1、江苏省农产品物流园建设项目可行性分析报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月130可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目 录第一章 总论41.1 项目概况41.2项目建设单位概况41.3 可行性研究编制依据、原则和研究范围61.4可行性研究报告概要7第二章 项目背景及建设的必要性2、112.1项目建设背景112.2项目建设必要性14第三章 市场分析193.1江苏省农副产品生产概况与批发市场分析193.2xx中心城区农副产品批发市场及集贸市场状况分析203.4xx县区农产品批发市场规模需求预测253.4项目发展目标和交易预测303.5营销策略30第四章 建设场址及建设条件324.1建设场址324.2建设条件32第五章 建设规模与建设方案355.1建设规模及内容355.2建设方案35第六章 环境保护、安全卫生676.1环境保护676.2安全卫生746.3消防74第七章 节 能767.1节能依据和节能原则767.2节能措施与建议77第八章 组织机构及人力资源配置818.1组织机3、构818.2人力资源配置82第九章 项目实施计划84第十章 工程招投标8510.1概述8510.2发包方式8510.3招标组织形式8610.4招标方式86第十一章 投资估算及资金筹措8811.1估算依据及说明8811.2投资估算8811.3资金筹措和使用计划89第十二章 财务分析9012.1分析依据及说明9012.2项目经济与效益评价9012.3财务分析结论92第十三章 社会效益分析9313.1 推动经济的巨舰航母9313.2 造福社会的民生工程96第十四章 结论与建议10114.1结论10114.2建议101第一章 总论1.1 项目概况1.1.1项目名称xx农产品物流园1.1.2 项目建设地4、点项目建设场址位于江苏省xx县。具体位置是：xx。该地块北临327省道直通xx港、淮安市，贯通沈海、京沪、长深等高速，西接204国道连阜宁、响水而通盐城、连云港。到盐城、淮安及连云港三市机场距离均在100公里以内，车程约50分钟，到县东部出海港口约20分钟，地理位置优越，交通便捷。1.1.3 建设规模及内容项目规划总用地面积260亩，规划建设各类建筑物总面积约17万m2。项目主要建设批发市场的蔬菜、水果交易区、肉类交易区、禽蛋类交易区、水产品交易区、粮油交易区、干果调料交易区、副食品交易区和白首乌专区。并且建设与经营业务配套的冷库、仓储及物流配送设施以及商务、深加工中心、展中心、停车场等，同时5、购置相应的信息系统、检验检测系统、运输配送系统等各类设备等。总投资估算为7亿元人民币。1.2项目建设单位概况建设单位名称：xx农产品批发市场控股有限公司。建设单位介绍：xx农产品批发市场控股有限公司是在中华全国供销合作总社的关怀支持下经国务院领导批示于2009年9月注册成立，是中华全国供销合作总社为有效服务“三农”、搞活农产品流通、适应社会主义新农村建设而成立的独资企业，是农产品流通领域的国家级龙头企业。公司以农产品批发市场建设、整合、升级改造为重点，坚持网络化、集团化、多元化发展方向，实施实体配送和电子商务的“一体两翼”战略，经过四年多的发展，已经在全国二十余个省市布局项目，覆盖全国的农产品6、流通平台和网络体系正在逐步建成。目前公司有出资企业近五十家，业务涉及批发市场建设和经营、农产品生产加工、进出口贸易、电子商务、投融资等。公司以让“农民开心、市民舒心、政府放心”为宗旨，以“保障供给、稳定物价、调控市场、服务便民”为历史使命，以提供“安全、优质、价廉”的农产品为出发点，致力于打造中国农产品批发市场国家队，构建农产品现代流通新体系新秩序，最终成为农产品流通的主渠道、成为政府调控物价的有力抓手、成为服务三农的重要平台、成为供销系统的龙头和崭新名片。四年多来，公司领导班子积极探索、精心谋划，带领全体员工，紧紧以农产品批发市场为主线，围绕抢抓大机遇、营造大环境、争取大政策、以大项目带动大7、投入、不断创新变革、实现跨越式发展的指导思想，积极稳步的推进了公司各项工作。公司团队战斗力日益增强，发展步伐明显加快，合作途径日渐宽广，品牌效应逐步显现，网络化经营力量不断提升，资产成倍增值，发展态势喜人。从构筑全国农产品流通网络出发，公司加大了在七大经济圈、“两纵两横”沿线项目的考察力度，目前正在考察、评估、谈判的优质项目有二十余个。公司先后在江苏、安徽、浙江、江苏、北京、河北、河南、山东、四川、宁夏、甘肃、新疆、黑龙江、吉林、辽宁、湖北、湖南、江西、福建、广东、广西等近二十个省市布局。在农产品市场建设领域有江苏镇江、湖北仙桃、孝感、安徽合肥、宣城、滁州、黄山、阜阳、金寨、南陵、四川内江、河8、北南宫、山东临邑、宁夏海原、甘肃玉门、平凉、浙江仙居、庆元、福建龙岩、三明、河南西峡、吉林扶余、抚顺、辽宁丹东、黑龙江依兰等多个项目同时上马，建设如火如荼。其中：安徽合肥、宣城、江苏丹阳、宁夏海源、湖北仙桃等项目已正式投入运营。公司致力于构建全国性网络布局，推动标杆性市场建设，打造农产品批发市场国家队，达到“建一个市场、带一批产业、兴一方经济、富一方百姓”的目的，逐步将公司打造为全国性农产品流通的信息发布中心、价格形成中心、质量检测中心、网上交易中心，成为人才汇集、经营稳定、管理先进的国有大型集团公司。 1.3 可行性研究编制依据、原则和研究范围1.3.1 编制依据1、国务院关于印发物流业调整9、和振兴规划的通知国发20098号；2、国务院办公厅关于促进物流业健康发展政策措施的意见（国办发201138号）；3、2011年3月8日江苏省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要；4、国务院关于深化流通体制改革加快流通产业发展的意见(国发201239号)；5、国务院办公厅关于印发国内贸易发展“十二五”规划的通知(国办发201247号)6、2011年xx县国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要；7、2005年xx县城市总体规划（2005-2020）；8、国家现行的其它有关规范、规程和标准；9、企业构建全国性网络布局和自身发展的需要。1.3.2 编制原则1、贯彻落实国家有关政策方针，执行国家、行业10、有关农产品加工、检验、包装、标志、运输、贮藏及卫生等标准规定，从企业和项目辐射区域实际情况出发，统筹兼顾，量力而行，充分利用市场流通载体，发挥支农惠农作用。2、项目规划建设严格执行国家有关部门颁布的相关规范和标准，按照独立、公正、科学的执业原则，充分调查取证，从客观角度研究项目的各项可行性。3、选址必须符合城市总体规划，合理布局、有足够的建设用地，并有一定的发展余地，总平面布置应满足农产品物流的有关要求和符合安全、防火的有关规定，并应因地制宜进行合理布置，既要求布置紧凑，力求节约建设用地，以利企业今后发展，同时要充分考虑环境保护设施和绿化用地，充分利用当地的社会协作条件，节约工程投资；4、严格11、执行建设项目“三同时”的有关规定，污染物的排放必须符合国家规定的排放标准，尽量减少对环境的影响；5、认真贯彻消防法和劳动部关于职业卫生监察规定的通知精神，采取切实防范措施，确保安全生产和员工的人身安全。1.3.3研究范围项目可研报告研究范围如下：（1）项目建设背景和建设的必要性的论述；（2）项目建设场址和建设条件分析；（3）项目主要建设内容和建设方案的论证；（4）环保、卫生、安全、节能措施研究；（5）项目实施计划的拟定；（6）项目组织机构和人力资源配置；（7）投资估算和资金筹措；财务评价、可行性研究结论与建议。1.4可行性研究报告概要 1.4.1项目背景和建设的必要性农副产品批发市场、农贸市场12、在满足人民群众日常生活需要，活跃地方经济、促进社会发展方面具有积极的重要的作用。大力开拓和建设农副产品批发市场，做好农村商品流通工作，既是促进农村经济全面发展和农民增收的现实需要，也是统筹城乡协调发展、完善社会主义市场经济体制的客观要求。xx农产品批发市场控股有限公司投资建设xx县农副产品批发市场是非常必要的：一是适应xx县经济和社会发展的需要；二是充分发挥当地农副产品资源优势，促进周边农村经济发展的需要；三是适应传统农产品流通业态的改造升级需要；四是实施农产品市场准入制度，保证食品安全的需要。 1.4.2市场分析近年来，随着经济的发展和人民生活需求的不断提升，原始的农贸市场作为一种市场形态，13、其地位、作用在日益降低。农贸市场在激烈的市场竞争中，要继续发挥各项功能，唯一出路就是必须加快更新升级。伴随着城市快速发展，绝大多数农贸市场的设施、功能和管理已经远远不能适应经济发展和群众生活需要，普遍存在市场规模小、交易场所拥挤、服务功能不全和管理不到位、乱摆乱停乱放、环境卫生差、市场经营胀市等突出问题。主要表现在：一是设施简陋，发展严重滞后；二是投入不足，改造缺乏资金；三是职责不清，缺乏有效管理；四是监管不力，食品安全堪忧。本项目建成后，将承接现有的xx农副产品批发市场等小型分散市场的批发业务，预计将承担80%的xx县的农副产品供应。项目运营时提供农副产品批发交易，加工冷冻，仓储配送，展示展14、销、电子商务、信息发布、检验检测、进出口代理等全方位服务，项目发展目标定位为苏中地区规模最大，交易种类最全，科技信息含量最高，物流成本最低的现代化特大型综合性农副产品批发市场。因此，项目具有广阔的市场前景。 1.4.3建设条件xx地处江苏省中部，隶属于江苏省盐城市。西枕204国道，省道327横贯东西，与沿海、京沪、宁连三条高速直接互通、沈海高速贯穿南北。距盐城市区、连云港、淮安均约80公里左右。xx港已成为国家二类开放港口，加上盐城、连云港和淮安机场形成四通八达的陆海空运输体系。xx，经济快速发展，农副产品资源丰富，工业蓬勃兴起，已形成化工，纺织，机械，食品等一批支柱产业；三产服务行业发展迅速15、，人气兴旺 1.4.4总体方案xx农副产品物流园以市场化标准设计，以农副产品为联动精髓，打造出一个分区明确、环环紧依的七大交易区（蔬菜、水果交易区、肉类交易区、禽蛋类交易区、水产品交易区、粮油交易区、干果调料交易区和白首乌专区）、五大市场服务体系（冷藏、加工、整理、配送系统，餐饮及商住服务系统，生活服务系统，治安服务系统，规范的交通指挥以及科学停车装卸服务系统）、五大市场服务中心（信息中心，残留农药检测中心，价格结算中心，商品集散中心，网上商品交易中心）以及市场综合配套服务（工商、税务、银行、电信、物流等），以上四大板块合力构筑了一个立体式的“四位一体”农副产品批发交易中心。具体详见第五章。 16、1.4.5项目实施计划安排从项目建设规模来看计划用时24个月。工程建设分期建设，共分为以下几个阶段：1、前期工作阶段：2014年4开始u 2、地质勘探及设计阶段 3、工程土建施工、安装及调试阶段： 1.4.6投资估算及资金筹措项目建设预计总投资70000万元。其中工程费用29501万元，工程建设其他费用32588万元，预备费5522万元，建设期利息897万元，项目流动资金正常年份为492万元。项目资金筹措方案： 建设单位自筹资金4.2亿元，占项目总投资比例为60%； 银行贷款1.75亿元，占项目总投资比例为25 %； 申请上级补助和地方政府配套资金1.05亿，占项目总投资比例为15%。第二章 17、项目背景及建设的必要性2.1项目建设背景(1)农副产品批发市场、农贸市场在满足人民群众日常生活需要，活跃地方经济、促进社会发展方面具有积极的重要的作用。大力开拓和建设农副产品批发市场，做好农村商品流通工作，既是促进农村经济全面发展和农民增收的现实需要，也是统筹城乡协调发展、完善社会主义市场经济体制的客观要求。改革开放以来，农产品批发市场已逐渐成为我国农产品流通的中心环节，经过多年的发展，已在引导农业生产、促进农业结构调整，解决买难卖难问题、缓解城乡二元结构矛盾等方面发挥重要作用，我国大中城市80%以上的鲜活农产品消费是批发市场提供的。但由于批发市场布局不合理、基础设施差、管理水平低等因素制约，18、其发展也面临着很多困难。近年来，围绕“三农”问题，国务院、党中央在深化农产品流通体制改革，大力推动食品安全放心工程的同时，高度重视我国农产品批发市场的健康发展，从不同领域对农产品批发市场进行指导、规范，多项财政政策扶持市场现代化建设，为我国农产品批发市场发展奠定了坚实的政策基础。2004年7月发布的国务院办公厅转发商务部等部门关于进一步做好农村商品流通工作意见的通知（国办发200457号）要求：加强农产品批发市场建设，加强农产品批发市场信息、检验检测系统及仓储、运输等基础设施建设和改造，发展和创新农产品拍卖、经纪人代理、网上交易等新型交易方式，推进农产品批发市场标准化建设；2006年10月商务19、部印发的农村市场体系建设“十一五”规划指出：要加强农产品批发市场建设，综合协调、科学规划东中西部之间、城乡之间、产销地之间农产品批发市场布局；中共中央国务院关于2009年促进农业稳定发展农民持续增收的若干意见（中发20091号）也将加强农产品市场体系建设，加大力度支持重点产区和集散地农产品批发市场、集贸市场等流通基础设施建设，推进大型粮食物流节点、农产品冷链系统和生鲜农产品配送中心建设等多项内容列入2009年农业和农村工作的重点；国务院办公厅关于促进物流业健康发展政策措施的意见（国办发201138号）强调优先发展农产品物流业，加大政策扶持力度，加快建立畅通高效、安全便利的农产品物流体系，着力解20、决农产品物流经营规模小、环节多、成本高、损耗大的问题，加大农产品冷链物流基础设施建设投入，加快建立主要品种和重点地区的冷链物流体系，鼓励大型企业从事农产品物流业，提高农产品物流业的规模效益。中共中央国务院关于全面深化农村改革加快推进农业现代化的若干意见（中发20141号）发挥供销合作社扎根农村、联系农民、点多面广的优势，积极稳妥开展供销合作社综合改革试点。按照改造自我、服务农民的要求，创新组织体系和服务机制，努力把供销合作社打造成为农民生产生活服务的生力军和综合平台。支持供销合作社加强新农村现代流通网络和农产品批发市场建设。江苏省地处华东沿海，自古便是富饶之地、鱼米之乡，是我国重要的农副产品生21、产基地，全省土地面积10.26万平方公里，其中耕地7153.1万亩，林地181.53万公顷，陆域水面面积达1.73万平方公里，水面所占比例之大，在全国各省中居首位。常年农作物播种面积7663.25千公顷，农业气候条件适宜，农业品种资源丰富。江苏省委、省政府历来高度重视农副产品的流通体系建设，把加强农副产品批发市场建设作为发展现代物流业的重要内容，制定了一系列优惠政策和具体措施，为进一步搞活全省农副产品流通，繁荣农村市场指明了方向。xx县拥有146万亩耕地，44.6公里的海岸线，106.6平方公里的沿海滩涂资源，宜农宜林，宜牧宜渔，物产丰富，是全国商品粮生产基地县，全国生猪调出大县，全国绿化模范22、县，国家级生态示范区，全国著名的首乌之乡。2012年全县实现农林牧渔业总产值88.58亿元，比上年增长9.8%。种植业已形成75万亩优质稻米、75万亩优质小麦、52万亩蔬菜（其中设施蔬菜19万亩）、5万亩何首乌等中药村基地，养殖业年出栏生猪120万头，家禽饲养量4000万羽、水产养殖面积20万亩，新增高效农业10万亩、设施农业2.6万亩。全年粮食总产量达91万吨，油料作物总产量4.21万吨，蔬菜总产量120万吨，水果总产量3.88万吨，白首乌等中药材2万吨，造林29325亩，肉类总产量12.9万吨，禽蛋总产量10.16万吨，水产品总产量9.4万吨，蚕茧产量165吨。目前，全县建成有机食品、绿色23、食品、无公害农产品基地95万亩，通过认证的“三品”总数达110个。全县现有农业龙头企业110家，其中已争创省级龙头企业5家，市级龙头企业27家，获得市名牌产品17个、省名牌产品5个省注明商标2个。xx市全国商品粮生产基地县，全国生猪调出大县，全国绿化模范县，国家级生态示范区。由于国家经济建设快速发展，人民生活水平不断提高，对农副产品物流配送贸易产生了巨大的市场需求。目前xx的农副产品的批发市场建设和农产品物流贸易方面的基础设施建设还相对滞后，尤其是农副产品市场的信息系统和检验检测系统，还比较缺乏。为加强xx县农产品流通体系建设，促进当地农业产业化、农副产品深加工与物流贸易发展，xx县在“十二五24、”国民经济和社会发展规划指出：充分利用高速公路、疏港航道、铁路、海运等立体交通体系，加快建设以港口为依托的海运物流、以沿海工业园为依托的化工物流、以县城及工业园为依托的综合性物流、以高速公路出入口为依托的农副产品物流等四大物流基地；加快泵阀等专业性市场的规划建设，建设集批发交易、信息发布、加工仓储、物流配载、产品检测等功能于一体的一批大型批发交易市场群。同时还指出：以增加农民收入为核心，大力推进商品粮基地、农副产品供应基地和现代农业示范园区、农产品加工贸易集中区建设,重点规划建设S327沿线5万亩现代农业产业园、S327县城绕城段北侧农副产品物流中心项目，新建高标准粮田40万亩。本项目是集批发25、交易、仓库配送、加工冷冻、展示展销、电子商务、信息发布、检验检测、进出口代理为一体的现代化的农副产品批发大市场，项目建成后，不仅填补xx县农副产品批发市场的落后与不足，同时也促进xx县及周边地区经济发展，提升xx农副产品物流业态水平，对促进农民增产增收具有重要作用。2.2项目建设必要性2.2.1 是新时期xx县经济和社会发展的需要xx县“十一五”期间，通过按照“强化两个聚焦，打造崭新xx，加快迈向大港时代”这一主题，大力实施“工业强县、港口兴县、环境立县、富民安县”四大战略，全力推进经济社会又好又快发展。全县国民经济和社会发展取得了显著的成绩，主要经济指标与“十五”末相比均实现翻番，经济增速进26、一步加快，综合实力进一步提升，人民生活进一步改善，发展后劲一步增强，地区生产总值增长1.4倍，人均地区生产总值突破3000美元，财政总收入达35.03亿元，五年增长6倍，一般预算收入达14.52亿元，增长5倍，全社会固定资产投资增长3倍，规模以上工业增加值增长4倍，多项主要经济指标增幅处于全市前列。为“十二五”发展奠定了坚实的基础。“十二五”时期是江苏全面实现小康并向基本现代化迈进的重要时期，这一阶段，长三角区域经济一体化和江苏沿海地区发展进入国家战略，苏南转型升级步伐加快，苏中经济国际化水平提高，苏北发展进入快车道，为全省发展增添了新的动力；而长三角区域经济一体化及沿海开发和省区域协调发展战27、略形成叠加效应，给xx参与产业分工、承接产业转移和加快产业转型升级，拓展了新的发展空间，有利于xx县的潜在优势加快向现实竞争优势转化，为推动“十二五”时期xx的健康快速发展创造了新的动力和有利条件。“十二五”经济社会发展的主要目标是：三年全面小康，五年挺进百强。到2015年，城乡居民人均收入翻一番，每年城镇化率提高2个百分点以上，新特产业比重提高30个百分点，一般预算收入、全社会固定资产投资、主导产业规模等主要经济指标实现4倍增，2.2.2是充分发挥当地农副产品资源优势，促进周边农村经济发展的需要xx地处江苏省中部，隶属于江苏省盐城市。xxxx县区位优势明显，资源丰富、交通便利、历史悠久。属暖28、温带向亚热带过渡的湿季风气候区，冬冷夏热，四季分明，光照充足，气候温和，无霜期较长，降水较充沛，雨热同季。是中国著名的何首乌之乡，优质粮棉生产基地县，林业生产大县，草柳编织大县，也是中国著名的书画之乡。当前我国农村主要以一家一户的分散经营为主，农村经济信息传递缺乏载体，市场已成为地方经济信息的集散地。在市场中广泛建立信息服务机构，并和全国许多地方的农产品市场实现信息“联网”，及时向农民提供准确的市场信息，引导农民调整种植结构，拓展销售渠道，使农民在市场经济的大潮中有了“千里眼”和“顺风耳”，增加农民抵御风险的能力。通过市场信息的引导，农民学会了瞄准市场安排生产；同时，还可以通过信息高速公路掌握29、的产、销农产品动态，进行网上交易。农村经济的分散性决定了农村市场不宜过分单一，应充分挖掘市场内涵，将批发市场建设成为多功能的载体，以满足农民消费习惯和农村经济发展多方面的需要。建设海安农副产品批发市场，加强农产品的流通、中转和销售，是充分发挥当地农产品资源优势，促进周边农村经济发展的需要。 2.2.3是适应传统农产品流通业态的改造升级需要中国应该加快传统农产品流通业态的改造升级。长期以来，中国农产品流通的主要形式是集贸市场和批发市场，设施简陋、卫生条件差、商品质量不稳定一直是此类市场的痼疾。随着生活水平的提高，消费者对农产品的需求也越来越高，传统的混装混销已经不能满足需要。通过对农产品流通业的30、改造，可以带动农业结构的调整，增加农民收入，满足城市规划不断发展的要求，也可以增强农业的竞争力。随着中国加入世界贸易组织，跨国零售业巨头的挺进将给传统的农产品流通带来不小的冲击。传统的集贸市场应该完善基础设施条件。信息化已经成为发达国家抢占全球竞争先机的法宝，事实证明，信息化程度已经成为衡量一个国家、一个区域、一个企业竞争力的重要指标。信息化是提升农村经济发展水平的新型基础。信息系统作为基础设施建设，将改善经济运行的外部条件。通过区域信息化，提高农产品流通效率和透明度，从而进一步优化流通领域环境水平，实现与国内、国际社会零距离的接触，实现资本真正到位。信息技术的应用将可以大大改善农产品生产、流31、通和投资环境、搞活农产品流通、推进农业产业化、加快农业结构的调整，振兴农业经济。批发市场作为农产品流通的主要环节，承担了价格、信息、集散和辐射的功能。区域性农产品市场的形成与发展，对当地农产品流通至关重要。现在越来越多的农产品市场的管理者已经意识到信息化建设的重要性。通过采用现代化的管理手段，把市场的规范化管理、运营的效率、对内外客户的服务内容和质量以及市场内外的信息沟通提升到一个新层次。建设高效实用的农副产品的信息收集和信息发布系统是本项目建设的重要内容，项目建设有利于传统农产品流通业态的改造升级。 2.2.4是实施农产品市场准入制度，保证食品安全的需要。 随着生活水平的日益提高，人们对食品32、安全问题日益关注。为确保食品安全和人们的身体健康，加强农药残留监测体系建设，开展市场蔬菜农药残留监测和检验成为农产品批发市场的一项重要工作，要以农产品产地批发市场农药残留监测为重点，积极开展农药残留量检测工作。增强农产品生产者和销售者的品牌意识，提高农产品生产基地和批发市场的声誉，营造全社会都重视农产品质量和安全的氛围，促进农产品质量和安全性的提高。目前，我国不少大中城市如北京、上海、武汉、济南、苏州等都已成立了农产品农药检测中心，开始对批发市场上的农产品进行残留量检测。xx县是苏中地区及长三角地区农产品和蔬菜副食品供应基地，因此，本项目建设是保证居民吃上放心农副产品，保证食品安全，保障人民身33、体健康的需要。 2.2.5规模性专业化批发市场在现代农业发展战略中处于中心地位 随着国内市场经济体制的建立和逐步完善及农副产品供求基本平衡，农业更加对外开放、农民增收难度加大，城乡居民消费水平和生活质量日益提高的背景下，市场功能完善的副产品批发市场体系，将使农副产品价格的形成更加透明、公正，准确的市场信息传播也更加迅速，这些将有效地引导农副产品产销发展，有效地配置农业资源。规模型专业化农副产品批发市场就是一个市域农业发展的“大名片”，是当地农业面对全国甚至全世界的重要窗口。中国农批联结全国的实体节点和高度发达的信息网络平台，将为海安县域的现代农业发展提供广阔的信息平台，有利于海安区域以专业批发34、市场为基地而实现全向发展，有效实现产销对接；同时实现与高技术的对接，以现代农业技术指导农业合作社的发展，实现订单农业，突出特色农业板块；打出打响更多的海安地产特色农副产品品牌;有效推动农业初加工和深加工产业的发展，引导现代农业产业链延伸，提升现代农业的附加值。从更长远的角度来看，自中国加入世界贸易组织，也加快了与周边国家的自由贸易区建设，国内农副产品市场在一个前所未有的自由与开放的环境中，由于我国农副产品的运输成本明显高于其他国家，迫切需要加快农副产品批发市场建设，有效降低我国农副产品的流通成本。特别是在冷链物流这个关键环节，规模型专业化批发市场必将配备大型高低温冷库和冷链物流系统，这将改变当35、前存在的个体小规模的经营困局，降低损耗，扩大需要冷藏保存的农副产品生产规模。第三章 市场分析3.1江苏省农副产品生产概况与批发市场分析3.1.1江苏省农产品生产概况 江苏地处华东腹地，既是农业生产大省，也是人口大省，全省总人口7865万，农村人口近3000万，约占全省人口总人数38%，全省土地面积10.26平方公里，其中耕地476.81公顷，全省常年农作物播种面积766.3万公顷。2011年粮食总产量3307.76万吨，比2010年增加72万吨，增长2.2%，连续八年丰收。 2011年江苏省的油料产量144.05万吨，下降5.21%。棉花产量24.68万吨，增长-5.37%，年末全省生猪存栏136、745.49万头，比上年下降4.03%；全年生猪出栏2878.23万头，增加1.1%。肉类总产量375.92万吨，增长2.53%，其中猪牛羊肉产量226.76万吨，增长1.27%。禽蛋产量194.86万吨，增长2.25%。牛奶产量59.17吨，增长3.29。水产品产量475.97万吨，增长3.37。2011年江苏省主要农产品产量（ 单 位 : 万 吨 ）（数据来源：江苏省统计年鉴2012年）产品名称绝对数比上年增长%粮食3307.762.25油料144.05-5.21其中：花生37-1.86油菜籽105.25-6.39棉花24.68-5.37蚕茧7.07-10.62茶叶1.44-3.36蔬菜437、586.888.3水果267.6012.93.1.2xx县农副产品产量现状：全县拥有耕地146万亩耕地。44.6公里海岸线，106.6平方公里沿海滩涂资源。实现农林牧渔业总产值88.58亿元，比上年增长9.8%。种植业已形成75万亩优质稻米、75万亩优质小麦、52万亩蔬菜（其中设施蔬菜19万亩）、5万亩何首乌等中药村基地，养殖业年出栏生猪120万头，家禽饲养量4000万羽、水产养殖面积20万亩，新增高效农业10万亩、设施农业2.6万亩。全年粮食总产量达91万吨，油料作物总产量4.21万吨，蔬菜总产量120万吨，水果总产量3.88万吨，白首乌等中药材2万吨，造林29325亩，肉类总产量12.9万38、吨，禽蛋总产量10.16万吨，水产品总产量9.4万吨，蚕茧产量165吨。目前，全县建成有机食品、绿色食品、无公害农产品基地95万亩，通过认证的“三品”总数达110个。全县现有农业龙头企业110家，其中已争创省级龙头企业5家，市级龙头企业27家，获得市名牌产品17个、省名牌产品5个省注明商标2个具有丰富的农副产品资源优势。3.2 xx中心城区农副产品批发市场及集贸市场状况分析3.2.1农产品批发交易市场发展基本现状目前xx各类主要农副产品批发市场和农贸市场中经营面积和种类较多的是滨海农副产品批发市场。市场于2010年初开业运营，至今4年多时间入驻率约65%，且有部分入驻歇业。业态种类 有肉禽冷冻39、干货副食品、禽类交易、蔬菜水果、水产、鲜肉等，类型齐全但不成规模化入驻率及正常开业率不高。物流吞吐量小。商业办公楼滞销。 xx城中菜场城中菜场为于县城中心位置，为原批发市场搬迁改造成的农贸菜市场，是县城居民主要的购物地点。主要为海产品、肉类、家禽类、干货类、加工类食品。该市场为普通的农贸市场，零售为主，海产品所占比例较大，由于地段、市场人气好，依然能有一些批发商户在此经营。xx县城外，下面十二个乡镇各有一两个农贸市场，但均不是规范化、市场化缺乏一个规模性、规范性的农业产业物流园。3.2.2城区农产品批发市场存在的主要问题近年来，随着经济的发展和人民生活需求的不断提升，原始的农贸市场作为一种市40、场形态，其地位、作用在日益降低。农贸市场在激烈的市场竞争中，要继续发挥各项功能，唯一出路就是必须加快更新升级。伴随着城市快速发展，绝大多数农贸市场的设施、功能和管理已经远远不能适应经济发展和群众生活需要，普遍存在市场规模小、交易场所拥挤、服务功能不全和管理不到位、乱摆乱停乱放、环境卫生差、市场经营胀市等突出问题。主要表现在：（1）设施简陋，购物环境差，发展严重滞后。城区农贸市场大多建于多年前，市场先天基础条件较差，普遍存在建设起点低，建设水平落后，交易大棚简陋，光照、通风、供电线路、消防设施、地面硬化、交易摊位、停车、排水及排污、垃圾处理等市场基础设施多年没有得到很好的改造；（2）投入不足，改41、造缺乏资金。农贸市场的经营属于薄利多销、微利经营，因其投入多，租金高，经营较为困难，效益一般。目前农贸市场，特别是社区小规模菜市场业主，其经营所得大部分用于日常管理开支，很少用于市场设施完善及环境改造等方面的投入。近10年来，城区农贸市场政府几乎没有投入，加上农贸市场一直处于微利保本经营状态，市场主体没有资金进行必要的维护、改造和配套相应的垃圾处理及排污设施，致使城区大部分农贸市场污水横流、臭气熏天，不仅脏、乱、差环境问题十分突出，而且滋生的病菌对市民存在健康隐患。对此，市民反响强烈，市场环境问题已成为让政府头痛，让经营户抱怨，让市民揪心的难点、热点问题。（3）职责不清，缺乏有效管理。市场业主42、履行市场经营管理第一责任人职责不到位，管理缺位。管办分离后，市场管理人员多半是从原来的经营管理队伍中分离而来，一方面，他们拥有丰富的管理经验，但另一方面，他们也过分依赖老经验、老做法，在城市化发展中，没有新的办法和有效手段对市场进行管理，很多农贸市场没有明确的管理办法、交易规则和质量安全要求，市场物业对车辆、卫生、治安、消防等方面管理手段缺乏、力量不足、措施不落实，市场脏乱差问题突出，影响市容市貌。有的开发商在出售门面和摊位后，不履行物业管理和市场管理责任。（4）监管不力，食品安全堪忧。农贸市场一方面是生鲜食品和日常生活用品的重要销售渠道，与老百姓的生活密切相关，直接关系到人民群众的身体健康和43、消费安全；同时，农贸市场也是假冒伪劣商品和不健康食品的最集中的销售场所，多数市场还不具备食品、蔬菜检验检测条件，存在着极大的消费风险。同时，部分市场地处城市中心，布局不合理，设计容量小，导致占道经营现象突出，部分经营户利用房屋间距通道或者消防通道作为交易场所，造成人员拥挤，道路堵塞，存在严重火灾隐患。另外在新建社区，市场分布少，远远不能满足周边居民的生活需要。 3.2.4关于对农产品批发市场建设改造的建议农贸市场在满足人民群众日常生活需要、活跃地方经济、促进社会发展中具有不可替代的作用，与其他商业设施的功能相比，农贸市场不仅具有一定的社会性，更具有很强的公益性。因此，农贸市场建设要坚持与城市建44、设同步规划，同步建设；农贸市场的改造提升要和旧城改造相结合；农贸市场的管理要与推进文明城市创建同步。为此，提出以下建议和对策：（1）网点布局要科学规划。科学规划，新建一批农贸市场和大型农产品批发市场，一方面根据城市发展需要和新建社区商业配套设施建设，结合交通条件和周边市场等因素，综合考虑，注重大中小结合，合理规划和布局农贸市场。另一方面，农产品批发市场建设要把握高起点、高标准和功能全、设施好、环境优的原则，将它作为提升城市品位、完善城市功能、方便人民群众，创建优秀旅游城市和文明城市的形象工程来建设。新建农产品批发市场要注重科学性和前瞻性，要借鉴外地成功经验，确保建成农产品“集中展销、采购交易、45、物流配送、信息发布、检测认证”为一体的现代服务平台，在经历若干年后不落后。（2）功能提升要有序推进。完善功能，改造提升一批农贸市场，有效改善交易环境，解决农贸市场脏乱问题。农贸市场是城市发展的重要组成部分，也是城市商业网点建设的重要内容。政府职能管理部门要加强与工商、规划、城建、城管等部门配合，有计划地对城区现有农贸市场按标准化改建和升级达标改造两种方式进行改造，利用2年左右时间分期分批对自发形成的城区及乡镇三个分散的农副产品批发市场以及城区农贸市场进行整治改造并规划新建。按照农产品批发市场改造建设规范和农贸市场改造建设标准，重点开展对地面污水处理系统改造、水电系统改造、交易大厅维修以及产品加46、工分选包装设施、综合服务设施、市场信息采集发布系统、市场监控系统、农产品质量安全检测系统和卫生保洁辅助设施等十个方面的改造。（3）改造资金要多方筹措。农贸市场的建设是县政府一项重要的基础设施建设。农贸市场改造的首要难题是资金，为加快市场改造提升步伐，有必要由政府牵头，采取政府补一点，业主出一点，向上级商务主管部门争取一点，探索农贸市场改造资金多渠道筹措办法，进一步探索由政府引导、市场运作、政策推动的市场建设和改造新模式，把集贸市场建设和改造纳入政府为民办实事的民生工程；进一步探索企业投资、社会投资与个人参股投资和申请财政补贴相结合的投融资模式，有计划分步骤地对集贸市场进行标准化升级改造,从根本47、上来解决市场问题。（4）市场监管要各司其职。按照谁投资，谁受益，谁开办、谁管理的原则，明确市场主办单位就是市场管理第一责任人，进一步探索农贸市场的市场化管理新模式，引进和培育专业化的市场管理服务公司。发挥商务主管部门在市场规划、改造、建设中的积极作用，尽快建立商务综合行政执法队伍，着力提高商务执法能力。依靠工商部门对市场准入和商品流通环境食品安全的监管，加强与城管部门的密切合作，要采取“一场一策”的办法，拿出有针对性、可操作的举措。对现有市场加强分类指导，合理进行交易场所布局规划，适当设置摊位摊点，合理确定收费标准，维护市场公平竞争。各职能部门各司其职、各负其责，严把市场食品进货查验关、经营关48、退出关，把不符合质量标准、卫生标准和安全标准的食品拒于市场之外，实现食品市场秩序明显好转，食品消费达到健康、卫生、安全的要求。 3.3xx县区农产品批发市场规模需求预测1、xx县农产品需求量预测(1) xx县2011年消费结构根据国家统计局南通调查队调查数据：2012年度城镇居民人均可支配收入为26771元，人均消费性支出为16742元。其中人均衣着支出为2302元：着装向品牌化、成衣化方向发展，购买成衣、鞋类单价同比增长明显；人均食品消费支出5352元，娱乐教育文化及服务支出3109元，交通通讯2186元。居民生活质量、生活品味显著提高，每百户家庭拥有汽车31辆、电脑115台。(2) xx49、县人口基数及农产品需求日益增长xx县现有人口135万，若按照2011年末统计的户籍人口年均增长率0.32%计算，近期到2015年县域总人口约为137万人，中期到2020年市域总人口约为139万人，远期到2030年市域总人口约为142万人，城市化水平为70%。中心城区：到2015年中心城区城市人口约34万人，到2020年中心城区城市人口约50万人，远期2030年中心城区城市人口约63万人。(3) xx县农产品消费需求总量 按2012年人均食品消费支出5352元测算全县各年食品消费额，2015年全县将达72亿、中心城区将达18亿；2020年全县将达74亿、中心城区将达27亿；2030年全县将达7550、亿、中心城区将达33亿。随着收入、生活水平提高，居民膳食消费结构趋向健康、养生方向发展，除正餐饭菜搭配之外，多数人比较注重早餐，乳及乳制品、鲜瓜果、糕点等均保持一定的消费量，农产品需求也将向高质量需求转变。由此可见，海安农产品市场潜力巨大。2、海安县农产品批发市场面积需求预测 S= MC(S=农产品批发市场面积；M=农产品消费需求总量； C=全国农产品批发市场交易量均值)平均值：简单算术平均值众 数：在观察中出现较多的一个数值中位数：在平均交易值按大小排列，处在中间位置的一个数值分位数：在平均交易值按大小排列，处在1/4、2/4、3/4位置的一个数值全国平均交易值的平均值为22624.63元/51、平方米，中位数为16409.5元/平方米，根据xx县人均GDP情况、人均可支配收入情况以及xx县城区EGR系数情况推算，选择中位数16409.5元/平方米较为合理。时间xx城区人口人均年食品消费(元)食品总消费（元)平均交易额（元/平米）建筑面积总需求（平米）用地面积总需求（亩）2015年34万535218亿16409.51157901452020年50万535227亿16409.51706402002030年63万535233亿16409.5219390260注：容积率1.23、xx农产品物流园近远期交易规模预判早在20世纪末，根据我国传统饮食和现代科学，我国营养学家就提出了中国居民膳食指南52、，并建立与之相配套的平衡膳食结构。按照平衡膳食结构，各类食物在饮食中的地位。我国国民平衡膳食食品消费量随着xx居民人均收入水平的不断提高，高价值、高品质的农产品消费力必将增强，饮食结构相对合理。依据上面表格中所列的我国平衡膳食结构标准，结合海安县饮食特点，对海安县的果蔬、肉鱼等生鲜农产品需求量进行预测： 由于xx农副产品资源丰富，本项目除中心城区及辖区范围内，还将主要辐射苏南城市如盐城、无锡、苏州、泰州、等市及长三角区域，甚至全国其他省市；鉴于xx农产品物流园定位为产销结合的市场为主，再加上独特的区域交通枢纽优势，xx周边及其他市场辐射量取中心城区与县辖区总额100%测算： 项目交易规模预测 53、注：按xx人口基数、项目覆盖辐射能力测算，预计2015年项目主要品种交易规模可达20亿元；项目正式运营三年内，所有品种总交易规模在20亿元以上；五年内，所有品种总交易规模在30亿元以上。 4、xx农产品物流园分区面积推算将现全国已有的成熟市场的面积进行配比分析，取均衡值。根据各城市现有交易量和未来交易时的增长比，进行同比例的面积扩容。 项目各交易区面积推算表（单位：平方米）蔬菜水果肉类水产品副产品仓储冷链综合服务22%15%10%12%6%10%25%分类交易区面积70400 48000 32000 38400 19200 32000 80000 蔬菜、水果交易区、肉类交易区、禽蛋类交易区、水54、产品交易区、粮油交易区、干果调料交易区和白首乌专区 根据xx农产品物流园的实际规划，将交易区面积调整如下：17700（1）粮油交易区： 3200平方米（2）肉类交易区： 14100平方米（3）禽、蛋交易区：13600平方米（4）水产品交易区： 26500平方米（5）果品交易区： 8500平方米（6）蔬菜交易区： 23000平方米（7）干果调料交易区：5100平方米（8）白首乌专区： 8500平方米（9）副食品交易区：12100平方米（10）综合交易服务区：35000平方米（11）仓储：6800平方米（12）冷库：13600平方米3.4项目发展目标和交易预测项目位于江苏省盐城市xx县。xx县有优55、越的发展环境，便捷的交通使xx融入了上海经济圈。境内204国道，省道陈李公路，海堤公路与宁靖盐，京沪，宁连高速及沿海高速联成一体，成为盐城市乃至苏北交通最发达的县份之一。通榆运河南接长江水道，入海水道中山河，苏北灌溉总渠贯穿境内并西接京杭运河，xx港已成为国家二类开放港口。项目辐射苏中、长三角及全国其他地区，成为承担周边县市及长三角农副产品供应平衡的中介，成为全国重要的农副产品供应平衡中介。项目建成后将集农副产品批发交易，加工冷冻，仓储配送，展示展销、电子商务、信息发布、检验检测、进出口代理及科研等功能为一体，将成为经营规模大型化、经营档次高级化、经营手段一体化、经营空间国际化、经营环境规范化56、的大型农副产品配送和农副产品仓储物流基地，达到“建一个市场、拉动一方经济、兴一批产业、富一方百姓”的目的。项目建成后，预计将承担80%的xx县的农副产品供应，并且辐射周边县市、长三角及全国主要地区。 3.5营销策略 3.5.1经营方针总的经营方针为：专业经营、持续增值。各交易区专业经营做到市场分工明确，有序有效，各类市场的管理力求专业化，对经营农产品进行合理的储存和运输，保证质量。设立专业的管理公司负责市场管理，实现产品交易、物流配送、检验检测、信息服务的有效进行。采用产品组合策略，渗透、积累、共生、互长，最大化利用现有成熟资源，创造价值。 3.5.2经营策略（1）品牌策略项目的定位是现代化的57、农副产品批发市场，视野决定高度，因此，要使项目名誉全国，必须做足宣传，不仅在国内打响知名度，还要利用各方（政府，客户，竞争对手）力量将品牌延伸。品牌建设是复杂系统，应充分利用自身的特色优势，建立现代物流配送中心，并凭借其自身的技术优势，向相关部门申请“先进技术型企业”，以享受政府在税收、金融及资产折旧等方面的优惠政策。亦可以提供现代的物流配送服务为特色，突出其与其它竞争对手的差异性。（2）服务策略本项目的配套服务有主要包括物流、库存、给水配电、保安消防、垃圾处理等，确保市场有序营运。在服务理念和方式上配套上，要建立起以服务回报商户的文化，同时，项目经营应适应农产品品质结构的变化。其品质要求实行58、新的质量标准，即“三化一测”质量等级化、重量标准化、包装规格化和农药检测；适应组织结构及流通服务功能变化。新型的组织结构带来流通服务功能变化；适应经营交易方式的变化。目前绝大部分农产品批发市场是以传统的现货交易为主，今后将朝着竞价拍卖、看样订货、网上交易、远期合约和期货交易方式的方向发展，从集市交易向超市交易方向发展。市场应建立电子报价、电子信息发布、电子统一结算系统等，提供多样性服务。 第四章 建设场址及建设条件4.1建设场址4.1.1地理位置项目建设场址位于江苏省xx县。具体位置是：县城西北部，地块北临327省道，西邻204国道，南为规划中的育才西路，交通组织便捷。与沿海、京沪、宁连三条高59、速直接互通、沈海高速贯穿南北。距盐城市区、连云港、淮安均约90公里左右。4.1.2场地现状项目地块为毛地，东面部分有变电站和高压线走廊，对规划设计及市场用地规模存在压力。地块北面为农产品加工园，西北面为现代农业产业园，东南面为xx县主城区。有20-50户拆迁户。此地块处于城区西北角327省道与204国道交汇处，相比同处327省道南侧的xx农副产品批发市场，由于十字路口大量来往响水连云港、阜宁盐城及涟水淮安方向的人流、物流、商流优势影响，为未来的商铺销售与市场运营提供良好的区位优势 4.2建设条件4.2.1自然条件xx县处于北半球中纬度，在地理区域上为北亚热带向南暖温带过渡的气候带，划为暖温带向60、亚热带过渡的湿季风气候区，冬冷夏热，四季分明，光照充足，气候温和，无霜期较长，降水较充沛，雨热同季，无霜期223天，常年风向北北东风为主，东北、东南风次之；历年平均风速4.5米/秒，最大风速20米/秒，有史以来，未发现台风中心经过，只受外围影响；常年年平均气温14.1，历史上最高39，最低-17，冬季平均封冻期为12天，日照2236.3小时。 xx县内主要航道极少封冻，海面上没有结过冰；历年平均降雨量为942.6毫米，最大为1371.9毫米，最少535.8毫米，年平均降雨日数为100天左右，多集中在夏季；根据有关统计资料，历年平均雾天为23天，连续4个小时以4.2.2区位和交通xx县有优越的发61、展环境，便捷的交通使xx融入了上海经济圈。境内204国道，省道陈李公路，海堤公路与宁靖盐，京沪，宁连高速及沿海高速联成一体，成为盐城市乃至苏北交通最发达的县份之一。通榆运河南接长江水道，入海水道中山河，苏北灌溉总渠贯穿境内并西接京杭运河，xx港已成为国家二类开放港口，是苏北沿海建10-20万吨码头的理想选址；盐城和连云港机场已开通北京，广州，上海，杭州，大连，沈阳，厦门等城市航线，并可通过盐城南洋国际机场往韩国首尔、泰国、台北等国际城市和地区，形成四通八达的海陆空运输体系。4.2.3资源优势 【土地资源】全县总面积为1915平方公里，191333.3公顷，其中：陆地面积1667.4平方公里，162、66740公顷，滩涂面积（主要指：海堤向外与海岸线之间）为38.02平方公里，3802公顷。全县耕地面积94454公顷。全县林桑果竹地为56060公顷，林堤占地236.93公顷，城镇居民、工业、交通等非农业占地324843公顷。全县水域面积207平方公里，占全县总面积10.85%，其中河流面积13808公顷，占总水面的66.41%，坑塘水面6983公顷，占33.58%。 【滩涂资源】县境海岸线长44.6公里，南至扁担港，北于中山河口，滩涂总面积15400公顷。其中潮上带面积10666.67公顷，包括高潮线以上4000公顷，高中潮线间2666.67公顷，中潮线以下4000公顷；潮间带面积473363、.3公顷。至2006年年底，已开发利用潮上带10666.67公顷，其中利用潮上带种植粮棉等1866.67公顷，虾、鱼、蟹等养殖4666.67公顷，盐田4133.3公顷。利用潮间带开发，种植紫菜等133.3公顷，贝类护养666.67公顷，尚有3933.3公顷潮间带有待开发。 【水资源】xx县水资源比较丰富，但可利用水量有限，已利用的系数较低。县域雨量较为丰富，除蒸发、作物吸收及下渗入土以外，约有26%成为地表径流，排入河沟。至2000年可利用水资源，多年平均值为52313万立方米，丰水年为70765万立方米，平水年为44377万立方米，枯水年为19716万立方米，特枯水年为12082万立方米。县64、城地处淮河下游，洪泽湖及里下河部分客水由县境入海，但时间和地水量分布不均匀，大多和县域汛期同步发生，穿越县境的淮河入海道与苏北灌溉总渠排泄洪泽湖水，射阳河排泄射阳湖及马家荡一带涝水，中山河排泄沿海高滩涝水。所有涝水绝大部分排放入海，只有少部分被拦截留用。 【风光资源】通榆河枢纽工程景区。通榆河枢纽工程景区，主要核心区在xx县境内，东临204国道和沿海高速公路，古老的废黄河、新兴的通榆河、苏北灌溉总渠以及淮河入海水道贯穿整个景区，形成通榆河枢纽工程景区生态园。园区总面积200多亩，四面环水，地形地貌及动植物，都具有典型的湖荡湿地特点。这里有草坪8.02万平方米、树木24.385万株、花卉1.2万65、盆、景点十多处，森林近30亩。晨昏之际，万鸟群出群归，非常壮观，人称“万鸟天堂”。景区于2006年10月经专家组验收，为国家AA级旅游风景区。4.2.4工程用水和用电 xx县水资源丰富，xx自来水公司的供水管网可保证项目建设和经营用水。施工用电主要是混凝土搅拌机和混凝震荡器等建筑机械设备和夜间施工用电，可由电力部门解决。经营用电由xx县电力公司按照项目的实际用电负荷，通过相关规定及程序解决，可以保证项目需要。4.2.5建筑材料 xx县建材资源丰富，建材城各类建材厂家众多，项目建设所需砖、砂石、木材、预制建材等均由当地建材厂家提供，钢材、水泥由各生产厂家驻县定点供货站提供。项目建筑材料来源有保证66、。第五章 建设规模与建设方案5.1建设规模及内容xx农副产品批发市场规划建设总用地260亩，总建筑面积170000万平方米。项目主要建设批发市场的蔬菜、水果交易区、肉类交易区、禽蛋类交易区、水产品交易区、粮油交易区、干果调料交易区、副食品交易区和白首乌专区，与经营业务配套的冷库、仓储及物流配送设施以及商务、农展中心、停车场等，同时建设相应的供配电、给排水等相应的公共配套设施，购置相应的信息系统、检验检测系统、运输配送系统等各类设备等。表5-1 项目主要建设内容及规模一览表序号项 目 名 称指 标备 注1规划总用地1700002规划总建筑面积173000其中粮油交易区：m23200肉类交易区：m67、214100 禽蛋交易区：m213600水产品交易交易区：m226500 果品交易区：m28500蔬菜交易区：m223000干果调料交易区：m25100白首乌专区：m28500副食品交易区：m212100综合服务区：m235000仓库6800冷库13600停车位1600小车位1288个，大货车312个5.2建设方案5.2.1总平面规划 5.2.1.1总体思路xx县农副产品物流园以市场化标准设计，项目定位以粮油、肉类、禽蛋、水产品、果品、蔬菜、干果调料、白首乌专区等农产品副食品集散交易及深加工为主，尤其考虑到xx作为白首乌原产地且拥有全国95%的产量，白首乌有着优秀的医疗和试用价值，将作为特色专68、业市场重点打造，通过政府与加工企业、种植户、经纪人、协会组建白首乌产业发展联盟，共同参与制定白首乌发展规划、销售策略等，将市场与产业相融、合共发展，实现多方共赢。同时创新商业发展模式，构建网络物流平台，即通过成立专业的网络服务部门，协助各级农副产品经销商、生产基地农户实现网上销货、购货系统，建立功能齐全的配送体系。项目建成后将集交易、加工、配送、仓储、运输、检测、信息、可研、电子交易平台功能为一体，将成为功能规模大型化、经营档次高级化、经营手段一体化、经营空间国际化、经营环境规范化的大型农副产品配送和农副产品仓储物流基地，达到“建一个市场、带一批产业、兴一方经济、富一方百姓”的目的；实现让“农69、民开心、市民舒心、政府放心”为宗旨。5.2.1.2规划原则1、根据城市总体规划要求，正确处理内部与外部运输线路、管线、排水等工程之间的关系。按照相近的交易模式及物流组织模式进行功能区块划分，精细安排市场内的商务、加工、仓储、物流、交通及公共活动空间，营造方便、安全、舒适、和谐的市场环境。 2、在符合防火、卫生和安全间距以及使用要求的前提下，合理紧凑地布局各类建筑物和构筑物，尽量节约土地。 3、充分利用地形，选择适宜的竖向设计，以减少土方和建筑工程量，并为场地排水创造良好的条件。 4、合理布置运输线路，使货流和人流线路短捷；尽量避免频繁地与人流的相互交叉。5.2.1.3规划方案1、总体平面布局。70、xx县农产品物流园项目规划总用地面积为170000平方米，总建筑面积约173000平方米。由于北面与327省道相邻，园区主要在北面方向规划设置主要出入口，整个地块的结构规划采用“一心二轴，一带四区，生态发展，有机互动，构造和谐”的宗旨，同时设置园区内环形道路。一心：综合商务农展中心；二轴：东西向平行于327省道空间发展轴，南北向平行于204国道空间发展轴，；一带：地块中间河两边景观带；四区：综合商务农展功能片区、专业市场片区、物流仓储片区、加工及绿色食品片区。2、分区平面布局。（1）临街商业街区布局：对外商业用房大多集中布置在市场主要出入口沿街区域。在327省道布置会展中心、综合商务区及沿街商71、业展示区，为市场提供了很好的后勤服务。（2）市场入口区布局由于地块和功能的因素，市场布置了车行和人行主入口，每个主入口位于规划景观主轴线上，入口设计开阔大气。（3）专业市场区布局专业市场基本上沿平行与204国道的市场南北中心轴东侧布置副食、粮油、干果调料、肉类、水产品、蔬菜、果品等各类交易大棚，在地块北侧临河区域布置配套的冷库仓储以及物流配送深加工区。 （4）景观主轴线的贯穿布局：市场规划利用东西向一横与南北向一纵主通道合理组织划分园区内的各个功能部分，构成园区“一横一纵到两片”景观大格局。再在每个车行和人行的出入口处配以点式的景观节点，形成一个有收有放的，景观呈序列变化的视觉通廊。3、交通规72、划物流仓储区域设置在市场的东侧区域，进入市场的大货车从327省道下来后经入口驶入市场，不会给主干道带来交通压力。市场规划利用东西向一横与南北向一纵主通道合理组织划分园区内的各个功能部分，构成园区“一横一纵”。南北两个对称的交易区块内部均设置了交通环线，同时设计了对东面规划路打开的机动车入口。整个市场的交通规划设计做到了人车分流、大货车与购物车分流，同时交通环线保证了车辆顺利到达每个交易单体，做到车辆单边通行，市场内不会形成堵车现象。园区内设置了集中货车停车场和购物小货车及私家车停车场。货车停车场设置在园区东侧临河物流区块处。非机动车停车位主要设置在园区北侧、和各组团内街道中部。在各区块干道两旁73、设计了临时停车，方便就近购物。4、景观系统规划（1）景观理念：作为城市中等规模的商业集散地，绿化作为休闲功能的重要条件被充分引入商业空间中来。在美化了商业街景观的同时，也为城市的绿化建设作出了贡献。本案在保证建筑外围适当退界的情况下值以绿化，屏蔽外围不良环境。同时为提高商业街区内部环境质量，亦将绿化引进内街，让直贯东西、南北的林荫道和圆形中心绿化广场成为整商业街内部的重要景观。同时由于是低多层高密度商铺建筑群，此处人们的活动只是商贸行为，人员流动快，目的性强，其功能特点决定了市场内不适宜设置过多绿地。（2）景观轴线本区主要环境绿化主要有两大块，一处是市场组团间主通道、广场处的中心绿地、花坛以及74、各组团内空间节点处点缀的绿化。另一处使园区小河两侧绿化。这些绿化小品强化了空间结构的序列关系，美化了经营环境，烘托了商业气氛。（3）绿化种植借用自然的地形，充分发挥植物造景，创造一个自然优美的市场； 采用自然式的配植方式，花成片、树成林，树种的选择与当地乡土树种相符，以松柏类，枫香，樟树为基调并配植杜鹃、茶花等春花品种。草坪上适当孤植、丛植，以利于蔽荫，植物与硬地相结合，构成花带、绿屿、松山、树林、草坪等景观。 5.2.1.4竖向设计根据场地实际情况，将场地平整后的标高定在约高于其周边道路150mm，使场地的挖填方尽量保持平衡，并与场区外道路相适应。平面排水坡度按3%设计。项目规划技术指标详见75、表5-2。表5-2 项目规划技术指标一览表序号项 目 名 称指 标备 注1规划总用地170000M22规划总建筑面积173000M23容积率1.04建筑密度40%5停车位1600部其中小汽车1288部，货车312部5.2.2土建工程 1、设计规范及标准 民用建筑设计通则（GB503252005）建筑设计防火规范（GB500162006）高层民用建筑设计防火规范（GB5004595 2005年版）建筑结构荷载规范（GB500092001 2006年版） 混凝土结构设计规范（GB500102010）建筑地基基础设计规范（GB500072002）建筑抗震设计规范（GB500112010） 给水排水工76、程管道结构设计规范（GB503322002） 通用用电设备配电设计规范（GB5005593） 建筑照明设计标准（GB500342004） 建筑采光设计标准（GB/T500332001） 采暖通风与空气调节设计规范（GB500192003） 2、建筑设计 市场的商铺设计集中突出多元性、合理性、节能性。多元性表现在多样式、多种空间形式，多种变化的可能；合理性则表现为明确的内外、动静分区；节能性表现在建筑体型，自然通风采光以及钢结构的使用。（1）多元性：整个农副产品批发市场设计了不同大小样式的门铺，以达到商业铺面的多样化，为各种不同需求的用户选择余地。（2）合理性：市场设计中除考虑日照、交通、通风等77、基本要素，做到明亮宽敞外，还突出考虑以下几点：分区明确：从交易的功能考虑，以人的行为为基本出发点，充分保证内外、动静、人车分区。辅助空间：辅助空间作为生活中心不可少的空间，在设计中得到重视，每户设置有休息和生活空间，以保证商户们在一天的劳累后，可以不用回家就享受到休息的惬意和家人一起的温暖。每个铺面都有独自的良好的良好的给、排水和消防措施。（3）节能性：为响应国家十二五节能规划设计的要求，商铺形式设计适当增加进深，节能省地，廊道顶部设有玻璃雨篷，具有良好的自然通风和采光性能；部分建筑的主体框架采用钢结构建筑形式，以便日后的维修以及废弃利用；市场注重对可再生能源的利用。（4）建筑风格商务农展中心78、立面形式采用现代风格，将建筑各个要素进行了有机的结合处理。我们希望通过立面形式塑造一种空间，也是一种生活。通过对现代生活及建筑功能的细致分析，自然地形成一种有韵味的建筑风格和建筑形式，市场内部交易大棚建筑造型以现代建筑为造型原型,结合绿色平屋面设计，将现代商业建筑与自然环境相结合的，以质朴的材质与柔和的色彩表现清雅的格调；以体量错落来营造丰富的整体形象。沿街商业建筑底部采用熟褐色防石涂料，中段以暗红色真石漆为主，上段用浅灰色涂料，整体上给人以稳重成熟典雅之美。阳光下材质与色彩具有强烈的的对比，在四季变化中呈现动人的外观效果。内部市场商业建筑外墙，以真石漆为主，辅以高档外墙涂料。 规划交易区建筑79、大部分为1-3层，临街部分主要为1-3层，局部4-5层；冷库为4层建筑、仓库、物流配送为2-3层；农展中心为3层建筑，中间大厅为1层、商务中心为高层建筑。人防地下室位置设置在商务中心地下室。 3、结构设计 （1）结构上的作用结构自重:钢筋混凝土容重：25kN/m3；轻质隔墙的重量按楼面恒载1.0 kN/m2考虑。楼面恒载楼板自重根据板厚计算，楼面附加装修恒载取1.5kN/m2。1）楼面活载(kN/m2)名 称交易区办公区卫生间交易大厅楼梯上人屋面不上人屋面荷载值3.52.02.02.53.52.00.72）风荷载取重现期为50年的基本风压值 0.4kN/m2。3）地震作用海安县抗震设防烈度为六80、度第一组，设计地面水平基本加速度为0.05g，建筑抗震设防类别均为标准设防类。 4）结构分析框架结构采用PKPM-结构空间有限元设计软件（SATWE）分析，钢结构采用PKPM-钢结构计算机辅助设计软件（STS）分析，基础采用PKPM-基础工程计算机辅助设计软件（JCCAD）分析。（2）结构选型结构安全等均级为二级，结构设计正常使用年限50年。2F28F交易区及农展中心采用框架结构，1F大空间交易区采用门式刚架钢结构，28F的商务中心采用框架剪力墙结构。除钢结构外，楼板均采用钢筋混凝土现浇结构。框架结构抗震等级为四级，框架剪力墙结构抗震等级为三级。（3）基础设计地基基础设计等级均为丙级。基础形式81、：框架结构、钢结构采用柱下独立基础，商务中心采用钢筋混凝土筏板基础或桩基，待地质堪探资料提供后经技术经济比较后再最终确定。. 4、给排水（1）生活给水系统：本工程水源采用城市自来水，由市政环状管网引入两根DN200的管道接至小区室外给水环状干管，供水压力按0.28MPa进行方案设计。分设生活消防合用管网。并在本区域内形成环状管网，供室内外生活、消防用水。并设消防水泵房(由消防水池、喷淋水泵、消火栓水泵组成)供给室内消防用水。供水方式： 市场内给水系统分三个区：1-6层为低区，市政直供；7-16层为中区；16-28层为高区；中区和高区由设置在地下室泵房内的加压给水设备供水。（2）消防给水系统本工82、程消防系统设有：室外消火栓系统、室内消火栓系统，自动喷水灭火系统，及设置建筑灭火器。a、室外消防水源：由设在室外给水管网上的室外消火栓提供。b、室外按规范要求设置消防环管，并在环管上设置室外消火栓，采用地上式室外消火栓，间距不大干120米，保护半径不大于150米。c、室内消防系统室内消防采用临时高压消防系统，在28层综合服务区块地下室内设有一座集中消防水池及消防加压泵房，分别设置消火栓水泵及喷淋水泵，并在屋顶设置消防水箱。消火栓系统：由两根消火栓水泵出水管与室内消火栓环状管网相连，消火栓的布置间距不超过50米，应保证同层两股水柱同时到达室内任何部位。消火栓的静水压力大于0.5MPa时设置减压措83、施。自动喷水系统：由两根喷淋水泵出水管与室内喷淋管网相连，每组供水泵的吸水管不应少于2根。报警阀入口前设置环状管道的系统，每组供水泵的出水管不应少于2根。供水泵的吸水管应设控制阀；出水管应设控制阀、止回阀、压力表和直径不小于65mm的试水阀。（3）排水系统项目排水采用雨污分流制，污废水按非满流设计，雨水管按满流设计。室内均采用污、废水合流制排放系统，污废水排出室外,按重力流经化粪池后,排入市政污水管网。场区内地面雨水按重力流有组织排水排水,集中后排入市政雨水管网。（4）管材选用a、给水管：生活给水冷水管：室外生活给水管采用PE给水管；室内生活给水管采用PPR给水管。b、排水管：室外采用硬聚氯乙84、烯（PVC-U）双壁波纹排水塑料管。室内生活污水管采用UPVC排水管。雨水管采用UPVC排水管. c、消防水管室内消防加压给水管采用热浸镀锌钢管，室外消火栓消防加压给水管采用PE给水管。（5）节水、节能、环保措施a、卫生洁具采用6升/次的节约型座便器。b、给水系统、消防系统分别设置水表计量。c、室外明露及有可能冰冻的给水、消防管道加以保温；d、所有设备均采用高效节能型设备。 5、供配电（1）用电负荷负荷预测方法：采用单位面积容量法进行预测，按70瓦/平方米，综合系数取0.8。计算总负荷为1864100.070.8=10439kW。该市场设置一开闭所，两个分配，位置与负荷详见电规划总图。（2）供85、电网结构xx县农产品物流园配电采用开闭所和分配电房的配电形式, 高、低压进出线均采用电缆穿波纹管埋地敷设。原则上电力电缆布置在长江东路南侧。在进出建筑物，易受外力损伤和过道路部分穿钢管保护。电缆埋设深度不小于1米，与其他管线平行，交叉敷设时最小净距离应遵循国家有关规范。10千伏电网部分：拟在开闭所设置4台1250KVA变压器，低压引线至各单体建筑物。380V低压配电网部分：本次规划市场内均采用从配电所用干线电缆送到电缆分支箱再送各单元电表箱或干线电缆直接送单元。（3）其它市场内高、低压电缆采用穿排管方式敷设，不得直埋，管孔应留有一定备用孔。仓库中设粉尘防暴型灯具，高效节能性光源。6、弱电系统本86、项目弱电线路包括有线电视系统、电话系统、宽带网络系统。本设计中弱电系统线路仅预埋保护管，其导线或电缆及设备选型由专业公司确定。室外电话交接箱及有线电视放大器箱均为落地安装，下设高200mm混凝土基座。室外弱电线路均选用电缆穿保护管埋地敷设，埋深0.8米（并要求埋于冻土层下）。原则上弱电线路布置在园区西侧南侧。在进出建筑物，易受外力损伤和过道路部分穿钢管保护。电缆埋设深度不小于0.8米，与其他管线平行，交叉敷设时最小净距离应遵循国家有关规范。5.2.3设备购置 根据项目运营需要，拟配置设备如表5-3所示。表5-3 项目设备（设施）一览表序号设备（设施）名称数量估算金额（万元）备 注1货运叉车1587、台1502自动堆垛机8套243小型货物推车60辆104污水处理设备1套505合 计2345.2.4批发市场信息系统建设项目信息系统建设是通过运用计算机软硬件设备、网络技术和数据库技术，建立符合xx县农产品物流园实际情况的信息系统及全国农产品批发市场信息采集发布系统，为国家和社会提供及时准确的农产品批发市场信息，引导农业生产结构调整、增加农民收入。市场信息系统建设主要包括：商贸业务运行平台、信息采集发布平台、信息基础平台。商贸业务运行平台：是对整个市场综合业务的管理，包括电子结算系统、综合管理系统、电子监控系统。信息采集发布平台：是对市场内外用户的信息发布管理，包括数据交换系统、LED显示屏与触88、摸屏信息发布系统、中心门户网站信息采集发布系统。 信息基础平台：信息基础平台承担着整个网络架构，是整个中心信息系统的基础工程，包括信息系统的安全及网络基础设施的建设，主要由网络基础设施、机房、硬件设备、网络管理及安全、系统运行平台构成。5.2.4.1建设原则 按照“落实规范、总体设计、先进实用、安全可靠、开放兼容”的总原则进行系统设计。具体如下： 1、实用性：用户界面具有良好的可操作性，简便、直观、实用；应用系统具有易于掌握、操作简单的特性，易于管理。 2、可靠性和稳定性：信息管理系统影响着市场的日常业务和信息交换任务，需采取成熟可靠的技术和体系结构，选用可靠性高、稳定性好的软、硬件产品。 389、先进性：具有先进的技术水平，采用标准化产品，有较高的性能，符合当今世界技术发展的方向。 4、可扩展性：系统提供良好的数据接口，并具有很好的可扩展性和可移植性。 5、安全性：采用业界标准的网络安全解决方案，以保障网络通信的安全；应用系统的设计也要充分考虑安全问题，采用分级权限管理、用户日志记录等措施；系统应具有监督和管理功能，以防止有害信息传播。 6、灵活性：信息系统要能与以后业务的变动相适应。业务流程和信息分类应可自定义，当业务变动时，无需修改系统或只需极少修改即可。 7、经济性：在保证系统功能和性能满足要求的前提下，适当考虑经济性，使系统具有较高的性能价格比。5.2.4.2业务交易运行平台90、 1、电子结算系统：建立科学、严谨的结算和交易方式，为信息发布提供准确及时的交易信息和供求信息。与有关银行签署协议，系统配置专用服务器及专用线路；主要电脑系统采用CLIENT/SERVER结构，其中服务器放置于结算中心；保证货物交易电子结算的安全及时。 电子结算系统以本地IC卡交易为主，异地网上交易为辅。功能包括：(1)账户管理(IC卡管理)。包括开户、挂失、销户、重新分配密码等功能。(2)账户信息处理。提供持卡企业进行查询交易情况、余额、自动缴纳管理费等功能。(3)交易模块(1C卡)。全部交易均使用IC卡进行。市场中每笔交易的买卖双方信息、交易额、单价、交易数量、计量单位、产地等信息必须记录91、在结算系统中，并要在相关进场商家的IC卡中进行记录。(4)使用者管理。包括操作员、交易员、领导等人员的身份和权限管理。(5)领导查询。当日交易情况监视、以往营业数据查询，按交易员查询，安排行查询，货品平均价查询等。(6)品种管理。自动更新品种信息(参见数据交换系统)。2、综合管理系统：主要包括办公自动化、租赁管理、财务管理、档位管理、水、电、车辆管理、仓储管理、结算管理、税务管理、信息发布管理、系统管理等十一个相关功能模块，涵盖了对整个市场人、财、物的集成化管理。该系统的投入运营，可以极大地提高物流中心的管理效率，为中心的低成本合理化运作及实现效益最大化提供了一条最佳渠道。 （1）办公自动化管92、理 人事管理：应包括员工资料、培训管理、奖惩管理和绩效管理、请假管理、合理化建议等功能。 个人办公：待办事宜、电子邮件、日程安排、更改密码。 行政办公：档案管理、督办管理。 日常办公：会议管理、通讯录、名片夹、费用报销、办公用品管理。 资产管理：固定资产、车辆管理、图书管理。 公共信息：规章制度、网上论坛、公告牌、学习园地。 基础资料：用户管理、权限管理、部门资料维护、职位资料维护、岗位资料维护。 （2）财务管理 主要包括管理费托收维护，档案增加，档案修改，档案删除，电子结算款项汇总，按类别汇总，按区位汇总，按摊位汇总，联查明细，交易额排名，数据上报，数据共享，传送大屏，打印过滤，打印报表，费93、用收取汇总，分类汇总，欠费查询，费用收取查询，月未结算对账，上报数据，数据上报，重新生成上报文件，代收费用查询，分项查询，自定义查询，票据管理，收款分析等功能模块。 （3）档位管理 包括待租档位信息查询、档位租赁合同管理、档位合同续租管理、合同中止处理、到期档位查询、档位月底结转、银行托收费用收费单、托收数据报盘、托收数据回盘、现金交款收费单、收费月底结转、档位基本资料、市场收费项目维护、客户资料管理、档位参数设置等功能。 （4）市场基本信息管理 记录部门、员工、商户、摊位、仓库等基础信息。3、电子监控系统建立一所现代化的电子监控中心，在市场内适当位置布设监视探头，对出入口、各交易区、加工区及94、有关公共场所每个角落实行全天候24小时监控，配置硬盘数字录像设备一套，可对一路或多路摄像机图像信号进行录像记录，保证了日后事件处理有据可查；同时配备一支保安队伍进行巡查，保证市场正常交易秩序和交易人员的安全。 各现场摄像机或配置电动三可变镜头、室外全球形防护罩（内置电动云台）及总线式室外解码器；或配置自动光圈定焦头、室外全球形防护罩安装支架；或配置自动光圈定焦镜头、室内防护罩及防护罩安装支架；或配置自动光圈定焦镜头、室内半球形防护罩。 所有摄像点的设置均根据工程实况、安保系统设计的要求，根据防范系统安装标准设计的，实际安装使用的镜头还将根据现场实际情况进行现场确认，但是系统的总体设计思想和控制95、系统的选用将来不会由此产生变更。5.2.4.3信息采集发布平台 1、数据交换系统：是各类物流中心按规定格式从结算系统中自动采集上报数据的系统。数据交换软件由数据交换中统一规定格式，系统交换的内容可以随时增减和扩展。交换的信息内容包括：农副产品等基本信息，价格行情，供求信息，批发市场、配送中心基本信息，农副产品经销企业基本信息。 2、大屏幕显示系统 在市场南、北交易区各设立一座面积为18平方米的大型LED4色显示屏。整个系统由微机、采集卡、主探箱、数据传输、扫描版、显示屏六大部分组成，通过主控室编辑图像文字，进行实时发布，使交易客商随时了解交易行情。 系统为室外LED大屏，提供公共信息服务。采用96、1919的方形信束管作为发光显示系统，密度为每平方米2500个点象元；采用一台计算机直接控制方式；控制软件和应用软件同时提供；包括：显示屏、外框及不锈钢立杆、电脑及控制系统价格、其它附材。 LED显示屏与触摸屏信息发布系统能够及时地将信息发布给市场相关的企业、经营者，方便不同阶层的用户了解市场政策行情。 3、网站建设、电子商务和信息系统的开发 建设开发xx县农产品物流园自己的商务网站，建立动态显示信息，与国内各大农副产品产地和市场加强网络联系和勾通；主要是网站开发费用和网站维护费用。电子商务平台主要实现的功能包括三部分： a、企业形象宣传 利用互联网，建立企业在行业中品牌形象，在网上发布企业动97、态、行业信息，用户可以通过互联网连检索企业产品和浏。这部分具有如下的应用功能：静态介绍性图文信息、简单的信息发布、信息采集、信息处理、企业架构信息。 b、前台网上销售程序 整个系统最注重的是：易导航性、易操作性、容错性和友好的交互界面。系统包括的内容：会员申请、商品查询、定单查询、查看购物车、收银台、顾客中心。 首页的新闻版块可以自动更新并显示最新的新闻。 网站的前台销售界面大大增加了程序的易导航性和易操作性，使顾客在网站的虚拟操作环境中，操作自如。另外，程序在容错性方面也下了很大的功夫。包括功能：会员申请、商品查询、定单查询、查询购物车、收银台、顾客中心等。 c、后台信息管理程序 作为一个电98、子商务系统平台，具有一个功能完善的资料信息管理中心是其必须的。它应有以下几个板块的内容：会员管理程序、商品信息管理程序、定单查询处理程序、网站新闻增加修改程序、操作员信息修改程序。5.2.4.4信息基础平台 信息基础平台是整个市场信息系统的基础工程，它承担着整个网络架构，整体信息系统的安全及网络基础设施的建设。 1、网络基础设施建设包括硬件配置、信息化软件配置、网络管理及安全、系统运行平台。 （1）硬件配置 依据批发市场的办公需求、业务需求、管理体制，其网络模式和计算机设备、设施将有不同配置。网络建设包括市场信息中心和各综合办公区的办公网络构建。整个布线系统是为配合市场办公楼及经营门面房内的计99、算机网络服务器、网络互连设备而设立的一项基础工程。主干网络有统一的信息出口，接入广域网服务提供商的线路连接方式(例如采用ISDN、PSTN、DDN方式，还是无线接入方式)。 采用以太网交换机为主交换机，用于服务器与楼层(或功能区)水平管理交换机数据交换；采用千兆以太网交换机为楼层及功能区二级主干网水平管理交换机，用于楼层水平管理节点上各交换单元间的交换；接入网采用快速以太网交换机用于部门间的内部交换。 项目中网络综合布线属于中型企业网络工程，可采用下列方案，引入二级联网的方式，骨干层交换机采用高性能的Catalyst 3524。它与服务器之间通过1000M高速交换端口连接，以满足大容量数据的传100、输需求。桌面连接采用Catalyst2924交换机，以10/100M自适应交换端口连接桌面用户。这样便很容易扩充桌面用户数。骨干交换机和桌面交换机的连接则采用了Cisco的快速以太网通道（FEC）技术，有效地扩展了网络的带宽。这项技术能够把2-4个物理链路聚合在一起，在全双工工作模式下达到400M-800M的带宽。FEC技术能充分利用现有设备实现高速数据传递。也可以通过GEC技术实现千兆位链路的聚合，最多可以聚合8条物理链路。 在广域网连接方面，该方案采用2610模块化路由器。它可扩展多个广域网接口，可使用ISDN链路(带宽最高128Kbps)或DDN、帧中继(带宽最高2Mbps)等，并可选择101、多达32路的异步串行口网络模块，或16个内置模拟MODEM的网络模块，块接受32路或16路远程拨号访问。（2）信息化软件配置 xx县农产品物流园的信息系统将由其软件来支撑，软件分为系统软件和应用软件两部份构成。 系统支持软件：网络系统操作平台Windows NT Server（或Windows2000 Server、WindowsXP Server）、Windows98（或Windows2000、WindowsXP客户应用端）等； 系统应用软件：Microsoft Office2000（或OfficeXP）、Microsoft Exchange、多媒体制作软件、网络站开发软件等； 网络防火墙软102、件和网络防病毒系统：NETEYE2.0防火墙、Trend PC-cillin网络防病毒系统(趋势科技有限公司)； 数据库软件：SQLServer2000 网管软件：根据市场网络设备的选型而定。 （3）安全设计 在信息系统的建设过程中，计算机系统安全建设是一个必不可少的环节。根据国家有关信息网络安全系统建设法律法规和标准规范以及系统对安全性设计的具体要求，并结合当前信息安全技术的发展水平，针对可能存在的安全漏洞和安全需求，制定相应的安全策略，设计科学合理、多层次、分布式、并且融合技术和管理的安全体系，采用合理、先进的技术实施安全工程，加强安全管理，保证信息系统的安全性。 其中网络安全分为以下四个103、子系统来考虑，包括物理安全子系统、网络安全子系统、主机安全子系统以及应用安全子系统。 在物理安全子系统中，目前在市场上主流的安全产品主要是物理隔离；在网络安全子系统中，主要有防火墙、VPN以及基于网络的入侵监测和网关防病毒等；在主机安全子系统中，主要可以用漏洞扫描、防病毒等技术进行防护；在应用安全子系统中，主要的技术包括加密、身份认证、访问授权等。 利用xx县农产品物流园网络资源，建立重要应用系统数据的备份机制，实现数据备份和灾难恢复。数据备份系统：方案可以实现局域网内或异地（要求有足够的网络带宽）的网络数据备份。备份服务器上安装备份软件主模块，将数据集中备份到本地磁带机或其他备份设备上；其他104、服务器上安装相应的代理程序，实现对相应数据的备份。整个市场信息系统设备配置见表5-4。表5-4 信息系统设备硬件及软件配置一览表序号系统子项硬/软件内容数量单价总价1电子结算系统硬件服务器（小型机）2255020KVA/8小时 UPS12020客户机及外设25125软件数据库21530电子结算系统12525小计1502电子监控系统硬件摄像机、硬盘录像机及配套设施12525布线、安装、调试155小计303LED硬件LED显示屏24080触摸屏计算机326软件触摸屏和LED发布软件166小计924综合管理系统硬件服务器2510客户机300.515扫描仪20.20.4传真机20.30.6激光打印机2105、0.51软件数据库22.55综合管理系统16060小计925信息基础平台硬件网络中心13535防火墙12020软件网络管理及安全15050小计1056数据交换软件数据交换软件112127信息系统培训费308合计5112、工程布线要求： （1）综合布线原则： 高可靠性：具有容错能力，具有抵御外界环境干扰和人为操作失误的能力，任何单点故障不影响网络正常运作。 高性能：具有较高的吞吐效率，低延迟。 可扩展性：易于增加新设备、新用户，随系统应用的逐步成熟能不断延伸和扩充，充分保护现有投资利益。 实用性：系统布局合理、资源利用合理，具有良好的性价比，经济实用。 （2）布线要求： 系统设计满足国家相应规范106、及中国工程标准化协会“建筑与建筑群综合布线系统工程的设计规范CECS72:92”，国际电子协会EIA/TIA 568A标准。 具有开放性、灵活性、可扩展性、可靠性和经济性，并采用模块化的灵活结构。 系统支持多种信息传输方式。 户外、楼宇间线缆铺设全部通过电缆沟槽铺设。 （3）信息节点分布要求 信息节点应全场分布，允许一定能够数量的冗余 3、机房建设 机房的环境：必须达到防静电、抗干扰、洁净度、温湿度等要求，对地面、吊顶、墙面工艺和材料都有着特殊的要求。地面必须敷设能容纳许多电路铺设及适应末来发展变化的全钢抗静电复合活动地板，这种施工工艺具有空间运用灵活，管线无需预埋，防静电、抗干扰等特点。 机107、房安全：为确保机房安全可靠、运行正常，严格依据国家标准、行业标准及规范进行设计，尤其在防火安全方面，按照一级防火要求进行设计。 供电系统：应满足一级负荷供电，即双路电源供电。计算机电源采用UPS供电，为计算机等设备提供稳定、净化、隔离、不间断的电源系统。 接地系统：依据国标GB50169-92电气安装，接地施工及验收规范。计算机直流地与机房抗静电接地及保护地严格分开以免相互干扰，采用T50X0.35铜网，所有接点采用锡焊或铜焊使其接触良好，以保证各计算机设备的稳定运行并要求其接地电阻1，静电电压小于1KV。机房抗静电接地与保护接地采用软扁平编织铜线直接敷设至每个房间让地板就近接地，能使地板产生108、的静电电荷迅速入地。 防雷系统：为防止机房设备的损坏和数据的丢失，机房防雷尤其重要。按国家建筑物防雷设计规范，本设计对机房电气电子设备的外壳、金属件等实行等电位连接，将浪涌电流引入接地网络，并在低压配电电源电缆进线输入端加装电源防雷器。防雷接地电阻要求小于10。为此，设计在配电柜进线处加设一台ATP90电源防雷器。5.2.5蔬菜质量安全检测系统 我国农业发展现如今已进入了一个新阶段，尤其是“入世”以后，国内外农副产品市场对农副产品的质量安全要求越来越高。加强农副产品质量安全管理，建立和完善农产品质量安全检测体系是有效增加我国农民收入，保护生态环境，维护社会稳定，保护人民群众身体健康，推进农业结109、构调整，适应市场需求，推动优质、安全、高效农业的健康、有序、可持续发展等等各方面具有十分重要的意义。 而从大中型农副产品批发市场等大宗农副产品交易的源头入手，及时开展蔬菜、畜产品、水产品等的农残检测、有毒有害残留物质检测，对防止超标农副产品的大面积流通和扩散可以起到事半功倍的效果。本项目拟建设农副产品质量安全检测系统，对xx县农产品物流园交易的蔬菜、畜禽产品、水产品等农副产品进行定期有条不紊的质量安全检测。蔬菜、水果主要检测农药残毒和农药残留。包括甲胺磷、乙酰甲胺磷、氧化乐果、甲拌磷、对硫磷、甲基对硫磷、乐果、敌敌畏、敌百虫、毒死蜱、倍硫磷、杀螟硫磷、辛硫磷、亚胺硫磷、氯氰菊酯、溴氰菊酯、氰戊110、菊酯、氟氰戊菊酯、氯氟氰菊酯、联苯菊酯、甲氰菊酯、抗蚜威、甲萘威、灭多威、克百威、百菌清、甲霜灵、三唑酮等。检测效率：农药残留日检测量为20个，检测时间为每次8小时；每日速测量为100个。畜禽产品主要检测项目有：（1）兽药残留检测：盐酸克伦特罗（筛选及确证）、氯霉素（筛选及确证）、链霉素（筛选及确证）、土霉素、金霉素、四环素、磺胺、伊维菌素等。（2）农药残留检测：六六六、DDT、有机磷等。（3）常规理化检测：挥发性盐基氮、重金属项目等。（4）感官检测：注水肉、等级评定等。（5）常见寄生虫等。检测效率详见表5-5。水产品主要检测项目及检测效率详见表5-6。表5-5 畜禽产品批发市场检测效率序号检111、测参数日检测量1盐酸克伦特罗筛选45（2天90个）2链霉素筛选45（2天90个）3四环素族45（2天90个）4盐酸克伦特罗确证10（2天20个）5氯霉素确证10（2天20个）6已烯雌酚10（2天20个）7磺胺10（2天20个）8六六六、DDT59有机磷510重金属（砷、铅、铜、汞、铬、镉）511挥发性盐基氮3小时5个12过氧化氢3013旋毛虫40014猪囊虫20015甲醛30表5-6 水产品批发市场检测项目和检测效率 单位：分钟、元序号检测项目产品类别原 因主要设备检测时间1感官水发、鲜、冷冻水产品通过感官检验，以最快速度确定产品的新鲜度电炉、锅102净含量冷冻水产品以所包冰衣充当水产品的重量112、流水解冻603甲醛水发、鲜水产品为防腐保鲜，在水发水产品加工过程中以及冰鲜水产品保鲜中使用了甲醛（福尔马林）分光光度仪、水蒸汽蒸馏装置404VBN所有水产品确定水产品鲜度半微量定氮器、滴定管605腹泻性贝类毒素(DSP)双壳贝类贝类中有毒物质生物法3天7麻痹性贝类毒素(PSP)双壳贝类贝类中有毒物质生物法4-8小时9氯霉素所有水产品养殖中滥用药物气相色谱法2天/批10土毒素养殖水产品养殖中滥用药物液相色谱2天/批11呋喃唑酮所有水产品养殖中滥用药物液相色谱3天/批12已烯雌酚养殖水产品养殖中滥用药物酶标仪（试剂合可测40个样品）2天/批13磺胺类物质养殖水产品养殖中滥用药物液相色谱法2天/批1113、4喹乙醇养殖水产品养殖中滥用药物液相色谱法2天/批15重金属所有水产品环境污染原子吸收分光光度仪3小时/批16汞所有水产品环境污染测汞仪3小时/批17砷所有水产品环境污染紫外可见分光光度仪1天/批18六六六、滴滴涕所有水产品环境污染气相色谱法2天/批 注：每批处理样品量为20个。 1、技术来源及技术水平：检验仪器操作技术，主要检测仪器操作技术规程由研制开发单位提供，并由生产厂家负责技术培训。农残检测化验技术，主要按农残检验技术规程执行。 主要执行标准如下： （1）GB18406.1-2001 农产品安全质量 无公害蔬菜安全要求 （2）GB18406.2-2001 农产品安全质量 无公害水果安全114、要求 （3）GB18406.7-2001 农产品安全质量 无公害蔬菜产地环境要求 （4）GB/T 18407.2-2001农产品安全质量无公害水果产地环境要求农业部行业标准（NY/T448-2001）；无公害农产品检测标准执行江苏省农产品质量安全条例。 2、检测技术工艺流程图试剂配置样品处理仪器测定检测结果计算提取试剂专用酶底物显色剂提样提取抑制反应培养显色反应判 定合格不合格 3、质量检测检验系统建设内容质量检测检验系统建设包括实验台、药品柜、器械柜、空调、电、上下水、电话、计算机、网络以及仪器设备配置。项目检测检验仪器设备具体详见表5-7。表5-7 市场检测实验室仪器设备一览表 单位：台/115、套、万元序号仪器设备数量单价总价用 途1液相色谱仪24590药残测定2气相色谱仪340120药残测定3原子吸收分光光度计15050重金属元素测定4原子荧光仪12020重金属元素测定5农药残毒检测仪41.56农药残毒测定6电子天平60.53样品称量7电子分析天平212精确称量8台式干燥箱40.20.8农药残毒检测9电热鼓风干燥箱10.60.6样品处理、玻璃器皿干燥10恒温水浴振荡机20.71.4样品处理11涡旋混合器20.050.1样品处理12冰箱60.31.8样品、药品储存13冰柜30.30.9样品储存14电导率仪10.20.2电导测定15酸度计20.30.6pH测定16离心机20.30.6样116、品处理17食品粉碎机40.050.2样品处理18旋转蒸发仪30.61.8药残检测样品浓缩19循环冷却水泵20.30.6药残检测样品浓缩20超纯水系统188提供实验用水21氢气发生器10.70.7气相色谱检测时用22空气发生器10.50.5气相色谱检测时用23测汞仪10.50.5汞测定24紫外分光光度仪11.31.3甲醛测定、砷测定25酶标仪3515兽药残留测定26可调节加样器20.10.2酶标仪用27可调节加样器40.251酶标仪用28微波消解炉11010重金属样品处理29真空泵212样品处理30微量定氮仪50.021挥发性盐基氮测定31固相萃取仪（24孔）+真空泵224样品处理32水浴氮吹仪117、22.55样品处理33可调单道加样器（20L，50L 200L、1000L、5000L）各3支0.081.2药残试剂盒检测34八道加样器20.51药残试剂盒检测35恒温箱10.60.6样品前处理36组织匀浆机313样品前处理37循环冷却水212药残前处理38烘箱20.40.8样品前处理39医用离心机212样品前处理40通风系统4实验室前处理、仪器废气排放41超声波清洗机20.30.6实验室器皿清洗42电 脑313实验室数据处理、办公室材料处理43冷 库122样品保存44实验台桌545试管、移液管、烧杯、量筒、量杯、离心管、滴定管等各类玻璃器皿2实验室常规设备46试剂、药品4实验室常规药品47水118、蒸汽蒸馏仪50.021甲醛测定48其他玻璃器皿5样品前处理49其他辅助设备350合 计390注: 气相色谱仪带NPD、FPD和ECD三个检测器，并带自动进样器。5.2.6配送管理系统 一个现代化的农副产品批发市场除了具备自动化和省力化的物流设备和物流技术之外，还应具备现代化的物流配送管理系统。这样才能取得最大的效率和效益。 1、系统特点： （1）开放的数据接口 系统提供和别的系统连接的接口，比如和财务软件系统连接、与ERP 系统连接等等。 （2）企业信息的统一共享 任何一个录入系统的信息，在系统中只有一个录入口，从而保证系统中信息的统一性和唯一性。 （3）电子商务支持 市场内的客户可以通过输入119、委托单号，跟踪到自己的货物情况。 输入客户号可以查询到自己在物流中心的库存量，同时可以查询货物的分布情况。 客户可以通过Internet 下委托单。 2、系统总体设计 （1）系统体系结构 配送系统中主要活动为信息流及物流两部分。而信息流之层级分为上层是策略信息、中层是经营管理信息、下层是物流作业信息。而在中层经营管理信息又分为进货、存货、销货等三项管理信息。下层物流作业管理分为入库管理，在库(库存)管理、出库管理。物流方面分为物流作业与物流设备系统；物流作业主要为进货、验收、入库、货架管理、拣货、流通加工、包装、分类、出货检查、装货、配送等作业流程，而物流设备则对各作业设置适当之系统设备。 （120、2）系统使用界面功能设计 本系统采用B/S（浏览器/服务器） 结构，所有的用户操作系统都是在网络浏览器中完成。 系统功能设计具体如下： 市场控管技术-Barcode的应用 农副产品市场的构成要素是空间、设备、物品、人员。而控管技术就是针对市场的设备、物品、人员与车辆之动态信息能实时与确实掌握监控，它可提升市场物流作业与管理品质，到达节省人力、降低成本及提升市场的经营效率和竞争水平。对市场而言，由于大多数的存储货物都具有条形码，所以用条形码作为自动识别与资料收集是最便宜、最方便的方式。通过条形码扫描技术(Barcode)读取商品的信息，可迅速、正确、简单的将商品资料自动输入到系统，从而到达自动化121、登录、控制、传递、沟通的目的。 系统可实现储位的指派 在配送中心、仓储的保管空间、储位设备、储位编码等一切工作完成后，系统就可以实现储位的指派。储位的指派可以分成人工指派管理、计算机辅助指派管理、计算机自动指派管理等等方式。对于不同的市场的管理模式可以采用不同的储位指派模式，并不是全由计算机来自动指派储位就是最佳的储位指派的方式。要因地制宜，配合货品的储存单元(就是指每一次指派时的计算机管理单位)来互相评量。 货品批次跟踪 在系统中对进入仓库货品进行批次设计，在实际物流的业务操作中进行批次跟踪。通过批次跟踪，市场能控制货品的出库顺序，货主企业能跟踪到货物的去向。 多计量单位支持，计量单位自动转122、换功能 在系统中，对于货物可以采用不同的计量单位；在计费时，可以采用不同的计费单位。系统提供各种单位互换功能，比如货物可以以件进入仓库，但可以以其它单位（块、只）单位出库。单位的互换细化到客户具体的货物上。 多仓库支持 对一个批发市场来说，可能有分布在不同物理位置上的多个仓库。项目物流管理系统支持市场对多个仓库的管理和运做。从设计上来说，市场经营层的信息进行统一的管理，而在物流作业层的信息可以按仓库进行管理。从而市场做到统一管理、统一调度、分布作业。 订单分类处理、多编码支持 系统在接受订单时，将对订单进行分类处理，进行优先级排队。为了保证信息的唯一性，系统对订单进行唯一性编码，同时保留订单上123、客户方的编码，以供市场与客户对单之用。系统还为市场对订单留有扩展编码的空间。 多种出库入库模式支持 由于批发市场的业务多样性，因此可能有多种多样的入库和出库方式，本项目的管理系统支持多种入库和出库方式。系统中支持的主要出库入库模式有： a、入库模式：运输委托入库、仓储委托入库、货运单入库、退货入库、其它入库。 b、出库模式：货运单出库、提单出库、其它出库。 业务操作批处理支持和查询支持 在批发市场的业务操作中，业务繁忙时，业务员往往是成批处理业务。为了适应实际业务的需要，在设计系统时，将设计先进的批处理操作。比如：批审核、批打印等等。对于一些作业，由工作人员设定运行时间，然后让计算机在某个时间124、自动批处理完成。在查询操作中，系统支持简单快速查询和多条件组合查询操作。 强大的系统安全管理 为了保证系统的安全，在设计系统时，按批发市场的组织结构和人员的工作岗位，设置权限角色，比如：仓库管理员、仓库作业员、业务经理、业务员等等角色。然后把角色赋给具体的系统使用用户。市场的员工只有在输入正确的用户名和登录密码才能进入系统，而且进入系统后，也只能使用自己角色范围内的系统功能。对于仓库，在系统中将对仓库操作进行控制，特别对于多仓库的市场，有仓库作业员角色权限的用户并不需要对每个仓库进行操作。系统提供仓库作业员分配功能，作业操作员只能对自己被分配到的仓库进行作业，一个操作员也可以对多个仓库进行操作125、。 全面的客户关系管理体系 系统将实现对批发市场的客户关系进行全面的管理，具体包括：客户资料管理；联系人；资料管理；客户合同管理；客户价格条款管理；客户货品目录管理；客户地理信息管理。 3、物流配送的一般程序 （1）备货：包括筹集货源、订货或购货、集货、进货及有关的质量检查、结算、交接等。 （2）储存：配送中的储存有储备及暂存两种形态。储备是按一定时期的配送经营要求，形成的对配送资源的保证。暂存是在具体执行日配送时，按分拣配货要求，在理货场地所做的少量储存准备。 （3）分拣及配货：它是配送不同与其他物流形式的功能要素，也是配送成败的一项重要支持性工作。是送货向高级形式发展的必然要求。有了分拣及126、配货就会大大提高送货服务水平。 （4）配装：就是进行搭配装载以充分利用运能、运力的一项工作。 （5）配送运输：它是较短距离、较小规模、额度较高的运输形式，一般使用汽车做运输工具。配送运输属于运输中的末端运输、支线运输。运输车辆利用社会车辆解决。 （6）送达服务：要圆满地实现运到之货的移交，并有效、方便地处理相关手续，完成结算，还应讲究卸货地点、卸货方式等。送达服务也是配送独具的特性。第六章 环境保护、安全卫生6.1环境保护6.1.1环境保护执行标准 （1）中华人民共和国环境保护法 （2）建设项目环境保护管理办法（86）国环字第003号 （3）建设项目环境保护管理办法实施细则江苏省环委（88）0127、1号 （4）地表水环境质量标准（GB3838-2002） （5）环境空气质量标准（GB3095-1996） （6）城市区域环境噪声标准（GB3096-93） （7）建筑施工场界噪声限值（GB12523-90） （8）污水综合排放标准（GB8978-1996） （9）大气污染物综合排放标准（GB16297-1996）6.1.2环境影响分析6.1.2.1施工期环境影响分析1、环境空气影响分析项目施工期间对环境空气的污染主要来自施工扬尘。施工现场粉尘和扬尘的产生量在不同的施工条件下变化很大，各种粉尘和扬尘在晴朗、干燥、有风的天气下，将会对周围环境空气产生较大影响。工程施工期间，挖掘的泥土堆放在施工现128、场，堆土裸露，车辆行驶使大气中悬浮颗粒物含量骤增，施工扬尘将使附近的建筑、植物等蒙上厚厚的尘土，雨水冲刷及车辆碾压，还可能造成水土流失。2、地表水环境影响分析项目施工期所产生的污水主要有基础施工中的泥浆水、建材冲洗水、车辆出入冲洗水等生产污水和施工人员的生活污水等。类比资料表明施工期生产污水中悬浮物、石油类，生活污水中BOD5、COD、悬浮物，超过GB8978-1996综合污水排放标准表4中一级标准。3、声学环境影响分析施工期间对周围声学环境的影响主要来自于各种机械作业产生的噪声及振动，还有运输工具所产生的噪声。噪音主要危害是对人体的听力、神经系统造成刺激，长期生活在噪音环境中会造成听力减退和129、神经衰弱。4、固体废物影响分析施工中的固体废弃物来源于废弃物料（如焊条、防腐材料等）和生活垃圾。工程建设时，施工人员的食宿将会安排在工作区域内。这些临时食宿的水、电以及生活废弃物若不能做出妥善的安排，则会严重影响施工区的卫生环境，导致工作人员的体力下降，尤其是在夏天，施工区的生活废弃物乱扔轻则导致蚊蝇孳生，重则致使施工区工人暴发流行疾病，严重影响工程施工进度，同时使附近的居民遭受蚊、蝇、臭气、疾病的影响。5、生态环境影响分析项目施工扰动表土结构，损坏了原有的水土保持设施，地表裸露，土壤抗蚀能力降低，在地表径流的作用下，可能加大水土流失量，破坏生态环境，导致生态环境恶化。6.1.2.2运营期环境130、影响分析1、环境空气影响分析项目运营期废气污染物主要来源于市场内水产区的鱼腥味、蔬菜腐烂味等异味，氨压缩机检修时将产生少量的氨气，停车库集中排放的汽车尾气及餐饮产生的烹调油烟等，2、地表水环境影响分析(1)生产废水市场日常交易过程中的主要废水为水产区的养鱼废水及市场内每日地面冲洗的废水。(2)生活污水市场内生活污水主为管理人员生活用水，摊户与来往交易客商的生活用水。生活污水其主要污染物为CODcr、BOD5、SS、动植物油，污染物的产生浓度分别为：CODcr150mg/l、BOD5150mg/l、SS200mg/l、氨氮30mg/l土，均超过了GB8978-1996污水综合排放标准中的一级标准131、要求(CODcrl00mg/1、BOD52Omg/l、SS70mg/l、动植物油10mg/1)。3、声学环境影响分析市场内噪声源主要为氨压缩机、冷却风机、运输车辆、装卸噪声及市场内的交易噪声。4、固体废物影响分析固体废物主要为市场的废弃物和生活垃圾等，市场垃圾具有含水量大，且易腐败产生恶臭的特点，如果不给予妥善处理，会环境造成不利影响。5、生态环境影响分析项目营运期对生态环境的影响主要是由永久占地引起的，主要是原有土地等转化为路基路面或其他建、构筑物，导致区域自然生态体系生产能力和稳定状况发生相应的改变，使本区域生态环境更趋于人工环境。6.1.3环境保护措施6.1.3.1项目实施过程中环境保护132、措施1、空气环境保护(1) 在施工现场周围按规定修筑防护墙及安装遮挡设施，实行封闭式施工，对有可能产生二次扬尘的作业面应洒水降尘，车辆出工地时应进行冲洗，防止随车带走泥土，同时对运输土石方等的车辆采取密闭措施，防止沿路抛洒，污染城市环境。清理施工垃圾，必须搭设封闭式临时专用垃圾道或采用容器吊运，严禁随意凌空抛撒。施工垃圾应及时清运，适量洒水，减少扬尘。(2)施工现场残土、沙料等易生尘物料必须采取覆盖防尘网（布）或喷洒覆盖剂等有效措施，并经常进行洒水保湿。水泥和其它易飞扬的细颗粒散体材料，应安排在库内存放或严密遮盖。清运残土、沙土及垃圾等的装载高度不得超过车辆护栏，并采取苫布全覆盖措施。(3)施133、工现场应结合设计中的永久道路布置施工道路。施工道路的基层做法按设计要求执行，面层可分别采用礁渣、细石、沥青或混凝土，以减少道路扬尘。施工车辆出入现场必须采取冲洗轮胎等措施，防止车辆带泥沙出现场。运输车辆进入施工场地低速或限速行驶，以减少产尘量。(4)施工现场制定洒水降尘制度，配备洒水设备及指定专人负责，在易产生扬尘的季节要洒水降尘，大风日加大洒水量和洒水次数。(5)混凝土搅拌尽量不在工地现场操作，由专业厂家提供商品混凝土。施工项目混凝土进车、卸料、浇注应加强管理，做到文明生产。料斗应封闭，不能有泄料口。落地残料应一车一清，不能形成堆积现象，车体轮胎应人工清理干净后再离开工地。2、声环境保护(1134、)合理安排施工时间和施工用场地项目施工应严格执行建筑施工噪声申报登记制度，在工程开工前15日内向所在地辖区环保局提出申报，填写建筑施工场地噪声管理审批表，经批准后方可开工。对施工机械设备应采取有效的降噪减振措施，如加弹性垫、包覆和隔声罩等办法，机动车辆进出施工场地应尽量少鸣笛。工程场地在距民舍200m区域内，夜间(22时至次日6时)严禁自由作业。高噪声设备如混凝土搅拌机、装载机等的施工时间安排在昼间（06：00-22：00）；施工设备选型上采用低噪声设备，以降低噪声源声压级；在施工过程中对动力机械设备定期进行维修、养护；搅拌站及其运料通道远离居民、文教区。在施工的各阶段均应严格执行GBl252135、3-90建筑施工场界噪声限值中的各项规定，将施工噪声控制在限值以内。对某些夜间一定要连续施工的工序且又会影响周围居民的工地，应对施工机械采取降噪措施，同时也可在工地周围或居民集中地周围设立临时的声障之类的装置，以保证居民区的环境质量。(2)设立简易的隔音棚等工程措施在朝向环境敏感点的一侧设立简易的隔音棚；对位置相对固定的高噪声机械设备，如搅拌站等设在操作棚内，适当设置单面声障。3、水环境保护对施工场地所产生的污水应加强管理、控制，冲洗石料等建材所排放的污水应设置专门沟渠，经格栅沉淀池处理；生活污水、粪便水经化粪池处理后，由环卫部门清除或堆做农肥，不得随意排放，经处理后的施工废水和生活污水排入市136、政污水管网。采取上述措施后可以减少施工期生产、生活污水中的污染物。4、固体废弃物处理施工期间所产生的固体废物主要有基础施工所挖掘的土石方、主体结构施工所产生的施工废物料以及施工人员的生活拉圾等，不含国家危险废物名录中的有害废物，这些固废物集中堆放，土方及时回填，垃圾及时清运(须办理准运证)，交有关部门进行相关处理，不会对周围环境产生不良影响。工程建设单位应会同当地有关部门，为本项目的弃土制定处置计划，弃土的出路主要用于筑路、小区建设等。弃土运输计划，要与公路交通部门联系，避免在行车高峰时运输弃土和建筑垃圾。施工部门要做好驾驶员的职业道德教育，按规定路线运输，按规定地点处置弃土和建筑垃圾，并不定137、期地检查执行计划情况。5、生态环境保护(1)水土流失防治开挖裸露面要有防治措施，尽量缩短暴露时间。缩短施工开挖周期，及时回填，管沟覆土按规定处理，做好防止水土流失的处理措施。弃土或借土的临时堆放场地中，若有相对集中的地方，其周边应挖好排水沟，堆土的边坡要小，尽量压实，使其少占地且不易被雨水冲刷造成流失。加强施工管理，施工期应避开78月暴雨集中的季节，暴雨时不施工，减少水土流失量。开挖的土方应尽量作为施工场地平整或城市建设工程中的回填之用。将多余的弃土弃渣及时清运至垃圾处理场填埋，并对固体废物临时堆放场所清理干净。施工中遇到有毒、有害废弃物，应暂时停止施工并及时与地方环保、卫生部门联系，经相关部138、门采取措施处理后才能继续施工。(2)生态恢复施工完毕后应有防止水土流失措施，开挖过的地表应做好绿化，保证原有的生态功能不降低。对工程用地必须破坏的植被要做好规划，禁止随意破坏施工区内的植物，施工完成后能恢复的要尽量恢复。6.1.3.2项目运行过程中的环境保护措施1、空气环境保护(1)严格执行现有的机动车尾气排放标准，控制车辆污染源。(2)为减少运行期交通运输车辆行驶过程中产生的扬尘对环境空气的影响，应对车辆限速行驶，同时对路面定时洒水，在大风日及干燥的气候条件下加大洒水量及洒水次数，减少扬尘产生量。(3)卫生间的废气采用排风器排至室外。汽车库废气由机械通风设备排至室外。(4)烹饪油烟气（餐饮）139、通过排油烟机将油气分离后排入空中。(5)市场内的鱼腥味和水果、蔬菜腐烂等异味，采用自然通风方式，经大气扩散稀释后，对周边环境及敏感点影响不大。(6)氨液冷冻压缩机组在日常运行时不会对周围环境造成氨气污染。氨压缩机只在检修时可能产生少量的氨气挥发泄露，经控制采取措施后，也不会造成环境污染。2、声环境保护(1)设备选型选用新型低噪声级设备，对于产噪设备如泵类、电机等应在购买时就选择低噪类型的设备，以减少运转时的噪声强度。并采取相应措施，使噪声源强声级可降至60dB(A)以内。因此项目产生的噪声对声环境质量无影响，可以满足GB12348-90工业企业厂界噪声标准中级标准限值要求。(2)设备安装产噪设140、备如电机、水泵及通风设备等安装在室内，并对基础采取减震措施。水泵水管进出口均安装软接头。变电箱内附吸声材料，箱壁间接触处加胶片等减振垫。(3)合理布局水泵房、变配电室等噪声、振动源的位置，布置在离办公楼较远位置。3、水环境保护生活污水经地埋式无动力污水处理装置处理达标后排放至市政污水管道，由城市污水处理厂处理。污水经处理后预测污染物排放浓度分别为CODcr50mg/l、BOD515mg/l、SS60mg/l、动植物油l0mg/l。均满足GB8978-1996污水综合排放标准中的一级标准要求。4、固体废弃物处理项目投入使用后的固体废弃物主要是市场内的废弃物、生活垃圾等固体废弃物。市场垃圾具有含水141、量较大，且易腐败产生恶臭等特点，应采取一定的措施减轻对环境的不利影响。(1)设置单独的垃圾收集箱，对市场内的垃圾进行暂时存贮。(2)市场垃圾站内收集的垃圾日产日清，减轻垃圾腐败产生的恶臭。 (3)针对市场垃圾含水量较大的特征，收集箱应进行必要的防渗处理，避免垃圾渗滤液长期渗漏污染地下水。(4)市场垃圾收集站应设在室内，减少蚊蝇滋生，减少产生恶臭对周围环境的影响。市场垃圾及生活垃圾等固体废弃物采用集中管理的方法，由清洁人员收集送至垃圾中转站，由物业管理公司定期清运，集中送城市垃圾站处理。5、绿化本项目设计充分体现以环境为中心的思想，在建筑物周边留存相应的绿化带，设置灌木及花草等以营造良好的生态环142、境，市场内无裸露地表。道路两旁可种植花卉、树木。6.2安全卫生 本项目建设将贯国家和省里有关规定，充分考虑职业安全卫生： (1)装修材料采用不释放有害气体的环保材料； (2)用电设备均采用符合国家安全、卫生标准的设备，并采取安全接地、短路保护、过电保护、防雷等措施。 (3)机房等场所设防静电地板，确保人体和设备免受静电危害。 信息中心的室内卫生由工作人员根据实际情况制定规章制度并执行。 作好信息设备的安全防护，具体内容详见第五章中 “安全设计”和 “机房建设”。6.3消防6.3.1编制依据 1、建筑设计防火规范GBJ16-87（含1997年局部修订条文）。 2、火灾自动报警系统设计规范GBJ1143、16-88。 3、建筑灭火器配置设计规范GBJ140-90 4、建筑防雷设计规范GBJ57-83。 5、火灾自动报警系统设计规范GB116-88。6.3.2火灾隐患分析 本项目属大型公共场所，根据各部分功能和使用性质，火灾的防护重点较多。火灾危险因素可分为明火、雷电、静电引起火灾。 门面是火源的集中地区，操作人员和顾客较多，属于重点防火单元。 市场门面和商务、农展中心是人、财、物比较集中的地方，照明、各种电气设备使用会产生大量热源，以及通信、信息管理线路、照明线路错综复杂，易产生火灾，也属于重点防火单元。 交易场区虽然空间大，但停车数量和农副产品众多，疏散能力有限，也属于重点防火单元。6.3.144、3消防设施和措施 1、建筑消防应依据建筑设计防火规范要求，合理设置建筑的防火分区，并沿建筑物四周设置消防通道。 2、根据规范要求，本工程各子项目均需设计消火栓灭火系统。 消防用水量： 室外消火栓: 25L/S，火灾延续时间:2小时。 室内消火栓: 15L/S，火灾延续时间:2小时。 消防水源来自市政给水管网。同时室内还设置手提式干粉灭火器。 在室外设置生活消防环状管网，在环状管网上设置室外消火栓，间距不超过120米，满足室外消防要求。3、区域内道路呈环状布置，符合规范要求。架空管线、管廊距道路处净空高度为5米，不影响车辆通行。第七章 节 能节能是指加强用能管量，采用技术上可行、经济上合理及环境145、社会可以承受的措施，减少从能源生产到消费各个环节中的损失和浪费，更加有效、合理地利用能源，提高能源利用效率和经济效益，以保护环境，保障国民经济和社会的发展，满足人民生活需要。 我国解决能源问题的方针是开发与节约并举，把节约放在首位。节能工作是一种特定形式的“能源开发”，是解决我国能源供应紧张、保护能源资源、保护环境的有效途径。7.1节能依据和节能原则 1、节能依据中华人民共和国节约能源法建筑节能工程施工质量验收规范GB50411-2007节能监测技术通则GB/T15316-1994全国民用建筑工程设计技术措施节能篇，包括建筑、结构、给水排水、暖通空调、动力、电气五个分册2、节能原则 （1）坚持146、节约与开发并举，提高能源利用率，减少环境污染，走可持续发展之路。 （2）认真贯彻国家产业政策和行业节能设计规范，严格执行节能技术规定，努力做到合理使用能源，最大限度进行综合利用。 （3）积极采用先进的节能新材料、新工艺、新技术，严禁采用国家或行业主管部门已淘汰的落后工艺。7.2节能措施与建议1、设计阶段的节能建议 （1）在保证合理布局的前提下，尽可能缩短供水、供电、供气等管道路径，减少线路能耗损失。充分利用地形，雨污水尽量采用自流管。在不利的地形条件下，采用大管径、小坡度，尽量减低埋深。 （2）照明采用截止型高压钠灯，其具有光效高、寿命长、眩光作用低、透雾性强的特点，大量使用这种高压钠灯，除满147、足道路照明的功能外，也能创造较好的经济效益。 （3）道路建设使用的有关构件应由工厂提供成品，如排水管、侧平石等；由工厂预制运至施工现场安装，以将构件生产过程的能源消耗降至最低。 2、施工阶段的节能措施 （1）混和料（如水泥、石灰等）的拌和宜采取集中拌和方式，以提高拌和效益，减少能源损耗。（2）推广使用高强钢筋和高性能混凝土，减少资源消耗。（3）推广钢筋专业化加工和配送。优化钢筋配料和钢构件下料方案。钢筋及钢结构制作前应对下料单及样品进行复核，无误后方可批量下料。（4）选择功率与负载相匹配的施工机械设备，避免大功率施工机械设备低负载长时间运行。机电安装可采用节电型机械设备，如逆变式电焊机和能耗低148、效率高的手持电动工具等，以利节电。机械设备宜使用节能型油料添加剂，在可能的情况下，考虑回收利用，节约油量。（5）优先使用国家、行业推荐的节能、高效、环保的施工设备和机具，如选用变频技术的节能施工设备等。（6）合理安排工序，提高各种机械的使用率和满载率，降低各种设备的单位耗能。（7）临时用电优先选用节能电线和节能灯具，用电线路合理设计、布置，用电设备宜采用自动控制装置。采用声控、光控等节能照明灯具。（8）施工中采用先进的节水施工工艺。（9）施工现场办公区、生活区的生活用水采用节水系统和节水器具，提高节水器具配置比率。项目临时用水应使用节水型产品，安装计量装置，采取针对性的节水措施。（10）加强149、施工管理工作，全面实行责任制，将工程材料、能源及水的损耗降至最低。3、运营阶段的节能措施设置专门的能源及材料管理人员，检测能耗及节能情况，并制定奖惩制度。供电系统节能根据用电负荷的大小和性能，合理配置变压器的容量和台数，控制运行负荷为额定容量的7090%。合理装置无功率补偿设备，功率因数控制在0.95。配置电力变压器负荷时，保持三相负荷基本平衡，负荷大小差异控制在30%之内。空调系统节电非高温季节，尽量使夏季室内外温差控制在79内，当室外气温高于35时，室内环境温度应控制在26以上。掌握合适的空调运行时间，利用凌晨的谷（平）电进行空调预冷。清洗空调，定期清除制热、制冷盘管上的灰尘和污渍。清洁空150、调水系统，投入使用前，空调连续运行2小时，采用压力和水温度曲线法检验清洗效果。季节变化时，检验空调冷冻水供、回水温度差，当空调负荷较小时，适当提高冷冻水的供水温度以降低制冷设备的能耗。掌握供、回水温度、室内外温度、湿度和设备能耗的变化规律，对楼宇控制系统进行编程，使之自动调整。充分了解制冷机运行特点，合理搭配负载，避免在低效区运行。高温季节，风冷单元式空调室外机增设喷淋蒸发装置，并控制好喷雾量。在排风中设置热交换器（或利用热泵技术），直接回收能量以降低新风负荷。定期巡视检查，做好冷冻水管中阀门及接头的保温，确保所有的管道处于良好的绝热状态。应用变频技术，控制水泵、风机的转速和控制二次泵。切实做151、好空调系统中水处理工作。公共照明节能天花板安装荧光灯座的区域，可拆下灯座内多余的灯管，选择高效低耗的光源及镇流器降低照度。户外公共道路照明，采用光控方式，控制开关时间。景观照明采用先进的照明灯具如发光二极管（LED）。采用节能照明灯具：以紧凑型荧光灯替代白炽灯；以细管荧光灯替代传统粗管荧光灯；以高压钠灯或金属卤化物灯替代高压汞灯；以电子整流器替代普通电感整流器；用25W的发光二极管灯具替代40W白炽灯；加装新型高效照明反射罩。供水系统节能（1）公共场所采用感应式自控温度水龙头。在低层建筑物区，尽可能采用市政管网水压供水，既节能，又环保。定期清除热交换器（热水系统、空调系统等所有需要热换器）结垢152、。（2）生活用水器具采用节水型，具体要求如下：在水压0.1MPa和管径15mm下，最大流量不大于0.15L/S；离开使用状态后，感应式水嘴应在2S内自动止水，非正常供电电压下应自动断水；延时自闭式水嘴每次给水量不大于1L，给水时间4S-6S。大便冲洗用产品每次冲洗周期大便冲洗用水量不大于6L。水压为0.3Mpa时，大便冲洗用产品，一次冲水量6L-8L。小便冲洗用产品一次冲水量2L-4L（如分为两段冲洗，为第一段与第二段之和）。冲洗时间3S-10S。公共设施节能根据进入人流情况，选择旋转门、气幕或自动门，隔断大门通道的穿风现象。玻璃幕墙、天棚加贴扫射膜或加装手动、电动的活动遮阳布、窗帘。研究车库153、车辆进出规律，找出风换气风机运行时间及开机数量的最优控制方法。餐厅节能在排风机上安装定时器或指定专人非工作时间关闭排风，减少冷损失。冰箱、冷库制冷机的冷凝器和制冰机的冷凝器要及时清理，检查压缩机的排放压力，确保冷却剂循环无泄漏，并保持在正常水平。厨房采用节水型水龙头，安装单独水表计量考核。杜绝过水洗菜，过水化冰。回收厨房漂洗及食品冷却水以再次使用。第八章 组织机构及人力资源配置8.1组织机构 xx县农产品物流园管理实行董事会领导下的总经理负责制。常设职能部门有：行政部、财务部、投资发展部、计划经营部、物业管理部、检验检测中心、信息网络中心、安全监控中心、废弃物及污水处理中心、物流配送中心等。各154、部门的职能范围如下： 行政部：负责人事、文秘、劳资、法律事务、档案、对外联系、接待、公关及总经理日常事务安排等业务。 财务部：负责财务管理、经济核算、成本分析、税务申报管理等业务。 投资发展部：负责市场工程建设及运营后的市场调研、预测和市场开发等业务。 计划经营部：负责市场的计划、调度、统计等业务。 物业管理部：负责市场的日常后勤管理及物业出租等业务。 信息网络中心：负责信息的收集、整理、传递、发布、反馈以及日常网络维护等业务。 物流配送中心：负责市场的物流储运及配送等业务。 检验检测中心：负责市场运营后农副产品的检验检测工作，确保农副产品的质量、卫生安全。 安全监控中心：负责市场运营后的日常155、安全监管。 废弃物及污水处理中心：负责市场运营后垃圾清运、污水处理。 项目的组织结构图如下图所示：总经理副总经理副总经理副总经理行政部财务部物业管理部结算管理中心投资发展部计划经营部物流配送中心信息网络中心检测检验中心安全监控中心废弃物及污水处理中心8.2人力资源配置8.2.1人员配置根据工程建设及运营管理的需要，项目需定员80人，其中总经理1人、副总经理3人、行政部5人、财务部5人、投资发展部5人、计划经营部5人、物业管理部10人、信息网络中心5人、物流配送中心15人、结算管理中心6人、检验检测中心12人、安全监控中心3人、废弃物及污水处理中心5人。具体见表8-1。表8-1 项 目 劳 动 156、定 员 一 览 表序号部门名称人数其 中备 注管理技术人员一般员工1总经理112副总经理333行政部5234财务部5145投资发展部5236计划经营部5237物业管理部10288信息网络中心5419结算管理中心62410检验检测中心129311安全监控中心32112废弃物及污水处理中心53213物流配送中心1551015合 计8038428.2.2人员来源及培训 除总经理和副总经理由公司董事会根据相关规定择优任命外，其余人员根据业务需要，面向社会公开招聘。项目运营中公司需要经常组织业务管理人员进行岗位培训，同时选派优秀员工到先进地区参观学习以提高整个单位的业务管理水平。第九章 项目实施计划本项157、目建设计划用时24个月，建设工期开始时间视项目落实程度进行安排本工程建设分期建设，共分为以下几个阶段：1、前期工作阶段：2014年4月- u 2、地质勘探及设计阶段：3、工程土建施工、安装及调试阶段： 项目实施进度表（拟）序号工 作 内 容2014年2014年2014年-20152015年2015年4-67896-2015.33-992016-31项目建议书及可研编制、报批2方案设计及施工图设计、报批、招投标3土建施工及室外工程4设备采购、安装调试、验收5竣工验收第十章 工程招投标10.1概述 根据中华人民共和国国家发展计划委员会第九号令，建设项目可行性报告需增加招标内容，并作为可行性研究报告158、附件与可行性研究报告一同送交项目审批部门审批。 在工程项目建设的执行阶段以招标的方式选择承包人，是保证按照竞争的条件来采购工程的一种方式。通过项目法人与承包方签订明确双方私利义务的经济合同，将工程项目的实施过程纳入了法制化管理。本项目资金主要由项目单位自行筹措以及申请银行贷款解决，根据中华人民共和国招标投标法规定，必须招标。10.2发包方式 招标的工作范围即指招标文件中约定承包完成的工作内容，工作内容可以由一个承包方完成包括可行性研究、勘察设计、施工、试运行等全部工程内容，也可以由不同的承包方完成其中的一项或几项工程内容。前者称为工程项目的建设全过程总承包或“交钥匙工程承包”，简称总承包；后者159、称为单项工作内容承包。 总承包一般通过招标选择总承包方，再由他去组织各阶段的实施工作。一般来说，经常由于总承包方限于专业特点、实施能力等条件限制，合同履行过程中不可避免地要采用分包方式实施。因此承包价格要比单项工作内容招标所花费的投资要高。这种发包方式通常适用于业主对项目建设过程中的管理能力较差的中小型工程项目，业主基本不参与建设过程中的管理。只是对项目的建设过程进行较宏观的监督和控制。 单项工作内容承包一般适用于工程规模大或工作内容复杂的建设项目，业主将需要实施的全部工作内容按照不同阶段的工作、单位工程或不同专业工程的工作内容进行分别招投标，分别发包给不同性质的承包商。由于工作内容的单一化，160、可以吸引更多有资格的招标人参加投标，有助于业主取得有竞争性价格的合同而节约投资。另外，业主直接参与各个阶段的实施管理，可以保障项目的建设顺利实施。当然，这也同时要求业主有较强的项目管理能力。 何种发包方式最适合项目的目标，取决于项目的性质和复杂程度，资金来源、业主的技术和管理能力。由于本项目包括内容繁多，专业性要求较强，较为复杂，因此采用单项工作内容发包方式较为适合。10.3招标组织形式 招标的组织形式有自行招标和委托招标两种形式。具备编制相应招标文件和标底，组织开标、评标的能力的业主可以自行招标；凡不具备条件的业主应当委托具有相应资质证书的建设工程招标代理机构招标。本项目在实施阶段委托具有相161、应资质证书的建设工程招标代理机构进行招标。10.4招标方式 招标方式可分为公开招标、邀请招标两种方式。 1、公开招标 公开招标又称无限竞争性招标。是指招标单位通过报刊、广播、电视等新闻媒体发布招标广告，凡具备相应资质，符合招标条件的单位不受地域和和行业限制可以申请投标。 这种招标方式的优点是，业主可以在较广的范围内选择承包实施单位，投标竞争激烈，因此有利于将工程项目的建设任务交予可靠的承包商实施，并取得有竞争性的报价。但其缺点是，由于申请投标人的数量多，一般要设置资格预审程序，而且评标的工作量也较大，因此招标的时间长、费用高。因此通常大型工程项目的施工采用公开招标方式选择实施单位。 2、邀请招162、标 邀请招标亦称有限竞争性招标，是指业主向预先选择的若干家具备相应资质、符合投标条件的单位发出邀请函，将招标工程的情况、工作范围和实施条件等做出简要说明，请他们参加投标竞争，被邀请单位同意参加投标后，从招标单位获取招标文件，并按规定要求进行投标报价。 邀请投标对象是项目法人对资质信誉、技术水平、过去承担过类似工程的实践经验、管理能力等方面比较了解，信任他有能力完成所委托任务的单位。为了鼓励投标的竞争性，邀请对象的数目以不少于3家为宜，与公开招标比较，邀请招的优点是简化了招标程序，不需要发布招标广告和设置资格预审程序，因此可节约招标费用和缩短招标时间；而且由于对投标人以往的业绩和履约能力比较了解163、，减小了合同履行过程中承包方违约的风险。尽管不设置资质预审程序，但投标人在投标书内报送表明其资质能力的有关证明材料，也作为评标时的评审内容之一。邀请招标的缺点是，投标竞争的激烈程度相对较差，有可能提高中标的合同价。另外在邀请对象中也可能排除了某些在技术或报价上有竞争力的实施单位。 本项目工期较紧，为了节约招标费用和缩短招标时间，降低投资成本，拟采用邀请投标方式。第十一章 投资估算及资金筹措11.1估算依据及说明 建筑工程费依据本可研报告工程建设方案参照2009江苏省建设工程费用定额及当地类似工程造价指标估算。信息系统和检验检测设备按厂家询价估算。 工程建设其它费用：建设单位管理费按照财政部“财164、建2002394号”通知执行；前期咨询费用按国家计委“计价格19991283号”文件估算；勘察设计费按国家计委、建设部“计价格200210号”文件估算，其中包括地形、地质勘测费等费用；工程监理费按工国家发改委、建设部“发改价格2007670号”文件估算；招标代理服务费按国家计委“计价格20021980号”通知估算；环境影响咨询服务费按国家计委、国家环保总局“计价格2002125号”文件估算。 预备费按工程费用、工程建设其他费用之和的9%估算。11.2投资估算项目用地面积为260亩，总建筑面积为17万平米。预计总投资70000万元。 工程费用29890万元，其中： 建筑工程费：28263万元； 165、设备购置费：1072万元； 安装工程费：555万元； 工程建设其他费用：33061万元； 预备费：5600万元； 建设期利息：910万元； 流动资金：项目流动资金正常年份为499万元。 11.3资金筹措和使用计划11.3.1项目资金筹措 建设单位自筹资金4.2亿元，占项目总投资比例为60%； 银行贷款1.75亿元，占项目总投资比例为25 %； 申请上级补助和地方政府配套资金1.05亿，占项目总投资比例为15%。11.3.2资金使用计划： 第一年投入28000万元，主要用于一期工程建设，占总投资的40%； 第二年投入42000万元，主要用于二期工程建设，占总投资的60%；第十二章 财务分析12.166、1分析依据及说明 财务分析依据国家发改委、建设部联合发布的建设项目经济评价方法与参数（第三版）进行编制。 项目建设期为2年，运营期取15年，经济计算期为17年，参照项目行业的实际情况，项目财务基准收益率取8，资本金收益率取6%。12.2项目经济与效益评价（1）评价原则和方法本项目建设期2年，计算期为10年，各期项目建成后第二年即投入试运行，如一期工程2014年9月开始建设，次年9月投入试运行。试运行当年按10个月计算，达产率60%，2016年开始正式营运，即开始投入使用，达成营业产量的85%。以后各年相同。项目财务评价按照国家发改委、建设部颁发的建设项目经济评价方法和参数（第三版）建设项目可行167、性研究报告编制内容及深度所规定的原则和要求进行。以工程投资、运行管理费用、生产成本等作为项目的成本费用进行评价，以此作为判断项目财务可行性和经济合理性的主要依据。（2）经营收入和成本测算 经营收入类别建筑面积单位预设年收入展示交易区112200经营收入1、农产品交易区112200平均租金650元/年取85%出租率61992、大棚区平均租金200元/年综合服务区309001、服务中心及酒店、餐饮配套23500按照总部经济每平方米3元/天的产出强度取85%出租率2191.92、农产品检测中心3700按每吨1元计项目检测服务为每年50万吨233、农产品展示中心3700平均租金600元/年出租率取85168、%188物流中心180001、冷库11770平均租金500元/年出租率取85%5002、仓库6230平均租金200元/年出租率取85%101.93、调度中心交易费 本项目交易费按项目年营业额（短期20亿中长期35亿）的0.25%计算取均值27亿计算675每年合计营业收入9878.8万元 成本测算类别预设年支出成本测算职工工资及福利费工资按每人每年24000元计，职工福利费按工资总额的14%计取，本项目定员100人。经计算，正常年每年工资福利及保险费共计275万元固定资产折旧与摊销固定资产折旧按平均折旧法计算，折旧年限50年，残值率按5%计，每年折旧额2850万元。年折旧额1400万元修理费取折169、旧费的10%140万元动力价格电费项目年耗电量1830000千瓦时，按0.7823元/千瓦时计年：143.32万元（含税）水费项目年耗水量565792立方米计，按2.1元/立方米计年：118.42万元（含税）税金本项目按营业收入的5%缴纳营业税。按营业税额的7%征缴城市维护建设税，3%征收教育费附加预计税金502.11万元利息支出本项目建设期本金及利息为5年还清，按相关规定，建设期利息计入投资成本，营运期间利息计入生产成本。所以，本项目运营前两年有利息发生。年897万元经营费用本项目经营费用支出约占当年收入的2%约为193.49万元零星支出本项目零星支出约占当年收入的1%约为93.75万元本项170、目年均成本合计3763.09万元 （3）财务指标分析 利润预测：本项目预计年平均利润5531.56万元，投资利润率8.02%，年销售利润率60.51%。 投资回收期：本项目静态投资回收期12.47年。 财务内部收益率：根据现金流量表计算财务内部收益率：（IRR：内部报酬率；：第t年营业收入；：第t年成本费用）经预测，本项目十年内财务内部收益率为1.51%。 盈亏平衡点分析：本研究报告根据达成期固定费用、产品单价与变动成本计算保本产量的盈亏平衡点，根据测算结果可知本项目正常年份的盈亏平衡点为BEP=62.06%。计算表明只要经营能够达到62.06%的生产能力，就能达到收支平衡，项目具有较好的抗风171、险能力。 盈亏平衡点=固定成本/（营业收入-变动成本）=62.06% 敏感性分析：根据对项目的测算，计算期为10年，当项目的经营总收入降低3%，财务内部收益率1.23%；当项目经营成本提高3%，财务内部收益率1.19%。财务分析结论：通过对项目的建设投资、成本费用和效益的估算，通过融资前盈利分析、融资后盈利分析、偿债能力分析和财务生存能力分析，本项目具有良好的发展前景，但属于低风险，低回报，高投入行业。本项目具有良好的盈利能力以及抗风险能力。12.3财务分析结论 通过对项目的建设投资、成本费用和效益的估算，通过融资前盈利分析、融资后盈利分析、偿债能力分析和财务生存能力分析，项目在财务上是可行的172、。第十三章 社会效益分析 13.1 推动经济的巨舰航母 1、项目投资对地方生产总值增加值估算。 2012年江苏省GDP排名序号城市类别省份GDP(亿元)面积（公里）常住人口1苏州地级市江苏10269.188,488.0010,465,9942无锡地级市江苏6448.964,788.006,372,6243南京副省级江苏5611.606,597.008,004,6804南通地级市江苏3828.038,544.007,282,8355常州地级市江苏3333.904,385.004,591,9726徐州地级市江苏3210.9611,258.008,580,5007盐城地级市江苏2538.2116,9173、72.007,260,2408扬州地级市江苏2472.956,634.004,459,7609泰州地级市江苏2242.895,797.004,618,55810镇江地级市江苏2191.843,847.003,113,38411淮安地级市江苏1506.4810,072.004,799,88912连云港地级市江苏1288.917,446.004,393,91413宿迁地级市江苏1137.048,555.004,715,553本项目计划总投资额7亿元，项目投资分两年时间完成，平均每年为县域经济增加固定资产投资完成额3.5亿元。按投资乘数法推算项目每年为县域生产总值GDP的贡献值：投资乘数=1/（1-174、边际消费倾向）据相关科研资料显示:1994年-2010年中国农村居民边际消费倾向徘徊在0.60.8之间，县域城乡居民边际消费倾向取值0.7。投资乘数=1/（1-0.7）=3.33投资引发的GDP=投资乘数*报告期固定资本形成总额 =3.33*15=23.31亿元本项目投资完成后，以投资乘数法推算，能为海安县域带来23.31亿的GDP增量。2、投入运营以后对第一产业生产总值的推动作用当前，全县种植业已形成75万亩优质水稻、75万亩优质小麦、40万亩蔬菜、5万亩何首乌等中药材基地，常年产粮食95万吨。蔬菜100万吨、中药材2万吨，养殖业年出栏生猪120万头，家禽饲养量4000万羽、禽蛋产量8万吨，175、水产养殖面积20万亩、水产品产量10万吨。小(1)冷链物流环节对渔业的增值。渔业难以形成实质性突破的瓶颈就是仓储和冷链物流环节，随着水产养殖面积扩大和单位面积水产量的提高，xx县域的水产品必须走向更远的区域市场。xx渔业资源丰富，有特色。本项目实行以后，在产量不变的情况下，借助中国农批覆盖全国的冷链物流系统，就可以延伸销售半径两倍以上。借助xx海安农产品物流园平台，xx域的养殖户和合作社就可以将水产品远销全国各地。按20%的水产品延伸销售半径，据保守估算县域生产总值相应增加1个亿元。（2）xx白首乌作为不可复制资源，有着唯一性。同时产地及相关销地也没有专业市场，可以作为市场亮点、定位方向。多年176、来市场拓展、产品研发及产品营销推广有限，市场认可度及价值受限，造成种植户回报较低，多年来种植规模不稳定，导致白首乌发展缓慢。通过政府我园区与加工企业、种植户、经纪人、协会组建白首乌产业发展联盟，共同参与制定白首乌发展规划、销售策略等，利用我物流园平台将市场与产业相融、合共发展，实现多方共赢。(3)信息平台环节对渔业的增值。本项目运营以后，将与全国主要节点市场联网，随时掌握各地水产品需求及收购价格，xx作为信用担保并实现全国统一调配。按水产品总量的10%参与全国联网调配，据保守估算县域生产总值相应增加0.3亿元。 (4)订单农业对渔业的增值。本项目运营以后，将与全国主要节点市场联网，掌握各地市场177、需求信息，并由此形成水产品预约订单，从而指导养殖品类的调整和养殖面积的扩大。由此县域扩大养殖面积，按水产品总量增加15%计，县域农民增收0.4亿元，县域生产总值相应增加0.4亿元。（不考虑复合增长）。(5)产学研联合对渔业的增值。本项目运营以后，借助全国市场信息网络实现产学研机构的联合，为县域引进新品种和技术革新，按水产品单位面积产量增加15%计，县域农民增收0.5亿，县域生产总值相应增加0.5亿元。综上所述，本项目运营以后，不考虑农业产业化、大物流等因素对渔业带来的生产总值增加，其他冷储、信息平台等环节就能直接为渔业带来1+0.3+0.4+0.5=2.2亿元的农民增收，2.2亿元的县域GDP178、增加值。本项目运营以后，对其他农副产品也相应带来如同渔业的增值。按照2012年渔业在第一产业中的比重，我们可以推算出：本项目运营以后，可以为为海安县生产总值带来年5.25亿的增加值，可以为海安县农民增收11.25亿，海安县农村人口按60万计，人均年收入可增加875元。 3、本项目投入运营以后对第三产业生产总值的推动作用 (1)本项目建设完成后，按3/4的建筑面积核算，将有约1800个商户入驻物流园，按50%的比例，同时就会有1000个家庭由乡镇或者外地迁入、本地商户回迁入居，按每个家庭平均4人计算，xx中心城区将增加0.4万常住人口；同时，按一家经营户带动6-8个关联岗位的比例将创造就业岗位将179、达1.4万以上，这些岗位的工作人员也会带动整个家庭迁居xx中心城区，保守测算将为xx增加1万常驻人口。这新增的1万人常住人口，衣食住行、教育娱乐等各方面的消费需求按平均每人每年1万元计算，就能为海安县带来1亿元的第三产业GDP增值。（这其中还不包括由此而带来的房地产消费和租金收入）(2)本项目正式运营以后，近期交易规模测算20亿，远期交易规模测算为30亿元。在这样的交易规模下，来物流园的采购商、运输商等流动人口每天平均5000人，滞留xx时间平均1-4天，在xx的衣食住行旅游娱乐每人每天平均按250元计算，那么由物流园项目带来的流动人口每年将为xx县带来1*360*2.5*250=22.5亿的180、的第三产业GDP增值。本项目正式运营以后，经商人口、就业人口、流动人口每年为xx县直接带来45亿元以上的生产总值增量。小结：本项目总投资额7亿元，以投资乘数法推算，物流园投资完成以后将会为xx县域GDP总值带来23.31亿元的循环增量；通过具体分析物流园项目对xx县第一产业、第三产业的直接推动作用，我们也可以预见到：物流园正式运营以后将会为xx县域GDP带来不小的增值。13.2 造福社会的民生工程1、创造大量就业机会，提高社会就业率本项目建设过程中，需要大量的建筑、安装、设计类人力资源，项目建成后，需要大量的生产、经营、销售及服务等类型的基层及管理人员，可直接解决约100多人的就业问题（本公司181、员工），间接解决至少2万人的就业问题(承包经营户工作人员及物流人员) 。围绕农副产品、农资等展示交易和物流配送、市场内外将会兴起设计、营销、代理、搬运、餐饮、住宿等配套服务行业，按一家经营户带动6-8个关联岗位的比例将创造就业岗位将达1.4万以上，就业效益十分明显，为当地失地农民及其他区域农村劳动力提供大量就业岗位。另外，由于市场幅射作用，与市场展销相关联的生产企业等所带动的就业人数将超过十万。如此巨大的就业效益及推动区域统筹发展，提高农村人均收入水平，促进社会经济发展意义重大。2、税收效益明显首先从本项目建设及运营期间来看，将创造大量的税收，除项目前期贡献年502万元税收，市场所有经营业主每182、年近约20亿的交易额每年可上缴大量税收。另外，由于本项目的出现，将会形成以其为纽带的庞大关联产业体系，拉动诸多关联产业发展，关联产业的快速发展也必然会为地方政府创造大量的税收，具有很大的税收关联带动效应。3、提振xx区域特色经济的形象工程项目建设适应经济全球化趋势的客观要求，迎合国家调整和振兴农业产业、物流业的战略，有利于加快区域商品流通和资金周转，降低社会物流成本，优化资源配置，提高区域国民经济的运行质量；有利于改善投资环境，优化资源配置，提高市场响应速度和产品供给时效，降低企业物流成本，增强县域经济的竞争力。有利于促进和提高当地服务业比重，优化产业结构，促进经济发展方式的转变；有利于增加区183、域城乡就业岗位，扩大社会就业；有利于提高运输效率，降低能源消耗和废气排放，缓解交通拥堵，实现经济和社会的协调发展；有利于促进国内外、区域间商品流通，满足名特优农产品用户企业对多样化、高质量的物流服务需求；有利于救灾应急、处理突发生事件，保障经济稳定和社会安全。项目的建设就是根本彻底解决xx在区域内的物流配送和信息化管理系统不足的问题，充分释放xx资源的市场价值，巩固和发展其在苏北及长三角地区市场的战略地位，形成未来跨区经营的竞争能力，保证20年不落后。 4、促进总部、基地经济发展，推动投资环境升值。 项目建成后，项目所在区域内餐饮、商业办公、道路电力等基础设施建设等将会快速完善，在很大程度上促184、进总部经济和基础经济社会的发展。首先物流园建成对辖区道路、能源、环保等基础配套提出更高要求，本身项目的实施对辖区环境保护具有重要意义，项目内将建设污水处理厂，对废水、垃圾进行统一管理，所有污染物须经处理达标才能排放，改变了项目所在地污水随意排放的现状，有效地控制了各种污染物对于周边环境的影响。加之项目在设计时就充分考虑到环境的绿化和美化，提高项目的环境空气质量，减少空气粉尘，增加空气的含氧量，调节项目的气候，充分发挥项目绿地的环境效益，对环境保护和生态平衡的保护起到了不可估量的作用，极大程度改善区域内的基础设施。其次，本项目实行集中发展战略，走集约化发展之路，有利于集约利用土地资源，促使道路、185、排水、供电、通信等基础设施集中建设和使用，最大限度的合理利用土地资源。再次，项目所带来的巨大人流、资金流及信息流，对片区土地及房价推升作用明显，能够大大提升整个区域的价值。区域价值的整体提升，又必然带动区域内居民生活水平、其他相关产业、资源（如住房、办公楼、商业经营及服务等）的保值增值，进而不断扩大片区规模，从而形成以市场建设为主动力，带动了一方经济的发展。因此，项目的建设将很大程度上提升区域的基础设施体系及土地价值，从而使区域对外散发出更大的吸引力，便于引入更多的投资，从而促进区域社会经济的快速发展。 5、带动关联产业发展、发掘产业琏升值潜力。 项目将极大地提高xx整体形象，为建设 “旅游城186、市”、“发展经济”提供了高标准的硬环境，它还将整体推动区域产业水平的整体提高，同时也带动第三产业的发展，为县域经济的发展提供新的经济增长点。项目主要经营商品与人民日常生活需求息息相关，其运营发展涉及到复杂的产业经济联系，横跨一、二、三产业。其前向关联产业部门主要有第一产业中的蔬菜、水产、油料等原材料种植、养殖及第二产业中的原材料加工、食品、农资设备制造等产业部门；后面关联业主要集中在第三产业，如商品的经营销售、片区住宅、商业等房地产开发，餐饮酒店、保险、广告、银行等相关配套服务业，以及货车、铁路、水运、航空运输等产业部门。本项目规模巨大，蕴藏的人员、货物、资金等周转量非常大，并由量而催生庞大的187、产业关联体，使广大产业部门之间通过市场这一主体产生环向联系，从而形成以本项目上为纽带的高关联性立业体系，更将有力推动产业链在广度、深度方面的拓展和升值。6、完善现有区域资源布局，促进现代物流业发展xx是江苏省有名的“农业大县”，不但农、副产品品种多、产量大，而且名优特新农副产品丰富，县域内农副产品加工企业众多，大量的农副产品和特色产品。需要通过市场进行交易，建设一个上规模、上档次、对外辐射较强的批发市场，是适应农副产品大流通的需要。但目前发展不平衡、结构不合理，市场规模不大，由于建设资金投入不足与后期运营等原因，几个现有的批发市场规模均较小，设备、设施、管理方式理念、交易方式落后，辐射和带动功188、能较弱，一些主导农产品生产基地，尚没有建立完善的市场体系，养殖、水产、蔬菜、粮食等生产规模较大、竟争优势较强的农产品，尚没有建立相应专业市场。独特的白首乌仍旧发展缓慢。目前市场仍然停留在提供交易场地等最简易的条件，缺乏遮阳避雨的交易棚厅，缺乏信息服务、质量检测、电子统一结算、安全监控、垃圾处理等配套服务设施，进入市场交易的农副产品质量安全存在隐患。农副产品分选包装、冷藏保鲜、冷链物流和配送等设施更加奇缺,而这些都是建设现代化的农副产品批发市场、完善市场服务功能的重要基础条件。另一方面，农民个体户或农村经纪人是目前承担农副产品运销的主要力量，在一定程度上导致流通主体组织化程度低、营销规模小、效率189、低。目前各类市场内现有大多数经销商的营销规模小、效率低，缺乏有实力、信誉好、规范化的大批发商、代理商组织，难以形成稳定的、规模化的农副产品供应链条。而且经销商与生产者之间是一种买断关系，这样既不利于提高农民在市场交易中的谈判能力,又不能使农民分享流通环节的利润。农副产品流通环节层层加价、层层盘剥的问题是个顽症。受农户家庭小规模经营方式的制约，农民缺乏组织起来进入市场或发展农副产品直销业的载体和渠道。一般说来，农户生产的商品农副产品运送到附近的产地批发市场出售或由市场收购商直接到地头收购，然后由长途运销商运到大中城市销地批发市场，一些大城市如北京还形成了一级、二级、三级批发市场，经过这些批发市场190、将农副产品扩散到社区集贸市场、超市及团体消费单位。中转环节多,费用高,除了运输费用（租车费、油钱、过路过桥费等）以外，在城市批发市场和社区集贸市场从事批发、零售业务者，一方面要缴纳摊位费、市场管理费和税收等，另一方面拖家带口“吃喝拉撒住”是一笔可观的开支，造成的现实状况是, 流通成本费用偏高，不利于维护生产者和消费者的利益，“农民没有得到实惠,消费者没有少花钱”。虽然近几年xx资源类延伸企业的产品物流业务发展迅速，但与长三角地区和全国庞大的物流需求相比，其发展步伐还有待继续加快。因此xxxx农产品物流园的建设，是积极响应江苏省现代物流业的发展战略，促进江苏省经济结构的提升，为将现代物流业发展成191、为江苏省有竞争力的主导产业做出贡献。不仅扩展、推动现有农副产品和加工企业的自有资源，也将进一步拓展苏北地区乃至整个长三角地区的现代物流业务。7、确保民生安全、创建文明卫生城市的重大措施长期以来，中国农产品流通的主要形式是集贸市场和批发市场，设施简陋、卫生条件差、商品质量不稳定一直是此类市场的痼疾。随着生活水平的提高，消费者对农产品的需求也越来越高，对食品、药材安全问题日益关注，对市场环境和商品质量提出了更高的要求，传统的混装混销已经不能满足需要。以前那种脏、乱、差、挤的市场环境和当今社会发展格格不入。尚未形成现有农产品主体交易市场和确保食品安全和人们的身体健康的农药残留监测体系建设，单一的供应192、保障不能应对如火灾、极端天气等突发情况，对于保障xx的民生供应和资源产业外向型经济的持续稳定是一大考验，xx急需一个新兴的仓储配送物流的综合性农副产品批发市场来补充、完善市场和民生保障体系。另一方面，信息化已经成为发达国家抢占全球竞争先机的法宝，事实证明，信息化程度已经成为衡量一个国家、一个区域、一个企业竞争力的重要指标，是提升农村经济发展水平的新型基础。区域性农产品市场的形成与发展，对当地农产品流通至关重要。现在越来越多的农产品市场的管理者已经意识到信息化建设的重要性，通过采用现代化的管理手段，把市场的规范化管理、运营的效率以及市场内外的信息沟通提升到一个新层次。信息化信息系统作为基础设施建193、设，将改善经济运行的外部条件。通过区域信息化，提高农产品流通效率和透明度，从而进一步优化流通领域环境水平，实现与国内、国际社会零距离的接触。信息技术的应用将可以大大改善农产品生产、流通和投资环境、搞活农产品流通、推进农业产业化、加快农业结构的调整，振兴农业经济。xxxx农产品物流园作为农产品流通的主要环节，承担着价格、信息、集散和辐射的功能并肩负对现有农副产品市场进行整合、改造升级的重任。本项目建设的重要内容不仅要增强农产品生产者和销售者的品牌意识，提高农产品生产基地和批发市场的声誉，营造全社会都重视农产品质量和安全的氛围，促进农产品质量和安全性的提高。保证居民吃上放心农副产品，保证食品安全，194、保障人民身体健康需求；更要建设高效实用的农副产品信息收集和信息发布系统，项目建设有利于传统农产品流通业态的改造升级，通过对农产品流通业的改造，带动农业结构的调整，增加农民收入，共创和谐社会。第十四章 结论与建议14.1结论 1、当前，各级政府及其相关部门高度重视农产品批发市场的建设和发展工作，大力推进农产品批发市场的标准化建设。建设农副产品批发市场，做好农村商品流通工作，既是统筹城乡协调发展，完善社会主义市场经济体系的客观要求，也是促进农村经济发展和农民增收的现实需要。xx农副产品批发市场建设项目符合xx总体规划和“十二五”规划纲要。项目集农副产品批发联运、物流配送服务、信息处理和检验、检测系195、统为一体，将建设成为现代化的大型农副产品批发市场，对促进xx县国民经济发展，提升农副产品物流业态水平，促进农民增产增收具有重要意义。项目建设是必要的。 2、项目建设场址具有良好的区位优势。 3、项目总平面布置、建设规模、环境保护、消防安全、实施进度、投资估算和资金筹措方案是可行的。 4、财务评价表明，项目建成后，所得税前全部投资财务内部收益率为1.51%，静态投资回收期（含建设期）为12.47年，项目在财务上是可行的。14.2建议 根据项目可行性研究结论，建议上级有关部门尽快批准项目建设，给予一定的政策扶持和资金支持，以便项目早日发挥社会效益和经济效益。 此外，建议项目建设单位在下一步工作中，要进一步加强对规划设计方案的优化，加强与有关部门的联系和合作，加强建设工程的质量管理。