计口径统计口径 2.5 维修更换小区供水管网 部分排水设施陈旧老化、排水不顺畅 残旧供水管网更新：全面摸查社区供水管网133、现状，对残旧破损管网进行改造，达到供水管网无渗漏。符合 459 米 2.6 维修小区照明设施 小区照明差，居民夜间出行不安全 1）维修更换室外灯具应具备防水、防喷、防滴、抗风、防火等特性，灯具的电器部分应防潮、防漏电和防雷击，线路和设备都应采用安全措施。2）使用高效节能灯具产品和绿色生态能源。符合 8 处 2.7 安装小区照明设施 小区照明差，居民夜间出行不安全 1）安全照明应覆盖单元出入口、道路甬道、小区出入口、活动场地，以确保居民夜晚室外活动的安全性。应急灯宜设在侧壁，应急照明要满足紧急情况下人流疏散的要求。2）以经济、简洁、高效为原则，做到照明适度设计和统一规划，以符合不同场所的具体使用134、要求，突出小区的特色。符合 35 处 2.8 维修小区道路及楼间破损甬路 存在小区道路破损情况，影响居民正常出行 1）车行路面应有足够的结构强度、稳定性、耐久性和平整、抗滑、耐磨与低噪声等功能，保证路面的安全性、连通性、平整度以及舒适度。2）人行甬道应保证连通性、平整度以及舒适度。3）铺装材料选用应因地制宜、合理选材、降低能耗，优先选用透水材料，充分利用再生材料，且应兼顾与周边环境的景观统一性与协调性。符合 1894 2.9 清理楼间杂物和占压燃气、消防设施的杂物 杂物乱放，占据了楼间、燃气、消防设施的空间 1）保证消防通道畅通，保证燃气管道安全。2）保证楼与楼之间、梯间消防通道通畅。符合 1135、5 处 xx老旧小区微改造项目 可行性研究报告 93 序序号号 项目类别项目类别/项目名称项目名称 现状问题现状问题 改造策略改造策略 是否符合是否符合xx市xx市老旧小区老旧小区微改造实微改造实施方案建施方案建设标准设标准 文德社区文德社区 统计口径统计口径 2.10 安装小区视频监控系统 小区部分空间缺少监控 合理选取监控点，保证小区公共区域无监控盲点。符合 1 套 2.11 规范垃圾收运点设置 小区垃圾收运设置不规范 1）合理设置垃圾收运点，统一规范垃圾收运点围蔽设施建设。2）应满足分类收集要求，造型美观、固定设置、摆放整齐。3）收集设施应封闭性好，外体干净，周围整洁。符合 120 2.136、12 建设步行系统 小区内部街巷空间小，步行网络不通畅 1）开辟公共开敞空间，疏通内部街巷，完善步行网络。符合 620 2.13 维修完善人行安全设施 存在车辆乱停、占用人行道的情况 1）维修、更换破旧栏杆，保证栏杆安装牢固 2）人车分流，步行区域、社区广场及康体活动区域边缘设置车止石。符合 124 米 2.14 维修非机动车停车棚 存在车辆乱停、占用人行道的情况 1）维修更换自行车停车设施，确保完整、可用。符合 2 处处 2.15 提升小区绿化 小区绿化景观差，无亮点 1）对路旁、宅旁、空地及边角地进行绿化。2）有条件宜结合小区公共空间设置集中绿化。3）绿化建设应突出通达性、观赏性和实用性特137、点。同时应采用开敞式设计，方便居民休憩、散步和交往的需要。4）绿化建设应优先使用本土、经济的物种，多设置精简、节约、易于管理的小景观。符合 1020 xx老旧小区微改造项目 可行性研究报告 94 序序号号 项目类别项目类别/项目名称项目名称 现状问题现状问题 改造策略改造策略 是否符合是否符合xx市xx市老旧小区老旧小区微改造实微改造实施方案建施方案建设标准设标准 文德社区文德社区 统计口径统计口径 2.16 维修安装体育锻炼器械 部分小区空间缺少体育锻炼器械 1）康体设施布局应满足服务半径要求，分散布置，便捷合理。2）维修原有体育器械，达到安全使用要求。3）设施器械选择应兼顾实用和美观，有充138、分安全的构造和必要的安全防护，材料具有耐久性、环保性。符合 298 2.17 维修补建楼体地名牌、单元门栋地名牌 小区缺少部分楼体地名牌、单元门栋地名牌 1）各街道、公服设施、楼栋编号及楼栋单元均有地名牌或门牌编号。2）标识标牌风格应统一，应与小区主题、建筑相契合，兼顾美观和功能性。符合 4 栋 2.18 更新补建信报箱 小区缺少部分信报箱 1）更新补建信报箱，做到一户一信报箱。2）小区信报箱按统一标准安装。符合 2 处 2.19 小区公共部分雨污分流改造 部分排水设施陈旧老化、排水不顺畅 1）通过绿墙、挂花、窗台挂花等形式软化、美化、丰富建筑立面，阳台、窗台绿化。符合 849.4 米 2.2139、0 建设小区公共空间 小区的休息空间小，缺少休憩设施 1）设置街角休闲空间，利用宅旁、空地及边角地安排休憩设施，开辟户外公共交往空间。符合 686 2.21 合理配置设置物业用房及公服设施 小区缺少物业用房及公服设施 1）参考xx市社区公共服务设施设置标准配置文化室、社区服务站、星光老人之家、家庭综合服务站、社区日间照料中心、健身场地等配套设施。符合 55 2.22 配建非机动车棚 存在车辆乱停、占用人行道的情况 1）合理配置自行车停放点，满足服务半径及便利要求。2）安装自行车停放设施。符合 35 xx老旧小区微改造项目 可行性研究报告 95 序序号号 项目类别项目类别/项目名称项目名称 现状140、问题现状问题 改造策略改造策略 是否符合是否符合xx市xx市老旧小区老旧小区微改造实微改造实施方案建施方案建设标准设标准 文德社区文德社区 统计口径统计口径 2.23 提升小区环境品质设施 小区环境品质差、缺少品质设施 1）结合景观、树池、花基等设置公共休憩设施。2）城市家具应配合小区内建筑、道路、绿化及其它公共服务设施而设置，起到点缀、装饰和丰富景观的作用。符合 895 xx老旧小区微改造项目 可行性研究报告 96 5.4.3.3 主要改造措施主要改造措施 xx老旧小区微改造项目 可行性研究报告 97 xx老旧小区微改造项目 可行性研究报告 98 xx老旧小区微改造项目 可行性研究报告 99141、 xx老旧小区微改造项目 可行性研究报告 100 xx老旧小区微改造项目 可行性研究报告 101 5.4.4 朝阳社区朝阳社区 5.4.4.1 分布情况分布情况 改造内容分布如下图所示。图图5-3：朝阳社区朝阳社区改造内容分布示意图改造内容分布示意图 xx老旧小区微改造项目 可行性研究报告 102 5.4.4.2 工程量统计工程量统计及改造策略及改造策略 朝阳社区改造项目及工程量统计如下表所示。序序号号 项目类别项目类别/项目名称项目名称 现状问题现状问题 改造策略改造策略 是否符合是否符合xx市xx市老旧小区老旧小区微改造实微改造实施方案建施方案建设标准设标准 朝阳社区朝阳社区 统计口径统计142、口径 1 1 房屋建筑本体共用部位房屋建筑本体共用部位 1.1 维修安装楼栋门对讲系统 缺少对讲系统 楼栋维修或安装门禁系统，保证每户对讲通畅。符合 2 套套 1.2 粉刷楼道（含墙面零星抹灰）楼道内设施损坏、墙面剥落 墙体翻新：对松散的旧墙、梯栏板批荡铲除，用清水淋湿纯水泥桨，重批干混抹灰砂浆子两遍，面油白色乳胶漆两遍。天花、楼道扫一遍纯水泥浆、满刮腻子两遍，面油白色乳胶漆两遍。符合 750 1.3 维修改造楼栋消防设施 部分楼栋没有消防设施、部分楼栋消防设施老旧 1）更换楼栋内老旧、过期灭火器材，保持完好有效。2）拆换楼道内破损消防管及消防箱。符合 16 套套 1.4 规范整理楼道内电力线143、 三线凌乱、存在乱拉挂情况 1）弱电分离，具备条件的弱电进套盒，符合安全规范。2）执行光纤到户国家标准，除有线电视线路外，杜绝新建铜线通信网络，禁止二次布放。3）各类管线入管入盒，贴墙捆扎，颜色不同的线缆要分类捆扎，线缆上的标识设置方式、颜色、尺寸统一。符合 614 米 1.5 规范整理楼道内电信线 三线凌乱、存在乱拉挂情况 1）弱电分离，具备条件的弱电进套盒，符合安全规范。2）执行光纤到户国家标准，除有线电视线路外，杜绝新建铜线通信网符合 605 米 xx老旧小区微改造项目 可行性研究报告 103 序序号号 项目类别项目类别/项目名称项目名称 现状问题现状问题 改造策略改造策略 是否符合是否144、符合xx市xx市老旧小区老旧小区微改造实微改造实施方案建施方案建设标准设标准 朝阳社区朝阳社区 统计口径统计口径 络，禁止二次布放。3）各类管线入管入盒，贴墙捆扎，颜色不同的线缆要分类捆扎，线缆上的标识设置方式、颜色、尺寸统一。1.6 规范整理楼道内有线电视线 三线凌乱、存在乱拉挂情况 1）弱电分离，具备条件的弱电进套盒，符合安全规范。2）执行光纤到户国家标准，除有线电视线路外，杜绝新建铜线通信网络，禁止二次布放。3）各类管线入管入盒，贴墙捆扎，颜色不同的线缆要分类捆扎，线缆上的标识设置方式、颜色、尺寸统一。符合 605 米 1.7 维修、改造、增设楼内排水管道 部分排水设施陈旧老化、排水不顺145、畅 1）用新型管材更换老旧污水管、排水管。2）管道排布应集中、整齐，尽量选择次要立面或较隐蔽的立面凹口部位内敷设。符合 863 米 1.8 更换雨水管 部分排水设施陈旧老化、为无组织排水 1）破损的室外雨立管全部更换为 UPVC 管。符合 448 米 1.9 清疏、维修化粪池及排污卧管 部分排水设施陈旧老化、管网未雨污分流 清疏、维修化粪池，清疏排污卧管及沙井，清疏堵塞部位，确保畅通、无渗漏。符合 60 条 1.10 整治不规范遮阳篷和防护设施 部分楼栋的阳篷防护凌乱，不规范 1）同一临街面的遮阳篷应统一材质、样式，与周边环境相协调，以不妨碍交通、保持整洁美观为原则。符合 5 处 xx老旧小区146、微改造项目 可行性研究报告 104 序序号号 项目类别项目类别/项目名称项目名称 现状问题现状问题 改造策略改造策略 是否符合是否符合xx市xx市老旧小区老旧小区微改造实微改造实施方案建施方案建设标准设标准 朝阳社区朝阳社区 统计口径统计口径 2）临街建筑不应采取外飘的防护设施，确需安装的应在建筑物门窗的内侧设置通透、美观的防护设施。2 2 小区公共部分小区公共部分 2.1 小区公共“三线”整治 三线凌乱、存在乱拉挂情况 1）不具备下地条件的区域，通过优化线路结构进行改造，采取桥架（槽盒或套管）、外墙敷设、钢绞线、线杆等方式进行有序规整，符合安全要求及横平竖直美观要求。3）小区内存在安全隐患的147、室外悬挂式变压器和电力配电箱原则上要求移入建筑内；不能移入建筑内的，严格按照电力部门相关要求敷设，采取措施确保安全。4）严重影响小区周边环境的室外交接箱及其它通信设施要求移入建筑内或移至小区隐蔽位置。符合 1603.4 米 2.2 维修改造小区室外消防设施 小区部分消防设施老旧 1）维修完善主街巷消火栓：有条件的主街巷需设置市政消火栓，间距不应大于 120m，室外消火栓宜采用地上式消火栓。2）更换老旧、过期消防设施、灭火器材，保证完好有效。符合 25 套 2.3 更换小区排水管网 部分排水设施陈旧老化、排水不顺畅 1）残旧管网改造：对小区残旧排水管网进行改造，修复坍塌堵塞排水管道，提升排水能力148、。2）定期清理疏通：每月对排水管网进行清理疏通，减少管网淤积，确保排水顺畅。符合 543 米 xx老旧小区微改造项目 可行性研究报告 105 序序号号 项目类别项目类别/项目名称项目名称 现状问题现状问题 改造策略改造策略 是否符合是否符合xx市xx市老旧小区老旧小区微改造实微改造实施方案建施方案建设标准设标准 朝阳社区朝阳社区 统计口径统计口径 2.4 疏通小区排水管网（含更换管网井盖）部分排水设施陈旧老化、排水不顺畅 1）疏通排水管网、排水口、雨水口，更换破损井盖、雨水口等设施，清理管网淤积。2）井盖表面标高应与路面标高齐平，保持路面平整。雨水口标高及位置要保证排水顺畅、雨水不积水，减少径149、流污染。3）排水边沟要保证排水顺畅，避免人员摔伤。4）排水设施应与建筑和社区色彩风格统一。5）完善截污管道及污水排放口，做到污水收集排放符合规定，防止外溢横流。符合 1027 米 2.5 维修小区照明设施 小区照明差，居民夜间出行不安全 1）维修更换室外灯具应具备防水、防喷、防滴、抗风、防火等特性，灯具的电器部分应防潮、防漏电和防雷击，线路和设备都应采用安全措施。2）使用高效节能灯具产品和绿色生态能源。符合 30 处 2.6 安装小区照明设施 小区照明差，居民夜间出行不安全 1）安全照明应覆盖单元出入口、道路甬道、小区出入口、活动场地，以确保居民夜晚室外活动的安全性。应急灯宜设在侧壁，应急照明150、要满足紧急情况下人流疏散的要求。2）以经济、简洁、高效为原则，做到照明适度设计和统一规划，以符合不同场所的具体使用要求，突出小区的特色。符合 12 处 2.7 维修小区道路及楼间破损甬路 存在小区道路破损情况，影响居民正1）车行路面应有足够的结构强度、稳定性、耐久性和平整、抗滑、耐磨与低噪声等功能，保证路面的安全性、连通性、平整度以及舒适度。符合 1620 xx老旧小区微改造项目 可行性研究报告 106 序序号号 项目类别项目类别/项目名称项目名称 现状问题现状问题 改造策略改造策略 是否符合是否符合xx市xx市老旧小区老旧小区微改造实微改造实施方案建施方案建设标准设标准 朝阳社区朝阳社区 统151、计口径统计口径 常出行 2）人行甬道应保证连通性、平整度以及舒适度。3）铺装材料选用应因地制宜、合理选材、降低能耗，优先选用透水材料，充分利用再生材料，且应兼顾与周边环境的景观统一性与协调性。2.8 规范垃圾收运点设置 小区垃圾收运设置不规范 1）合理设置垃圾收运点，统一规范垃圾收运点围蔽设施建设。2）应满足分类收集要求，造型美观、固定设置、摆放整齐。3）收集设施应封闭性好，外体干净，周围整洁。符合 90 2.9 维修完善人行安全设施 存在车辆乱停、占用人行道的情况 1）维修、更换破旧栏杆，保证栏杆安装牢固 2）人车分流，步行区域、社区广场及康体活动区域边缘设置车止石。符合 120 米 2.1152、0 维修非机动车停车棚 存在车辆乱停、占用人行道的情况 1）维修更换自行车停车设施，确保完整、可用。符合 1 处处 2.11 提升小区绿化 小区绿化景观差，无亮点 1）对路旁、宅旁、空地及边角地进行绿化。2）有条件宜结合小区公共空间设置集中绿化。3）绿化建设应突出通达性、观赏性和实用性特点。同时应采用开敞式设计，方便居民休憩、散步和交往的需要。4）绿化建设应优先使用本土、经济的物种，多设置精简、节约、易于管理的小景观。符合 950 2.12 维修安装体育锻炼器械 部分小区空间缺少体育锻炼器械 1）康体设施布局应满足服务半径要求，分散布置，便捷合理。2）维修原有体育器械，达到安全使用要求。3）设153、施器械选择应兼顾实用和美观，有充分安全的构造和必要的安全符合 396 xx老旧小区微改造项目 可行性研究报告 107 序序号号 项目类别项目类别/项目名称项目名称 现状问题现状问题 改造策略改造策略 是否符合是否符合xx市xx市老旧小区老旧小区微改造实微改造实施方案建施方案建设标准设标准 朝阳社区朝阳社区 统计口径统计口径 防护，材料具有耐久性、环保性。2.13 更新补建信报箱 小区缺少部分信报箱 1）更新补建信报箱，做到一户一信报箱。2）小区信报箱按统一标准安装。符合 1 处 2.14 小区公共部分雨污分流改造 部分排水设施陈旧老化、排水不顺畅 1）通过绿墙、挂花、窗台挂花等形式软化、美化、154、丰富建筑立面，阳台、窗台绿化。符合 990.4 米 2.15 建设小区公共空间 小区的休息空间小，缺少休憩设施 1）设置街角休闲空间，利用宅旁、空地及边角地安排休憩设施，开辟户外公共交往空间。符合 530 2.16 配建非机动车棚 存在车辆乱停、占用人行道的情况 1）合理配置自行车停放点，满足服务半径及便利要求。2）安装自行车停放设施。符合 20 2.17 设置机动车泊位 存在车辆乱停、占用人行道的情况 1）合理选择场地配置机动车泊位，划定临时停车位。2）独立建设的停车场地应采用可渗水地面铺装，并进行绿化。3）有条件可增设充电桩。符合 6 2.18 建立文化长廊、宣传栏、电子信息牌等设施 缺少155、文化长廊、宣传栏、电子信息牌等设施 1）设置 1 处或以上文化宣传廊；历史文化街区和历史风貌区最少设 1处街区历史介绍的位置。2）宣传栏或信息屏一般设置在小区入口或公共活动中心，高度不应大于 3.5m，颜色应与小区整体环境风格相协调，宜选用不锈钢材、玻璃等材料，设置一定宽度的遮雨蓬；符合 15 2.19 提升小区环境品质设施 小区环境品质差、1）结合景观、树池、花基等设置公共休憩设施。符合 776 xx老旧小区微改造项目 可行性研究报告 108 序序号号 项目类别项目类别/项目名称项目名称 现状问题现状问题 改造策略改造策略 是否符合是否符合xx市xx市老旧小区老旧小区微改造实微改造实施方案建156、施方案建设标准设标准 朝阳社区朝阳社区 统计口径统计口径 缺少品质设施 2）城市家具应配合小区内建筑、道路、绿化及其它公共服务设施而设置，起到点缀、装饰和丰富景观的作用。xx老旧小区微改造项目 可行性研究报告 109 5.4.4.3 主要改造措施主要改造措施 xx老旧小区微改造项目 可行性研究报告 110 xx老旧小区微改造项目 可行性研究报告 111 xx老旧小区微改造项目 可行性研究报告 112 xx老旧小区微改造项目 可行性研究报告 113 第第6章章 节能评估与措施节能评估与措施 6.1 编制依据编制依据 6.1.1 有关节能的法律有关节能的法律（1）中华人民共和国节约能源法（主席令第157、四十八号）；（2）中华人民共和国可再生能源法（主席令第三十三号）；（3）中华人民共和国电力法（2015年第二次修订）。6.1.2 有关节能的政策有关节能的政策（1）节能减排综合性工作方案（国发201674号）；（2）国务院关于加强节能工作的决定（国发 2006 28号）；（3）国务院关于加快发展循环经济的若干意见（国发 200522号）；（4）固定资产投资项目节能审查办法（国家发改委令第44号）；（5）xx省固定资产投资项目节能审查实施办法的通知（粤发改资环2018268号）。6.1.3 相关节能标准和规范相关节能标准和规范（1）绿色建筑评价标准（GB/T50378-2014）；（2）夏热冬暖158、地区居住建筑节能设计标准（JCJ75-2012）；（3）民用建筑供暖通风与空气调节设计规范（GB50736-2012）；（4）外墙外保温工程技术规程（JGJ144-2008）；（5）xx省用水定额（DB44/T 1461-2014）；（6）民用建筑热工设计规范（GB50176-2016）；xx老旧小区微改造项目 可行性研究报告 114（7）建筑照明设计标准（GB50034-2013）；（8）建筑采光设计标准（GB/T50033-2013）；（9）城市道路照明设计标准（CJJ45-2015）；（10）民用建筑电气设计规范（JGJ16-2008）；（11）全国民用建筑工程设计技术措施（电气章节，2159、009）；（12）中国南方电网城市配电网技术导则（Q/CSG/10012-2005）；（13）建筑给水排水设计规范（GB50015-2003）（2009年版）；（14）综合能耗计算通则（GBT2589-2008）；（15）城市夜景照明设计规范（JGJ/T163-2008）。6.2 项目所在地能源供应状况项目所在地能源供应状况 项目建设范围内电力供应、水供应、天然气供应条件完善。xx老旧小区微改造项目 可行性研究报告 115 6.3 项目能耗分析项目能耗分析 项目为改造类项目，在能耗计算中仅计算新增的能耗，包括新增路灯的照明耗电量、提升绿化的浇洒用水量。1、新增新增用电量计算用电量计算 新增用电160、单元合计有功功率60.4915kW，年用电天数365天，年耗电量约18.6032万千瓦时。表表6-1：项目项目新增新增用电负荷估算表用电负荷估算表 序号序号 用电项目用电项目 单位单位 数量数量 单位功率单位功率 W 需要系数需要系数 同时系数同时系数 功率因数功率因数 cos 有功功率有功功率 kW 无功功率无功功率 kvar 视在功率视在功率 kVA 1 楼道照明楼道照明 盏盏 47 0.5076 0.3807 0.6345 1.1 xx社区 盏 9 15 0.8 0.9 0.8 0.0972 0.0729 0.1215 1.2 德政中社区 盏 38 15 0.8 0.9 0.8 0.41161、04 0.3078 0.5130 1.3 文德社区 盏 0 15 0.8 0.9 0.8 0.0000 0.0000 0.0000 1.4 朝阳社区 盏 0 15 0.8 0.9 0.8 0.0000 0.0000 0.0000 2 小区照明设施小区照明设施 盏盏 546 5.8968 4.4226 7.3710 2.1 xx社区 盏 247 15 0.8 0.9 0.8 2.6676 2.0007 3.3345 2.2 德政中社区 盏 261 15 0.8 0.9 0.8 2.8188 2.1141 3.5235 2.3 文德社区 盏 8 15 0.8 0.9 0.8 0.0864 0.06162、48 0.1080 2.4 朝阳社区 盏 30 15 0.8 0.9 0.8 0.3240 0.2430 0.4050 3 物业用房及公服设施物业用房及公服设施 89 0.0641 0.0481 0.0801 xx老旧小区微改造项目 可行性研究报告 116 序号序号 用电项目用电项目 单位单位 数量数量 单位功率单位功率 W 需要系数需要系数 同时系数同时系数 功率因数功率因数 cos 有功功率有功功率 kW 无功功率无功功率 kvar 视在功率视在功率 kVA 3.1 xx社区 0 10 0.8 0.9 0.8 0.0000 0.0000 0.0000 3.2 德政中社区 34 10 0.8163、 0.9 0.8 0.0245 0.0184 0.0306 3.3 文德社区 55 10 0.8 0.9 0.8 0.0396 0.0297 0.0495 3.4 朝阳社区 0 10 0.8 0.9 0.8 0.0000 0.0000 0.0000 4 文化长廊、宣传栏、电子信息牌等设施文化长廊、宣传栏、电子信息牌等设施 79 54.0230 40.5173 67.5288 4.1 xx社区 34 5 0.8 0.9 0.8 0.0122 0.0092 0.0153 4.2 德政中社区 30 5 0.8 0.9 0.8 0.0108 0.0081 0.0135 4.3 文德社区 0 5 0.8164、 0.9 0.8 0.0000 0.0000 0.0000 4.4 朝阳社区 15 5 0.8 0.9 0.8 54.0000 40.5000 67.5000 5 合计合计 60.4915 45.3686 75.6144 无功补偿无功补偿 0.9 补偿后补偿后 60.4915 29.2974 67.2128 xx老旧小区微改造项目 可行性研究报告 117 2、用水量计算、用水量计算 项目新增年用水量为0.77万立方米，耗水量估算详见下表。表表6-2：项目年耗水量估算表项目年耗水量估算表 序号序号 用水项目用水项目 用水量标准用水量标准 数量数量 日最大用水量日最大用水量（m/d）年用水天数年用165、水天数（d）年用水量年用水量（万（万 m）1 绿化用水绿化用水 4289 4.72 0.17 1.1 xx社区 1.1 L/d 1359 1.49 365 0.05 1.2 德政中社区 1.1 L/d 960 1.06 365 0.04 1.3 文德社区 1.1 L/d 1020 1.12 365 0.04 1.4 朝阳社区 1.1 L/d 950 1.05 365 0.04 2 步行系统浇洒用水步行系统浇洒用水 1823 3.65 0.13 2.1 xx社区 2 L/d 1203 2.41 365 0.09 2.2 德政中社区 2 L/d 0 0.00 365 0.00 2.3 文德社区 2166、 L/d 620 1.24 365 0.05 2.4 朝阳社区 2 L/d 0 0.00 365 0.00 3 小区公共空间浇洒用水小区公共空间浇洒用水 4051 8.10 0.30 3.1 xx社区 2 L/d 1566 3.13 365 0.11 3.2 德政中社区 2 L/d 1269 2.54 365 0.09 3.3 文德社区 2 L/d 686 1.37 365 0.05 3.4 朝阳社区 2 L/d 530 1.06 365 0.04 4 小计小计 10163 16.47 0.60 未预见用水量未预见用水量 10%1.65 0.17 合计合计 18.11 0.77 项目年用电量1167、8.60万度，年用用水量0.77万立方米，合计折合标煤23.52吨，计算如下表所示。表表6-3：项目主要能源及耗能工质年消耗量表：项目主要能源及耗能工质年消耗量表 序号序号 项目项目 折算标煤系数折算标煤系数 年耗能量年耗能量 标煤标煤/实物单位实物单位 数据数据 实物单位实物单位 年最大消耗量年最大消耗量 折标煤折标煤(吨吨)1 电 吨标煤/万度 1.229 万度 18.60 22.86 2 水 吨标煤/万立方米 0.857 万 t 0.77 0.66 合计 0 23.52 xx老旧小区微改造项目 可行性研究报告 118 6.4 节能措施节能措施 项目节能工作重点包括：建筑节能和设备节能。项168、目的节能主要通过采用先进工艺、先进设备、绿色建筑节能设计及引导居民行为节能等综合节能措施加以实现。6.4.1 建筑节能建筑节能（1）在不影响建筑物结构和项目使用要求的前提下尽量采用新型建筑材料、高效隔热保温材料、节能型门窗等。（2）加强绿化，合理采用屋顶绿化形式。种植遮阴效果好的乔木，广植草地、花木，以减少太阳辐射的影响，调节小环境的温度、湿度。（3）建筑设计执行有关建筑节能技术标准，按要求做好建筑节能设计审查。6.4.2 电气节能电气节能（1）在建设方案选择时，尽可能运用节能新技术、新工艺，将低能耗作为建设方案选择的主要考虑因素。（2）减少配电线路的损耗，调节功率因数、实现合理的配电方式，通169、过分散补偿和优化配电方式减少配电线路的损耗。（3）确定各功能区的照度，根据照明场所的建筑与装饰设计所确定的采光形式及采光参数、主要装饰材料的技术参数和照明区域的性质、规模等，合理选择照度防止电能的无效耗费。（4）选用高效、长寿、节能的光源和灯具（如LED灯），选用多组合控制开关，分区、分功能控制，按实际需要进行开关。xx老旧小区微改造项目 可行性研究报告 119 6.5 节水措施节水措施（1）合理选用节水洁具。推荐选用节水器具，所有用水器具选择满足节水型生活用水器具（CJ164）及节水型产品技术条件与管理通则（GB18870）规定的产品。给水水嘴采用陶瓷芯等密封性能好，能限制出流率并经国家有关170、质量检测部门检测合格的节水水嘴。（2）经济许可条件下，建议考虑采用雨水回用措施，将雨水收集和经过适当处理后适当回用于绿化、冲洗地面等，减少自来水耗费。在灌溉方式上，采用节水效率高的喷灌、滴灌、渗灌等先进节水设施，提高水的有效利用率。（3）分别在生活给水系统、消防给水系统、绿化给水系统上安装计量装置，定期进行数据整理，及时发现问题，防止漏水等现象。xx老旧小区微改造项目 可行性研究报告 120 第第7章章 海绵城市专章海绵城市专章 7.1 编制依据编制依据（1）海绵城市建设技术指南；（2）国务院办公厅关于推进海绵城市建设的指导意见（国办发201575号）；（3）xx省人民政府办公厅关于推进海绵城171、市建设的实施意见（粤府办201653号）；（4）xx市海绵城规划设计导则 低影响开发雨水系统构建；（5）xx市住房和城乡建设委员会、xx市水务局、xx市国土资源和规划委员会、xx市林业和园林局关于印发xx市海绵城市规划建设管理暂行办法的通知（穗建规字20176号）；（6）室外排水设计规范（GB50014-2006（2016年版）；（7）城镇给水排技术规范（GB50788-2012）；（8）建筑与小区雨水利用工程技术规范（GB 50400-2006）；（9）雨水集蓄利用工程技术规范（GB/T 50596-2010）；（10）雨水控制与利用工程设计规范（DB11/685-2013）；（11）建 筑172、 给 水 排 及 采 暖 工 程 施 质 量 验 收 规 范（GB50242-2002）；（12）城镇给水排水技术规范（GB50788-2012）；（13）城市道路工程设计规范（CJJ37-2012）；（14）城市道路路基设计规范（CJJ194-2013）；（15）城市道路工程施工质量验收规范（DBJ50-078-2008）；xx老旧小区微改造项目 可行性研究报告 121（16）城市园林绿化评价标准（GB/T 50563-2010）；（17）城市园林绿化评价标准（GB/T50563-2010）；（18）园林绿化工程施工及验收规范（CJJ82-2012）；（19）低影响开发雨水综合利用技术规范（173、SZDB/Z 145-2015）；（20）雨水利用工程技术规范（SZDB/Z 49-2011）；（21）xx市建设项目雨水径流控制办法（xx市人民政府第107号）；（22）xx省城市基础设施“十三五”规划-海绵城市专题；（23）xx市海绵城市专项规划（2016-2030）。7.2 社区雨污问题及解决思路社区雨污问题及解决思路 7.2.1 现状雨污问题分析现状雨污问题分析 xx老旧小区的雨污分流问题主要为现有雨水管道老旧及雨水管与污水管混接，进而造成城市排水困难，导致部分社区出现内涝现象，影响着城市的良性发展。因此，急需对城市排水系统进行雨污分流制改造。经现场踏勘判断，主要原因为城市建设与污水设174、施建设未能同步，部分区域雨污管错接、混接造成管道淤积、有效管径缩小等原因造成。7.2.2 解决思路解决思路（1）从环保、科学角度出发，结合运用海绵城市技术对规划区域内进行化整体设计改造，建设海绵设施，综合改造社区雨水管网系统，实现雨污分流，从而增强社区排水能力，提高抵御极端天气能力。（2）雨污分流是系统工程，涉及面广、影响大、应分时、分阶段实施，建议在本次社区微改造中先行实现内部雨污分流。xx老旧小区微改造项目 可行性研究报告 122 图图7-1：仁康里积水严重：仁康里积水严重 图图7-2：朝阳社区下水道污水溢起：朝阳社区下水道污水溢起 7.3 海绵技术方案海绵技术方案 根据海绵城市建设技术指175、南，结合xx市温暖湿润的气候条件，适宜选取径流系数及径流污染控制消能显著的调蓄设施和能与景观良好结合的生态设施。经评估，透水水泥混凝土、透水沥青在重型及卫生状况不佳的道路上不宜使用，渗透塘、渗井、湿塘、渗管在广州不适用。因此，适宜本项目的技术措施主要有雨水疏导、雨水花园、下凹式绿地等设施，具体分布如下图所示。xx老旧小区微改造项目 可行性研究报告 123 图图7-3：海绵城市措施施分布图：海绵城市措施施分布图 7.3.1 雨水疏导雨水疏导 建筑屋面雨水汇集到屋顶的檐沟后，流入雨落管，后与地面雨水一同排至生态边沟或雨水花园、下凹式绿地等低冲击开发雨水设施，再通过生态边沟或渗水管将雨水汇集后排至市176、政雨水管网。采用生态边沟的形式收集雨水，可以取代雨水口、沟渠及部分雨水管网。生态边沟提到传统底下排水系统，能够从根本上解决雨水和污水管道错节、乱接的问题。生态边沟结构材质采用现状图，边沟断面变化小，边沟内植被采用适应气候的矮草，植被较低，边沟沿道路设计，每段边沟也基本较直，则曼宁系数取值为0.03，最大积水深度为0.1m，设计边沟纵坡为1%-5%，底宽为0.5-1m。xx老旧小区微改造项目 可行性研究报告 124 图图7-4：雨水疏导模式：雨水疏导模式示意图示意图 7.3.2 雨水花园雨水花园 概念：雨水花园，指在绿地中种有树木或灌木的低洼区域，由树皮或耐湿植物作覆盖，通过将雨水滞留下渗来补充177、地下水并降低暴雨地表径流的洪峰，还可通过吸附、降解、离子交换和挥发等过程减少污染。项目绿化提升改造主要采用雨水花园的形式，一方面提高区内的滞留、下渗的能力，另一方面则是打破大面积下沉式绿地形成的单调的景观效果。因此下沉式绿地集中交接处布置雨水花园。作用：径流系数控制、径流污染控制、流量峰值削减、雨水资源利用。规模：根据径流系数控制要求计算所需的调蓄容积，减去其他调蓄设施容积规模。xx老旧小区微改造项目 可行性研究报告 125 图图7-5：雨水花园构造示意图雨水花园构造示意图 图图7-6：雨水花园应用实景图雨水花园应用实景图 7.3.3 下下凹凹式绿地式绿地 概念：下沉式绿地指低于周边道路在20178、0mm以内的绿地，可加强自然渗透，涵养地下水；蓄积雨水，调蓄错峰；减缓雨水流动速度，以时间换空间，延缓形成径流高峰；通过绿地系统，起到截污净化的作用；改善城市、小区微气候。作用：径流系数控制、径流污染控制、流量峰值削减。设置原则：结合景观需要，设置于具有集中绿地的区域内。规模：根据径流系数控制要求计算所需的调蓄容积，减去其他调蓄设施容积规模。xx老旧小区微改造项目 可行性研究报告 126 图图7-7：下沉式绿地构造示意图：下沉式绿地构造示意图 图图7-8：下沉式绿地应用实景图：下沉式绿地应用实景图 7.4 维护管理维护管理 7.4.1 基本要求基本要求（1）应建立健全低影响开发设施的维护管理制179、度和操作规程，配备专职管理人员和相应监测手段，并对管理人员和操作人员加强专业技术培训。（2）低影响开发于是设施的维护管理部门应做好雨季来临前和雨季期间设施的检修和维护管理，保障设施正常、安全运行。（3）应加强宣传教育和引导，提高公众对海绵城市建设、低影响开发、绿色建筑、城市节水、水生态修复、内涝防治等工作中雨水xx老旧小区微改造项目 可行性研究报告 127 控制与利用重要性的认识，鼓励公众积极参与低影响开发设施的建设、运行与维护。7.4.2 设施维护设施维护（1）应及时补种修剪植物、清除杂草；（2）进水口不能有效收集汇水面径流雨水时，应加大进水口规模或进行局部下凹等；（3）进水口、溢流口因冲刷180、造成水土流失时，应设置碎石缓冲或采取其他防冲刷措施；（4）进水口、溢流口堵塞或淤积导致过水不畅时，应及时清理垃圾与沉积物；（5）调蓄空间因沉积物淤积导致调蓄能力不足时，应及时清理沉积物；（6）当调蓄空间雨水的排空时间超过36h时，应及时置换树皮覆盖层或表层种植土。xx老旧小区微改造项目 可行性研究报告 128 第第8章章 环境影响评价环境影响评价 8.1 编制依据编制依据（1）中华人民共和国环境保护法（2015年1月1日施行）；（2）中华人民共和国固体废物污染环境防治法（2015年修正）；（3）中华人民共和国水污染防治法；（4）中华人民共和国环境噪声污染防治法；（5）中华人民共和国大气污染防治181、法；（6）xx市环境空气质量功能区区划（穗府 1999 23号）；（7）大气环境质量标准（GB3095-1996-2000）二级标准；（8）大气污染物排放限值（DB44/27-2001）；（9）大气污染物综合排放标准（GB 16297-2012）；（10）污水综合排放标准GB 20426-2006；（11）水污染物排放限值（DB44/26-2001）；（12）声环境质量标准（GB3096-2008）；（13）建筑施工场界噪声限值（GB12523-2011）；（14）xx市城市区域环境噪声标准适用区域划分（穗府199558号）；（15）中华人民共和国水污染防治法实施细则（2000年3月20日，国182、务院令第284号）；（16）环境空气质量标准（GB3095-2012）；（17）声环境质量标准（GB12348-2008）；（18）建设项目环境保护管理条例（2017年7月修订）；xx老旧小区微改造项目 可行性研究报告 129（19）xx省水污染物排放限值（DB44/26-2001）中的第二时段一级排放标准；（20）xx省大气污染物排放限值（B44/27-2001）第二时段中一级排放标准限值；（21）其他有关的法规与标准。8.2 主要环境保护目标主要环境保护目标 1、水环境保护目标、水环境保护目标 控制废水中CODCR、BOD5、SS、氨氮等污染物的排放量，以不增加纳污水体的污染负荷为保护目标183、。2、环境空气保护目标、环境空气保护目标 厨房油烟等主要大气污染物的排放，保护周围大气环境质量，使其满足环境空气质量标准GB3095-2012二级标准要求。3、声环境保护目标、声环境保护目标 保护目标是确保该建设项目的建设期间和建成后其周围的居住有一个安静、舒适的生活环境，保护评价区内声环境符合该区的声环境功能标准。8.3 环境影响分析环境影响分析 8.3.1 项目施工期对环境的影响项目施工期对环境的影响 本项目是对xx街进行微改造，施工范围较大，建设工程量较小，可能会对所处用地内的生态环境带来较小程度的破坏，可表现为：1、水污染、水污染 项目施工期间产生的水污染主要为道路清洗水、机械冲洗水、184、设备材料冲洗水、泥浆水等。xx老旧小区微改造项目 可行性研究报告 130 2、大气污染、大气污染 施工期间主要的大气污染源主要为以燃油为动力的施工机械和运输车辆排放的废气，开挖、回填施工、散装料装卸运输过程中产生的粉尘等。3、噪声污染、噪声污染 项目建设过程中的噪声污染主要来自挖掘机、推土机、装卸车辆、空压机等施工设备的机械运行噪声，噪声源强度一般在6590dB之间，噪声源主要集中在施工区域。4、固体废物污染、固体废物污染 施工期间产生的固体废弃物污染主要建筑垃圾，余泥、施工剩余废料、清淤产生的淤泥。8.4 环境保护措施环境保护措施 8.4.1 项目施工期环境保护措施项目施工期环境保护措施 1185、场址内的建筑物、构筑物外立面整饰应经过论证和科学设计，使其造型、风格色调等既与整体景观环境协调。2、加强施工区生产废水管理与处理，对筛分冲洗水及机修、车洗等生产废水设置沉淀池和隔油池处理后才能排放。3、施工过程遵守防治城市扬尘污染技术规范（HJ/T393）的相关规定：在风力大于4级的情况下停止土方作业，同时作业处覆盖防尘网；实行封闭式施工，利用围护材料以防止扬尘，建议设置高度2m以上的围挡，围挡之间应无缝隙。在工地建筑结构脚手架外侧设置有效抑尘的密目防护网或防尘布；运载散装料的车辆在施工现场出入时需办准运证，并且加盖遮雨布遮盖或使用密闭运输车减少xx老旧小区微改造项目 可行性研究报告 131186、 散落；施工场地设置洗车平台，车辆驶出装、卸场地前用水将车厢和轮胎冲洗干净；运输车辆驶出施工现场前将车轮冲洗干净，确保车辆不带泥土驶离工地；施工场地内运输通道及时清扫冲洗，以减少汽车行驶扬尘；运输车辆行使路线避免穿越城市中心区，尽量避开居民点和环境敏感点。不使用敞口运输车运输施工垃圾，杜绝超高、超载和沿路撒落等违法运输行为；尽可能增大项目施工材料的临时堆放点与周边居民之间的距离，减小粉尘对周围环境的影响；各施工阶段建议设置专职环境保护管理人员，其职责是指导和管理施工现场的建筑垃圾、建筑材料的处置、清运、堆放，场地恢复和硬化，清除进出施工现场道路上的泥土、弃料以及轮胎上的泥土，防止二次扬尘污染。187、4、加强施工期噪声管理，对高噪声的机械设备采取降噪措施，同时加强高噪声施工设备的维修管理，保证其正常运行，减少设备非正常运行时所产生的噪声。采用低噪声施工机械设备和先进的施工技术是控制施工期噪声有效手段之一。施工机械进场应得到环保或有关部门的批准。对有固定基座的设备应作单独地基处理，减少地面振动与结构噪声的传递。对各施工环节中噪声较为突出且又难以对声源进行降噪可能的设备装置，建议采取临时围障措施，围障最好敷以吸声材料，以此达到降噪效果。合理安排施工时间，禁止在中午、夜间施工。施工期因工艺或特殊需要必须连续施工的，建议提前报环保部门批准，并向施工场地周围的社区、居民或单位公告，以征得公众的理解和188、支持，建议执行建筑施工噪声申报登记制度 5、施工期必须配备卫生防疫专业人员，加强疫病防治和工区环xx老旧小区微改造项目 可行性研究报告 132 境卫生管理，定期对施工人员进行体检，特别注意肝炎、疟疾等疾病的感染率，发现病人及时隔离治疗。6、施工期所产生的淤泥余泥、生活垃圾、建筑垃圾等应运往城管、环保、环卫等部门指定的地点进行妥善处理处置，禁止固体废物随意堆放且必须严格进行处理及检测，以消除淤泥对周边环境的影响及污染。8.4.2 项目运营期环境保护措施项目运营期环境保护措施 项目运营期产生的污染与项目实施前的污染程度规模相当，本项目对xx老旧小区进行微改造，因此运营期产生的路面污水、墙面剥落等污189、染可能少于项目实施前，无需增加措施。8.5 环境评价结论与建议环境评价结论与建议 本项目工程体量小，作业面小，是基于原老旧小区建成的基础上进行微改造作业，产生的污染物不成规模，因此建成后对周围环境的影响不大，建设单位必须严格执行环保法规，确保日后的正常活动；建设项目建成后，所产生的各类污染物对周围环境不会造成明显的影响。因此，建设单位必须严格执行环保“三同时”的要求，切实落实有关的环保措施，并经有关部门验收合格后方投入使用，本项目的建设从环境保护角度而言是可行的。xx老旧小区微改造项目 可行性研究报告 133 第第9章章 劳动安全与卫生劳动安全与卫生 9.1 项目实施的安全、卫生项目实施的安全190、卫生 9.1.1 设计原则及采用的标准设计原则及采用的标准 1、设计原则、设计原则 劳动安全及卫生必须惯彻“安全第一，预放为主”的方针，根据国家及地方相关劳动安全及卫生的规程、规范及标准，确定工程设计采用的劳动安全及卫生技术标准。因地制宜，选择技术成熟、性能可靠、经济实用的劳动安全及卫生措施工艺。工程项目及劳动场所的劳动安全卫生防护措施和有毒有害因素的浓度（强度），必须符合国家有关劳动安全卫生技术标准和相关的设计卫生标准。建筑施工现场的运输道路、机械安装、供水、排水、供电系统、材料堆放、脚手架等临时设施，必须符合安全和劳动卫生的要求，最大限度减少劳动安全事故隐患，确保工程施工期间安全、文明施191、工。2、采用的标准、采用的标准（1）xx省劳动安全卫生条例；（2）工业企业设计卫生标准（GBZ1-2010）；（3）生活饮用水卫生标准（GB5749-2006）；（4）民用建筑隔声设计规范（GB50118-2010）；（5）建筑设计防火规范（GB50016-2014）；（6）民用建筑供暖通风与空气调节设计规范（GB50736-2012）；xx老旧小区微改造项目 可行性研究报告 134（7）建筑抗震设计规范（GB50011-2010）。9.1.2 危害因素和危害程度分析危害因素和危害程度分析 电气设备过载，泄漏，导致设备损坏，起火、触电，造成对人身生命的伤亡，以及污染的危害。易燃易爆物品储存混装192、过量，监守不严，引致失落导致火灾、爆炸造成违反治安条例及可能造成设备损坏，人身伤亡。施工作业带边界不清、无栏栅挡板、保安灯、闪光灯等，造成车辆通行、非施工人员进入现场，影响施工现场混乱遭受破坏。施工机械噪声、震动过大，引起妨碍对话、音响信号联络、从而会妨碍作业安全、还会使作业人员造成不适感及耳聋。建筑材料含有毒、放射元素、有害气体挥发，导致人身中毒、潜伏导致职业病。9.1.3 安全卫生措施安全卫生措施 1、劳动安全措施、劳动安全措施 项目工程施工期间，应遵守市政建设的规定，实施屏蔽封闭施工，以防非施工人员和车辆闯入，造成伤亡事故；施工人员应持证上岗，做到各负其责，各施其职，严禁无证上岗操作。193、施工期和营运期各类机械作业，均应按照有关规定、规程和标准采取安全防护措施，并加强机械设备维护和检修，杜绝设备因失检、失灵而带病运行；种类电器设备应有警示标志，以防设备过载或泄漏时因设备损坏、燃烧、漏电等产生人员伤亡事故。排水管道的养护人员在进入排水检查井养护时要配备防毒面具，以防排水管中的有害气体对养护人员的伤害。xx老旧小区微改造项目 可行性研究报告 135 2、卫生方面措施、卫生方面措施 项目工程施工弃渣土应引起高度重视，要严格按照xx市政府所颁布的各项管理条例实施预防，避免由于管理不严，产生扬尘污染环境。施工期间所产生的污水，应通过市政管理部门指定的排放方式排向污水系统，排出前应作沉淀及194、分离处理。施工期所产生的废气，应控制在市环保部门规定的排放标准，严禁超标排放造成污染。对产生的有害气体、粉尘、油烟及废热等场所，应根据有害物质的特点、性质、数量和危害程度，考虑采取有效的消烟除尘和通风措施，配置必要的除尘、净化或回收装置，以保证施工场所及其周围环境空气达到国家环保、劳动卫生及能源部门等有关法规、规定的标准。对操作高噪声、振动设备的工作人员，应配备隔音耳塞并对设备采取加减振垫等，以保证工作人员身体健康。9.2 项目建成后的危害因素与安全措施项目建成后的危害因素与安全措施 9.2.1 危害因素分析危害因素分析 1、项目使用过程中存在的危害因素、项目使用过程中存在的危害因素 项目卫生195、状况直接影响到使用者的健康状况。项目所采用的装饰安装材料如选用不当，对使用者身体造成不良影响。地面材料不防滑或防滑效果不明显存在安全事故隐患。火灾、电气设备过载及供电设备故障。排水管在长期运行中会产生沉淀物，沉淀物发酵产生有害气体，由于排水管通风不畅，容易造成养护人员的伤害，酸碱性等危险品，xx老旧小区微改造项目 可行性研究报告 136 如不妥善管理 上述危害因素一旦发生，将会直接影响到使用者的安全，部分因素如发生将可能导致严重后果。2、使用期间影响卫生因素、使用期间影响卫生因素 运营期间影响卫生因素有：房屋通风、空调不良引起环境空气质量差；排水系统设施不完善，污水乱排以及垃圾站设施不完备影响196、周边环境卫生；装修材料的选用如带有放射性污染的石材，有毒有害的气味等。9.2.2 安全措施安全措施 针对上述危害因素，可采取以下安全措施：（1）严格按照消防规范设置消防系统；（2）对室外的设备、设施进行定期保养；（3）工程用材采用经国家技术质量监督部门检验合格的产品，并优先选用环保材料；工程完毕后，对现场空气进行检测，各种有毒有害气体及放射性物质在空气中的浓度必须符合国家卫生部、国家技术质量监督局、建设部颁布的相关标准，低于平均允许浓度。9.3 结论与建议结论与建议 本项目旨在针对xx老旧小区进行微改造，工程量小，作业面小，并无大体量工程；除道路铺装更新、路面平整外，基本无土方开挖。因此本项目197、施工过程对设备、道路条件要求低，潜在的危害较小，但仍需做好防护措施，安全施工，防止劳动安全与卫生事故发生。xx老旧小区微改造项目 可行性研究报告 137 第第10章章 招标方式和招标组织招标方式和招标组织 10.1 招标依据招标依据 根据中华人民共和国国家发展计划委员会令第16号，必须招标的工程项目规定制定本项目招标方案。全部或者部分使用国有资金投资或者国家融资的项目，其勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等的采购达到下列标准之一的，必须招标：（1）施工单项合同估算价在400万元人民币以上；（2）重要设备、材料等货物的采购，单项合同估算价在200万元人民币以上；（3）勘察、198、设计、监理等服务的采购，单项合同估算价在100万元人民币以上。同一项目中可以合并进行的勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等的采购，合同估算价合计达到前款规定标准的，必须招标。10.2 招标组织程序招标组织程序 建设单位在采用委托招标方式，委托有资格的专业咨询机构代理招标的技术性和事务性工作。按照招标投标法，招标人和投标人均需遵循招标投标法律和法规的规定进行招标投标活动。招标程序为申请招标、准备招标文件、发布招标公告、进行资格审查、确定投标人名单、发售招标文件、组织现场考察、召开标前会议、发送会议记录、接受投标书、公开开标、审查标书、澄清问题、xx老旧小区微改造项目 可行性199、研究报告 138 评标比较、评标报告、定标、发出中标通知书、商签合同、通知未中标人。10.3 招标范围及方式招标范围及方式 根据中华人民共和国招标投标法、xx省建设工程招标投标管理条例等有关规定，项目全部采用公开招标方式进行。1、招标范围、招标范围 本项目的招标范围为设计、建筑工程及安装工程。2、招标方式、招标方式 招标方式为公开招标，通过公开招标，可以在较广的范围内选择信誉良好、技术过硬、具有专业特长及丰富经验的企业，以保证工程的质量和降低工程造价，提高工程项目的社会效益和影响。招标人和投标人均需遵循招标投标法律和法规的规定进行招标投标活动，如下表所示。项目招标基本情况如下表所示。xx老旧小200、区微改造项目 可行性研究报告 139 表表10-1：项目招标基本情况表：项目招标基本情况表 序号序号 招标内容名称招标内容名称 招标范围招标范围 招标组织形式招标组织形式 招标方式招标方式 不采用不采用 招标招标 方式方式 投资估算投资估算 金额金额（万元）（万元）全部全部 招标招标 部分部分 招标招标 自行自行 招标招标 委托委托 招标招标 公开公开 招标招标 邀请邀请 招标招标 1 勘察 详见估算表 2 设计 3 建筑工程 4 安装工程 5 监理 6 重要材料 7 其他 情况说明：本项目总投资3096.53万元，其中工程费用2523.20万元，工程建设其他费425.88万元，预备费147.201、45万元。建设单位（盖章）：xx老旧小区微改造项目 可行性研究报告 140 第第11章章 组织机构与实施进度安排组织机构与实施进度安排 11.1 组织机构组织机构 为更好地完成本项目的建设，建议项目承办单位成立项目领导小组，下设人员具体组织实施该项工程。为加强项目管理，提高投资效益，由项目负责人对项目的策划、资金筹措、建设实施等实行全过程负责。在项目建设过程中，建议项目承办单位抽调精干人员，对项目的概算控制、资金使用、施工组织、建设工期及工程质量等进行管理，确保项目按时完成。本项目建设以工程质量、建设进度、投资控制三项目标控制和以施工安全、施工环境保护两项目标监督，构成项目管理目标系统的主要内202、容。建议采用主动控制为主，被动控制为辅的两种手段相结合的方法进行目标控制管理，实现项目建设的最佳效果。目标控制管理内容包括：目标控制策划、预防措施研究、目标过程跟踪、质量平行检测、控制成果评价等五个方面，形成有效的管理机制和方法。项目建设时，建议采取整体规划、分项施工的方针。在管理制度上制定筹建工作条例，实行岗位责任制，对工程质量、实施进度、合同、资金、施工现场等进行管理协调和成本控制。在项目的建设中拟采取以下措施：（1）质量管理措施 质量管理是项目管理的重点。建议从建筑材料、设备安装以及施工质量等方面加强质量控制，坚持质量高标准，质量控制规范化，建立和健全质量保证体系，使质量管理工作制度化。203、同时采用先进的工程管理技术加强对施工质量的控制。拟采用“事前策划，过程监督，xx老旧小区微改造项目 可行性研究报告 141 检验认证”相结合，实施“以单位工程为基础，以施工工序为环节，管理点旁站，全过程跟踪”的现场施工质量控制方法。1）为了提高承建单位的施工质量保证能力，招标优选监理机构，督促承包单位设专职质量部、质量科及质检员，形成质检网络，并对施工单位的质量检测人员、质量检查员，主要技术工种作业人员进行资质审查、考核。2）为了提高工程质量检测成果的公正性和准确性，必要时委托第三方专业单位对工程质量进行独立检测，或对承包单位和监理单位的质量检测成果进行评审认证。3）为了提高以单项工程为基础的204、施工质量合格保证率，实行施工作业和生产中的跟踪巡查和针对性质量检查。（2）进度管理措施 为了加快工程施工进度，建议承包单位针对工程特点进行施工组织设计，合理安排工程进度，采用先进的网络控制技术，按工程各工序间的先后逻辑顺序组织施工，在严格遵守安全规范的情况下，组织平行流水，交叉作业，充分利用工作面，以提高效率，控制各工序施工进程，以确保工程总进度计划的落实。（3）合同管理措施 合同管理贯穿于合同签定、履行、合同期满直至归档全过程。本工程要体现合同公平、程序公开、公平竞争和机会均等性。实行全过程合同管理，每个合同都有专人管理，使得每个分项工程都处于有效的控制之下，以确保整个工程的顺利完成。（4）205、现场管理 工程建设期间，确保施工现场有条不紊、文明施工。以系统、合xx老旧小区微改造项目 可行性研究报告 142 理、可行为原则，加强现场管理，组织科学文明施工。督促承包单位制定建筑工程施工现场安全保护标准、建筑工程施工现场场容卫生标准、建筑工程施工现场保卫、消防工作标准、安全事故应急救援预案 等标准和制度，明确责任单位和责任人，实行严格的检查、考核制度，强制规范建筑工程施工现场文明安全环境。根据不同施工阶段制定不同的总平面图，以总平面图为依据检查文明施工的落实情况。结合施工现场周边的具体情况，对出入施工现场的人员要制定相应的管理制度作为基本行为准则，以保证施工现场人员的管理得到有效的控制。1206、1.2 实施进度安排实施进度安排 项目的整个建设周期为14个月，2019年11月开始前期工作，至2020年12月底完成竣工验收并投入使用。为确保本工程按时完成，工程进度安排比较紧凑，在实际实施过程中，各项工作可交叉进行，平行推进，并注意各相互联系的工作之间的衔接，尽可能穿插各道工序以最大限度争取节约时间。本项目工程实施的进度计划安排如下。xx老旧小区微改造项目 可行性研究报告 143 表表11-1：项目实施进度安排表：项目实施进度安排表 序序号号 工作环节工作环节 2019 年年 2020 年年 11月月 12月月 1 月月 2 月月 3月月 4月月 5 月月 6月月 7 月月 8 月月 9 207、月月 10 月月 11 月月 12 月月 1 前期立项工作 2 勘察设计（含招投标）3 施工招投标 4 工程施工 5 竣工验收 xx老旧小区微改造项目 可行性研究报告 144 第第12章章 投资估算及资金筹措投资估算及资金筹措 12.1 估算编制依据和说明估算编制依据和说明 12.1.1 编制依据编制依据 1、国家发展改革委、建设部关于印发建设项目经济评价方法与参数的通知（第三版）（发改投资20061325号）；2、中国国际工程咨询公司 投资项目经济咨询评估指南，1998；3、本可行性研究报告中的相关建设内容和标准，以及国家和地方发布的相关规范和要求；4、国家计委关于工程建筑其他项目划分暂行规208、定、关于改进建筑安装工程费用项目划分的若干规定；5、xx市建设项目设计概算编审指引（2017年版）、广州市市政工程主要项目概算指标及编制指引（2017年）、xx省建设工程概算编制办法（2014年）、市政工程投资估算编制办法（建标2007164号）以及其他xx市及xx省有关建设工程定额及近期工程造价信息；6、xx省房屋建筑与装饰工程综合定额（2018）、xx省市政工程综合定额（2018）、xx省通用安装工程综合定额（2018）、xx省园林绿化工程综合定额（2018）；7、项目方案及类似工程指标。12.1.2 编制范围编制范围 投资估算编制的范围包括项目规划红线内的主要工程和其他附属配套工程的建设209、费用，即项目的建设投资。建设投资按工程费用、xx老旧小区微改造项目 可行性研究报告 145 工程建设其他费用、预备费用分别估算。工程费用主要为建筑工程费和安装工程费用两部分。工程建设其他费用包括建设项目前期工作咨询费（含编制项目实施方案、编制可行性研究报告）、建设单位管理费、测量测绘费、工程勘察费、工程设计费（含基本设计费、施工图预算编制费、竣工图编制费）、施工图技术审查费、工程建设监理费、工程招标费、检验监测费、工程保险费、劳动安全评价费。12.1.3 投资估算编制说明投资估算编制说明 1、工程费用主要参考xx省房屋建筑工程概算定额，并结合最新造价水平进行估算；2、建设项目前期工作咨询费包括210、编制项目实施方案、编制可行性研究报告，费用按照国家计委关于印发建设项目前期工作咨询收费暂行规定的通知（计价格19991283号）计列，其中编制项目实施方案和编制可行性研究报告按项目合同金额计列；3、建设单位管理费按照 基本建设项目建设成本管理规定（财建2016504号）计列；4、物探勘察费为小区内地下三线及给排水管网的物探，按照计价格200210号）计列；5、工程设计费包括基本设计费、施工图预算编制费、竣工图编制费，费用按照国家计委、建设部关于发布工程勘察设计收费管理规定的通知（计价格200210号）计列；以工程费用为基数、专业调整系数（建筑）1.0、附加调整系数（改造）1.3计算；6、施工图211、技术审查费按照xx市物价局文件转发省物价局关于降低部分建设项目收费标准规范收费行为等有关问题的通知（穗xx老旧小区微改造项目 可行性研究报告 146 价2011126号）计列；7、工程建设监理费按照发改价格2007670号计列；8、工程招标费包括服务招标、工程招标，其中货物招标、服务招标、工程招标费用按照关于印发招标代理服务收费管理暂行办法的通知（计价格20021980号）、国家发展改革委关于降低部分建设项目收费标准规范收费行为等有关问题的通知（发改价格2011534号）计列，交易服务费按照xx省发展改革委关于规范公共资源交易服务收费及有关问题的通知（粤发改价格函 20175069号）计列；9212、检验监测费按照穗建造价201938号文号指示计列；10、工程保险费按照xx省建设工程概算编制办法（2014年版）计列；11、预备费包括基本预备费和涨价预备费，其中基本预备费按照工程费用和工程建设其他费用（不含土地费用）之和的5%计列，涨价预备费根据国家计委关于加强对基本建设大中型项目概算中“涨价预备费”管理有关问题的通知（计投资19991340号）取消计列。12.2 投资估算投资估算 本项目总投资3096.53万元，其中工程费用2523.20万元，工程建设其他费425.88万元，预备费147.45万元。项目投资估算情况如下表12-1和12-2所示。xx老旧小区微改造项目 可行性研究报告 14213、7 表表12-1：项目投资估算汇总表：项目投资估算汇总表 序号序号 项目或费用名称项目或费用名称 估算金额（万元）估算金额（万元）比例（比例（%）一 工程费用 2523.20 81.48%1 xx社区 737.66 23.82%2 德政中社区 603.53 19.49%3 文德社区 599.20 19.35%4 朝阳社区 582.81 18.82%二 工程建设其他费用 425.88 13.75%三 预备费 147.45 4.76%四 建设项目总投资 3096.53 100.00%xx老旧小区微改造项目 可行性研究报告 148 表表12-2：项目投资估算明细表：项目投资估算明细表 序号序号 项目214、名称项目名称 投资估算（万元）投资估算（万元）技术指标技术指标 资金来源资金来源 占总投占总投资（资（%）备注备注 建筑工建筑工程费程费 设备安装设备安装工程费工程费 其他费其他费用用 合计合计 单单位位 数量数量 单位造价单位造价（元）（元）一一 工程费用工程费用 1708.24 1708.24 814.96 814.96 2523.20 2523.20 81.48%81.48%1 xx社区 528.69 208.97 737.66 1.1 房屋建筑本体共用部位 135.07 118.44 253.51 1.1.1 维修安装楼栋门 17.00 17.00 扇 34 5000 市财政 1.1.215、2 维修安装楼栋门对讲系统 26.00 26.00 套 20 13000 市财政 1.1.3 维修安装楼道照明 0.14 0.14 盏 9 150 市财政 1.1.4 粉刷楼道（含墙面零星抹灰）9.84 9.84 1230 80 市财政 1.1.5 修复楼梯扶手 19.20 19.20 栋 32 6000 市财政 1.1.6 修复楼梯踏步 19.20 19.20 栋 32 6000 市财政 1.1.7 维修改造楼栋消防设施 7.36 7.36 套 32 2300 市财政 1.1.8 规范整理楼道内电力线 2.33 2.33 米 465 50 市财政 1.1.9 规范整理楼道内电信线 2.67 216、2.67 米 534 50 市财政 1.1.10 规范整理楼道内有线电视线 2.11 2.11 米 421 50 市财政 1.1.11 维修更换楼栋加压水泵 3.30 3.30 套 15 2200 市财政 1.1.12 维修、改造、增设楼内排水管道 70.25 70.25 米 1561 450 市财政 1.1.13 更换雨水管 10.27 10.27 米 642 160 市财政 1.1.14 清疏、维修化粪池及排污卧管 6.80 6.80 条 68 1000 市财政 1.1.15 维修更换公用采光窗（含拆除）8.74 8.74 168 520 市财政 1.1.16 维修房屋户外构造构件（含檐口217、阳台栏板、入口挑檐、肋脚、散水等）7.84 7.84 处 98 800 市财政 1.1.17 防盗网整治 1.98 1.98 处 22 900 区统筹 xx老旧小区微改造项目 可行性研究报告 149 序号序号 项目名称项目名称 投资估算（万元）投资估算（万元）技术指标技术指标 资金来源资金来源 占总投占总投资（资（%）备注备注 建筑工建筑工程费程费 设备安装设备安装工程费工程费 其他费其他费用用 合计合计 单单位位 数量数量 单位造价单位造价（元）（元）1.1.18 整治不规范遮阳篷和防护设施 8.40 8.40 处 42 2000 市财政 1.1.19 外立面整饰 25.80 25.80 218、860 300 市财政 1.1.20 安装一户一水表 0.14 0.14 个 12 120 区统筹 1.1.21 安装一户一电表 0.14 0.14 个 12 120 区统筹 1.1.22 管道燃气入户改造 4.00 4.00 米 160 250 区统筹 1.2 小区公共部分 393.62 90.53 484.15 1.2.1 维修小区围墙（含清水墙拆砌、混水墙拆砌抹灰、油漆更换围墙栏杆）0.30 0.30 米 30 100 市财政 1.2.2 小区公共“三线”整治 159.61 159.61 米 1773.4 900.00 市财政 1.2.3 疏通小区排水管网（含更换管网井盖）10.85 1219、0.85 米 155 700 市财政 1.2.4 维修改造供电设施 12.05 12.05 米 241 500 市财政 1.2.5 维修小区照明设施 0.05 0.05 处 6 80 市财政 1.2.6 维修小区道路及楼间破损甬路 56.25 56.25 3125 180.00 市财政 1.2.7 规范垃圾收运点设置 6.00 6.00 60 1000 市财政 1.2.8 建设步行系统 30.08 30.08 1203 250 市财政 1.2.9 维修完善人行安全设施 4.00 4.00 米 100 400 市财政 1.2.10 提升小区绿化 40.77 40.77 1359 300.00 市220、财政 1.2.11 维修补建楼体地名牌、单元门栋地名牌 0.06 0.06 栋 6 100 市财政 1.2.12 小区公共部分雨污分流改造 67.58 67.58 米 965.40 700 区统筹 1.2.13 建设小区公共空间 39.15 39.15 1566 250 区统筹 1.2.14 配建非机动车棚 1.88 1.88 25 750.00 区统筹 xx老旧小区微改造项目 可行性研究报告 150 序号序号 项目名称项目名称 投资估算（万元）投资估算（万元）技术指标技术指标 资金来源资金来源 占总投占总投资（资（%）备注备注 建筑工建筑工程费程费 设备安装设备安装工程费工程费 其他费其他费221、用用 合计合计 单单位位 数量数量 单位造价单位造价（元）（元）1.2.15 设置机动车泊位 2.00 2.00 10 2000 区统筹 1.2.16 建立文化长廊、宣传栏、电子信息牌等设施 4.08 4.08 34 1200 区统筹 1.2.17 提升小区环境品质设施 49.44 49.44 824 600 区统筹 2 德政中社区 392.21 211.32 603.53 18.16 2.1 房屋建筑本体共用部位 64.98 68.65 133.63 2.1.1 维修安装楼栋门 1.50 1.50 扇 3 5000 市财政 2.1.2 维修安装楼栋门对讲系统 9.10 9.10 套 7 13222、000 市财政 2.1.3 维修安装楼道照明 0.57 0.57 盏 38 150 市财政 2.1.4 粉刷楼道（含墙面零星抹灰）9.10 9.10 1138 80 市财政 2.1.5 修复楼梯扶手 20.40 20.40 栋 34 6000 市财政 2.1.6 维修改造楼栋消防设施 1.61 1.61 套 7 2300 市财政 2.1.7 维修更换楼栋加压水泵 2.64 2.64 套 12 2200 市财政 2.1.8 维修、改造、增设屋顶生活水池水箱 14.40 14.40 个 12 12000 市财政 2.1.9 维修、改造、增设楼内排水管道 34.02 34.02 米 756 450 223、市财政 2.1.10 更换雨水管 0.00 米 147 160 市财政 2.1.11 清疏、维修化粪池及排污卧管 4.20 4.20 条 42 1000 市财政 2.1.12 维修更换公用采光窗（含拆除）2.24 2.24 43 520 市财政 2.1.13 维修房屋户外构造构件（含檐口、阳台栏板、入口挑檐、肋脚、散水等）4.16 4.16 处 52 800 市财政 2.1.14 防盗网整治 1.98 1.98 处 22 900 区统筹 2.1.15 整治不规范遮阳篷和防护设施 7.00 7.00 处 35 2000 市财政 xx老旧小区微改造项目 可行性研究报告 151 序号序号 项目名称项224、目名称 投资估算（万元）投资估算（万元）技术指标技术指标 资金来源资金来源 占总投占总投资（资（%）备注备注 建筑工建筑工程费程费 设备安装设备安装工程费工程费 其他费其他费用用 合计合计 单单位位 数量数量 单位造价单位造价（元）（元）2.1.16 安装一户一水表 0.11 0.11 个 9 120 区统筹 2.1.17 管道燃气入户改造 20.60 20.60 米 824 250 区统筹 2.2 小区公共部分 327.23 142.67 469.90 2.2.1 小区公共“三线”整治 147.87 147.87 米 1643 900 市财政 2.2.2 维修改造小区室外消防设施 0.18 225、0.18 套 1 1800 市财政 2.2.3 更换小区排水管网 13.65 13.65 米 195 700 市财政 2.2.4 疏通小区排水管网（含更换管网井盖）35.35 35.35 米 505 700 市财政 2.2.5 维修更换小区供水管网 16.25 16.25 米 325 500 市财政 2.2.6 维修改造供电设施 12.70 12.70 米 254 500 市财政 2.2.7 维修小区照明设施 0.06 0.06 处 7 80 市财政 2.2.8 安装小区照明设施 1.20 1.20 处 6 2000 市财政 2.2.9 维修小区道路及楼间破损甬路 49.21 49.21 27226、34 180.00 市财政 2.2.10 拆除小区违法建筑物、构筑物及设施 0.02 0.02 处 1 200 市财政 2.2.11 安装小区视频监控系统 3.50 3.50 套 7 5000 市财政 2.2.12 规范垃圾收运点设置 5.00 5.00 50 1000 市财政 2.2.13 维修完善人行安全设施 6.64 6.64 米 166 400 市财政 2.2.14 提升小区绿化 28.80 28.80 960 300.00 市财政 2.2.15 维修补建楼体地名牌、单元门栋地名牌 0.06 0.06 栋 6 100 市财政 2.2.16 更新补建信报箱 9.00 9.00 处 9 1227、0000 市财政 2.2.17 小区公共部分雨污分流改造 59.78 59.78 米 854 700 区统筹 xx老旧小区微改造项目 可行性研究报告 152 序号序号 项目名称项目名称 投资估算（万元）投资估算（万元）技术指标技术指标 资金来源资金来源 占总投占总投资（资（%）备注备注 建筑工建筑工程费程费 设备安装设备安装工程费工程费 其他费其他费用用 合计合计 单单位位 数量数量 单位造价单位造价（元）（元）2.2.18 建设小区公共空间 31.73 31.73 1269 250 区统筹 2.2.19 合理配置设置物业用房及公服设施 2.04 2.04 34 600 区统筹 2.2.20 228、建立文化长廊、宣传栏、电子信息牌等设施 3.60 3.60 30 1200 区统筹 2.2.21 提升小区环境品质设施 43.26 43.26 721 600 区统筹 3 文德社区 445.15 154.05 599.20 3.1 房屋建筑本体共用部位 64.21 23.48 87.69 3.1.1 维修安装楼栋门 2.50 2.50 扇 5 5000 市财政 3.1.2 维修安装楼栋门对讲系统 13.00 13.00 套 10 13000 市财政 3.1.3 粉刷楼道（含墙面零星抹灰）5.49 5.49 686 80 市财政 3.1.4 修复楼梯扶手 4.80 4.80 栋 8 6000 市229、财政 3.1.5 修复楼梯踏步 4.80 4.80 栋 8 6000 市财政 3.1.6 维修改造楼栋消防设施 3.68 3.68 套 16 2300 市财政 3.1.7 规范整理楼道内电力线 2.18 2.18 米 435 50 市财政 3.1.8 规范整理楼道内电信线 2.15 2.15 米 430 50 市财政 3.1.9 规范整理楼道内有线电视线 2.15 2.15 米 430 50 市财政 3.1.10 更换雨水管 3.39 3.39 米 212 160 市财政 3.1.11 清疏、维修化粪池及排污卧管 2.00 2.00 条 20 1000 市财政 3.1.12 维修更换公用采光窗230、（含拆除）3.22 3.22 62 520 市财政 3.1.13 维修房屋户外构造构件（含檐口、阳台栏板、入口挑檐、肋脚、散水等）2.08 2.08 处 26 800 市财政 3.1.14 防盗网整治 1.53 1.53 处 17 900 区统筹 xx老旧小区微改造项目 可行性研究报告 153 序号序号 项目名称项目名称 投资估算（万元）投资估算（万元）技术指标技术指标 资金来源资金来源 占总投占总投资（资（%）备注备注 建筑工建筑工程费程费 设备安装设备安装工程费工程费 其他费其他费用用 合计合计 单单位位 数量数量 单位造价单位造价（元）（元）3.1.15 整治不规范遮阳篷和防护设施 5.231、60 5.60 处 28 2000 市财政 3.1.16 外立面整饰 28.80 28.80 960 300 市财政 3.1.17 安装一户一水表 0.32 0.32 个 27 120 区统筹 3.2 小区公共部分 380.94 130.57 511.51 3.2.1 维修小区围墙（含清水墙拆砌、混水墙拆砌抹灰、油漆更换围墙栏杆）3.50 3.50 米 350.00 100 市财政 3.2.2 小区公共“三线”整治 154.17 154.17 米 1713 900.00 市财政 3.2.3 小区公共“三线”整治（下地）15.00 15.00 米 100 1,500.00 市财政 3.2.4 疏232、通小区排水管网（含更换管网井盖）40.60 40.60 米 580 700 市财政 3.2.5 维修更换小区供水管网 22.95 22.95 米 459 500 市财政 3.2.6 维修小区照明设施 0.06 0.06 处 8 80 市财政 3.2.7 安装小区照明设施 7.00 7.00 处 35 2000 市财政 3.2.8 维修小区道路及楼间破损甬路 34.09 34.09 1894 180.00 市财政 3.2.9 清理楼间杂物和占压燃气、消防设施的杂物 0.08 0.08 处 15 50 市财政 3.2.10 安装小区视频监控系统 0.50 0.50 套 1 5000 市财政 3.2233、.11 规范垃圾收运点设置 12.00 12.00 120 1000 市财政 3.2.12 建设步行系统 15.50 15.50 620 250 市财政 3.2.13 维修完善人行安全设施 4.96 4.96 米 124 400 市财政 3.2.14 维修非机动车停车棚 0.15 0.15 处 2 750.00 市财政 3.2.15 提升小区绿化 30.60 30.60 1020 300.00 市财政 3.2.16 维修安装体育锻炼器械 29.80 29.80 298 1000 市财政 xx老旧小区微改造项目 可行性研究报告 154 序号序号 项目名称项目名称 投资估算（万元）投资估算（万元）234、技术指标技术指标 资金来源资金来源 占总投占总投资（资（%）备注备注 建筑工建筑工程费程费 设备安装设备安装工程费工程费 其他费其他费用用 合计合计 单单位位 数量数量 单位造价单位造价（元）（元）3.2.17 维修补建楼体地名牌、单元门栋地名牌 0.04 0.04 栋 4.00 100 市财政 3.2.18 更新补建信报箱 2.00 2.00 处 2.00 10000 市财政 3.2.19 小区公共部分雨污分流改造 59.46 59.46 米 849.40 700 区统筹 3.2.20 建设小区公共空间 17.15 17.15 686 250 区统筹 3.2.21 合理配置设置物业用房及公服235、设施 3.30 3.30 55 600 区统筹 3.2.22 配建非机动车棚 4.90 4.90 35 1400 区统筹 3.2.23 提升小区环境品质设施 53.70 53.70 895 600 区统筹 4 朝阳社区 342.19 240.62 582.81 4.1 房屋建筑本体共用部位 20.17 54.25 74.42 4.1.1 维修安装楼栋门对讲系统 2.60 2.60 套 2 13000 市财政 4.1.2 粉刷楼道（含墙面零星抹灰）6.00 6.00 750 80 市财政 4.1.3 维修改造楼栋消防设施 3.68 3.68 套 16 2300 市财政 4.1.4 规范整理楼道内236、电力线 3.07 3.07 米 614 50 市财政 4.1.5 规范整理楼道内电信线 3.03 3.03 米 605 50 市财政 4.1.6 规范整理楼道内有线电视线 3.03 3.03 米 605 50 市财政 4.1.7 维修、改造、增设楼内排水管道 38.84 38.84 米 863 450 市财政 4.1.8 更换雨水管 7.17 7.17 米 448 160 市财政 4.1.9 清疏、维修化粪池及排污卧管 6.00 6.00 条 60 1000 市财政 4.1.10 整治不规范遮阳篷和防护设施 1.00 1.00 处 5 2000 市财政 4.2 小区公共部分 322.02 18237、6.37 508.39 xx老旧小区微改造项目 可行性研究报告 155 序号序号 项目名称项目名称 投资估算（万元）投资估算（万元）技术指标技术指标 资金来源资金来源 占总投占总投资（资（%）备注备注 建筑工建筑工程费程费 设备安装设备安装工程费工程费 其他费其他费用用 合计合计 单单位位 数量数量 单位造价单位造价（元）（元）4.2.1 小区公共“三线”整治 144.27 144.27 米 1603 900.00 市财政 4.2.2 维修改造小区室外消防设施 4.50 4.50 套 25 1800 市财政 4.2.3 更换小区排水管网 38.01 38.01 米 543 700 市财政 4.238、2.4 疏通小区排水管网（含更换管网井盖）71.89 71.89 米 1027 700 市财政 4.2.5 维修小区照明设施 0.24 0.24 处 30 80 市财政 4.2.6 安装小区照明设施 2.40 2.40 处 12 2000 市财政 4.2.7 维修小区道路及楼间破损甬路 29.16 29.16 1620 180.00 市财政 4.2.8 规范垃圾收运点设置 9.00 9.00 90 1000 市财政 4.2.9 维修完善人行安全设施 4.80 4.80 米 120 400 市财政 4.2.10 维修非机动车停车棚 0.08 0.08 处 1 750.00 市财政 4.2.11 239、提升小区绿化 28.50 28.50 950 300.00 市财政 4.2.12 维修安装体育锻炼器械 39.60 39.60 396 1000 市财政 4.2.13 更新补建信报箱 1.00 1.00 处 1 10000 市财政 4.2.14 小区公共部分雨污分流改造 69.33 69.33 米 990.40 700 区统筹 4.2.15 建设小区公共空间 13.25 13.25 530 250 区统筹 4.2.16 配建非机动车棚 2.80 2.80 20 1400 区统筹 4.2.17 设置机动车泊位 1.20 1.20 6 2000 区统筹 4.2.18 建立文化长廊、宣传栏、电子信息240、牌等设施 1.80 1.80 15 1200 区统筹 4.2.19 提升小区环境品质设施 46.56 46.56 776 600 区统筹 二二 工程建设其他费用工程建设其他费用 425.88 425.88 425.88 425.88 市财政 13.75%13.75%xx老旧小区微改造项目 可行性研究报告 156 序号序号 项目名称项目名称 投资估算（万元）投资估算（万元）技术指标技术指标 资金来源资金来源 占总投占总投资（资（%）备注备注 建筑工建筑工程费程费 设备安装设备安装工程费工程费 其他费其他费用用 合计合计 单单位位 数量数量 单位造价单位造价（元）（元）1 建设项目前期工作咨询费 241、70.50 70.50 1.1 编制项目实施方案 60.00 60.00 xx市旧村庄全面改造成本核算办法 1.2 编制可行性研究报告 10.50 10.50 计价格19991283 号，合同价 2 建设单位管理费 48.51 48.51 财建2016504 号 3 工程设计费 146.51 146.51 计价格200210 号 3.1 基本设计费 124.16 124.16 计价格200210 号 3.2 施工图预算编制费 12.42 12.42 计价格200210 号 3.3 竣工图编制费 9.93 9.93 计价格200210 号 4 施工图技术审查费 8.07 8.07 穗价20111242、26 号 5 工程建设监理费 66.66 66.66 发改价格2007670 号 6 招标费 22.64 22.64 计价格20021980 号，发改价格2011534 号 6.1 施工招标费 11.88 11.88 实施方案及可研招标 6.2 设计招标 10.76 10.76 计价格20021980 号，发改价格2011534 号 7 检验监测费 25.23 25.23 穗建造价201938 号 8 工程保险费 7.57 7.57 xx省建设工程概算编制办法（2014 年版）9 测量测绘费 10.00 10.00 计价格200210 号，改造建筑房屋的体量测量 xx老旧小区微改造项目 可行性243、研究报告 157 序号序号 项目名称项目名称 投资估算（万元）投资估算（万元）技术指标技术指标 资金来源资金来源 占总投占总投资（资（%）备注备注 建筑工建筑工程费程费 设备安装设备安装工程费工程费 其他费其他费用用 合计合计 单单位位 数量数量 单位造价单位造价（元）（元）10 物探勘察费 20.19 20.19 计价格200210 号，建安费的 0.8%；小区内地下三线及给排水管网的物探，非建筑基底面积约 10 公顷。三三 预备费用预备费用 147.45 147.45 147.45 147.45 4.76 4.76 1 预备费 147.45 147.45 第一部分和第二部分之和的5%四四 244、总投资估算总投资估算 1708.24 1708.24 814.96 814.96 573.33 573.33 3096.53 3096.53 100.00 100.00 xx老旧小区微改造项目 可行性研究报告 158 12.3 资金筹措资金筹措 12.3.1 资金来源资金来源 本项目资金来源xx市财政拨款与xx区统筹，其中xx市财政拨款占比80%，xx区统筹占比20%。根据项目资金来源汇总表，本项目市财政投资部分为2477.23万元，区统筹投资部分为619.30万元。12.3.2 资金筹措计划资金筹措计划 项目资金筹措计划分2019年和2020年两年投入，各阶段投入比例分别为10%和90%。x245、x老旧小区微改造项目 可行性研究报告 159 第第13章章 社会影响与效益评价社会影响与效益评价 13.1 社会效益分析社会效益分析 13.1.1 主要利益群体主要利益群体 1、xx市xx区旧城改造项目办公室、xx市xx区旧城改造项目办公室 项目的业主单位，希望项目尽快通过审批和得以实施，实现“系统推进老旧小区微改造，开展城市修补，完善小区功能，改善人居环境”的项目定位，满足现代城市居民活动的合理空间需求。2、xx区政府、xx区政府 项目的建设有助于在一定程度上解决民生问题，另外还可以处理好地区历史建筑风貌保护和城市道路景观更新的关系，可带动xx区的经济发展，提升本区城市形象，增强竞争能力。3246、项目周边居民、项目周边居民 项目周边居民是项目建设的受益者，项目建成后，居住条件和生活品质会得到大幅度改善。4、设计、施工、监理等单位、设计、施工、监理等单位 项目的受益者，通过参与本项目的建设，获得合理利润，积累建设经验，提升企业的实力。13.1.2 社会效益分析社会效益分析 加快推进xx市老旧小区改造，完善社区功能、补齐配套短板、消除安全隐患、改善居住环境，从而巩固提升xx作为国家重要的中心城市的地位。项目推进xx街老旧小区的改造，在一定程度上改善了老城区的xx老旧小区微改造项目 可行性研究报告 160 道路交通环境，完善城市公共服务设施和市政基础设施，赋予了老旧小区在新时代环境下的新生247、命。同时，xx老旧小区微改造工作，有利于整治周边环境，完善居民生活配套设施，整治道路，更新街道功能区，改善街道风貌，保障社会公共利益。13.2 经济效益分析经济效益分析 本项目虽不直接产生经济效益，由于项目建成后将改善人民居住环境、生活条件、周边交通与景观环境，提高人民的生活质量。此外，本项目对街道内商铺、广场等各类功能区进行结构重组，能够优化大塘街内产业结构，丰富便利居民的生活，带动周边经济发展，增加就业机会，引入周边人流，带动xx街内以字画古籍、文房四宝为代表的商品经济成带状、片状发展，延续xx街多年来的文化传承。项目建设为xx街区域的发展创造了良好的环境，为城市的发展起到了极大的促进作用248、。从长远看，本项目的实施对经济的促进有重要意义。13.3 综合效益分析综合效益分析 项目的建设将使得老旧小区居住条件得到很大改善，有利于促进社会主义和谐，必将产生显著的社会效益。（1）项目建设有利于周边地区土地价值的提升，有利于周边商业、居住环境的提升，促进地区经济的发展。（2）项目建设将对提升周围居民生活质量有着重大的现实意义，对促进区域经济社会协调发展，完善门户形象功能，优化人居环境，提升设施水平，改善交通条件，保障社会公共利益。xx老旧小区微改造项目 可行性研究报告 161（3）项目建设能够修缮恢复xx老旧小区古城风貌，项目建设完成后，能带动周边文化产业发展，引入周边人流，延续xx街的文249、化传承，具有巨大的历史价值。xx老旧小区微改造项目 可行性研究报告 162 第第14章章 风险评价风险评价 14.1 项目面临的主要风险项目面临的主要风险 14.1.1 政策风险政策风险 由于本项目是由政府部门拨款建设，并直接推进建设，因此本项目的建设推进、建成后运营和管理，在很大程度上将受到政府主导与政策的影响。14.1.2 项目建设风险项目建设风险 本项目的推进建设，在很大程度上取决于资金能否及时到位，工程建设进度能否按计划完成等关键节点。本项目建设计划涉及工程进度、施工成本上升等不能准确预测的风险。14.1.3 环保等因素的风险环保等因素的风险 项目在施工建设时，施工产生噪声、粉尘等污染250、环境，从而产生冲突事件；在建成运营后，产生一定数量的生活废水和固体废弃材料等，可能给项目地点周围环境造成不利影响；可能有个别施工单位或施工人员不文明施工等，都是需要面对的问题。14.1.4 施工施工导致交通拥堵的风险导致交通拥堵的风险 项目在施工地点位于xx中心城区，每天过往的车流较多。项目施工过程中，由于施工现场及施工机械对道路的占用，或对道路进行封闭封锁，可能造成正常交通运行的不便，成为交通拥堵的原因，这是需要面对的问题。xx老旧小区微改造项目 可行性研究报告 163 14.1.5 施工干扰居民的风险施工干扰居民的风险 项目在内街施工，施工时或多或少地会产生噪音、烟尘等扰民因素，可能会在一251、定程度上影响居民出行及生活，这也是需要面对的问题。14.2 防范风险对策防范风险对策 14.2.1 政策风险政策风险 项目不但在宏观政策方面符合xx市发展规划，也是xx城市形象建设工程，自前期筹划到实施建设，乃至建成后的使用管理，都将得到有关部门的支持，在利用与化减政策风险方面，都处在积极有利的地位。只要事前、事中、事后都能够与有关部门进行充分的汇报与沟通，做到建设前对建设方案和建设计划充分论证，建设中严格质量、进度和投资控制与管理，必将得到有关部门的全力支持。14.2.2 项目建设风险项目建设风险 本项目直接受益者为广大市民群众，因此无论其建设，还是今后的建成使用，都会得到最大多数市民群众的252、大力支持。只要本项目建设方案在实施前能进行多方技术经济论证和评价、确保切实可行；制定好施工进度计划，加强项目事前、事中的质量控制、进度控制和投资控制，加强关键节点控制和管理，将有利于保证项目的按时完成与实现预期建设目标。14.2.3 环保等因素的风险环保等因素的风险 在签订与施工合同时，明确文明施工的奖惩措施，要求施工单位做到科学组织施工和文明施工，尽量不占用城市道路，不影响市民的xx老旧小区微改造项目 可行性研究报告 164 出行。尽可能采用先进的降噪声、粉尘等环境污染源的施工方法；在夜晚10点钟以后，不允许进行有噪声源和强光的施工。14.2.4 交通拥堵的风险交通拥堵的风险 1、选择合理的253、施工时间，尽量避开每天的交通流量高峰。2、分段、分部分施工，交通高峰时段尽量不安排道路项目施工。3、路面施工作业前应与交警部门联系、协调、了解施工当日是否存在临时的交通管制，并根据此调整相应的施工时间或者调整相应的行车路线。4、施工期间，通过与交通管理部门联系，排出交通协管人员，高峰期前后在施工现场交通流量大的路口负责监控交通流量、配合交通疏导，并及时通知调度现场情况。5、施工期间与交警、城管部门沟通，并办理相应的手续。xx老旧小区微改造项目 可行性研究报告 165 第第15章章 结论与建议结论与建议 15.1 结论结论 1、项目的建设有利于改善居民的居住条件和生活品质，提高群众获得感、幸福感254、安全感；有利于改善小区环境，延续历史文脉，实现城市可持续发展；有利于加强和创新基层社会治理，打造共建共治共享的社会治理格局。项目是必要的，也是可行的。2、项目场址符合城市规划的功能定位，且场址的给排水、供电、电信、交通等工程条件良好，项目的建设是可行的。3、本项目各项工程建设和投入使用后，其产生的污染源经有效处理后，不会对周围环境产生明显影响，也不会对所在地区的环境质量造成明显影响，项目建设从环保角度而言也是可行的。4、本项目总投资3096.53万元，其中工程费用2523.20万元，工程建设其他费425.88万元，预备费147.45万元，从项目的建设规模和功能定位的角度而言，项目的投资规模是255、合理的。综上所述，项目的建设是必要的，也是可行的。15.2 建议建议 1、项目具有良好的社会效益，建议有关部门给予大力支持并推进项目的建设，早日发挥项目应有的效益。2、项目建设时尽量使整治后的形象与周围的建筑相融，并体现亲民性。3、在景观配置建设方面，要充分考虑人居工程环境的发展速度，适当超前规划，并预留一定的发展空间。xx老旧小区微改造项目 可行性研究报告 166 4、项目在内街施工，影响居民出行及生活，建议做好施工组织方案，加强对街道的环境保护，做好施工扰民的防护措施。xx老旧小区微改造项目 可行性研究报告 167 附件附件 附件附件1：xx市老旧小区微改造建设标准 附件附件2：xx市发展256、改革委关于下达xx市2018年政府投资项目（第二批城市更新项目）计划的通知（穗发改2018609号）附件附件3：居民对微改造内容的意见调查表 xx老旧小区微改造项目 可行性研究报告 168 附件附件 1：xx市老旧小区微改造建设标准：xx市老旧小区微改造建设标准 分类分类 序号序号 建设项目建设项目 建设标准建设标准 类型类型 基 础 完 善 类 1 维修安装楼栋门 1）每个楼栋应普及安装楼栋门。2）首层楼梯铁制大门除锈，一底防锈漆，二遍面漆（颜色自选）；或首层楼梯不锈钢大门清洗刷亮。房 屋 建 筑 本 体 共 用 部 位 2 维修安装楼栋门对讲系统 楼栋维修或安装门禁系统，保证每户对讲通畅。257、3 维修安装楼道照明 1）每层楼梯、走道、电梯间有基本功能照明，满足社区夜间出行基本照明需要。2）使用高效节能灯具产品和绿色生态能源。4 粉刷楼道（含墙面零星抹灰）墙体翻新：对松散的旧墙、梯栏板批荡铲除，用清水淋湿纯水泥桨，重批干混抹灰砂浆子两遍，面油白色乳胶漆两遍。天花、楼道扫一遍纯水泥浆、满刮腻子两遍，面油白色乳胶漆两遍。5 修复公共楼梯 1）采用防滑耐磨的面层材料修复楼梯踏步。2）修复踏步防滑条。3）栏板栏杆应满足防护高度及防攀爬要求。4）修复楼梯栏杆、栏板及扶手。5）楼梯扶手压顶、梯级松散批荡铲除，用清水淋湿，扫一遍纯水泥浆，干混地面砂浆修补，面刷原色水泥油；踢脚线宜贴亚光釉面砖。6 258、出入口适老设施及无障碍改造 1）出入口有高差位置宜进行无障碍出入口改造，增设无障碍坡道。2）没有条件加设或进行无障碍坡道改造的，宜增加可推轮椅的坡道并加设栏杆扶手。3）台阶入口应增加栏杆或扶手。7 修复屋面防水层（含烟道、上人孔、雨蓬刚性防水）1）屋顶防水改造应符合屋面工程技术规范及屋面工程质量验收规范的基础完善类。2）屋面改造应满足屋顶防水、保温、隔热等要求。屋面防水材料应满足抗老化、防水、耐火等级等相关技术指标。3）屋顶安装的设施、设备应规范设置，并与屋面进行一体化设计。xx老旧小区微改造项目 可行性研究报告 169 基 础 完 善 类 88 维修改造楼栋消防设施 1）建筑高度小于 21 259、米的住宅，应在首层设置消防软管卷盘或公共走道设置简易喷淋装置，并保证保护区域全覆盖；建筑高度超过 21 米的住宅，按国家规范维修或完善室内消火栓系统。2）更换楼栋内老旧、过期灭火器材，保持完好有效。3）拆换楼道内破损消防管及消防箱。4）有条件的住宅小区的公共走道或每个居室设置独立式火灾探测报警器。房 屋 建 筑 本 体 共 用 部 位 9 规范整理楼道内电力线 1）弱电分离，具备条件的弱电进套盒，符合安全规范。2）执行光纤到户国家标准，除有线电视线路外，杜绝新建铜线通信网络，禁止二次布放。3）各类管线入管入盒，贴墙捆扎，颜色不同的线缆要分类捆扎，线缆上的标识设置方式、颜色、尺寸统一。10 规范260、整理楼道内电信线 11 规范整理楼道内有线电视线 12 维修更换楼栋加压水泵 二次供水提升改造。对加压泵等加压设施及公共上下供水立管进行改造，改造完成后，按物权法和广州市用户共用用水设施管理办法有关内容，设施由业主自行管理或委托相关专业公司管理，杜绝乱接乱建，确保水压达到国家标准，保障居民正常用水。13 维修、改造、增设屋顶生活水池水箱 1）修补、改造、增设屋顶水池水箱，满足防水防漏要求及安全防护要求。2）满足供水需求及用水卫生要求。14 维修、改造、增设楼内排水管道 1）排水立管有雨污混接的，进行立管雨污分流改造。2）用新型管材更换老旧污水管、排水管。3）机线规整:更换破损空调冷凝水排水管，261、统一规范安装 UPVC 管，室外空调主机清洗。4）管道排布应集中、整齐，尽量选择次要立面或较隐蔽的立面凹口部位内敷设。15 更换雨水管 1）破损的室外雨立管全部更换为 UPVC 管。2）管道排布应集中、整齐，尽量选择次要立面或较隐蔽的立面凹口部位内敷设。基 础 完 16 清疏、维修化粪池及排污卧管 清疏、维修化粪池，清疏排污卧管及沙井，清疏堵塞部位，确保畅通、无渗漏。房 屋 建 17 修复用电保护接地设施 符合建筑电气工程施工质量验收规范及供电部门相关要求。18 修复建筑物防雷接地设施 符合建筑电气工程施工质量验收规范及主管部门相关要求。xx老旧小区微改造项目 可行性研究报告 170 善 类 262、19 维修更换公用采光窗（含拆除）维修或更换破损门窗，统一更换为铝合金窗或塑钢窗；窗框及玻璃色彩应与立面设计协调。筑 本 体 共 用 部 位 20 维修房屋户外构造构件（含檐口、阳台栏板、入口挑檐、肋脚、散水等）1）户外构件维修应保证结构安全，安装牢固，满足防风、防水、防火要求。2）户外构造维修应满足外墙防水、防潮、防腐要求，选用环保节能材料。3）拆除或加固日久失修、存在安全隐患的飘蓬、空调机位等户外附加构件；规范整治室外空调机位安装，飘蓬建议安装铝合金支架，3mm厚PVC胶板。21 防盗网整治 1）拆除或加固日久失修、存在安全隐患的已建防盗网。动员拆除或平建筑外立面重新安装。2）新装防盗网应263、当安装在窗扇内侧，并作活动式栏网或不少于一个可以供人员安全疏散的活动口。3）新装防盗网不得设置在阳台、外走廊及其栏杆上，确需安全防护的，可安装不影响市容景观的、钢丝直径不大于 2mm 的隐形防盗网，或在其进出的门框处设置防盗门或栏栅。4）整改维修及新建防盗网应保证结构安全，外形美观，颜色与建筑物外立面相协调；同一栋楼应采用相近的材料、色彩、式样。22 整治不规范遮阳篷和防护设施 1）同一临街面的遮阳篷应统一材质、样式，与周边环境相协调，以不妨碍交通、保持整洁美观为原则。2）临街建筑不应采取外飘的防护设施，确需安装的应在建筑物门窗的内侧设置通透、美观的防护设施。xx老旧小区微改造项目 可行性研究264、报告 171 基 础 完 善 类 223 外立面整饰 遵循安全、美观节能环保，与周边建筑环境相协调的原则；位于历史城区内的小区，外墙整治应保持原有风貌特色，强化区域特色。1）对残缺、脱落、破损的外墙进行局部修补。2）外墙翻新：（1）粉刷类旧外墙翻新，外墙松散批荡铲除并重新批荡:重批干混抹灰砂浆、满刮腻子两遍，面油水溶性晴雨外墙漆一底二面（颜色另定）。或贴陶瓷面砖。（2）外墙砖类、水刷石类立面清洗翻新。3）社区建筑色彩改造应参考xx市城市色彩规划研究报告，按照所在片区的色彩指引执行，以形成统一协调的色彩风格。4）外墙饰面材料应采用节能、环保的建筑墙体饰面材料。房 屋 建 筑 本 体 共 用 部 265、位 24 危房治理 按照xx市房屋安全管理规定和xx市 2014-2016 年度城市危房治理工作方案相关规定执行。25 安装一户一水表 1）按自来水公司要求安装改造用户供水管和水表。2）合理安装用户开关阀位置，便于操控和管理。26 安装一户一电表 1）按供电部门要求安装改造用户线路，集中安装一户一电表。2）设备更新：对社区内非标准一户一表计量装置及其相关设备（含接户线、开关、电表箱、表位及表箱连线、楼面线、线管、线槽、软管和接地线等）进行改造更换。设备安装工艺应满足xx地区电能计量装置典型设计、安装及验收实施细则要求。xx老旧小区微改造项目 可行性研究报告 172 27 管道燃气入户改造 1）266、实现全覆盖：由区城管局统筹协调，街道支持配合，燃气集团具体实施，对于符合管道燃气安装的，确保地管到楼栋，盘管到户前。2）管道无骑压：避免小区内杂物堆放、临时建筑搭建骑压管道。3）增补为重点：将符合管道燃气安装条件但未安装的用户列为增补用户，其中以“住改商”和出租屋为增补重点，由街道会同区来穗局，依职责加强出租屋管控，按照“每户排查，逐户落实”的原则，加大宣传发动和工作力度，切实解决管道燃气“最后一米”问题，确保增补用户报装率达到 100%。4）用户要安检：政府、燃气集团、用户按照燃气管理条例的相关要求，各负其责，定期安全检查，消除安全隐患。基 础 完 善 类 28 维修小区围墙（含清水墙拆砌、267、混水墙拆砌抹灰、油漆更换围墙栏杆）1）维修小区围墙，油漆更换围墙栏杆。2）小区围墙形体、材料、色调和结构等应与小区环境相协调。3）通透性围墙宜结合绿化、照明等设计；实体墙体表面宜通过增加装饰或结合宣传栏达到环境美化的效果。小 区 公 共 部 分 29 小区公共“三线”整治 1）以下情况“三线”原则上应下地：小区 5 米以上主要道路的架空线路；横跨 3 米以上道路的架空线路；具备下地条件的其它架空线路。2）不具备下地条件的区域，通过优化线路结构进行改造，采取桥架（槽盒或套管）、外墙敷设、钢绞线、线杆等方式进行有序规整，符合安全要求及横平竖直美观要求。3）小区内存在安全隐患的室外悬挂式变压器和电力268、配电箱原则上要求移入建筑内；不能移入建筑内的，严格按照电力部门相关要求敷设，采取措施确保安全。4）严重影响小区周边环境的室外交接箱及其它通信设施要求移入建筑内或移至小区隐蔽位置。5）同步清理废弃的线路、线杆以及各种安放在墙体上的负载物。xx老旧小区微改造项目 可行性研究报告 173 30 维修改造小区室外消防设施 1）维修完善主街巷消火栓：有条件的主街巷需设置市政消火栓，间距不应大于 120m，室外消火栓宜采用地上式消火栓。2）更换老旧、过期消防设施、灭火器材，保证完好有效。3）消防水源不符合消防要求的，应改造并满足国家规范要求。4）达到微型消防站建设标准的小区应按标准建立微型消防站。31 更269、换小区排水管网 1）残旧管网改造：对小区残旧排水管网进行改造，修复坍塌堵塞排水管道，提升排水能力。2）定期清理疏通：每月对排水管网进行清理疏通，减少管网淤积，确保排水顺畅。基 础 完 善 类 32 疏通小区排水管网（含更换管网井盖）1）疏通排水管网、排水口、雨水口，更换破损井盖、雨水口等设施，清理管网淤积。2）井盖表面标高应与路面标高齐平，保持路面平整。雨水口标高及位置要保证排水顺畅、雨水不积水，减少径流污染。3）排水边沟要保证排水顺畅，避免人员摔伤。4）排水设施应与建筑和社区色彩风格统一。5）完善截污管道及污水排放口，做到污水收集排放符合规定，防止外溢横流。小 区 公 共 部 分 33 维修270、更换小区供水管网 残旧供水管网更新：全面摸查社区供水管网现状，对残旧破损管网进行改造，达到供水管网无渗漏。34 维修改造供电设施 1）更换老旧供配电线路及配电装置。2）维修小区变配电房，确保结构安全。3）满足小区现状及发展用电需求，增容或更换变压器，预留满足中期发展电缆敷设接口。35 维修小区照明设施 1）维修更换室外灯具应具备防水、防喷、防滴、抗风、防火等特性，灯具的电器部分应防潮、防漏电和防雷击，线路和设备都应采用安全措施。2）使用高效节能灯具产品和绿色生态能源。xx老旧小区微改造项目 可行性研究报告 174 36 安装小区照明设施 1）安全照明应覆盖单元出入口、道路甬道、小区出入口、活动271、场地，以确保居民夜晚室外活动的安全性。应急灯宜设在侧壁，应急照明要满足紧急情况下人流疏散的要求。2）以经济、简洁、高效为原则，做到照明适度设计和统一规划，以符合不同场所的具体使用要求，突出小区的特色。37 维修小区道路及楼间破损甬路 1）车行路面应有足够的结构强度、稳定性、耐久性和平整、抗滑、耐磨与低噪声等功能，保证路面的安全性、连通性、平整度以及舒适度。2）人行甬道应保证连通性、平整度以及舒适度。3）铺装材料选用应因地制宜、合理选材、降低能耗，优先选用透水材料，充分利用再生材料，且应兼顾与周边环境的景观统一性与协调性。基 础 完 善 类 38 拆除小区违法建筑物、构筑物及设施 1）拆除阻碍消272、防通道、妨碍公共安全的小区违法建筑物、构筑物及设施，开辟公共开敞空间。2）按照我市户外广告设置规划进度，清拆违法户外广告，规范设置户外招牌。小 区 公 共 部 分 39 清理楼间杂物和占压燃气、消防设施的杂物 1）保证消防通道畅通，保证燃气管道安全。2）保证楼与楼之间、梯间消防通道通畅。40 规范垃圾收运点设置 1）合理设置垃圾收运点，统一规范垃圾收运点围蔽设施建设。2）应满足分类收集要求，造型美观、固定设置、摆放整齐。3）收集设施应封闭性好，外体干净，周围整洁。41 安装小区视频监控系统 合理选取监控点，保证小区公共区域无监控盲点。42 建设步行系统 1）通过建设风雨走廊，连接联通交通站点、273、教育、医疗等公服设施。2）开辟公共开敞空间，疏通内部街巷，完善步行网络。43 维修完善人行安全设施 1）维修、更换破旧栏杆，保证栏杆安装牢固，满足防护高度及防攀爬要求。2）有高差的位置增加护栏、扶手等安全防护设施。3）人车分流，步行区域、社区广场及康体活动区域边缘设置车止石。xx老旧小区微改造项目 可行性研究报告 175 44 完善无障碍设施 1）有台阶位置增加无障碍通道。2）人行道出入口位置设置无障碍缓坡。3）完善小区盲道系统，清除盲道上障碍物，形成连贯的盲道系统。4）设置高差安全警示牌、无障碍通道标识等标志。45 维修非机动车停车棚 1）维修车棚，保证车棚结构安全、构件安装牢固，满足防风、274、防雨、遮阳要求。2）维修更换自行车停车设施，确保完整、可用。3）有条件的小区设置室外电动自行车独立集中停放、充电区域。基 础 完 善 类 46 提升小区绿化 1）对路旁、宅旁、空地及边角地进行绿化。2）有条件宜结合小区公共空间设置集中绿化。3）绿化建设应突出通达性、观赏性和实用性特点。同时应采用开敞式设计，方便居民休憩、散步和交往的需要。4）绿化建设应优先使用本土、经济的物种，多设置精简、节约、易于管理的小景观。小 区 公 共 部 分 47 维修安装体育锻炼器械 1）康体设施布局应满足服务半径要求，分散布置，便捷合理。2）维修原有体育器械，达到安全使用要求。3）设施器械选择应兼顾实用和美观，有275、充分安全的构造和必要的安全防护，材料具有耐久性、环保性。48 维修补建楼体地名牌、单元门栋地名牌 1）各街道、公服设施、楼栋编号及楼栋单元均有地名牌或门牌编号。2）标识标牌风格应统一，应与小区主题、建筑相契合，兼顾美观和功能性。49 更新补建信报箱 1）更新补建信报箱，做到一户一信报箱。2）小区信报箱按统一标准安装。优 50 加装电梯 按xx省既有住宅增设电梯的指导意见、xx市既有住宅增设电梯办法及住建部相关要求进行建设。房 xx老旧小区微改造项目 可行性研究报告 176 化 提 升 类 51 建筑节能改造 在保证建筑的室内环境和室内人员居住舒适度的前提下，对围护结构、用能设备和系统采取节能技276、术措施，以降低建筑运行能耗。1）节能改造工作应在结构安全的前提下开展。2）外窗节能改造优先采用窗扇改造措施，安装符合节能要求的窗扇，有条件的保留原窗框。3）屋面节能改造可采用平屋面加保温系统或平屋面改坡屋面。屋顶安装的设施、设备应规范设置，并与屋面进行一体化设计。4）供配电与照明系统应采用高效节能的产品和技术。鼓励创新，结合节能、节水措施，采用如太阳能、雨水收集等节能新技术。屋 建 筑 本 体 共 用 部 位 优 化 提 升 类 52 楼体绿化 1）应根据屋面及建筑整体的允许载荷、防渗要求及小气候条件进行屋顶绿化，不得影响建筑结构安全及屋面防排水。2）应解决好排水、草木浇灌问题以及采光问题。3277、）明确日常管理维护责任人。4）通过绿墙、挂花、窗台挂花等形式软化、美化、丰富建筑立面，鼓励阳台、窗台绿化。53 小区公共部分雨污分流改造 1）有条件的实施小区公共部分雨污分流改造。2）暂不具备条件的也要做到污水收集排放有序，防止外溢横流。小 区 公 共 部 分 54 建设小区公共空间 1）增设街坊入口牌坊及入口小广场。2）设置街角休闲空间，利用宅旁、空地及边角地安排休憩设施，开辟户外公共交往空间。55 合理配置设置物业用房及公服设施 1）物业用房可利用架空层或闲置空间设置。2）参考xx市社区公共服务设施设置标准配置文化室、社区服务站、星光老人之家、家庭综合服务站、社区日间照料中心、健身场地等配278、套设施。56 配建非机动车棚 1）合理配置自行车停放点，满足服务半径及便利要求。2）安装自行车停放设施。xx老旧小区微改造项目 可行性研究报告 177 57 设置机动车泊位 1）合理选择场地配置机动车泊位，划定临时停车位。2）独立建设的停车场地应采用可渗水地面铺装，并进行绿化。3）有条件可增设或改建立体机械停车位。58 建立文化长廊、宣传栏、电子信息牌等设施 1）设置 1 处或以上文化宣传廊；历史文化街区和历史风貌区最少设 1 处街区历史介绍的位置。2）宣传栏或信息屏一般设置在小区入口或公共活动中心，高度不应大于3.5m，颜色应与小区整体环境风格相协调，宜选用不锈钢材、玻璃等材料，设置一定宽度279、的遮雨蓬；还可预留电子信息端口，为将来实现电子信息提供条件。优 化 提 升 类 59 提升小区环境品质设施 增加雕塑小品、休憩设施、城市家具、屋顶绿化等设置。1）雕塑小品主题应与小区文化内涵和主题一致，在体量、尺度、材料、色彩和造型上保持整体感和协调感；应以贴近人为原则，不得尺度超长过大，不宜采用金属光泽的材料制作。2）结合景观、树池、花基等设置公共休憩设施。3）城市家具应配合小区内建筑、道路、绿化及其它公共服务设施而设置，起到点缀、装饰和丰富景观的作用。4）加强外窗隔声性能，降低室内噪声；设置噪声源遮挡、声屏障等，改善室外声环境，营造宁静和谐的小区环境。小 区 公 共 部 分 60 设置快递280、服务设施 1）应便于居民使用及物件投递，应设置在架空层、广场边缘等位置；不应设于靠道路等影响交通或通行的位置。2）户外安装宜加设遮阳挡雨设施。xx老旧小区微改造项目 可行性研究报告 178 说明：1.基础完善类（基础完善类（49 项）以市财政补助为主，区财政、维修资金、个人出资为辅，其中小区公共部分基础完善类（项）以市财政补助为主，区财政、维修资金、个人出资为辅，其中小区公共部分基础完善类（22 项）由市财政全额补助。项）由市财政全额补助。2.房屋建筑本体基础完善类（房屋建筑本体基础完善类（27 项），本附件项），本附件 1-23 项基础完善类由市财政资金补助不少于项基础完善类由市财政资金补助281、不少于 50%，本附件，本附件 24-27 项基础完善类由区统筹、个人出资。项基础完善类由区统筹、个人出资。3.优化提升类（优化提升类（11 项），房屋建筑本体共用部位优化提升类（项），房屋建筑本体共用部位优化提升类（3 项）及小区公共部分优化提升类（项）及小区公共部分优化提升类（8 项）以区统筹、维修资金、个人出资为主，市财政资金补助为辅。项）以区统筹、维修资金、个人出资为主，市财政资金补助为辅。4.在改造设计时参照有关节能设计标准进行节能设计和使用节能产品。5.对于老旧小区内属于历史建筑的房屋，在专家指导下，按xx市历史建筑维护修缮利用规划指引（试行）等相关要求进行修缮。xx老旧小区微改造282、项目 可行性研究报告 186 分类 序号 项目名称 技术指标 社区 单位 数量 xx社区 德政中社区 文德社区 朝阳社区 房屋建筑本体共用部位 1 维修安装楼栋门 扇 42 xx社区4层以上的楼宇xx区xx政务服务中心 担杆巷9、13、15、17号 德雅轩西侧金鱼塘28、30、44、46、32号 2 维修安装楼栋门对讲系统 套 39 文明路169号之一、三、四、131、133、135、137、193号，高华里3、21、23号，xx街 85、87、103号，李家巷13号，长塘街58号 德政中路295号、xx街62-66号 金鱼塘22-30、50、48号 文明路95号之二、文明路99号 3 维修安283、装楼道照明 盏 47 文明路169号之一、135、133号，xx街85、87、89、93号，李家巷13号，长塘街58号 德政中路295、高华里2-26号、xx街24-30号、xx街62-66号 4 粉刷楼道（含墙面零星抹灰）3804 xx街87号，李家巷13号，祥禄巷5号，文明路169号之四、171号之一、187、189、193号 会同里52号、xx街24-30号 金鱼塘24、26、28、30、32、44、48、50号 仁康里4、6、8、10、12、14、18、20、22、24、26、28、30、34、36、42、46号，文明路95号之一、95号之二、95号之三、99、105、109号，贤思街284、72号 xx老旧小区微改造项目 可行性研究报告 187 分类 序号 项目名称 技术指标 社区 单位 数量 xx社区 德政中社区 文德社区 朝阳社区 5 修复楼梯扶手 栋 74 李家巷13号，祥禄巷5号，长塘街58号，文明路131、133、135、169号之一、三、四、171、171号之一、二、187、189、193号，高华里3、21、23、39、47、55、65号，xx街71、73、85、87、89、91、93、99、103房 德政中社区范围（要求安装）金鱼塘24、26、28、30、32、44、48、51号 6 修复楼梯踏步 栋 40 李家巷13号，祥禄巷5号，长塘街58号，文明路131、13285、3、135、169号之一、三、四、171、171号之一、二、187、189、193号，高华里3、21、23、39、47、55、65号，xx街71、73、85、87、89、91、93、99、103房 金鱼塘24、26、28、30、32、44、48、52号 7 维修改造楼栋消防设施 套 71 李家巷13号，祥禄巷5号，长塘街58号，文明路131、133、135、169号之一、三、四、171、171号之一、二、187、189、193号，高华里3、21、23、39、47、55、65号，xx街71、73、85、德政中社区范围(包括对德政中社区范围楼道消防设施更新)金鱼塘26、28、30、32、38、40286、42、48、50号、陈家巷1、3、5、7、9、11、14号 仁康里4、6、8、10、12、14、18、20、22、24、26、28、30、34、36、42、46号，文明路95号之一、95号之二、95号之三、99、xx老旧小区微改造项目 可行性研究报告 188 分类 序号 项目名称 技术指标 社区 单位 数量 xx社区 德政中社区 文德社区 朝阳社区 87、89、91、93、99、103房 105、109号，贤思街72号 8 规范整理楼道内电力线 米 1514 长塘街54号、高华里11、13号、德政中路217-237号、贤思街1-10号 金鱼塘24、26、28、30、32、44、48、52号 287、仁康里4、6、8、10、12、14、18、20、22、24、26、28、30、34、36、42、46号，文明路95号之一、95号之二、95号之三、99、105、109号，贤思街72号 9 规范整理楼道内电信线 米 1569 长塘街54号、高华里11、13号、德政中路217-237号、贤思街1-10号 金鱼塘24、26、28、30、32、44、48、52号 仁康里4、6、8、10、12、14、18、20、22、24、26、28、30、34、36、42、46号，文明路95号之一、95号之二、95号之三、99、105、109号，贤思街72号 xx老旧小区微改造项目 可行性研究报告 189 分类 序号288、 项目名称 技术指标 社区 单位 数量 xx社区 德政中社区 文德社区 朝阳社区 10 规范整理楼道内有线电视线 米 1456 长塘街54号、高华里11、13号、德政中路217-237号、贤思街1-10号 金鱼塘24、26、28、30、32、44、48、52号 仁康里4、6、8、10、12、14、18、20、22、24、26、28、30、34、36、42、46号，文明路95号之一、95号之二、95号之三、99、105、109号，贤思街72号 11 维修更换楼栋加压水泵 套 27 李家巷13号，祥禄巷5号，文明路133、135、189号，高华里3、21、23号，xx街85、87、89、91、93289、99、103房 担杆巷1-19号 12 维修、改造、增设屋顶生活水池水箱 个 12 担杆巷1-19号 xx老旧小区微改造项目 可行性研究报告 190 分类 序号 项目名称 技术指标 社区 单位 数量 xx社区 德政中社区 文德社区 朝阳社区 13 维修、改造、增设楼内排水管道 米 3180 李家巷13号，祥禄巷5号，长塘街58号，文明路131、133、135、169号之一、三、四、171、171号之一、二、187、189、193号，高华里3、21、23、39、47、55、65号，xx街71、73、85、87、89、91、93、99、103房 担杆巷1-19号 仁康里4、6、8、10、12、1290、4、18、20、22、24、26、28、30、34、36、42、46号，文明路95号之一、95号之二、95号之三、99、105、109号，贤思街72号 14 更换雨水管 米 1449 李家巷13号，祥禄巷5号，长塘街58号，文明路131、133、135、169号之一、三、四、171、171号之一、二、187、189、193号，高华里3、21、23、39、47、55、65号，xx街71、73、85、87、89、91、93、99、103房、红胜坊26号 担干巷19号 金鱼塘28、30号 仁康里4、6、8、10、12、14、18、20、22、24、26、28、30、34、36、42、46号，文明路9291、5号之一、95号之二、95号之三、99、105、109号，贤思街72号 15 清疏、维修化粪池及排污卧管 条 190 李家巷13号，祥禄巷5号，长塘街58号，文明路131、133、135、169号之一、三、四、171、171号之一、二、187、189、193德政中社区范围（包括担杆巷1-19号附近排污管整治）金鱼塘附近区域 仁康里4、6、8、10、12、14、18、20、22、24、26、28、30、34、36、42、46号，文明xx老旧小区微改造项目 可行性研究报告 191 分类 序号 项目名称 技术指标 社区 单位 数量 xx社区 德政中社区 文德社区 朝阳社区 号，高华里3、21、23、292、39、47、55、65号，xx街71、73、85、87、89、91、93、99、103房 路95号之一、95号之二、95号之三、99、105、109号，贤思街72号 16 维修更换公用采光窗（含拆除）273 文明路143-157号，文明路133号 德政新街8-18号，会同里20、22、24、26、28号，担杆巷15、17、19号 陈家巷3、5、7、9号 17 维修房屋户外构造构件（含檐口、阳台栏板、入口挑檐、肋脚、散水等）处 176 文明路131、133、135、137、147-157、195-197号、xx街2-12号、高华里39、47、55-65号、xx区xx政务服务中心空调格栅新增 德政293、中社区范围 金鱼塘28、30、44、46号，陈家巷1、3、5、7、9、11、14、24号 18 防盗网整治 处 61 高华里55-65号，xx街22号 德政新街6、8、18号，红胜坊16、22、24号 陈家巷3、5、7、9号 xx老旧小区微改造项目 可行性研究报告 192 分类 序号 项目名称 技术指标 社区 单位 数量 xx社区 德政中社区 文德社区 朝阳社区 19 整治不规范遮阳篷和防护设施 处 110 贤思街38号，文明路145号、高华里55-65号 德政新街6、8、10、12、14、18号，红胜坊8、10、16、22、24号 陈家巷3、5、7、9、11、14号 文明路95号之一二三号公294、共楼梯雨棚新增 20 外立面整饰 1820 文明路153-157、143-151号，文明路1711号 金鱼塘26-32号，府学西街文德路小学围墙外立面改造，府学西街危房外立面粉刷 21 安装一户一水表 个 48 祥禄巷5号、xx街85、87号 德政中路295号，担杆巷15、19号 文德北路170号和174号小区实行一户一表自动抄表系统改造 22 安装一户一电表 个 12 祥禄巷5号、xx街85、87号 23 管道燃气入户改造 米 984 文明路131、133、135、137号、祥禄巷5号 高华里2-26号 xx老旧小区微改造项目 可行性研究报告 193 分类 序号 项目名称 技术指标 社区 单295、位 数量 xx社区 德政中社区 文德社区 朝阳社区 小区公共部分 24 维修小区围墙（含清水墙拆砌、混水墙拆砌抹灰、油漆更换围墙栏杆）米 380 xx街12、14、22号对侧 长塘街西侧围墙维修、府学西街文德路小学围墙拆砌整饰、中山图书馆和十三中围墙清污 无 25 小区公共“三线”整治 米 6734 xx街2、4、6、8、10、12、14、83、85、91、99号，高华里3、5、11、13、15、17、21、23号、文明路153-157、143-151号，贤思街内部全段，文明路171、169、168号 德政新街2-24号，会同里36、22、24、26号，担杆巷3、5、7、9、11、13、15、296、17、19、8、10、12号 1处下地（东山印象台与德雅轩之间约50米路段电线的三线落地改造）府学西街三线整治 仁康里4、6、8、10、12、14、18、20、22、24、26、28、30、34、36、42、46号，文明路95号之一、95号之二、95号之三、99、105、109号，贤思街72号 xx老旧小区微改造项目 可行性研究报告 194 分类 序号 项目名称 技术指标 社区 单位 数量 xx社区 德政中社区 文德社区 朝阳社区 小区公共“三线”整治(下地）米 100 2处整治（包括金鱼塘28-30号三线整治及陈家巷部分区域三线整治）27 维修改造小区室外消防设施 套 26 会同里24号 仁297、康里4、6、8、10、12、14、18、20、22、24、26、28、30、34、36、42、46号，文明路95号之一、95号之二、95号之三、99、105、109号，贤思街72号 28 更换小区排水管网 米 738 德政中路295号、担干巷19、20、3-9号、里仁坊3号 仁康里4、6、8、10、12、14、18、20、22、24、26、28、30、34、36、42、46号，文明路95号之一、95号之二、95号之三、99、105、109号 xx老旧小区微改造项目 可行性研究报告 195 分类 序号 项目名称 技术指标 社区 单位 数量 xx社区 德政中社区 文德社区 朝阳社区 29 疏通小区298、排水管网（含更换管网井盖）米 2267 德政中社区范围楼宇 德雅轩西侧金鱼塘44号附近区域 仁康里4、6、8、10、12、14、18、20、22、24、26、28、30、34、36、42、46号，文明路95号之一、95号之二、95号之三、99、105、109号 30 维修更换小区供水管网 米 784 德政中社区范围楼宇 德雅轩西侧金鱼塘44号附近区域 31 维修改造供电设施 米 495 文明路155-157号 德政中社区范围 32 维修小区照明设施 处 51 长塘街街骏文雅苑路段3处路灯，高华里55-67号附近3处 担干巷20号、会同里10、16号、高华里18号、里仁坊3号、xx街30号 陈家299、巷1、3、5、7、9、11号附近照明不佳处 仁康里4、6、8、10、12、14、18、20、22、24、26、28、30、34、36、42、46号，文明路95号之一、95号之二、95号之三、99、105、109号，贤思街72号 xx老旧小区微改造项目 可行性研究报告 196 分类 序号 项目名称 技术指标 社区 单位 数量 xx社区 德政中社区 文德社区 朝阳社区 33 安装小区照明设施 处 53 担干巷20号、会同里10、16号、高华里18号、里仁坊3号、xx街30号 德雅轩西侧金鱼塘44号附近区域及陈家巷1、3、5、7、9、11号附近照明不佳12处 仁康里4、6、8、10、12、14、18300、20、22、24、26、28、30、34、36、42、46号，文明路95号之一、95号之二、95号之三、99、105、109号，贤思街72号 34 维修小区道路及楼间破损甬路 9373 xx街71-103房路段、xx街89-93号等路面不平、贤思街及城管委门口部分破损铺装、麟趾巷路面、xx街30号、62-66号、担杆巷3-19号，会同里20、22、24、26、28号，会同里2-18号（秉正小学门口道路起坡并平整道路铺装），德政新街2-24号 1处（陈家巷1号起由东往西至文德北路170号和172号之间小区道路翻新改造）及金鱼塘46号之一对开绿化广场铺装更换 仁康里4、6、8、10、12、14、301、18、20、22、24、26、28、30、34、36、42、46号，文明路95号之一、95号之二、95号之三、99、105、109号，贤思街72号 xx老旧小区微改造项目 可行性研究报告 197 分类 序号 项目名称 技术指标 社区 单位 数量 xx社区 德政中社区 文德社区 朝阳社区 35 拆除小区违法建筑物、构筑物及设施 处 1 会同里28号附近 36 清理占压燃气、消防设施的杂物和楼间杂物 处 15 德雅轩消防通道杂物清理及疏通（公众参与反映）37 规范垃圾收运点设置 320 高华里31-47号对侧 1处（金鱼塘46号之一对开绿化广场设置垃圾桶点围蔽存放点）1处（文德广场南侧靠近文明路规302、范垃圾收运点）仁康里8、10、34、36、42、46号，文明105、109号 38 安装小区视频监控系统 套 8 担干巷20号、会同里10、16号、高华里18号、里仁坊3号、xx1处（陈家巷1号起由东往西至文德北路170号和172号之 xx老旧小区微改造项目 可行性研究报告 198 分类 序号 项目名称 技术指标 社区 单位 数量 xx社区 德政中社区 文德社区 朝阳社区 街30号 间小区道路）39 建设步行系统 1823 xx街14号与高华里73号间甬道，贤思街内部街巷 府学西街人行道铺装更新 40 维修完善人行安全设施 米 510 xx街2、4、6、8、10、12号沿街安全防护设施 会同里303、14-22、36号（包括车止石新增及栏杆扶手等安全防护设施更换）陈家巷1号起由东往西至文德北路170号和172号之间小区道路（包括车止石新增及栏杆更换）文明路103-111号东侧道路安全防护设施更新 41 维修非机动车停车棚 处 3 1处（德雅轩南侧空地）仁康里46号 42 提升小区绿化 4289 xx街10、12、14、22、30号，高华里43-73号 担干巷20号、xx街62-66号xx街30号，德政新街2-24号 金鱼塘46号之一对开绿化广场 仁康里4、6、8、10、12、14、18、20、22、24、26、28、30、34、36、42、46号，文明路95号之一、95号之二、95号之三、304、99、xx老旧小区微改造项目 可行性研究报告 199 分类 序号 项目名称 技术指标 社区 单位 数量 xx社区 德政中社区 文德社区 朝阳社区 105、109号（包括朝阳社区后花园）43 维修安装体育锻炼器械 694 文德北路170号和172号之间小区道路增设体育锻炼器械及金鱼塘46号之一对开绿化广场 朝阳社区楼间空地及朝阳社区6、8、10号仁康里公共空间体育锻炼设施维修 44 维修补建楼体地名牌、单元门栋地名牌 栋 16 李家巷15号、高华里3、5号、文明路125、127、139号 德政新街14、18、20、22、24号，担杆巷15、19号 金鱼塘26、28、30、32号 45 更新补建信305、报箱 处 12 高华里18号、里仁坊7号，担杆巷17号，德政中社区范围楼宇 中山四路230-236号及文德北路146-158号增设一户一信报箱 文明路95号 xx老旧小区微改造项目 可行性研究报告 200 分类 序号 项目名称 技术指标 社区 单位 数量 xx社区 德政中社区 文德社区 朝阳社区 46 小区公共部分雨污分流改造 米 3660 xx街2、4、6、8、10、12、14、85、87号，高华里3、5、11、55、69号 担杆巷15-19号，德政新街18-24号 金鱼塘西一巷北侧空地及金鱼塘26、28、30、32号 仁康里4、6、8、10、12、14、18、20、22、24、26、28、306、30、34、36、42、46号，文明路95号之一、95号之二、95号之三、99、105、109号，贤思街72号 47 建设小区公共空间 4051 城管委门口空地、xx街 2、4、6、8、10、12、14、85、87号附近、担杆巷与xx街交接处 会同里22、24、26、28号，担杆巷15-19号，会同里16、18、20、22、36号，德政新街2-24号、xx街103号附近百岁坊公园舞台公共空间营建 金鱼塘46号之一对开绿化广场 朝阳社区楼间空地及朝阳社区6、8、10号仁康里朝阳社区后花园休憩设施新增及户外公共交往空间营造 48 合理配置设置物业用房及公服设施 89 会同里街道附近 1处（参考xx307、市社区公共服务设施设置标准配置星光老人之家）xx老旧小区微改造项目 可行性研究报告 201 分类 序号 项目名称 技术指标 社区 单位 数量 xx社区 德政中社区 文德社区 朝阳社区 49 配建非机动车棚 80 xx街22号附近 1处（长塘街83号以北靠东山印象台停车场出口东侧人行道增设配建非机动车棚）仁康里46号 50 设置机动车泊位 泊 16 高华里55-69号对侧、xx街 22号附近物流公司空地设置6处 文明路103-111号东侧道路机动车泊位增设 51 建立文化长廊、宣传栏、电子信息牌等设施 79 长塘街骏文雅苑路段增设6个、xx街14号附近 会同里36号秉正小学门前 朝阳社区后花园新增一处 52 提升小区环境设施品质 3216 城管委门口空地、xx街 2、4、6、8、10、12、14、85、87号附近、担杆巷与xx街交接处、麟趾巷、高华里31-71号附近 会同里22、24、26、28号，担杆巷15-19号，会同里16、18、20、22、36号，德政新街2-24号 金鱼塘46号之一对开绿化广场（包括移植1-2棵树木）及金鱼塘28-30号长兴里文德居委附近空地 仁康里4、6、8、10、12、14、18、20、22、24、26、28、30、34、36、42、46号及朝阳社区后花园